8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、溫州市龍灣標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)開發(fā)土地抵押評估案例分析一、估價背景（一）、估價目的本次估價對象為溫州市龍灣標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)開發(fā)所持有的位于龍灣區(qū)海濱街道城東村土地使用權(quán)，由于權(quán)利人需用此廠房土地使用權(quán)作為抵押物向申請抵押，委托人及需要了解該廠房土地使用權(quán)的公開市場價值及抵押價值，因此權(quán)利人特委托本公司對該廠房土地使用權(quán)的抵押價值進(jìn)行評估，以供其抵押作參考。（二）、宗地概況根據(jù)委托方提供資料，估價對象坐落于龍灣區(qū)海濱街道城東村，四至清楚。土地用途為工業(yè)用地，出讓面積 36849.31 平方米，地塊所在級別為溫州市區(qū)工業(yè)用地級別級地。待估宗地的實(shí)際開發(fā)程度為紅線外已達(dá)到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）

2、和紅線內(nèi)場地基本平整。本次評估土地面積為 36849.31平方米,設(shè)定用途為工業(yè)用地，土地使用年期為 15 年，設(shè)定其剩余使用年限為12.03 年。待估宗地位于龍灣區(qū)海濱街道城東村，三南支路，西臨濱海大道，南臨機(jī)場北路，東臨緯東支路，其臨濱海大道和機(jī)場北路為擬建規(guī)劃道路。待估宗地形狀為規(guī)則多邊形，平坦，無積水，處于工業(yè)區(qū)內(nèi)，有少量的大氣、噪音污染，環(huán)境條件一般，基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備程度一般，人流量少，交通便捷度較差，宗地紅線內(nèi)場地基本平整。（三）、地價定義估價對象現(xiàn)狀為 4 層鋼混結(jié)構(gòu)廠房，土地用途為工業(yè)。在估價基準(zhǔn)日實(shí)際土地開發(fā)程度為整。五通（指通路、通電、通上水、通下水、通訊），場地平根

3、據(jù)本次評估目的，本次評估價格定義為估價對象在評估基準(zhǔn)日 2009 年 2月 4 日，設(shè)定用途為工業(yè)用地，土地剩余使用年限為 12.03 年，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線“五通”，宗地紅線“平整”的國有土地使用權(quán)抵押價格。二、主要技術(shù)路線和工作計劃技術(shù)路線根據(jù)估價目的，估價確定應(yīng)評估估價對象的正常市場價值，也就是說價值為公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。估價方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價基礎(chǔ)資料的可用性和估價對象的性質(zhì)、特點(diǎn)等來確定。估價對象為收益性物業(yè)，經(jīng)營獲取穩(wěn)定收益，因此其合選用收益還原法進(jìn)行評估。因溫州市收入和相關(guān)稅費(fèi)數(shù)據(jù)可以獲得，適于 2004 年 12 月 28 日，2005 年01

4、 月 01 日起實(shí)施溫州市市區(qū)的基準(zhǔn)地價，估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋范圍以內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行輔算。采用收益評估法評估思路如下：首先求得建筑物的價格；然后從待估房地產(chǎn)的純收入中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即到宗地地價。采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修評估思路如下：基準(zhǔn)地價系數(shù)修是以宗地所在位置的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，對期日系數(shù)修正、土地使用年期系數(shù)修正、影響地價區(qū)域及個別系數(shù)修正評估土地價格，其計算公式為基準(zhǔn)地價乘以各項(xiàng)修正系數(shù)得出宗地地價。制定工作計劃。簽訂評估協(xié)議0.5天，技術(shù)路線1天，收料和實(shí)地查看1天，資料分三級審核及修改定稿0.5天，析以及市場研究3天，撰寫評估1

5、天，提交和收取評估費(fèi)0.5天，總結(jié)和歸檔0.5天。三、疑難問題的處理估價對象為出租型工業(yè)用地，平時評估工作中較少遇到，故在采用收益法對進(jìn)行評估時缺少必要的相關(guān)數(shù)據(jù)，因此，評估過首要問題就是對測算過所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集。由于近期估價對象周圍類似土地極少交易，因而在缺少一個較為直觀的判斷，故基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集就尤為重要，其準(zhǔn)確性及對所收集數(shù)據(jù)的分析、計算決定著估價結(jié)論正確與否。因而評估過，估價通過市場、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)、查閱各級部門等多個途徑著手對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集分析，取得了收益法估價所需要的第一手資料，為項(xiàng)目的完成打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是宗房地一起出租，出租方從承租方取得的及有關(guān)收益，然后進(jìn)行房

6、、地純收益的分離。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的租賃市場狀況，確定客觀收益水平，而且充分考慮收益的損失。在計算收益價格的時候，抵押評估按照保守的原則采取較低水平的收入測算土地價格。折舊費(fèi)指房屋在使用過因損耗而在中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r值。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物耐用年限為60年，殘值率為0，而估價對象土地剩余年限為12.03年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于建筑物的耐用年限，如按土地剩余年限的折舊，勢必造成房屋折舊費(fèi)很大，造成估價結(jié)果失實(shí)。如建筑物耐用年限晚于估價對象土地使用期限結(jié)束，而土地出讓合同中約定土地使用期限到期后可以補(bǔ)繳土地有償使用費(fèi)，故查詢了相關(guān)規(guī)定和類似案例，最后按建筑物耐用年限計算建筑物折舊，解決收益法中關(guān)于房

7、屋年折舊費(fèi)。本次評估目的為抵押，根據(jù)委托人委托，評估估價對象于估價時點(diǎn)的公開市場價值。但是，若需要進(jìn)行短期強(qiáng)制處分時，由于受快速變現(xiàn)等的影響，成交價格可能低于公開市場價值。若進(jìn)行拍賣變現(xiàn)，還須繳納一定的費(fèi)用。對此，評估在特別事項(xiàng)中進(jìn)行了說明。四、案例啟示由于土地使用權(quán)抵押的特殊性，其在適用依據(jù)、估價原則、考慮、參數(shù)選擇、說明、風(fēng)險分析于風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價有所不同。這就要求估價采取客觀、謹(jǐn)慎、甚至保守的做避風(fēng)險?；A(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重要。 基礎(chǔ)資料主要包括歷史地價資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價資料，這些資料在確定一個評估項(xiàng)目最終估價結(jié)果時具有很高的參考價值和說服力。評估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場和估價經(jīng)驗(yàn)綜合確定。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修中主要涉及難以確定