房地產(chǎn)投資決策要素分析

1、房地產(chǎn)投資決策要素分析房地產(chǎn)投資決策要素分析近年來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中具有舉足輕重的作用。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)將來(lái)的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。一、房地產(chǎn)投資決策概述房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資工程的必要性和可行性進(jìn)展技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)展比擬選擇，并做出判斷和決定的過(guò)程。1由于房地產(chǎn)本身具有的物理和

2、經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他工程投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，工程投資數(shù)額宏大，對(duì)金融倚賴(lài)性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)造性問(wèn)題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用處的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商嘗寫(xiě)字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般可以平安地按期收回貸款，所以易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都非常關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因此受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可挪動(dòng)性及回收期長(zhǎng)

3、等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受將來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開(kāi)發(fā)商意義重大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和才能，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、根本內(nèi)容和類(lèi)型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著親密關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)展：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目的要求解決什么問(wèn)題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資工程做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)展投資方案的比擬，最后確定出最正確的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，

4、按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最正確的房地產(chǎn)投資方案。投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)展工程決策是科學(xué)決策的根本要求。影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得宏大收益具有深遠(yuǎn)意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)展詳細(xì)分析。二、房地產(chǎn)投資決策要素分析一時(shí)機(jī)的決策分析投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目的和投資形式的特定性嚴(yán)密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類(lèi)型相聯(lián)絡(luò)。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的根本形式一般有以下四種：環(huán)境因素分析形式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定

5、方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的本質(zhì)內(nèi)涵。在詳細(xì)分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來(lái)進(jìn)展綜合分析。壽命周期分析形式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益時(shí)機(jī)。在商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建立、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目的和實(shí)力來(lái)選擇不同階段的投資時(shí)機(jī)。開(kāi)發(fā)價(jià)值分析形式：房地產(chǎn)類(lèi)型的多樣性及投資者實(shí)力和

6、開(kāi)發(fā)才能的差異決定找尋特定主體的適宜開(kāi)發(fā)類(lèi)型與開(kāi)發(fā)工程是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無(wú)法量化的效勞價(jià)值與無(wú)形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)展正確判別會(huì)為特定的投資者帶來(lái)獲利的時(shí)機(jī)。產(chǎn)業(yè)開(kāi)展分析形式：產(chǎn)業(yè)開(kāi)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的根本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換開(kāi)展的有利時(shí)機(jī)來(lái)進(jìn)展相關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)，將會(huì)有宏大的收益回報(bào)。不同類(lèi)型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門(mén)的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來(lái)不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。二區(qū)位的決策分析房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土

7、地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論根底，而在詳細(xì)的決策分析中可采用以下一些方法：因素分析法。詳細(xì)分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比擬中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、開(kāi)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過(guò)預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。假設(shè)開(kāi)發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理，通過(guò)對(duì)擬選地塊的不同用處的收益與本錢(qián)進(jìn)展估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來(lái)最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最正確利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的根底上，把握那些能為投資者帶來(lái)最大收益的地段竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地

8、的竟價(jià)地租曲線為根底，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開(kāi)發(fā)主體來(lái)說(shuō)最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴(lài)于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。威爾遜購(gòu)物形式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度興隆的城市，可借助于威爾遜購(gòu)物形式來(lái)進(jìn)展商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)互相爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過(guò)程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇2確定了標(biāo)準(zhǔn)。三開(kāi)發(fā)內(nèi)容的決策分析在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類(lèi)型。按物業(yè)類(lèi)型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用處的房地產(chǎn)

9、投資的投資本錢(qián)、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類(lèi)型中進(jìn)展選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用處還是工業(yè)用處，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來(lái)進(jìn)展。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)展商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過(guò)同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)才是合理的。當(dāng)然，假如在商業(yè)店鋪、寫(xiě)字樓或旅館酒店的物業(yè)類(lèi)型中進(jìn)展選擇，同樣的方法也是適用的。假設(shè)已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理來(lái)對(duì)其不同的用處進(jìn)展選擇，這種方法的根本公式為：工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)

10、-預(yù)期開(kāi)發(fā)費(fèi)用-正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開(kāi)發(fā)費(fèi)用-正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)假設(shè)商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，那么可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。四規(guī)模的決策分析商業(yè)房產(chǎn)的最正確規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)才能等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品消費(fèi)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來(lái)考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不管是寫(xiě)字樓還是商業(yè)店鋪，其開(kāi)發(fā)投資規(guī)模還要考量該類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在詳細(xì)施行時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公

11、式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在對(duì)手的實(shí)力進(jìn)展嚴(yán)密分析，在此根底上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。鑒于現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開(kāi)發(fā)商在詳細(xì)的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資工程的收入和支出到達(dá)平衡時(shí)的最低消費(fèi)程度和銷(xiāo)售程度，確保投資工程產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，

12、以便為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府管理部門(mén)制定決策提供理論參考。3五質(zhì)量的控制決策商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理效勞質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的根本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶(hù)責(zé)任的說(shuō)明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。表1房地產(chǎn)投資者和用戶(hù)的質(zhì)量觀點(diǎn)比擬因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目的確實(shí)定應(yīng)綜合考慮用戶(hù)要求的量、價(jià)格以及建立本錢(qián)和利潤(rùn)，從而到達(dá)用戶(hù)愿意購(gòu)置、投資者對(duì)回報(bào)滿(mǎn)意的雙層

13、次質(zhì)量程度。三、房地產(chǎn)投資決策建議(一)做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為根底，來(lái)研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以理解和分析消費(fèi)者的需求心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差異的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、開(kāi)掘和培育企業(yè)的核心才能及目的市場(chǎng)的定位。通過(guò)分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心才能，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心才能得以維繼發(fā)揚(yáng)?？傊ㄟ^(guò)企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心才能，開(kāi)掘一個(gè)目的市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角色定

14、位最終要明晰準(zhǔn)確地說(shuō)明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。(二)做好房地產(chǎn)工程可行性研究房地產(chǎn)工程的可行性研究是指工程建成前，對(duì)擬建工程有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)展調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)展技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比擬論證，對(duì)工程建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)展預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此根底上，對(duì)擬建工程的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建立的必要性和可行性進(jìn)展全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比擬和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為工程投資決策提供科學(xué)根據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)工程可行性研究的先決條件。4(三)做好房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保守