天津-中信珺臺-項目市場分析與客戶分析

1、三、市場分析 宏觀市場 看高端別墅的KPI序號分類描述客戶典型項目1Top系列占據(jù)獨一無二的稀缺地段或景觀資源頂級財富霞光道5號西康路36號2城市別墅主城區(qū)內(nèi)，配套完善，具備一定景觀資源城市新貴/城市中產(chǎn)江勝天鵝湖卡梅爾3近郊別墅城市近郊（30min車程），配套不完善，具有較好景觀和內(nèi)部配套城市中產(chǎn)/城市新貴新悅庭萬科東麗湖4遠郊資源別墅城市遠郊（1h以上車程），配套缺乏，具備強勢景觀或內(nèi)部配套城市中產(chǎn)/城市新貴京津新城恒大金碧5經(jīng)濟型別墅無明顯地段或資源優(yōu)勢，主要面對首次別墅置業(yè)客戶殷實之家社會山大地十二城朗潤園天津別墅市場根據(jù)各個區(qū)域的區(qū)位和資源條件，圍繞獨特資源和便利交通分布41235宏

2、觀市場城市高端資源價值景觀資源人文資源區(qū)位價值地段級別交通條件配套條件高端別墅工程價值中心要素中心地段、中心地段、新趨勢區(qū)域城市主干道、地鐵、高鐵豐富完備度、配套級別水資源、濕地資源歷史資源、文化資源工程不具備成為城市高端別墅工程的本體條件！三、市場分析 宏觀市場 中觀市場 看天津別墅市場格局頂級別墅西康路36號五大道水上奧體板塊霞光道5號工程分別占據(jù)天津市中心板塊的中心地段： 西康路36號五大道板塊客戶特征：喜歡五大道地段和純獨棟產(chǎn)品，對于交通尺度要求較高，用于個人居住和商務(wù)辦公； 霞光道5號水上奧體板塊客戶特征：勝利人士，具備國際視野，關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)，追求純粹的別墅生活，喜歡水上片區(qū)的自然環(huán)

3、境，購買緣由：身份匹配，作為藏品予以傳世。TOP系列頂級別墅占據(jù)天津核心板塊的核心地段項目名稱產(chǎn)品附加值產(chǎn)品形式地下室庭院面積區(qū)間實現(xiàn)價格單價總價霞光道5號奧體核心地段聯(lián)排別墅8040-160255左右3.4-5萬/平800-1300萬西康路36號五大道絕版地段獨棟別墅450-900200-500500-9003-4.5萬/平1500-4000萬 城市頂級別墅均占據(jù)稀缺中心地段； 城市頂級別墅均可以擁有較高單價； 城市頂級別墅尤其top系列擁有較高的產(chǎn)品質(zhì)量。售罄剩余缺乏10套城市頂級別墅對于地段、景觀、質(zhì)量的要求較高，未來也不會大規(guī)模出現(xiàn)。TOP系列以不可復(fù)制的地段資源和高品質(zhì)定義頂級地位大

4、梅江水上奧體板塊香港建立地塊檀府老城廂 位于城市中或城市邊緣； 工程質(zhì)量較好； 道路可通達性好，配套齊全； 作為第一居所；項目名稱賣點客戶在售招商鉆石山水上奧體核心板塊以河西、南開客戶為主，私企政府和政府官員居多，作為第一居所。檀府老城廂核心板塊客戶多為對老城廂有情節(jié)的客戶，私企業(yè)主較多。待售香港建設(shè)水上奧體板塊博軒園河西核心成熟居住區(qū)城市別墅以城市地段、大規(guī)模品質(zhì)社區(qū)及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品稀缺而定義高端老河西博軒園鉆石山項目名稱產(chǎn)品附加值產(chǎn)品形式地下室庭院面積區(qū)間實現(xiàn)價格消化情況單價（萬/m2)總價(萬)檀府老城廂核心地段聯(lián)排176 、獨棟12100-200（D戶小面積無地下室）20-30m下沉式庭院

5、聯(lián)排，190，330-350；獨棟：450-580聯(lián)排2.6-3萬小聯(lián)排540-570,主力聯(lián)排900-1000,獨棟1600以上剩余19套鉆石山奧體核心板塊疊拼、聯(lián)排、雙拼聯(lián)排,疊拼5070,雙拼100左右20-25m下沉式庭院,雙拼庭院60m左右疊拼190-210,聯(lián)排330,雙拼450-500疊拼2-2.7；聯(lián)排2.4-3左右；雙拼3-3.5疊拼450-600,聯(lián)排850-950,雙拼15001600二期尚未開盤 在售產(chǎn)品多存在100平米左右的地下室； 庭院面積：中心區(qū)域的工程擁有20-40平米庭院； 其主力聯(lián)排產(chǎn)品的總價均在500萬元以上。城市別墅地處區(qū)域核心，片區(qū)內(nèi)別墅稀缺，可實現(xiàn)5

6、00萬以上的高總價數(shù)據(jù)更新日期：2021.11.12瑪歌莊園城市主流居住型別墅集中于市區(qū)南部梅江南傳統(tǒng)富人區(qū) 位于城市邊緣； 道路可通達性好； 性價比相對較高；不具備強勢的自然景觀資源項目名稱客戶江勝天鵝湖以河西和南開的中小型私營業(yè)主為主，40-55歲，首次別墅置業(yè)，多為自住紅磡領(lǐng)世郡以河西梅江和津南的改善型私營業(yè)主為主，自住居多，少量投資新悅庭消化緩慢，客戶特征不明顯瑪歌莊園客戶主要來自于河西、南開客戶，部分為業(yè)內(nèi)人士，年齡為40-60歲居多，養(yǎng)老客戶較少，基本為自住。朗潤園以南開區(qū)、河西客戶為主、城市新貴和別墅首置客戶為主江勝天鵝湖紅磡領(lǐng)世郡新悅庭近郊優(yōu)質(zhì)別墅位于城市邊緣，良好的道路交通牽

7、引，無強勢景觀資源，社區(qū)規(guī)模較大，配套尚待完善荷蘭墅朗潤園項目名稱產(chǎn)品附加值產(chǎn)品形式地下室庭院面積區(qū)間實現(xiàn)價格消化情況單價（萬/m2)總價(萬)江勝天鵝湖梅江、湖景、環(huán)內(nèi)現(xiàn)房聯(lián)排95-10530-40210-2601.5-1.7470750月均7套左右，310與380的戶型各半（此處為全面積）紅磡領(lǐng)世郡配套齊全（高爾夫）在售獨棟160-180100-200270-700獨棟2.5600-1400月消化56套新悅庭設(shè)備設(shè)施獨棟S無，B/P有100-400303-5421.6500-900月消化1套瑪歌莊園良好的社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)獨棟100-200不算基座300370、460、580均價1.146

8、0平米506萬加推月銷售50多套朗潤園面積贈送、產(chǎn)品品質(zhì)聯(lián)排約50約150，實得260-280實收約1.6250-270萬開盤當天80套全部售罄荷蘭墅產(chǎn)品創(chuàng)新、代征公園景觀聯(lián)排2982-2.7600-800僅剩7套城市中端別墅多不占據(jù)中心地段；擁有較高的附加值庭院、地下室；聯(lián)排產(chǎn)品總價主要圍繞在400萬左右。近郊優(yōu)質(zhì)別墅不占據(jù)核心地段，無強勢景觀，多數(shù)項目擁有高附加值，產(chǎn)品總價圍繞在400萬左右數(shù)據(jù)更新日期：2021.11.12 工程通達性較好； 均在城市外圍； 無強勢資源支撐。在售工程首創(chuàng)溪堤郡博文苑博雅苑星耀五洲外環(huán)線京津塘高速津港公路社會山西青道天嘉湖檀香海公路沿線在售項目津港公路博文苑

9、、博雅苑、星耀五洲、天嘉湖京津塘高速首創(chuàng)溪堤郡矽谷港灣西青道社會山津滄高速檀香海近郊經(jīng)濟別墅郊區(qū)經(jīng)濟型別墅均在城市外圍，依托于城市道路的便捷可達范圍矽谷港灣項目名稱產(chǎn)品附加值產(chǎn)品形式地下室庭院面積區(qū)間實現(xiàn)價格單價（萬/m2）總價（萬）溪堤郡高性價比聯(lián)排無70-80190-2600.9170-230洛卡小鎮(zhèn)聯(lián)排無 聯(lián)排200-250，獨棟7001.8-2.3360-575檀香海高性價比獨棟、雙拼、聯(lián)排92-130200-300下沉式庭院184-2610.83130-200社會山高性價比院墅、類獨棟、小聯(lián)排僅院墅有，25-3018-25聯(lián)排180-190，院墅210-260聯(lián)排1，類獨棟1.316

10、0-250華韻歐風博文苑高性價比聯(lián)排、雙拼（4套）無30-35208-2480.9180-225華韻歐風博雅苑高性價比聯(lián)排無250-3001.1-1.2275-360天嘉湖獨棟、雙拼、聯(lián)排部分有地下室180-770獨棟1.3聯(lián)排0.8-0.9150以上星耀五洲高性價比、未來前景獨棟、雙拼、聯(lián)排聯(lián)排150-400；獨棟378-1000不等聯(lián)排0.6-0.7獨棟1150為主矽谷港灣高性價比、城市純低密社區(qū)聯(lián)排、獨棟30-50266-3111266-311 郊區(qū)經(jīng)濟型別墅以高性價比吸引客戶； 產(chǎn)品以聯(lián)排為主； 本身產(chǎn)品力有限。近郊經(jīng)濟別墅經(jīng)濟型別墅無強勢資源，面積偏小，配置較低，以低總價跑贏市場項目

11、名稱產(chǎn)品附加值產(chǎn)品形式面積區(qū)間實現(xiàn)價格單價總價京津新城大配套獨棟、雙拼、聯(lián)排聯(lián)排199左右獨棟270-400聯(lián)排（毛坯）0.5萬/平米獨棟（精裝）1萬/平米聯(lián)排：200萬左右獨棟：270-400萬恒大金碧天下薊縣山水景觀聯(lián)排、雙拼、獨棟聯(lián)排150-250雙拼170-260獨棟245-300聯(lián)排0.49萬/平米雙拼0.58萬/平米獨棟1.6萬/平米聯(lián)排71-123萬雙拼100-150萬獨棟392-485萬團泊湖庭院湖景資源獨棟206、260、302、3931.2-1.3萬/平米260-510萬磐龍谷薊縣山水景觀聯(lián)排、雙拼、獨棟270388（含地下）聯(lián)排0.47萬/平米聯(lián)排127-182萬 資源和

12、豐富的度假要素成為遠郊度假別墅的第一要素； 交通便利； 產(chǎn)品方式豐富多樣； 超值總價吸引客戶；緊鄰津京高速緊鄰薊平高速旁，盤山風景區(qū)京平高速或津薊高速，五盆溝景區(qū)京津新城恒大金碧天下磐龍谷團泊湖庭院遠郊資源別墅以資源作為客戶驅(qū)動的首要因素，便捷交通帶來客源中心城區(qū)3km8km12km23km百都工程中信珺臺霞飛路63號里弄、朗潤園中信天嘉湖未來供應(yīng)主要集中在津南區(qū)，未來別墅重心將南移未來供應(yīng)量津南區(qū)約400萬的低密度供應(yīng)量，未來低密度市場將南移400多萬30多萬TOP系列中心地段、交通便利、成熟配套、人文資源城市別墅重要地段、交通便利、配套齊全、景觀人文資源近郊優(yōu)質(zhì)別墅交通便利、配套尚可近郊經(jīng)

13、濟別墅交通便利遠郊資源別墅景觀資源現(xiàn)有市場小結(jié)基于工程本體和現(xiàn)有有市場情況當前市場占位“近郊別墅三、市場分析 宏觀市場 中觀市場 微觀市場周邊市場以小產(chǎn)權(quán)房、高層、小高層洋房為主/價格較低，社區(qū) 品質(zhì)較差項目名稱宏城壹號松江城金旺水岸雅仕藍汀于澤新苑（一期）雅仕藍汀（二期）建筑面積14.6萬平方米約30萬平米20萬平米10萬平米容積率1.51.21.21.2綠化率35%30%38%38%均價未定未定4300-4500元/4300元/4200元/戶型面積70-15069-13572-15580-12080-120物業(yè)類型四層半花園洋房、七層電梯洋房和十八層板式高層觀景洋房 高層，17、24、32

14、層到頂 現(xiàn)售二期：9棟12層小磚房5層洋房，9層電梯洋房2棟17層土地年限70年70年小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)開盤時間08年5月開盤2010年年初一期已入住，二期09年8月開盤2007年8月4日2008年11月29日 看宏觀工程不具備成為高端別墅工程的質(zhì)素看中觀基于現(xiàn)狀：市場占位為“城市近郊別墅基于未來：未來競爭猛烈，工程與城市間隔較近，未來市場占位可思索為“城市別墅看微觀周邊產(chǎn)品方式低端，多為小產(chǎn)權(quán)房，無質(zhì)量感；市場小結(jié)外部市場無依托資源工程需求發(fā)掘本身價值，依托產(chǎn)品力來爭奪客戶，突出重圍三、市場分析 宏觀市場 中觀市場 微觀市場 案例研討總建筑面積75000平方米容積率不含中心水域，不計贈送為

15、0.8，計算贈送為1.1綠化率40%規(guī)劃戶數(shù):400戶；一期80戶產(chǎn)品形式聯(lián)排面積區(qū)間150平米左右（贈送后260-280）均價1.6-1.7萬/開盤時間2009-09-19物業(yè)費3.5元/平米/月土地使用年限70年朗潤園根本信息產(chǎn)品形式六聯(lián)/八聯(lián)聯(lián)排別墅，三層到頂，可以有四層露臺產(chǎn)品面積建筑面積150平米左右，實得面積250平米左右，贈送三個露臺，南北雙庭院；面寬6米，進深15米，中間天井，無地下室，庭院內(nèi)停車。產(chǎn)品功能三居室，四個衛(wèi)生間，首層庭院入戶停車，無地下空間；客戶特征年齡在35-50歲之間，占成交總數(shù)72%職業(yè)特征職業(yè)多為小型私企的業(yè)主，部分大學教師。財富尚處在積累階段，資金積累緩

16、慢家庭特征家庭狀態(tài)多為3口之家，4口之家較少，幾乎不與父母同住，別墅改善后，也無打算長期與父母同住置業(yè)目的均無使用別墅作為第一居所，目前幾乎全部居住在市區(qū)好地段社區(qū)大平層，居住面積集中在130160之間朗潤園產(chǎn)品及客戶情況2021年9月19日一期開盤80套聯(lián)排當天凈銷！財富積累期的“別墅首置客戶朗潤園產(chǎn)品面積贈送 戶型方正緊湊，合理利用空間； 邊戶附贈L型側(cè)院，增減生活情趣； 第四層整層面積贈送； 部分樓層采光較弱； 無地下車庫，停車需占用庭院空間； 戶型空間緊湊，客廳挑空，做足別墅符號； 四層整層贈送，提高性價比； 三層主臥套衛(wèi)生間、套書房，添加尊貴感； 中戶庭院較少，停車后較為局促；大量的

17、面積贈送大大地提高了產(chǎn)品的性價比社會山根本信息總建筑面積1900000平方米占地面積1716000平方米容積率0.69 綠化率45%規(guī)劃戶數(shù)別墅約400戶產(chǎn)品形式院墅、類獨棟、小聯(lián)排面積區(qū)間210-270均價約160-250萬開盤時間二期預(yù)計2009年11月物業(yè)費2.52.75元/平米/月建筑風格德式風格土地使用年限70年產(chǎn)品類型建筑特征總建筑面積（）單套面積（）套數(shù)比例單價總價聯(lián)排三層，無地下空間20090 185220 9849%9000-10000150-220萬院墅古羅馬建筑形式與中國古典四合院結(jié)合，南向80小院，地上2層。10780 210-280 4926%10000-110002

18、10-300萬寬HOUSE面寬大，三層設(shè)計5310 177 3013%9500-10000160-180萬雙拼地上三層，帶100左右的小院8130 271 3010%9000/11000/13000260-350萬獨棟2970 330 92%產(chǎn)品構(gòu)造完好、產(chǎn)品線較為豐富，雙拼、院墅、聯(lián)排、寬house，可以滿足別墅的多種需求；以180平米左右聯(lián)排產(chǎn)品為主，符合工程和所在區(qū)域的定位；院墅、寬house等產(chǎn)品非常具有創(chuàng)新特點，價錢較高，但是所占數(shù)量少，沒有工程操作壓力，但是聯(lián)排別墅缺乏特點，僅依托160-180萬低總價為主要賣點；社會山產(chǎn)品信息院墅社會山亮點戶型面積：205.3 花園面積：62.3

19、2外型規(guī)整空間通透矩形構(gòu)造的平面，整體采光性和通透性好，易于觀景。起居室與花園相連，添加了居住環(huán)境的園林氣味。實木地板資料的走廊作為室內(nèi)外的銜接體，尊貴大方。房間采用全陽面布置，采光好，適用性高。花園面積較大，可以凈化室內(nèi)空氣，營造一個綠色家園。 房間進深小，通透性好，利于房間內(nèi)通風。一層全廳式處置，奢華氣派，同時將私密空間與公共空間別分開來。二層設(shè)置挑臺，既為一層提供遮風避雨的場所，又提高二層主臥的視覺景觀性。一層未設(shè)置衛(wèi)生間，運用起來非常不方便，特別是在客人到訪之時，將會影響主人的個人空間的私密性。此戶型遭到客戶的認可，認同產(chǎn)品創(chuàng)新，為工程亮點之一！園林規(guī)劃特點:景觀設(shè)計強調(diào)人的參與性，社

20、區(qū)內(nèi)分散著不同功能的場所；在景觀中有機的合并入藝術(shù)元素，藝術(shù)家Herbert Dreiseitl 赫伯特.德萊塞特而 先生將參與公共空間中中心景點的設(shè)計任務(wù)。園林設(shè)計保管了原有375棵原生棗樹中的80多棵，作為棗林公園主景觀軸，將自然特征棗林、河道、一排排的樹林有機結(jié)合成為城市景觀構(gòu)造的一部分。 地塊東側(cè)河道經(jīng)過一段時間的改善，已見好轉(zhuǎn)，經(jīng)過后期截流改造后，將會成為一處河景資源。社會山景觀園林亮點中心廣場景觀豐產(chǎn)河水景原生棗樹林社會山的景觀資源，主要依托社區(qū)內(nèi)部的自造景觀，強化其藝術(shù)性。項目規(guī)模約14萬左右（低密約7-8萬平米）容積率低密約0.9-1.0產(chǎn)品類型聯(lián)排+疊拼+高層入市時間2010

21、年5月左右產(chǎn)品方式： 聯(lián)排送夾層，目前市場上還沒有的產(chǎn)品方式 多處挑空空間，添加別墅的興趣性 半地下停車 高質(zhì)量的園林景觀設(shè)計中信珺臺項目規(guī)模約70萬左右容積率一期容積率約0.65產(chǎn)品類型一期：聯(lián)排、雙拼和少量獨棟入市時間2010年底暫定面積目的：產(chǎn)品面積區(qū)間聯(lián)排230-240240-250雙拼250-260獨棟280-300由此可見，京基的產(chǎn)品以溫馨尺度為主，配套質(zhì)量高端。高爾夫資源、半地下停車、雙車位車庫、高爾夫會所配置產(chǎn)品方式已高于天津市場目前程度京基高爾夫產(chǎn)品定位研究單純依靠產(chǎn)品形式的高端是無法贏得市場的失敗案例中天首府規(guī)模7.8萬，其中別墅2萬（別墅138套）位置南開區(qū)天津市中石油橋

22、津淶公路出口900米處容積率綜合容積率1.0綠化率35%建筑類別聯(lián)排、雙拼、獨棟、洋房、小高面積區(qū)間聯(lián)排200-215平米；雙拼215-308平米；獨棟在240-320平米開盤時間別墅08年9月開盤價格高層成交價格8000多元/平米，花園洋房均價12000元/平米，別墅價格17000-22000萬/平米 工程內(nèi)的別墅產(chǎn)品缺乏別墅的調(diào)性，環(huán)境營造的氣氛缺乏 無中央景觀資源及散點式園林景觀，整體社區(qū)枯燥慘白；社區(qū)密度較高，溫馨性普通，各物業(yè)類型區(qū)隔不明顯，整個社區(qū)無法表達高檔調(diào)性，更像一個洋房社區(qū)產(chǎn)品定位研究園林不到位、密度過高，使得別墅不像別墅而像洋房9層小高6層洋房4層半洋房聯(lián)排雙拼獨棟 一樓

23、客廳太小，客廳不到30，客廳面積尺度要闊綽； 不稱心暗衛(wèi)，要求全明； 工程無地下室、地下室贈送的話客戶就能接受； 庭院太小，對院子的要求很高，至少5070左右， 霞光道的院子客戶就認同； 風格過于現(xiàn)代，無別墅感； 部分客戶不喜歡內(nèi)庭院，覺得是個天井，面積太小，不方便運用，部分客戶覺得贈送是占廉價，送得越多越好； 能有 2個露臺，2樓3樓各一個，一定要南向露臺，北向露臺無法運用；客戶對產(chǎn)品的不滿：產(chǎn)品定位研究中高品質(zhì)別墅的價值支撐體系嚴重缺失，價格與客戶需求對位出現(xiàn)偏差“假設(shè)這個工程價位在300到350萬，還是能實現(xiàn)銷售。不是客戶掏不出400萬，而是以為不值。工程經(jīng)理失敗緣由地段價值不強勢，區(qū)域

24、抗性大，周邊環(huán)境優(yōu)勢較多社區(qū)景觀、環(huán)境、展現(xiàn)打造缺乏別墅感不純粹，產(chǎn)品過于混雜產(chǎn)品戶型較為溫馨，但是在花園、地下室、車庫等配置上過于低端，立面風格過于現(xiàn)代中天首府 地段價值不強勢，區(qū)域抗性大，周邊環(huán)境優(yōu)勢較多 社區(qū)景觀、環(huán)境、展現(xiàn)打造缺乏別墅感 不純粹，產(chǎn)品過于混雜 產(chǎn)品戶型較為溫馨，但是在花園、地下室、車庫等配置上過于低端，立面風格過于現(xiàn)代“假設(shè)這個工程價位在300到350萬，還是能實現(xiàn)銷售。不是客戶掏不出400萬，而是以為不值。工程經(jīng)理中高質(zhì)量別墅的價值支撐體系嚴重缺失，價錢與客戶需求對位出現(xiàn)偏向工程為什么慢銷？目前天津市場對低密度產(chǎn)品的認知還是追求產(chǎn)品方式客戶：以滿足初次別墅置業(yè)夢想型的

25、客戶為主代表工程：朗潤園、首創(chuàng)溪堤郡未來市場開展趨勢：低密度工程開場追求環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)量客戶：對產(chǎn)品質(zhì)量有要求的成熟購買型客戶代表工程：中信珺臺、京基高爾夫別墅市場變化趨勢：09年-10年底11年以后別墅市場日趨成熟工程的開發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品選擇要符合市場變化趨勢，前期追求方式、后期追求質(zhì)量津南區(qū)將成為熱點別墅板塊產(chǎn)品力時代即將到來，開發(fā)商在產(chǎn)品方面的成熟度和要求越來越高市場總結(jié)工程不具備做城市高端別墅的本體條件四、客戶分析鎖定同緯度低密度工程別墅客戶及未來環(huán)線中高端別墅工程，使找尋目的客戶精準度事半功倍我們的客戶在哪里？客戶分析朗潤園客戶分析客戶類型置業(yè)經(jīng)歷置業(yè)目的置業(yè)能力客戶需求自住改善之別墅圓夢

26、型首次別墅置業(yè)別墅是置業(yè)的夢想經(jīng)濟實力一般觀念較保守，有體現(xiàn)身份的需求，對別墅功能性有要求。自住改善之別墅改善型多次置業(yè)經(jīng)歷有見識，追求生活品質(zhì)消費理念前衛(wèi)，能夠投資未來。對別墅的品質(zhì)要求更為明確。 投資兼自住有過多次成功置業(yè)經(jīng)歷對物業(yè)價值有明確判斷具備較強經(jīng)濟實力，資產(chǎn)增值較快。對于品牌開發(fā)商、首次別墅開盤的物業(yè)價值非常認可。朗潤園別墅客戶描摹馬女士，年齡約47歲，專業(yè)房產(chǎn)投資者住假日風景情花一層，與先生共同經(jīng)營一家白糖批發(fā)企業(yè)，女兒在美國讀書，準富豪對地段不十分認可，對于地點并不十分認可，但“舍棄了好的地段，可以換到好的社區(qū)環(huán)境，這小區(qū)的綠化、園林值得我放棄地段去交換?！弊⒅匦詢r比喜歡假日

27、風景小區(qū)居住氛圍，包括鄰里之間關(guān)系，小區(qū)綠化等，表示“住過萬科，不愿意再住別的盤”，執(zhí)著的品牌追隨者十分喜歡朗潤園五大道的氣質(zhì)，由于其夫妻雙方，均成長在五大道，對于這種氣質(zhì)感受，情有獨鐘客戶置業(yè)經(jīng)驗豐富（煙臺、昆明、美國具有房產(chǎn)），在天津共有9處房產(chǎn)（其中包括4套假日風景情花1樓）準富豪、注重性價比、品牌忠實、五大道情結(jié)朗潤園別墅客戶描摹李先生，年齡47歲，電視臺領(lǐng)導三口人居住在陽光100，150平層，女兒在南開中學讀書不滿陽光100韓國人住戶很多，素質(zhì)較差，多次與韓國鄰居發(fā)生爭執(zhí)，對于社區(qū)環(huán)境很不滿意，想要改善認可產(chǎn)品形式，看中別墅帶來的私密感，不予鄰里發(fā)生太多聯(lián)系地點不排斥以及總價驅(qū)動，形

28、成成交 城市中產(chǎn) 別墅首置 前期無購置別墅方案 總價驅(qū)動中信珺臺別墅客戶分析趙先生、 47歲，三口之家目前居住在碧軒園，100平米左右的兩室中，戶型為2室2廳1衛(wèi)置業(yè)需求：居住 未來養(yǎng)老“孩子畢業(yè)了，碧軒園的房子我們就留著給孩子結(jié)婚用，我們兩個就住你們這，也給孩子留個房間，等刮風下雨了或者吃晚飯不愛回去也可以住我們這?！币恢本幼≡诤钆_片區(qū)，有地域情結(jié)，不喜歡市中心的嘈雜。在和平區(qū)有一處房產(chǎn)（平層）暫住。你們這個地點戶本上雖然屬于西青，但是離南開又很近，王頂?shù)棠抢飳儆谑欣锪税桑銈冮_車到那也不過10分鐘”認可地段城市中產(chǎn) 別墅首置 居住、未來養(yǎng)老 認可地段中信珺臺別墅客戶分析李先生、 37歲，三

29、口之家目前居住在城上城，120平米左右高層中，戶型為3室2廳1衛(wèi)認為老城廂區(qū)域過于嘈雜，想改善一個安靜的地方。社區(qū)品質(zhì)升級，物業(yè)形式升級認可項目的地段，自己的父母住在南開區(qū)，也不想離得太遠，侯臺可以接受，交通方便同時距離一中心醫(yī)院較近產(chǎn)品需求200平米左右的疊拼或聯(lián)排，性價比要高。在選擇別墅的時候首先關(guān)注地段和價格，其次是開發(fā)商品牌，愿意為知名開發(fā)商多承擔一些溢價，但是“也別太過分啊”城市中產(chǎn) 別墅首置 居住改善 關(guān)注性價比師范大學教師客戶訪談?wù)垎柲闹脴I(yè)目的是？“自住晉級，我如今住的房子比較小，70多平米，以后要買就得換個大點的您情愿為物業(yè)的哪些屬性支付溢價？環(huán)內(nèi)外的價錢差別多少可以接受“有

30、景觀資源，我看如今市場上的房子都很普通，那些很高檔的房子社區(qū)景觀也普通，設(shè)計太差了，我覺得一個社區(qū)有好的景觀會表達出檔次，起碼住著也溫馨在總價一樣的情況下，您更情愿選擇哪種產(chǎn)品？“交通便利、單價較低的近郊大戶型，我覺得只需交通便利，這樣的房子挺實惠的 請問您所傾向購買的戶型為？您以為多大面積比較適宜？“3室2廳，110-120平米吧，要換就要換個3室的，110-120平米應(yīng)該正好您能接受的總房款？“80-100萬，單價當然越低越好了，7000塊錢每平米吧，我和我愛人公積金高，也有些積存。如今房子漲的多厲害，幾十萬曾經(jīng)根本買不到湊合點的房子了其他要求？“書房，以后買大房子一定要有個本人的書房“主

31、題中心廣場，一定要是個集中式的中心場地，把景觀做好點，業(yè)主聚一塊也繁華“最好有健身、游泳場所之類的，還有一些社區(qū)商業(yè)什么的，像超市之類，滿足日常生活就可以師范大學物理系教師，47歲，空巢家庭居住現(xiàn)狀：如今住的房子較小，約70自住晉級支付才干有限追求文化氣氛和個人的私有空間對近郊產(chǎn)品無抗性師范大學教師客戶訪談 請問您置業(yè)的目的是什么，會選擇市區(qū)中小戶型還是近郊的大戶型？您以為環(huán)外與環(huán)內(nèi)的價錢差多少比較適宜？“自住晉級?！敖即髴粜??！?000多。 您看重物業(yè)的哪種屬性，并且為此支付溢價？“接近地鐵和有景觀資源。 請問您所傾向的戶型是什么？對應(yīng)的單價和總價是多少？“3室1廳，125-平米，如今買的

32、就是兩室，再買就該買三室了。本人住一個房間，孩子住一個房間，還有一個當做書房用?！拔乙詾閼?yīng)該是5000-6000左右。 喜歡那種樓型？出房率的大小能否有要求？梯戶比能否有要求？“還是比較喜歡洋房，一梯兩戶，我們家就是，假設(shè)是高層的話就是板樓，南北通透的?！拔壹业?09平米運用面積96平米，我覺得還行，公攤不能太大。 其他要求“主題中心廣場，沿路綠化。“社區(qū)配套還是很重要的，郵局、超市都要有，我在這住了一段時間還是不如市里方便，即使配套再全，也不如市里好。“不需求會所，我以為會所都是高檔人群去的地方，年輕人能夠需求，我們這些教師沒有時間去那個地方?！皩拵霊羝胀ǘ计占傲?，普通小區(qū)里面都有?？梢晫χv，天然氣走漏預(yù)警安裝和水電氣卡式交費還是比較適用的。 師范大學孫教師，36歲，小太陽家庭居住現(xiàn)狀：曾經(jīng)買了大學城附近小產(chǎn)權(quán)房，109平米2室，2006年曾經(jīng)交房，買時價錢2800元/平米。自住晉級支付才干普通偏愛洋房