商鋪物業(yè)投資培訓(xùn)報告

1、投資培訓(xùn)稿培訓(xùn)意義：了解常用的經(jīng)濟(jì)術(shù)語梳理商鋪銷售時對于售價和租金的關(guān)系；熟練掌握商業(yè)投資基本計算方法；熟練掌握住宅投資的計算方法常用經(jīng)濟(jì)術(shù)語1、GDPGDP即英文gross domestic product的縮寫，也就是國內(nèi)生產(chǎn)總值。通常對GDP的定義為：一定時期內(nèi)（一個季度或一年），一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和提供勞務(wù)的市場價值的總值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，常將GDP和GNP（國民生產(chǎn)總值）作為通用指標(biāo)共同來衡量該國或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合水平。GDP是宏觀經(jīng)濟(jì)中最受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)字，因為它被認(rèn)為是衡量國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況最重要的一個指標(biāo)。GDP的測算有三種方法：1.生產(chǎn)法：GDP各產(chǎn)業(yè)

2、部門的總產(chǎn)出各產(chǎn)業(yè)部門的中間消耗2.收入法：GDP各產(chǎn)業(yè)部門勞動者報酬各產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)折舊各產(chǎn)業(yè)部門生產(chǎn)稅凈額各產(chǎn)業(yè)部門營業(yè)利潤3.支出法：GDP總消費總投資政府購買+凈出口。應(yīng)用： 通過城市GDP總量可以大致判斷城市總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平； 經(jīng)濟(jì)增長具有一定的慣性，過去數(shù)年的GDP的增長速度可以在一定程度上判斷未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢；將其和同類城市進(jìn)行比較，可以判斷其在同類城市中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；與省內(nèi)其他城市進(jìn)行比較，可看出其在全省的經(jīng)濟(jì)地位。通過計算消費、投資、凈出口各自對GDP增長的貢獻(xiàn)率結(jié)合其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、在崗職工平均工資 它是家庭總收入扣除經(jīng)營性

3、支出、交納的個人所得稅、個人交納的社會保障以及調(diào)查戶的記賬補(bǔ)貼后的收入。指城鎮(zhèn)居民的實際收入中能用于安排日常生活的收入。它是用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指標(biāo)。計算公式為： 可支配收入=家庭總收入-經(jīng)營性支出-交納個人所得稅-個人交納的社會保障支出-記賬補(bǔ)貼 在崗職工工資：指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位的職工在一定時期內(nèi)平均每人說得的貨幣工資額。它表明一定時期職工工資收入的高低程度，是反映職工工資水平的主要指標(biāo)。計算公式為： 職工工資=報告期實際支付的全部職工工資總額報告期全部職工平均人數(shù)常用經(jīng)濟(jì)術(shù)語常用經(jīng)濟(jì)術(shù)語3、恩格爾系數(shù) 是食品支出總額占個人消費支出總額的比重。簡單地說，一

4、個家庭的恩格爾系數(shù)越小，就說明這個家庭經(jīng)濟(jì)越富裕。反之，如果這個家庭的恩格爾系數(shù)越大，就說明這個家庭的經(jīng)濟(jì)越困難。公式如下： 食物支出金額恩格爾系數(shù)x100% 總支出金額國際上常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。 恩格爾系數(shù)反映的是一種長期的趨勢，而不是逐年下降的絕對傾向 應(yīng)用：社會消費品零售總額、消費結(jié)構(gòu)、消費支出占居民可支配收入比重結(jié)合恩格爾系數(shù)可以大致判斷出一個城市的消費水平、消費活力和消費偏好。常用經(jīng)濟(jì)術(shù)語4、消費者物價指數(shù)（CP

5、I） 消費者物價指數(shù)(Consumer Price Index)，英文縮寫為CPI，是反映與居民生活有關(guān)的商品及勞務(wù)價格統(tǒng)計出來的物價變動指標(biāo)，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。 如果消費者物價指數(shù)升幅過大，表明通脹已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素，央行會有緊縮貨幣政策和財政政策的風(fēng)險，從而造成經(jīng)濟(jì)前景不明朗。因此，該指數(shù)過高的升幅往往不被市場歡迎。一般說來當(dāng)CPI3%的增幅時我們稱為Inflation(通貨膨脹)；而當(dāng)CPI5%的增幅時，我們把它稱為嚴(yán)重的通貨膨脹。 例如，在過去12個月，消費者物價指數(shù)上升2.3，那表示，生活成本比12個月前平均上升2.3。當(dāng)生活成本提高，你的金錢價值便隨之下降。也

6、就是說，一年前收到的一張100元紙幣，今日只可以買到價值97.75元的商品或服務(wù)。計算公式：CPI的計算公式是 CPI=（一組固定商品按當(dāng)期價格計算的價值）/（一組固定商品按基期價格計算的價值）乘以100%例如，若1995年某國普通家庭每個月購買一組商品的費用為800元，而2000年購買這一組商品的費用為1000元，那么該國2000年的消費價格指數(shù)為（以1995年為基期）CPI= 1000/800*100%=25%，也就是說上漲了25% 常用經(jīng)濟(jì)術(shù)語5、生產(chǎn)者物價指數(shù)（PPI）生產(chǎn)者物價指數(shù)（PPI）：生產(chǎn)者物價指數(shù)主要的目的在衡量各種商品在不同的生產(chǎn)階段的價格變化情形。一般而言，商品的生產(chǎn)分

7、為三個階段：一、原始階段：商品尚未做任何的加工；二、中間階段：商品尚需作進(jìn)一步的加工；三、 完成階段：商品至此不再做任何加工手續(xù)。PPI是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價格變動趨勢和變動程度的指數(shù)，是反映某一時期生產(chǎn)領(lǐng)域價格變動情況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是制定有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。 根據(jù)價格傳導(dǎo)規(guī)律,PPI對CPI有一定的影響。PPI反映生產(chǎn)環(huán)節(jié)價格水平,CPI反映消費環(huán)節(jié)的價格水平。整體價格水平的波動一般首先出現(xiàn)在生產(chǎn)領(lǐng)域,然后通過產(chǎn)業(yè)鏈向下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散,最后波及消費品。 6、經(jīng)濟(jì)危機(jī)與金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)危機(jī)：（Economic Crisis）指的是一個或多個國民經(jīng)濟(jì)或整個世界經(jīng)濟(jì)在一段比較長的時

8、間內(nèi)不斷收縮（負(fù)的經(jīng)濟(jì)增長率）。主要表現(xiàn)是：商品大量過剩，銷售停滯；生產(chǎn)大幅度下降，企業(yè)開工不足甚至倒閉，失業(yè)工人劇增；企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，銀根緊缺，利率上升，信用制度受到嚴(yán)重破壞，銀行紛紛宣布破產(chǎn)等。金融危機(jī)：又稱金融風(fēng)暴，是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)(如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地價格、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù))的急劇、短暫和超周期的惡化。金融危機(jī)可以分為貨幣危機(jī)、債務(wù)危機(jī)、銀行危機(jī)等類型。近年來的金融危機(jī)越來越呈現(xiàn)出某種混合形式的危機(jī)。其特征是人們基于經(jīng)濟(jì)未來將更加悲觀的預(yù)期，整個區(qū)域內(nèi)貨幣幣值出現(xiàn)幅度較大的貶值，經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)規(guī)模出現(xiàn)較大的損失，經(jīng)濟(jì)增

9、長受到打擊。往往伴隨著企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率提高，社會普遍的經(jīng)濟(jì)蕭條，甚至有些時候伴隨著社會動蕩或國家政治層面的動蕩。常用經(jīng)濟(jì)術(shù)語中國式的投資方式有哪幾種？ 各種投資產(chǎn)品比較投資項目所需資金獲利方式資金風(fēng)險度交易時間被控制程度 房地產(chǎn)50%-100%上漲獲利,否則只能保值難以評估,資金自尋買主政策干預(yù)大 基金100%上漲獲利,下跌時虧損與基金品種,規(guī)模,基金經(jīng)理水平,市場投資選擇掛鉤按品種規(guī)定受投資市場影響較大,政策干預(yù)大 股票100%上漲獲利,下跌時套牢人為炒作,風(fēng)險度高4小時高度控盤,政策干預(yù)大 期貨市場10%-20%雙向交易,回報迅速中等風(fēng)險,有時間限制,4小時中等控盤,部分品種高度控盤銀

10、行存款100%銀行利息回報率無風(fēng)險隨時優(yōu)點：保本，流動性好缺點：低回報國債1005利息回報率較小分險隨時和銀行差不多結(jié)論：在高回報、高風(fēng)險的投資選擇中，房地產(chǎn)的優(yōu)越性是顯而易見的。商業(yè)投資收益率四種算法 租金回報率法 租金回報率分析法 內(nèi)部收益率法 簡易國際評估法 1、租金回報率法公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款） 優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2、租金回報率分析法 公式：（稅

11、后月租金每月物業(yè)管理費）12購買房屋總價 這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 3、內(nèi)部收益率法 公式為：累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)（按揭首期房款保險費契稅大修基金（維修基金）家具、電器等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費）內(nèi)部收益率 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金

12、流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。 不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。 4、簡易國際評估法 公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購買價認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？ 如何

13、計算投資回報率 計算投資回報率的計算公式 公式：計算購入再出租的投資回報率月租金12(個月)/售價或者保守計算公式：投資回報率月租金11(個月)/售價公式：計算購入再售出的投資回報率(售出價購入價)/購入價 舉例說明例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下： 套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率2萬元12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12 要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬

14、元成交，那么它的投資回報率(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5 如何判斷投資回報率現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？ 我們認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值 。其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如商住兩用物業(yè)、爛尾翻新物業(yè)、地

15、鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：物業(yè)類別 合理回報率 投資臨界點 超高回報率 (需審慎) 商住兩用物業(yè) 810 6 12以上 爛尾翻新物業(yè) 79 5 15以上 案例例如：建筑面積：100，現(xiàn)設(shè)定其銷售：20000元/， 計算依據(jù)國際簡易評估法問題1：1、此商鋪以15年投資回報期，問此商鋪靜態(tài)投資回報率是多少？2、根據(jù)15年投資回報期，問此商鋪每月租金是多少？問題2：1、如果商業(yè)營運(yùn)公司承諾客戶前3年每年10%的投資回報，那么此商鋪每個月每平方米的租金應(yīng)該是多少？2、如果客戶客戶說15年投資回報周期太長要12年收回投資，那么此商鋪每個月每平方米的租金

16、應(yīng)該是多少？例如：建筑面積：100，現(xiàn)設(shè)定其銷售：20000元/，計算依據(jù)國際簡易評估法問題3：1、假設(shè)商業(yè)營運(yùn)公司承諾客戶，此商鋪每個月每平方米租金是180元，問此商鋪的年收益率是多少？例如：建筑面積：100，現(xiàn)設(shè)定其銷售：20000元/，計算依據(jù)國際簡易評估法投資回報率ROI(Return On Investment)就是在一定時期里，投資所獲得的現(xiàn)金收入所占投入現(xiàn)金的比例，通俗地說就是衡量用錢去賺錢的一個數(shù)量指標(biāo)。計算公式： 投資回報率=（凈現(xiàn)金收入投入資金）*100%投資回報率分為兩種，一種稱為現(xiàn)金投資回報率(Cash on Cash) 另一種是稱為增值投資回報率(Soft Profi

17、t) 。 住宅投資回報率案例在成都二環(huán)附近，一套三居室，80五年新的高層住宅，中等裝修，買入價格70萬人民幣，租金每月2200人民幣，每月雜費占租金5%(管理費、空置率等) ，計算增值情況下投資回報率：所謂的增值情況下的投資回報率，在這種情況下，就是把房地產(chǎn)增值也包括進(jìn)去，這一部分只有當(dāng)賣掉或重新貸款時才能拿到手第一種：一次付清，沒有按揭的投資回報率 A，假設(shè)房子一年內(nèi)增值5%，增值部分5%70萬35000人民幣投資回報率(3500025080)7000008.5%在這種情況下，比起存入銀行高出3.6%B，假設(shè)房子一年內(nèi)增值10%，增值部分10% 70萬70000人民幣投資回報率(2508070000) 70000013.6% 在這種情況下，比起存入銀行高出8.6%，投資人才覺得投資有比較滿意的回報。從以上我們可以看出，只有當(dāng)房價每年能上漲5-10%時，投資住宅才有價值，但如果房價不上漲，或上漲幅度很小，那么投資住宅就變得得不償失。 第二種 具有按揭情況下的投資回報率我們繼續(xù)上面的例子，假設(shè)首期為房價的30%，即21萬人民幣，按揭貸款額49萬，按固定利率，15年，5.75%計算。 每月