北京房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定模擬試題講課稿

1、北京 2016 年房地產(chǎn)估價師 制度與政策：計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定模擬試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分100 分， 60 分及格。一、單項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題意）1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀 發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是模式。A : 選擇專業(yè)化B: 產(chǎn)品專業(yè)化C: 大量定制D: 單一市場集中化E: 借款合同2、成本法最基本的公式是 _ 。A ?房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊B ?房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊C?房地產(chǎn)價值

2、=重新購建價格-建筑物折舊D ?房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊按照規(guī)定，采取協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金_ 。A ?不得低于評估價格的50%B. 不得高于評估價格的50%C ?由政府決定D. 不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為 1000 元/卅，正常開發(fā)成本為 1500 元/tf, 管理費用為前兩項的 5%,投資利息占直接成本的 5%,銷售費用為 100 元/卅，直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后地價為元/tf0A: 1840B: 2840C: 2966D: 3000E: 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率（） 0

3、A . 等于報酬率大于報酬率小于報酬率無法知道在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾裝修和 與其配套的線路、 管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工， 建設(shè)單 位在開工前應(yīng)當(dāng)向申請領(lǐng)取施工許可證0A: 工程所在地的縣級人民政府B:工程所在地的縣級人民政府建設(shè)行政主管部門C:工程所在地的縣級以上人民政府D:工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、2010年1月1日，B企業(yè)取得了位于A市市中心的一商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。 按照 土地使用權(quán)出讓年限規(guī)定， 如果該項出讓合同約定的使用年限屆滿，B企業(yè) 需要繼續(xù)使用該幅土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于申請續(xù)期。20

4、49年1月1日 2049年12月31日2050年1月1日2050年12月31日2059年1月1日？ 2059年12月31日2060年1月1日？ 2060年12月31日E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實際支付給賣方3700元/m2,買賣中涉及的全 部稅費由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費為正常價格的5.5%,買方應(yīng)承擔(dān)的稅費為4%,則該宗房地產(chǎn)的正常價格為（）元 /m2o35073592362735589、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%,抵押貸款的年利率為 6%,自有資 本要求的年收益率為9% ,該類房地產(chǎn)的資本化率為。A:B:C:D:E:0%9%

5、8%0%10、某高層樓房占用的土地總面積為800川，總建筑面積為2 000川，某人擁有 其工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格中120川的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分?jǐn)傆嬎悖撍腥藫碛械耐恋財?shù)量 為川40454850E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置 1年以上按出讓金 的以下征收土地閑置費。10%15%20%25%12、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為 二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是。A: 0.4、 0.4、 0.2B :

6、0.3 、 0.4、 0.3C: 0.4、 0.2、 0.4D ： 0.4 ， 0.3、 0.3E: 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13 、 以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款期限最長不得超過_ 。A . 半年B 1 年1 年半2 年14 、 供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平， 這是房地產(chǎn)市場的自然周期的 _ 。A . 第一階段第二階段第三階段第四階段15 、 評估某宗房地產(chǎn)2005 年 9 月末的價格，選取的可比實例成交價格為 3000 元/卅，成交日期為 2005 年 1 月末，該類房地產(chǎn)自 2005 年 1 月末 ? 2005 年 9 月末的價 格每月與上月

7、的變動幅度為 1.5 ， 2.5， 0.5 ， -1.5 ， -2.5 ， -1.0 ， 1.5%, -1.5%, 0%。則該可比實例在2005 年 9 月末的價格為元 /tf0A: 2938B: 2982C: 3329D: 3379E: 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16 、 在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款， 符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的。A :謹(jǐn)慎原則B: 替代原則C: 合法原則D: 最高最佳利用原則E: 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17 、 已知臨街矩形地塊甲的總價為 36 萬元，臨街寬度為 20 英尺，臨街深度為 75 英 尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深

8、度為 125 英尺。 運用四三 二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。65.481.887.2109.0、 某宗面積為 3 000 川的工業(yè)用地，容積率為 0. 8, 樓面地價為 700 元/ 卅。 現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 5. 0, 樓面地價為 960 元/ 川。理論上應(yīng) 補地價萬元。788821 2101 272工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格、對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括_ 。A ?標(biāo)的非自有性主體的特定性目的的利他性權(quán)利義務(wù)的對等性20、 某類房地產(chǎn)2000-2008 年的價格如表 10-1 所示，根據(jù)最小二乘法擬合一直線趨勢方程，并用這個方程式預(yù)測該類房地產(chǎn) 2009 年

9、的價格為 .4 855. 33 元/ 川4 868. 86 元/ 川4 978. 32 元/卅5 447. 22 元/ 卅工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格、 房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)主要來自。A : 企業(yè)委托B: 個人委托C: 法院委托D: 政府委托E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是土地級市場。A: 一B: 二C: 三D: 四E: 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章、 某置業(yè)投資者以 10000 元/川的價格購買了 200 川的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的 40為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款， 貸款期為 10 年，年利率為10 ，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24 萬元，則其償債備

10、付率是。A ： 0.21B： 1.23C ： 2.01D ： 3.23E ：借款合同、 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40 年，通過預(yù)測未來3 年的年凈收益分別為 15 萬元、 18 萬元、 23 萬元，以后穩(wěn)定在每年 25 萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為 8%則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。28028529029525 、 隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行， 從公開市場融通房 地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。 從來源上看，房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來源于 _ 。商業(yè)銀行儲蓄機構(gòu)C ?私人投資者D. 機構(gòu)投資者二、多項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有

11、2 個或 2 個以上符 合題意，至少有1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。A : 發(fā)行的銀行B: 銀行的銀行C: 國家的銀行D: 企業(yè)的銀行E: 社會的銀行會計核算一般原則具體包括三個方面。A : 衡量會計信息質(zhì)量的一般原則B: 確認(rèn)和計量的一般原則C: 起修正作用的一般原則D: 起規(guī)范作用的一般原則E: 起修正作用的特殊原則某商場建成于 2000 年 10 月，收益期限從2000 年 10 月到 2040 年 10 月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率20% ，年運營費用 50 萬元。目前，該類

12、物業(yè)無風(fēng)險報酬率為 5% ，風(fēng)險報酬率為安全利率的 60% ，則 該商場在 2005 年 10 月的價值最接近于（）萬元。A 536B 549C 557D 816建筑物的物質(zhì)折舊包括_ 。A ?功能衰退B ?正常使用的磨損C 環(huán)境惡化D ?意外的破壞損毀E. 城市規(guī)劃改變國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由_ 作出房屋征收決定。A ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B. 人民法院C ?市、縣級人民政府房屋征收部門D. 市、縣級人民政府城市用地包括以下等10 大類。A : 居住用地B: 工業(yè)用地C: 社會用地D: 道路廣場用地E: 市政公用

13、設(shè)施用地對違法預(yù)售商品房規(guī)定了具體處罰條款的法規(guī)有 _ 。A . 城市房地產(chǎn)管理法 B ?土地管理法城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市商品房預(yù)售管理辦法城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定8、下列統(tǒng)計指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是_ 。A .眾數(shù)B ?調(diào)和平均數(shù)C. 中位數(shù)D 標(biāo)準(zhǔn)差9、會計的目標(biāo)是向國家、企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)外部提供有助于所必需的、以財務(wù)信 主的經(jīng)濟信息。A: 實行宏觀調(diào)控B: 加強內(nèi)部經(jīng)營管理C: 合理地進行投資和信貸決策D: 優(yōu)化社會經(jīng)濟資源配置E: 加強外部經(jīng)營管理、 下列屬于損益表內(nèi)容的有。A : 負(fù)債B: 投資收益、營業(yè)外收入C: 銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤D: 營業(yè)外支出、所得稅E:

14、 凈利潤、 當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮 _。A 通貨膨脹影響投資利息因素資金時間價值投資風(fēng)險補償、 下列關(guān)于會計報表的意義和作用，表述正確的是。A : 會計報表是根據(jù)賬簿上所記錄的資料經(jīng)過整理、歸類、匯總而編制的表式B: 會計核算中的報賬，主要是通過編制會計憑證來進行的C: 企業(yè)的投資者通過會計報表所提供的信息可以作出正確的投資決策D: 會計報表是會計核算工作的一種專門方法E: 會計報表提供的信息是依法征收稅利的主要依據(jù)、 下列關(guān)于近期建設(shè)規(guī)劃，表述正確的是。A: 近期建設(shè)規(guī)劃是總體規(guī)劃的一個組成部分B : 城市、縣、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總和年度計劃以

15、及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃， 制定近期建設(shè)規(guī)劃， 報總體規(guī)關(guān)備案C: 近期建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以重要基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和中低收入居民住房建生態(tài)環(huán)境保護為重點內(nèi)容，明確近期建設(shè)的時序、發(fā)展方向和空間布局D : 自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為近期建設(shè)規(guī)劃的內(nèi)容E: 近期建設(shè)規(guī)劃的規(guī)劃期限為 5 年息為報告體規(guī)劃劃審批機設(shè)以及強制性14 、供求變化對均衡價格和均衡交易量均有影響，其相互關(guān)系為_ 。A ?供給增加等于需求增加時，均衡價格不變，均衡交易量增加B ?供給增加等于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量下降C ?供給減少小于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量增加D ?供給減少大于

16、需求增加時，均衡價格上升，均衡交易量減少E ?供給增加大于需求增加時，均衡價格下降，均衡交易量增加15 、某公司3 年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中 500m2 的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2。現(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100元/m2假設(shè)折現(xiàn)率為10%,目前承租人權(quán)益的價值應(yīng)是一萬元。A 70.03B 71.03C 72.03D 73.03、 在下列行為中，屬于犯罪的有。A : 欠稅B: 偷稅C: 抗稅D: 退稅E: 漏稅、 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有_ 。A ?房地產(chǎn)面積測繪制度房地產(chǎn)價格申報制度房地產(chǎn)價格評估制度房地產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)證制

17、度房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度、 下列保險種類中，屬于政策性保險的有 _ 。A .社會養(yǎng)老保險B ?農(nóng)業(yè)保險C. 巨災(zāi)保險D. 失業(yè)保險E. 出口信用保險、 在項目評估中，說明項目在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報表是_ 。A . 投資計劃與資金籌措表資金來源與運用表營業(yè)利潤測算表全部投資現(xiàn)金流量表20 、 下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有。A: 風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析B: 風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析C: 風(fēng)險因素檢驗D: 風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析E: 風(fēng)險概率分布情況分析21 、 下列指標(biāo)可以按年計算，也可以按整個借款期計算的有。A : 利息備付率B: 資產(chǎn)負(fù)債率C: 償債備付率D: 流動比率E: 速動比率22 、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是_ 。A ?銷售狀況價值論B. 市場供求價值論C ?生產(chǎn)費用價值論D. 經(jīng)濟花費價值論23 、 甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 75 和 80 ，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的風(fēng)險.（ 2005 年試題 ）A : 市場財務(wù)政策經(jīng)營借款合同24 、 下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影