對我國房地產(chǎn)市場政策和形勢分析

1、對我國房地產(chǎn)市場政策和情勢分析王玨林 住房和城鄉(xiāng)建立部政策研討中心 第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會一、2021年我國房地產(chǎn)市場情勢1、房價仍處高位2、開發(fā)投資增長過快3、房屋銷售歷史最好 2007-2021年商品房月均銷售面積為6444.28萬平方米 2021年商品房月均銷售面積為8700萬平方米第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會二、2021年房地產(chǎn)市場繼續(xù)過熱的主要緣由 一是貫徹落實“國十條差距較大 二是社會資金過多進(jìn)入地產(chǎn) 三是居民消費(fèi)過于集中 四是市場房屋供應(yīng)量缺乏 五是土地管理、市場管理力度不夠 六是二、三線城市房價全面上漲 2009-2010年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)對比情況完成數(shù)量 同比增幅201

2、0年房屋施工面積40.55億平方米 26.6%2009年房屋施工面積31.96億平方米 12.8%2010年房屋新開工面積16.38億平方米 40.7%2009年房屋新開工面積11.54億平方米 12.5%2010年房屋竣工面積7.60億平方米 4.5%2009年房屋竣工面積7.02億平方米 5.5%2010年房屋銷售面積10.43億平方米 10.1%2009年房屋銷售面積9.37億平方米 42.1%第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 2010年70個大中城市房屋銷售價格漲幅指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格漲幅比例地區(qū)房屋銷售價格漲幅比例同比還比同比還比合肥9.11.0青島5.50.5鄭州8.80.1濟(jì)南4.70.

3、4石家莊8.71.3長春3.90.3沈陽8.30.3福州2.50.1呼和浩特7.30.5太原2.30.1武漢6.60.2上海2.20.4北京6.40.3廈門1.50.1大連6.10.2南京1.20.1哈爾濱5.90.1寧波0.80.0天津5.60.8杭州0.5-0.2全國同比增加6.4%還比增加0.3%第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 2010年全國商品房銷售面積 地區(qū) 商品房銷售面積 （萬平方米）銷售面積增速 全 國 104349.11 10.1%東部地區(qū) 50822.01 4.1%中部地區(qū) 26223.44 19.9%西部地區(qū) 27303.66 13.5%第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會三、調(diào)控加碼的緣由

4、 一是“十二五規(guī)劃中提出的目的和要求 二是“國十條的要求需求進(jìn)一步落實 三是物價膨脹帶來的宏大壓力 四是房價潛在全面反彈跡象 五是把握住兩會召開前的戰(zhàn)機(jī)第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會四、2021年調(diào)控政策重點一是各個城市都要確定房價漲幅目的二是限購城市范圍全面擴(kuò)展三是房地產(chǎn)稅改革逐漸推進(jìn)四是調(diào)整二套房首付比例 五是嚴(yán)厲住房用地供應(yīng)管理六是完善市場管理次序七是保證房建立開場全面規(guī)劃八是建立約談問責(zé)機(jī)制第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會五、限購、房產(chǎn)稅、加息對市場的影響 1、限購對市場的影響 一是運(yùn)用的是市場排除法、政策傾斜法、長期過度法 二是限購時間不會短期停頓，對市場的影響是全面的，市場供需矛盾會有所緩解 第

5、六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 2、房地產(chǎn)稅方案 上海方案： 征收范圍：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4% 征收規(guī)范：人均建筑面積60平方米的免稅 差別化稅率 ：普通適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場買賣價錢低于上年度新建商品住房平均銷售價錢2倍含2倍的，稅率可暫減為0.4% 房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場買賣價錢的70%計算交納 第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 退免稅條件： 上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出賣該居民家庭原有獨(dú)一住房的，可退稅 上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需求而初次新購住房、且該住房屬于成年子女

6、家庭獨(dú)一住房的，可免稅 符合國家和上海有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海任務(wù)生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭獨(dú)一住房的，可免稅 持有上海居住證滿3年并在上海任務(wù)生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭獨(dú)一住房的，可免稅 重慶方案： 征收范圍：主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地人在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2% 征收規(guī)范：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積買賣單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3 倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍含3倍至4倍的，稅率為1%；4倍含4倍以上的稅率為1.2% 在重慶市同時無

7、戶籍、無企業(yè)、無任務(wù)的個人新 購第二套含第二套以上的普通住房，稅率為0.5% 第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 房地產(chǎn)稅對市場的影響 一是當(dāng)前試點方案屬于淺試水，涉及面較小 二是從趨勢看，范圍會越來越大，相關(guān)內(nèi)容會逐漸充實和完善 三是對市場的預(yù)期，影響會逐漸加大第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會2、頻繁加息對市場的影響難以評價 一是延續(xù)加息會添加消費(fèi)者還貸的負(fù)擔(dān)、會添加開發(fā)企業(yè)還貸帶來的壓力 二是對市場的影響是全面，涉及的范圍是最大的 三是潛在的調(diào)控力度遠(yuǎn)大于限購措施和稅收政策第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 二套房三次加息前后的對比變化 （貸款120萬,時間20年） 加息前后時間月供增加年總利息增加去年未加息與10月

8、加息比較156.29元37508元10月與12月加息比較208.05元49932.73元12月與2011年2月加息比較159.36元38247.07元2011年2月加息后與未加息比較523.70元125607.00元第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會六、保證性性住房納入方案和規(guī)劃 一是保證性住房建立的序幕剛剛拉開 二是曾經(jīng)列入政府的規(guī)劃和方案 三是完成義務(wù)最困難是資金問題，最關(guān)鍵是態(tài)度問題 四是要盡快出臺“住房保證性法，建立完善各項政策和制度 五是做到可繼續(xù)的話,需求發(fā)動社會力量，利用好租賃市場保證房建立用地提早規(guī)劃,優(yōu)先安排 關(guān)鍵在于選址、配套、交通、生活方便 關(guān)鍵在于質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)、價錢第六屆中國

9、產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 資金政府是主角，還要依托社會力量，調(diào)動企業(yè)參與 棚戶區(qū)改造，政府支持加市場處理 經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，行政或市場處理 廉租房和公共租賃房，政府加大投入、土地配建方式、BOT第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會 2011年保障性住房建設(shè)計劃、資金籌措計劃 全年保障房計劃 （預(yù)計需要資金）保障房建設(shè)分類計劃預(yù)計需要資金 1000萬套 （1.3-1.4萬億）棚戶區(qū)改造，400萬套5000億（中央400億、地方1200億、改造者3400億）經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，200萬套5000億（市場解決）廉租房，160萬套3000-4000億中央600億、公積金收益全部（去年50億）、土地轉(zhuǎn)讓金10%（290億）、貸款公共租賃房，220萬套第六屆中國產(chǎn)業(yè)投資頂峰會七、對2021年房地產(chǎn)市場開展趨勢判別 1、目前市場處在嚴(yán)重的張望期，調(diào)控政策力度加大，買賣雙方都在張望 2、年中隨著各地調(diào)控政策的明朗化,消費(fèi)開場逐漸進(jìn)入, 市場開場轉(zhuǎn)暖 3、第四季度，年度市場開展最好時期，促使全年市場穩(wěn)定開展的關(guān)鍵階段 4、土地供應(yīng)量添加,貸款政策的趨緊,消費(fèi)政策的限制, 房價、地價起伏趨穩(wěn) 5、消費(fèi)政策傾斜,對投資性購房的限制,剛性需求將成為消費(fèi)市場主體 6、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,房