民事案件許文燕訴王富仟房屋租賃合同范文糾紛案二審民事判決書

1、PAGE13PAGE13民事案件許文燕訴王富仟房屋租賃合同糾紛案二審民事判決書 提交時間：2014-09-18云南省高級人民法院民 事 判 決 書 （2014）云高民一終字第27號上訴人（原審被告，反訴原告）許文燕，女，漢族。委托代理人包智宏，云南天溯律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。被上訴人（原審原告，反訴被告）王富仟，男，漢族。委托代理人吳立輝，云南上上律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。上訴人許文燕因與被上訴人王富仟房屋租賃合同糾紛一案，不服云南省普洱市中級人民法院（2013）普中民初字第16號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月2日受理后依法組成合議庭，于2014年

2、2月27日公開開庭審理了本案。上訴人許文燕及委托代理人包智宏，被上訴人王富仟的委托代理人吳立輝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院確認如下法律事實：2010年11月7日，王富仟、許文燕簽訂了房屋租賃合同，約定：王富仟將位于普洱市茶城大道永信酒店三樓的房屋1521.42（毛坯房）租賃給許文燕，租期12年自2011年3月31日起至2023年3月31日止；前三年的房租為10元；2011年3月31日前許文燕應(yīng)付清第一年度（2011年3月31日至2012年3月31日）的第一筆租金91285.20元、同年12月31日前應(yīng)付清第二筆租金91285.20元；2012年3月31日前許文燕應(yīng)付清第二年度（2

3、012年3月31日至2013年3月31日）全部租金182570.40元；合同還約定：許文燕逾期支付租金時，每逾期一天按逾期時的每日房租的三倍支付違約金；逾期超過30天時，每逾期一天按逾期時每日房租的六倍支付違約金或許文燕有兩次逾期支付行為時，王富仟可單方面書面通知解除合同和并沒收履約保證金、無條件收回房屋等。合同簽訂后，王富仟依約將出租房交付給許文燕，許文燕亦依約支付了100000元的履約定金。后許文燕共投資2989491.33元對該房屋進行裝修并購置經(jīng)營正殿商務(wù)會所所需物品。履行過程中，因許文燕未按約定交付租金，王富仟經(jīng)多次催要未果，分別于2012年9月24日、10月29日、11月13日以快

4、遞、普洱日報公告等方式向許文燕催收繳納租金并告知解除合同及收回房屋。2012年12月31日，王富仟將房屋收回，并請搬家公司把房內(nèi)物品搬出交專人保管。王富仟向法院提起訴訟，請求：1、判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同；2、判令許文燕返回承租的房屋；3、判令許文燕付清所欠房屋租金365140元和返回代為支付的水電費5674.80元；4、判令許文燕承擔逾期支付房屋租金的違約金；5、判令王富仟沒收許文燕所交的保證金100000元。許文燕認為王富仟違約在先，提起反訴，請求：1、判令解除房屋租賃合同；2、判令王富仟雙倍返還履約定金200000元；3、判令王富仟賠償許文燕投資損失共計3574672.25元。另查

5、明，王富仟與許文燕曾于2009年2月23日簽訂酒店承包協(xié)議，王富仟將其擁有的永信酒店中的60個房間及相應(yīng)設(shè)施承包給許文燕經(jīng)營，雙方于2011年7月3日簽訂了終止協(xié)議并進行了結(jié)算。一審法院認為，雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。依法成立的合同受法律保護，當事人應(yīng)當嚴格按照約定履行。根據(jù)合同約定，許文燕應(yīng)在2011年3月31日、12月31日分兩次向王富仟付清2011年3月31日至2012年3月31日的房租182570.40元，應(yīng)在2012年3月31日前支付2013年的房租182570.40元。至2012年12月31日止，許文燕未向王富仟交納任何租金。根據(jù)中華人民共和國合同

6、法（以下簡稱合同法）第二百二十七條“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，許文燕的行為已構(gòu)成違約。根據(jù)合同第十一條第一款的約定，許文燕應(yīng)當承擔支付違約金或者王富仟單方解除合同、沒收履約金并無條件收回房屋的違約責任。故對王富仟要求支付房屋租金365140元、解除合同、收繳履約金、無條件收回房屋的訴訟請求一審法院予以支持。對王富仟主張的代為支付的水電費5674.80元，因其未提供證據(jù)證實，一審法院不予支持。關(guān)于許文燕抗辯雙方曾口頭約定用王富仟在原承包永信酒店的消費欠款及剩余物品的價款抵扣第一年房租，其不應(yīng)承擔責

7、任的理由，因許文燕未能提供合法有效的證據(jù)加以證明，王富仟亦不認可，對許文燕的該抗辯主張一審法院不予支持。關(guān)于許文燕的反訴請求。一審法院認為，1、關(guān)于消防設(shè)施的問題。出租人已合法取得該房屋的所有權(quán)證，雙方合同約定出租的是毛坯房，王富仟交付給許文燕的標的物合格，且已得到行政機關(guān)的認可。且根據(jù)合同約定，辦理和承擔經(jīng)營所需相關(guān)證件及各種費用是許文燕的合同義務(wù)，得不到行政許可而無法正常營業(yè)的責任應(yīng)由許文燕自行承擔。2、關(guān)于王富仟阻礙會所經(jīng)營的問題。合同約定“甲方（王富仟）無權(quán)干涉乙方（許文燕）行使正常經(jīng)營行為”，許文燕主張受王富仟干擾無法正常經(jīng)營會所并于2011年9月19日停止經(jīng)營，其未能提供直接證據(jù)證

8、明主張，也與查明的事實不符合，應(yīng)承擔舉證不能的法律后果，且若受到干擾阻撓，許文燕可另尋途徑解決。3、關(guān)于要求雙倍返還履約定金200000元的問題。審理查明的事實是許文燕未按合同約定按時交納房屋租金，違約在先，王富仟不存在違約行為，故對許文燕要求雙倍返還履約定金200000元的請求一審法院不予支持。4、關(guān)于要求賠償投資損失3574672.25元的問題。經(jīng)審理查明許文燕投資共計2989491.33元，但王富仟不存在違約行為，許文燕違約在先，且其投資與本案租賃合同并無關(guān)聯(lián)，其反訴請求賠償投資損失無事實和法律依據(jù)。關(guān)于違約金的問題。根據(jù)合同法第一百一十四條的規(guī)定，本案中，雖然雙方已約定違約金，但違約金

9、約定明顯過高。另，合同第十一條第一款約定：乙方（許文燕）遲延履行包括但不限于逾期交付租金和其他應(yīng)交稅、費等義務(wù)時：每逾期一天按逾期時的每日房租的三倍向甲方支付違約金；逾期超過30天時，每逾期一天按逾期時的每日房租的六倍向甲方支付違約金或乙方有兩次逾期付款行為時，甲方可單方面書面通知解除合同和并沒收履約保證金、無條件收回房屋。根據(jù)合同法第一百一十五條、第一百一十六條的規(guī)定，本案中，已支持王富仟訴請的解除合同、不退還履約定金、無條件收回房屋的訴訟請求，綜合考慮后，一審法院對違約金不再予以支持。綜上，王富仟的訴訟請求部分成立，許文燕的反訴請求不能成立。依據(jù)合同法第八條、第六十條、第九十三條、第九十七

10、條、第一百零七條、第一百一十六條、第二百一十二條、第二百二十七條，最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的規(guī)定第二條，中華人民共和國民事訴訟法第六十四條的規(guī)定，遂判決：“一、解除原告（反訴被告）王富仟與被告（反訴原告）許文燕于2010年11月7日簽訂的房屋租賃合同；二、原告（反訴被告）王富仟不再退還被告（反訴原告）許文燕交付的履約定金100000元；三、由被告（反訴原告）許文燕支付原告（反訴被告）王富仟房屋租金365140元，款應(yīng)于判決生效后30日內(nèi)支付完畢；四、駁回原告（反訴被告）王富仟的其他訴訟請求；五、駁回被告（反訴原告）許文燕的反訴請求。本訴案件受理費8362元，由原告王富仟負擔2362元，由被

11、告許文燕負擔6000元；反訴案件受理費36997.38元，減半收取即18498.69元，由反訴原告許文燕負擔?！毙泻?，許文燕不服，向本院提起上訴，請求：1、撤銷一審判決；2、改判王富仟雙倍返還履約定金200000元；3、改判王富仟賠償投資損失3574672.25元。主要理由：1、導致合同無法履行的根本原因是王富仟違約，導致許文燕損失慘重，應(yīng)雙倍返還履約定金200000元。由于雙方互負債務(wù)，在簽訂房屋租賃合同的同時口頭約定：以許文燕退租永信酒店時所清點的交付物品約93098.45元，王富仟及其朋友原先在永信酒店住宿的費用90156元，共計183263.45元折抵第一年的房租。營業(yè)期間，王富仟多

12、次找碴致使許文燕無法正常營業(yè)，曾于2011年9月17日、18日兩次垃閘斷電，迫使許文燕在2011年9月18日之后停業(yè)，并于后期更換了會所鑰匙，致使許文燕無法拿回自己的財物。2、即使許文燕沒有如期交納房租，也不能認定根本違約。雙方簽訂租賃合同期限為12年，雙方對于違約責任的約定是“乙方有兩次逾期付款行為時，甲方可單方面通知解除合同和并沒收履約保證金，無條件收回房屋”，即使在2011年9月18日（王富仟拉閘斷電時）也僅有一次逾期付款行為，沒有達到合同解除條件。3、2011年10月之后，王富仟鎖住會所不讓許文燕經(jīng)營，涉案房屋一直在王富仟的控制之下，是其自己的行為導致房屋一直閑置而擴大損失，根據(jù)合同法

13、第119條的規(guī)定，2011年10月至2013年3月31日期間的房租不應(yīng)由許文燕承擔。4、王富仟違約并惡意擴大損失的行為，導致許文燕3574672.25元的投資損失。一審法院雖然認定了許文燕的投資損失是2989491.33元，但認為“其投資與本案租賃合同并無關(guān)聯(lián)”，對許文燕的反訴不予支持，適用法律錯誤。王富仟口頭答辯稱：1、造成租賃合同無法履行的原因是許文燕未按合同約定交納租金。按照合同約定，王富仟可單方解除合同，沒收保證金及無條件收回租賃房屋。許文燕主張雙方口頭約定用租金折抵王富仟住酒店及退租時物品的費用，但沒有事實和證據(jù)支持。即使存在這種情況，也屬于另外的法律關(guān)系。2、租賃合同中，承租方的主

14、要義務(wù)就是交納租金，經(jīng)多次聯(lián)系后許文燕仍不交納租金，王富仟已通過合法程序進行了書面及口頭的催告。3、許文燕主張王富仟不讓其經(jīng)營，但行政許可的義務(wù)人是許文燕，許文燕無證據(jù)證明王富仟不配合導致其手續(xù)辦不下來。請求駁回上訴。二審中，經(jīng)征詢雙方當事人對一審法院確認事實的意見，許文燕提出三項異議：1、許文燕實際投資裝修及購買物品的金額是3574672.55元，一審認定2989491.33元錯誤；2、一審認定許文燕未按約定交付租金與事實不符，雙方口頭約定對租金進行了折抵；3、2012年12月31日王富仟收回房屋是單方擅自收回。王富仟對一審法院確認的事實無異議。對一審法院確認的雙方無異議的事實部分本院予以確

15、認。二審中，許文燕向本院提交一份證據(jù)：錄像資料一份。欲證明：許文燕投資的現(xiàn)場記錄。法院未許可王富仟將許文燕的財產(chǎn)搬離，2012年許文燕的經(jīng)營會所被王富仟占用，許文燕無法進行正常經(jīng)營。經(jīng)質(zhì)證，王富仟認為，財產(chǎn)依法作了記錄，對搬離的財產(chǎn)王富仟進行了保管。綜合雙方的訴辯主張，本案的爭議焦點是：1、許文燕未如期交納租金的行為是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔違約責任？2、許文燕要求王富仟雙倍返還定金及賠償損失是否有依據(jù)？（一）關(guān)于許文燕未如期交納租金的行為是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔違約責任的問題本院認為，雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容并未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。實際履行中，王富仟

16、已將租賃標的物移交許文燕管理使用，完成了其合同項下義務(wù)。許文燕亦應(yīng)按合同約定向王富仟支付房屋租金。訴訟中，雙方認可許文燕未向王富仟支付過任何租金，許文燕雖抗辯主張雙方曾口頭約定以王富仟及其朋友原先在永信酒店住宿的費用90156元及許文燕退租永信酒店時所清點的交付物品價款93098.45元，共計183263.45元抵扣第一年的房屋租金，但王富仟對該口頭協(xié)議的內(nèi)容并不認可，一審中，許文燕提供的證據(jù)：酒店承包終止協(xié)議、酒店交付物品清單、酒店應(yīng)收賬款清單，證明的合同主體是永信酒店和許文燕，并不是王富仟和許文燕，且內(nèi)容證明的也是許文燕欠永信酒店71285元，這些證據(jù)與本案并無關(guān)聯(lián)性，并不能證明許文燕主張

17、的口頭協(xié)議的內(nèi)容，故許文燕未按合同約定支付租金的行為已構(gòu)成違約。按雙方簽訂的房屋租賃合同第十一條“乙方的違約責任”第一款的約定，即：“乙方遲延履行包括但不限于逾期交付租金和其它應(yīng)交稅、費等義務(wù)時，每逾期一天按逾期時的每日房租的三倍向甲方支付違約金；逾期超過30天時，每逾期一天乙方按逾期時每日房租的六倍向甲方支付違約金或乙方有兩次逾期付款行為時，甲方可單方書面通知解除合同和并沒收履約保證金、無條件收回房屋”，許文燕應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任，故一審法院對王富仟要求支付所欠房屋租金、沒收履約保證金的訴訟請求予以支持符合雙方合同約定，有合同依據(jù)，許文燕的該項上訴理由不能成立，本院不予支持。審理中查明，201

18、2年9月24日，王富仟以快遞方式向許文燕發(fā)出履約催告函，要求付清租金。2012年10月29日，王富仟以快遞方式向許文燕發(fā)出解除合同、收回房屋通知書，要求解除合同。2012年11月13日，王富仟在普洱日報上刊登解除合同、收回房屋公告，再次要求解除合同。2012年12月31日，王富仟將租賃房屋內(nèi)許文燕的物品全部搬離請專人保管，故從此時租賃房屋已處于王富仟的管理、控制之下，合同此時即已解除，一審法院判決解除合同與事實不符，故2012年12月31日后的租金不應(yīng)再計算，一審對王富仟主張的2011年3月31日至2013年3月31日的租金全部支持與事實不符?？蹨p2012年12月31日至2013年3月31日的

19、租金45642.60元（年租金182570.4012個月3個月）后，許文燕還應(yīng)向王富仟支付租金的數(shù)額為319794.40元。（二）關(guān)于許文燕要求王富仟雙倍返還定金及賠償損失是否有依據(jù)的問題本院認為，本案中，許文燕反訴主張在其營業(yè)期間，王富仟于2011年9月17日、18日兩次拉閘斷電，迫使其于2011年9月18日之后停業(yè)，王富仟的違約行為導致其損失慘重，王富仟應(yīng)雙倍返還履約定金200000元并賠償投資損失3574672.25元。二審中，依據(jù)一審提供的證據(jù)，許文燕確認投資損失數(shù)額為3273558元，其中裝修價值約2000000元，物品價值約1200000元。經(jīng)審查，審理中許文燕提供的欲證明王富仟存

20、在拉閘斷電違約行為的證據(jù)除證人楊小容出庭作證的證言外，并未提供其他相應(yīng)證據(jù)予以印證。且該證言內(nèi)容與其原雇傭的人事部門經(jīng)理徐金麗證實的停業(yè)原因消防部門通知停業(yè)相互矛盾，故許文燕提供的證據(jù)并不能證明其停業(yè)是因王富仟拉閘斷電的行為所致，其要求王富仟雙倍返還履約定金200000元無依據(jù)，本院不予支持。前已確認，許文燕未按合同約定支付租金的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱解釋）第十一條（二）項“因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值內(nèi)予以適當補償”的規(guī)定，

21、本案中，許文燕未提供王富仟同意利用的證據(jù)，故其反訴主張王富仟賠償裝修損失的請求無依據(jù)，本院不予支持。但根據(jù)解釋第十條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除”的規(guī)定，一審中，王富仟提交了證據(jù)7：搬運發(fā)票與協(xié)議、物品清單（內(nèi)容詳見判決后附件），證明為減少和避免損失擴大，王富仟已于2012年12月31日請搬家公司將許文燕租賃房屋內(nèi)的物品搬走，并交專人保管。二審?fù)徶型醺磺嗝鞔_同意將這些物品返還許文燕。本案中，許文燕已提出反訴，一審法院以許文燕違約在先認定其投資與本案租賃合同無關(guān)聯(lián)，對其反訴請求全部不予支持錯誤，王富仟應(yīng)按

22、物品清單的明細將相應(yīng)物品歸還許文燕。綜上所述，一審判決認定事實部分錯誤，本院予以糾正。依照中華人民共和國民事訴訟法第一百七十條第（二）項的規(guī)定，判決如下：一、維持云南省普洱市中級人民法院（2013）普中民初字第16號民事判決第二項，第四項，即：“原告（反訴）被告王富仟不再退還被告（反訴原告）許文燕交付的履約定金100000.00元”，“駁回原告（反訴）被告王富仟的其他訴訟請求”；二、撤銷云南省普洱市中級人民法院（2013）普中民初字第16號民事判決第一項、第三項、第五項，即：“解除原告（反訴被告）王富仟與被告（反訴原告）許文燕于2010年11月7日簽訂的房屋租賃合同”，“由被告（反訴原告）許文燕支付原告（反訴被告）