廣場(chǎng)物業(yè)管理知識(shí)招投標(biāo)書

1、 .DOC資料. 廣場(chǎng)物業(yè)管理知識(shí)投標(biāo)書-作者：-日期：前 言針對(duì)辦公樓的物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求，為滿足其整體管理需求，我們?cè)陧?xiàng)目管理的先進(jìn)性、系統(tǒng)性、針對(duì)性方面做了充分的準(zhǔn)備，確立了我們的整體設(shè)想和策劃思路我公司作為在ISO9001:2000質(zhì)量體系保證下，具有較高物業(yè)資質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的管理公司，完全有能力有信心承擔(dān)辦公樓所委托的物業(yè)管理工作。如能在此次投標(biāo)工作中勝出，我司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢(shì)，技術(shù)優(yōu)勢(shì)，資金優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，竭誠(chéng)為貴司辦公樓服務(wù)。上海安必盛物業(yè)管理有限公司 公司簡(jiǎn)介上海安必盛物業(yè)管理有限公司于2005年初，由上海東苑集團(tuán)旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。公司成立于2001年

2、11月，是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員代表單位，具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)，通過“ISO9001”質(zhì)量管理體系論證，于2005年4月被上海市物價(jià)局授予“誠(chéng)信建設(shè)單位”、2005年度被評(píng)為“閔行區(qū)十佳物業(yè)管理企業(yè)”、2006年被評(píng)為“上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)優(yōu)秀會(huì)員單位”、在第三屆中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜被評(píng)為2006年度優(yōu)秀物業(yè)管理公司。公司一直遵循“用心成就品質(zhì)”的企業(yè)宗旨，擁有一批具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和較高專業(yè)技術(shù)水平的管理隊(duì)伍。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為：“五部十六處”，即：市場(chǎng)拓展部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保障部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、行政人事部和各項(xiàng)目管理處；并投資成立上海雅斯酒店管理公司，管理

3、酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。公司現(xiàn)已管理的項(xiàng)目有住宅、別墅、公眾物業(yè)、辦公樓、商場(chǎng)、酒店式公寓及顧問管理等多種類型，總建筑面積達(dá)200萬平方米。公司提倡“以人為本，持續(xù)改進(jìn)”的管理理念。安必盛物業(yè)人以“管一處樓盤，留一處口碑”努力的目標(biāo)，用心來經(jīng)營(yíng)和管理物業(yè)。在日常管理工作中，以整潔儀容儀表、文明言行舉止展現(xiàn)物業(yè)人的風(fēng)貌，使業(yè)主倍感親切；以急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，竭盡全力為業(yè)主解決問題，達(dá)到方便業(yè)主生活的目的；以嚴(yán)格的系統(tǒng)管理，不斷發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)管理中存在的問題，實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意，不斷提高創(chuàng)建物業(yè)品牌。公司一貫堅(jiān)持的質(zhì)量方針為：創(chuàng)建一流的服務(wù)品牌、營(yíng)造和諧的生活環(huán)境。質(zhì)量目標(biāo)為：保持安全文

4、明管理區(qū)域和物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)窗口的稱號(hào)，爭(zhēng)創(chuàng)市級(jí)優(yōu)秀示范、文明小區(qū)；公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)力爭(zhēng)達(dá)到區(qū)級(jí)文明小區(qū)、市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。公司對(duì)每一位員工的工作要求是：虛心聽取業(yè)主意見，全心全意為業(yè)主服務(wù)。在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，安必盛物業(yè)公司將繼續(xù)稟承“用心成就品質(zhì)”的宗旨，“以人為本，持續(xù)改進(jìn)”的管理理念，不斷以法規(guī)規(guī)范人，以良好的風(fēng)尚鼓舞人，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感化人，確保業(yè)主獲得超值服務(wù)享受、感受全新工作環(huán)境。安必盛物業(yè)愿用我們不懈地努力為你我的明天譜寫更美好地樂章！企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)

5、機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有

6、多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。4、“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種

7、合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。公司組織結(jié)構(gòu)董事會(huì)總經(jīng)理市場(chǎng)拓展部 品質(zhì)保障部 物業(yè)管理部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 行政人事部 吳江分公司 管理處1 管理處2 管理處3 管理處4 雅斯酒店管理公司辦公樓質(zhì)量管理目標(biāo)和擬采用的管理方式1、質(zhì)量管理目標(biāo)： 入伙一年內(nèi)辦公樓達(dá)到上海優(yōu)秀物業(yè)管理示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)。 2公司質(zhì)量方針：“竭誠(chéng)服務(wù)、追求完美”。這是公司的質(zhì)量方針。在辦公樓的管理中，我公司將發(fā)揚(yáng)即定質(zhì)量方針，全面結(jié)合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)”竭盡全力為辦公樓提供高效、完美的服務(wù)。3辦公樓物業(yè)管理擬采用管

8、理方式 上海安必盛物業(yè)將把“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)”納入公司運(yùn)行良好及完善的ISO9002質(zhì)量保證體系中，結(jié)合辦公樓實(shí)際管理需要確保即定目標(biāo)全面實(shí)現(xiàn)，具體管理步驟如下：（A）圍繞目標(biāo) 確定管理體系運(yùn)行方案1）確定滿足辦公樓 質(zhì)量管理總體目標(biāo)。2）確定達(dá)到辦公樓 管理要求必要資源，（包括人員和技能要求）。3）確定辦公樓管理處 管理人員的職責(zé)和權(quán)限。4）確定辦公樓管理處 管理標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用文件5）確定辦公樓管理處 管理活動(dòng)步驟和措施6）確定辦公樓管理處 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量驗(yàn)證方法7）確定辦公樓管理處 管理服務(wù)質(zhì)量記錄8) 確定辦公樓管理處 管理服務(wù)質(zhì)量反饋方式及方法 （B）結(jié)合實(shí)際 將質(zhì)量體系文件

9、化1）上海安必盛物業(yè)將按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)”目標(biāo)的要求建立符合辦公樓特點(diǎn)的文件化的質(zhì)量管理體系。2）嚴(yán)格按質(zhì)量體系文件執(zhí)行，全面貫徹質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3）執(zhí)行的文件化的質(zhì)量體系由三個(gè)層次組成：上海安必盛物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)、上海安必盛物業(yè)程序文件和辦公樓管理處作業(yè)指導(dǎo)書及其他相關(guān)管理性文件。（C）嚴(yán)格管理 有效運(yùn)行管理體系1）辦公樓管理處各部門在物業(yè)管理活動(dòng)中將嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量體系文件的規(guī)定，進(jìn)行日常作業(yè)，并留下質(zhì)量記錄。2）各級(jí)管理人員按規(guī)定對(duì)各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行檢查、監(jiān)督。3）通過規(guī)定程序消除體系運(yùn)行和服務(wù)中不合格產(chǎn)生的原因，以防止類似的不合格服務(wù)的發(fā)生和再發(fā)生， 4）全面達(dá)到質(zhì)量

10、體系自我控制，自我完善，持續(xù)改進(jìn)，不斷提高的目的。確保質(zhì)量目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。( D ) 持續(xù)改進(jìn) 提高運(yùn)行體系質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)是上海安必盛物業(yè)的一個(gè)永恒的目標(biāo)。持續(xù)改進(jìn)可促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量過程體系的有效性和效率的提高。為此我司將就辦公樓委托物業(yè)管理項(xiàng)目定期內(nèi)部質(zhì)量體系審核，并在此基礎(chǔ)上開展上海安必盛物業(yè)公司總經(jīng)理主持開展的管理評(píng)審活動(dòng)，已期達(dá)到以下目的： 1)辦公樓管理處是否準(zhǔn)確地編制了相應(yīng)的體系文件。2)辦公樓管理處是否按文件規(guī)定開展了相應(yīng)的活動(dòng)。3)辦公樓管理處是否達(dá)到規(guī)定的管理目標(biāo)要求。4)辦公樓管理處質(zhì)量體系是否完善和持續(xù)有效。5)辦公樓管理處管理工作是否適應(yīng)企業(yè)內(nèi)、外部的變化等。6)我司將定期開

11、展顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量滿意度的評(píng)議工作，從辦公樓意見反饋中找問題，找差距。質(zhì)量問題及時(shí)處理，最終提高服務(wù)質(zhì)量。 我公司相信通過以上管理步驟的有效實(shí)施貴司所委托的辦公樓管理項(xiàng)目一定能得以順利實(shí)施，并取得良好績(jī)效。物業(yè)概況與特點(diǎn)分析物業(yè)概況財(cái)富廣場(chǎng)緊臨黃浦江，由7幢4層樓高的現(xiàn)代化獨(dú)立式辦公樓沿江一字排開，每幢樓宇5000平方米。財(cái)富廣場(chǎng)的北面是中華第一高樓上海金茂大廈以及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等高尚住宅小區(qū)，東面是繁華的東昌路商業(yè)區(qū)，隔江是古老的外灘廣場(chǎng)交通便利，北面有延安路隧道，南面是復(fù)興路隧道，周遍道路寬敞通暢，4層樓的獨(dú)棟結(jié)構(gòu)彰縣尊貴，避免大型寫字樓的嘈雜。財(cái)富廣場(chǎng)采用鋼筋混凝土構(gòu)造弧形雙層玻璃幕墻，

12、鋼結(jié)構(gòu)固定，外層幕墻的頂部社有玻璃百葉，在夏季可利用空氣的隔層從頂部百葉排出熱空氣。圓弧形無遮擋的大面積沿江視線將上海浦江兩岸的景色盡收眼底。標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.2米至8米，相較普通甲級(jí)辦公樓凈高2.7米顯得更加氣派和寬敞。五號(hào)樓總建筑面積：4871.68平方米外墻：弧形雙層玻璃幕墻電梯系統(tǒng)：配置客梯二部，公共部位：采用大理石墻面、地坪。衛(wèi)生潔具：全進(jìn)口潔具?？照{(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)采日立原裝進(jìn)口主機(jī)。火警系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)噴淋設(shè)備，排煙系統(tǒng)。水電系統(tǒng)：水電均采用二路進(jìn)入，確保使用無憂。辦公系統(tǒng)：IDD直線電話，暢通全球。電視系統(tǒng)：與上海有線電視聯(lián)網(wǎng)，擁有衛(wèi)星電視系統(tǒng)。停車系統(tǒng)：地下室二十五個(gè)車位。 特

13、點(diǎn)分析“財(cái)富廣場(chǎng)”位于小陸家嘴中心區(qū)，機(jī)動(dòng)車出入口在浦民路上，在大廈的出入口要有明顯的指示標(biāo)識(shí)，指導(dǎo)車輛進(jìn)出有序，并按規(guī)定路線行駛。財(cái)富廣場(chǎng)作為東外灘的標(biāo)志性建筑，它的外墻清洗非常重要，本公司的專業(yè)清潔隊(duì)伍將能夠滿足業(yè)主的需求。保證物業(yè)管理實(shí)施的整體設(shè)想與策劃方案一、辦公樓構(gòu)建“三化四定五制”的管理模式：本公司對(duì)辦公樓的管理模式是一個(gè)系統(tǒng)化整體的管理體系，其核心機(jī)制是三化、四定、五制。1、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化“三化”模式對(duì)員工隊(duì)伍配置的服務(wù)工作，堅(jiān)持“三化”的管理標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此形成管理機(jī)制。包括對(duì)服務(wù)隊(duì)伍的配備和服務(wù)工作的實(shí)施，均按專業(yè)化的要求來考慮，保證人員、設(shè)備、作業(yè)均符合所要求的技術(shù)水準(zhǔn)；

14、對(duì)服務(wù)工作和管理實(shí)行程序規(guī)范化和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，使每個(gè)管理部門的管理服務(wù)都有明確、系統(tǒng)、全面的質(zhì)量體系和考核標(biāo)準(zhǔn)；公司各部門都必須服從管理，從各個(gè)層級(jí)，各個(gè)方面建立健全規(guī)章制度，使服務(wù)管理活動(dòng)制度化。2、定任務(wù)、定人員、定成本、定獎(jiǎng)罰“四定”目標(biāo)管理對(duì)各級(jí)服務(wù)部門，凡無特殊的，均應(yīng)實(shí)行“四定”目標(biāo)管理，由上級(jí)部門與下級(jí)部門簽訂其任務(wù)和具體目標(biāo)、配置的崗位和人員數(shù)量，成本開支定額和獎(jiǎng)罰的方式和標(biāo)準(zhǔn)?！八亩ā钡膬?nèi)容要求全面、具體、科學(xué)合理?！八亩ā蹦繕?biāo)管理責(zé)任書由公司總經(jīng)理或各辦公樓的經(jīng)理與公司管理部經(jīng)理簽訂，一經(jīng)生效，即以此為依據(jù)實(shí)施管理。3、1+3責(zé)任制為確保辦公樓服務(wù)責(zé)任真正到位，辦公樓的服務(wù)部

15、門對(duì)每個(gè)員工實(shí)行一個(gè)主崗加三個(gè)輔助崗位的1+3責(zé)任制。即在崗位責(zé)任方面，每個(gè)員工配置AB崗責(zé)任，以A崗為主，協(xié)助B崗，A或B崗員工離位時(shí)相互自然頂替；同時(shí)，還有兩個(gè)責(zé)任區(qū)，一是直接責(zé)任區(qū)，每個(gè)員工在所在部門和班組的責(zé)任范圍和區(qū)域內(nèi)，都有共同協(xié)助責(zé)任，不僅要協(xié)助部門班組的責(zé)任落實(shí)，而對(duì)在責(zé)任活動(dòng)區(qū)內(nèi)屬于其他部門責(zé)任的事項(xiàng)，負(fù)有相互協(xié)助、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、相互通報(bào)信息和有需要時(shí)主動(dòng)提供協(xié)助的責(zé)任。二是綜合責(zé)任區(qū)，每個(gè)員工服務(wù)求助，均有責(zé)任立即予以幫助和協(xié)助處理，發(fā)現(xiàn)辦公樓服務(wù)責(zé)任的漏項(xiàng)、漏控情況和項(xiàng)目，均有責(zé)任立即協(xié)助處理。4、限時(shí)復(fù)命制公司和辦公樓對(duì)服務(wù)工作的管理，除建立完善的制度體系外，必須實(shí)行限時(shí)

16、復(fù)命制，即下級(jí)對(duì)上級(jí)交辦的任務(wù)和工作事項(xiàng)，有時(shí)間要求的，必須按時(shí)將完成情況向上級(jí)匯報(bào)。對(duì)沒有明確時(shí)間要求的任務(wù)和事項(xiàng)，承辦人必須每隔一天向下達(dá)任務(wù)和事項(xiàng)的交辦人復(fù)命一次，報(bào)告任務(wù)和事項(xiàng)進(jìn)展情況。限時(shí)復(fù)命制的建立，用以強(qiáng)化管理和監(jiān)督機(jī)制，有利于上級(jí)及時(shí)掌握情況，有利于使事事落實(shí)和保持工作節(jié)奏的快捷。5、服務(wù)訪查制辦公樓實(shí)行定期訪查制度，公司在辦公樓除日常經(jīng)常性的就服務(wù)進(jìn)行檢查、征詢意見外，一是實(shí)行每周一次的服務(wù)大巡查，由經(jīng)理率各服務(wù)部門負(fù)責(zé)人，全方位巡查辦公樓的各個(gè)部門和服務(wù)區(qū)域及各個(gè)部位，對(duì)安全狀況、設(shè)備設(shè)施狀態(tài)、工作態(tài)度、員工紀(jì)律作風(fēng)各方面進(jìn)行查訪和檢查。二是實(shí)行服務(wù)中心每二個(gè)季度對(duì)下屬部門

17、的服務(wù)滿意率、公司對(duì)辦公樓的管理服務(wù)滿意率書面或面詢形式進(jìn)行一次訪查，據(jù)此改進(jìn)服務(wù)。6、考核監(jiān)督制一是實(shí)行嚴(yán)格的員工錄用制度，每個(gè)新加入辦公樓的員工，無論公共的招聘還是推薦選職，必須經(jīng)過公司人事部門按程序考核考試和經(jīng)理面試，必須達(dá)到規(guī)定的條件，擇優(yōu)選用，并且均實(shí)行試用。二是實(shí)行考評(píng)成績(jī)末位淘汰制。除對(duì)不適宜聘用的員工隨時(shí)實(shí)施辭退外，定期實(shí)施員工考評(píng)，對(duì)成績(jī)處于末位的員工給予辭退。三是各服務(wù)部門對(duì)員工實(shí)行每月考核制度，考核成績(jī)逐級(jí)上報(bào)備案。7、責(zé)任追究制從公司到辦公樓的服務(wù)中心，實(shí)行責(zé)任追究制。通過制訂出各個(gè)方面實(shí)行責(zé)任追究的事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，以及追究方法的措施。一旦發(fā)生屬責(zé)任追究范圍的事項(xiàng)和情形，必

18、嚴(yán)格追究，按標(biāo)準(zhǔn)處理。二、鎖定“六個(gè)一”服務(wù)目標(biāo)本公司對(duì)管理綜合服務(wù)的辦公樓，力求通過運(yùn)用自身積累的經(jīng)驗(yàn)，按“六個(gè)一”的目標(biāo)，構(gòu)造一個(gè)全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)目標(biāo)體系，使辦公樓服務(wù)從整體獲得實(shí)用、先進(jìn)而有效的服務(wù)。1、設(shè)計(jì)一套無時(shí)無處不在和星級(jí)服務(wù)模式讓辦公樓的后勤服務(wù)形成全方位，具有星級(jí)化水平，這是本公司綜合辦公樓服務(wù)必須追求的目標(biāo)，這一目標(biāo)在模式上展現(xiàn)為三個(gè)方面：第一，辦公樓委托的所有服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量上必須到位，追求最高滿意度；第二，以辦公樓后勤服務(wù)“管家”的大概念責(zé)任定位和服務(wù)意識(shí)，延伸服務(wù)的義務(wù)和施展范圍，并通過公司的“1+3”服務(wù)責(zé)任制加以保證，使員工對(duì)辦公樓的一切責(zé)任和義務(wù)的事項(xiàng)

19、，凡耳聞眼見就動(dòng)，不分彼此，自覺進(jìn)行服務(wù)。使服務(wù)覆蓋于每個(gè)區(qū)域，每個(gè)場(chǎng)合和時(shí)間，無時(shí)無處不在；第三，以辦公樓為中心，充分體察和辦公樓的需要，以搞服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，以微利、保本或無償?shù)姆绞?，增設(shè)擴(kuò)展適其所需的各種有益服務(wù)。通過以上模式，使辦公樓的后勤保障處于全方位、高水準(zhǔn)，使辦公樓職工和每一位顧客進(jìn)入辦公樓即處于被服務(wù)之中。2、創(chuàng)建一套“一個(gè)電話、一聲招呼OK”的便捷服務(wù)機(jī)制辦公樓是全天運(yùn)作的公共場(chǎng)所機(jī)構(gòu)，如何使服務(wù)處于方便，運(yùn)作順暢快迅而高效，這是辦公樓管理長(zhǎng)期解決不好的一個(gè)難題。追求在這個(gè)方面獲得突破，是本公司在辦公樓服務(wù)上設(shè)定的重要目標(biāo)之一。公司確定的目標(biāo)理念是：要使發(fā)生在辦公樓的服務(wù)事項(xiàng)，只

20、要一聲知會(huì)，就能獲得落實(shí)解決。這種“一個(gè)電話、一聲招呼OK”的便捷服務(wù)，需要一套科學(xué)有效的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。在探索中，本公司創(chuàng)建的“辦公樓服務(wù)受理監(jiān)控中心”，賦予其統(tǒng)一對(duì)外受理公司責(zé)任義務(wù)范圍內(nèi)的服務(wù)事項(xiàng)。并對(duì)所受理的服務(wù)在內(nèi)部進(jìn)行分辦、協(xié)調(diào)、跟蹤、監(jiān)控、督導(dǎo)及反饋的功能和責(zé)任。辦公樓、顧客人員，只有將有關(guān)事項(xiàng)向受理監(jiān)控中心打一個(gè)電話或知會(huì)一聲，就能解決問題，避免了有事不知打哪里，不知找誰，不知能不能放心和不按時(shí)間、要求落實(shí)交辦的事項(xiàng)等現(xiàn)象，既方便了服務(wù)對(duì)象，又理順了內(nèi)部運(yùn)作和監(jiān)管，使服務(wù)便捷、落實(shí)而高效?！耙粋€(gè)電話、一聲招呼OK”的便捷服務(wù)機(jī)制，是本公司辦公樓服務(wù)新模式的一項(xiàng)有特色的構(gòu)成環(huán)節(jié)，也是

21、公司在所服務(wù)的辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)和管理的目標(biāo)要求。3、輸入一套人性化、高品味的服務(wù)文化使辦公樓后勤服務(wù)適應(yīng)現(xiàn)代辦公樓文化建設(shè)和當(dāng)今的精神生活品味的追求，這是本公司服務(wù)管理運(yùn)營(yíng)所側(cè)重的另一個(gè)目標(biāo)。引入現(xiàn)代化服務(wù)意識(shí)和文化，改變辦公樓建筑風(fēng)格單調(diào)、色彩貧乏、氛圍神秘、人面嚴(yán)肅，的傳統(tǒng)風(fēng)格。本公司開展后勤服務(wù)的文化建設(shè)，在辦公樓引入體現(xiàn)人性化和高品味的服務(wù)文化，為辦公樓構(gòu)造多一點(diǎn)的高雅文化信息，輸入多一點(diǎn)人性化服務(wù)，多一點(diǎn)姿彩；少一點(diǎn)冷漠，多一點(diǎn)熱情；少一點(diǎn)疑慮，多一點(diǎn)自信；多一點(diǎn)輕松微笑的面容，讓辦公樓真正成為顧客信賴的地方。4、導(dǎo)入一套顯示現(xiàn)代辦公樓形象的視覺與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)辦公樓的形象，是辦公樓獲得

22、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。辦公樓現(xiàn)代化的標(biāo)志之一，是對(duì)辦公樓自身形象的重視和追求。如果一所辦公樓建筑設(shè)施殘缺，水電和各類供給時(shí)好時(shí)斷，環(huán)境和服務(wù)不佳，則難以想象可以讓人出現(xiàn)好的印象和良好的經(jīng)營(yíng)效益。而與上述相關(guān)的辦公樓后勤保障服務(wù)體系，無疑是辦公樓的一項(xiàng)重要的形象工程，是辦公樓后勤服務(wù)企業(yè)必須重視的重要方面。本公司追求為辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必須把辦公樓的后勤服務(wù)作為形象工程來打造。除了通過嚴(yán)格有效的管理確保辦公樓的機(jī)電設(shè)施良好運(yùn)轉(zhuǎn)，生活保障服務(wù)到位外，須十分注意并以現(xiàn)代化美感追求來努力造就辦公樓視覺形象，重點(diǎn)是以最大潛力創(chuàng)造建筑外觀新穎，室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)雅，并導(dǎo)入一套完整、清晰、視覺效果好的識(shí)

23、別系統(tǒng)，使本公司所服務(wù)的辦公樓具有良好的現(xiàn)代辦公樓形象。5、建立一套全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系辦公樓后勤管理與其它住宅區(qū)等類型的物業(yè)管理相比，難度更高的一個(gè)重要點(diǎn)，是辦公樓作為高強(qiáng)度運(yùn)轉(zhuǎn)的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所，它既對(duì)安全保障和應(yīng)變能力要求高，而又是安全事故易發(fā)地和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的責(zé)任機(jī)構(gòu)。如何確保辦公樓平安，如何最佳配合辦公樓應(yīng)對(duì)好突發(fā)事件，這是后勤服務(wù)的一個(gè)極重要的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，就是在這個(gè)方面以最大努力，按照辦公樓的實(shí)際和特點(diǎn)，充分研究和把握好辦公樓的各種重要安全隱患和事故發(fā)生的源頭、規(guī)律和因素，以及辦公樓應(yīng)對(duì)社會(huì)危難救災(zāi)等各種突發(fā)事件的運(yùn)作，制定出橫到邊、縱到底、全方位的預(yù)防、處理各類安

24、全事故和安全管理的措施，以及協(xié)助配合辦公樓應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的運(yùn)作方案，從而在辦公樓建立起全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系。6、打造一個(gè)專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù)，是城市綜合管理的重要指標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)一所辦公樓而言，它則是辦公樓建設(shè)和行政后勤管理的綜合指標(biāo)，是反映辦公樓建設(shè)、管理水平的重要標(biāo)志。本公司對(duì)辦公樓的后勤服務(wù)管理，必須打造成專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù)為目標(biāo)，按照專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù)的管理標(biāo)準(zhǔn)，制定辦公樓服務(wù)和管理指標(biāo)和措施，并務(wù)求保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、管理人員“五訓(xùn)導(dǎo)”各級(jí)管理人員對(duì)辦公樓服務(wù)工作任務(wù)的完成起關(guān)鍵作用。必須在實(shí)踐中不斷學(xué)習(xí)、鉆研和總結(jié)，

25、勵(lì)精思想和工作方法，不斷提高能夠?qū)嵤┯行ЫM織管理的領(lǐng)導(dǎo)水平，在日常工作中，應(yīng)學(xué)會(huì)、掌握和運(yùn)用如下之行之有效的方法：1、不斷擴(kuò)充所需信息（1）深入具體充分了解掌握辦公樓物業(yè)和運(yùn)作全況及特點(diǎn)。（2）充分了解各項(xiàng)辦公樓服務(wù)運(yùn)作情況。（3）掌握員工的個(gè)人情況、工作表現(xiàn)和思想動(dòng)態(tài)。（4）關(guān)注社會(huì)各方面的有關(guān)信息和方法。（5）經(jīng)常了解掌握行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。（6）經(jīng)常學(xué)習(xí)研究有關(guān)理論讀物和政策。2、切入管理和追求完美管理人員應(yīng)強(qiáng)化自我切入管理和追求完美的意識(shí)，時(shí)時(shí)注意、提出和思考以下問題：（1）進(jìn)入辦公樓要注意到：在視線內(nèi)有無值得注意和重視的問題。（2）進(jìn)入辦公樓要注意到：辦公場(chǎng)所是否具有影響企業(yè)形象的問題。（

26、3）巡視每個(gè)部位的服務(wù)，要注意思量：?jiǎn)T工是否處于最佳服務(wù)狀態(tài)，質(zhì)量是否達(dá)到最佳水平，有無潛力可挖。（4）一天工作下來要想想，今天的服務(wù)工作有哪些不盡意的地方，明天應(yīng)如何改進(jìn)；今天有哪些工作尚未落實(shí)和完成，明天應(yīng)優(yōu)先處理哪些工作。要經(jīng)常思考：服務(wù)和管理措施上有哪點(diǎn)不妥或不完善，有無必要立即改進(jìn)。要經(jīng)常注意：在服務(wù)和員工隊(duì)伍中，有哪些現(xiàn)象需要表?yè)P(yáng)或立即制止。每天都需注意到：今天有哪些信息值得關(guān)注，有無運(yùn)用的價(jià)值和可能。每到一個(gè)地方，都要問問，這個(gè)地方有無值得借鑒和吸取的經(jīng)驗(yàn)，有無引以注意、防止的問題。要經(jīng)常思考：現(xiàn)行服務(wù)和管理哪些方面可以創(chuàng)新？辦公樓的后勤服務(wù)要出什么品牌，目前有哪些差距，怎么辦？

27、3、重視團(tuán)隊(duì)精神（1）管理人員自身并高度重視引導(dǎo)下屬管理骨干樹立始終以事業(yè)為重，相互間保持正常的溝通，議論問題對(duì)事不對(duì)人，不相互猜疑。（2）管理人員之間應(yīng)經(jīng)常相互通報(bào)情況，重要問題共商決定，工作中相互維護(hù)和支持，決不拆臺(tái)和相貶。（3）管理人員應(yīng)經(jīng)常與下屬部門骨干平等討論工作，與員工平等交談，關(guān)心員工，通過自己的親和力，來凝取骨干和員工的向心力。（4）高度重視企業(yè)理論導(dǎo)向和文化建設(shè)的作用，把抓服務(wù)、抓業(yè)務(wù)、抓管理與抓教育和開展多種形式的企業(yè)文化活動(dòng)相結(jié)合。（5）經(jīng)常注意團(tuán)體性的活動(dòng)和講評(píng)，激勵(lì)、促成團(tuán)體之間的良性競(jìng)爭(zhēng)，培養(yǎng)和激發(fā)團(tuán)隊(duì)精神。4、充分注意公共關(guān)系（1）重視公共活動(dòng)，協(xié)調(diào)辦公樓管理處的

28、內(nèi)外關(guān)系，樹立管理處和公司的良好形象。（2）組織員工積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，經(jīng)常組織宣傳推廣工作，擴(kuò)大服務(wù)中心和公司的知名度和社會(huì)影響。（3）重視與各科室的相互溝通，積極、主動(dòng)地征詢各方意見，通過接待、走訪、組織聯(lián)誼等活動(dòng)，積極宣傳服務(wù)中心服務(wù)內(nèi)容，為服務(wù)中心工作的開展及處理，創(chuàng)造友好氛圍。（4）重視各種信息的搜集和分析，既善于用最佳時(shí)機(jī)宣傳自己，又能在不良事件發(fā)生時(shí)妥善處理，將不良后果及影響降低至最低。（5）經(jīng)常指導(dǎo)員工學(xué)會(huì)與顧客、各科室人員保持溝通，讓他們感覺舒適、贏得好感，創(chuàng)造良好的人際環(huán)境。5、以我為標(biāo)桿（1）帶頭維護(hù)公司的風(fēng)氣、形象及公司內(nèi)部和服務(wù)單位之間的團(tuán)結(jié)。（2）帶頭遵守勞動(dòng)時(shí)間

29、、紀(jì)律和各項(xiàng)規(guī)章制度。（3）帶頭維護(hù)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的威信。（4）帶頭維護(hù)公司和服務(wù)單位的利益。（5）帶頭處理好各種利益關(guān)系。組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理1、組織架構(gòu)A. 辦公樓管理處組織機(jī)構(gòu)以精簡(jiǎn)、高效為原則，采用直線職能制形式設(shè)置，具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo)，橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)管理特點(diǎn)。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。B管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制。由公司派出高級(jí)別的專門人員擔(dān)任管理工作。C管理處設(shè)主任一名，分屬管理層。下設(shè)各部為操作層。操作層的配置按實(shí)際特點(diǎn)實(shí)行綜合工時(shí)制度。D人員素質(zhì)要求作風(fēng)良好、工作踏實(shí)，并擁有全面的、先進(jìn)的專業(yè)知識(shí)技能，提倡“高門檻進(jìn)、高門檻出”。所有員工既是自己所

30、在崗位的行家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。E在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核，并實(shí)行末尾淘汰制，確保辦公樓委托管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。2、培訓(xùn)管理：A、要實(shí)現(xiàn)辦公樓物業(yè)管理目標(biāo)的有效達(dá)成，我公司必須輸出一流的人才、一流的管理和一流的服務(wù)。B、上海安必盛物業(yè)一貫注重培訓(xùn)，且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度，先進(jìn)的考核與評(píng)估制度。C、通過培訓(xùn)，員工綜合素質(zhì)全面提高。我公司逐步形成了入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、定期培訓(xùn)和發(fā)展培訓(xùn)等四大模塊，強(qiáng)調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實(shí)，即培訓(xùn)內(nèi)容落實(shí)、培訓(xùn)責(zé)任人落實(shí)、培訓(xùn)效果落實(shí)。D、上崗培訓(xùn)體現(xiàn)個(gè)性化方案，

31、針對(duì)每一位被提任員工要有個(gè)性化的培訓(xùn)方案。定期培訓(xùn)是針對(duì)不同崗位的員工定期的知識(shí)鞏固和知識(shí)添加。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對(duì)員工素質(zhì)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的，這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個(gè)性化的選擇，以學(xué)分為考核內(nèi)容。E、今年的培訓(xùn)工作在以上四個(gè)模塊都開展了不同程度的嘗試，目前正在根據(jù)這樣的線索制定明年的培訓(xùn)計(jì)劃。我公司針對(duì)辦公樓管理特點(diǎn)，將制定極具針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。通過培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)辦公樓物業(yè)管理需要的管理人員。1）培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是對(duì)辦公樓人員服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)知識(shí)、專業(yè)技能三個(gè)方面強(qiáng)化教育，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到勝任物業(yè)管理的目標(biāo)，使之能為辦公

32、樓提供盡善盡美的服務(wù)。2）培訓(xùn)方式1公司組織培訓(xùn)；2管理處組織培訓(xùn)；3操作部門組織培訓(xùn)。3）培訓(xùn)內(nèi)容1儀容儀表、文明禮貌培訓(xùn)2管理制度培訓(xùn)3質(zhì)量管理理念培訓(xùn)4技能培訓(xùn)5崗位責(zé)任培訓(xùn)6、崗位操作技能培訓(xùn)7、設(shè)備系統(tǒng)、工具使用培訓(xùn)8、安全作業(yè)程序培訓(xùn)培訓(xùn)程序按上海安必盛物業(yè)ISO 9001：2000程序文件，培訓(xùn)程序進(jìn)行3. 物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置3.1物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備3.1.1崗位設(shè)置的原則滿足辦公樓物業(yè)管理運(yùn)作需要，達(dá)到合同所承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，避免設(shè)立無效崗位。3.1.2物業(yè)管理處組織架構(gòu) 擬設(shè)的管理處組織架構(gòu)管理處的機(jī)構(gòu)設(shè)置是根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及貴司辦公樓的規(guī)模、

33、管理重點(diǎn)、要點(diǎn)，依據(jù)精干高效的原則建立的。管理處是在公司本部領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，實(shí)行以管理處為整體管理，各部門為分體管理的管理模式。管理處設(shè)主任一名，直管環(huán)境清潔部、工程技術(shù)部、保安部、和客戶內(nèi)務(wù)部。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)理構(gòu)成管理處的核心層，各部門主管屬于中堅(jiān)層，部門下設(shè)班組為操作層。3.1.3主要部門的職責(zé)及任職資格駐場(chǎng)主任職責(zé)駐場(chǎng)主任代表公司對(duì)項(xiàng)目管理全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)管理中的一切重大問題做出最后決策，負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)各部門的工作。工程技術(shù)部職責(zé)1、做好季節(jié)性養(yǎng)護(hù)工作（如：梅雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥；雷雨季節(jié)對(duì)避雷設(shè)施的檢查，臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)高空及室外建筑的檢查以及防漏等）；2、做好辦公樓的維修工作；3

34、、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理；4、搞好辦公樓的各種空調(diào)、機(jī)電、消防、給排水、供電、網(wǎng)絡(luò)、通訊、自控、電梯等設(shè)備的管理；5、負(fù)責(zé)辦公樓工程管理計(jì)劃的制定和落實(shí)，做好設(shè)施設(shè)備的檔案資產(chǎn)管理?？蛻舴?wù)部職責(zé)1、客戶服務(wù)部是在駐場(chǎng)主任領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查各部門的工作，處理駐場(chǎng)主任交辦的事宜。2、調(diào)查了解物業(yè)管理情況，及時(shí)向駐場(chǎng)主任匯報(bào)，做到上情下達(dá)，下情上達(dá)；3、負(fù)責(zé)客務(wù)、接待、及檔案管理；4、負(fù)責(zé)接受客戶投訴，與客戶溝通和提供特約服務(wù)；保安部職責(zé)1、負(fù)責(zé)辦公樓的治安管理，為業(yè)戶提供安全的生活環(huán)境；2、負(fù)責(zé)辦公樓的消防管理，制定應(yīng)急消防預(yù)案，搞好業(yè)務(wù)訓(xùn)練，減少業(yè)主財(cái)產(chǎn)損

35、失；3、負(fù)責(zé)辦公樓的車輛交通管理，確保有一個(gè)良好的交通秩序和安全環(huán)境；4、搞好技能訓(xùn)練，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為業(yè)戶提供良好的安全服務(wù)。環(huán)境清潔部職責(zé)1、負(fù)責(zé)辦公樓的園庭綠化、公共環(huán)境衛(wèi)生及室內(nèi)保潔工作；2、負(fù)責(zé)垃圾的收集、清運(yùn)；3、做好辦公樓內(nèi)的蟲害的消殺；4、做好委托的清潔代理服務(wù)。各部門員工任職資格1、管理處主任：具有大專以上文化程度，管理組織能力強(qiáng)，有很強(qiáng)的協(xié)調(diào)處理經(jīng)驗(yàn)，具有獨(dú)立工作的能力，懂得法律法規(guī)和先進(jìn)的管理理論。2、客戶專員：具有大專以上學(xué)歷，35歲以下，三年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。3、工程技術(shù)維修工：具有高中以上文化程度，多工種專業(yè)上崗證書，三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)手能力強(qiáng)，身體

36、素質(zhì)好，能吃苦耐勞。4保安員：具有高中以上文化程度，20-40歲，身體健康，五官端正，身高1.70米以上，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。5、清潔工：初中以上文化程度，身體健康，品德優(yōu)良，自覺工作意識(shí)強(qiáng)，有辦公樓或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。人員來源高檔次的物業(yè)必須要有高素質(zhì)的人才和專業(yè)化的隊(duì)伍來管理，才能塑出品牌形象，提升物業(yè)的附加值。將從公司選調(diào)具有?？埔陨蠈W(xué)歷，有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，有良好的文化素養(yǎng)，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有很強(qiáng)的綜合管理能力，精力旺盛、成熟穩(wěn)重的人員擔(dān)任該項(xiàng)目駐場(chǎng)經(jīng)理。抽調(diào)一批有較高文化知識(shí)結(jié)構(gòu)、較好的專業(yè)技術(shù)水平、較強(qiáng)的管理能力的中層人員構(gòu)成該項(xiàng)目的骨干力量；

37、調(diào)配素質(zhì)良好的基層員工，形成辦公樓比較厚實(shí)的管理基礎(chǔ)和專業(yè)化的管理隊(duì)伍。我司將成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由品保部經(jīng)理?yè)?dān)任，組員4人，包括管理處主任以及機(jī)電工程、管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并在中標(biāo)15天后，赴現(xiàn)場(chǎng)與管理方會(huì)晤，安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的財(cái)富廣場(chǎng)5號(hào)樓作業(yè)指導(dǎo)書等。為保證辦公樓工作順利開展，我們將有50%的操作員工是來自我司管理的其他的基層骨干員工， 采取在崗培訓(xùn)的方式以老帶新，迅速進(jìn)入工作角色，保安員主要來源于退伍軍人，其他操作人員為當(dāng)?shù)厝藛T。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及承諾指標(biāo)A各項(xiàng)管理指標(biāo)本公司為規(guī)范自身服務(wù)行為，進(jìn)一步提高管理效率，特制訂以下服務(wù)標(biāo)

38、準(zhǔn)承諾制度和違諾責(zé)任。序號(hào)指標(biāo)名稱上海指標(biāo)承諾指標(biāo)1A類修理特別緊急項(xiàng)目開始修理時(shí)間2小時(shí)40分鐘2B類修理緊急項(xiàng)目開始修理時(shí)間24小時(shí)8小時(shí)3C類修理影響一般性活動(dòng)開始修理時(shí)間72小時(shí)24小時(shí)4D類修理不影響一般性活動(dòng)開始時(shí)間72小時(shí)內(nèi)36小時(shí)內(nèi)5報(bào)修接待365天24小時(shí)同左6維修及時(shí)率95以上98以上7維修質(zhì)量合格率90以上988客戶基本滿意率90以上95以上9保潔率10010綠化完好率（需委托管理）95以上98以上11客戶投訴處理率95以上10012檔案建立與完好率9813房屋及配套設(shè)施完好率98以上9914保安滿意率9915業(yè)務(wù)接待受理周一至周六一周七天B服務(wù)承諾達(dá)標(biāo)項(xiàng)目入駐后3個(gè)月即

39、采用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，并提供資產(chǎn)管理、計(jì)算機(jī)報(bào)修管理和物業(yè)綜合管理系統(tǒng)；一年內(nèi)達(dá)到ISO9001：2000的管理目標(biāo)；兩年內(nèi)通過ISO9001：2000認(rèn)證;兩年內(nèi)達(dá)到全國(guó)”物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn);C質(zhì)量保證措施為了更好的服務(wù)于辦公樓，更有效的組織實(shí)施質(zhì)量管理，幫助本公司與辦公樓實(shí)現(xiàn)預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)，本公司將在辦公樓管理處建立完整的、行之有效的質(zhì)量管理體系，以期提高辦公樓的滿意程度，使我們?yōu)橹?wù)的貴方與本公司達(dá)到雙贏。我們保證服務(wù)質(zhì)量的思路如下： 以貴方需求為關(guān)注焦點(diǎn) 領(lǐng)導(dǎo)作用 全員參與 過程方法 管理的決策方法 持續(xù)改進(jìn) 基于事實(shí)的決策方法 與供方的互利關(guān)系D物業(yè)管理進(jìn)住階段計(jì)劃前期調(diào)研階

40、段（中標(biāo)后5日內(nèi)）1.了解辦公樓工作進(jìn)度，制定相應(yīng)的工作計(jì)劃2.前期準(zhǔn)備與物業(yè)顧問服務(wù)（調(diào)研結(jié)束至辦公樓正式開業(yè)）3.根據(jù)調(diào)研情況制定相應(yīng)的管理制度、項(xiàng)目作業(yè)指導(dǎo)書流程4.人員招聘和培訓(xùn)5.相關(guān)服務(wù)設(shè)備采購(gòu)6.清潔開荒7.配合辦公樓方進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收工作，提出專業(yè)建議8.設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收和工程專業(yè)人員培訓(xùn)9.與辦公樓方各相關(guān)科室人員討論并確定項(xiàng)目作業(yè)指導(dǎo)書流程10.所有確定的工作流程和管理制度向辦公樓相關(guān)科室人員講解前期物業(yè)服務(wù)與物業(yè)顧問階段1.對(duì)辦公樓進(jìn)行全面的設(shè)備交接驗(yàn)收物業(yè)管理服務(wù)2.人員的培訓(xùn)3.根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整管理制度和項(xiàng)目作業(yè)指導(dǎo)書流程4.設(shè)備交接驗(yàn)收，跟蹤工程質(zhì)量的整改工作全面

41、的物業(yè)管理管理服務(wù)階段1.設(shè)備設(shè)施管理、維修服務(wù)2.保潔工作3.保安消防管理服務(wù) 4.綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)（需委托管理）5.能耗管理服務(wù)6、特約服務(wù)辦公樓交付前的物業(yè)顧問服務(wù)人員進(jìn)入計(jì)劃安排序號(hào)進(jìn)場(chǎng)人員時(shí)間主要工作內(nèi)容配合部門1公司品保、管理等職能部門人員、項(xiàng)目主任、各專業(yè)人員中標(biāo)后2日內(nèi)進(jìn)場(chǎng)了解辦公樓工作進(jìn)度，編制相應(yīng)工作計(jì)劃、管理方案、操作流程辦公樓后勤指定負(fù)責(zé)人2公司專業(yè)培訓(xùn)師中標(biāo)后第1周員工培訓(xùn)工作3操作人員中標(biāo)后第2周接受培訓(xùn)和考核辦公樓提供相關(guān)培訓(xùn)場(chǎng)地設(shè)備調(diào)試和承接查驗(yàn)交接計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間責(zé)任部門配合部門編制接管驗(yàn)收計(jì)劃交接前15日我司貴方確認(rèn)組成驗(yàn)收小組交接前15日我司工程圖紙資料移

42、交交接前10日共同參加制作移交清單交接前10日共同參加現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收交接前5日共同參加驗(yàn)收?qǐng)?bào)告交接前5日我司確定交接接管方案交接前0日共同參加人員培訓(xùn)1）培訓(xùn)目的 培訓(xùn)的目的是使物業(yè)管理處的全體員工，掌握并不斷完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度、明確本人、本崗的職責(zé)、權(quán)力、義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為客戶提供盡善盡美的物業(yè)服務(wù)。2）培訓(xùn)內(nèi)容基本素質(zhì)的培訓(xùn)：管理處員工所負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)工作政策性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)、業(yè)主和使用人要求高，因此，管理處員工應(yīng)具備以下基本素質(zhì)：職業(yè)道德素質(zhì)：物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，員工首先應(yīng)有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)和相關(guān)知識(shí)：刻苦

43、學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是員工提高業(yè)務(wù)素質(zhì)的基本要求。作風(fēng)建設(shè)：作風(fēng)反映企業(yè)的形象，是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)尺度。因此，在工作時(shí)間內(nèi)，要求員工根據(jù)工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一掛牌。在接待客戶時(shí)，應(yīng)作到態(tài)度和藹可親、舉止端莊、談吐文明、把客戶至上作為行動(dòng)的最高信條。業(yè)務(wù)的培訓(xùn)業(yè)務(wù)水準(zhǔn)的高低，關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量，因此，應(yīng)開展各級(jí)、各類人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。具體來說，它包括專業(yè)技能、專業(yè)知識(shí)以及相關(guān)領(lǐng)域知識(shí)的培訓(xùn)。培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)目部人員培訓(xùn)分為三種，即全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。堅(jiān)持以在職培訓(xùn)為主，脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔。1、上崗標(biāo)準(zhǔn)：公司人員都要持證上崗，部門主任級(jí)以上管理人員要經(jīng)過國(guó)家或地區(qū)經(jīng)理班培

44、訓(xùn)獲得資格證書，技工崗位員工要有上崗證書。新入職員工都要經(jīng)過培訓(xùn)才能執(zhí)崗。2、培訓(xùn)分工：部門主任級(jí)以上人員的培訓(xùn)由公司總部和上海同濟(jì)大學(xué)樓宇設(shè)備工程系合作負(fù)責(zé)；主管級(jí)以下員工的培訓(xùn)由各項(xiàng)目負(fù)責(zé)實(shí)施，并統(tǒng)一參加公司組織的崗位專業(yè)技能培訓(xùn)。3、培訓(xùn)時(shí)間：中層以上管理人員每年不少于140小時(shí)；主管級(jí)人員不少于100小時(shí)；基層管理員（高級(jí)員工）不少于80小時(shí)；作業(yè)層員工不少于60小時(shí)。4、培訓(xùn)要求：年初定計(jì)劃，年中做檢查，年底有考核。5、培訓(xùn)方式：課題授課、講座、座談、見習(xí)等。培訓(xùn)計(jì)劃和員工考評(píng)培訓(xùn)計(jì)劃員工考評(píng)人才是公司最寶貴的資產(chǎn)。本公司員工管理的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才。在辦公樓的物業(yè)管理工作中，

45、本公司將運(yùn)用績(jī)效考核等制約和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)參照良好的空間。激勵(lì)措施企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過致力于開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)和同事之間的溝通和交流，施行考核、評(píng)價(jià)、培訓(xùn)、上崗的方法，提拔優(yōu)秀員工逐步進(jìn)入管理崗位，同時(shí)培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。本公司在人力資源配置上堅(jiān)持唯才是用、任人唯賢，精神激勵(lì)和物資激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則。鼓勵(lì)每位員工都成為各自崗位上的專家里手，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出。制約措施員工管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實(shí)踐本公司制訂

46、的科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績(jī)效和綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。為了使辦公樓的物業(yè)管理隊(duì)伍更充滿活力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，年淘汰率在10左右。這樣做既留住了企業(yè)骨干，同時(shí)又吸納了新生力量。建立“以辦公樓方為中心”的服務(wù)理念物業(yè)公司依存于辦公樓方才能發(fā)展，而辦公樓方依存于物業(yè)公司將其后勤服務(wù)社會(huì)化才能將有限的精力投入到主業(yè)中去，基于此前提下，本公司認(rèn)為所有的服務(wù)工作必須圍繞辦公樓方的需求開展，在滿足辦公樓方的需求的前提下爭(zhēng)取超越辦公樓方的期望

47、。因此本公司必須在管理處組建之初即建立“以辦公樓方為中心”的服務(wù)理念。我們保證服務(wù)質(zhì)量的措施如下： 在前期溝通及合同談判中了解/掌握辦公樓方的真實(shí)需求和期望。 確保本公司的目標(biāo)與辦公樓方的需求和期望相結(jié)合。即將辦公樓方最關(guān)心的因素轉(zhuǎn)化為公司的目標(biāo)。 制訂服務(wù)的接收準(zhǔn)則及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 明確責(zé)任人/部門，制定詳細(xì)的工作計(jì)劃，并明確計(jì)劃完成時(shí)間。 制定詳盡、合理的服務(wù)流程，保證服務(wù)提供過程的準(zhǔn)確性。 合理調(diào)配資源。 保證從業(yè)人員經(jīng)過科學(xué)、詳盡的崗位培訓(xùn)，確保服務(wù)質(zhì)量。 從現(xiàn)有項(xiàng)目中調(diào)派專業(yè)骨干進(jìn)駐辦公樓，增強(qiáng)辦公樓管理處的服務(wù)控制。 依照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程要求進(jìn)行服務(wù)，服務(wù)結(jié)束留有相

48、關(guān)記錄，確保服務(wù)工作的唯一性、可追溯性。 每季度公司總部進(jìn)行全面的質(zhì)量考評(píng)，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)通過整改計(jì)劃進(jìn)行糾正和預(yù)防，以期達(dá)到和提高服務(wù)質(zhì)量。 選擇合格的產(chǎn)品供應(yīng)商和外包服務(wù)供應(yīng)商，本公司將與合格供應(yīng)商一起為貴方提供優(yōu)質(zhì)、合理成本的服務(wù)。通過上述服務(wù)質(zhì)量保證思路及措施，我們將竭誠(chéng)為辦公樓提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，為辦公樓管理處建立完整的質(zhì)量保證體系，為辦公樓達(dá)到國(guó)家部?jī)?yōu)管理大廈的標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件辦公樓設(shè)備管理及操作程序 安必盛物業(yè)公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！柏?cái)富廣場(chǎng)五號(hào)辦公樓”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。安必盛物業(yè)公司的專業(yè)工程師隊(duì)伍在總師室的領(lǐng)導(dǎo)下為設(shè)備管理提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)支持

49、。安必盛物業(yè)公司的維修中心具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。安必盛物業(yè)公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。安必盛物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階

50、段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。供配電設(shè)備工作程序設(shè)備維修工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表；按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)

51、果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。物業(yè)主任負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定

52、期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。電梯設(shè)備工作程序分承包方電梯維保人員每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設(shè)備維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。設(shè)備維修工每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序

53、巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表。物業(yè)主任負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。按日常

54、巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。給排水設(shè)備工作程序設(shè)備維修工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、

55、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在給領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。物業(yè)主任負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完

56、好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。消防系統(tǒng)工作程序日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在弱電維修工協(xié)同下排除異常和故障；安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查由弱電維修工負(fù)責(zé)

57、每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表，消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表。維修保養(yǎng)弱電維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機(jī)房每周打掃一次， 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。物業(yè)主任負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔

58、案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。弱電

59、設(shè)備工作程序分承包方維保人員按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；弱電維修工作記錄設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告弱電領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，及時(shí)排除異常和故障。設(shè)備維修工每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表；信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次

60、交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。物業(yè)主任負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記