安徽池州太平鳥池州項(xiàng)目策劃方案-90PPT

1、太平鳥地產(chǎn)品牌巨獻(xiàn) 太平鳥池州項(xiàng)目策劃方案1前言： 非常榮幸能夠參加此次項(xiàng)目提報(bào)，我們?cè)趯?duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)做出詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算推導(dǎo)出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目后期銷售做出明晰的判斷。2第一部分 市場(chǎng)研究3 池州市地處安徽省西南部，長(zhǎng)江下游南岸。北臨浩蕩長(zhǎng)江，南接雄奇黃山，是安徽省“兩山一湖”旅游區(qū)的重要組成部分。2000年6月撤地設(shè)市，轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)線、青陽(yáng)縣、九華山風(fēng)景區(qū)及省級(jí)池州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?57萬(wàn)，總戶數(shù)51萬(wàn)戶。貴池區(qū)下轄4個(gè)街道、13個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)，國(guó)土面積2432平方公里，總?cè)丝?4.4萬(wàn)，總戶數(shù)21.7萬(wàn)戶。 池州概況4社會(huì)消

2、費(fèi)指標(biāo)會(huì)整體消費(fèi)力強(qiáng)勁，消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)，新一輪消費(fèi)升級(jí)特征明顯。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)，以私用汽車、住房為代表的消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)上升。機(jī)會(huì)：強(qiáng)勁的消費(fèi)力為房地產(chǎn)投資、消費(fèi)提供有力支撐機(jī)會(huì)：私家車消費(fèi)興起，旅游休閑文化的興旺，池州居民的消費(fèi)觀念升級(jí)，是郊區(qū)大盤投資開發(fā)的有利因素之一。5固定資產(chǎn)投資狀況固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，其中基本建設(shè)投資力度強(qiáng)勁，其增長(zhǎng)率連續(xù)三年均高于房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP近三年在10左右，趨勢(shì)平穩(wěn)；在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)的成熟、健康、穩(wěn)定。提示1：2010年前是池州進(jìn)行城市建設(shè)和改造的關(guān)鍵期，軌道交通、快

3、速路建設(shè)使城市功能不斷完善、城市面貌發(fā)生巨大變化6規(guī)劃戰(zhàn)略池州市城市總體規(guī)劃將主城區(qū)、青陽(yáng)副、九華山風(fēng)景區(qū)納入城市規(guī)劃區(qū)，形成“一主一副一區(qū)”的組團(tuán)式城市空間形態(tài)，城市規(guī)劃區(qū)面積1864平方公里，近期至2010年城市人口達(dá)50萬(wàn)，城市建設(shè)用地達(dá)50萬(wàn)平方公里。城市主城區(qū)空間布局為“四個(gè)用地組團(tuán)、五大功能板塊”，形成“一城五區(qū)、濱江環(huán)湖”的空間形態(tài)，主城區(qū)面積擴(kuò)大到30平方公里，人口達(dá)到30萬(wàn)人左右。 7池州商品房市場(chǎng)分析市場(chǎng)規(guī)模（主城區(qū)）從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總成交量來(lái)看，2006年房地產(chǎn)總成交額為 189,418.90 萬(wàn)元，總成交面積為 93.93萬(wàn)平方米，各類商品房成交面積為33.52萬(wàn)平方米，其

4、中住宅243265平方米，共2234套。 2007年1-10月總成交額為 220,780.20 萬(wàn)元，總成交面積為 83.02萬(wàn)平方米，各類商品房成交面積為38.67萬(wàn)平方米，其中住宅成交面積為34.82萬(wàn)平方米。從歷年推盤數(shù)量來(lái)看，從2004年4月池州到2007年11月1日，池州住宅商品房共推出房源8559套，另外拆遷安置房1777套。8池州商品房市場(chǎng)分析由供不應(yīng)求趨向平穩(wěn) 池州房地產(chǎn)0407年推盤四年累計(jì)（20042007）總建筑面積（包含商業(yè)）1238635平方，住宅套數(shù)8559套。 從住宅銷售量來(lái)看，2006年池州主城區(qū)住宅商品房銷售達(dá)到243265平方米，共2234套。截至到目前20

5、07年新開盤的3105套住宅中，已經(jīng)完成銷售2717套，其中10月份預(yù)售項(xiàng)目住宅171套，面積為2.14萬(wàn)平方米，拆遷還房35套，面積為1456.3平方米。雖然截至到2007年11月，住宅推出量已經(jīng)比2006年多推出1400套，但仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 但是，隨著08年碧桂園項(xiàng)目的面世，池州房地產(chǎn)供應(yīng)量大增，市場(chǎng)供需趨向平穩(wěn)。9池州住宅價(jià)格從2005年6月開始1587.81元/平方米，2007年上漲到2306.32元/平方米，價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的走勢(shì)。新建住宅方面，2003年池州城區(qū)的新建住房不過(guò)1000元/平方米，2005年底，大部分樓盤都已突破2000元/平方米，到2007年10月，在預(yù)

6、售的南馨園22樓、河濱花園1720樓兩個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3026元/平方米。到2008年3月市場(chǎng)價(jià)格基本維持在這個(gè)區(qū)間。 二手房方面，成交最為活躍的是匯景花園、和泰星城，報(bào)價(jià)均在3000以上，匯景花園則達(dá)到3500。池州商品房市場(chǎng)分析住宅價(jià)格走勢(shì)10池州商品房市場(chǎng)分析池州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，已由單純的居住需求向居住環(huán)境、品位等方面轉(zhuǎn)變，使得一些配套設(shè)施較好的小區(qū)銷售甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。池州城市人口比例仍然較低，隨著城市化的進(jìn)展，基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，交通條件繼續(xù)得到改善，作為中心城市的副射作用越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿艽蟆?房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，

7、開發(fā)范圍也不斷擴(kuò)大，開發(fā)水平也不斷提高。但由于城市框架才初具規(guī)模，各新區(qū)（站前區(qū)、開發(fā)區(qū)）配套設(shè)施尚未到位，因此發(fā)展很不平衡，購(gòu)房者驅(qū)向少數(shù)樓盤，不同區(qū)位開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距很大。池州住宅價(jià)格基本趨于穩(wěn)定，在市區(qū)主要交易活躍的二手房都基本上已經(jīng)突破3000元/平方米，2007年底老城區(qū)商品房均價(jià)突破3000元/平方米。進(jìn)入08年穩(wěn)中小幅上升至3100元/平方米。11競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：在售樓盤匯總項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）套數(shù)銷售率銷售持續(xù)時(shí)間價(jià)格（元/平方米）森橋印象二期9630062360%3個(gè)月2600新城明珠二期140000102875%11個(gè)月2800匯景四期小高層10880083598%每次推出

8、少量房源，迅速去化3100河濱花園三期8000070060%4個(gè)月28003100清溪半島二期3000026098%12個(gè)月2800南馨園一期1712318295%8個(gè)月3000三正葫蘆社區(qū)一期8000060045%6個(gè)月2600樟樹灣二期9321099270%6個(gè)月2400杏花村文化園二期3000030060%3個(gè)月2400平天湖水岸花園2300019290%18個(gè)月300012潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之一碧桂園分析：池州碧桂園項(xiàng)目總占地2200畝，一期800畝以別墅為主打產(chǎn)品，輔以多層和高層豐富建筑類型。小區(qū)內(nèi)配備有五星級(jí)酒店、幼兒園、中小學(xué)、會(huì)所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，目前樣板房已經(jīng)完工，計(jì)劃在08

9、年7、8月開盤，價(jià)格未定。按其一貫的開發(fā)模式和我方的市場(chǎng)調(diào)研了解，預(yù)計(jì)會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)100200元/平米左右的價(jià)格入市，屆時(shí)將會(huì)對(duì)站前區(qū)乃至整個(gè)貴池的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，以低價(jià)和規(guī)模效應(yīng)吸引眾多市民來(lái)此安家，打亂現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格體系。該項(xiàng)目與我項(xiàng)目?jī)H隔一條長(zhǎng)江路，對(duì)我方的影響是最為直接和現(xiàn)實(shí)的，壓力甚大。因此，在產(chǎn)品的定位規(guī)劃和推廣銷售上須更為謹(jǐn)慎、策略。13項(xiàng)目位置秀山路與南湖路交口總建面積15.5萬(wàn) 平米項(xiàng)目戶數(shù)約1200戶銷售情況未開盤項(xiàng)目組成多層、小高層、高層主力產(chǎn)品多層價(jià) 格未知開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址翠微路156號(hào)華氏藥房開發(fā)商安徽華泰集團(tuán)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之二華邦陽(yáng)光城分

10、析：項(xiàng)目位于池州市城南區(qū)中心地段、秀山南路與翠微路交匯處向南100米，近鄰南湖商業(yè)街、西街、杏花村小學(xué)、市第二人民醫(yī)院、紅光農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴池二中、杏花村文化公園、白洋河景觀大堤，項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套及公用建設(shè)齊全，交通便捷。 項(xiàng)目屬歐式建筑風(fēng)格，中心布局有商業(yè)廣場(chǎng)，占地128畝，規(guī)劃建筑面積16萬(wàn)平方米，其中住宅14萬(wàn)平方米，住宅容積率18；綠地率35%以上；停車位300余個(gè)個(gè)，其中地上停車位227個(gè)。該項(xiàng)目與本案距離較近，產(chǎn)品類型相似，銷售周期部分重合，將會(huì)是未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。14潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之三奇景甲苑 分析：齊景甲苑也位于池州市站前區(qū)，臨近長(zhǎng)途汽車站、火車站，占地面積4.89萬(wàn)平米，總

11、建筑面積7.3萬(wàn)平米，項(xiàng)目依齊山而建，可遠(yuǎn)眺平天湖，建筑風(fēng)格采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約，內(nèi)部景觀力求以人為本，周邊建有聯(lián)華超市和眾多商業(yè)配套，與甲地國(guó)際商貿(mào)城遙遙呼應(yīng)。站前區(qū)汽車站板塊內(nèi)規(guī)劃了眾多住宅和商業(yè)項(xiàng)目，甲地國(guó)際商貿(mào)城、上海城、百匯廣場(chǎng)、國(guó)際汽車城等商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)總建超過(guò)50萬(wàn)平米，屆時(shí)，該區(qū)域旺盛的人氣，集中的商業(yè)，繁忙的物流勢(shì)必提升地段價(jià)值，打造池州新的城市中心商業(yè)和居住區(qū)。作為區(qū)域內(nèi)核心商務(wù)區(qū)周邊新開發(fā)住宅樓盤，其地段優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)配套設(shè)施齊全，人氣集聚，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。15項(xiàng)目位置貴池區(qū)城北建筑面積總建57000平米產(chǎn)品類型住宅建筑類型多層入住戶數(shù)518戶面積范圍86133平米，主力869

12、9平米價(jià) 格未知銷售率未開盤開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址建設(shè)中路145號(hào)開發(fā)商浙江百合集團(tuán)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之四百合藍(lán)鳥苑 分析：項(xiàng)目位于池州市中心城區(qū)北部，東依翠柏北路，北靠沿江大道，地塊南面臨近即將貫通的城北路，南側(cè)與國(guó)土資源局、水務(wù)局、公安局110指揮中心為鄰。項(xiàng)目總占地3.6萬(wàn)平米，建筑面積約6萬(wàn)平米，其中近2700平米的商業(yè)用房，可居住戶數(shù)518戶。一期主力戶型：二房二廳一衛(wèi)、 三房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)、三房二廳二衛(wèi)面積為：86.2、93.2、94、98、98.7、110.3、128.7、132.5等。16競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)關(guān)鍵詞：成本競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品差異 營(yíng)銷區(qū)隔 爭(zhēng)取客源 從區(qū)域未來(lái)

13、競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不可避免，給項(xiàng)目客源競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)較大壓力，因此做好產(chǎn)品差異化；控制控制項(xiàng)目成本；減少項(xiàng)目后期銷售壓力；將使項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。17第二部分 項(xiàng)目定位18第一篇：項(xiàng)目解析 本項(xiàng)目北面是池州體育館，西面是規(guī)劃中的行政中心，建設(shè)中的五星級(jí)酒店離本項(xiàng)目也較近，項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)非常突出。池州體育館也已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)在2008年底建成投入使用，天堂湖面積約2000畝，自然景觀豐富。 項(xiàng)目所處的池州火車站站前是連接火車站與老城區(qū)的重要樞紐，也是一個(gè)緊臨老城區(qū)而又相對(duì)獨(dú)立的城市新區(qū)。其發(fā)展方向是，逐步完成城市空間拓展的地域調(diào)整，構(gòu)建“兩山一湖”旅游區(qū)北部服務(wù)中心功能，完善市域交通系統(tǒng)，凸顯城市門

14、戶形象，成為一個(gè)集商貿(mào)、居住、物流及少量工業(yè)的相對(duì)獨(dú)立、功能齊全的城市新區(qū)。人口規(guī)模遠(yuǎn)期約6.8萬(wàn)人，將具有濃厚的商業(yè)氛圍、親切的休閑環(huán)境、宜人的空間景觀等特色。 池州火車站站前區(qū)的發(fā)展將依靠“一個(gè)支柱（商貿(mào)物流）、兩個(gè)重點(diǎn)（專業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)）”目前已經(jīng)引進(jìn)了碧桂園地產(chǎn)、五星級(jí)商務(wù)酒店、上海城物流商貿(mào)中心、寶馬汽配專業(yè)市場(chǎng)、池州國(guó)際汽車城、徽商大市場(chǎng)、豪豐國(guó)際裝飾市場(chǎng)等一批項(xiàng)目，將成為池州商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑中心和交通樞紐。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。項(xiàng)目所在區(qū)域分析19項(xiàng)目情況地位情況： 地地塊位于新興規(guī)劃的池州站前區(qū)西北塊，北通老城區(qū)中心，南通池州火車站、汽車站。地塊北臨建設(shè)中的池州體育館

15、，東臨城市主干道長(zhǎng)江南路，西面與南面臨天堂湖以及規(guī)劃中的行政中心，地塊大致梯形，用地面積共230畝，規(guī)劃性質(zhì)為“住宅商業(yè)用地”。 地塊數(shù)據(jù)： 容積率：1.8 綠地率：35% 建筑密度;30%20項(xiàng)目的SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：處于在建的體育館南邊，規(guī)劃的行政中心東邊，未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，能有效地增加客戶入住意愿和提升商業(yè)氛圍；周邊有大型高端住宅項(xiàng)目開發(fā)，將發(fā)揮集聚效應(yīng)。 地形優(yōu)勢(shì)：地形條件較好，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營(yíng)造。自然景觀優(yōu)勢(shì)：西邊和南邊臨近天堂湖，景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 交通優(yōu)勢(shì)：位于長(zhǎng)江南路交通干道，交通便利，地理位置較好 ；臨近即將運(yùn)營(yíng)的火車車站與汽車站，距離適中。 21項(xiàng)目

16、劣勢(shì)點(diǎn) 地域劣勢(shì)：項(xiàng)目由于處于體育館附近，建筑限高對(duì)容積率影響較大 ；離主城區(qū)約4公里，當(dāng)?shù)貙?duì)此距離尚未完全接受。 配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊交通、購(gòu)物娛樂(lè)、商貿(mào)金融等尚不成熟， 生活機(jī)能較為缺乏。22項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)起步：池州站前北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入啟動(dòng)期，后市看好；池州城區(qū)未來(lái)幾年仍呈供不應(yīng)求。宏觀調(diào)控：宏觀上中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)有調(diào)控的措施；目前金融環(huán)境不是最佳，融資難度增加，當(dāng)?shù)胤抠J審核較嚴(yán)。未來(lái)中心：由于臨近未來(lái)行政中心，對(duì)池州主要客戶群公務(wù)員的吸引力非常大；政府將在此區(qū)域內(nèi)建造諸多市政建設(shè)項(xiàng)目，整體環(huán)境逐步改善。項(xiàng)目威脅點(diǎn)同行競(jìng)爭(zhēng)：周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，造成客戶分流。商業(yè)先行：五星級(jí)酒店、上海城

17、、汽車城等高端項(xiàng)目落址附近，增加區(qū)域內(nèi)人氣，提升形象；池州居民置業(yè)投資的概念逐步增強(qiáng)。23小結(jié) 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目地塊資源和SWOT分析，認(rèn)為：本案區(qū)域發(fā)展前景看好，且規(guī)模相對(duì)較大，自然環(huán)境優(yōu)美，在池州房產(chǎn)市場(chǎng)中是個(gè)潛力股；另一方面，本案周邊區(qū)域配套設(shè)施缺乏，生活機(jī)能不完善，今后相關(guān)配套設(shè)施能否及時(shí)跟上將會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程。 為了使得今后項(xiàng)目能成功開發(fā)，我們認(rèn)為：一方面本案應(yīng)最大限度發(fā)掘自身所具有的優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，另方面應(yīng)盡量減少自身所處的劣勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以求提升本案在市場(chǎng)中的地位，達(dá)到成功開發(fā)之目的。24 第二篇：產(chǎn)品定位項(xiàng)目核心觀點(diǎn)：休閑運(yùn)動(dòng) + 健康生態(tài) + 高尚國(guó)際 +

18、 行政中心區(qū)25市場(chǎng)形象定位: 行政中心高尚水景運(yùn)動(dòng)社區(qū)26推廣形象語(yǔ): 泛運(yùn)動(dòng)健康生活27核心定位 初步定位: 池州最值得購(gòu)買的大型生態(tài)運(yùn)動(dòng)社區(qū)28初步物業(yè)形態(tài): 以多層、小高層為主，輔以部分花園洋房29客戶類型職業(yè)類型及收入水平公務(wù)員、教師：個(gè)人年收入在35萬(wàn)元之間事業(yè)單位職員：個(gè)人年收入在34萬(wàn)元之間個(gè)體戶、小私營(yíng)業(yè)主：個(gè)人年收入在510萬(wàn)元之間個(gè)私企業(yè)主：年收入在1050萬(wàn)元之間，事業(yè)小有成就池州人外出打工人員：個(gè)人年收入在38萬(wàn)元之間老城區(qū)、站前區(qū)、其他區(qū)域客戶群定位30客戶的區(qū)域分布情況老城區(qū)客戶站前區(qū)客戶城郊區(qū)域客戶其它區(qū)域客戶地域分布年齡構(gòu)成25-50歲年齡段為主的客戶31購(gòu)買

19、動(dòng)機(jī) 自住型的客戶群及購(gòu)買動(dòng)機(jī)： （比例在70%）子女婚后與父母同住，想要搬出過(guò)小日子的小家庭。小家庭成立年數(shù)在5年以上，結(jié)婚債務(wù)已清償完，二次置業(yè)。4050歲左右有積蓄的中老年人，因子女成長(zhǎng)，想提前為子女添置房產(chǎn)。居住在池州下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)或郊區(qū)的農(nóng)村家庭，希望做“城里人”，希望改善生活 居住水平、 享受出入方便、配套齊全的生活環(huán)境。在外務(wù)工、做生意的池州人，從外地賺錢回來(lái)想要在家購(gòu)置房產(chǎn)。池州站前區(qū)建成后進(jìn)入商場(chǎng)的生意人為了方便工作和生活會(huì)有購(gòu)房的計(jì)劃。部分拆遷戶拿到拆遷費(fèi)后考慮提高居住水準(zhǔn)，購(gòu)買商品房。 32有條件的本地青年結(jié)婚不愿同父母住在一起。在池州工作的外地青年因與池州青年形成婚姻關(guān)系，想

20、要安家結(jié)婚的。在外地務(wù)工的青年，到了婚齡想回家結(jié)婚定居。池州站前區(qū)的開發(fā)剛剛拉開架勢(shì)，未來(lái)規(guī)劃中是池州經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)，區(qū)內(nèi)汽車站、火車站人流大；目前已經(jīng)引進(jìn)了碧桂園地產(chǎn)、五星級(jí)商務(wù)酒店、上海城物流商貿(mào)中心、寶馬汽配專業(yè)市場(chǎng)、池州國(guó)際汽車城、徽商大市場(chǎng)、豪豐國(guó)際裝飾市場(chǎng)等一批項(xiàng)目，將成為池州商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑中心和交通樞紐。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。有實(shí)力的投資客會(huì)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)熱點(diǎn)適時(shí)下手。 婚房的客戶群及購(gòu)買動(dòng)機(jī)：（比例在20%）投資者的客戶群及購(gòu)買動(dòng)機(jī)：（比例在10%）33目標(biāo)客源鎖定34小結(jié)： 在自住需求為主體的市場(chǎng)環(huán)境中，中小面積戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)接受程度最高的產(chǎn)品，并且該區(qū)域的主要客源為老

21、城區(qū)域，立足本案也應(yīng)該優(yōu)先考慮中小面積戶型，并把主要客源定位放在老城區(qū)域。關(guān)鍵詞： 自住需求 中小戶型 35第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)36如何做足項(xiàng)目容積率；如何保障項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；如何將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低；如何使提高產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力；這些都是我方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上首要考慮的問(wèn)題。37規(guī)劃設(shè)計(jì)幾個(gè)方面內(nèi)容的思考總體規(guī)劃分析建筑規(guī)劃構(gòu)成及設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格建議景觀綠化38總體規(guī)劃分析 充分利用地形高差，創(chuàng)造富有特色的坡地景觀?？臻g設(shè)計(jì)在統(tǒng)一中求變化 充分考慮住戶的朝向和景觀，以正南北向?yàn)橹鳌?商業(yè)街臨街布置，考慮一層商業(yè)，突出“街”的空間塑造，注重行徑中的景觀點(diǎn)、線、面設(shè)計(jì)，空間靈活，有收有放，即增添若

22、干小型商業(yè)廣場(chǎng),打破單調(diào)的線型空間,增加變化,使行走于其間的人感到興味無(wú)窮。 二期不考慮單獨(dú)設(shè)置會(huì)所，結(jié)合架空層和商業(yè)的位置以泛會(huì)所的形式規(guī)劃。 從控制建筑成本的角度出發(fā)。道路交通系統(tǒng)做到相對(duì)的人車分流，利用地勢(shì)高差解決停車問(wèn)題，地面停車結(jié)合環(huán)境相對(duì)集中。39停車方式與車位比40商業(yè)配套部分 一層沿街商業(yè) 目標(biāo)：立足23年以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)街，不僅滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)，同時(shí)以 特色吸引周邊區(qū)域消費(fèi)，第一時(shí)間形成社區(qū)商業(yè)氛圍，聚集人氣。 生活配套商業(yè)：超市、便利店、干洗店、面包屋、沖曬店等 商鋪面積盡量小，可相互打通組合，出售的自由行業(yè)商鋪面積在40平方米為 單位。 開間在45米，進(jìn)深810米；最

23、好50%可通氣。 每間商鋪預(yù)留給排水管、電、寬帶。 小型超市考慮在一期進(jìn)駐，二期商業(yè)考慮預(yù)留超市位置 特色商業(yè)區(qū)：餐飲區(qū)、茶房、休閑中心 建議按100平方米為基本單位，可分可合。 特色商業(yè)區(qū)商鋪前的人行通道需寬敞、通暢，裝飾要溫馨、休閑。 特色商業(yè)區(qū)及商鋪門面的外觀設(shè)計(jì)要具有明確的主題 。 統(tǒng)一考慮整個(gè)商業(yè)區(qū)的招牌及導(dǎo)示牌，預(yù)留商家招牌燈箱的位置。 41會(huì)所一期結(jié)合架空層和臨街商業(yè)設(shè)置泛會(huì)所，二期在用地西面臨街設(shè)置1500M2的獨(dú)立會(huì)所 空中花園/小型圖書館/人工攀巖/室外燒烤場(chǎng)/老年活動(dòng)室/乒乓室/桌球房/健身房/體操練習(xí)房/桑拿房/兒童游戲場(chǎng) 獨(dú)立會(huì)所建議結(jié)合商業(yè)街和社區(qū)文化廣場(chǎng)統(tǒng)一考慮，

24、營(yíng)造濃厚的生活氣氛，并能體現(xiàn)且提升項(xiàng)目整體形象；獨(dú)立會(huì)所內(nèi)建議集中設(shè)置一些對(duì)經(jīng)營(yíng)維護(hù)要求較高的、收費(fèi)性的項(xiàng)目，以便于今后的集中管理。一期泛會(huì)所主要設(shè)置一些休閑性質(zhì)的、營(yíng)業(yè)性的設(shè)施。與北面體育管聯(lián)盟，并豐富其功能，使之成為本小區(qū)的主題會(huì)所，為本項(xiàng)目增加更多的附加值。 綜上所述：盡量利用周邊資源，控制會(huì)所建筑面積，減輕后期經(jīng)營(yíng)管理的負(fù)擔(dān) 42景觀綠化 住宅部分地塊的景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)注意對(duì)原有生態(tài)和自然環(huán)境的保護(hù)。對(duì)原地形 盡量避免進(jìn)行大規(guī)模的改造。不應(yīng)有大面積的護(hù)坡或擋土墻。 對(duì)于形態(tài)美觀的原有樹木要加以重點(diǎn)保留，規(guī)劃可作局部調(diào)整；對(duì)成片的樹木，可采取有針對(duì)性的保護(hù)辦法：處于建筑紅線以外的加以保

25、留，紅線以內(nèi)的拔除或移栽。架空層延伸綠化，一氣呵成：讓園林綠化全部延伸貫穿，形成更開闊的空間。 建議小區(qū)景觀設(shè)計(jì)能有主題，如亞熱帶風(fēng)情、歐洲風(fēng)情等，便于媒體宣傳的放大。各個(gè)小景觀的設(shè)計(jì)也圍繞主題展開。4344商業(yè)部分商業(yè)街以硬質(zhì)人工景觀營(yíng)造為主，注意休閑空間的營(yíng)造。 商業(yè)街設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)縱深感、層次感、且要有獨(dú)立的商業(yè)空間作為景觀節(jié)點(diǎn)。商業(yè)街景觀應(yīng)注重人的參與性，可依據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)特征，塑造趣味性強(qiáng)的空間 ，形成有主 題的商業(yè)氣氛。 45周邊自然資源景觀的利用體育館與體育館形成泛運(yùn)動(dòng)公園，完善項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模形成小區(qū)外的新亮點(diǎn)。46立面及戶型建議47 要跳脫區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高項(xiàng)目關(guān)注度，與周邊拆遷安置項(xiàng)

26、目做出良好區(qū)隔。項(xiàng)目外立面必須要有一定創(chuàng)新。48立面建議495051525354戶型建議創(chuàng)新戶型“3+1”親子房設(shè)計(jì)目前市場(chǎng)反映較好的親子房設(shè)計(jì)概念為：將二/三房（滿足標(biāo)準(zhǔn)三口之家居住需求）及一房一廳（老人公寓）進(jìn)行自由組合，形成（滿足三代同堂的家庭使用）三房、四房帶儲(chǔ)物（工人）房及入戶花園的產(chǎn)品。這種產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念滿足了經(jīng)濟(jì)型人性化的需求，具有一定的概念炒作空間，其特點(diǎn)在于宜組宜分，但正是這種特點(diǎn)產(chǎn)生了相當(dāng)比例的一房、兩房中小戶型，考慮到價(jià)值最大化的設(shè)計(jì)原則，建議在一期多層中適當(dāng)采用這種設(shè)計(jì)概念。557587M2左右兩房85M282M256100M2左右三房103M2105M2100M2571

27、10M2120M2三房110M2120M258創(chuàng)新戶型錯(cuò)躍雙層公寓596087平方米完美2+1房61 項(xiàng)目總建筑面積約27.6萬(wàn)平方米，其中多層住宅約20.9萬(wàn)平方米，小高層住宅約5萬(wàn)平方米，沿街商業(yè)約1.2萬(wàn)平方米，會(huì)所物業(yè)等配套用房5000平方米。建筑物底層為層高不超過(guò)2.2米（不計(jì)算容積率）車庫(kù)層，每戶配置約6-8平方米自行庫(kù)一只，其余配置汽車庫(kù)，約可配置汽車庫(kù)860只，若汽車庫(kù)配置比例不達(dá)標(biāo)，可在地面適當(dāng)配置地面停車位。 建筑規(guī)劃定位6263 開發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目按均勻比例分三期開發(fā)，一期開發(fā)多層住宅及物業(yè)用房等配套設(shè)施。表1/264表2/265第四部分 銷售策略及銷售收入預(yù)測(cè) 66根據(jù)池

28、州目前在售和待售樓盤的調(diào)查，我們做出如下定位：多 層： 均價(jià)2600元/平方米。二期3000元/平方米，三期3500元，小高層： 二期均價(jià)3100元/平方米，三期3600元/平方米，商 業(yè)： 一期5000元/平米，二期6000元/平米，三期7000元/平米，汽車庫(kù)： 約5萬(wàn)/只，自行車庫(kù)：500元/平方米。 一期開盤采用低開高走的銷售策略。價(jià)格定位 67價(jià)格表68銷售進(jìn)度樁基完工后銷售，在前三個(gè)月銷售30%，每期竣工時(shí)銷售至70%，其余30%在6個(gè)月內(nèi)銷完畢。 一期銷售進(jìn)度2008.11-2009.12009.2-2009.122010.1-2010.6每月10%，共30%每月4%，共40每月

29、5，共30二期銷售進(jìn)度2009.8-2009.102009.11-2010.112010.12-2011.5每月10%，共30%每月3.08%，共40%每月5，共30三期銷售進(jìn)度2011.7-2011.92011.10-2012.102012.11-2013.4每月10%，共30%每月3.08%，共40%每月5，共3069盈利能力分析盈利能力分析 各期銷售收入（萬(wàn)元）項(xiàng)目盈利能力注：項(xiàng)目開發(fā)成本數(shù)據(jù)引用可行性報(bào)告 通過(guò)測(cè)算我們可以看出該方案實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為：32885 萬(wàn)元。70 戶型面積配比建議1、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域面積配比分析：2、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析：分析： 從上圖不難看出，目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域推出產(chǎn)品面積配比依

30、然以大戶型居多，在以自住需求為主體的市場(chǎng)上，大戶型產(chǎn)品將面臨著巨大的銷售壓力，較高的總價(jià)和轉(zhuǎn)手困難將成為其銷售環(huán)節(jié)首要面對(duì)的問(wèn)題。因此，產(chǎn)品戶型設(shè)置的差異化將使本案在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的壓力減小到最少。71我方觀點(diǎn)：該項(xiàng)目整體戶型配比 35 40M2（一房）占到總體量 5 65 70M2（兩房）占到總體量 5 75 87M2（兩房）占到總體量 10 95110M2（三房）占到總體量 40110120M2（三房）占到總體量 30125136M2（三房）占到總體量 8140160M2（四房）占到總體量 272中小面積戶型具有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)。中小面積戶型可以相對(duì)降低客戶置業(yè)門檻。100M2左右戶型，相對(duì)大戶型市場(chǎng)接受程度高。35 40M2（兩房）戶型為市場(chǎng)空白點(diǎn)，適量配比搶占單身公寓市場(chǎng)65 70M2（兩房）設(shè)計(jì)成MINI錯(cuò)層戶型，少量配比，以新穎的戶型為二三期小高層亮點(diǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。戶型面積配比定位優(yōu)勢(shì)分析73 項(xiàng)目一期多層戶型配比 75 87M2（兩房）占到總體量10 95110M2（三房）占到總體量45 110120M2（三房）占到總體量30 125136M2（三房）占到總體量10 140160M2（四房）占到總體量 574 第五部分：公司簡(jiǎn)介7576寧波市海普房地產(chǎn)投資咨詢有限公司