住房制度對策和建議

1、二、進一步推進住房制度改革的對策和建議（一）進一步完善住房公積金制度住房公積金制度中存在的月繳額差距過大、覆蓋面不廣、比重過高、管理不善等問題， 主要是制度缺陷和管理缺位問題。住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特點。 不同單位、不同職位之間不應(yīng)有過分的懸殊。職工工資中已體現(xiàn)了按勞分配、多勞多得的原 則，住房公積金再與工資掛鉤，高收入者多得住房公積金，低收入者少得公積金，有失公平。 既然住房公積金具有住房保障性，住房公積金的月繳額度就應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r格、經(jīng)濟 發(fā)展水平有所限制，對一個職工年平均工資不到2 0 0 0 0元的城市，一些單位住房公積金 人均月繳

2、額高達3000元是有點離譜的，比個人所得稅起征點1600元也高出許多，從 制度上也給人進行所謂合理避稅的驅(qū)動力，顯現(xiàn)住房公積金制度上的缺陷。筆者認(rèn)為，住房 公積金月繳額應(yīng)與工資基數(shù)脫鉤，按當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平、住房市場價格水平、適當(dāng)拉開差距、 適當(dāng)考慮職務(wù)職稱等原則確定繳交額。以杭州市為例，按市場均價每平方米8 0 0 0元購買 9 0平方米住房計7 2萬元，按工作3 0年計，通過銀行按揭需每月支付3 8 8 2元，按夫 妻二人計算，職工個人享受的住房公積金和住房補貼每月合計不應(yīng)超過2 0 0 0元，對享受 住房補貼的職工每月的住房公積金應(yīng)不超過1000元。住房公積金的覆蓋面不廣的根本原因是對住房公

3、積金條例宣傳不夠和執(zhí)行不力。據(jù) 了解，許多新參加工作人員、私企員工和進城務(wù)工人員基本不了解或根本不知道住房公積金 的概念，更不了解立法規(guī)定，在當(dāng)前就業(yè)壓力較大的情況下，一些員工就是知道了也不敢向 企業(yè)提出繳交住房公積金的要求。因此，住房公積金管理機構(gòu)應(yīng)通過各種媒體大力宣傳住 房公積金條例，設(shè)立維權(quán)機構(gòu)，加大執(zhí)法力度，擴大住房公積金的覆蓋面，維護職工權(quán)益。加強對住房公積金管理機構(gòu)的管理，是有效規(guī)避住房公積金風(fēng)險、發(fā)揮住房公積金效能 的重要措施。要充分發(fā)揮住房公積金管理委員會的決策作用，優(yōu)化住房公積金管理委員會成 員的結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加金融、房地產(chǎn)、法律專業(yè)人才比例，為科學(xué)決策提供保障。（二）采取更加

4、靈活的政策，推進住房補貼發(fā)放進程政府相關(guān)部門應(yīng)加大力度，推進住房補貼的發(fā)放。據(jù)分析，住房補貼發(fā)放進展緩慢主要 有四個方面的原因：一是企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)重視不夠，一些單位沒有將住房補貼工作列入本單位工作計劃，無 視弱勢職工的權(quán)益，不愿意有計劃地安排資金發(fā)放住房補貼。二是住房補貼資金來源嚴(yán)重不足，事業(yè)單位本身收入來源有限，財政補貼又難以到位， 企業(yè)單位要看經(jīng)濟效益來確定。三是由于企事業(yè)改革改制過程中未考慮老職工的住房補貼問題，改制后的企業(yè)又不愿承 擔(dān)住房補貼的責(zé)任，造成無人管現(xiàn)象。四是企事業(yè)單位對住房補貼政策的了解不夠，不了解國家、省、市對住房補貼政策的優(yōu) 惠支持，如企業(yè)發(fā)放住房補貼資金可以在成本上列

5、支等等。筆者認(rèn)為，房改、財政部門應(yīng)加大力度，促進住房補貼的發(fā)放進程，主要應(yīng)從以下幾個 方面著手：一是加強政策推動力度，對企事業(yè)單位區(qū)分情況分類指導(dǎo)，對有能力解決的單位應(yīng)限期 發(fā)放，對一次性解決有困難的單位應(yīng)研究辦法分步實施，對確實困難又符合財政支持的要加 大加快財政支持。二是對企事業(yè)單位改制改革中未考慮的應(yīng)由現(xiàn)企業(yè)會同國有資產(chǎn)管理部門、房改部門研 究解決。三是加大住房補貼宣傳力度，讓企事業(yè)單位重視和掌握政策，加快實施步伐。四是加強對住房補貼政策研究，增強解決政策實施中出現(xiàn)矛盾的能力，盡快出臺解決群 眾反響較大的新老職工補貼不平衡問題的政策。（三）加強住房保障體系建設(shè)，調(diào)整供需關(guān)系，完善住房供應(yīng)

6、體系住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障體系也是政府的基本職能，但政府要 立即解決全部的住房問題是很困難的，也是不現(xiàn)實的。政府應(yīng)從確保廣大中低收入家庭“有 房住”，通過完善經(jīng)濟適用住房制度、廉租房制度、住房公積金制度，建立和完善住房保障體 系。一要合理確定經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象。在收入多元化的今天僅通過工資性收入作為收入 線劃分是有失公平的，但其他收入又是難以掌握的。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)摒棄不具有操作性 的收入線作剛性規(guī)定，對正在戶籍改革中要剔除附加值的戶口不應(yīng)作為簡單條件，改戶口遷 入年限作為要件，如將具有本市常住戶口5年以上的住房困難中低收入家庭作為供應(yīng)對象將 更加具有合理性，抑制那些

7、為了馬上購買經(jīng)濟適用房遷移戶口的出現(xiàn)。二要規(guī)范經(jīng)濟適用住房面積標(biāo)準(zhǔn)、戶型標(biāo)準(zhǔn)。住房是經(jīng)久耐用商品，要有適當(dāng)超前意識， 盡管是經(jīng)濟適用住房，但也不宜過小、功能過于簡單。要與全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)一致， 如多數(shù)城市為了節(jié)省建設(shè)成本，經(jīng)濟適用房選址較遠離市區(qū)，生活成本又很高，房子戶型、 面積又很不如意，成了中低收入家庭“食之無肉、棄之可惜”的雞肋。這與開發(fā)經(jīng)濟適用住 房的初衷是不相符的。因此，要根據(jù)需求適當(dāng)增加面積、提供多種戶型滿足不同層次家庭的 需求。三要倡導(dǎo)租售并舉，引導(dǎo)合理的住房消費，改變“有房產(chǎn)”為“有房住”的觀念。購買 住房不是解決住房的惟一途徑，應(yīng)通過規(guī)范租賃市場、加強租賃服務(wù)、減低租賃

8、租費等有力 措施大力倡導(dǎo)向市場租賃來解決自住住房困難。據(jù)了解，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家，通過租賃解 決住房的人占60%以上，自有住房率在40%左右。要合理引導(dǎo)人們的住房消費觀念，首 先要“有房住”，其次才是“有房產(chǎn)權(quán)”，二者可分步解決，不求一次到位。四要適當(dāng)擴大“廉租房”供應(yīng)對象。對賣不起甚至租不起經(jīng)濟適用住房又不是最低收入 的困難家庭，應(yīng)逐步列入廉租房解困對象，采取適當(dāng)補貼支持向市場租房，逐步消除住房“夾 心層”。五要采取措施抑制投資炒房帶來的“泡沫需求”。政府宜采用金融、稅費政策抑制購買第 二套住房的投資者，如通過對購買第二套住房和大戶型購房者加大首付比例、貸款利息、交 易時間限制、交易稅費等政

9、策，來抑制投資購房和非理性住房消費。（四）因地制宜、實事求是地制定實施異地調(diào)動、軍轉(zhuǎn)干部的住房管理政策2 0 0 3年7月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、中組部、財政部 關(guān)于異地調(diào)動干部住房管理暫行規(guī)定，對異地調(diào)動干部承租或購買現(xiàn)住房、申請領(lǐng)取購房補 貼、建立臨時周轉(zhuǎn)住房制度、建立調(diào)動干部住房檔案、嚴(yán)肅住房紀(jì)律等方面作了具體規(guī)定， 并規(guī)定由各省、市、區(qū)結(jié)合實際情況制定實施辦法。筆者認(rèn)為，省、市、區(qū)在制定實施辦法 時應(yīng)實事求是、因地制宜，切實保證異地調(diào)動、軍轉(zhuǎn)干部能住得上、住得起房。由于住房價 格的持續(xù)上漲，應(yīng)適時調(diào)整補貼標(biāo)準(zhǔn)，對原工作地退出房改房產(chǎn)權(quán)的應(yīng)不受準(zhǔn)購條件限制優(yōu) 先供應(yīng)經(jīng)濟適用住房。（五）加快研究制定住房維修基金使用管理辦法，充分發(fā)揮住房維修基金的作用制定住房維修基金使用管理辦法，要注重界定清楚，操作簡便，尊重現(xiàn)實。在許多老城 區(qū)未成立業(yè)主委員會前，如何采取過渡辦法，對原產(chǎn)權(quán)交叉的住房如何采取措施，使住房維 修基金的功能得到有效發(fā)揮，房改、建設(shè)、財政部門要加強調(diào)查