房價過高的原因及對策分析

1、房價過高的原因及對策分析【摘要】房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，但居高不下的房價對居民生活和經(jīng)濟開展都產(chǎn)生了一定的影響，近期房價過高已成為人們關(guān)注的一個熱點話題。本文針對我國目前的房價現(xiàn)狀，分析了房價過高的原因，并將其對房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)安康開展、社會的穩(wěn)定、金融的穩(wěn)定運行、經(jīng)濟構(gòu)造的調(diào)整、居民收入差距等方面的影響進展了闡述，提出了有關(guān)抑制房價的方法和對策?！娟P(guān)鍵詞】房價持續(xù)增長對策一、引言隨著城市化及房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速開展，我國住房供求失衡，出現(xiàn)了區(qū)域性投機購房過熱現(xiàn)象，房價漲幅遠超居民收入增幅。尤其是近幾年，部分城市房價連續(xù)快速飆升，“房價高、住房難成為最大的民生問題和社會問題。在連續(xù)幾年的全國“兩會

2、上，住房問題都是社會關(guān)注度最高的民生熱點之一。從和諧社會與可持續(xù)開展的角度看，住房已成為社會矛盾激化、各方利益沖突的焦點問題。對于房價過高的分析，國內(nèi)學者進展了多方面的討論。劉勝、劉旦2022從我國土地市場的壟斷性分析，認為土地價格上漲的原因在于我國房地產(chǎn)市場中存在壟斷因素；張繼彤、藍昊2022從供求角度，對我國房地產(chǎn)市場進展了實證分析，認為我國需求較大是房價上漲的主要原因，而進步利率程度和首付比例可以有效降低這種需求，對抑制房價能起到一定的作用。張清勇2022分析了地價與房價之間的關(guān)系，認為地價在房價中所占比例較高是影響房價的重要因素。周曉東、文啟湘2022對房價與企業(yè)數(shù)目以及空間挪動本錢的

3、關(guān)系進展了分析，認為房價與前者呈負相關(guān)，與后者呈正相關(guān)。另外，劉會洪和伍潔2022從制度角度考察了房地產(chǎn)市場，認為房地產(chǎn)市場中存在著高利潤，而這與政府行為有親密的關(guān)系，政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)市場制度，加大房地產(chǎn)市場信息的公開化。季雪2021分析了住房保障與供給缺乏的制度和政策原因，提出了一些看法。但目前對于房價較高問題的分析，仍然主要集中在房價與地價的關(guān)系及房屋的供需問題上。然而，我國房地產(chǎn)市場卻存在著一定的壟斷性，因此，除了供需問題的考慮，從制度及其他因素進展分析的學者也較多。二、房價過高的主要原因購房過熱的原因比擬復(fù)雜，主要由市場供求關(guān)系、住房被放大的資本屬性與人們心理預(yù)期等因素決定。隨著城市

4、化進程開展，城市居民婚嫁、改善、回遷等住房剛性需求進入頂峰期，而我國住房供給體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產(chǎn)高度市場化，土地“招拍掛供給形式致使地價不斷上漲并推高周邊房價；利益集團及境內(nèi)外投資群體哄抬房價，調(diào)控政策溫和加上部分地區(qū)地方政府不作為致使房價逆調(diào)控而上漲，房價屢調(diào)屢漲堅決了“中國房價必漲的心理預(yù)期，導致投資投機需求不斷膨脹。1、保障性住房建立與供給嚴重缺乏隨著城市化進程和住房制度改革開展，我國住房供給構(gòu)造失衡，住房供給高度市場化，保障性住房建立與供給嚴重缺乏。盡管近些年住房政策不斷調(diào)整完善，城市住房供給層次與住房保障手段仍然單一，尚未做到住房供給與保障的全民覆蓋。面對高房價、低

5、收入的根本國情，保障性住房供給缺乏、保障對象覆蓋面狹窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市場，催生了不在保障之列又無力購房的龐大“夾心層群體。2、土地需求的不平衡性首先是住房供給受土地供給的影響非常大，而土地資源是稀缺的，其供給往往不能隨需求的增加而增加，短期內(nèi)更是如此。住房對土地的這種強烈依賴性，致使住房供給對價格上漲反響不夠敏感，住房的供給彈性較校當住房市場需求增加時，假如廠商得不到土地，住房供給也就不能增加，住房市場往往只能進步房價，而不是通過增加供給來實現(xiàn)供給和需求平衡。其次是住房供給不僅需要土地，而且不同地段的土地存在著較大的差異性，由于土地不能挪動，土地差異也就難以消除，結(jié)果就會出

6、現(xiàn)這樣一種情況，即使是一模一樣的房型，假如建在不同地段上，住房產(chǎn)品也存在較大的差異性。經(jīng)濟學理論告訴我們：產(chǎn)品的差異性越大，替代性就越小，市場競爭也就越弱。正是由于住房的差異性非常明顯，從而削弱了開發(fā)商之間由于替代性引起的競爭，開發(fā)商因此也具有了相當程度上的市場控制力，表現(xiàn)出他們具有較大的定價權(quán)。住房產(chǎn)品差異形成的壟斷，造成開發(fā)商具有較大的定價權(quán)，而且地段差異越大，住房產(chǎn)品差異也就越大，房價定得也就越高。3、商品房供給量少商品房供給量少的原因比擬復(fù)雜。從供求關(guān)系看，主要有保障性住房供給缺乏，土地及城市資源有限，開發(fā)商大量囤積土地、內(nèi)部自購住房、捂盤惜售等原因。加上剛性需求與投資需求旺盛，致使商

7、品房供不應(yīng)求；從開發(fā)本錢角度分析，高度市場化的“招拍掛土地供給政策、繁雜的稅費進步了開發(fā)本錢，抑制了部分開發(fā)商的拿地沖動；從政策角度分析，商品房供給的“不限外政策、被無限放大的投資品屬性和地價漲那么房價必漲預(yù)期，致投資購房比例遠超國際戒備線的15%；從市場角度看，保障房和商品房開發(fā)建立全部推給開發(fā)商，其他建房形式都受政策制止與限制，開發(fā)商寡頭壟斷必然會推高房價。4、住房供給體系未覆蓋龐大的“夾心層群體針對城市的部分“夾心層群體，管理層初步設(shè)計了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種，政策性租賃房備受社會關(guān)注。按照政府主管部門的公開表述，政策性租賃房將定位于廉租房與經(jīng)濟適用房標準之間。其關(guān)鍵問題在

8、于：第一，政策性租賃房是否可以覆蓋大部分最低收入與低收入間的“夾心層家庭。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標準，理論上應(yīng)該是在扣除各類醫(yī)療社保、公積金、個稅后的可支配收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數(shù)會比擬多，政府需要提供相當多的房源才能滿足市場需求。當沒有足夠的房源來滿足市場需求時，進步準入門檻不可防止。第二，政策性租賃房并未覆蓋所有無力購房家庭，現(xiàn)行住房供給體系還存在約40%的中低收入和中等收入“夾心層供給斷層。5、城市危房改造和規(guī)劃調(diào)整以及城市吸收農(nóng)村剩余勞動力增加在方案經(jīng)濟相當長的時間內(nèi)，一直實行的是先消費后生活的指導思想，造成人們住房欠賬過多，房屋簡陋品質(zhì)差，加之風吹日曬年久失修，城

9、市危房和棚戶區(qū)越來越多。隨著城市經(jīng)濟實力的逐漸提升，危房改造也相應(yīng)提上了議事日程，結(jié)果產(chǎn)生了大量的拆遷戶，這些拆遷戶的重新安置無疑會增加住房市場的需求，推動房價上漲。我國目前經(jīng)濟構(gòu)造處在由以農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)為主的過程之中，在這個漫長的轉(zhuǎn)變過程中，一方面城市擁有的現(xiàn)代文明和較高的收入吸引著農(nóng)民不斷流向城市，另一方面農(nóng)村人多地少的現(xiàn)狀導致勞動的邊際消費力低下，推動農(nóng)民分開農(nóng)村。這兩方面一推一拉的作用促使農(nóng)村剩余勞動力源源不斷地流向城市。這些長期生活工作在城市擁有農(nóng)民身份的人，遲早會融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶，他們無論是租房還是買房，無論是買新房還是買舊房都將對住房市場形成一個驚

10、人的需求。這種農(nóng)村剩余勞動力流向城市形成的住房需求，對將來房價造成的長期影響特別值得引起我們的關(guān)注。總的來說，近幾年房價持續(xù)上漲的原因很多，從供求兩方面看，既有其住房產(chǎn)品本身特性的原因，也有我國目前特殊國情的原因，正確認識這些原因?qū)ξ覀內(nèi)鎸Υ壳胺績r漲升是否合理不無幫助。然而無論房價漲升是否合理，有一點是重要的，那就是面對不斷上升的房價，政府要做的工作不是直接去控制房價，而是應(yīng)該采用經(jīng)濟、法律、行政的手段標準市場行為，維護市場秩序，特別是應(yīng)該加強住房市場供給的競爭性，以減緩因需求增加引起的房價上升，這一點非常值得研究。三、房價過高的危害1、導致經(jīng)濟開展不平衡及損害房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)安康開展高價房

11、導致房地產(chǎn)市場過熱。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對gdp增長的奉獻在幾大重要行業(yè)中占居首位。房地產(chǎn)能否良性開展，不僅關(guān)系到與之相關(guān)的其他多個行業(yè)，還會對整個經(jīng)濟增長產(chǎn)生重大影響。從以往經(jīng)濟數(shù)據(jù)可知，我國的國民經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)，出現(xiàn)了經(jīng)濟構(gòu)造失衡的狀況，從地方政府層面分析，有太多的國有企業(yè)、政府部門介入房地產(chǎn)之中，房地產(chǎn)承當著財政增收、gdp增長、城市改造等重任。地方政府越來越倚重拍賣地皮、推高房價帶來的經(jīng)濟繁榮，這肯定是不可持續(xù)的。2、積聚了宏大的銀行信貸風險房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲必將導致更多的消費者通過長期按揭的方式來滿足自己的住房需求，消費者在辦理按揭的時候通常根據(jù)自己當前的收入程度預(yù)期

12、將來的債務(wù)歸還才能，一旦將來實際收入達不到預(yù)期的程度，就很可能出現(xiàn)互相拖欠、甚至不能歸還的現(xiàn)象。假如經(jīng)濟出現(xiàn)整體不景氣，社會上就會出現(xiàn)大批的“負資產(chǎn)者。信譽渠道的阻滯和中斷，將會嚴重危害國家的金融平安和社會穩(wěn)定。3、抑制了其他正常消費，社會利潤過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域消費需求不僅是經(jīng)濟增長的重要動力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動所引起的震蕩。在購房過熱的背景下，普通工薪族根本上都是靠大比例信貸資金購房。為了住房這個根本生存需要，他們不僅要拿出家庭全部積蓄，還透支了將來的幾十年。過高的房價需要普通消費者1020年甚至更長時間才能償付一套住房的按揭貸款，這也就意味著在此期間的其他支出只能盡量

13、壓縮，形成了明顯的消費擠出效應(yīng)。隨著房價的不斷上漲，消費者支出的擠出效應(yīng)也越來越突出，這必將壓制將來假設(shè)干年的消費才能，使社會利潤過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，阻礙擴大內(nèi)需，影響國民經(jīng)濟的平衡開展。4、嚴重危及民生，并成為社會的不安定因素房地產(chǎn)的資本屬性早在資本主義初期就已經(jīng)顯現(xiàn)，但縱觀當今世界，執(zhí)政者都不敢不顧住房的民生性質(zhì)而放任住房投機泛濫。在中國歷史和傳統(tǒng)觀念上，“安居樂業(yè)一直被認為是國泰民安的根本條件?？梢哉f，就業(yè)與衣食住行是民生之本，居者有其屋是人類生存的根本條件。房價過高致使房地產(chǎn)市場過熱，確實帶動了gdp增長和財政收入，但這種失衡的經(jīng)濟增長存在民生隱患。這種現(xiàn)象惡化了民生并成為社會不安定

14、因素：其一，高房價使普通居民無力購房，并相當于對中產(chǎn)階級征收了不公平的賦稅，致使中國家庭債務(wù)陡升，人民生活質(zhì)量下降；其二，加劇住房的貧富差距和分配不公，剝奪了部分國民的居住權(quán)和幸福感，帶來民眾不滿；其三，培養(yǎng)了投機富豪和利益集團腐敗，加劇貧富分化，激發(fā)社會階層矛盾、沖突與對立，對民生和社會安定極為不利。5、加劇城市危機、環(huán)境污染與資源浪費第一，刺激地價不斷攀升，土地資源成為蜂擁而來的資本追逐對象，土地被過度占用、囤積和開發(fā)，致使土地供需失衡、耕地面積銳減、土地閑置浪費嚴重；第二，刺激房地產(chǎn)投資快速增長，帶動了鋼材、水泥、建材、電力等高耗能產(chǎn)業(yè)的迅猛增長，對中國本來脆弱的生態(tài)環(huán)境造成宏大威脅，加

15、劇了日益嚴重的環(huán)境污染、資源浪費和產(chǎn)能過剩，對資源環(huán)境形成宏大壓力；第三，加速城市建立“攤大餅式開展，致使城市生態(tài)危機隱患日益突出。加劇了住房及根底設(shè)施缺乏的隱患，以及資源、交通、治安、污染、垃圾消納等方面的種種危機；第四，核心城市商品房空置率不斷攀升，一方面是大量住房困難家庭無力購房，另一方面是大量商品房被多年惡意閑置，造成具有一定使用壽命的住房資源嚴重浪費。四、抑制房價過高的建議1、加快體制改革步伐，完善土地市場制度我國還處于體制改革階段，還沒有建立完善的市場制度，尤其是土地市場制度。針對我國現(xiàn)有的土地制度，盡可能地公開土地使用信息，標準操作，從土地的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向透明度高的招標、拍賣方式，

16、更大程度地實現(xiàn)土地資源的合理配置，減少土地炒作的投機行為；同時，增強政府行為的透明度，從源頭上杜絕炒作行為的發(fā)生。加大對土地供給的調(diào)控力度，以調(diào)整住房構(gòu)造。例如在土地供給上，適當增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建立用地的供給量，并且加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供給。經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價，應(yīng)完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求，要擴大廉租住房制度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建立情況納入省級政府對市區(qū)、縣政府工作的目的責任制管理。2、控制住房的投資性需求和被動性需求，遏制投機性需求主要通過土地、稅收、金融等經(jīng)濟手

17、段進展調(diào)控，加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。對于購置商品房缺乏一定年限出售的要加大稅收。對于國內(nèi)炒房者，需要通過加大稅收力度進展限制；而對于大量外資的投機性購房，那么通過加強金融監(jiān)管以及稅收進展共同調(diào)節(jié)。3、大力開展多元化的房地產(chǎn)金融市場力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風險。隨著我國資本市場的逐步開放以及人民幣升值的預(yù)期，外國投資基金進入中國是大勢所趨。同時，我國社會保障制度和保險制度進一步完善和施行，中國必然面臨著養(yǎng)老基金和保險資金的保值增值問題。借鑒興隆國家的先進經(jīng)歷，允許保險資金、養(yǎng)老基金和外來投資者進入房地產(chǎn)投資，建立多重房地產(chǎn)

18、融資體系，不僅將房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風險從單一的銀行體系中別離出來，更能有效地防止系統(tǒng)風險在銀行體系中聚集，而且解決了養(yǎng)老基金和保險資金運用問題，同時也合理地利用外資，促進房地產(chǎn)金融市場安康開展。4、國家利率政策的調(diào)整國家長期的低利率政策是房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的重要原因。前美聯(lián)儲主席格林斯潘說，一個國家實行長期的低利率政策是會引發(fā)許多問題的。而我國較長一段時期的低利率政策，加之利息稅的施行，使得“存錢不如買房的觀念成為共識，這也加劇了購房熱潮不斷升溫。隨著國家利率政策的調(diào)整，利息的升高，對房地產(chǎn)的消費者和投資者都將產(chǎn)生深入的影響。首先是對房地產(chǎn)的消費者來說，加息的影響遠遠大于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，加息實

19、際上是降低了銀行對購房者的支持力度，降低了購房者的支付才能，購置力的下降必將使得市場整體的需求逐漸降低。加息還降低了實際的房價收入比，假如收入不變，真實房地產(chǎn)的價格在降低；假如房地產(chǎn)的價格沒有降低，那么收入必須增加，只有這樣才能支付得起相應(yīng)的房價。假如收入沒有變化的話，那么邊際支付才能的人必然排除在外，其結(jié)果也是降低了需求。其次對投資者來說，雖然加息的幅度不大，但對投資回報率下降的影響是非常顯著的，必將導致投資性需求減少，投資者很可能轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，或者持幣待購，這在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策對房地產(chǎn)的影響比擬大，對需求的作用大于對供給的作用，主要是抑制了房地產(chǎn)的需求。但由于經(jīng)濟開展的慣性使然，不可能在短期或者一段時間內(nèi)明顯改變供求關(guān)系，因此房地產(chǎn)的價格暫時不會下跌，但增幅會減小，起到緩慢的抑制作用。加息更主要的是對整個經(jīng)濟起到宏觀調(diào)控的作用