瀘洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1、 .DOC資料. 瀘洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究-作者：-日期：瀘洲地塊之市場(chǎng)調(diào)查與研究 作為策劃環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)、回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。在設(shè)計(jì)“瀘州賓館改造項(xiàng)目”的調(diào)查時(shí)，我們力求從宏觀經(jīng)濟(jì)狀況到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)情況到微觀層面進(jìn)行綜合的了解，以便對(duì)影響本項(xiàng)目的各種因素有一個(gè)全方位的掌握，同時(shí)重點(diǎn)對(duì)瀘州市商業(yè)、商用物業(yè)、商鋪需求特點(diǎn)進(jìn)

2、行了考察。本次市場(chǎng)調(diào)研采用的主要方法有資料查閱、觀察法、訪談法和問(wèn)卷法，既采用了全地段全面考察，又進(jìn)行了專題調(diào)查和典型代表調(diào)查，以保證產(chǎn)生最適合市場(chǎng)需求的商業(yè)安排。第 一 章 瀘州市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展概述宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況宏觀經(jīng)濟(jì)歷史悠久的“酒城”瀘州地處四川盆地的東南部，總幅員面積12246.87平方公里，轄區(qū)人口約474萬(wàn)，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城 ，全國(guó)十佳衛(wèi)生城市和國(guó)家衛(wèi)生城市。瀘州東接重慶，南鄰云南、貴州，西與宜賓、自貢相鄰，北通內(nèi)江，為“川、滇、黔、渝”四省市的重要結(jié)合部。全市由三區(qū)四縣組成，長(zhǎng)江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長(zhǎng)江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。山水相依的瀘州歷

3、來(lái)就是四川省重要的通商口岸之一，同時(shí)也是一座具有光榮革命歷史傳統(tǒng)的城市。最近三年瀘州的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如下：瀘州市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)名稱2002年2003年按可比價(jià)格計(jì)算同比2004年按可比價(jià)格計(jì)算同比人口465.91萬(wàn)人468.06萬(wàn)人473.99萬(wàn)人人均可支配收入7125元7628元8197元7.3%居民人均消費(fèi)支出5796元5982元6530元零售物價(jià)指數(shù)100.2100.3102.7社會(huì)消費(fèi)品零售總額66.02億元84.06億元100.6億元16.3%居民儲(chǔ)蓄余額151.38億元171.11億元195.2億元規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)163個(gè)195個(gè)229個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值215.8億

4、元258.8億元13.2%地方財(cái)政收入8.8億元10.6億元主要支柱產(chǎn)業(yè)瀘州是我國(guó)西部地區(qū)重要的傳統(tǒng)工業(yè)基地之一，三線建設(shè)時(shí)期得到國(guó)家的大量投入，形成了以化工、食品、機(jī)械等行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，一大批實(shí)力雄厚、具備行業(yè)領(lǐng)先地位的大中型企業(yè)構(gòu)成了瀘州傳統(tǒng)工業(yè)的主體，是瀘州市工業(yè)企業(yè)的中堅(jiān)力量?；瘜W(xué)工業(yè) 瀘州是中國(guó)最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國(guó)重要的三大化工城市之一，在全國(guó)16大化工基地和14大精細(xì)化工基地中瀘州均榜上有名。瀘州化工行業(yè)總產(chǎn)值占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%強(qiáng)。瀘州化學(xué)工業(yè)已形成年產(chǎn)值30多億，以瀘天化集團(tuán)、天華股份、北方化學(xué)工業(yè)公司、火炬化

5、工集團(tuán)、鼎力堿業(yè)公司、寶光集團(tuán)、郎中藥業(yè)、西南化工研究院、瀘州天然氣研究所等為代表的工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全、產(chǎn)品多、質(zhì)量好的完整化學(xué)工業(yè)平臺(tái)。釀酒工業(yè) “酒城”瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，是中國(guó)名酒最多的城市。瀘州老窯為全國(guó)八大名酒之一，郎酒在全國(guó)白酒行業(yè)首獲國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證和綠色食品標(biāo)志，兩者均為中國(guó)馳名商標(biāo)。青島啤酒也落戶瀘州與火炬化工集團(tuán)共同投資啤酒開(kāi)發(fā)，全市飲料制造業(yè)年產(chǎn)值近30億，占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%。工程機(jī)械瀘州為全國(guó)主要工程機(jī)械基地之一，擁有四川長(zhǎng)江工程起重機(jī)有限公司、邦立起重機(jī)有限公司、長(zhǎng)江液壓件有限公司、熊貓機(jī)器制造有限公司等眾多國(guó)家級(jí)骨干工程機(jī)械制造企業(yè)。瀘州將建成中國(guó)中西部壓縮天然氣汽

6、車(chē)生產(chǎn)基地。其他瀘州還是四川省糧、油、豬、林、果、煙和精致煤炭的主要生產(chǎn)基地。小結(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征表現(xiàn)為：工業(yè)化與城市化齊頭并進(jìn)，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)水平逐年提高。目前瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題表現(xiàn)在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不足，城市工業(yè)門(mén)類(lèi)較多但主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)還顯不足，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸能力較弱，未形成對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大帶動(dòng)能力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)循環(huán)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城市發(fā)展的影響由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不足，導(dǎo)致城市發(fā)展動(dòng)力機(jī)制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實(shí)力的進(jìn)一步發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)述瀘州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，多項(xiàng)指標(biāo)近年來(lái)均高于全國(guó)平均增幅?？紤]到總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)

7、展的初期，未來(lái)經(jīng)濟(jì)仍有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。結(jié)合瀘州市工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)推進(jìn)計(jì)劃及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將衍生對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求。因此，從行業(yè)角度看，本項(xiàng)目所屬的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)擁有良好的發(fā)展背景。瀘州市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃綜述城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)瀘州市城市發(fā)展總目標(biāo)是成為長(zhǎng)江上游川、滇、黔、渝四地毗鄰地域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中心城市。規(guī)劃目標(biāo)是：長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和港口城市；山水相依、生態(tài)良好的宜居城市；區(qū)域性物流、商貿(mào)中心城市；生態(tài)環(huán)境良好的“綠色”歷史文化名城。發(fā)展方向?yàn)o州城市發(fā)展的遠(yuǎn)期規(guī)劃是城市整體布局形成有機(jī)疏散、分片集中的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。瀘州市現(xiàn)有六個(gè)集中組團(tuán)和兩個(gè)

8、帶狀區(qū)，但組團(tuán)過(guò)于分散，組團(tuán)間聯(lián)系不密切，中心半島集中了過(guò)多的城市功能，中心半島已有不堪重負(fù)的跡象。近期城市發(fā)展方向主要是疏散中心半島的職能和人口，城北新區(qū)和城西新區(qū)的啟動(dòng)表明城市中心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)。另一方面由于目前城市向北為主，北部用地與交通條件良好，中心區(qū)向北發(fā)展更為有利。遠(yuǎn)期隨著城北新區(qū)建設(shè)用地基本飽和，同時(shí)城市外環(huán)線全線貫通及長(zhǎng)江大橋復(fù)線工程的實(shí)施，改善了城南的交通條件，城市向南跨長(zhǎng)江發(fā)展成為必然。因此瀘州城市發(fā)展方向近期是中心半島向西擴(kuò)展，城北新區(qū)陸續(xù)啟動(dòng)，中遠(yuǎn)期是南北方向拓展?？臻g結(jié)構(gòu)與城市職能規(guī)劃主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)一心：以中心半島及城北組團(tuán)組成城

9、市中心城區(qū)兩帶：沿長(zhǎng)江南北兩岸為城市主要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展帶以中心區(qū)空間拓展為導(dǎo)向，形成中心半島和城北新區(qū)雙中心組團(tuán)，以產(chǎn)業(yè)空間布局為導(dǎo)向，形成外圍六大功能組團(tuán)。城市組團(tuán)職能中心半島組團(tuán)：合并中心半島和城西新區(qū)組成新的中心半島組團(tuán)，半島組團(tuán)主要向西發(fā)展，形成傳統(tǒng)文化、商業(yè)、行政辦公、旅游、對(duì)外交通、物流等職能為主的綜合性城市核心。城北組團(tuán)：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團(tuán)，組團(tuán)主要向北發(fā)展，形成以金融商貿(mào)、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。安寧組團(tuán)：依托鐵路站場(chǎng)形成以對(duì)外交通、倉(cāng)儲(chǔ)物流、加工工業(yè)為主要職能的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。城東組團(tuán)：合并魚(yú)塘、高壩片區(qū)，形成以化工、釀酒、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、對(duì)

10、外交通等工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。茜草組團(tuán)：形成以文化娛樂(lè)、渡假休閑、機(jī)械制造等職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)，長(zhǎng)江二橋建成后茜草組團(tuán)將成為中心半島功能的延伸組團(tuán)，承擔(dān)部分城市中心區(qū)的職能。沙灣-泰安組團(tuán)：建設(shè)沙灣新區(qū)、合并泰安鎮(zhèn)，新建泰安工業(yè)園區(qū)，依托城市外環(huán)路發(fā)展機(jī)械配套工業(yè)及其它加工工業(yè)，并為搬遷茜草“長(zhǎng)三廠”預(yù)留空間。納溪組團(tuán)：在原有瀘天化的基礎(chǔ)上繼續(xù)發(fā)展化工業(yè)，并利用碼頭和鐵路資源發(fā)展臨港工業(yè)，形成以化工、物流、對(duì)外交通工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)化、基地化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；蛥^(qū)域化，同時(shí)實(shí)現(xiàn)特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。工業(yè)一方面鞏固

11、和做強(qiáng)傳統(tǒng)的化工、飲料、機(jī)械支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面大力發(fā)展培育醫(yī)藥制造、電力能源等新興產(chǎn)業(yè)。服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展一方面在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展郵電通信、批發(fā)零售、貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)等，另一方面要重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、物流、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 創(chuàng)建現(xiàn)代物流體系是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。商貿(mào)業(yè)主要是積極培育各類(lèi)大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)相對(duì)集聚，增強(qiáng)整體輻射競(jìng)爭(zhēng)能力。適當(dāng)控制中心半島零售商業(yè)的整體規(guī)模、促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，實(shí)施逐步開(kāi)發(fā)，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。城市規(guī)劃分析及對(duì)本項(xiàng)目的影響關(guān)于城市發(fā)展規(guī)劃瀘州市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，輻射能力更強(qiáng)的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。除了加強(qiáng)各組團(tuán)間的有機(jī)聯(lián)系，還要強(qiáng)化中心半島組

12、團(tuán)外其它組團(tuán)的城市功能，使整個(gè)城市均衡發(fā)展，中心半島包括商業(yè)在內(nèi)的城市職能有被適度分擔(dān)的趨勢(shì)。關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)保障，在瀘州市工業(yè)化過(guò)程中必將衍生對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的大量需求，對(duì)包括商業(yè)及房地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)而言有很好的行業(yè)發(fā)展背景，這一結(jié)論我們?cè)诘谝还?jié)小結(jié)中已經(jīng)談到。對(duì)本項(xiàng)目的影響從對(duì)城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的分析看，中心半島未來(lái)商業(yè)將因?yàn)槊媾R新興商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生功能性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。本項(xiàng)目的商業(yè)定位必須順應(yīng)這種變化趨勢(shì)方能有理想的市場(chǎng)前景，原因在于：基于中心半島城市職能過(guò)于集中的判斷，規(guī)劃中對(duì)中心半島的城市職能要求適度分解，其中當(dāng)然包括商業(yè)職能

13、。未來(lái)其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)對(duì)中心半島商業(yè)會(huì)逐漸構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，這一點(diǎn)目前的重慶已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分，從瀘州與重慶極為相似的城市特征來(lái)看完全可以預(yù)見(jiàn)瀘州未來(lái)商業(yè)格局很可能步重慶發(fā)展之路。工農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)服務(wù)業(yè)而言可以帶來(lái)很好的行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)對(duì)不同組團(tuán)和具體行業(yè)并不均等。首先，工農(nóng)業(yè)發(fā)展對(duì)服務(wù)業(yè)的需求更多的來(lái)自對(duì)現(xiàn)代物流的需求；其次，對(duì)零售商業(yè)帶來(lái)的需求雖然也很大，但是城市組團(tuán)化均衡發(fā)展思路產(chǎn)生的結(jié)果是這部分增加需求分流到中心半島的比例會(huì)伴隨著其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)而逐漸遞減。目前瀘州市并未出臺(tái)專門(mén)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，在城市規(guī)劃中對(duì)商貿(mào)的發(fā)展側(cè)重于大型專業(yè)市場(chǎng)的培育以提升城市的區(qū)域商貿(mào)輻射能力。對(duì)中心

14、半島則側(cè)重于適當(dāng)控制零售商業(yè)的整體規(guī)模，促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。這個(gè)規(guī)劃原則印證了我們對(duì)中心半島商業(yè)的判斷，即業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、總體規(guī)模放量空間不大。按商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，城市傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)受到其它組團(tuán)或周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)威脅時(shí)會(huì)通過(guò)升級(jí)商業(yè)功能、滿足高級(jí)別消費(fèi)需求的方式建立與新興商業(yè)區(qū)的差別競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 綜合而言，中心商業(yè)區(qū)將面臨強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，有功能升級(jí)和業(yè)態(tài)整合的內(nèi)在要求，以新的商業(yè)格局鞏固現(xiàn)有的市場(chǎng)地位。中心半島的商業(yè)總體上放量的空間已經(jīng)不大，但在中心商業(yè)區(qū)功能升級(jí)的過(guò)程中存在很大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的商業(yè)定位要順應(yīng)這種競(jìng)爭(zhēng)特性的變化趨勢(shì)，向差異化市場(chǎng)定位方向考慮，在現(xiàn)有

15、商業(yè)格局下體現(xiàn)出自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。重要經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)分析GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析全市GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析瀘州市GDP發(fā)展?fàn)顩r從總量看保持快速增長(zhǎng)，從結(jié)構(gòu)上看三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為24:39.4:36.6。雖然實(shí)現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉(zhuǎn)變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達(dá)到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國(guó)的平均水平。因此，從全市經(jīng)濟(jì)來(lái)看，包括商業(yè)在內(nèi)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。本項(xiàng)目所在地GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析江陽(yáng)區(qū)2005年第一季度相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總額月比增長(zhǎng)占全市比重GDP20.25億元13.0%33.6%社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.66億元16.0%28.6%居民人均可支配收

16、入2427元7.2%三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004年統(tǒng)計(jì)年鑒 9.5：44.4：46由上表可以看出，江陽(yáng)區(qū)作為瀘州經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的一個(gè)區(qū)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了“三二一”這樣一個(gè)城市化水平比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，人均收入也處于全市最高水平。本項(xiàng)目所在地生活結(jié)構(gòu)與其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比研究人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結(jié)構(gòu)： 區(qū)域 類(lèi)別全市江陽(yáng)區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總?cè)丝?人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農(nóng)人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）24

17、37200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增長(zhǎng)率4.437.605.800.381.684.126.215.32城市化水平(2000年度)%26.5058.0640.7063.1314.4019.2813.3611.45從城市化水平看，全市城市化水平低于全省更遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，江陽(yáng)區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)的城鎮(zhèn)化水平2003年底已達(dá)到或接近60%，中心城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入快速城市化階段。第五次人口普查結(jié)果顯示，瀘州市人口年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)變

18、為老年型，人口自然增長(zhǎng)總體趨勢(shì)將逐漸放緩。江陽(yáng)區(qū)在全市最高的人口自然增長(zhǎng)率顯示該區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，人口自然增長(zhǎng)帶來(lái)的消費(fèi)動(dòng)力依然很強(qiáng)。家庭結(jié)構(gòu)關(guān)于家庭結(jié)構(gòu)我們?cè)诮?yáng)區(qū)的隨機(jī)抽樣調(diào)查結(jié)果如下：家庭年收入關(guān)于家庭年收入，我們?cè)诮?yáng)區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果如下：小結(jié)GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)本項(xiàng)目的影響分析從全市看，第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿?，但從江?yáng)區(qū)來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)的總體比重已經(jīng)到達(dá)一個(gè)比較高的水平?？紤]到“中心半島”在瀘州的特殊商貿(mào)地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)性，江陽(yáng)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會(huì)保持較高比例的增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)方式更多的可能表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動(dòng)上。具體到商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，規(guī)模上現(xiàn)階段已經(jīng)

19、沒(méi)有什么放量空間，競(jìng)爭(zhēng)和入市的角度應(yīng)當(dāng)放在商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)上面。人口結(jié)構(gòu)和城市化水平分析從人口結(jié)構(gòu)和城市化水平看，由于江陽(yáng)區(qū)已具較高的城市化水平，該區(qū)域城市化過(guò)程中對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響力相對(duì)有限，而江陽(yáng)區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)較年輕的現(xiàn)狀特點(diǎn)意味著消費(fèi)的增長(zhǎng)依然會(huì)很強(qiáng)，并且對(duì)商業(yè)的影響力會(huì)主要表現(xiàn)在推動(dòng)商業(yè)結(jié)構(gòu)的改變而不是總量的增長(zhǎng)上。收入及家庭結(jié)構(gòu)分析瀘州市民的人均收入水平中等偏低，本項(xiàng)目所在地江陽(yáng)區(qū)的人均收入水平高于全市。按照國(guó)際商業(yè)發(fā)展慣例，人均收入超過(guò)1000美元后，消費(fèi)需求開(kāi)始出現(xiàn)多元化和差異化，商業(yè)組織將從單一的百貨業(yè)態(tài)開(kāi)始向各種新型業(yè)態(tài)發(fā)展。應(yīng)該講瀘州市中心半島的商業(yè)處于結(jié)

20、構(gòu)性調(diào)整的初期，這種改變將伴隨著消費(fèi)需求的不斷發(fā)展而呈現(xiàn)得越來(lái)越清晰和強(qiáng)烈。對(duì)家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。我們對(duì)江陽(yáng)區(qū)的調(diào)查結(jié)果表明，戶均人口三人以上的雖然占到42.55%，但三口之家和二人世界的合計(jì)比例是最大的。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，三口之家和二人世界的家庭結(jié)構(gòu)還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這對(duì)我們進(jìn)行本項(xiàng)目定位有重要的參考意義。因?yàn)椴煌募彝ソY(jié)構(gòu)具有區(qū)別明顯的消費(fèi)偏好，三口之家和二人世界型家庭結(jié)構(gòu)代表著更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性和更高的收入水平，相應(yīng)的消費(fèi)行為帶有更為多樣化和個(gè)性化特征，需要多元化的商業(yè)組織。對(duì)家庭年收入調(diào)查可以確定消費(fèi)的可能性，消費(fèi)能力及目前消費(fèi)處于什么樣的狀態(tài)。家庭收入

21、在2萬(wàn)元的消費(fèi)者和5萬(wàn)元的相比，他們?cè)谶x擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)是完全不同的，前者的選擇以市場(chǎng)為主，后者的選擇以專賣(mài)店和百貨商場(chǎng)為主。在第三章第六節(jié)中我們對(duì)消費(fèi)行為研究將繼續(xù)分析，本節(jié)可以下的結(jié)論是中心半島收入較高（3.5萬(wàn)以上）的家庭比例是不低的（約占39.05%）。區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與研究主城區(qū)城市結(jié)構(gòu)與功能研究 中心半島以商業(yè)、行政辦公和居住功能為主，其中沱江大橋南岸沿江陽(yáng)路至白招牌一線為中心半島也是瀘州的零售商業(yè)中心。江陽(yáng)中路（以龍泉大橋?yàn)榻纾┲链笊狡褐涟雿u西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。中心半島沿沱江南岸至

22、百子圖廣場(chǎng)一線由于良好的自然景觀，具有住宅開(kāi)發(fā)的優(yōu)越條件，將成為中心半島高尚住宅開(kāi)發(fā)的理想地塊。沱江以北，以龍南路和迎賓大道、回龍街為紐帶貫穿的區(qū)域以批發(fā)和各種專業(yè)市場(chǎng)為主，肩負(fù)瀘州市提高區(qū)域商貿(mào)輻射能力、發(fā)展大商貿(mào)的重要功能。該區(qū)域目前市場(chǎng)軟硬件水平都不高，還需要加大整合力度。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州墨香苑等多個(gè)高品質(zhì)小區(qū)）是瀘州市目前的高檔居住社區(qū)。 從零售商業(yè)角度來(lái)看，大山坪地區(qū)和城北新區(qū)目前商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展及其城市功能不平衡，商業(yè)相對(duì)滯后，未來(lái)必將對(duì)瀘州傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。立地條件研究本項(xiàng)目交通背景 瀘州境內(nèi)有隆內(nèi)鐵路、隆納高速、321國(guó)道、瀘州

23、機(jī)場(chǎng)和多個(gè)內(nèi)河港口，瀘州港是四川省在長(zhǎng)江的第一大港，瀘州機(jī)場(chǎng)為四川省第二大航空港，已經(jīng)具備了較完備的水、陸、空立體交通設(shè)施。本項(xiàng)目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。道路類(lèi)別本項(xiàng)目四周道路類(lèi)別如下： 西臨江陽(yáng)北路，是瀘州市最主要的過(guò)境交通干線，也是瀘州最著名的商業(yè)干道。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。北靠蘇公路，是治平路、慈善路與江陽(yáng)北路間東西貫通要道。對(duì)于本項(xiàng)目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來(lái)概括。顧客到達(dá)難易程度由于本項(xiàng)目為東西方向開(kāi)口，應(yīng)該講顧客從江陽(yáng)北路和慈善路這兩個(gè)新老商業(yè)干道到達(dá)項(xiàng)目比較容易，東西方向的

24、交通組織比較樂(lè)觀。但南北方向由于周?chē)ㄖ挠绊?，無(wú)法同蘇公路及肖巷子進(jìn)行對(duì)接，顧客從南北方向到達(dá)項(xiàng)目不如東西方向方便，這對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)不小的遺憾。周?chē)h(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施 從用地四周環(huán)境看，未拆遷部分建筑對(duì)項(xiàng)目有不良影響，表現(xiàn)在對(duì)人流的阻斷（南北方向）和對(duì)項(xiàng)目整體形象產(chǎn)生不和諧。 用地周?chē)壳盁o(wú)良好的商業(yè)設(shè)施同本項(xiàng)目呼應(yīng)，久盛百貨和爛尾樓的未來(lái)商業(yè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目有不小的影響。商業(yè)能見(jiàn)度和日照情況 商業(yè)的能見(jiàn)度是商業(yè)建筑能否吸引顧客的非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。本項(xiàng)目東西開(kāi)口，但在西面這個(gè)最重要的商業(yè)干道上，本項(xiàng)目的能見(jiàn)度受爛尾樓影響非常大，東面看本項(xiàng)目能見(jiàn)度較好，但慈善路目前的有效人流太少

25、。南北方向則同時(shí)受項(xiàng)目以外的建筑阻擋。 小結(jié)：通過(guò)以上五方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目從立地條件看需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)（解決南北交通組織、能見(jiàn)度）和獨(dú)特商業(yè)定位（解決周邊商業(yè)氛圍差，產(chǎn)生指向性消費(fèi)）方面有針對(duì)性的考慮。第 二 章 瀘州商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查與研究 瀘州市城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位的重要依據(jù)。為全面掌握瀘州主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，我們從面、點(diǎn)、線三個(gè)角度進(jìn)行了調(diào)研，重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目用地周邊的商業(yè)研究。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點(diǎn)分析：瀘州市主城區(qū)呈組團(tuán)化發(fā)展，但現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施過(guò)度集中在中心半島，形成全市單一的零售商業(yè)中心，其余各組團(tuán)則明顯缺乏較大型的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施中批發(fā)市場(chǎng)所占比例較

26、高。這即說(shuō)明瀘州市作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)輻射能力（批發(fā)），又體現(xiàn)出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點(diǎn)（主要指零售）。從商業(yè)類(lèi)型上分，瀘州市主城區(qū)存在兩個(gè)大的集中商業(yè)區(qū)，一個(gè)是以江陽(yáng)北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個(gè)是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。沱江商業(yè)區(qū)以批發(fā)和專業(yè)市場(chǎng)為主，包括回龍灣附近的榮峰商城（窗簾、百貨）、國(guó)和精品窗簾城、公交商城（定位于川南服裝批發(fā)交易中心的回龍灣百貨批發(fā)市場(chǎng)）、小市轉(zhuǎn)運(yùn)站附近的萬(wàn)豐電器商城（小家電）、藍(lán)天商城（電器、燈飾、毛線批發(fā)市場(chǎng)）、五交化批發(fā)市場(chǎng)、回龍灣汽車(chē)客運(yùn)站附近的農(nóng)用生產(chǎn)資料市場(chǎng)、晶藝電器批發(fā)市場(chǎng)、迎賓大道一段

27、的樂(lè)源農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、向陽(yáng)路的摩配機(jī)電市場(chǎng)，匯金路的王氏百貨批發(fā)市場(chǎng)、龍南路的成都荷花池、三九燈飾城，科維裝飾城等批發(fā)和專業(yè)市場(chǎng)。沱江商業(yè)區(qū)的主要特點(diǎn)是市場(chǎng)門(mén)類(lèi)齊全、對(duì)外輻射的交通也比較方便。沱江商業(yè)區(qū)應(yīng)該是得益于瀘州特殊的經(jīng)濟(jì)地理位置而由市場(chǎng)自發(fā)形成的，因此存在布局分散、規(guī)劃不平衡、形象混亂、管理落后的問(wèn)題。作為瀘州市提升外圍商貿(mào)覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有較大發(fā)展，但是急需加強(qiáng)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)整合的雙重力度才能更上一個(gè)臺(tái)階。中心半島商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀概述 中心半島的零售商業(yè)以白塔商業(yè)區(qū)為代表。該區(qū)域以江陽(yáng)北路為軸線，以白塔為軸心南起白招牌，北到江城，向東延伸至慈善路、治平路，向西

28、延伸至花園路，迎暉路、蘇公路、肖巷子共同構(gòu)成東西連接的紐帶。 從商業(yè)形態(tài)分，白塔商業(yè)區(qū)包括了百貨、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、品牌專賣(mài)店、其它街鋪及一條傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物街。業(yè)態(tài)典型店分布百貨摩爾、匯通、人民商場(chǎng)、久盛百貨江陽(yáng)北路兩側(cè)及迎暉路集中分布超市人人樂(lè)江陽(yáng)北路西側(cè)專業(yè)賣(mài)場(chǎng)蘇寧電器江陽(yáng)北路西側(cè)品牌專賣(mài)店耐克、喬頓、利朗、布衣堂、播、鐘表、眼鏡、珠寶首飾沿江陽(yáng)北路東西兩側(cè)延伸至江城、迎暉路、治平路、肖巷子等呈點(diǎn)狀散型分布其它街鋪該區(qū)域所有街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物街低檔百貨服飾店珠子街集中式分布總體商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)設(shè)施現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施大部分沿城市交通主干道呈線型布置，主要是沿瀘州市最主要的過(guò)境通道江陽(yáng)路分布，對(duì)城市交通干

29、擾大而且不利于商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造。除六個(gè)大型賣(mài)場(chǎng)外，幾乎清一色的屬住宅底商，雖然有利于匯聚街道人氣，但城市景觀和商業(yè)形象較差。商業(yè)氣氛與經(jīng)營(yíng)檔次 以江陽(yáng)北路為界，道路以東商氣和人氣明顯優(yōu)于道路西側(cè)，以水井溝為界，水井溝往北的商業(yè)氣氛明顯優(yōu)于水井溝以南。相應(yīng)的，商鋪檔次定位從白招牌至珠子街由南往北逐漸偏高，整體商業(yè)氣氛以水井溝為界是北重南輕，商業(yè)規(guī)模和人氣以江陽(yáng)北路為界是東強(qiáng)西弱，這種特點(diǎn)的形成是由于特定的道路交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)分布決定的。業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)與規(guī)模分析業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣(mài)場(chǎng)：四大百貨賣(mài)場(chǎng)、人人樂(lè)超市、蘇寧電器集中布局 品牌專賣(mài)店：總體上散布各個(gè)街區(qū)，治平路相對(duì)集中 低檔商鋪：主要集中

30、分布在珠子街 其它一般商鋪：大量分布于各個(gè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)模百貨：四大賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積合計(jì)近5萬(wàn)方。超級(jí)市場(chǎng)：?jiǎn)误w超市除人人樂(lè)外，尚有部分小型超市，加上四大百貨的超市營(yíng)業(yè)面積，超市賣(mài)場(chǎng)在1萬(wàn)方左右。品牌專賣(mài)店（服飾生活類(lèi)）：該區(qū)域各街區(qū)共有品牌專賣(mài)店109家（含中檔專營(yíng)店），營(yíng)業(yè)面積約6800平方米。主題專業(yè)賣(mài)場(chǎng)：家電、通訊、眼鏡、鐘表、珠寶首飾合計(jì)約35家，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約6000平方米。珠子街低檔商鋪（服飾生活類(lèi)）：約78家，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約2100平方米。一般街鋪（服飾生活類(lèi)）：該區(qū)域各街區(qū)共計(jì)約224家，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約8200平方米。業(yè)態(tài)規(guī)模對(duì)比： 品牌專賣(mài)店、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積明

31、顯偏小業(yè)種分析 白塔商業(yè)區(qū)幾乎涵蓋了所有零售及服務(wù)類(lèi)的業(yè)種，值得注意的特點(diǎn)是：化妝品類(lèi)：四大百貨化妝品所占賣(mài)場(chǎng)面積均顯不足，而采用連鎖經(jīng)營(yíng)（如金甲蟲(chóng)）和獨(dú)立專銷(xiāo)化妝類(lèi)商品的街鋪比較多（約15家）。首飾、珠寶類(lèi)：該業(yè)種四大百貨經(jīng)營(yíng)面積不大（匯通沒(méi)有）無(wú)，采用專賣(mài)形式的首飾珠寶店比較多（約8家）。這種特點(diǎn)反映了零售商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)市場(chǎng)變化和消費(fèi)模式演變的主動(dòng)適應(yīng)，它表明一些業(yè)種已經(jīng)開(kāi)始從傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)范疇向?qū)Ｙu(mài)業(yè)態(tài)發(fā)展，這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究百貨白塔商業(yè)中心集中了瀘州市最大的四家百貨商場(chǎng)。其基本狀況如下：匯通百貨商場(chǎng)名稱匯通百貨地址江陽(yáng)北路規(guī)模（面積）1.2萬(wàn)m2物業(yè)配置： 電動(dòng)扶

32、梯1部 貨梯1部 步行梯1部 中央空調(diào)有 停車(chē)場(chǎng)有 休息設(shè)施無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口 出入口3個(gè) 公交線路12條樓層規(guī)劃-1F超市1F箱包/皮鞋/化妝品/運(yùn)動(dòng)服飾/小家電/雜件（眼鏡、傘）2F女裝：少淑女裝偏多3F男裝/男女休閑服飾4F床用/童用/針織/內(nèi)衣賣(mài)場(chǎng)環(huán)境 空氣好 陳列較整齊 裝飾風(fēng)格較統(tǒng)一 隔斷不合理 燈光好 賣(mài)場(chǎng)通透性差建筑外立面外立面以廣告招貼畫(huà)為主 外立面整體形象差大型廣告位用于出租而未用于本商場(chǎng) 商業(yè)能見(jiàn)度一般路面用材、綠化、小品路面為不規(guī)則小地磚，感覺(jué)臟 場(chǎng)外種有綠化植物（市政）步行、購(gòu)物舒適度、安全度、趣味性購(gòu)物舒適度較好 安全度尚可（童玩區(qū)貨架設(shè)計(jì)有安全隱患）

33、無(wú)購(gòu)物指示 購(gòu)物趣味性較差 主入口有音樂(lè)，場(chǎng)內(nèi)無(wú)背景音樂(lè)及播音系統(tǒng)定位描述在瀘州當(dāng)?shù)貙僦袡n偏上，典型的傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)概貌描述淡季，生意清淡 消費(fèi)者年齡中青年為主 顧客停留時(shí)間較長(zhǎng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度一般 客單價(jià)較高 提袋率低 偶有結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)點(diǎn)評(píng)賣(mài)場(chǎng)管理較好（營(yíng)業(yè)員管理、清潔管理等細(xì)節(jié)做得不夠） 成熟的百貨賣(mài)場(chǎng)，樓層規(guī)劃與業(yè)種分配比較合理 男女裝與摩爾有錯(cuò)位，以正裝和中青年消費(fèi)為主，有向時(shí)尚、流行靠的趨勢(shì)但尚未成型摩 爾 瑪商場(chǎng)名稱摩爾瑪?shù)刂方?yáng)北路規(guī)模（面積）1.25萬(wàn)m2物業(yè)配置：電扶梯2部 步行梯1部 中央空調(diào)有場(chǎng)外設(shè)有休息椅經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口出入口5個(gè) 公交線路13條樓層

34、規(guī)劃-1F：超市/美食城/小家電/手機(jī)/廚用1F：女裝/床用/童玩/運(yùn)動(dòng)休閑服飾/雜件/珠寶鐘表/化妝品2F：休閑服飾/男裝/女裝賣(mài)場(chǎng)環(huán)境空氣佳 采光好 賣(mài)場(chǎng)通透性好樓層購(gòu)物指引較規(guī)范 商品陳列水平一般建筑外立面整體形象尚可 商業(yè)能見(jiàn)度高，但外立面廣告功能使用水平低路面用材、綠化、小品外圍路面陳舊 設(shè)有用于休閑的綠化小品但使用率低步行、購(gòu)物舒適度、安全度、趣味性購(gòu)物較舒適 有背景音樂(lè)及播音系統(tǒng) 購(gòu)物趣味性較強(qiáng)定位描述中檔兼顧高檔，有時(shí)尚百貨的意味經(jīng)營(yíng)概貌描述淡季，生意較好 客流量不足，收銀臺(tái)偶見(jiàn)排隊(duì)現(xiàn)象 顧客停留時(shí)間長(zhǎng) 消費(fèi)者以青年人和女性偏多 關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度寬 客單價(jià)高 提袋率高 結(jié)伙消費(fèi)人群

35、較多管理水平與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)點(diǎn)評(píng)管理水平一般 賣(mài)場(chǎng)推廣不規(guī)范 定位偏重于時(shí)尚流行及家庭化消費(fèi) 業(yè)種安排較豐富，與其它賣(mài)場(chǎng)既有部分同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)又有不同程度的錯(cuò)位與互補(bǔ)成都人民商場(chǎng)商場(chǎng)名稱成都人民商場(chǎng)地址迎暉路下段規(guī)模（面積）1.2萬(wàn)m2左右物業(yè)配置：電動(dòng)扶梯：1F-2F設(shè)有3部 / 2F-3F設(shè)有2部中央空調(diào)有 停車(chē)場(chǎng)有 休息設(shè)施無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口出入口4個(gè) 公交線路6條樓層規(guī)劃1F：超市/煙酒/珠寶/手表/皮具/皮鞋2F：女裝/童玩/雜件3F：男裝/休閑男女服飾賣(mài)場(chǎng)環(huán)境空氣可 光線昏暗 隔斷不合理有購(gòu)物指引（樓層規(guī)劃），但與實(shí)際規(guī)劃陳列不相符建筑外立面現(xiàn)代感強(qiáng) 外立面整體形象尚可 商業(yè)能見(jiàn)

36、度好路面用材、綠化、小品外圍環(huán)境較好步行、購(gòu)物舒適度、安全度、趣味性購(gòu)物較舒適 安全度尚可 購(gòu)物趣味性差有背景音樂(lè)及播音系統(tǒng)定位描述中檔為主經(jīng)營(yíng)概貌描述生意清淡 客流量極少，停留時(shí)間短 消費(fèi)者無(wú)明顯特征關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度寬 客單價(jià)低 提袋率極低 未見(jiàn)結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)點(diǎn)評(píng)賣(mài)場(chǎng)管理好，營(yíng)業(yè)服務(wù)規(guī)范在四大百貨中最優(yōu)無(wú)明顯的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)業(yè)種安排不足久盛百貨商場(chǎng)名稱久盛百貨地址水井溝規(guī)模（面積）1萬(wàn)m2左右物業(yè)配置：電動(dòng)扶梯1部 中央空調(diào)有 場(chǎng)外有少量休息設(shè)施經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口出入口3個(gè) 公交線路12條樓層規(guī)劃-1F：超市/數(shù)碼產(chǎn)品1F：鞋類(lèi)/皮具/珠寶/運(yùn)動(dòng)休閑2F：男裝/女裝/童玩賣(mài)場(chǎng)環(huán)境

37、空氣差 燈光偏暗（冷色光） 隔斷混亂 賣(mài)場(chǎng)通透性極差陳列、裝飾風(fēng)格不統(tǒng)一 缺乏有效購(gòu)物指引建筑外立面外立面整體感覺(jué)亂 商業(yè)能見(jiàn)度差路面用材、綠化、小品路面用花崗石鋪設(shè)，整潔安全 場(chǎng)外有綠化植物（市政）步行、購(gòu)物舒適度、安全度、趣味性購(gòu)物舒適度差 無(wú)趣味性定位描述無(wú)明確定位 品牌檔次低，有假貨 品牌銷(xiāo)售不是應(yīng)季貨經(jīng)營(yíng)概貌描述淡季，生意清淡客流量很少，停留時(shí)間短消費(fèi)者無(wú)明顯特征關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度：寬客單價(jià)低提袋率極低少見(jiàn)結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)點(diǎn)評(píng)賣(mài)場(chǎng)管理差 花車(chē)形象差 價(jià)格管理混亂，懷疑未使用后臺(tái)管理系統(tǒng)推廣差，POP不規(guī)范無(wú)統(tǒng)一購(gòu)物袋業(yè)種安排少，比例不當(dāng)，看不出明顯的競(jìng)爭(zhēng)定位小結(jié)：百貨業(yè)態(tài)從經(jīng)營(yíng)狀

38、況和管理水平上看，總體上是各具特色但專業(yè)化程度和市場(chǎng)適應(yīng)能力較弱。匯通百貨帶有明顯的老百貨公司痕跡，樓層規(guī)劃、業(yè)種安排、裝飾、陳列等中規(guī)中矩，賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)技術(shù)也比較規(guī)范。雖然從部分商品結(jié)構(gòu)上看匯通百貨正在試圖轉(zhuǎn)型，但其市場(chǎng)反應(yīng)能力明顯遜色于摩爾瑪。人民商場(chǎng)展示出老牌大公司出色的賣(mài)場(chǎng)管理能力，但經(jīng)營(yíng)定位方面沒(méi)有形成突出的優(yōu)勢(shì)，同樣表現(xiàn)出老百貨公司對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)能力差的特點(diǎn)。摩爾瑪比較靠近現(xiàn)代流行百貨，對(duì)消費(fèi)特點(diǎn)變化的把握是最好的一個(gè)，其時(shí)尚和家庭生活消費(fèi)定位比較符合當(dāng)前瀘州主流消費(fèi)人群的特點(diǎn)。但摩爾瑪模仿的痕跡比較重，管理細(xì)節(jié)上還要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，以形成自己獨(dú)特的風(fēng)格。久盛百貨由于整個(gè)團(tuán)隊(duì)專業(yè)化程度低的

39、原因，所以幾乎乏善可陳。綜合而言，整個(gè)百貨業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平還需要提高，否則無(wú)法應(yīng)對(duì)新興業(yè)態(tài)和外地強(qiáng)勢(shì)百貨品牌的競(jìng)爭(zhēng)。 百貨業(yè)態(tài)從營(yíng)業(yè)面積看（近5萬(wàn)平方米）已經(jīng)相當(dāng)龐大，而且布點(diǎn)過(guò)于集中。從業(yè)態(tài)規(guī)模對(duì)比上看，百貨規(guī)模明顯偏大。這說(shuō)明中心商業(yè)區(qū)百貨營(yíng)業(yè)面積總量上不但沒(méi)有增加的空間，而且有重新整合的要求，任何強(qiáng)勢(shì)百貨品牌進(jìn)入瀘州都將加速現(xiàn)有百貨格局的重新洗牌。另一個(gè)角度看，新型商業(yè)形態(tài)也會(huì)加速同百貨業(yè)態(tài)展開(kāi)對(duì)商業(yè)資源的爭(zhēng)奪。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究專賣(mài)店概念注釋專賣(mài)店：本小節(jié)研究對(duì)象是除大型零售賣(mài)場(chǎng)以外的,在項(xiàng)目周邊獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的街鋪（不含餐飲、食品、工業(yè)零售、維修、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、網(wǎng)吧），為方便統(tǒng)稱為專賣(mài)

40、店。研究的范圍包括江陽(yáng)北路（江城至白招牌）、迎暉路、花園路、治平路、慈善路、肖巷子、珠子街、武成路。品牌專賣(mài)店：指經(jīng)營(yíng)一個(gè)或幾個(gè)有較高市場(chǎng)知名度品牌的獨(dú)立街鋪。專營(yíng)店：指經(jīng)營(yíng)一個(gè)或多個(gè)市場(chǎng)知名度一般的品牌且賣(mài)場(chǎng)形象較好的獨(dú)立街鋪。一般街鋪：指經(jīng)營(yíng)多個(gè)或眾多無(wú)市場(chǎng)知名度品牌的獨(dú)立街鋪。低檔街鋪：統(tǒng)稱珠子街的商鋪。白塔商業(yè)中心專賣(mài)店業(yè)種構(gòu)成如下業(yè)種 項(xiàng)目數(shù)量（家）比例女裝2654625%男裝54942%運(yùn)動(dòng)休閑43750%鞋/箱包/皮具45785%首飾/珠寶8140%鐘表/眼鏡7122%化妝品15262%音響6105%童裝/家居/床用29506%飾品/精品17297%通訊12209%其它（美容/美

41、發(fā)/婚攝/書(shū)店等）721257%業(yè)種構(gòu)成特點(diǎn)首飾/珠寶、鐘表/眼鏡、通訊、音響類(lèi)專賣(mài)店比例最小，但個(gè)性化較強(qiáng)的消費(fèi)特點(diǎn)決定它們幾乎全是品牌專賣(mài)店。上節(jié)中業(yè)種分析時(shí)提到一些業(yè)種已經(jīng)開(kāi)始從傳統(tǒng)的百貨賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售為主向品牌專賣(mài)店業(yè)態(tài)發(fā)展，本節(jié)重復(fù)這一結(jié)論，同時(shí)指出，這種零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還將加快并向其它業(yè)種延伸。美容、美發(fā)、護(hù)膚、婚紗攝影、書(shū)店等業(yè)種專賣(mài)店合計(jì)數(shù)量和比例處在第二位，從結(jié)構(gòu)上是正常的，但其中服務(wù)性業(yè)種知名名牌比例較小。女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)休閑、鞋/箱包/皮具、飾品、童裝/家居/床用等業(yè)種我們納入服飾及生活用品類(lèi)，總數(shù)和比例為最大，我們重點(diǎn)對(duì)它們的開(kāi)店定位結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。服飾及生活用品類(lèi)專賣(mài)店定位結(jié)構(gòu)

42、及特點(diǎn)分析按本節(jié)開(kāi)始所做的定義： 品牌專賣(mài)店和專營(yíng)店在專賣(mài)店中為中高檔定位； 一般街鋪在專賣(mài)店中為中檔定位； 低檔街鋪在專賣(mài)店中為中低檔定位。三種定位店鋪結(jié)構(gòu)如下：店鋪分類(lèi) 項(xiàng)目品牌專賣(mài)及專營(yíng)店一般街鋪低檔街鋪數(shù)值比例數(shù)值比例數(shù)值比例總鋪數(shù)1092652%2245450%781898%總面積6800 m23977%8200 m24795%2100 m21228%平均單鋪面積62m237 m227m2 定位越高的店鋪單店面積越大； 品牌專賣(mài)店及專營(yíng)店總鋪數(shù)及總面積的比例分別為26.52%和39.97%； 扣除專營(yíng)店后，品牌專賣(mài)店的數(shù)量和營(yíng)業(yè)面積在專賣(mài)店中不足五分之一。從結(jié)構(gòu)角度看，品牌專賣(mài)店規(guī)模

43、略顯不足。專賣(mài)店主對(duì)瀘州專賣(mài)店的總體數(shù)量及品牌檔次評(píng)價(jià)： 經(jīng)營(yíng)者對(duì)中低檔品牌的看法趨向一致即偏多。關(guān)于總體規(guī)模，認(rèn)為適度和太少的比例合計(jì)過(guò)半；對(duì)于高檔品牌，則大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為偏少，高檔品牌通常以品牌專賣(mài)店形式經(jīng)營(yíng)。因此，專賣(mài)店主調(diào)查結(jié)果也映證了專賣(mài)店市場(chǎng)上品牌專賣(mài)店和部分專營(yíng)店有進(jìn)一步發(fā)展的趨勢(shì)。專賣(mài)店主選擇專賣(mài)的理由 由于百貨的定位及進(jìn)場(chǎng)條件方面的原因而放棄進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專賣(mài)店比例很大，這個(gè)結(jié)果也印證了前面的結(jié)論，即越來(lái)越多的業(yè)種和品牌會(huì)將專賣(mài)店形式作為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)形式。專賣(mài)店主對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度 調(diào)查中在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行介紹時(shí)，我們作了假設(shè)，即本項(xiàng)目一、二層的商業(yè)定位是品牌專賣(mài)店集合和中檔專營(yíng)店結(jié)合，物

44、業(yè)條件良好并有其它休閑娛樂(lè)等業(yè)種配合。調(diào)查結(jié)果顯示，大量經(jīng)營(yíng)者表達(dá)了一定的興趣和觀望心態(tài)（感興趣人群中以品牌專賣(mài)店主居多）。對(duì)專賣(mài)店除了規(guī)模、結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)研外，還對(duì)江陽(yáng)北路、迎暉路、治平路、慈善路和肖巷子上的品牌專賣(mài)店進(jìn)行了針對(duì)本項(xiàng)目的重點(diǎn)訪談，我們假設(shè)了本項(xiàng)目品牌專賣(mài)店和中檔專營(yíng)店集合的商業(yè)定位。其中江陽(yáng)北路、迎暉路上專賣(mài)店主對(duì)本項(xiàng)目以中性態(tài)度偏多，除部分感興趣外，大量的表示需要觀望，效果好就跟進(jìn)。而治平路、慈善路和肖巷子上的店主普遍持積極的態(tài)度，特別是品牌專賣(mài)店表現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)烈的興趣，如喬頓、播牌、古古名店、布衣堂、巴布豆、愛(ài)浪音響等，喬頓與愛(ài)浪音響甚至表達(dá)了購(gòu)買(mǎi)的意愿。我們認(rèn)為這種現(xiàn)象是符

45、合當(dāng)前市場(chǎng)狀況的，江陽(yáng)北路和迎暉路以一般街鋪為主，口岸條件好，必然對(duì)新項(xiàng)目持觀望態(tài)度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高檔品牌男女裝為主，希望在更好的物業(yè)環(huán)境下集中經(jīng)營(yíng)。同時(shí)這種現(xiàn)象也符合我們后面將提到的品牌店與一般街鋪不同的選址標(biāo)準(zhǔn)。下面是對(duì)專賣(mài)店主的其它相關(guān)調(diào)查：專賣(mài)店主對(duì)瀘州市民的品牌消費(fèi)行為評(píng)價(jià) 瀘州市民品牌意識(shí)不強(qiáng)，側(cè)面說(shuō)明品牌專賣(mài)店規(guī)模不足，對(duì)消費(fèi)的引導(dǎo)力有限。專賣(mài)店主在承租商鋪時(shí)優(yōu)先考慮下列哪些因素 對(duì)經(jīng)營(yíng)者承租選擇的影響因素中位置和租金的權(quán)重最高，商業(yè)規(guī)劃、整體管理、物業(yè)條件和周邊環(huán)境等因素也必不可少，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)者擇鋪行為將更加理性。專賣(mài)店主就專賣(mài)店與商場(chǎng)消費(fèi)群體的對(duì)比 專賣(mài)店同百貨

46、業(yè)態(tài)既存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，百貨業(yè)的發(fā)展無(wú)法覆蓋所有消費(fèi)群，專賣(mài)店有自己獨(dú)特的市場(chǎng)份額。專賣(mài)店主對(duì)將專賣(mài)店集中于步行街中經(jīng)營(yíng)的態(tài)度： 絕大部分專賣(mài)店主認(rèn)同同檔店鋪在步行商業(yè)廣場(chǎng)集中經(jīng)營(yíng)，品牌店尤其強(qiáng)烈。專賣(mài)店主對(duì)將專賣(mài)店開(kāi)在步行街的二層或三層的態(tài)度： 專賣(mài)店大多數(shù)可以接受有條件的接受在二層開(kāi)店經(jīng)營(yíng)結(jié)合以上三節(jié)分析，對(duì)瀘州市專賣(mài)店的總體結(jié)論是：規(guī)模不足尚有發(fā)展空間；中高品牌專賣(mài)店所占市場(chǎng)比例偏??；專賣(mài)店與百貨既存在競(jìng)爭(zhēng)又是互補(bǔ)關(guān)系，品牌專賣(mài)店的互補(bǔ)性和差異化表現(xiàn)更強(qiáng)；專賣(mài)店主的擇鋪意識(shí)日趨成熟，品牌專賣(mài)店的選址標(biāo)準(zhǔn)與一般街鋪有明顯差異；本項(xiàng)目的感興趣程度以品牌專賣(mài)店和中檔專營(yíng)店最高，一

47、般街鋪普遍以觀望為主但具有跟風(fēng)的特點(diǎn)；以上結(jié)論對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及招商銷(xiāo)售策略有重要參考意義。本項(xiàng)目周邊沿線商業(yè)環(huán)境研究沿線商業(yè)概況江陽(yáng)北路江陽(yáng)北路商業(yè)氣氛最為濃厚，除了幾個(gè)大的商場(chǎng)，其它商業(yè)物業(yè)幾乎全是住宅的底商。人氣狀況白塔一側(cè)好于摩爾瑪，業(yè)種比較全面，服飾、鐘表、眼鏡、珠寶首飾、通訊、化妝品、美容等業(yè)種應(yīng)有盡有，象一個(gè)開(kāi)放的百貨商場(chǎng)。商品檔次是江城方向強(qiáng)于久盛百貨方向，普遍是中檔。除了運(yùn)動(dòng)休閑品牌外，服飾類(lèi)店鋪少有其它好的品牌。江陽(yáng)北路租金范圍普遍在90-150元/ m2。治平路慈善路治平路和慈善路是中心半島傳統(tǒng)的老商業(yè)街，商業(yè)物業(yè)同樣以住宅底商為主，業(yè)種幾乎全部是服飾類(lèi)。由于是背街，目前

48、商業(yè)氣氛不理想。特別是慈善路自“非典”以來(lái)元?dú)獯髠?，但是有不少品牌形象很好的專賣(mài)店如布衣堂、老人頭、意法名店等。治平路沿線則集中了目前瀘州市場(chǎng)上品牌檔次最高的專賣(mài)店，如喬頓、利朗、與狼共舞、勁霸等。盡管治平路和慈善路人流量遠(yuǎn)不及江陽(yáng)北路，但是品牌專賣(mài)店卻占多數(shù)，而且多為男裝品牌，內(nèi)在原因本節(jié)后面分析。治平路租金范圍普遍在60-100元/m2，慈善路租金范圍普遍在60-75元/m2。肖巷子肖巷子商氣冷熱分明，騰王閣一面冷，而靠水井溝一面氣氛尚可。肖巷子全是底商，以女性服飾店為主，品牌檔次高過(guò)江陽(yáng)北路，如哥弟、播等。肖巷子租金范圍普遍在50-70元/m2。迎暉路迎暉路商業(yè)同樣以底商為主，人流量大，

49、主要是中檔女裝店鋪。迎暉路租金范圍普遍在72-100元/m2。珠子街珠子街商業(yè)氣氛很強(qiáng)，主要以低檔服飾店鋪為主，男女裝都有。由于整條街客層定位低，因此集市風(fēng)格較濃。珠子街租金范圍普遍在100-150元/m2。沿線零售商業(yè)布局特點(diǎn)分析店鋪分布特點(diǎn)市場(chǎng)定位決定店鋪分布定位接近的店鋪相對(duì)集中經(jīng)營(yíng)是店鋪分布的最大特點(diǎn)。江陽(yáng)北路南段品牌專賣(mài)店很少，僅有的運(yùn)動(dòng)休閑品牌則幾乎是抱團(tuán)開(kāi)店。治平路慈善路沿線是男裝品牌專賣(mài)相對(duì)集中的經(jīng)營(yíng)，部分較好的女裝品牌分布在肖巷子。而由于接近珠子街，所以迎暉路以中低檔女裝為主。這種特點(diǎn)在人流量最大的江陽(yáng)北路除運(yùn)動(dòng)休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因?yàn)樵摋l路商氣太好，店鋪的轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)很

50、小，而需求量太大，因此這種特點(diǎn)體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。最近幾年江城一帶商業(yè)氣氛趨好，大量江浙一帶客商進(jìn)入該區(qū)域投資店鋪經(jīng)營(yíng)，這部分人深喑開(kāi)店之道，因此江城一帶的店鋪普遍是定位相似的中檔店鋪，這也是江陽(yáng)北路北段好于南段的原因。店鋪分布特點(diǎn)消費(fèi)習(xí)慣決定店鋪分布不同層面的消費(fèi)群體的購(gòu)物行為是截然不同的，普通消費(fèi)者習(xí)慣逛，貨比三家，女性消費(fèi)者喜歡逛街和熱鬧，這是江陽(yáng)路、迎暉路品牌專賣(mài)店少和女裝店鋪多的原因。而品牌專賣(mài)店的消費(fèi)群體品牌意識(shí)強(qiáng)，他們注重的是品味和購(gòu)物環(huán)境，更多的是定向購(gòu)買(mǎi)，因此好的品牌店往往不會(huì)開(kāi)在人最多的地方，象解放碑，沒(méi)有一個(gè)頂級(jí)品牌會(huì)選擇在步行街最熱鬧地段的街鋪開(kāi)店經(jīng)營(yíng)。同時(shí)部

51、分品牌店的消費(fèi)群購(gòu)物出行方式與普通消費(fèi)者不同，停車(chē)方便與否也是決定其消費(fèi)選擇的重要因素。象江陽(yáng)北路、迎暉路就不具備泊車(chē)條件，這也是大量男裝品牌店和好的女裝品牌開(kāi)在治平路、慈善路、肖巷子這些所謂背街的原因。品牌專賣(mài)店集中經(jīng)營(yíng)的意愿強(qiáng)烈 雖然目前項(xiàng)目周邊的沿線商業(yè)具有定位接近的店鋪相對(duì)集中的特點(diǎn)，但是這種市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整的結(jié)果遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)營(yíng)者的需要，特別是品牌專賣(mài)店，由于對(duì)物業(yè)條件要求更高，相對(duì)集中在街鋪經(jīng)營(yíng)不是他們最理想的結(jié)果，普遍希望于物業(yè)條件好的現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)中集中經(jīng)營(yíng)。消費(fèi)行為研究本節(jié)結(jié)合部分問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為、投資行為作簡(jiǎn)單的描述。第二章已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)和收入狀況作了調(diào)研，本

52、節(jié)不再重復(fù)。關(guān)于消費(fèi)行為消費(fèi)者每月用于日常消費(fèi)品（服裝、生活用品等）的支出： 總體消費(fèi)水平中等，但800元以上的樣本比例占到31.71%，說(shuō)明中心半島居民的中高端消費(fèi)不低。結(jié)合家庭收入狀況看，中心半島的消費(fèi)能力較強(qiáng)（家庭年收入3.5萬(wàn)元以上比39.05%）。消費(fèi)者希望在瀘州增加的消費(fèi)場(chǎng)所： 消費(fèi)者的消費(fèi)偏好多元化，流行百貨、大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、專賣(mài)店、娛樂(lè)休閑等新的商業(yè)業(yè)態(tài)將越來(lái)越多的被消費(fèi)者接受。隨著收入水平的提高，新的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)瀘州以百貨為主的商業(yè)格局會(huì)造成強(qiáng)大的沖擊，有利于中心半島商業(yè)資源的合理配置。消費(fèi)者對(duì)麥當(dāng)勞和肯德基接受程度： 對(duì)肯德基、麥當(dāng)勞的接受程度可以作為衡量消費(fèi)模式和水

53、準(zhǔn)的標(biāo)尺，半島居民容易接受新的生活方式，價(jià)格接受能力也不算太差。專賣(mài)店主對(duì)瀘州消費(fèi)者的評(píng)價(jià)：應(yīng)該說(shuō)瀘州市民品牌意識(shí)總體還不錯(cuò)，價(jià)格接受能力也基本符合收入和支出特點(diǎn)，購(gòu)物習(xí)慣還是以傳統(tǒng)的白天購(gòu)物為主，晚間經(jīng)濟(jì)有待開(kāi)發(fā)。消費(fèi)者的自由支配收入主要用于： 日常生活消費(fèi)和娛樂(lè)休閑構(gòu)成主要消費(fèi)模式，因?yàn)樽C券市場(chǎng)持續(xù)低迷，余錢(qián)以儲(chǔ)蓄為主，對(duì)房產(chǎn)和汽車(chē)的投資熱情強(qiáng)于證券市場(chǎng)。消費(fèi)者平時(shí)休閑娛樂(lè)的方式： 休息方式多樣化，更多的人走出家門(mén)，體驗(yàn)購(gòu)物、旅游、健身、娛樂(lè)的樂(lè)趣，隨著市民經(jīng)濟(jì)能力的提高，休閑與消費(fèi)將越來(lái)越多的融合。投資行為（含專賣(mài)店主）消費(fèi)者最看好的商鋪位置： 作為傳統(tǒng)的老牌商業(yè)中心，水井溝仍是消費(fèi)者商

54、鋪投資的首選。消費(fèi)者投資商鋪意向： 有商鋪投資意向的較多，可能與投資渠道有限有關(guān)，但有效需求的多少難以判斷。消費(fèi)者希望投資的商鋪類(lèi)型： 商鋪投資偏好以街鋪為主，真實(shí)反映了瀘州街道沿線商業(yè)繁榮的現(xiàn)狀。消費(fèi)者投資商鋪的目的： 投資目的一般市民以出租居多，專賣(mài)店主以自營(yíng)的居多。消費(fèi)者投資商鋪的意向面積：20-50m2為主要需求鋪型，可以作為本項(xiàng)目主力商鋪的參考依據(jù)。消費(fèi)者投資商鋪的價(jià)格承受力（商鋪總價(jià)）： 對(duì)比面積需求看，價(jià)格接受能力偏低，證明有部分需求是無(wú)效的。消費(fèi)者投資二層以上的商鋪的意向：對(duì)二層以上商鋪的抗性強(qiáng)大，保證投資收益的促銷(xiāo)手段是本項(xiàng)目推動(dòng)二層商鋪的銷(xiāo)售著力點(diǎn)。投資商鋪優(yōu)先考慮因素：

55、在影響投資決策的因素中，位置和價(jià)格權(quán)重最高，有無(wú)商業(yè)規(guī)劃、后期管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等因素對(duì)投資決策的影響也不小，這說(shuō)明在經(jīng)歷了前幾年多個(gè)失敗商業(yè)物業(yè)的影響后，消費(fèi)者投資意識(shí)更趨理性，同時(shí)也提示我們項(xiàng)目推廣應(yīng)考慮的訴求點(diǎn)。第 三 章 瀘 州 商 業(yè) 物 業(yè) 研 究商業(yè)物業(yè)發(fā)展綜述 瀘州市前幾年商業(yè)物業(yè)有一個(gè)集中放量的階段，近年來(lái)建成的商業(yè)物業(yè)總量在40萬(wàn)平方米左右。物業(yè)分布主要集中在白塔附近、城北及大山坪一帶。大山坪主要是大量新建商住樓的底商，城北以大型專業(yè)市場(chǎng)為主，白塔附近則大多以大型賣(mài)場(chǎng)的形式出現(xiàn)。 然而，出現(xiàn)在半島最主要商業(yè)中心的商業(yè)物業(yè)普遍存在后期經(jīng)營(yíng)不善甚至形成爛尾樓的局面，如大世界、升琦

56、發(fā)、綠地、鐘鼓樓、水晶廣場(chǎng)、王達(dá)商城等。我們認(rèn)為主要原因在于中心半島大型零售賣(mài)場(chǎng)的飽和對(duì)大體量商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求，部分開(kāi)發(fā)商缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)銷(xiāo)售的看重超過(guò)了對(duì)商業(yè)狀況的分析，因而在市場(chǎng)定位、選址、體量安排、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及商業(yè)規(guī)劃方面沒(méi)有作好充分的準(zhǔn)備。特別是商業(yè)規(guī)劃上對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不足，草率使用概念進(jìn)行定位，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)缺乏成熟系統(tǒng)戰(zhàn)略考慮和管理安排。商業(yè)地產(chǎn)的考驗(yàn)不在建筑、銷(xiāo)售等中間環(huán)節(jié)上，而在前期戰(zhàn)略策劃和后期運(yùn)營(yíng)管理對(duì)戰(zhàn)略定位的體現(xiàn)上。因此，一旦定位的失誤在后期招商和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)反映出來(lái)，銷(xiāo)售勢(shì)頭再好的項(xiàng)目都會(huì)陷入困境。作為商業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞決定商業(yè)物業(yè)的價(jià)值高低，對(duì)商業(yè)缺

57、乏充分認(rèn)識(shí)和研究進(jìn)行商用物業(yè)開(kāi)發(fā)充滿巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)物業(yè)供需分析供應(yīng)方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項(xiàng)目上目前沒(méi)有在建的供應(yīng)量，本項(xiàng)目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項(xiàng)目空置的供應(yīng)量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城2.7萬(wàn)m2左右王達(dá)商城1.5萬(wàn)m2鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)1.6萬(wàn)m2保利來(lái)1300 m2合計(jì)7.23萬(wàn)m2 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超過(guò)了白塔商業(yè)區(qū)除大型賣(mài)場(chǎng)外的所有商鋪營(yíng)業(yè)面積的總和。雖然空置面積很大，但由于這部分供應(yīng)量無(wú)法有效滿足現(xiàn)實(shí)商鋪需求，因此基本上是無(wú)效的供應(yīng)量。上節(jié)分析了這些項(xiàng)目失敗的原因，這是市場(chǎng)對(duì)盲目開(kāi)發(fā)和模糊定位的懲罰。需求方面 中心半島對(duì)商業(yè)物業(yè)的

58、需求相當(dāng)大，消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果可看出投資熱情較高，并且需求特點(diǎn)一致傾向于街鋪、底商。江陽(yáng)北路的街鋪尤其搶手，甚至連背街慈善路上的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)也高達(dá)2萬(wàn)至7萬(wàn)元，它基本上反映了目前半島的商業(yè)狀態(tài)和消費(fèi)習(xí)慣。供求矛盾分析一方面商用物業(yè)大量空置，一方面商鋪需求不能得到有效滿足，這種供需矛盾形成的主要原因是現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)不符合商鋪投資者的需求偏好。瀘州傳統(tǒng)的商業(yè)格局和消費(fèi)習(xí)慣決定了商鋪需求偏好以底商和街鋪為主，本來(lái)通過(guò)部分大型商業(yè)物業(yè)的成功營(yíng)運(yùn)可以逐漸引導(dǎo)和改變這種最原始的需求偏好，遺憾的是由于象綠地商城、騰王閣等這種有市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目紛紛失敗，反而使這種供需雙方的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇。商鋪需求偏好的改變決定于商

59、業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和消費(fèi)習(xí)慣的變改，本項(xiàng)目既是對(duì)瀘州中心商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)而又落后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行挑戰(zhàn)，又是對(duì)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的引導(dǎo)和推進(jìn)，具有市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，成功開(kāi)發(fā)對(duì)瀘州商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有里程碑的意義。 第四章 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及城市化特點(diǎn)對(duì)商業(yè)的影響商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)二級(jí)城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)概述 瀘州市相對(duì)而言屬二級(jí)城市，商業(yè)發(fā)展進(jìn)程相對(duì)滯后，正是這種狀況為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展積蓄了巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)會(huì)，具體表現(xiàn)在：供給方面各種形態(tài)的商業(yè)服務(wù)提供商沒(méi)有完成在二級(jí)城市的戰(zhàn)略布局，中心城市已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)得非常充分的商業(yè)形態(tài)卻能在二級(jí)城市表現(xiàn)出相對(duì)的稀缺性和先進(jìn)性。特別是知名的品牌商家在考慮區(qū)域性的連鎖發(fā)展戰(zhàn)略和品牌拓展時(shí)，

60、二級(jí)城市在開(kāi)店成本及消費(fèi)增長(zhǎng)方面都具有很強(qiáng)的吸引力。象瀘州這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的二級(jí)城市是品牌店跨區(qū)域拓展擴(kuò)張的較好選擇。比如專業(yè)賣(mài)場(chǎng)蘇寧電器，快餐業(yè)方面肯德基、麥當(dāng)勞、豪客來(lái)等進(jìn)入瀘州就是一個(gè)很好的證明。需求方面二級(jí)市場(chǎng)由于在商業(yè)服務(wù)提供上離多層次、全方位的成熟商業(yè)有一定差距，因此存在部分個(gè)性消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)在當(dāng)?shù)氐貌坏綕M足。有大量的潛在消費(fèi)處于一種市場(chǎng)真空狀態(tài)中，通過(guò)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的引進(jìn)、培育，結(jié)合合理的消費(fèi)引導(dǎo)，二級(jí)市場(chǎng)上消費(fèi)需求的暴發(fā)力往往是驚人的。 綜上所述，瀘州市商業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)就是不斷推進(jìn)多層次、全方位滿足消費(fèi)需求的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，同時(shí)通過(guò)商業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步引導(dǎo)和創(chuàng)造消費(fèi)需求，從而推