資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》1-14章節(jié)講義

1、2012資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)講義：第一章 總論（一）來(lái)源:匯編 更新：2012/3/26 編輯：一廿第一章總論考情分析本章考客觀題，分值一般在5分左右。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，資產(chǎn)的分類(lèi)、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型、目的、評(píng)估的假設(shè)和原則。本章歷年考題分值分布單項(xiàng)選擇題 多項(xiàng)選擇題 合計(jì) 2008年 3分 2分 5分 2009年 2分 2分 4分 2010年 2分 2分 4分 主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：1.資產(chǎn)評(píng)估基本要素和特點(diǎn)2.資產(chǎn)的特點(diǎn)及分類(lèi)；3.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)、適用范圍4.各種資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)5.資產(chǎn)評(píng)估各種原則內(nèi)涵及其應(yīng)用第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評(píng)估的定

2、義（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。（二）資產(chǎn)評(píng)估要素1.評(píng)估假設(shè)假設(shè)對(duì)任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。2.評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系。3.評(píng)估的依據(jù)：指資產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等。4.評(píng)估的程序整個(gè)資產(chǎn)評(píng)

3、估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的，該程序是保證資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要手段。5.評(píng)估的主體：指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證；6.評(píng)估的客體：指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定；7.評(píng)估基準(zhǔn)日：確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間8.評(píng)估的（特定）目的：指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或者資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件、價(jià)值類(lèi)型和方法的選擇；9.評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型：對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性；10.資產(chǎn)評(píng)估方法：確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。資產(chǎn)評(píng)估的概念：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的

4、，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。二、資產(chǎn)評(píng)估的客體（一）資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象或資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)，所以他和會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)定義略有差異。（二）資產(chǎn)的基本特征1.必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。2.能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源。3.資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量?！纠?.單選題】（2008年考題）標(biāo)的物

5、是否具有（ ），是評(píng)估師判斷和確認(rèn)其是否是資產(chǎn)最重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。A.歷史成本 B.歷史收益C.預(yù)期成本 D.投資收益正確答案D（三）資產(chǎn)的分類(lèi)1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。2.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系分類(lèi)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)按照對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)。3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)（1）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。（2）可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)， 除

6、商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)；（3）不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)，（不可確指資產(chǎn)只有商譽(yù)）。商譽(yù)是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽(yù)卓著、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出色、勞動(dòng)效率高、歷史悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產(chǎn)單獨(dú)存在，所以稱(chēng)為不可確指的資產(chǎn)。4.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類(lèi)（1）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。（2）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的關(guān)系企業(yè)的整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的匯集，其價(jià)值

7、也不等于各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值的總額，因?yàn)槠髽I(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估所考慮的是它作為一個(gè)整體生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評(píng)估價(jià)值除了包括各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。即112（三）資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值1.價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。2.資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)，它是專(zhuān)業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定的時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。3.資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格。三、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)1.從資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等

8、方式看，目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類(lèi)：（1）評(píng)估：類(lèi)似我國(guó)目前廣泛進(jìn)行的為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)和交易服務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估。它一般服務(wù)與產(chǎn)權(quán)變動(dòng)主體。（2）評(píng)估復(fù)核指評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行的評(píng)判分析和再評(píng)估。（3）評(píng)估咨詢一個(gè)較為寬泛的術(shù)語(yǔ)。它既可以是評(píng)估人員對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值提出咨詢意見(jiàn)，也可以是評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場(chǎng)分析、可行性研究等。2.從評(píng)估面臨條件、評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評(píng)估又可分為（1）完全資產(chǎn)評(píng)估嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估。（2）限制性資產(chǎn)評(píng)估。沒(méi)有完全按照

9、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，需要做更為詳盡的說(shuō)明和披露。3.從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評(píng)估還可分為（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估：對(duì)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評(píng)估。（2）整體資產(chǎn)評(píng)估：若干單項(xiàng)資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評(píng)估。如企業(yè)價(jià)值評(píng)估。（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1.市場(chǎng)性（1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)定估算和報(bào)告。（2）評(píng)估結(jié)果經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)。2.公正性（1）定義：公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。（2）公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：一是資產(chǎn)評(píng)估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的。具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)

10、范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評(píng)估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。3.專(zhuān)業(yè)性（1）從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類(lèi)型的專(zhuān)家及專(zhuān)業(yè)人士組成；（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)判斷是建立在專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。4.咨詢性（1）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力；（2）評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)?！咀⒁狻抠Y產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，要與后面第26頁(yè)、27頁(yè)所學(xué)習(xí)的“資產(chǎn)評(píng)估的原則”相區(qū)分。四、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用（了解）（一）資產(chǎn)評(píng)估功能最基本的內(nèi)在功效和能力：評(píng)價(jià)和評(píng)值（二

11、）資產(chǎn)評(píng)估的基本作用1.咨詢的作用是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。2.管理的作用特定歷史時(shí)期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國(guó)特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。3.鑒證的作用鑒證包含鑒別和舉證兩個(gè)部分。資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。（一）交易假設(shè)1.含義：交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2.

12、意義：（1）為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件；（2）限定了資產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是被至于市場(chǎng)交易之中，不能夠脫離市場(chǎng)條件而孤立的進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)1.含義：（1）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定比較完善的公開(kāi)市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場(chǎng)中進(jìn)行交易。（2）公開(kāi)市場(chǎng)的含義：指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和買(mǎi)者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙發(fā)的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制，或不受限制者的條件下進(jìn)行的。（3）公開(kāi)市場(chǎng)是有范圍的，可以根據(jù)實(shí)際評(píng)估業(yè)務(wù)確定其范圍。（4）資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)

13、行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。2.使用條件凡是能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上交易，用途較為廣泛或者通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)進(jìn)行評(píng)估。3.意義：其他假設(shè)（持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)）都是以公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)為基本參照。（三）持續(xù)使用假設(shè)1.含義：持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。2.使用條件持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場(chǎng)條件下對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評(píng)估結(jié)果使用范圍常常使用限制的，他只對(duì)特定的買(mǎi)者或者賣(mài)者是公平合理的。3.分類(lèi)：該假設(shè)細(xì)分為三種情況：在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。（四）

14、清算假設(shè)清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明；清算評(píng)估值通常要低于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。二、資產(chǎn)評(píng)估的原則（一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則1.獨(dú)立性原則評(píng)估主體和評(píng)估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。獨(dú)立性原則包含兩層含義：（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性；（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位。2.客觀公正性原則客觀公正性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。3.科學(xué)性原則科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須：（1）遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；（2）以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案；（3）采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)

15、濟(jì)技術(shù)原則在資產(chǎn)在評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。1.預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價(jià)值越高。是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提。2.貢獻(xiàn)原則（1）是預(yù)期收益原則的一種具體化；（2）主要適用于。構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。3.替代原則作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格較低者。這是市場(chǎng)法評(píng)估的理論基礎(chǔ)4.供求原則假定在其他條件不變的提下，商

16、品價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。是對(duì)替代原則的補(bǔ)充5.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。本原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須要有評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。第三節(jié)評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型一、資產(chǎn)評(píng)估目的（一）資產(chǎn)評(píng)估目的分類(lèi)1.資產(chǎn)評(píng)估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。2.資產(chǎn)評(píng)估一般目的（1）資產(chǎn)評(píng)估一般目的或者資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。（2）資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。（3）資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的一個(gè)顯著特點(diǎn)：它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面

17、臨的市場(chǎng)條件相吻合，并且沒(méi)有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒(méi)有損害他人的利益。3.資產(chǎn)評(píng)估的特定目的（1）含義：資產(chǎn)評(píng)估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，即被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為）對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估目的不同，其評(píng)估值也不相同。資產(chǎn)評(píng)估的特定目的實(shí)質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價(jià)值。（2）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。企業(yè)出售。企業(yè)兼并。企業(yè)聯(lián)營(yíng)。股份經(jīng)營(yíng)。中外合資、合作。企業(yè)清算。擔(dān)保。企業(yè)租賃。債務(wù)重組。引起資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。（二）資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用1.資產(chǎn)評(píng)估特定目的是由引起

18、資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為所決定的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類(lèi)型都有重要的影響。資產(chǎn)評(píng)估特定目的不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)，而且還是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要達(dá)到的目標(biāo)。它是評(píng)估時(shí)必須首先明確的基本事項(xiàng)。2.資產(chǎn)評(píng)估特定目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型選擇具有約束作用。（1）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型要與資產(chǎn)評(píng)估的特定目的相適應(yīng)。（2）但是評(píng)估的時(shí)間、地點(diǎn)、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、資產(chǎn)業(yè)務(wù)個(gè)當(dāng)事人的狀況，以及資產(chǎn)的自身狀態(tài)等，都可能對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型產(chǎn)生影響。二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型（一）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的含義資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。

19、它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。不同的價(jià)值類(lèi)型從不同的角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。不同屬性的價(jià)值類(lèi)型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。（二）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的分類(lèi)1.對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理分類(lèi)的目的（1）為評(píng)估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估提供指引。（2）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。2.主要分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果（1）以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類(lèi)型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。（2）從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，具體包括公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、繼續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值。（3）以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)

20、所依據(jù)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，具體包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式，市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值則是資產(chǎn)公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式。（4）從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型。資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分，評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型分為：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。（三）關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值1.市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的劃分標(biāo)準(zhǔn)（1）資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，公開(kāi)市場(chǎng)條件還是非公開(kāi)市場(chǎng)條件。（2

21、）資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。（3）資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的所用的信息和參數(shù)來(lái)源：公開(kāi)市場(chǎng)信息還是非公開(kāi)市場(chǎng)信息。2.市場(chǎng)價(jià)值（1）定義國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中，市場(chǎng)價(jià)值定義如下：“自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫和壓制?！备鶕?jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則1關(guān)于對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的其他補(bǔ)充說(shuō)明，我們把資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值定義整理如下：資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。（2）市場(chǎng)價(jià)值有區(qū)域性。（3）市場(chǎng)價(jià)值是整體市場(chǎng)認(rèn)同（P

22、15）。市場(chǎng)價(jià)值對(duì)于整體市場(chǎng)上潛在的買(mǎi)者和賣(mài)者來(lái)說(shuō)是相對(duì)公平合理的。【例2.單選題】（2008年考題）資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值，其合理性是相對(duì)于（ ）而言的。A.市場(chǎng)整體 B.市場(chǎng)中每一個(gè)市場(chǎng)主體C.某一市場(chǎng)主體 D.某一類(lèi)市場(chǎng)主體正確答案A3.市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（又叫非市場(chǎng)價(jià)值、其他價(jià)值）（1）定義凡不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。（2）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值是局部的市場(chǎng)認(rèn)同（P16）只對(duì)于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)是公平合理的。（3）評(píng)估實(shí)務(wù)中使用頻率高的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型在用價(jià)值：企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對(duì)其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)，

23、而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形投資價(jià)值：資產(chǎn)對(duì)于具有明確的投資目標(biāo)的特定投資者或某類(lèi)投資者具有的價(jià)值。注意投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值區(qū)別投資性資產(chǎn)價(jià)值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。清算價(jià)值殘余價(jià)值：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)。（4）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值產(chǎn)生的價(jià)值基礎(chǔ)分為3類(lèi)特定主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益（如投資價(jià)值）特定雙方達(dá)成的交換某項(xiàng)資產(chǎn)合理的協(xié)議價(jià)格（如特殊價(jià)值和合并價(jià)值）法律法規(guī)或者合同協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值4.特定業(yè)務(wù)引起的評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（有市場(chǎng)價(jià)值也有市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值）以稅收為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)

24、應(yīng)該根據(jù)稅法等相關(guān)法律法規(guī)選擇評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型，例如課稅價(jià)值。課稅價(jià)值：評(píng)估對(duì)象根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所具有的價(jià)值。相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型作為課稅對(duì)象評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。以保險(xiǎn)為目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)該根據(jù)保險(xiǎn)法等相關(guān)法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型，例如課稅價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值：評(píng)估對(duì)象根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值定義所具有的價(jià)值相關(guān)法律、法規(guī)和契約沒(méi)有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型作為保險(xiǎn)標(biāo)的物評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性及價(jià)值定義包括公允價(jià)值、現(xiàn)

25、值、可變現(xiàn)價(jià)值、重置成本在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值等同于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則設(shè)計(jì)的現(xiàn)值、可變現(xiàn)價(jià)值、重置成本等可以理解為資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型。已抵（質(zhì)）押為目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)該根據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型，例如抵押價(jià)值相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定沒(méi)有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型作為抵（質(zhì)）押物物評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型以拆遷補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型，例如拆遷補(bǔ)償價(jià)值拆遷補(bǔ)償價(jià)值，指評(píng)估對(duì)象根

26、據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定和要求所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定沒(méi)有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型作為拆遷物評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。2012資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)講義：第二章來(lái)源:匯編 更新：2012/3/26 編輯：一廿第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法考情分析本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計(jì)算性的選擇題較多。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的各種方法公式的理解和運(yùn)用。主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：市場(chǎng)法：可比性的理解、直接比較法的運(yùn)用等收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式成本法：各

27、個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法和成本法的基本原理資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類(lèi)型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義1.定義：利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。2.市場(chǎng)法的理論依據(jù) 【替代原則】根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。二、市場(chǎng)法的基本前提應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件。1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的

28、可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：1.選擇參照物關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類(lèi)似的）。同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)

29、整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異。5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢。評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽?？梢圆捎盟阈g(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1.資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之

30、一。2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.市場(chǎng)條件。主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。4.交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類(lèi)：直接比較法和間接比較法直接比較法1.基本原理：利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正

31、從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。2.優(yōu)點(diǎn)：該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。適用條件：對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。3.基本計(jì)算公式為：如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物合理成交價(jià)格參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象可比因素特征值參照物可比因素特征值評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格修正系數(shù)原理本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致。方法一：公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格修正

32、系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：原理：各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)方法二：公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n原理：分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。4.直接比較法的基本方法僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利

33、用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。市價(jià)折扣法原理以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（1價(jià)格折扣率）（23）例21評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（140%）6（萬(wàn)元）注意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并

34、不能夠這么肯定。功能價(jià)值類(lèi)比法定義：以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大分類(lèi)根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例22被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬(wàn)元。正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10901207.5（萬(wàn)元）例23被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸

35、，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬(wàn)元正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（90120）0.78.18（萬(wàn)元）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）定義價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法、定基物價(jià)指數(shù)：是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)

36、設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表41（教材98頁(yè)）年 份該類(lèi)設(shè)備實(shí)際均價(jià) 定基物價(jià)指數(shù) 當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià) 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù) （當(dāng)年實(shí)際物價(jià)基年物價(jià)）/基年物價(jià) 1999（基年） 50100% 200051.5103%51.5/50*100%3%（51.550）/50*100%200153106%53/50*100%6%（5350）/50*100%200254108%54/50*100%8%（5450）/50*100%200355110%55/50*100%10%（5550）/50*100%200456112%56/50*100%12%（5650）/50*100%20055

37、7.5115%57.5/50*100%15%（57.550）/50*100%比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)112/106105.66%、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a1,a2,an教材36頁(yè)公式262和57頁(yè)）本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商環(huán)比物價(jià)指數(shù)1環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)年 份定基物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù) 1999100 2000103103103/1003%（103100）/1002001106102.9106/1032.91%（106103）/1032002108101.9108/1061.89%（108106）/10

38、62003110101.9110/1081.85%（110108）/1082004112101.8112/1101.82%（112110）/1102005115102.7115/1122.68%（115112）/112價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：適用條件評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。舉例：大家看教材37頁(yè)的幾個(gè)例題【例24】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，運(yùn)用公式（26）則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（15%）10.5（萬(wàn)元）【例25】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30

39、日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（261）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：正確答案【例26】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年15月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（272）評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值最接近于：正確答案300103.6%98.3%103.5%104.7%3

40、31.1（萬(wàn)元）成新率價(jià)格調(diào)整法。原理：參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限）100%5.直接比較法使用頻率高的方法【 高級(jí)】市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法一個(gè)以上可比因素不一致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值交易情況差異值 （29）參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) （210）【例27】（1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。（2）評(píng)估要求。評(píng)估該地塊2007年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。（3

41、）評(píng)估過(guò)程。選擇評(píng)估方法。該種類(lèi)型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法時(shí)行評(píng)估。搜集有關(guān)的評(píng)估資料。A.搜集待估土地資料。B.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)表21。進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。分別得到A、B、C、D的交易價(jià)值修正為被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的修正系數(shù)（稱(chēng)為交易情況修正系數(shù)）：100/100,102/100,103/100,100/100（教材的解法）

42、如下理解：認(rèn)為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值是公正交易的價(jià)格，把公正狀態(tài)視作標(biāo)準(zhǔn)值，為100，參照物的價(jià)格處于不公正的交易情況的。將其價(jià)格視作相當(dāng)從正常交易條件下的價(jià)格調(diào)整到實(shí)際不公正的交易情況下的價(jià)格，認(rèn)為正常交易下的價(jià)格比上非正常交易下的價(jià)格是個(gè)常數(shù)，有于是修正系數(shù)是100/100（13%），而不是100（13%）/100我們?cè)趺蠢斫膺@兩種做法的不同：前者是把被評(píng)估資產(chǎn)所處的交易條件（一般是合理公正的）為基礎(chǔ)，把交易實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整到評(píng)估資產(chǎn)所處的交易條件之下（即將不合理交易情況下的價(jià)格調(diào)整到合理交易情況下的價(jià)格。都在合理的交易條件下比較）上面二種解法在不同的教材中都有，但是我們要記住本教材的解法。考

43、試參照本例題來(lái)做。進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%。評(píng)估價(jià)值交易實(shí)例的價(jià)值（1間隔月份數(shù)1%）或者說(shuō)：評(píng)估價(jià)值/交易實(shí)例的價(jià)格100（1間隔月份數(shù)1%）/100交易實(shí)例A,B,C,D分別間隔6.7、12和10個(gè)月即不同時(shí)間的價(jià)值比等于兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)比?！咎貏e注意】本題關(guān)于價(jià)格的變化是平均每月上漲。進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表22判斷。本次評(píng)估設(shè)定待估

44、地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表22各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。即被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值與參照物的價(jià)格比等于被評(píng)估資產(chǎn)值與參照物的該因素的數(shù)值比進(jìn)行個(gè)別因素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無(wú)需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（10.0994）（10.0676）0.90060.93240.9659這個(gè)調(diào)整

45、系數(shù)的確定我們等到以后再講解。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。土地評(píng)估單價(jià)為：（9091038901942）4948（元/m2）土地評(píng)估總價(jià)為：600948568 800（元）（2）價(jià)值比率法成本市價(jià)法基本原理以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。計(jì)算公式特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。市盈率倍數(shù)法基本原理以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。主要適用對(duì)象企業(yè)價(jià)值評(píng)估所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額（參照物

46、的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn) （212）（二）間接比較法1.原理（1）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。2.適用條件：不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似 。2012資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)講義：第二章（1）來(lái)源:匯編 更新：2012/3/26 編輯：一廿第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法考情分析本章以考單選題

47、為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計(jì)算性的選擇題較多。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的各種方法公式的理解和運(yùn)用。主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：市場(chǎng)法：可比性的理解、直接比較法的運(yùn)用等收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式成本法：各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法和成本法的基本原理資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類(lèi)型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義1.定義：利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。2.市場(chǎng)法的理論依據(jù) 【替代原則】根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思想

48、及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。二、市場(chǎng)法的基本前提應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件。1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：1.選擇參照物關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)

49、要有可比性（相同的或類(lèi)似的）。同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異。5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢。評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽?？梢圆捎盟阈g(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成

50、最終評(píng)估結(jié)果。注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1.資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.市場(chǎng)條件。主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。4.交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法中的具

51、體方法可以分為兩大類(lèi)：直接比較法和間接比較法直接比較法1.基本原理：利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。2.優(yōu)點(diǎn)：該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。適用條件：對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。3.基本計(jì)算公式為：如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物合理成交價(jià)格參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象可比因素特

52、征值參照物可比因素特征值評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格修正系數(shù)原理本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致。方法一：公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：原理：各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)方法二：公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n原理：分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估

53、價(jià)值。4.直接比較法的基本方法僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。市價(jià)折扣法原理以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（1價(jià)格折扣率）（23）例21評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10

54、萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（140%）6（萬(wàn)元）注意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。功能價(jià)值類(lèi)比法定義：以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大分類(lèi)根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例22被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為

55、90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬(wàn)元。正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10901207.5（萬(wàn)元）例23被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬(wàn)元正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（90120）0.78.18（萬(wàn)元）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）定義價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的

56、各種表述方法、定基物價(jià)指數(shù)：是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表41（教材98頁(yè)）年 份該類(lèi)設(shè)備實(shí)際均價(jià) 定基物價(jià)指數(shù) 當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià) 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù) （當(dāng)年實(shí)際物價(jià)基年物價(jià)）/基年物價(jià) 1999（基年） 50100% 200051.5103%51.5/50*100%3%（51.550）/50*100%200153106%53/50*100%6%（5350）/50*10

57、0%200254108%54/50*100%8%（5450）/50*100%200355110%55/50*100%10%（5550）/50*100%200456112%56/50*100%12%（5650）/50*100%200557.5115%57.5/50*100%15%（57.550）/50*100%比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)112/106105.66%、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a1,a2,an教材36頁(yè)公式262和57頁(yè)）本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商環(huán)比物價(jià)指數(shù)1環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)年 份定基物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比

58、變動(dòng)物價(jià)指數(shù) 1999100 2000103103103/1003%（103100）/1002001106102.9106/1032.91%（106103）/1032002108101.9108/1061.89%（108106）/1062003110101.9110/1081.85%（110108）/1082004112101.8112/1101.82%（112110）/1102005115102.7115/1122.68%（115112）/112價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：適用條件評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。舉例：大家看教材37頁(yè)的幾個(gè)例題【

59、例24】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，運(yùn)用公式（26）則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：正確答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（15%）10.5（萬(wàn)元）【例25】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（261）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：正確答案【例26】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)

60、的價(jià)格變化情況如下：2006年15月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（272）評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值最接近于：正確答案300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1（萬(wàn)元）成新率價(jià)格調(diào)整法。原理：參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限）100%5.直接比較法使用頻率高的方法【 高級(jí)】市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法一個(gè)以上可比因素不一致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值交易情況差異值 （2