簡單的物業(yè)服務方案(優(yōu).選)

1、word.word.目錄物業(yè)概況編制依據管理目標管理原則管理辦法物業(yè)服務項目具體方案前期物業(yè)接管驗收方案秩序維護方案消防管理方案保潔綠化方案公共設施、設備管理方案機構設置及人員配置物業(yè)管理年度收支預算前期開辦成本一、物業(yè)概況（按照物業(yè)具體位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述）鹿寨.迎賓小區(qū)位于鹿寨縣城南開發(fā)區(qū)，小區(qū)內共有業(yè)主 109戶;其中入住66戶；未入住43戶，小區(qū)內共設兩個出入口，小區(qū)為開放式無封閉式圍墻；無 監(jiān)控系統(tǒng)。二、編制依據派物業(yè)管理條例派 中華人民共和國物權法派廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法派柳州市優(yōu)秀物業(yè)管理項目標準及評分細則三、管理目標1、公共公共設施設備完好率達

2、90%2、小區(qū)內公共綠化植物完好率達 80%3、小區(qū)內公共保潔滿意率達 90%4、小區(qū)內公共秩序維護滿意率達 90%公共道路保持交通安全暢通；5、小區(qū)內公共部分火災發(fā)生率低于 1%6、管理人員專業(yè)培訓合格率達90%7、服務回訪率達25%8、使用人滿意率達90%四、管理原則為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務第一、管理從嚴的原則：“服務第一”是物業(yè)服務的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優(yōu)質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、

3、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則：在日常 管理 中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理 公司的積極性和小區(qū)業(yè)主的積極性。物業(yè)管理 公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理 處對物業(yè)實施專業(yè)化的 管理 ，同時努力爭取業(yè)主的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經營的原則：在搞好日常管理 和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展多種經營，既滿足廣大業(yè)主不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟

4、積累，以利于更好地為業(yè)主服務。五、管理方法（一）實施全程物業(yè)管理 ，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理 公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理 硬件環(huán)境。（二）成立“迎賓小區(qū) 管理 處”，配備專業(yè) 管理 人員，實施專業(yè)化 管理 。（三）在公司現(xiàn)有 管理 資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗 ，積極培養(yǎng)高素質的 管理 人才，為迎賓小區(qū)組建一支高素質的物業(yè) 管理 隊伍。（四）導入ISO9001 質量 管理 理念，緊密結合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高 標準 的物業(yè) 管理 行為規(guī)范，以制度促管理 ，寓 管理 于服務。（五）嚴格遵守物業(yè) 管理 條例等有關物業(yè)管理 法

5、規(guī)，制定切實可行的 管理方案；與業(yè)主簽訂各項 協(xié)議 ，依法約束雙方行為。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。六、服務項目（一）前期物業(yè)接管驗收；（二） 協(xié)助公安部門維護小區(qū)內的公共秩序， 實行 24 小時公共秩序維護、 消防、道路交通管理；（三）公共區(qū)域保潔，辦公垃圾收集和清運；（四）小區(qū)內共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；（五）公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；（七）小區(qū)的各類資料的管理；（八）客戶來訪登記；七、具體方案（一）前期物業(yè)接管驗收方案管理內容： 1. 供配電系統(tǒng)2. 給排水系統(tǒng)3. 公共設施設備4.業(yè)主資料5.產權資料6.技術資料7.驗收資料8.圖紙資料9

6、.其他交接管理措施：組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；掌握物業(yè)驗收的標準和程序；制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。（ 二 ） 秩序維護方案管理內容： 1. 大型物品進出管理2. 機動車輛進出、停放秩序的維護公共區(qū)域巡邏4. 門崗禮儀5. 突發(fā)事件處理管理措施：物品進出管理小區(qū)內大件物品應由管理處與用戶（業(yè)主）聯(lián)系核對物品名稱、數量準確無誤后方可放行；進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨。機動車輛進出、停放秩序的維護對機動車輛進出管理區(qū)域實行確認本小區(qū)業(yè)主車輛并發(fā)放確認通行證。向臨時來訪進入管理區(qū)域的車輛做好各項相關記錄。公共區(qū)域巡邏小區(qū)管理區(qū)內實行全年24 小時全天對公共重點部

7、位巡視服務，確保每二小時巡遍小區(qū)內全部公共區(qū)域，并設置多條巡視路線。區(qū)內巡視巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、警棍、筆和巡視記錄本，并隨身攜帶小件垃圾袋；巡視內容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、門、窗、裝修現(xiàn)場等；按秩序管理處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應登記發(fā)現(xiàn)異常情況的時間和內容說明；發(fā)現(xiàn)異常情況應及時通過對講機通知管理處，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視；遇緊急情況，按應急預案執(zhí)行；巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備維護人員修復；巡視結束后，交接巡視器材；夜間巡視夜間巡視的路線經常變化；巡視時注意各通道等，確認有無可疑人物藏

8、匿于其內；若發(fā)現(xiàn)可疑人員，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理；門崗禮儀對秩序維護員進行禮儀培訓，所有秩序維護員進行半軍事化管理。進行禮儀培訓，執(zhí)行門崗任務時達到秩序維護員工作行為標準手冊。突發(fā)事件的處理為應對各種突發(fā)事件 （ 火災、水災、盜、搶、刑事案件等） ，按指定的應急預案作業(yè)，平時應定期參加演練。（三）消防管理方案管理 內容：做好消防設施、器材的 管理 ；保持消防通道的暢通；加強裝修期間的消防安全管理 ；嚴禁違章燃放煙花爆竹；嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；防止電器短路等引發(fā)火災因素。管理 措施：制訂并落實消防管理 制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；制訂消防事故處理預

9、案，防患于未然；建立義務消防隊，定期組織一次消防安全學習；定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開展防火安全 宣傳 教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。（ 四）綠化、保潔方案管理 內容：綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日常化、養(yǎng)護科學化根據氣候，給花木適量澆水；根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；制定預防措施，防治病蟲害；及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；定期對建筑小品進行修飾；做到小區(qū)公共綠地

10、和花草植被養(yǎng)護完好。清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)內公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設 施潔凈、無破損。公共道路定時清潔，保持整潔清潔；各類公共照明、消防等設施，每兩月清潔一次；定期對下水道等排污管道清理；告示牌、指示牌等每月保潔一次；對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。管理措施：建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能；落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率80%、保潔服務滿意率90%；強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。（五）公共設施設備管理 方案：管理 內容：公共

11、水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時報修；公共 衛(wèi)生 設施每周檢查一次；管理 措施：對所有的 管理 人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該 系統(tǒng) 的操作及維護；對所有的設備及配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的 更新 換代；建立管理人員巡檢制度，確保維修合格率達90%以上，且有維修記錄；采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達90%以上。8、物業(yè)管理 機構設置及人員配備機構設置根據迎賓小區(qū)物業(yè)管理 的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理 機構的設置和人員的配備作如下安排：管理 職責：主任全面負責物業(yè)管理 處的工作；管理 部負責

12、行政事務管理 、人力資源管理 、檔案資料管理 、財務 管理 、回訪等；.秩序維護部負責維護小區(qū)內公共秩序、交通車輛 管理、消防管理等；.清潔綠化部負責園區(qū)共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培 植、養(yǎng)護及業(yè)主相關的委托服務等。具體人員配備及工資支出如下：部門人員人數月工資標準 （元/月/人）年工資標準 （元/年/人）加班工資合計 （元）工資合計 （元）主任（兼管理員）1人12001440042614826秩序維護隊長1人10001200035512355秩序維護員10人7008400248086480保潔、綠化工1人70084002488648合計13人3509注：全年需300煙付工資的共11天，（工資已支付了100%差額200%月工資支出：+ 12=10192元（九）物業(yè)管理年度收支預算1.年度物業(yè)收入（根據迎賓小區(qū)目前入住情況計）：元A.已入?。?6戶X 120元/戶.月= 7920元/月B.未入?。òㄔ诮ǎ?3戶X 60元/戶.月=2580元/月月物業(yè)收入：A+B=1050灰 年物業(yè)收入：（A+B 乂12=元2.年度物業(yè)支出：元（收費依據：廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法第十三條）（單位：元）支出項目月支出金額年支出金額員工工資10192公共設施設施維護費用2