城鄉(xiāng)物流中心項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、城鄉(xiāng)物流中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章總 論1第一節(jié)概述11. 項(xiàng)目名稱，主辦單位 、企業(yè)性質(zhì)及負(fù)責(zé)人12. 可行性研究報(bào)告編制目的、依據(jù)和原則 13.編制原則： 24.公司概況35.項(xiàng)目提出的背景、投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義46可行性研究范圍 . 6第二節(jié)研究結(jié)論 81. 研究的簡要綜合結(jié)論82. 存在的主要問題和建議.93. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9第二章項(xiàng)目市場分析及投資環(huán)境11第一 節(jié)物 流產(chǎn) 業(yè)發(fā) 展現(xiàn) 狀 111. 加入 WT0 對我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求11 2. 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國剛開始起步，但市場前景廣闊 11 3. 農(nóng)村流通市場現(xiàn)狀 . 14第二節(jié) 農(nóng)村綜合服務(wù)體系建設(shè)

2、及物流行業(yè)相關(guān)政策 16某某省衣村經(jīng)濟(jì)發(fā)展”十一五”綜合規(guī)劃對農(nóng)村綜合服務(wù)體系建設(shè)提出了具體要求。 17某某省“十一五” 計(jì)劃對發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)指出了發(fā)展方向 . 17某某省現(xiàn)代物流 ”十 一五” 發(fā)展規(guī)劃對城鄉(xiāng)物流建設(shè)提出了具體要求184某某市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和地理位置對能夠提供滿足城鄉(xiāng)要求的物流服務(wù)社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系提出了現(xiàn)實(shí)需求18第三節(jié) 、某 某市 基本情 況及經(jīng) 濟(jì)發(fā)展概 況 . 191. 某某市基本情況 192. 某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r .213. 某某市商業(yè)物流發(fā)展歷史沿革 24 4. 某某市物流貿(mào)易市場發(fā)展綜述.2.5.4. 1 物流市場發(fā)展概況 254. 2 衣村商貿(mào)市場狀況25第

3、四節(jié)、某某市 農(nóng)村綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 251. 農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系的現(xiàn)狀 .2.6.現(xiàn)階段某某市農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)中存在的問題 27第三章項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研九六29第一節(jié)項(xiàng)目特征分析 291. 本項(xiàng)目所處地域情況 292. 項(xiàng)目區(qū)位分析 . 293. 項(xiàng)目人流分析 . 294項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的SWOT 分析 鍚瘛 .30第二節(jié)項(xiàng)目定位方案分析311. 項(xiàng)目定位原則 312. 項(xiàng)目商業(yè)主題定位方案提出背景 323. 項(xiàng)目商業(yè)主題定位方案324項(xiàng)目定位方案SWOT 分析 32 第四 章項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 35第一節(jié) 硬件服務(wù)策略. 35第二節(jié)軟件服務(wù)策略 36第三節(jié)價(jià)格策略 36第五節(jié)市 場 營 銷3

4、61. 項(xiàng)目宣傳.36 83 93布分店家農(nóng)32.項(xiàng)目經(jīng)營 38置購備設(shè)4第五章項(xiàng)目選址條件和選址方案 40第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)地址401. 建設(shè)的指導(dǎo)思想. . 402. 選址原則. 403. 建設(shè)地址. 4.1.第二節(jié) 建設(shè)條件 . 411、工程地質(zhì)條件412、結(jié)論及建議 .42第三節(jié)交通運(yùn)輸條件. 44第六章項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)46第一節(jié) 工程概況及區(qū)位關(guān)系 . 46第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及依據(jù). 461 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想.462 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù).46第三節(jié)規(guī)劃目標(biāo)及總體思路 471 規(guī)劃目標(biāo). 472 總體思路.47.第四 節(jié)規(guī)劃 布局. . . . . . . . . . . . . . . . . .

5、 . . . . . . .47第五 節(jié)交通組 織 49第六節(jié)小區(qū)公建設(shè)施規(guī)劃 501 垃圾收集與處理 .50 2 公廁. 503 污水處理. 50第七節(jié)綠地規(guī)劃 501 點(diǎn)： .5 02 線 ： 5 03 面 ： 5 1第丿 節(jié)建 筑風(fēng)格 51第九 節(jié)給 水工 程設(shè) 計(jì)要 求. . 511 用水量預(yù)測.5.1.2 消防用水量預(yù)測. 523 給水水源及水壓524 給水系統(tǒng).525 消防給水系統(tǒng) 52第十節(jié)排水工程設(shè)計(jì)要 求 5235 35劃規(guī)統(tǒng)系水污2算計(jì)量流水雨31 污水量預(yù)測534 雨水工程規(guī)劃535 排水管徑選擇.53 .第十一節(jié)電力工程設(shè)計(jì)要求 531 負(fù)荷預(yù)測542 供電設(shè)施.54第

6、十二節(jié)電信及共用天線 CATV 工 程 設(shè) 計(jì)要求 55 HYPERLINK l _TOC_250005 1 市話需求量預(yù)測 55 HYPERLINK l _TOC_250004 2 電信網(wǎng)及寬帶網(wǎng)規(guī)劃. 553 CATV電視系統(tǒng)規(guī)劃 . 55 HYPERLINK l _TOC_250003 4 電子商務(wù)系統(tǒng) 55 HYPERLINK l _TOC_250002 第十三節(jié)燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)要求 561 用氣量預(yù)測.562 管網(wǎng)規(guī)劃. 56 HYPERLINK l _TOC_250001 第十四節(jié)工程管線綜合設(shè)計(jì)要求 56 HYPERLINK l _TOC_250000 第十五節(jié)防災(zāi)設(shè)計(jì)要求 56第七

7、章招投標(biāo)方案58第一節(jié) 招標(biāo)形式 58第二節(jié)招標(biāo)范圍 58第三節(jié)施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求58第四節(jié)招標(biāo)信息發(fā)布58第五節(jié)招投標(biāo)工作組織 58第八章環(huán)境保護(hù)及安全衛(wèi)生. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59第一節(jié)環(huán) 境 保 護(hù) . 591. 編制依據(jù). . . . . . . . 592. 執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)593. 工程的主要污染源及污染物排放.6.0.4. 經(jīng)營過程中擬采取的治理措施.60第二節(jié)勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 . 61.1. 設(shè)

8、計(jì)依據(jù)及采用標(biāo)準(zhǔn) .6.12. 經(jīng)營過程中產(chǎn)生的危害因素的分析623. 職業(yè)安全衛(wèi)生防護(hù)措施 .62第三節(jié)消防631. 設(shè)計(jì)依據(jù) .63 .2. 工程消防環(huán)境現(xiàn)狀火災(zāi)危險(xiǎn)性類別. 633. 消防設(shè)施和措施.63第九章項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 65第一節(jié)組 織管理. 65.第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)及人員配備 651 組織架構(gòu) .652 各部門主要職責(zé)為： 663 經(jīng)營者素質(zhì). . . . . . . . . . . . . . . . 66第三節(jié)人員編制67第十章項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃. 6.8第一節(jié)建設(shè)周期規(guī)劃 68第二節(jié)實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃 68第十一章投資估算和資金籌措 7。第 一 節(jié)投 資 估 算 701. 估算依據(jù)70

9、2. 建設(shè)投資估算 703. 固定資產(chǎn)技資估算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 704. 流動(dòng)資金估算 . . 705. 項(xiàng)目工程總投資 716. 投資估算分析 71 第二節(jié)資 金籌措 711. 資金來源 712資金運(yùn)籌計(jì)劃 71第十二章財(cái)務(wù)評價(jià)及社會(huì)效益 73第一 節(jié)產(chǎn)品 成 本估 算731. 產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算依據(jù)及說明732. 生產(chǎn)成本和費(fèi)用估算 733. 運(yùn)營成本和費(fèi)用分析 . 74第二 節(jié)財(cái)務(wù)評價(jià)741. 財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)和說明 742. 主要計(jì)算報(bào)表分析 ，.,. 753 . 財(cái) 務(wù)盈利能力分析. 764. 不確定性分析 77第三

10、節(jié)社會(huì)評價(jià) 78第一章總論第一節(jié)概述項(xiàng)目名稱、主辦單位、企業(yè)性質(zhì)及負(fù)責(zé)人1 項(xiàng)目名稱： 某公司新建200戶衣家店城鄉(xiāng)物流中心2 主辦單位： 某 公司1. 3 單位性質(zhì)： 有限公司1. 4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 杜某某5 地址： 某某京原北路沙河橋北可行性研究報(bào)告編制目的、依據(jù)和原則2. 1可行性研究報(bào)告編制目的2. 1. 1在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上， 結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境， 對該項(xiàng)目進(jìn)行合理的評估。2. 1. 2對項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見， 并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。2. 1. 3結(jié)合項(xiàng)目目前的狀況和特點(diǎn)， 探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益

11、方面的可行性。2. 1. 4對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。2. 1. 5對項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。2. 2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)2.2. 1某某省國民經(jīng)濟(jì)十一五規(guī)劃；2. 2. 2某某省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ” 十一五” 綜 合規(guī)劃；2. 2. 3某某省現(xiàn)代物流 ” 十一五”發(fā)展 規(guī)劃；2. 2. 4某某省人民政府關(guān)千促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見（晉政發(fā) 2006 1號）2. 2. 5國家計(jì)委國家經(jīng)貿(mào)委最新發(fā)布的當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄2. 2. 6國家經(jīng)貿(mào)委等六部門聯(lián)合發(fā)布了關(guān)千加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見2.2. 7某某城區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃2. 7. 8國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部

12、頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)第三版2. 7. 9國家計(jì)劃委員會(huì)關(guān)千建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管 理辦法計(jì)投資 (1983)116 號2. 7. 10 國家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2. 7. 11某某省人民政府關(guān)于印發(fā)某某省循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的通 知（晉政發(fā)(2006)51 號）7. 12 提供的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和資料等編制原則：3. 1 緊 密圍繞市場需求， 結(jié) 合 實(shí)際 、 以市 場為導(dǎo)向， 以 效益為中心，立足千發(fā)展名牌企業(yè)。3. 2選擇合理、可靠的經(jīng)營模式。3. 3 總圖布置要充分考慮各市場之間的有機(jī)結(jié)合， 合 理 利用 土 地。3. 4 環(huán)境保 護(hù)、 勞 動(dòng) 安 全

13、 、 衛(wèi)生安全及消防方面按國家規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。堅(jiān)持項(xiàng)目與環(huán)保、職業(yè)健限安全設(shè)施同時(shí) 設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)的原則，采取各種有效措施，減少或消除污染 有效地控制經(jīng)營活動(dòng)過程中的危險(xiǎn)源、環(huán)境因素， 達(dá)到環(huán)保和職業(yè)健康安全要求。3. 5 經(jīng)營規(guī)模和營銷方案進(jìn)行多方案比較， 選擇最優(yōu)化方案， 提 高 項(xiàng) 目的 經(jīng) 濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。科學(xué)論證項(xiàng)目的可靠性和經(jīng)濟(jì)性， 實(shí) 事 求是 地作 出研 究 結(jié) 論。6 嚴(yán)格控制建設(shè)投資，在 項(xiàng)目 建設(shè) 過 程 中 合 理 使用 資 金 ， 遵 守國家和地方有關(guān)基本建設(shè)的各項(xiàng)政策， 有 效 控 制各項(xiàng)費(fèi)用。公司概況某公司前身為光明經(jīng)銷部， 成 立 千 1995

14、年地處某某市城北晉原市場， 成 立 初 期 ， 員 工 4 人， 營 業(yè)面積 50 平方米，庫 房 200 平方米， 主要經(jīng)銷副食、百貨、代理經(jīng)銷五臺山、云崗啤酒，銷售網(wǎng)點(diǎn)主要在某某城區(qū)和雌陽鎮(zhèn)。通過幾年的 發(fā)展到 2005 年逐步走向正軌化， 有 健 全的管理制度， 并設(shè)立了， 二 部一室， 采 購部、銷售部、辦公室。經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)也發(fā)展到 300 多個(gè)， 遍 布某某六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 年?duì)I業(yè)額達(dá) 500 萬元， 客 貨 車也增加到 4 輛， 員 工增加到 8 人。2008 年正式加入中國郵政三農(nóng)服務(wù)配貨中心鏈鎖店，場地比原來擴(kuò)大了 2 倍， 人員增加到 20 人， 車輛增加到 8 輛， 銷 售 網(wǎng) 絡(luò)包

15、括全市七鎮(zhèn)， 十一個(gè)鄉(xiāng)，新 建 三農(nóng)服務(wù)店 56 家， 其中 44 家已通過初審， 月銷售額達(dá) 80 萬元。項(xiàng)目提出的背景、投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義5. 1項(xiàng)目提出的背崇黨的十七大指出要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展， 推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。解決好農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、衣民問題， 事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)大局， 必 須 始 終作為全黨工作的重中之重。要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位， 走 中 國 特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路， 建 立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長效機(jī)制， 形 成 城 鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。堅(jiān)持把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)作為首要任務(wù)， 加 強(qiáng)農(nóng) 村 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 健 全農(nóng)村市場和農(nóng)業(yè)服務(wù)體系。以促進(jìn)農(nóng)民增收為核心， 發(fā) 展 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)

16、， 壯大縣域經(jīng)濟(jì)， 多 渠 道轉(zhuǎn)移農(nóng)民就業(yè)。某某省十一五規(guī)劃中指出努力加強(qiáng)市場體系建設(shè)。建立健全統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系， 規(guī) 劃 建 設(shè)若干起點(diǎn)較高、功能齊全、服務(wù)完善的商品市場和土地、技術(shù)、勞 動(dòng)力等要素市場， 促進(jìn)商品及各種生產(chǎn)要素自由流動(dòng)。 千方百計(jì)增加農(nóng)民收入。要以促進(jìn)農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效為中心， 依 托 三大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、十大優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地， 加 快發(fā)展優(yōu)質(zhì)雜糧、草食畜、干鮮果和蔬菜四大產(chǎn)業(yè)。某某市是晉西北的交通樞紐，是某某省的重要糧食產(chǎn) 區(qū)， 市委市政府十分重視農(nóng)村綜合服務(wù)體系建設(shè)和商品流通市場的建設(shè)， 隨 城市化進(jìn)程的加快， 某某市人口的增長， 城鄉(xiāng)物流中心的建設(shè)更加迫

17、在眉睫。市政府非常關(guān)心某公司200 戶農(nóng)家店城鄉(xiāng)物流中心的建設(shè)， 根 據(jù)市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要， 多 次實(shí)地考察研究、論證并達(dá)成共識， 應(yīng)當(dāng)加快某公司 200 戶農(nóng)家店城鄉(xiāng)物流中心的建設(shè)。5. 2 投資的必要性5. 2. 1 該項(xiàng)目的全面建設(shè)， 有 利 千搞活農(nóng)村的流通， 有利千降低衣民的生活成本，擴(kuò)大營銷網(wǎng)絡(luò)，提高市場占有率， 從而更有利千促進(jìn)衣村生產(chǎn)的發(fā)展。市場是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本 要素。5. 2. 2 商品物流業(yè)在某某市屬劣勢產(chǎn)業(yè)， 是某某市重點(diǎn)扶持和培育對象， 發(fā)展空間廣闊。此項(xiàng)目的建設(shè)， 符合某某市打造“忻州第一、全省十強(qiáng)”的發(fā)展規(guī)劃以及建立大商貿(mào)、大流通、大市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市建設(shè)規(guī)劃。

18、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，市場流通業(yè)發(fā)展滯后，目前某某市無正規(guī)的物流企業(yè)， 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)， 因 此 加 快物流中心建設(shè)是該某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。5. 2. 3為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 實(shí) 現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑， 振興國民經(jīng)濟(jì)，促 進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展， 增加社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)， 保 持社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。某公司 200戶農(nóng)家店城鄉(xiāng)物流中心的建設(shè)將成為中等規(guī)模的物流中心，對縮小本市城鄉(xiāng)差別具有重要意義。從而促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加 許多的就業(yè)機(jī)會(huì)， 因 此該項(xiàng)目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。5. 3、經(jīng)濟(jì)意義項(xiàng)目實(shí)施后， 公司年實(shí)現(xiàn)收入 4445. 9萬元

19、、上交稅費(fèi)295. 4萬元， 各衣家店實(shí)現(xiàn)收入 4890萬元， 上交稅費(fèi) 200萬元。6可行性研究范圍本次可行性研究范圍包括某公司 200 戶農(nóng)家店城鄉(xiāng)物流中心的土建、電氣、總圖布置、給排水、暖通、消防安全、環(huán)保及公用工程、項(xiàng)目運(yùn)營方案設(shè)計(jì)、投資估算和資金籌措、 財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評價(jià)等。第二節(jié)研究結(jié)論1研究的簡要綜合結(jié)論1. 1 物流產(chǎn)業(yè)是新的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平成為衡扯一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一。本項(xiàng)目為完善現(xiàn)代物流設(shè)施項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)規(guī)劃要求，可推動(dòng)某某省和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)城市規(guī)劃的建設(shè)。1. 2 本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的

20、基礎(chǔ)條件。交通條件十分優(yōu)越 企業(yè)具有豐富的倉儲(chǔ)、發(fā)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。市場前景十分廣闊。1. 3 本項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)的水、電供應(yīng)且充足，交 通 便 利，項(xiàng) 目的 各 項(xiàng)建設(shè)條件良好。1. 4 本項(xiàng)目的建設(shè)可以改善某某省的投資環(huán)境，優(yōu)化 資源配 置，提高工商企業(yè)的競爭力，增加財(cái)政收入，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，具 有明顯的社會(huì)效益。1. 5 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 23. 29%，投 資回收期 4. 39 年， 具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。6 綜上所述，本項(xiàng)目有理想的建設(shè)條件，市場廣闊 具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。對社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的意義。研究結(jié)果本項(xiàng)目是可行的，建 議 盡 快組織實(shí)施。存在的主要問題和建議本項(xiàng)目在推

21、廣、招商過程中， 可能存在以下不利因素：2.1 經(jīng)營戶對項(xiàng)目前景的認(rèn)可程度。項(xiàng)目發(fā)展需通過以物流中心為核心， 將經(jīng)營過程中的“價(jià)格、質(zhì)蜇、服務(wù)” 良 好 地 貫穿千整個(gè)推廣節(jié)奏中， 最 大 限 度 的 對 區(qū) 域 概 念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣運(yùn)作。2. 2農(nóng)村市場商業(yè)氛圍不很成熟， 招商難度增大。應(yīng)首先啟動(dòng)小商品招商， 以 滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。化解經(jīng)營戶對項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。3經(jīng)營戶對經(jīng)營成本的敏感性較高， 應(yīng)通過一定的措施盡量降低經(jīng)營戶的經(jīng)營成本。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱單位量經(jīng)營規(guī)模方案經(jīng)營面積平方米20000年運(yùn)營日夭350外購商品萬元3189

22、四公用工程1新鮮水礦d15.22電KWh/年168000五定員人1001其中普通工作人員人892管理人員人11六工程總投資萬元2116. 61固定資產(chǎn)投資萬元1372.4(1)建設(shè)投資萬元1372.4。(2)投資方向調(diào)節(jié)稅萬元。(3)建設(shè)期利息萬元2流動(dòng)資金萬元744.3七年經(jīng)營收入萬元4445.9八成本和費(fèi)用1總成本費(fèi)用萬元3764.82經(jīng)營成本萬元3668. 1十年利潤總額萬元494. 6十一年稅費(fèi)萬元295.4十二財(cái)務(wù)指標(biāo)1投資利潤率192全員勞動(dòng)生產(chǎn)率萬元人443財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23. 294財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1289.6十三投資回收期1所得稅前年3.642所得稅后年4. 39。十四借款償還

23、期年十五盈虧平衡點(diǎn)51第二章項(xiàng)目市場分析及投資環(huán)境第一節(jié) 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀加入盯0 對我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求加入世貿(mào)組織后，對 我國物流業(yè)來說， 既蘊(yùn)含若難得的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國對有關(guān)物流以及物流相關(guān)方而做出了鄭重的承諾， 在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營有少黛限制以外，這 些領(lǐng)域的主要部分以及海運(yùn)服務(wù)、栠裝箱堆場服務(wù)、內(nèi)水運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)等將全面對外開放。因此， 這些領(lǐng)域也將面臨外資大規(guī)模進(jìn)入帶來的巨大沖擊。目前，某某省已出臺了有利千支持工商企業(yè)參與國際競爭的現(xiàn)代物

24、流服務(wù)系統(tǒng)， 通 過對現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更新改造和擴(kuò)建，加快 技術(shù)進(jìn)步，以便盡快滿足加入 WTO 對我國， 特別是某某省現(xiàn)代物流業(yè)提出的新的要求。通過物流中心的建設(shè)，降低生產(chǎn)單位和物流企業(yè)的運(yùn)營成本， 最終降低衣民的生活成本， 切實(shí)落實(shí)國家有關(guān)三農(nóng)的政策?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國剛開始起步，但 市 場 前景 廣闊隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被普遍認(rèn)為在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率以外的“第三利潤源”的現(xiàn) 代 物 流 業(yè)， 已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 （據(jù)中國物流年鑒）2006 年， 我 國 國 有及國有控股工業(yè)企業(yè)流動(dòng)資金占用達(dá)到 31042. 81 億元人民幣， 而資金周轉(zhuǎn)速度年平均

25、為1. 2 次，國有商業(yè)企業(yè)也只有 2. 3 次。而日本制造業(yè)的年周轉(zhuǎn)速度為 7. 5 至 8 次， 流 通 業(yè)為 15 次至 18 次?？鐕B鎖媒團(tuán)沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉(zhuǎn)次數(shù)為 20 至 30 次。這說明， 我 國 工 商 企 業(yè)目前依然是為庫存而采購， 而 不是按訂單采購， 生 產(chǎn) 需 要的原材料、半成品、外購件庫存過大， 占用 了大 量 流 動(dòng) 資 金 。 美 國 、 德 國 、 日 本 制造業(yè)庫存周期平均只有 12 天， 庫 存 總 額 只 占 銷 售 總 額 的 1.3至 1. 5%。 發(fā) 達(dá) 國家的庫存商品只占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1%。而我國工業(yè)產(chǎn)成品庫存一般達(dá)到 45 天，

26、商 業(yè)企業(yè)達(dá)到 35 天， 庫 存 商 品 占 國 內(nèi) 生產(chǎn) 總 值 的6 . 8 %， 我 國 這 些 指 標(biāo) 遠(yuǎn) 落 后 千 發(fā) 達(dá) 國 家的根本原因， 是 由 千缺少一個(gè)高效的社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)。應(yīng)該按照社會(huì)分工要求， 建 設(shè) 社 會(huì) 化 現(xiàn) 代 物 流 服 務(wù) 體 系 ， 以 支 持工商企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和市場營銷。改革開放以來， 我 國 對 物 流 基 礎(chǔ) 設(shè)施作了大械投入， 到2 0 06 年已達(dá)到 1. 8 萬億元人民幣。但由千原有基礎(chǔ)太落后， 仍 然 不適應(yīng)現(xiàn)代物流的總體發(fā)展要求。到 2006年， 我 國 運(yùn)輸 網(wǎng) 絡(luò) 密度分別為 1344. 48公里平方公里和 1043 公里

27、萬人，分 別只相當(dāng)千美國的 19. 6和 1 5 . 8 %；德 國 的9 和 1 5 . 8 %;印 度 的 24. 9和 48. 3%； 巴 西的 71. 3和 8. 8%。 物流基礎(chǔ)設(shè)施落后， 加 上布局不合理， 造成我國倉儲(chǔ)效率與效益低下。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 我國每年因包裝造成的損失就達(dá)到 150 億元人民幣， 因 裝卸、運(yùn)輸造成的損失高達(dá) 500 億元人民幣， 因 保 管 不善造成的損失為 30 億元人民幣。因此， 在社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系中， 建 設(shè) 城鄉(xiāng)物流中心， 是 中 心 城 市大型物流園區(qū)的有益補(bǔ)充，是發(fā)揮運(yùn)輸和倉儲(chǔ)效率和實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的有效措施。國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一

28、個(gè)五年計(jì)劃提出， 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造， 看 重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)， 推行連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式， 提高服務(wù)質(zhì)霾和經(jīng)營效益。國家經(jīng)貿(mào)委等六部委發(fā)出的關(guān)千加快我 國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知中也要求各地政府部門 和有關(guān)企業(yè)要充分認(rèn)識現(xiàn)代物流在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用， 抓住有利時(shí)機(jī)， 加 快發(fā)展步伐， 積 極 采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和裝備，加 快建立全國、區(qū)域、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多種層次的， 符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、與國際通行規(guī)則接軌的， 物 暢 其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的社會(huì)化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服 務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。在我國現(xiàn)

29、代物流產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展的新形勢下， 有 關(guān) 省 市開始重視現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 國 內(nèi)一些優(yōu)勢生產(chǎn)和加工企業(yè)集團(tuán)開始重視企業(yè)物流管理， 一批運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及貨代等“類物流” 企業(yè)逐步向現(xiàn)代第三方物流企業(yè)發(fā)展， 涌現(xiàn)了一批民營專業(yè)化第三方物流企業(yè)， 國 際上一些老牌知名物流企業(yè)也開始進(jìn)入我國。近年來， 某某省及相鄰省份也開始認(rèn)識到現(xiàn)代物流對千推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。某某省把發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)涉及經(jīng)濟(jì)全局的戰(zhàn)略間題， 建 設(shè)城鄉(xiāng)物流中心已經(jīng)成為縣域經(jīng)濟(jì)布局的戰(zhàn)略重點(diǎn)，這項(xiàng)工作盡管剛開始起步， 但 市場發(fā)展前呆十分廣闊。3農(nóng)村流通市場現(xiàn)狀農(nóng)

30、村市場是我國最大、最具潛力的市場。搞活農(nóng)村流通、 繁榮農(nóng)村市場， 對千促進(jìn)農(nóng)民增收、引導(dǎo)衣村消費(fèi)、保持農(nóng) 業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義， 是推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容。經(jīng)過近三十年的改革開放和發(fā)展， 我國農(nóng)村正在從自然經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)過渡，基本實(shí)現(xiàn)了從計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)體制向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌， 市場機(jī)制逐步成為農(nóng)村資源配置的決定性因素， 形 成 多 層次、多類型、多渠道、多主體的農(nóng)村流通體系新格局， 農(nóng) 村 市場體系建設(shè)取得重要進(jìn)展。3. 1 衣 村 市場 規(guī)模 不斷擴(kuò)大改革開放以來， 我國農(nóng)村消費(fèi)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展， 農(nóng) 村市場消費(fèi)水平不斷提高。2005 年我國縣及縣以下社會(huì)消費(fèi)

31、品零售總額達(dá)到 2. 2 萬億元， 比改革開放初期的 1978 年增長 21 倍， 比“九五” 末的 2000 年增長 1. 5 倍（接近同期全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 1. 8 倍的水平）。農(nóng)村市場的擴(kuò)大， 對 促 進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長發(fā)揮了積極作用， 是今后擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)新一輪經(jīng)濟(jì)增長最具潛力的市場。3. 2 交易方式和流通業(yè)態(tài)逐步提升目前我國農(nóng)村既有傳統(tǒng)的集貿(mào)市場，也有各種綜合市 場、專業(yè)市場、批發(fā)市場和期貨市場；連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，小 型超市、便利店等新型流通業(yè)態(tài)開始從城， 市走向農(nóng)村。一是農(nóng)產(chǎn)品交易由過去的傳統(tǒng)集市貿(mào)易擴(kuò)展到專業(yè)批發(fā)、“訂單購銷、拍賣和期貨交

32、易等 現(xiàn)代方式，農(nóng)產(chǎn)品綜合市場、專業(yè)市場、電子商務(wù)等發(fā)展迅 速。到 2005 年底， 我國有億元以上的農(nóng)產(chǎn)品綜合市場 539 個(gè)， 成交額 2412 億元， 比 2000 年增長 6. 1%。 二是農(nóng)資連鎖配送發(fā)展勢頭較好， 分銷、直銷、超市、總代理、總經(jīng)銷等多種經(jīng)營模式蓬勃發(fā)展。目前， 我國開展農(nóng)資連鎖經(jīng)營的企業(yè)近干家， 連鎖門店 3 萬多個(gè)， 為農(nóng)民創(chuàng)造了方便、安全和實(shí)惠的農(nóng)資購買環(huán)境。三是農(nóng)村日用消費(fèi)品流通以小百貨、食雜店、夫妻店等傳統(tǒng)方式為主， 連鎖經(jīng)營、超市、便利店等新型業(yè)態(tài)開始走向農(nóng)村市場。2005 年商務(wù)部啟動(dòng)的“萬村千鄉(xiāng)市場工程” ， 逐步以連鎖經(jīng)營、統(tǒng)一配送等經(jīng)營方式改造衣村

33、“夫妻店”、 “ 代 銷 店 ” ， 建 設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化“ 農(nóng)家店” 。2 0 0 歷年全國有 2287 個(gè)企業(yè)在 1817 個(gè)縣進(jìn)行試點(diǎn)， 全國累計(jì)建設(shè)衣家店 16 萬個(gè)， 帶動(dòng)地方和企業(yè)投資約 117 億元，吸 納 富 余勞動(dòng)力 65 萬人， 擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)近 600 億元， 使 1. 4 億 農(nóng) 民受益。供銷合作社系統(tǒng)運(yùn)用現(xiàn)代流通方式改造衣村傳統(tǒng)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)， 自建、合建連鎖、配送網(wǎng)點(diǎn)近 10 萬個(gè)， 50 的消費(fèi)品零售已納入連鎖經(jīng)營和配送體系。3. 3 衣村市場主體呈多元化格局農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人、農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷大戶和衣村流通合作組織是目 前農(nóng)產(chǎn)品流通的核心主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 目 前我國有從事農(nóng)產(chǎn)品購銷經(jīng)營活動(dòng)的

34、農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織已超過 2 萬多個(gè)， 從事農(nóng)產(chǎn)品流通、科技、信息等服務(wù)活動(dòng)的農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人達(dá) 600 萬個(gè)。農(nóng)資經(jīng)營已形成由供銷社農(nóng)資公司、農(nóng)資生產(chǎn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)” 三站”、個(gè)體工商戶等多種市場主體、多種流通渠道共同參與 的格局。第二節(jié)衣村綜合服務(wù)體系建設(shè)及物流行業(yè)相關(guān)政策某某省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ”十 一 五 ”綜合 規(guī) 劃 對衣 村綜合服務(wù)體系建設(shè)提出了具體要求。規(guī)劃指出： 推進(jìn)農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)， 支持和保降現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。綜合利用投資、財(cái)政、金融、稅收等政策手 段， 支持社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)。完善農(nóng)村市場體系。加大農(nóng)村市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，培育和規(guī)范農(nóng)村資本、勞動(dòng)力、土地、技術(shù)和信息等要素市場， 真正發(fā)

35、揮市場機(jī)制的功能， 實(shí)現(xiàn)對各種資源的有效配置。圍繞我省優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢衣產(chǎn)品建設(shè) 一批產(chǎn)地批發(fā)市場， 培育區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心， 建立起以初級媒貿(mào)市場為基礎(chǔ)， 以 批發(fā)市場、專業(yè)市場、生產(chǎn)要素市場為骨干的市場體系。充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用， 大力發(fā)展農(nóng)業(yè)中介組織和經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍， 培育農(nóng)村流通主體， 提高農(nóng)村流通組織化程度。積極發(fā)展產(chǎn)銷直通、連鎖經(jīng)營、配送中心、 網(wǎng)上交易等新型營銷方式， 建設(shè)物流配送體系， 促進(jìn)優(yōu)質(zhì)衣資下鄉(xiāng)進(jìn)村和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入國內(nèi)外市場。某某省“十一五”計(jì)劃對發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)指出了發(fā)展方向在某某省“十一五” 計(jì)劃綱要提出，加 快建立以大商場、大市場、大網(wǎng)絡(luò)為重點(diǎn)的現(xiàn)代高效市場流通體系，

36、 發(fā)展新型業(yè)態(tài)， 創(chuàng)新經(jīng)營手段， 推行連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、代理配送、網(wǎng)上購物等現(xiàn)代營銷方式，加快傳統(tǒng)百貨業(yè)向購物中心、超級市場、倉儲(chǔ)式商場和專賣店、精品店發(fā)展。合理布局一批有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的專業(yè)市場和邊貿(mào)市場， 規(guī) 劃建設(shè)現(xiàn)代化的大型配送基地和物流中心。隨著我國加入 WTO, 沃爾瑪、萬客隆、麥德龍、家樂福等世界級的商業(yè)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入某某， 在對現(xiàn)有零售業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大沖擊的同時(shí)， 必然帶動(dòng)某某省現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。與此同時(shí)， 國 家對西部地區(qū)實(shí)行大開發(fā)戰(zhàn)略， 某某省作為連接?xùn)|西部地區(qū)的重要橋梁和紐帶， 發(fā) 展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)將面臨極大的發(fā)展機(jī)遇。某某省現(xiàn)代物流 ”十 一五”發(fā) 展 規(guī) 劃對城鄉(xiāng)物流建設(shè)提

37、出了具體要求規(guī)劃指出： 結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)， 大力發(fā)展衣村商品流通， 實(shí)施“ 新網(wǎng)工程” 和“萬村千鄉(xiāng)” 市場工程， 支持連鎖超市向農(nóng)村延伸發(fā)展， 支持供銷、物資、糧食系統(tǒng)整合， 提升縣、鄉(xiāng)、村流通網(wǎng)絡(luò)， 支持農(nóng)產(chǎn)品交易市場， 加快“工業(yè)品下鄉(xiāng)、農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)城”的 雙向流轉(zhuǎn)。某某市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和地理位置對能夠提供滿足城鄉(xiāng)要求的物流服務(wù)社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系提出了現(xiàn)實(shí)需求某某市位千某某省北中部， 京原鐵路、朔黃鐵路、108 國道、大運(yùn)高速穿境而過， 是晉西北的交通樞紐， 具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射能力。國家及省、市的一系列關(guān)于建設(shè)農(nóng)村綜合服務(wù)體系及城鄉(xiāng)物流中心的政策計(jì)劃，對某某市的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)及物流行

38、業(yè)的發(fā)展及將提供極大的機(jī)會(huì)。第三節(jié)、某某市基本情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1某某市基本情況某某市地處某某北中部，東 臨 五 臺 ，西 靠寧武，南 與 忻州、定襄毗鄰， 北和代縣、朔州接壤。西漢以來就是某某北部的一 個(gè)重要縣份， 也是太原通向塞外的交通樞紐。境內(nèi)京原、北同蒲鐵路在市區(qū)交匯， 朔 黃鐵路和京原、大運(yùn)等公路穿境而過， 大 運(yùn) 高 速公路縱貫?zāi)媳保?通 條件極為便利。東西綿亙?nèi)荷綖闅v代之天然界域， 陽 武 河、淌淪河畔是全市之開闊地帶。東西相距62公里， 南 北 長約58公里，總 面積2571平方公里。全市總?cè)丝诩s48萬人。某某市現(xiàn)轄7鎮(zhèn)11個(gè)鄉(xiāng)兩個(gè)辦事處， 52 0個(gè)自然村。7鎮(zhèn)分別為： 長

39、梁溝鎮(zhèn)、軒崗鎮(zhèn)、嶼陽鎮(zhèn)、大牛店鎮(zhèn)、蘇龍口鎮(zhèn)、閻莊鎮(zhèn)、東社鎮(zhèn)， 11 個(gè)鄉(xiāng)分別為： 段家堡鄉(xiāng)、沿溝鄉(xiāng)、西鎮(zhèn)鄉(xiāng)、王家莊鄉(xiāng)、子干鄉(xiāng)、中陽鄉(xiāng)、南白鄉(xiāng)、大林鄉(xiāng)、解村鄉(xiāng)、樓板 寨鄉(xiāng)、新原鄉(xiāng)和北城辦事處、南城辦事處。某某市共有土地3840553. 17畝。其中衣用地2009911. 54畝， 含耕地1225783. 6畝，林 地380674. 5畝，園 地165918. 03畝，牧 草 地30280. 57畝， 建 設(shè) 用 地 207254. 57畝。某某市礦產(chǎn)資源豐富， 分 布較廣， 已發(fā) 現(xiàn) 的地下礦產(chǎn)達(dá)20余種。其中煤、鐵、鋁、石灰石儲(chǔ)量最多， 具 有極大的開發(fā)價(jià)值。某某煤炭儲(chǔ)盆最大， 現(xiàn)已探明保有儲(chǔ)

40、謚11.2億噸， 含煤巖系展布面積400平方公里，煤層平均厚度192 0米， 且埋藏淺，煤質(zhì)高， 多 系 氣煤 、肥煤、焦煤等上好的工業(yè)用煤。初步探明鐵儲(chǔ)童2.9億噸， 面積6平方公里， 長達(dá)2900余米， 礦體埋藏淺， 出露良好， 易采易選， 礦 體 成 份簡單， 礦點(diǎn)大都分布在鐵路沿線和干線公路兩側(cè)， 運(yùn)輸方便， 開采條件優(yōu)越。鋁土礦分布面積與煤田面積基本一致， 主要分布在段家堡、官地、牛食堯、長梁溝、龍宮、神山堡等地， 已 探明儲(chǔ)暈1.25億噸， 礦 體 平均厚度3米， 礦 床 面積100平方公里， 出露良好， 剝采比平均為1。石灰石是某某最大的礦藏資源， 遍布西北部， 估算儲(chǔ)蜇為301

41、9萬噸，CaO含 盤一般在48以上， 最高達(dá)54%， 礦 體厚度236.8米， 是理想的電石與水泥原料。此外， 本市其它礦產(chǎn)資源還有白方巖、鉀長石、硅石、磷礦、銅礦、水晶礦、金礦等以及花崗巖、大理巖、熱水、云母、鹽 堿硝、螢石、石商等礦化點(diǎn)， 而且多數(shù)礦層比較穩(wěn)定， 開采條 件較好， 地理位置適當(dāng)， 便 千開發(fā)利用。本市物產(chǎn)豐饒， 品種齊全， 名 、優(yōu) 、特產(chǎn)品眾多。衣業(yè)以糧食作物為主， 主要以玉米、高梁、谷子、小麥為大宗， 次有水稻、糜、黍、破麥、山藥、紅薯、豆類等。其中優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品有： 中陽、蘇龍口、白石一帶的小米、黃米， 西山地區(qū)的砓麥等。經(jīng)濟(jì)作物有甜菜、油料、煙葉、藥材、麻、棉花等。同川地

42、區(qū) 的梨果， 是 我國果品中的精晶， 以 味道濃香，顏 色 鮮 黃、果肉肥厚、潤肺解渴， 著稱千世， 某某由此得名“梨果之鄉(xiāng)” 。全市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為主體。全市初步形成以化工、煤炭、機(jī)械、冶金、建材等五大產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。工業(yè)產(chǎn)品以煤炭、化工、建材、機(jī)械、冶金產(chǎn)品為主， 主要有煤、草酸、電石、水泥、風(fēng)機(jī)、皮帶輸送機(jī)、鍋爐、化肥、磷 肥、生鐵、糖等產(chǎn)品20余種， 其中草酸產(chǎn)盤已居世界“霸主” 地位， 有 1 0 余 種工業(yè)產(chǎn)品獲國家級、省級優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn) 品 除 行銷 全國各地外， 遠(yuǎn) 銷海內(nèi)外。農(nóng)業(yè)： 以 商品糧、制種、畜牧、經(jīng)濟(jì)林、蔬菜等五大基地建設(shè)為主體，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。2

43、某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r改革開放以來， 某某市委、市政府以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心， 審 時(shí) 度 勢 ， 搶抓機(jī)遇， 以 科 學(xué) 發(fā) 展 觀 為 指導(dǎo)， 大 力 實(shí)施“開放引進(jìn)，大 項(xiàng)帶動(dòng)”戰(zhàn)略， 經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了全面、快速發(fā)展。某某市作為忻州市唯一的縣級市，面對中央實(shí)施“中部崛起“ 戰(zhàn)略、全省加快“ 兩區(qū)” 開發(fā)的重要?dú)v史機(jī)遇， 堅(jiān) 持科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展統(tǒng)領(lǐng)全局， 圍繞“強(qiáng)財(cái)富民、建設(shè)小康”的總目標(biāo)， 突出抓好新型能源工業(yè)基地建設(shè)， 新農(nóng)村建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)， 扭住發(fā)展不放松，加速推進(jìn)強(qiáng)財(cái)富民進(jìn)程，瞄準(zhǔn)又“好”又“快“跨越式發(fā)展的要求， 立志將某某打造成忻州第一， 奮力躋身全省十強(qiáng)行

44、列。某某市努力圍繞全方位建設(shè)和諧社會(huì)這個(gè)大主題， 全 力擺開創(chuàng)建和諧建設(shè)。2007 年， 某某市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出發(fā)展速度加快、活力增強(qiáng)、效益趨好的喜人態(tài)勢， 財(cái) 政收入在提前 4 個(gè)月完成全年計(jì)劃的基礎(chǔ)上， 凸顯增長后勁， 到 12 月底， 完成 93054 萬元，占 年計(jì)劃的 137. 8 %，同 比增長 113. 9 % ,絕對額增加 4. 96 億元， 取得了一年翻一番的喜人成績， 實(shí)現(xiàn)了“打造忻州第一” 的大跨越。工業(yè)增加值 9. 08 億元， 比上年增長 48%； 糧 食總產(chǎn)全市達(dá)到 5. 69 億斤， 比上年增長40. 1%； 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企業(yè)營業(yè)收入 43. 05 億元， 比上年增長 23

45、. 7%。某 某市委、市政府立足某某市情， 咬定“打造忻州第一” 的 科學(xué)發(fā)展目標(biāo)， 以項(xiàng)目建設(shè)為載體， 以創(chuàng)新發(fā)展為動(dòng)力， 以優(yōu)化環(huán)境為基礎(chǔ)， 強(qiáng) 勢推進(jìn) ” 工業(yè)立市” 戰(zhàn)略， 拉動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)駛上了跨越式發(fā)展的快車道。首先是晉北鋁業(yè)凸顯龍頭威力。該企業(yè) 2007 年生產(chǎn)氧化鋁 84. 6 萬噸， 完成銷售收入4 億元， 上繳稅金 4. 6 億元， 占據(jù)該市財(cái)政收入的“半壁江山” ，新型鋁業(yè)的快速崛起，拉動(dòng)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的快速發(fā)展。二是工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型彰顯效益。該市傾 力推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化。煤炭產(chǎn)業(yè)繼續(xù)實(shí)施“ 關(guān)小建大” 戰(zhàn)略?；ぎa(chǎn)業(yè)在實(shí)施 20 萬噸甲醇填平補(bǔ)齊，8萬噸草酸技改

46、擴(kuò)建后， 又籌備上馬 120 萬噸甲醇擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目， 延 伸了產(chǎn)業(yè)鏈條。冶金工業(yè)大力度整合， 建 材 工 業(yè) 擴(kuò)模升級， 機(jī) 械制造業(yè)籌建“科技和機(jī)械加工業(yè)園區(qū)” ， 先 后上馬了泰寶公司液壓氣動(dòng)密封件、盛大公司托輾生產(chǎn)線，實(shí)施了鼓風(fēng)機(jī)技術(shù)升級 工程， 這些均成為該市經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)。某某市委、市政府立足農(nóng)業(yè)為主體的市情實(shí)際，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)， 高屋建領(lǐng)地抓住農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，下大力氣推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化提升農(nóng)業(yè)、工業(yè)化轉(zhuǎn)移農(nóng)民和城鎮(zhèn)化改造農(nóng)村的“三化” 進(jìn)程。在“一化” 上， 若 力培育產(chǎn)業(yè)龍頭， 壯大特色基地， 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 全方位拓寬農(nóng)民增收渠道； 在“二化” 上， 大 力 鼓

47、勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民離開土地， 進(jìn)入工業(yè)陣地， 投 身 勞務(wù)經(jīng)濟(jì)， 促進(jìn)“非衣化” 拉動(dòng)增收鏈； 在 “ 三化” 上， 扎 實(shí) 開展 ”文 明 村 鎮(zhèn)“創(chuàng)建活動(dòng)， 以 農(nóng) 村 向 城市、傳統(tǒng)衣業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)民向市民的三個(gè)轉(zhuǎn)變?yōu)槟繕?biāo)， 努 力 把 傳 統(tǒng) 村莊建成現(xiàn)代文明的新型農(nóng)村。某某市把加快“ 兩區(qū)” 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)作市域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的重要戰(zhàn)略任務(wù)， 左右合力， 上下同心， 鼎力唱好唱紅這臺“重頭戲”。具體 實(shí) 施“三強(qiáng)” 方略。一是強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)一 按照“政府主抓， 產(chǎn) 業(yè) 主 導(dǎo) ， 企 業(yè) 主 體”的 總 體 要 求 ， 一 手實(shí)行“兩區(qū)” 開發(fā)目標(biāo)責(zé)任制和激勵(lì)機(jī)制， 加 強(qiáng)機(jī)關(guān)效能建設(shè)， 并進(jìn)行不

48、定期督查， 一 手認(rèn)真落實(shí)立項(xiàng)、貼息和啟動(dòng)資金扶待政策以及土地優(yōu)惠和驗(yàn)收優(yōu)惠政策！ 二是強(qiáng)規(guī)劃 積極籌劃科技和機(jī)械加工園區(qū)， 做 到科學(xué)論證， 合理選址， 搞好配套， 增加科技含盤； 搞好上下游產(chǎn)品延伸對接， 構(gòu) 筑堅(jiān) 實(shí) 的 發(fā) 展 平臺； 三是強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)造良好的服務(wù)環(huán)境， 建立“ 綠色通道” ， 堅(jiān)決制止和杜絕向兩區(qū)項(xiàng)目亂收費(fèi)、亂攤派和故意刁難的行為，全程全方位提供優(yōu)質(zhì)高效便捷的服 務(wù)， 確 保一帆風(fēng)順。截止目前， 全市在充分調(diào)研、篩選論證的基礎(chǔ)上， 已 儲(chǔ) 備了 92 個(gè)項(xiàng)目， 并 經(jīng)省政府批準(zhǔn)立項(xiàng)， 確定了總投資 20. 3 億元的九大重點(diǎn)項(xiàng)目。某某市商業(yè)物流發(fā)展歷史沿革回顧某某市商業(yè)發(fā)

49、展歷程， 我們可以很清晰地看到當(dāng)前某某市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì)70、80年代 有了質(zhì)童上的飛躍。上世紀(jì)80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單 位經(jīng)營的商業(yè)為主。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識的局限性， 限 制 了商業(yè)的的發(fā)展， 無 論 是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。伴看上世紀(jì)改革開放的步伐， 城 市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。80年代后期， 某某市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場大半江山的局面， 出 現(xiàn)了“錦繡市場” “ 茵 茵 樓 ” “ 供銷大樓” 等 一批栠中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現(xiàn)， 使 某某市城市、農(nóng)村人口的

50、消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場所。90年代末及本世紀(jì)初， 隨 著對外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加， 某 某市首次出現(xiàn)了中小型超級市場， 再度刷新了某某市商業(yè)格局。 “ 東大” 、 “ 大 眾”、 “ 華辰” 、 “ 百 盛 ” 等 一批超市經(jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。某某市物流貿(mào)易市場發(fā)展綜述4. 1物流市場發(fā)展概況某某市的物流業(yè)市場雛形早期栠中在部分運(yùn)輸公司、供 銷社等單位。真正意義上的物流業(yè)一直沒有得到發(fā)展。主要 是人們對物流業(yè)的概念理解不清晰，更沒有大商貿(mào)、大流通、大市場的意識。這也是目前某某市物流行業(yè)沒有成規(guī)摸， 上品質(zhì)的原因之一， 既影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃， 也 影響到了農(nóng)村市

51、場的發(fā)展。4. 2農(nóng)村商貿(mào)市場狀況近年來，隨著某某市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，某某市農(nóng)村的商業(yè)逐漸溫?zé)崞饋?。以前?某某市農(nóng)村的商貿(mào)主要由供銷社一家獨(dú)大。近年來民營的商鋪逐漸紅火起來， 成 為 農(nóng) 村商鋪的經(jīng)營主體， 但 大 都 缺乏資金、技術(shù)， 難以承擔(dān)降低衣村流通成本， 促 進(jìn)衣村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重?fù)?dān)。第四節(jié)、某某市衣村綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀1衣村社會(huì)化服務(wù)體系的現(xiàn)狀農(nóng)村社會(huì)化綜合服務(wù)體系涉及衣業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后各個(gè)環(huán)節(jié)。 服務(wù)內(nèi)容主要包括科技服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)、流通服務(wù)、信息服務(wù)、信貸服務(wù)、供銷服務(wù)等， 服 務(wù)機(jī) 構(gòu) 包括國家、集體、聯(lián)營、個(gè)體等組織和實(shí)體。某某市農(nóng)村社會(huì)綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀如下：1. 1 農(nóng)

52、技服務(wù)主要由農(nóng)機(jī)技術(shù)中心承擔(dān)，主 要 工 作 ，一是推廣先進(jìn)適用新技術(shù)，示 范指導(dǎo)。二是開展技術(shù)培訓(xùn)。三是結(jié)合實(shí)際， 引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行糧油結(jié)構(gòu)調(diào)整。四是建立農(nóng)業(yè)科技示范場。引進(jìn)資金在蟬陽 鎮(zhèn)鄭家營村建立了 1 個(gè)示范園區(qū)，為衣業(yè)新技術(shù)和新品種的推廣提供了展示平臺。1. 2 農(nóng)經(jīng)服務(wù)服務(wù)職能由經(jīng)營管理站承擔(dān)，主要工作： 一是承擔(dān)眷三大管理（衣民負(fù)擔(dān)的監(jiān)督管理，農(nóng) 村 集體財(cái)務(wù)與資產(chǎn)的管理， 農(nóng)村 土地承包流轉(zhuǎn)管理）。二是三項(xiàng)指導(dǎo)： 農(nóng) 民 專 業(yè)合作組織發(fā)展、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)。三是衣村勞動(dòng)力資源系統(tǒng) 建設(shè)。四是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)收益分配統(tǒng)計(jì)等服務(wù)職能。1. 3 信息服務(wù)職能主要由網(wǎng)絡(luò)、電

53、視、電臺、報(bào)紙、雜志、圖書館等機(jī)構(gòu)提供。1. 4 信貸服務(wù)職能主要由農(nóng)村信用合作社、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供。1. ,5 供銷服務(wù)職能主要由市及鄉(xiāng)鉛供銷社提供。6 流通服務(wù)職能目前沒有明確的主體。流通方式和經(jīng)營業(yè)態(tài)仍然較為落后，某某市農(nóng)村流通仍以傳統(tǒng)的流通方式為主， 農(nóng)村市場實(shí)行連鎖經(jīng)營的交易額占農(nóng)村總交易額的比重很低，夫妻店、食雜店仍 然是農(nóng)村生活消費(fèi)品流通的主要形式，農(nóng)村超市等新型業(yè)態(tài)發(fā)展滯 后。目前發(fā)達(dá)國家農(nóng)產(chǎn)品超市銷售比例在 70以 上， 其中美國、德國達(dá)到 95%，而 我國平均只有 6%。二是交易方式落后。根據(jù)某某市農(nóng)調(diào)隊(duì)的調(diào)查， 42的衣 戶自 己銷售農(nóng)產(chǎn)品，45的

54、農(nóng) 戶 賣給個(gè)體商販，只有 2. 7的衣戶通過定單銷售。農(nóng)村商品流通的信息化建設(shè)處于起步階段，電 子商務(wù)交易技術(shù)采用率較低。由千流通技術(shù)的滯后，我市水果蔬菜等衣副產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等環(huán)節(jié)上的損失率達(dá) 25%- 30% , 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 高 千發(fā)達(dá)國家果蔬損失率 5的水 平。現(xiàn)階段某某市衣村社會(huì)化服務(wù)中存在的問題2. 1 服務(wù)內(nèi)容單一， 滿 足不了農(nóng)民的衙求。2. 2 服務(wù)缺乏針對性， 讓農(nóng)民感到無所適從。2. 3 服務(wù)不夠及時(shí)， 滯后于農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。2. 4 服務(wù)力批簿弱，導(dǎo) 致服務(wù)體系“斷層”。,5 服務(wù)效果不夠好， 在農(nóng)民心目中信譽(yù)較低。其中最突出的是農(nóng)村市場流通主體規(guī)模小、實(shí)力弱，大

55、 市場與小生產(chǎn)的矛盾突出。目前農(nóng)村市場流通主體大多是個(gè)體商戶、運(yùn)銷衣戶 和經(jīng)紀(jì)人， 經(jīng) 營 條件簡陋， 經(jīng)營方式落后， 專業(yè)化水平低。農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織雖然數(shù)她不少，但規(guī)模小 、實(shí)力弱， 市場覆蓋率低。其導(dǎo)至的后果： 一 是 農(nóng) 民收入低買同樣的東西卻要付出比城里人更多的價(jià)格， 二是農(nóng)副產(chǎn)品不能及時(shí)出售， 在采摘、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等環(huán)節(jié)上的損失很大。本項(xiàng)目的建設(shè)將為解決當(dāng)前農(nóng)村流通中存在的問題提供強(qiáng)有 力的支持。第三章項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研究第一節(jié)項(xiàng)目特征分析本項(xiàng)目所處地域情況某某地處晉西北交通樞紐， 京原鐵路、北同蒲鐵路、朔黃鐵路在市區(qū)交匯， 鐵 路密度4. 5于米百平方公里， 是全省平均值的3倍； 京 原

56、 、 大 運(yùn)、埻寧、原阜等國道、省道和高速公路貫穿全市。市、鄉(xiāng)、村三級公路縱橫交錯(cuò)，基本實(shí)現(xiàn)了村村通油路。本項(xiàng)目所在地位千平安大街南側(cè)， 東 南角為原太高速公路出n， 并與108國道相接， 公 交 車與市區(qū)相通。交通極為方便， 向 東 通過原阜公路可進(jìn)入河北， 向 北通過京原線可進(jìn)入代縣、繁峙， 向 西可進(jìn)入寧武、神池、五寨等各縣， 可見是極為理想的商品媒散地。項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀： 方形地塊位置： 某某城區(qū)京原北路沙河橋北地塊優(yōu)勢： 本項(xiàng)目具有良好的交通組織便利性， 外 部 交通優(yōu)勢明顯。項(xiàng)目人流分析目前該地段人流扯較小， 但 受 新 興工業(yè)園區(qū)商圈發(fā)展影響， 已經(jīng)呈現(xiàn)出人流盤開始上升的趨勢

57、。項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的SWOT分析 瘛瘛4. 1地塊發(fā)展優(yōu)勢 Str engt h4. 1. 1臨京原北路， 項(xiàng)目價(jià)值較高；4.1.2 項(xiàng)目所大地塊面積較大， 能 在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)設(shè)計(jì)， 有 利 千提高整體商業(yè)價(jià)值；4.1.3 項(xiàng)目規(guī)模適中， 體 益 不大， 適宜千快速消化；4.1.4 受新興工業(yè)園區(qū)及住宅園區(qū)商圈影響明顯， 未 來升值前景可觀；4.1.5 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃， 有 利千保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化。4. 2地塊發(fā)展威脅Weakness4.2. 1市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值的認(rèn)可程度；4.2.2 其他改造項(xiàng)目將對項(xiàng)目發(fā)展形成競爭壓力；4.2.3 項(xiàng) 目

58、地 塊周邊形象較差，影響到項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn)。4. 3地塊發(fā)展機(jī)會(huì)Oppor t uni t y4. 3. 1新興工業(yè)園區(qū)商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊癹延的趨勢， 對本項(xiàng)目的價(jià)值提升帶來了積極影響；4.3.2 物 流項(xiàng)目在某某市目前是小而散， 為項(xiàng)目的發(fā)展提供了一定的市場機(jī)會(huì)；4.3.3 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差， 本項(xiàng)目建成后， 將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升；4.3.4 項(xiàng)目交通優(yōu)勢較為明顯；4.3.5 項(xiàng)目發(fā)展有一定的政策支持；4.4項(xiàng)目發(fā)展劣勢Threat4.4. 1有關(guān)手續(xù)繁雜， 協(xié) 調(diào) 難度大；4.4. 2項(xiàng)目偏離市中心， 推 廣 難度加大；雖 然 本 項(xiàng)目目前所處的地理位置并不十分優(yōu)越

59、，但 受城市發(fā)展的影響， 此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)被承認(rèn)， 但 項(xiàng)目在開發(fā)過程中，始 終 仍 注 意 對 區(qū) 域概念的宣傳、運(yùn)作和提升， 以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不 良影響。第二節(jié)項(xiàng)目定位方案分析1項(xiàng)目定位原則本項(xiàng)目物流中心定位不但要能符合目前主題物流及經(jīng)營 的需求，更 需根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)。因此，產(chǎn) 品 定 位 應(yīng) 符合以下原則：1.1 符合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。1. 2充分利用項(xiàng)目地處某某京原北路沙河橋北， 發(fā) 揮 項(xiàng)目臨街面較長， 交 通 優(yōu) 勢 明 顯 的 優(yōu) 勢 。1.3在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下， 將倉庫的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)， 努力提高倉庫的

60、使用價(jià)值。1. 4項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮行業(yè)特殊性， 對相關(guān)物流、交通等要求進(jìn)行有效把握。1. 5項(xiàng)目應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)， 實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。6項(xiàng)目應(yīng)把建設(shè)農(nóng)家店作為自己的主要工作內(nèi)容。項(xiàng)目商業(yè)主題定位方案提出背景經(jīng)市場全面調(diào)查，某某市尚沒有形成規(guī)模的以上所述的物流中心， 城 鄉(xiāng) 消 費(fèi)市場的需求較為強(qiáng)烈， 且該類行業(yè)受區(qū)位的影響因素較小，但 對 交 通 條件要求較高， 恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。項(xiàng)目商業(yè)主題定位方案整合小商品、服裝、家電產(chǎn)品、食品糧油、果蔬、花卉、農(nóng)業(yè)用品等行業(yè)， 彌補(bǔ)市場空白。具體經(jīng)營內(nèi)容方案如下：小 商品、服裝、小家電、食品、糧油果蔬等項(xiàng)目定位方案S