土地資源管理專業(yè) 收益法與市場比較法評估分析

1、PAGE 安 徽 財 經(jīng) 大 學 本 科 畢 業(yè) 論 文 日本房地產(chǎn)泡沫破滅 對我國房地產(chǎn)市場的啟示學 院： 班 級: 土地資源管理 指導教師： 學 號： 姓 名： 時 間： PAGE II PAGE I日本房地產(chǎn)泡沫破滅對我國房地產(chǎn)市場的啟示【摘要】 根據(jù)我國現(xiàn)今評估行業(yè)的評估方法多取市場比較法而忽視收益還原法的現(xiàn)象，筆者根據(jù)自己的見解，認為收益法應當作為評估的主要方法。雖然市場比較法比較合乎不動產(chǎn)交易者的心理，但是收益還原法有著不可改變的理論基礎，因而能夠較準確的反應其資產(chǎn)價值。筆者只從資產(chǎn)價值方面對房地產(chǎn)價格進行評估，沒有考慮到市場的供求因素及消費者行為因素，其中不足之處請予以指正?！娟P(guān)

2、鍵詞】 不動產(chǎn) 泡沫 評估方法 市場法 收益法Abstract: According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method should be used as the primary method of ass

3、essment. Although the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the asset value assessment of real estate p

4、rices, without taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected.Keywords: Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach 目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc294711122 一簡述日本房地產(chǎn)泡沫 PAGEREF _

5、Toc294711122 h 1 HYPERLINK l _Toc294711123 (一)背景 PAGEREF _Toc294711123 h 1 HYPERLINK l _Toc294711124 (二)泡沫破碎后的影響 PAGEREF _Toc294711124 h 3 HYPERLINK l _Toc294711125 二我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc294711125 h 4 HYPERLINK l _Toc294711126 （一）地價持續(xù)上漲 PAGEREF _Toc294711126 h 4 HYPERLINK l _Toc294711127 （二）房地產(chǎn)信貸不斷創(chuàng)新

6、高 PAGEREF _Toc294711127 h 6 HYPERLINK l _Toc294711128 三我國不動產(chǎn)價格虛高原因分析從土地評估業(yè)看 PAGEREF _Toc294711128 h 6 HYPERLINK l _Toc294711129 （一）許多不動產(chǎn)只能采用市場比較法 PAGEREF _Toc294711129 h 7 HYPERLINK l _Toc294711130 （二）在兩種方法都能使用的情況下，評估界往往傾向于注重市場比較法 PAGEREF _Toc294711130 h 7 HYPERLINK l _Toc294711131 四具體闡述收益法和市場比較法 PA

7、GEREF _Toc294711131 h 7 HYPERLINK l _Toc294711132 (一)市場比較法的應用 PAGEREF _Toc294711132 h 7 HYPERLINK l _Toc294711133 (二)收益還原法的應用 PAGEREF _Toc294711133 h 8 HYPERLINK l _Toc294711134 五收益法的應用比市場比較法更科學 PAGEREF _Toc294711134 h 11 HYPERLINK l _Toc294711135 (一)市場比較法的不足 PAGEREF _Toc294711135 h 11 HYPERLINK l _

8、Toc294711136 (二) 收益還原法可取之處 PAGEREF _Toc294711136 h 11 HYPERLINK l _Toc294711137 (三) 公式比較 PAGEREF _Toc294711137 h 12 HYPERLINK l _Toc294711138 六結(jié)論 PAGEREF _Toc294711138 h 13 HYPERLINK l _Toc294711139 (一) 綜合考慮，不能單純依靠迅速提高利率 PAGEREF _Toc294711139 h 13 HYPERLINK l _Toc294711140 (二) 僅能靠市場比較法的情況下應添加一個泡沫影響因

9、子 PAGEREF _Toc294711140 h 13 HYPERLINK l _Toc294711141 (三)兩種方法都能使用的情況下，應以收益法為準 PAGEREF _Toc294711141 h 13 HYPERLINK l _Toc294711142 參考文獻 PAGEREF _Toc294711142 h 15 PAGE - 14 -引言：日本的房地產(chǎn)泡沫使日本陷入了長達數(shù)年的經(jīng)濟疲軟。在其泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)價格居高不下，評估業(yè)的市場比較法更是助長了其囂張的氣焰，而泡沫破滅后，日本痛定思痛，更加注重使用科學的收益還原法。筆者將從這兩種評估法的原理、應用及對比總結(jié)得出一定的結(jié)論，

10、藉以對讀者以一定的思考。簡述日本房地產(chǎn)泡沫20世紀50年代起的30多年是日本的黃金歲月，其高速的經(jīng)濟增長甚至連美國都感到羨慕或者說嫉妒。全世界都在研究和學習日本，希望知道這個國土面積如此狹小、自然資源如此匱乏的二戰(zhàn)戰(zhàn)敗國，如何能夠在短短幾十年時間內(nèi)發(fā)展成為世界第二大經(jīng)濟體，創(chuàng)造出一個“經(jīng)濟神話”。然而,還沒有等研究有結(jié)果、學習出成績，日本的經(jīng)濟增長就在1991年戛然而止，并從此陷入了一場前所未有的衰退，至今仍無起色。日本經(jīng)濟為什么會衰退？這個問題就如同日本為什么會成功一樣是個吸引人的話題。在七嘴八舌的爭論后，人們幾乎一致認為，從80年代中期開始越吹越大的房地產(chǎn)泡沫，是把日本經(jīng)濟推向深淵的罪魁禍

11、首。80年代后半期,以至于在90年代的近10年間，其泡沫經(jīng)濟崩潰后的影響如勞動力過剩，設備過剩，不良債權(quán)的停滯，金融危機與銀行倒閉的驚濤駭浪，政府公共事業(yè)的投資乘數(shù)之小，以至累積起赤字財政之巨大，在戰(zhàn)后日本經(jīng)濟史上也是空前的。在日本經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)曾經(jīng)是一朵鮮艷奪目的浪花，成為促進泡沫經(jīng)濟令人眼花繚亂的繁榮景象的一個亮點。隨著泡沫經(jīng)濟的崩潰，它的巨額債權(quán)無法收回。又由于房地產(chǎn)金融專門公司涉及到許多為其出資的母體銀行等民間金融機構(gòu)，使得房地產(chǎn)問題頗為引人注目。背景城市房地產(chǎn)價格長期居高不下，發(fā)生海外并購熱潮欲望使泡沫資本實物化從1955年到1972年的17年間，地價上漲了17.5倍，全國銀

12、行貸出額增加了18.3倍，增長的比率很接近，這說明當時圍繞“列島改造”所掀起的土地購買熱與銀行貸出額的增加是密切相關(guān)的。第三次市街地價高漲的時期是在1987-1991年間。1987年上漲5.4%，1988-1991年度間依次年上漲率為10%、7.6%、14.1%、10.4%。此一時期日本處在周期性的經(jīng)濟高漲期，日本經(jīng)濟在這一時期的生產(chǎn)能力有了迅猛增長。但是這一時期經(jīng)濟發(fā)展的特點是：高增長與低通貨膨脹并存。也因此，在這個時期出現(xiàn)的市街地價的上漲，并沒有伴隨著物價的上漲。地價平均上漲率為10.5%，而消費者物價年均上漲率為1.8%，即地價平均上漲率高出物價4.8倍。人們只要從銀行借到錢去購買土地，

13、即可獲得穩(wěn)而豐厚的利潤。這也就是這一時期發(fā)生泡沫經(jīng)濟的根源。 表1全國市街地價格指數(shù)年度1990年=100前年比年度1990年=100前年比19551956195719581959196019611962196319641965196619671968196919701971197219731974197519761.641.862.392.913.604.586.528.299.7111.112.613.214.316.319.022.826.429.937.446.044.044.317.214.0287.121.923.622.342.527.117.214.013.45.28.313.

14、617.219.715.713.225.123.0-4.30.81977197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199945.346.648.752.857.461.564.466.568.370.274.181.587.6100.0110.4108.4102.497.794.190.486.381.679.32.12.84.68.58.77.14.73.22.82.85.410.07.614.110.4-1.8-5.5-4.6-3.7-4.4-4.1-3.8-3.8

15、 2.房地產(chǎn)金融急速擴張,大量資本涌進房地產(chǎn)業(yè)。從1980年開始，日本的住宅金融專門公司及原有的大銀行不斷為不動產(chǎn)業(yè)提供低利率的貸款，到1991年，其貸款額度翻了兩番。地價的暴漲，增加了日本各類銀行持有的“資本金”，從而增加了其貸款的能力和總額。由于日本銀行持有的擔保物為土地，從而地價的上漲也為信貸額的增加創(chuàng)造了條件。（同時銀行也都持有土地，其價格的上漲，又為銀行的自有資本額增值了。）于是，過度的信貸創(chuàng)造了泡沫經(jīng)濟，而經(jīng)濟泡沫又回過頭來衍生了更多的信貸，如此惡性循環(huán)的結(jié)果，終于又使泡沫經(jīng)濟膨脹到了驚人的地步。表2 住宅金融專門公司為個人住宅及不動產(chǎn)融資總額比較 年度類別198019851986

16、19871988198919901991合計單位：億日元3317248291547636419373590102236123831122154 表3 日本地價指數(shù)和銀行信用指數(shù)的增長比較年份地價指數(shù)全國銀行貸款額指數(shù)19551001001960283 25619657766011970 14081235197218451927泡沫經(jīng)濟的誘發(fā)因子利率的抬升泡沫破碎后的影響 房地產(chǎn)價格下降從1992年開始，到1999房地產(chǎn)價格已經(jīng)連續(xù)8年下降。如以1990年3月為100，到1999年3月末下降為79.3，和1998年9月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售價也下降3.5%。這說明地價上升的跡象仍很遙遠

17、。這是自明治維新以來，日本經(jīng)濟史上的空前紀錄，在戰(zhàn)后的50多年間，僅1975年的市街地價下降過4.3%，在這次經(jīng)濟衰退之前的其余各年度內(nèi)，日本地價特別是市街地的價格，在歷次經(jīng)濟衰退或危機中都是上漲的。這就是所謂土地價格“不滅的神話”。地價狂亂上漲是80年代末日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生的終極原因。日本政府為遏制地價的上漲，于1991年提出了從1992年起實施稅制改革，其關(guān)鍵性內(nèi)容是設立“地價稅”，加上其他泡沫經(jīng)濟崩潰的因素，于是出現(xiàn)了土地價格連續(xù)8年下跌的現(xiàn)實。情況見表1 金融危機、銀行倒閉自泡沫經(jīng)濟崩潰以來，日本的土地價格已連續(xù)下降8年，股票價格比峰值時已下落近一半。如此巨額的資產(chǎn)大貶值，導致日本金融機

18、構(gòu)不良債權(quán)的出現(xiàn)，其結(jié)果是引起大批銀行的倒閉。這樣，金融危機與生產(chǎn)過剩危機同時并存，是90年代日本經(jīng)濟長期蕭條的顯著特點。此時，日本業(yè)界內(nèi)的評估方法多采用市場比較法，而泡沫破滅后日本評估界重新反思他們的評估方法，多參考市場比較法進行評估。市場比較法與收益還原法對不動產(chǎn)評估的結(jié)果究竟有什么不同，下面就兩種方法進行深入解析。二概述我國房地產(chǎn)問題我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來，在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下一路高歌猛進，近幾年更是牽動了每個人的神經(jīng)，關(guān)系到各行各業(yè)的發(fā)展。由于較高的低價，企業(yè)在發(fā)展的同時必須考慮地價的影響?？偲饋碚f我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初現(xiàn)日本房地產(chǎn)泡沫的訊號。地價持續(xù)上漲2000年-2006年期間全國

19、商業(yè)地價指數(shù)持續(xù)增長，并且在2003年之前增長幅度一直呈上升態(tài)勢， 2004年增幅開始放緩。見圖1。全國城市居住地價指數(shù)增長幅度從2000年到2004年逐年增加， 2005年開始出現(xiàn)增長放緩的跡象，2006年繼續(xù)平穩(wěn)增長。見圖2。從總體趨勢上看，全國主要城市地價水平在2006年前繼續(xù)保持增長趨勢，地價增速減緩2005年全國城市地價水平略有上升，全國城市平均綜合地價由2004年的1198元/平方米上漲至1251元/平方米，增長了4.44，地價增長率與上年相比下降了1.64個百分點，全國地價水平逐漸趨于穩(wěn)定，增幅小于前兩年水平，增速放緩。但2008金融危機以來，為鼓勵投資，我國的利率不斷下降，像日

20、本的情況一樣，大量資金涌進房地產(chǎn)業(yè)，不動產(chǎn)價格以更快的速度增長。多數(shù)城市的增長率超過了5%。圖1 全國商業(yè)地價指數(shù)年度比較 圖2 全國城市居住地價指數(shù)年度比較表4 全國城市地價平均增長率歷年比較 單位：%綜合商業(yè)居住工業(yè)2001年3.333.164.552.142002年4.394.995.593.192003年4.686.525.072.392004年6.086.678.941.922005年4.443.70 5.67 2.37房地產(chǎn)信貸不斷創(chuàng)新高2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對寬松的。在“保增長”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進了2009年樓市消費的增長。數(shù)

21、據(jù)顯示，2009年上半年全國金融機構(gòu)個人住房貸款新增量達到4661.76億元，同比增幅超過150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，個人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進的增長。2009年我國土地市場從年初的相對冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動性推助了地價上漲，一時間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，其實質(zhì)是市場預期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤大量囤地，客觀造成了土地市場的供不應求。在這種情況下中國人民銀行決定

22、，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。提高存款準備金率背后是中央擔憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。2010年的第一星期金融機構(gòu)新增貸款達到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動。地價應有的合理水平推出我國不動產(chǎn)價格虛高三我國不動產(chǎn)價格虛高原因分析從土地評估業(yè)看國際上房地產(chǎn)估價方法可以分為兩大類，一是以英國為代表的英聯(lián)邦國家，采用五種基本方法:市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法。二是以美國為代表的北美、日本等國家，采用三種基本方法:市場比較法、收益法、成

23、本法。這些國家在進行房地產(chǎn)估價時，注重技術(shù)、計量，注重數(shù)學模型，即從投入產(chǎn)出來計算房地產(chǎn)的價值。我國房地產(chǎn)估價方法受英國體系的影響較大，一般注重經(jīng)驗與藝術(shù)，盡管不斷有學者探討引入各種數(shù)學模型，如模糊數(shù)學、層次分析法(AHP法)、回歸分析、灰色預測，但尚未引起房地產(chǎn)評估界的足夠重視，也未作全面系統(tǒng)的深入分析。但是總的來說，市場比較法、收益法仍是我國通用的方法。但現(xiàn)在我國評估業(yè)由于起步較晚，發(fā)展較慢，仍存在一定問題。市場比較法的評估結(jié)果往往大于收益法的評估結(jié)果許多不動產(chǎn)只能采用市場比較法鑒于不少不動產(chǎn)不帶有收益性，像工業(yè)用地、住宅用地、辦公用地等，對于這類不動產(chǎn)只能采用市場比較法、成本法或假設開發(fā)

24、法，而后兩種方法的計算又是在市場比較的基礎上才能得出一定的數(shù)據(jù)，進而得出評估結(jié)果。因而在不能采用收益還原法的情況下，市場比較法算出的結(jié)果往往是根據(jù)市場做出一定的調(diào)整，而市場價格的隨意性比較大，因此評估的結(jié)果泡沫含量比較大。在兩種方法都能使用的情況下，評估界往往傾向于注重市場比較法市場比較法的評估結(jié)果往往是大大高于收益還原法的評估結(jié)果，評估界在此時更重視市場比較法，因為不動產(chǎn)交易往往是趨眾心理在影響，估價結(jié)果一旦低于周圍不動產(chǎn)，交易很可能就會終止。而收益還原法盡管很科學，但在現(xiàn)實利益下，收益法只會作為一種次要價值進行參考?？傊?，市場比較法在我國應用較為廣泛，收益還原法的使用范圍還不是很大，重視程

25、度不高，這就給我國不動產(chǎn)評估帶來了一定消極影響。不動產(chǎn)不能真實的反應其價值，泡沫就會越吹越大。四具體闡述收益法和市場比較法 市場比較法的應用1、原理及方法市場比較法在房地產(chǎn)評估中是一個經(jīng)常用到的方法，是指在求取一宗房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易期日、區(qū)域因素、和個別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評估基準日的價格。其基本原理就是經(jīng)濟學中的替代原理，根據(jù)此原理，效用均等的物品或服務在價格上應該相等。而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現(xiàn)的價格是相等的。市場比較法適用于房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，有較

26、多可供使用的交易案例的情形。而且在同一地區(qū)或同一供求區(qū)域內(nèi)，與待估對象類似的可供參考的交易案例越多，市場比較法的應用越有效，反之，在可供參考的交易案例較少的地區(qū)，則不適宜用市場比較法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場價格的過程。而在市場比較法中需要進行修正和調(diào)整的因素主要有交易期日、交易情況、區(qū)域因素、個別因素四類。市場比較法通過將參考案例中房地產(chǎn)的以上幾類因素調(diào)整并修正到待估房地產(chǎn)下的情形，最終得出待估房地產(chǎn)的價格。市場比較法的計算公式為:p=p A B C EQ D=p eq f(100,( ) eq f( ),10

27、0) eq f(100,( ) eq f(100,( ) 【公式1】其中: P為待估房地產(chǎn)的評估價格; P為可比交易實例的價格; A為交易情況的修正系數(shù); B為交易期日的修正系數(shù); C為區(qū)域因素修正系數(shù); D為個別因素修正系數(shù)。在實際評估工作中，上式中A. B. C, D的具體內(nèi)容分別為:A=正常交易情況/可比實例交易情況= eq f(100,( ) B=評估基準日的價格指數(shù)/可比實例交易價格指數(shù)= eq f( ),100) C=評估對象所處區(qū)域的條件指數(shù)/可比實例交易所處區(qū)域的條件指數(shù)= eq f(100,( ) D=評估對象所處個別因素的條件指數(shù)/可比實例所處個別因素條件指數(shù)= eq f(

28、100,( ) 其中，待估對象的各因素比例為100 。A中的分子100表示以正常交易情況下的價格為基準而確定可比實例交易情況的價格修正參數(shù);B中的分子100表示以可比實例交易情況時的價格指數(shù)為基準而確定評估基準日的價格指數(shù);C中的分子100表示以待估對象所處的區(qū)域環(huán)境為基準而確定可比實例所處區(qū)域環(huán)境的修正系數(shù);D中的分子100表示以待估對象的個別因素條件為基準而確定可比實例個別因素條件的修正系數(shù)。收益還原法的應用1、 理論基礎地租理論地租即來自土地的報酬，相對土地所有者而言，稱之為地租，而相對于土地使用者而言，稱為土地收益。就各種社會形態(tài)下地租的最一般特征來講，地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或者其它

29、產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。馬克思通過運用科學的勞動價值論、剩余價值論及科學的利潤理論和生產(chǎn)價格理論，對資本主義社會地租進行了深入分析，指出“不論地租有什么獨特形式，它的一切類型有一個共同特點:地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式”。地租產(chǎn)生的根源在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。他根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為級差地租和絕對地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。土地作為自然資源具有特殊的使用價值，但不是勞動產(chǎn)品，沒有生產(chǎn)費用，因而沒有價值，土地只能通過它的利用產(chǎn)生收益一一地租，才產(chǎn)生土地價格。這就是馬克思指出的“資本化的地租表現(xiàn)為

30、土地價格或土地價值”，“土地價格無非是出租土地的資本化的收入”川。故地租理論是土地估價的最基礎理論和核心部分。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，取消了土地私有制，建立了土地公有制。但是，仍存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷，以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即產(chǎn)生地租的經(jīng)濟條件仍然存在，故市場經(jīng)濟條件下地租仍然存在，并成為社會主義土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)。所以，地租理論對我國的土地評估仍然具有很重要的指導意義，主要體現(xiàn)在以下方面:第一，絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)或讓渡土地使用權(quán)時，必然要求交易對方給予補償，這種補償在形式上表現(xiàn)為土地價格。因此可以說絕

31、對地租是土地價格存在的源泉，絕對地租理論在地價評估中是調(diào)控城市地價最低價值的基礎。第二，級差地租是決定土地價格高低的主要因素。其中級差地租I使得區(qū)位條件優(yōu)劣不同的土地形成了高低懸殊的土地價格。級差地租則是由于連續(xù)對土地進行投入 (如城市基礎設施建設的不斷完善等)所引起的地租量的不同從而形成了不同的土地價格。第三，壟斷地租的形成原因有兩種:土地所有權(quán)的壟斷和某些土地具有的特殊的自然條件。而土地位置的固定性對地租有決定性影響，這就要求我們要從特定宗地的具體條件和最有效利用出發(fā).進行地價的客觀評估。2、計算方法收益法是指運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的評估對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到評估時點上的

32、現(xiàn)值，求其之和得出評估對象房地產(chǎn)價格的一種方法。其所運用的原理為預期收益原理，適用的理論前提是房地產(chǎn)能在未來的時期內(nèi)形成源源不斷的收益，而這里所說的未來時期是對評估基準日而言，也就是評估基準日后的時期。在收益法中，房地產(chǎn)實際上是作為一項投資，而租金則為投資收入。收益法適用于收益性房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產(chǎn)的稅費(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式:(1) 無限年期的情況下V= eq f(a,r) 【

33、公式2】其中，v為待估房地產(chǎn)的價格; a為每年的純收益; r為還原利率這一公式是建立在以下幾個假設條件的基礎上的:a、純收益每年不變;b、利率每年不變;c、收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。(2) 有限年期且其他因素不變的情況下 V= eq f(a,r) 1- eq f(1,(1+r)n) 【公式3】其中，V為待估房地產(chǎn)的價格; a為每年的純收益; r為還原利率 n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。(3) 純收益按一定比率增長的情形（有限年限的情況） V= eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 【公式4】其中，V為待估房地產(chǎn)的價格; a為每年

34、的純收益; r為還原利率 n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。 S表示純收益逐年遞增的比率就我國目前情況而言，三種收益評估方法中第三中較為實際且符合我國目前的房地產(chǎn)狀況 。在不動產(chǎn)價格連年上漲的情況下，年均收益理應以一定的比率上漲。下面以第三種方法為例評估不動產(chǎn)價格。收益法的應用比市場比較法更科學市場比較法的不足受市場因素的影響，隨著市場價格的變化而變化.隨意性較強，因此市場價格的非理性上漲都被作為參考因素，不能反映其真實的價值。沒有考慮到資本的應有收益率。不動產(chǎn)放置一定時間必然會因投資資金的時間因素而有所升值，該增加值應經(jīng)過市場平均資金收益率通過風險調(diào)整值進行調(diào)整。市場法中交易日期的修正只

35、是根據(jù)地價指數(shù)進行簡單的修正。而地價指數(shù)只是反映我國所有土地的平均變化程度。這樣，所有不動產(chǎn)都隨著地價指數(shù)變化而變化，因此很容易產(chǎn)生泡沫，特別是高地價的情況下，收益率愈高，炒作性不動產(chǎn)愈多。沒有把不動產(chǎn)的使用年限或剩余使用年限作為影響因素，僅僅參考其對比案例的區(qū)域因素及個別因素，因此新舊不動產(chǎn)都隨著現(xiàn)有價格變動而變動，許多舊不動產(chǎn)不應有的升值被當作資本收益來接受。(二) 收益還原法可取之處有其嚴格的理論基礎，計算結(jié)果比較科學, 很少受市場價格的影響，因此市場泡沫對此地價的影響較小，較能真實的反應不動產(chǎn)的價值?？紤]到了資本的應有收益率。允許年凈收益以一定比率上升，但控制在一定范圍之內(nèi)，評估值比較

36、理性。不受地價指數(shù)的影響，能夠比較精確的計算其應有價值。土地剩余使用年限作為修正因子區(qū)別了不同年限的不動產(chǎn)的價值，比市場比較法更據(jù)參考性。(三) 公式比較市場比較法主要受周圍類似不動產(chǎn)價格的影響，而周圍不動產(chǎn)又受總體房地產(chǎn)價格的影響，因此總體不動產(chǎn)價格的變動將會在很大程度上市場比較法的評估方法的結(jié)果。如果不動產(chǎn)每年上漲率為q，則評估結(jié)果平均上漲q。若以收益還原法計算其價格，比較實用的公式即假設年純收益以每年s的增長率遞增，即V= eq f(a,1+r) + eq f(a(1+s),(1+r)2) + eq f(a(1+s)2,(1+r)3) + eq f(a(1+s)n-1,(1+r)n) =

37、 eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 【公式4】假設第一年市場比較法的評估結(jié)果V與收益還原的評估結(jié)果V相等，即 V= V= eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 則第二年的市場比較法的評估結(jié)果 V2 =(1+q)V=(1+q)V1. 不考慮不動產(chǎn)年的年限減少的情況下，第二年的收益還原法的評估結(jié)果 V2 = eq f(a(1+s),(1+r) + eq f(a(1+s)2,(1+r)2) + eq f(a(1+s)3,(1+r)3) eq f(a(1+s)n,(1+r)n) = eq f(1+s)a,r-s) 1-( eq f(1+s,1

38、+r) )n =(1+s)V 則第二年市場比較法的評估結(jié)果V2與收益法的評估結(jié)果V2相差V=(q-s)V.2. 考慮不動產(chǎn)年限減少的情況下，第二年收益還原法的評估結(jié)果為 V2 = （1+s）V - eq f(a(1+s)n,(1+r)n) 則第二年市場比較法的評估結(jié)果V2與收益還原法的評估結(jié)果V2相差V=(q-s)V + eq f(a(1+s)n,(1+r)n) 總之，在我國不動產(chǎn)市場價格年均增長率q大于3%、收益性不動產(chǎn)的年純收益的增長率不大于2%(在評估行業(yè)多取1%)的情況下，在第二年市場比較法的評估結(jié)果將比收益法評估結(jié)果多了V（大于0）。在第三年第四年這個結(jié)果將繼續(xù)擴大，直至泡沫的產(chǎn)生。六結(jié)論(一) 綜合考慮，不能單純依靠迅速提高利率我國目前的不動產(chǎn)價格連年上漲，投機性不動產(chǎn)日益盛行，房地產(chǎn)價格虛高，就像日本當年的市場狀況一樣，一旦提高利率，有可能引起一連串的泡沫破滅現(xiàn)象。削減虛高房價勢在必行，提高利率應作為附帶