商業(yè)步行街規(guī)劃及其經營創(chuàng)新

1、商業(yè)步行街策劃與經營創(chuàng)新一、 商業(yè)步行街的進展特點1.商業(yè)步行街的進展歷程商業(yè)步行街發(fā)源于中國，唐代時期，長安就有聞名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖確實是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街進展落后于法國等西方國家。從全球來看商業(yè)街進展大體分為七個時期。第一個時期確實是集市貿易。第二個時期這些攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個時期，實際上隨著商業(yè)街的進展，有些地點形成小的商業(yè)中心。第四個時期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個時期，是規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領域以后，實際上就給商業(yè)街的結構增添了骨干力量。第六個時期使六十年代，商業(yè)街由于

2、中產階級搬到郊區(qū)居住進入低谷時期。第七個時期，商業(yè)步行街增加shoppingmall購物中心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲的大進展。2商業(yè)步行街對都市進展的阻礙與作用(1).商業(yè)步行街是都市的商業(yè)文化名片，是都市繁榮的象征，是都市運營的點睛之筆。(2)重振原有商業(yè)中心，帶動都市新一輪進展(3)塑造新的都市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成都市的中心。上海徐家匯的開發(fā)改造特不成功，擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個廣場型活動中心，并由多種垂直交通將整個系統(tǒng)連通成為一個環(huán)形的商業(yè)區(qū)，事實上質是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動，樓

3、價從3000元上升到8000元，迅速成為新城區(qū)。(4)步行街對都市商業(yè)結構更新，改變了單一購物結構，通過進展旅游文化等多種功能，提升了都市生活品質。(5)強化都市中心的價值和凝聚力，改變都市空心化的格局(6)步行街對都市文化阻礙較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導的不僅是都市文化的堆砌或變遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉換的都市進展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。3.國際一流商業(yè)步行街的進展特點國際一流的商業(yè)步行街具有特征：1、 硬件設施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設施。2、 它應該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、

4、商業(yè)步行街治理水平應該是一流的，不僅要具備一般的商業(yè)物業(yè)治理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務與商業(yè)服務水準方面也應該使一流的。4、 世界聞名步行街具有較高的文化內涵與藝術品味。法國巴黎的香榭麗舍大街確實是國際一流的商業(yè)大街,它的進展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場，街道全長1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道，是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，整個

5、工程耗資達2.4億法郎,改造后增加了地下停車位，交通更加方便。圖1香榭麗舍大街入口凱旋門香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長的林蔭大道，兩側綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩如畫。成群結隊的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。愛麗舍大街西段長約1180米，是商家云集之地，不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，聞名的有“高蒙”、“巴黎”、“喬漢五世”等。那個地點每天都有法國和世界的最新影片上映。那個地點報刊雜志社眾多，巴黎競賽畫報、她、致敬、聯(lián)盟、雷次等30多家在那個地點落戶

6、安家。世界各大公司爭相把那個地點作為向世界展示自己實力的窗口。“雷諾”、“白茹”、“雪鐵龍”、“奔馳”、“菲亞特”等歐洲名牌汽車公司在那個地點設立汽車展銷大廳；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此開設專賣店；法航、俄航等眾多航空公司在那個地點開設了售票處；高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會之一的“麗多”就設在那個地點。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場吸引了各國的游客?！傲骼艘魳芳摇薄ⅰ敖诸^畫家”、“街頭藝人”，也為這條大街增添了異樣的情調。圖2法國香榭麗舍大街二、 國內商業(yè)步行街的進展水平與存在問題國內商業(yè)步行街道進展經歷三個時期1

7、. 第一時期：加強交通治理，吸引顧客2. 第二時期：體現(xiàn)對步行者的關懷3. 第三時期：成為社區(qū)活動中心國內商業(yè)步行街道大部分是原先基礎良好的商業(yè)街區(qū)，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等差不多連續(xù)多年來差不多形成的風貌。由于先天不足，后天改造水平有限，國內商業(yè)步行街普遍存在如下問題：1、 經營序列矛盾。2、 商業(yè)利潤下滑。3、 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強。4、 空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。5、 交通系統(tǒng)滯后，內外部交通組織不暢。北方步行街以北京王府井為代表，不斷進行升級與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的目標和措施。為適應經濟全球化和科

8、技的高速進展，以及電子商務的普及應用，王府井商業(yè)街將實施功能、結構、檔次、形象的全面調整與提升。完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉變。調整結構。將傳統(tǒng)的商業(yè)結構向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結構轉變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結構和業(yè)態(tài)分布進行調整，商業(yè)占，餐飲企業(yè)占，休閑、娛樂、酒店、服務等占。提升檔次。王府井要融入世界經濟大潮中，引進跨國公司、世界知名品牌，國際治理集團，使王府井成為引領時尚潮流展示世界名品的舞臺。營造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運用多種手段，制造輕松舒適的步行街購物氛圍，構建體現(xiàn)“人文關懷”的都市景觀與生態(tài)環(huán)境。加快

9、進展數(shù)字王府井。建設與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動化停車誘導系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動停車場，將王府井與世界緊緊相連。深圳步行街的進展獨具特點，深圳第一商圈是深圳東門，東門老街的歷史能夠上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于深圳違法建筑過多，農民房建設雜亂無序，交通擁擠，導致東門形象不佳。東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎上逐步進展而來。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動,1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進展順利，市、區(qū)政府共投資3.76億元，完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國家領導人親臨東門視察，給予了較高的評價。

10、圖3深圳東門步行街東門步行街改造措施：1、改造交通設施，設置步行通道，禁止機動車輛通行，交通改造分兩期，一期要緊包括風貌街、老街廣場、解放路等16條市政道路的改造，改造范圍內各街道沿街立面以及公共照明工程、引導標識系統(tǒng)、街頭小景建設等。二期工程要緊包括公交換乘中心、步行街天棚等，二期改造投資1.64億元，已于2000年完成。2、拆除違法建筑，改造部分建筑設施拆除了阻礙施工進程的各類違法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管網(wǎng)施工；改造總面積達14500平方米的風貌街3、注重文化設施建設東門老街的標志性主題雕塑是分布于三個廣場入口處的青銅大鐘，分不代表1992年、1997年和以后時代，

11、鐘上銘刻相關文字，周圍各設一組真人大小的青銅人物雕像，表現(xiàn)與1992年、1997年相關的生活場景。東門商業(yè)步行街區(qū)改造后取得預期目標，取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達30萬人次，節(jié)假日更高達50至60萬人次，年營業(yè)額4050億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風情，文化活動頻繁，經濟文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處：1、 出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導致交通擁擠。2、 改造后步行街的有一定文化特色，然而文化特色不突出，文化品味不高。3、 建筑物過于密集，通透性不行，綠地與綠色太少。4、 步行街內經營者素養(yǎng)與國外聞

12、名步行街相比差距太多，對東門步行街形象提升產生不利阻礙。5、步行街治理治理水平有提高，然而整體形象沒有升級，步行街形象宣傳推廣有待加強。東門步行街以后進展戰(zhàn)略的意見1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運用都市經營理論，不僅將東門市政建設相關內容向企業(yè)開放，而且通過政府政策調節(jié)，鼓舞企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設高層建筑，多留出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街治理體系，提高準入門欄，將低素養(yǎng)經營者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。三、 商業(yè)步行街的整體運營策劃1、理念設計、文化定位、進展規(guī)劃理念設計是商業(yè)步行

13、街策劃的靈魂，理念設計的提出建立在充分的調查研究基礎上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費適應、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設計要在商業(yè)街歷史基礎上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于以后進展。商業(yè)步行街是都市形象的代表，是都市的名片。2、洋流學講與商業(yè)步行街布局洋流的形成有許多緣故，要緊緣故是由于長期定向風的推動。世界各大洋的要緊洋流分布與風帶有著緊密的關系，但洋流流淌的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。圖4世界洋流圖世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經濟地理角度分析1、 洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它專門條件專門難形成資源聚攏，假

14、如有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚攏。2、 反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內食物豐富，吸引魚類；由此產生食物鏈，對各種物種產生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏?？梢娀匦官Y源和生物聚攏。洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有專門好的應用價值，上海新天地確實是一個比較成功的案例。上海新天地廣場由香港瑞安集團投資開發(fā)，占地約三萬平方米，座落在市中心太倉路上，位于淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰中共一大會址。它以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風貌為基礎，以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，改造成為具有國際水平的餐

15、飲、商業(yè)、娛樂、文化等多功能休閑步行街區(qū)，形成一個具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點。石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門，仿佛時刻倒流，猶如置身于20世紀20年代。然而，每座建筑內部則按照21世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧。該建筑群保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄，增加了回旋余地。上海新天地廣場為了制造“漁場”氣氛，吸引一批名流投資文化娛樂項目這片譚詠麟、成龍等百位香港明星經營的“東方魅力餐飲娛樂中心”是明星文化結合餐飲的創(chuàng)意，那兒將是追星族經常能夠與心中偶像交流的場所；臺灣聞名電影演員楊慧珊經營的琉璃工房主題餐廳，將使游

16、客置身于七彩水晶宮中用餐；法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演。圖5上海新天地步行街風情展示新天地在經營治理上，注重文化活動引導，通過人氣聚攏財寶。國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、聞名影星的電影新聞公布會等時尚文化活動，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。該項目投資14億元，建筑成本達到每平方米2萬元。從投資角度看，造價過高，然而它帶動周邊地產升值。3.商業(yè)步行街的經營治理商業(yè)步行街治理機構的最重要職責是提出進展戰(zhàn)略，制定好進展規(guī)劃，規(guī)劃好整個步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，依照功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的

17、分布比例，運用都市經營理論，運用市場手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會力量建設商業(yè)步行街。商業(yè)街的具體治理工作如下：(1) 物業(yè)服務(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業(yè)態(tài)方面依照顧客需求進行整體比例調整。四、 商業(yè)步行街進展的規(guī)律1. 室外商業(yè)步行街（1）大型商業(yè)步行街上海南京路步行街是中國步行街進展的歷史縮影，南京路從1851年開始建設，1863年成為英國與美國的租界，形成專門多具有英美特色的建筑，建筑用料講究，通過100多年的考驗建筑質量通過修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標志中國民族工商業(yè)的新進展，四大公司新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店

18、和服裝公司。圖5南京路商業(yè)步行街入口和街景今日南京路成為中華商業(yè)第一街，它是中國面向世界的一個窗口，南京路劃分為三部分，充分考慮了理念設計與實際功能的協(xié)調：1.從外灘到河南路叫作“海上情懷”，保留了大部分二三十年代的建筑。2.從河南路到西藏路，要緊是南京路商業(yè)步行街，定位叫作都市時尚。3.從西藏路向西叫作“明日之約”，重點進展文化休閑，吸引年青人消費。表1南京路優(yōu)勢與支撐條件南京路的優(yōu)勢1.高知名度例如南京路有好八連 2.人氣旺 3.營業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢的條件第一，悠久的歷史 第二，獨特的風景 第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，幸免惡性同質化競爭第四，有知名的品牌 第五，有完善的基礎設施 第六

19、，有一個科學的治理機構南京路定位是五大功能：購物、旅游、商務、展示和文化。南京路也存在明顯缺點，過于筆直，缺乏回旋余地，業(yè)態(tài)組合也不完成合理，因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降局面?，F(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內涵，南京路有150年的歷史，是民族商業(yè)的發(fā)祥地，也是英美租界所在地，南京路是重要的愛國主義教育基地。南京路的治理在國內位于前列，特不注重整體形象的推廣，推出了文化風情線，每逢周末都有文化演出。舉辦大型國際藝術節(jié)，豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近有上海書城，規(guī)模大，圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風格宏偉、典雅，透出濃郁的書香氣息，總營業(yè)面積萬余平方米，是上海有史以來第一家超大型

20、零售書店，它是上海要緊的文化活動中心之一。（2）社區(qū)商業(yè)步行街與大型商業(yè)步行街不同，社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。四季花城商業(yè)步行街是一個比較成功的實例，四季花城商業(yè)街的主題是引進歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開放式商場先河。以個性特色商鋪為主，為小區(qū)內居民制造悠閑雅致的消費環(huán)境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經營。圖6四季花城駛入口道路及兩側確實是商業(yè)步行街四季花城園內還設有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等休閑娛樂場所。會所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳

21、、棋牌室、室內羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設施。購物休閑娛樂一體化，商業(yè)步行街與會所能完美結合，步行街成為整個花園的風景線，這確實是四季花城的特色。2.大型購物中心內部的室內商業(yè)步行街室內商業(yè)步行街具有專門效用(1)室內步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內步行街對消費者具有強大吸引力。(3)室內步行街擴展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。以深圳海岸購物廣場室內步行街為例，進行創(chuàng)新策劃1. 室內步行街中間地帶設立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2. 以巴黎步行街風情設置5個主題區(qū)域。3.

22、設置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉換。五、 張家界商業(yè)步行街的咨詢服務案例張家界山水天下旅游城位于張家界市大庸西路，建筑用地面積地塊B7798平方米F11127平方米A7597平方米EK47499628=14377平方米合計建筑占地面積40899平方米。圖7張家界商業(yè)項目占地平面圖項目策劃原則1. 充分考慮張家界旅游業(yè)與商業(yè)進展的現(xiàn)狀與遠景。2. 旅游商場鎖定旅游服務客戶與游客。3. 依照前面地形高，后面地形低的特點，在建筑策劃上考慮錯層布置原則。4. 住宅電梯，方便客戶上下，提高住宅檔次。5. 商業(yè)策劃引入新概念，能夠有效引導客戶消費。6. 旅游商業(yè)步行街與建筑外觀要考慮湘西民族

23、建筑風格。7.綠化率30%以上，按照優(yōu)秀住宅小區(qū)高起點規(guī)劃。表2兩個方案投出產出數(shù)據(jù)對比商業(yè)總面積 市場對象 投資額 利潤回報 租金收入方案1 4萬平方米 外地游客 6600萬元 實際銷售面積2.5萬平方米，利潤4400萬元 1500萬元方案2 4萬平方米2.6萬平方米 理性減少旅游商場面積，增加本地顧客的商場面積。外地游客本地客戶 9800萬元 實際銷售面積4.1萬平方米，利潤6200萬元 1300萬元下面具體介紹兩個方案優(yōu)缺點旅游商場方案11,2樓全部作為旅游商場，3樓以上為住宅區(qū)12樓建筑面積為70%24089957258平方米，設定有用率為70%，指商業(yè)鋪位能夠發(fā)售面積。實際發(fā)售面積為

24、5725870%4萬平方米建議布局如下：二樓一樓圖8張家界旅游商城方案1布局圖投資估算表表3建筑工程、裝飾與營銷成本工程項目及名稱 建筑面積 經濟指標 投資估算建安工程 57258平方米 元/平方米 45978萬元土建 水衛(wèi)消防 電照 自動報警 舞臺工程 舞臺設備與裝飾 200萬元建筑裝修 分區(qū)分三個檔次裝修公共部分 1200萬元營銷費用 以客戶營銷活動為主 203萬元廣告及招商費用 400萬元合計費用 6600萬元可能售價計算如下：項目名稱 面積數(shù) 銷售單價 小計（萬元）一樓高檔商業(yè)鋪位 5000平方米 6000元/平方米 3000萬元一樓中檔商業(yè)鋪位 10000平方米 5000元/平方米

25、5000萬元一樓鋪位銷售合計 8000萬元二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000萬元合計 1.1億元可能一樓鋪位能夠銷售1.5萬平方米，二樓鋪位只能銷售一半情況，其他1.5萬平方米出租，出租收入每年1500萬元。方案1特點：住宅面積較大，商業(yè)面積操縱在4萬平方米。可能銷售收入為1.3億元，投資為6600萬元，可能贏利4400萬元。一年內完成鋪位銷售投資回報最為理想，因此，前期策劃與營銷策劃需要重點投入策劃經費與人力，降低項目營銷風險。方案1缺點：1.由于住宅部分面積過大，整體經濟效益受到限制。住宅與商業(yè)餐飲娛樂之間存在矛盾，二樓娛樂場所噪音阻礙居民區(qū)。采納1、2樓全部是商業(yè)鋪位的形

26、式，娛樂部分創(chuàng)新受到空間限制，整體商業(yè)檔次受到局限。2.由于方案1只考慮旅游市場和旅游客戶，沒有考慮本地居民商業(yè)消費，存在旅游淡季風險經營和旅游商業(yè)鋪位供應量過大風險。方案2地塊BFA12樓作為旅游商業(yè)鋪位，三層以上為住宅，EK地塊作為4層購物中心設計。旅游商業(yè)鋪位與四層MALL購物中心通過風景走廊連接為一體。圖9商業(yè)策劃方案2示意圖實際建筑面積計算如下：7798平方米F11127平方米A7597平方米70%226522=37140平方米能夠發(fā)售商業(yè)面積為3714070%2.6萬平方米K地塊四層樓4萬平方米策劃主題定位：張家界第一MALL大型一站式購物、觀光和休閑娛樂商業(yè)中心業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)

27、，家俱、家居；第二業(yè)態(tài)：時裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風俗文化、特產、運動用品、各地（全國）名吃、特色品牌店。通過規(guī)劃安排和強有力和經營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。hopping-mall建議：商業(yè)“shopping-mall”建筑面積為萬平方米，共建四層，容積率為.,每層面積為萬平方米,停車場面積平方米。功能規(guī)劃：四層作為文化休閑區(qū)，具有引導人流的重要作用。、 多功能演藝大廳：面積為平方米能夠容納人規(guī)模。舞臺面積為平方米。功能為：會議、文化演出，大型宴會，電影放映。、 特色飲食廣場：湖南特色餐廳規(guī)劃面積為平方米，中華美食廣場平方米，

28、西餐廳平方米，特色酒吧區(qū)平方米。、 卡拉廳、夜總會規(guī)劃面積平方米，健康養(yǎng)生服務平方米。三層女性時尚消費特區(qū)：休閑女裝、職業(yè)女裝、時尚女裝平方米；精品化妝品平方米；美容美發(fā)規(guī)劃平方米；女性時尚攝影室平方米。二層兒童用品世界：兒童用品世界平方米，男裝平方米。引進麥當勞，肯德基各占地平方米，兒童娛樂城平方米最具特色的兒童樂園，包括兒童溜冰場等項目。一層旅游用品市場：小型超市為3000平方米，7000平方米旅游用品專業(yè)市場。方案2投入產出分析表4方案2投資估算表工程項目及名稱 建筑面積 經濟指標 投資估算（萬元）12樓商業(yè)鋪位建安工程 37140平方米 元/平方米 3000土建 水衛(wèi)消防 電照 自動報

29、警 EK地塊四層商業(yè)MALL 4萬平方米 造價1000元/平方米 4000舞臺工程 舞臺設備與裝飾 200建筑裝修 分區(qū)分三個檔次裝修公共部分 2000營銷費用 以客戶營銷活動為主 200廣告及招商費用 400合計投資 9800萬元方案2產出可能住宅區(qū)1、2樓旅游商業(yè)鋪位2.6萬平方米表5產出計算表項目名稱 面積數(shù) 銷售單價 小計（萬元）一樓高檔商業(yè)鋪位 3000平方米 6000元/平方米 1800一樓中檔商業(yè)鋪位 8000平方米 5000元/平方米 4000一樓低檔鋪位 2000平方米 4000元/平方米 800一樓鋪位銷售合計 6600二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000合計 9600萬元可能二樓3000平方米用于出租，每年租金收入可能為30001000=300萬元。層Mall購物中心產出回報餐飲5000平方米能夠采納出售方式，休閑娛樂會所自行經營。層商場采