現(xiàn)代景區(qū)經(jīng)營管理第04章景區(qū)開發(fā)規(guī)劃管理

1、第4章 景區(qū)開發(fā)規(guī)劃管理4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范4.4景區(qū)規(guī)劃的運作管理4.1.1景區(qū)開發(fā)可行性分析內(nèi)容1）旅游資源評價一般來說，旅游資源評價包括旅游資源自身評價和旅游資源開發(fā)利用的環(huán)境條件評價兩種。其中，旅游資源自身評價包括五個方面的內(nèi)容：旅游資源特色、旅游資源價值、旅游資源密度、旅游資源容量、旅游資源性質(zhì)；旅游資源開發(fā)利用的環(huán)境條件評價包括七個方面的內(nèi)容：區(qū)位環(huán)境、自然環(huán)境、人文環(huán)境、客源環(huán)境、政治環(huán)境、投資環(huán)境、施工環(huán)境。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究旅游資源評價的方法主要有以下六種：（1） 一般體驗性評價；（2）美感質(zhì)量評價；（3）“三三六”

2、評價法；（4）價值工程法；（5）層次分析法；（6）指數(shù)評價法。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究2）市場需求分析（1）確定市場規(guī)模。（2）了解市場結(jié)構(gòu)。（3）分析競爭格局。（4）明確市場定位。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究3）社會經(jīng)濟基礎(chǔ)分析其中，投資環(huán)境是指當?shù)氐暮暧^經(jīng)濟狀況、金融市場的開放性和融資成本、利率水平、政府對旅游開發(fā)的相關(guān)政策是否優(yōu)惠等；建設(shè)環(huán)境是指景區(qū)所在地的交通、通訊、水電、地質(zhì)、供水、供電、供熱、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究4）承載力分析區(qū)域所承受的最大旅游活動量；社會承載力是從當?shù)鼐用竦睦娼嵌葋碇v的，景區(qū)旅游的發(fā)展帶來交通擁擠、環(huán)境污染以及公共資源占用等負面效

3、應(yīng)，會引起居民的不滿，社會承載力是以社區(qū)居民對旅游活動的最大容忍度為上限；文化承載力是從本地文化的傳承和發(fā)展角度來講的，旅游的發(fā)展帶來外來文化與本土文化的交融或者沖突，文化承載力就是指本土文化對外來文化的包容能力。5）投入與產(chǎn)出分析 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究4.1.2景區(qū)開發(fā)可行性研究流程景區(qū)的投資開發(fā)必須遵循項目創(chuàng)意，項目策劃，項目初選、準備，項目評估決策，項目實施與監(jiān)督，項目導(dǎo)入經(jīng)營和項目評價與總結(jié)等邏輯順序，按照投資前期、投資時期和經(jīng)營時期等三個時期進行，如圖41所示。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究圖41 景區(qū)項目開發(fā)周期示意圖1）項目創(chuàng)意這是景區(qū)投資開發(fā)的第一階段，主要任務(wù)是分析市場需求結(jié)

4、構(gòu)特征、市場競爭格局和資源約束對景區(qū)開發(fā)的影響，鑒別高度有效的市場機會，提出項目意向。2）項目策劃該階段的主要任務(wù)是將項目創(chuàng)意轉(zhuǎn)化為具體的投資規(guī)劃和行動規(guī)劃，制定項目應(yīng)該達到的目標，分析項目的收益能力，確定項目的市場空間，擬訂投資計劃，編寫項目建議書。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究3）項目初選、準備在項目建議書獲得批準后，還要對擬開發(fā)項目的各種預(yù)選的技術(shù)方案和投資方案進行篩選，以便剔除不利因素和不確定因素，進行開發(fā)項目的初步?jīng)Q策分析，最后選定投資合理、收益率高、風險性小的項目，寫出初步可行性研究報告。4）項目評估決策在這個階段中，專家組織按照正常的評估程序，從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)和社會等各個方面對開發(fā)

5、項目的可行性與合理性進行全面的審核和評估，寫出評估報告。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究5）項目實施與監(jiān)督這是項目投資（建設(shè)）階段。其主要任務(wù)是建立項目執(zhí)行管理機構(gòu)，進行項目招投標，簽訂各項協(xié)議和合同，組織設(shè)計施工以及試營業(yè)工作。同時，這個階段必須對開發(fā)項目的成本、質(zhì)量和工期等方面進行嚴密的監(jiān)督和有效的控制，以保證嚴格執(zhí)行項目的規(guī)劃要求，實現(xiàn)開發(fā)項目的既定目標。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究6）項目導(dǎo)入經(jīng)營景區(qū)生命周期內(nèi)的經(jīng)濟、財務(wù)和社會效益，不僅反映投資（建設(shè)）前期可行性研究的工作質(zhì)量和投資（建設(shè)）時期的工作質(zhì)量，而且還受到經(jīng)營運作時期管理水平的影響。景區(qū)投資決策的失敗，最終是由經(jīng)營運作時期的經(jīng)濟效益

6、大小體現(xiàn)出來的。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究7）項目評價與總結(jié)這是在開發(fā)項目經(jīng)營運作一定時間以后，一般是在投資回收預(yù)期內(nèi)，對開發(fā)項目的成敗因素進行全面而具體的審核、總結(jié)和評估。主要評價項目的實際運作業(yè)績、明確是否達到了預(yù)先設(shè)計和期望的目標，從而總結(jié)正反兩方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，寫出項目評價報告。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究4.1.3景區(qū)開發(fā)可行性研究報告1）可行性研究報告的作用（1）領(lǐng)導(dǎo)者進行決策的依據(jù)。（2）景區(qū)資金籌措的依據(jù)。2）可行性研究報告的內(nèi)容景區(qū)開發(fā)可行性研究報告的編寫一般包含這樣幾個部分：總論、旅游資源評價、市場分析、開發(fā)利用條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、工程設(shè)計方案、環(huán)境保護及其他、項目實施進度、

7、景區(qū)投資估算、效益評價。 4.1景區(qū)開發(fā)可行性研究鏈接：旅游主題公園可行性研究報告4.2.1景區(qū)規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)空間布局的規(guī)劃是景區(qū)規(guī)劃的一個重要任務(wù)。不同類型的景區(qū)，如文化景區(qū)、自然景區(qū)、娛樂景區(qū)等，因為旅游資源分布的不同，旅游者市場需求的多樣性，所以空間布局的規(guī)劃也各具特色。一般來講，景區(qū)在功能分區(qū)和布局上存在著以下幾種布局模式： 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)1）社區(qū)吸引物綜合體（CAC）這種布局方式是1965年由甘恩（Gunn）首先提出的，1970年Wolbrind提出一個類似的概念，叫做“娛樂同心圓”（recreation centric）。這種布局方式是指在景區(qū)中心布局一個服務(wù)中心，外圍分

8、散形成一批旅游吸引物綜合體，在服務(wù)中心與吸引物綜合體之間有交通連接，形成一個“娛樂同心圓”，如圖42所示。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖42 社區(qū)旅游吸引物綜合體布局模式2）三區(qū)結(jié)構(gòu)布局模式1973年，弗斯特（Forster）提出一個景區(qū)空間開發(fā)的“三區(qū)結(jié)構(gòu)模式”，它是一種典型的生態(tài)旅游區(qū)布局模式，共分為三層：核心層是受到嚴密保護的自然保護區(qū)，限制甚至禁止游客進入；其次是娛樂區(qū)，在娛樂區(qū)里配置了野營、劃船、越野、觀景點等服務(wù)設(shè)施；最外層是服務(wù)區(qū)，為游客提供各種服務(wù)，配備飯店、餐廳、商店或高密度的娛樂設(shè)施，如圖43所示。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

9、圖43 三區(qū)式空間布局示意圖3）雙核布局模式（twinning principle）該布局模式由特拉維斯（Travis）于1974年提出，將服務(wù)區(qū)和自然保護區(qū)視為景區(qū)的兩個核心，通過中間的娛樂區(qū)即商業(yè)紐帶聯(lián)系起來，如圖44所示 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖44 雙核布局模式4）核式環(huán)模式這是一種常用的布局模式，往往以某一自然景觀（如溫泉、滑雪場、古建筑等）為布局的核心，周圍環(huán)繞飯店、餐館、商店等服務(wù)設(shè)施，各種設(shè)施之間的交通聯(lián)絡(luò)道路構(gòu)成圓環(huán)，設(shè)施與中心景觀之間也有便道或車道連接，交通網(wǎng)絡(luò)呈車輪或傘骨型。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)4）核式環(huán)模式這是一種常用的布局模式，往往以某一自然景觀（如溫泉、滑雪

10、場、古建筑等）為布局的核心，周圍環(huán)繞飯店、餐館、商店等服務(wù)設(shè)施，各種設(shè)施之間的交通聯(lián)絡(luò)道路構(gòu)成圓環(huán)，設(shè)施與中心景觀之間也有便道或車道連接，交通網(wǎng)絡(luò)呈車輪或傘骨型。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)4.2.2景區(qū)規(guī)劃的時間結(jié)構(gòu)1）旅游容量的估算景區(qū)的接待能力一般與該景區(qū)的旅游資源、生態(tài)環(huán)境、旅游設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施以及當?shù)鼐用裥睦沓惺苣芰ο嚓P(guān)。景區(qū)旅游容量可由該地的旅游資源容量、生態(tài)容量、設(shè)施容量和社會地域容量中的某一兩個因素所決定。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)2）游覽時間的規(guī)劃景區(qū)游覽時間是指每人每次在景區(qū)停留的時間，也就是游客從進入景區(qū)開始，在景區(qū)中游玩直至離開景區(qū)的時間。景區(qū)游覽時間的規(guī)劃需要注意兩方面的

11、內(nèi)容：一是從進入景區(qū)門口開始，要規(guī)劃設(shè)計客人的活動，爭取達到每5分鐘有一個興奮點，每15分鐘有一個高潮；二是要盡量延長游客在景區(qū)內(nèi)一次逗留的時間，游客逗留時間越長，在購物、娛樂、用餐等方面的支出會越大，從而有助于景區(qū)經(jīng)濟效益的提高。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)3）可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃景區(qū)規(guī)劃貫徹可持續(xù)發(fā)展理論須注意以下幾點：（1）盡量保持資源原貌，對資源的消耗達到最小化，以保證后代人的使用。（2）注重開發(fā)的可持續(xù)性，將保護與開發(fā)融合成一種持續(xù)的、永久的合作關(guān)系，避免出現(xiàn)急功近利、重開發(fā)輕保護甚至只開發(fā)不保護的現(xiàn)象。（3）開發(fā)過程兼顧游客、當?shù)鼐用衽c開發(fā)商的利益。（4）注重環(huán)境的保護，形成“環(huán)境促旅游、

12、旅游促環(huán)境”的良好循環(huán)，建立良好的自然、社會、文化等環(huán)境以促進旅游業(yè)的發(fā)展，同時，不以保持創(chuàng)造良好的環(huán)境為負擔，景區(qū)健康持續(xù)的發(fā)展反過來會促進環(huán)境的發(fā)展。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)4.2.3景區(qū)規(guī)劃的要素結(jié)構(gòu)1）景區(qū)項目的設(shè)計（1）景區(qū)項目的概念這里所指的景區(qū)吸引物是一個廣義的概念，它既包括傳統(tǒng)意義上的旅游景點，也包括景區(qū)的節(jié)慶活動、文化背景以及旅游商品。景區(qū)項目如圖45所示： 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖45 景區(qū)項目（2）景區(qū)項目設(shè)計的原則景區(qū)項目設(shè)計主要遵循“人無我有，人有我新，人新我轉(zhuǎn)”原則、因地制宜原則、整體優(yōu)勢原則、現(xiàn)實性原則、可持續(xù)發(fā)展原則、三大效益原則等。（3）景區(qū)項目設(shè)計的內(nèi)容

13、項目名稱的確定、項目風格的選擇、項目所占土地面積及其地理位置的確定、項目的產(chǎn)品體系等。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)2）景區(qū)服務(wù)設(shè)施的配置（1）服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容第一，住宿設(shè)施。第二，餐飲設(shè)施。第三，輔助設(shè)施。（2）設(shè)計原則總體來說，景區(qū)服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計需要遵循下面幾個原則：一是與景區(qū)相匹配的原則，包括規(guī)模、等級、風格的匹配；二是生態(tài)原則，設(shè)施的建設(shè)要符合生態(tài)保護的原則，盡量將破壞降到最??；三是可持續(xù)發(fā)展原則；四是美觀的原則。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)3）景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的配置（1）供水設(shè)施供水設(shè)施的主要任務(wù)包括估計用水量、選擇水源，確定供水源、布置供水管網(wǎng)等。（2）供電設(shè)施制訂電力系統(tǒng)規(guī)劃時，需要考慮

14、以下幾個方面：適當?shù)碾娏┙o、電力供給的持續(xù)性、準確的高峰負荷預(yù)測、與客源地電力供應(yīng)類型盡量匹配等。（3）排水、排污設(shè)施規(guī)劃（4）通訊設(shè)施規(guī)劃（5）保健設(shè)施 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)4.2.4景區(qū)規(guī)劃的功能結(jié)構(gòu)景區(qū)功能分區(qū)是指根據(jù)景區(qū)內(nèi)旅游資源保護的要求以及提供旅游機會的能力和適宜性，對景區(qū)土地進行分類管理的方法。1）核心景區(qū)核心景區(qū)是指景區(qū)范圍內(nèi)自然景物和人文景物最集中的、最具觀賞價值的區(qū)域。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)2）一般景區(qū)一般景區(qū)通常指位于核心景區(qū)外圍，自然環(huán)境和旅游價值比核心景區(qū)相對較差，供旅游者用來開展休閑游憩等多種旅游活動的區(qū)域。3）旅游服務(wù)區(qū)旅游服務(wù)區(qū)是指景區(qū)內(nèi)大型的旅游服務(wù)

15、設(shè)施和管理設(shè)施區(qū)集中建設(shè)的區(qū)域。4）緩沖區(qū)緩沖區(qū)是指景區(qū)外圍的緩沖地帶。 4.2景區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)景區(qū)編制規(guī)劃主要是為了借助“智力”，整合、提升資源優(yōu)勢，或重新包裝調(diào)整更加適應(yīng)市場，實現(xiàn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范4.3.1景區(qū)規(guī)劃編制的特點1）形式由單一走向多元2）內(nèi)容趨向“小”和“實”3）目的趨于多樣性 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范4.3.2景區(qū)規(guī)劃編制的分類1）景區(qū)總體規(guī)劃景區(qū)總體規(guī)劃的期限一般為10至20年，同時可根據(jù)需要對景區(qū)的遠景發(fā)展做出輪廓性的規(guī)劃安排。景區(qū)總體規(guī)劃的內(nèi)容如下：（1）對景區(qū)客源市場的需求總量、地域結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)等進行全面分析與預(yù)測；（2）界定景區(qū)范圍，

16、進行現(xiàn)狀調(diào)查和分析，對旅游資源進行科學(xué)評價；（3）確定景區(qū)的性質(zhì)和主題形象；（4）確定規(guī)劃景區(qū)的功能分區(qū)和土地利用，提出規(guī)劃期內(nèi)的旅游容量； 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范（5）規(guī)劃景區(qū)的對外交通系統(tǒng)的布局和主要交通設(shè)施的規(guī)模、位置，規(guī)劃景區(qū)內(nèi)部的其他道路系統(tǒng)的走向、斷面和交叉形式；（6）規(guī)劃景區(qū)的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的總體布局；（7）規(guī)劃景區(qū)其他基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施和附屬設(shè)施的總體布局；（8）規(guī)劃景區(qū)的防災(zāi)系統(tǒng)和安全系統(tǒng)的總體布局；（9）研究并確定景區(qū)資源的保護范圍和保護措施；（10）規(guī)劃景區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)布局，提出防止和治理污染的措施；（11）提出景區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃，進行重點項目策劃；（12）提出總體

17、規(guī)劃的實施步驟、措施和方法，以及規(guī)劃、建設(shè)、運營中的管理意見；（13）對景區(qū)開發(fā)建設(shè)進行總體投資分析。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范景區(qū)總體規(guī)劃的成果要求如下：（1）規(guī)劃文本；（2）圖件，包括景區(qū)區(qū)位圖、綜合現(xiàn)狀圖、旅游市場分析圖、旅游資源評價圖、總體規(guī)劃圖、道路交通規(guī)劃圖、功能分區(qū)圖等其他專業(yè)規(guī)劃圖、近期建設(shè)規(guī)劃圖等；（3）附件，包括規(guī)劃說明和其他基礎(chǔ)資料等；（4）圖紙比例，可根據(jù)功能需要與可能確定。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范2）景區(qū)控制性詳細規(guī)劃在景區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，為了近期建設(shè)的需要，可編制景區(qū)控制性詳細規(guī)劃。景區(qū)控制性詳細規(guī)劃的任務(wù)是，以總體規(guī)劃為依據(jù)，詳細規(guī)定區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的各項控制指標

18、和其他規(guī)劃管理要求，為區(qū)內(nèi)一切開發(fā)建設(shè)活動提供指導(dǎo)。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范景區(qū)控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容如下：（1）詳細劃定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者允許有條件建設(shè)的建筑類型；（2）劃分地塊，規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，并根據(jù)各類用地的性質(zhì)增加其他必要的控制指標；（3）規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線、建筑間距等要求；（4）提出對各地塊的建筑體量、尺度、色彩、風格等要求；（5）確定各級道路的紅線位置、控制點坐標和標高。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范景區(qū)控制性詳細規(guī)劃的成果要求如下：（1）規(guī)劃文本；（2）圖件，包括景區(qū)綜合現(xiàn)狀

19、圖，各地塊的控制性詳細規(guī)劃圖，各項工程管線規(guī)劃圖等；（3）附件，包括規(guī)劃說明及基礎(chǔ)資料；（4）圖紙比例一般為11 00012 000。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范3）景區(qū)修建性詳細規(guī)劃對于景區(qū)當前要建設(shè)的地段，應(yīng)編制修建性詳細規(guī)劃。景區(qū)修建性詳細規(guī)劃的任務(wù)是，在總體規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進一步深化和細化，用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范景區(qū)修建性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容：（1）綜合現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析；（2）用地布局；（3）景觀系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；（4）道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；（5）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；（6）旅游服務(wù)設(shè)施及附屬設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；（7）工程管線系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；

20、（8）豎向規(guī)劃設(shè)計；（9）環(huán)境保護和環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范景區(qū)修建性詳細規(guī)劃的成果要求如下：（1）規(guī)劃設(shè)計說明書；（2）圖件，包括綜合現(xiàn)狀圖、修建性詳細規(guī)劃總圖、道路及綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計圖、工程管網(wǎng)綜合規(guī)劃設(shè)計圖、豎向規(guī)劃設(shè)計圖、鳥瞰或透視等效果圖等，圖紙比例一般為150012 000。 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范4.3.3景區(qū)規(guī)劃的編制程序1）任務(wù)確定階段2）前期準備階段3）規(guī)劃編制階段 4.3景區(qū)規(guī)劃的編制規(guī)范圖46 景區(qū)規(guī)劃編制的程序4）規(guī)劃評審階段（1）規(guī)劃的評審旅游規(guī)劃評審人員應(yīng)由經(jīng)濟分析專家、市場開發(fā)專家、旅游資源專家、環(huán)境保護專家、城市規(guī)劃專家、工程建筑專家、旅游規(guī)劃管