房地產(chǎn)公司設計管理寶典

1、房地產(chǎn)公司設計治理寶典目錄第1章 房地產(chǎn)公司設計治理部的工作內容與要點第2章 房地產(chǎn)公司項目策劃時期的設計治理第3章 房地產(chǎn)公司設計招標治理第4章 房地產(chǎn)公司概念設計治理第5章 房地產(chǎn)公司方案設計治理第6章 房地產(chǎn)公司初步設計治理第7章 房地產(chǎn)公司施工圖設計治理 房地產(chǎn)公司景觀設計治理房地產(chǎn)公司室內裝修設計治理房地產(chǎn)公司設計變更治理設計工作是房地產(chǎn)開發(fā)的核心步驟是將房地產(chǎn)項目初期開發(fā)構思、投資目標進行可預見、可量化的分析和實現(xiàn)的技術討棍-設計治理工作擬將設計活動和設計相關的資源作為過程進行治理，通過合理策劃和操縱設計過程，以期達到提高效率，并以最大限度服務和滿足開發(fā)過程為目的。房地產(chǎn)公司負責設

2、計治理的職能部門是設計治理部（有的公司也稱設計部、技術部、研發(fā)部等），關于一些集團公司，一般會有集團設計治理中心與其設計治理部進行設計治理工作對接。設計治理的工作需要公司各個部門的配合與參與，其治理內容包括前期預備、設計托付、概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計等各時期設計治理。1.1設計治理部的部門職能與崗位職責1.1.1 設計治理部的部門職能負責公司產(chǎn)品研究開發(fā)與投資成本的把關工作，參與項目定位、策劃的前期工作。編制設計招標書、設計任務書，制訂設計合同。組織各項設計的招標工作，負責與相關設計單位的聯(lián)絡，做好相關專業(yè)的技術協(xié)調工作。負責公司內部設計任務書、設計方案的會審工作。負責設計各時

3、期圖紙的復審工作及質量和成本操縱的把關工作。參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關修改變更問題。負責解決項目施工過程中出現(xiàn)的有關設計問題，并落實有關修改變更問題。參與相關技術方案討論工作。參與材料、設備的復選工作。負責平面及戶型修改調整，把控整體設計效果。11為前期部與相關政府部門溝通提供技術支持。12完成各類圖紙歸檔工作。1.1.2 設計治理部各崗位職責講明設計治理部經(jīng)理的崗位職責主持設計治理部的全面工作，嚴格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，貫徹落實公司領導的指示，調動各專業(yè)人員積極性、制造性，完成職責范圍內的工作任務。主持公司產(chǎn)品研究開發(fā)與投資成本的把關工作，參與項目定位、策劃的前

4、期工作，并提供給領導作為決策參考依據(jù)。主持各項設計招投標工作，組織專家評審團。參加規(guī)劃、建筑、景觀、裝修設計方案的評選并指導方案的修改及審定。負責公司內部設計任務書、設計方案的會審工作。保持與設計單位以及公司各部門之間的聯(lián)系，做好組織協(xié)調工作。對各種技術問題進行審核，具體包括：審核設計招標書；b審核設計任務書；c審核設計合同；d審核公司樓盤的交樓標準；e審核新產(chǎn)品、新技術、新工藝、新材料的選用；f。審核內、外裝飾材料的定板；g審核各設計時期的設計圖紙及有關的設計變更。負責制訂部門月、年度工作打算，工作總結。負責指導、監(jiān)督、協(xié)調部門職員的工作并檢查其工作成果。負責本部門費用報銷審核工作。11.負

5、責審定部門職員考勤及假期安排。12負責審定部門職員考勤及假期安排。13完成上級領導交辦的其他工作。建筑設計主管的崗位職責協(xié)調經(jīng)理負責設計部的全面技術治理工作和質量操縱。參與項目的策劃、治理。參與項目前期可行性研究、概念設計工作，參與編制項目設計開發(fā)質量打算。參與概念、方案、初步、施工圖設計任務書及合同的編寫工作。負責建筑設計單位的考察工作，負責起草建筑設計單位的考察報告工作。負責編制設計招標書、設計任務書及制訂合同深度的補充條款。負責跟蹤并監(jiān)督建筑設計各時期圖紙的設計進度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。了解、掌握主管項目的進度打算、現(xiàn)狀情況及各項技術指標和相關尺寸。負責各時期報建圖紙的相關協(xié)調工作。負責

6、建筑設計各時期圖紙的復審工作及質量和成本操縱的把關工作。參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關修改變更問題。負責解決項目施工過程中出現(xiàn)的有關設計問題，并落實有關修改變更問題。負責與相關設計單位、相關專業(yè)的技術協(xié)調工作及與公司各部門的協(xié)調工作。11參與相關技術方案討論工作。12負責安排確定材料樣板的總體打算，確保原設計的總體效果。參與材料、設備的復選工作。13負責平面及戶型修改調整，并把結果報部門經(jīng)理批準后下發(fā)執(zhí)。14為相關政府部門溝通提供技術支持。15完成各類圖紙歸檔工作。裝修設計主管的崗位職責負責裝修設計的治理工作。負責編制裝修招標任務書、設計任務書及制訂合同深度的補充條款

7、。負責跟蹤并監(jiān)督裝修設計各時期圖紙的設計進度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。了解、掌握主管項目的進度打算、現(xiàn)狀情況及各項技術指標和相關尺寸。負責裝修設計各時期圖紙的復審工作及質量和成本操縱的把關工作。負責與相關的設計單位相關專業(yè)的技術協(xié)調工作及與公司各部門的協(xié)調工作。參與相關技術方案討論工作。負責項目、售樓處、樣板房、家私、燈飾、飾物等裝修效果的把握工作。負責編制交樓標準，收集最新產(chǎn)品資料，參與裝修材料及家具的復選工作。負責解決項目施工過程中出現(xiàn)的有關設計問題。完成各類圖紙歸檔案工作。規(guī)劃園林設計主管的崗位職責參與項目定位、策劃的前期工作，并編制策劃設計任務書。負責制訂總體規(guī)劃及園林環(huán)境設計招標書、設計

8、任務書和合同深度補充條款。負責跟蹤并監(jiān)督規(guī)劃園林設計各時期圖紙的設計進度，了解、掌握主管項目的進度打算、現(xiàn)狀情況及各項技術指標和相關尺寸。負責組織園林施工圖紙的會審工作及設計質量和園林成本把關工作。負責施工現(xiàn)場技術問題的協(xié)調工作及施工質量的評價把關工作。負責組織安排各種材料樣板的初選、復選工作。負責協(xié)調規(guī)劃、景觀設計與其他專業(yè)之間的溝通工作。完成相關圖紙的歸檔案工作。，資料員的崗位職責負責文件檔案的歸類及查閱治理。負責文件來往的收發(fā)。負責對設計師行文格式的審核。 協(xié)助建立基礎資料系統(tǒng)。負責對完工項目文件的歸檔與校審。負責本部門質量打算的實施工作。負責對本部門的ISO質量體系的建立和日程治理。完

9、成部門領導交辦的其他工作。1.2設計治理部的人員治理規(guī)定1。2.1人員入職和培訓治理設計治理部必須向行政人事部提交每個專業(yè)許多于100 道題目的專業(yè)考卷題庫。設計治理人員 入職時必須通過專業(yè)考試方可試用，試用期滿必須再參加部門和公司的治理制度考試，合格后方可錄用為正式職員，轉入公司編制。設計治理部必須建立職員長期培訓及考核打算，每月組織許多于一次的全體設計治理人員集中培訓及考核，考核結果在公司內通報，連續(xù)三次不合格者應予辭退。1.2。2 獎懲規(guī)定差不多規(guī)定本規(guī)定分獎勵和處罰兩部分，獎勵分通報表揚和物質獎勵，處罰分警告、記小過記大過、降級、辭退。一年內受到兩次警告者做記小過一次處理，一年內受到兩

10、次記小過者做記大過一次-處理，依此類推。主管級以下職員的降級處罰按降低一級工資處理。對出現(xiàn)工作失職但拒不同意本處罰規(guī)定的，經(jīng)公司查實后予以辭退處理。造成公司經(jīng)濟、信譽嚴峻損失或有其他嚴峻損害公司利益的行為，除按制度辭退外，公司保留追究其經(jīng)濟或法律責任的權利。獎勵規(guī)定通報表揚嚴格遵守設計治理制度，設計質量、進度、成本操縱按目標完成，在治理中提出合理化建議的；b在設計治理中，為公司節(jié)約成本或制造價值在五千元以下的。 物質獎勵a在設計治理中，居住區(qū)及小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)景觀、商業(yè)建筑住宅單體等經(jīng)總公司評審，設計效果為“優(yōu)秀”的，對第一責任人增發(fā)當月及當年獎金100%獎勵。B在設計治理中，單位（單項）工程的

11、造價在設計限額以內，并比限額下降一定比例，為公司節(jié)約成本或制造價值在五千元以上的，按如下給予獎勵：i五千至三萬元的，對第一責任人增發(fā)當月獎金509獎勵；卜三萬至五萬元的，對第一責任人增發(fā)當月獎金100%獎勵；叭五萬至十萬元的，對第一責任人增發(fā)當月及當年年度獎金1006獎勵；iv.十萬至五十萬元的，對第一責任人增發(fā)當月及當年年度獎金100%獎勵，并晉升工資一級，每五十萬元晉升工資一級。處罰規(guī)定凡因工作失職發(fā)生如下情形之一者，依照情節(jié)輕重給予處罰。有以下情況的給予警告，并扣除第一責任人當月獎金10%:設計把關不嚴阻礙工程施工進度，延誤在五天以下的；b因設計把關不嚴造成失誤使公司損失在五千元以下的。

12、有以下情況的給予記小過，并扣除第一責任人當月獎金50%:a因設計把關不嚴阻礙工程施工進度，延誤五至十天的；b因設計把關不嚴造成失誤使公司損失在五千至三萬元的；c因設計治理把關不嚴，經(jīng)時期設計文件確認表確認后，要求設計單位變更一次并造成公司損失在五千至三萬元的。有以下情況的給予記大過，并扣除第一責任人當月獎金100及年度獎金的50%:a因設計阻礙工程施工進度，延誤十至二十天的；b因設計失誤造成公司損失在三萬至五萬元的；c因設計治理把關不嚴，經(jīng)時期設計文件確認表確認后，要求設計單位變更二次并造成公司損失在三萬至五萬元的。有以下情況的給予降級，并扣除第一責任人當月及當年獎金ioo%：a。因設計阻礙工

13、程施工進度，延誤二十至三十天的；b因設計失誤造成公司損失在五萬至十萬元的；c因設計治理把關不嚴，經(jīng)時期設計文件確認表確認后，要求設計單位變更三次并造成公司損失在五萬至十萬元的；d經(jīng)公司評審小組評審，設計效果為“不合格”的。有以下情況的給予辭退，并扣除第一責任人當月及當年獎金100%:a因設計阻礙工程施工進度，延誤三十天以上的；b因設計失誤造成公司損失在十萬元以上的；c因設計治理把關不嚴，經(jīng)時期設計文件確認表確認后，要求設計單位變更三次以上并造成公司損失在十萬元以上的；d在設計治理中徇私舞弊，與設計單位勾結，損害公司利益的，經(jīng)調查屬實的；e在本人所管專業(yè)的材料、設備選用中，推舉隊伍、廠家或指定材

14、料、設備的廠家、品牌，經(jīng)調查屬實的。獎懲程序責任人為公司人員的，不管其職位高低，均由公司監(jiān)事會做出處理決定，由 公司人事部進行獎懲?！暗谝回熑稳恕敝冈O計治理部門負責設計治理的該專業(yè)主任工程師；“第二責任人”是指設計治理部門負責人、該項目或專業(yè)設計治理工程師、項目建筑師；“第三責任人”是指公司領導、工程治理部門負責人。“第一責任人”獎懲時，第二責任人比第一責任人降低一個檔次，依此類推。公司總經(jīng)理助理以上的領導本人違反本方法的，第一、二、三責任人均為其本人，做并罰處理。1.3設計治理部的工作內容1.3.1 設計治理部的工作內容框圖設計治理部作為公司設計治理的職能部門與核心部門，其負責的工作內容具體

15、如圖1-1所示。1.3.2 設計治理部的工作內容詳述項目前期規(guī)劃協(xié)助決策部門進行土地吸納時期的初步建筑規(guī)劃及密度分析。參與項目市場定位分析。負責組織項目概念性規(guī)劃設計。參與項目可行性研究。設計治理負責組織項目概念設計工作。負責擬制規(guī)劃設計任務書。負責組織規(guī)劃、設計、勘察招標及設計合同的治理。負責對方案、初設、施工圖、立面、環(huán)境及其他專項設計的設計進度、質量進行跟蹤檢查并督促落實。責對各時期的設計圖紙進行內部審核，組織項目部進行施工圖的內部會審，參與治理部組織的施工圖設計交底。負責在施工過程中的設計配合。負責對設計單位考察、設計單位表現(xiàn)評估。負責裝飾、裝修材料樣板、設備的選型、定樣。負責對設計變

16、更進行審核或備案。負責依照市場反饋調整設計或提出變更。11負責審核支付設計費用。12參與基礎、主體、單位工程及綜合驗收。售樓部、樣板房的設計治理負責設計單位的考察及招標。負責售樓部設計單位及其方案的選擇評審，監(jiān)控售樓部、樣板房，尤其是空間方案的實施工程和效果。負責設計方案、施工圖的審核審查，組織圖紙會審及設計交底。負責施工過程中材料及施工樣板的審批。負責施工過程中整體效果的把握及監(jiān)控，指導監(jiān)督施工單位，確保設計風格及效果得以實現(xiàn)。景觀工程的設計治理負責設計單位的考察及招標。負責景觀設計方案，施工圖的設計進度、成果質量的監(jiān)控。負責景觀施工圖的審核審查，參與圖紙會審及設計交底。負責施工過程中材料及

17、施工樣板的審批。負責組織植物、專門景觀材料（物品）、與項目整體效果有關配色設施的實施選用。負責施工過程中整體效果的把握及監(jiān)控，確保設計風格及效果實現(xiàn)。二次裝修工程的設計治理按照施工總進度打算參與編制二裝工程設計招標打算。負責二次裝飾設計單位的考察及招標。負責二次裝飾設計進度、質量的監(jiān)控。負責組織各時期設計圖紙審核及樣板的審批工作。負責施工時期的設計配合工作。 （6）規(guī)劃設計信息治理收集和處理市場和客戶（含業(yè)主）對規(guī)劃設計的需求和期望信息。了解、跟蹤房地產(chǎn)進展的最新動態(tài)。建立設計單位檔案。建立和維護設計師網(wǎng)絡，積極查找優(yōu)秀設計師。了解新材料、新技術、新工藝應用與引進。其他對項目設計的質量、進度、

18、成本操縱進行監(jiān)督。參與項目進展后評估，進行設計治理專題總結。負責收集與處理本部門工作所涵蓋的市場和客戶（含業(yè)主）的相關信息。建立和維護與相關單位之間的公共關系。完成上級公司和公司領導交辦的其他工作。L 3.3 設計治理部的工作流程設計治理部的工作流程見圖1-2。1.4設計治理的工作要點為了加強公司的項目設計治理工作，提高系統(tǒng)能力，完善工程項目治理，真正體現(xiàn)設計中“事前、事中、結果”的過程治理，體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化、成本優(yōu)化的精神，并嚴格貫徹產(chǎn)品策劃意圖、取得優(yōu)質高效的產(chǎn)品設計文件并正確指導工程施工，實現(xiàn)生活藝術空間制造產(chǎn)品基礎，設計治理部必須嚴格操縱各時期的設計治理要點。1.4.1 設計治理的原則設計

19、治理的總體原則是：貫徹通過審批的概念性設計原創(chuàng)思想，完成實施方案設計、初步設計以及施工圖設計，以“二合三指”的形式進行設計過程的全程監(jiān)控，貫徹落實產(chǎn)品策劃目標和成本目標；開展施工時期的行銷監(jiān)理，確保實際最終產(chǎn)品滿足產(chǎn)品策劃、設計原創(chuàng)要求。1.4.2 設計治理的依據(jù)設計治理的要緊依據(jù)是公司的權責規(guī)定、有關設計治理流程制度，有關成本治理流程制度及其他相關流程與制度。要緊依據(jù)的法規(guī)政策是：中華人民共和國建筑法、中華人民共和國房地產(chǎn)治理法、中華人民共和國都市規(guī)劃法、建設工程勘察設計治理條例、建設工程勘察質量治理方法等。依據(jù)的公司要緊制度是：成本標準編制與使用規(guī)則、合同治理方法、項目招標治理實施細則以及

20、各時期的設計任務書、設計指引等。1.4.3 設計治理的范圍項目開發(fā)令簽署后，有關用地自然條件、社會條件及其他工程設計基礎條件的搜集和完善、項目設計總體操縱打算的編制、概念設計、顧客敏感點清單編制、方案設計、產(chǎn)品標準的編制、初步設計、施工圖設計、各時期設計成果及圖紙的審查、設計變更、方案委員會治理方法等、設計報政府審批以及工程施工過程中的行銷監(jiān)理等所有具體工作都屬于設計治理的范疇。1.4.4 設計治理的實施要點設計托付統(tǒng)一由設計治理部門負責，并明確設計要求，設計限額等相關內容，同時規(guī)定對小區(qū)總體規(guī)劃及單體方案必須依照營銷部門編制的市場定位及營銷方案并經(jīng)論證通過后辦理，這要緊是為了解決項目前期設計

21、、營銷相互脫節(jié)的問題。在一些項目中，往往是等到樣板房建好甚至是大面積開售后營銷部門的意見才能反饋至設計治理部門，其中包含的規(guī)劃、戶型朝向、平面布置等意見往往無法調整，增大銷售壓力。對單項設計因為忽略了設計要求、設計限額而造成返工、工期延長的情況特不普遍。如某項目擬建一臨時公共汽車站，初期為追求設計效果，要求屋面采納張拉膜結構，立面方案幾經(jīng)反復，到最后張拉膜設計完成后初步預算費用將超過百萬，不得不放棄此方案重新調整，前后白費的時刻超過一個月，：，這屬于典型的事前操縱不足，設計限額不明確的情況。 目前總體規(guī)劃、景觀方案、單體方案的重要性日益突出，為簡化工作流程，同時促進設備設計單位相互間的競爭意識

22、，應明確采納備案制度作單位托付設計，即每年編制單項工程設計托付單價表，選擇許多于三家設計單位作為托付設計依據(jù)。為幸免造成下時期的設計質量問題或設計返工，同時需引人現(xiàn)代營銷觀念，明確規(guī)定本時期設計文件完成后應經(jīng)設計治理部門組織包括營銷在內的相關部門領導評審通過后，方可通知設計單位開始下一時期設計任務。 單體平面方案的合理與否直接阻礙到銷售，同時，單體平面方案的調整往往涉及結構、設備等多個設計工種，因此合理確定單體平面方案是特不重要的環(huán)節(jié)。明確規(guī)定單體平面方案必須經(jīng)營銷中心、項目公司、設計治理部門會簽確認。房地產(chǎn)開發(fā)報建等工作對房地產(chǎn)企業(yè)合理、合法利用國家政策，尋求企業(yè)效益阻礙增長點有重要意義，設

23、計及設計治理工作也應緊緊圍繞這方面展開工作，故應明確各時期的設計文件需經(jīng)設計治理部門審核后方可交投資開發(fā)部門辦理報批。需協(xié)調市政規(guī)劃設計與景觀設計中道路布置兩者的關系，較好的做法是景觀專業(yè)提早介入，在市政前確定景觀方案。1.4。5 設計質量治理的要點設計的合理性、安全性、經(jīng)濟性、設計效果和圖紙出圖質量，是設計質量治理的要緊內容。設計質量以其合理性、經(jīng)濟性、設計效果及其具有的商業(yè)價值衡量。出圖質量應保證設計深度符合要求，必須幸免專業(yè)矛盾和設計錯誤，杜絕設計事故。設計圖紙出圖質量不符合要求的，設計治理部門應要求設計單位重新出圖。設計治理部門應與設計單位建立設計過程的實時監(jiān)操縱度，以便雙方均能在各時

24、期實時掌握和檢查設計進度和設計狀況。嚴格操縱施工圖時期的設計變更，設計治理部門進行設計變更時應了解現(xiàn)場的材料提出處理意見，并分如下程序進行處理：單項變更損失五萬元以內的，由設計治理部門確認是否變更；b。單項變更損失五至十萬之間的，由設計治理部門管線領導確定是否變更；c單項變更損失十萬元以上的，應報公司上級領導批準后方可變更。圖紙會審是工程建設程序中的重要環(huán)節(jié)，凡未經(jīng)會審的圖紙不得用于施工，圖紙會審應由工程、設計治理部門主持，相關單位必須對圖紙會審工作予高度重視。1.4.6 設計成本操縱的要點成本操縱是設計治理的重要組成部分，成本操縱的工作要點如下。材料定板及設備選型原則上應在公司年度招投標中標

25、單位中選擇。 阻礙到裝修效果的材料、設計選用原則上應有營銷部門的意見。設計托付時，設計合同必須明確本項目設計限額及材料、設備選用要求，這是成本操縱中專門重要的環(huán)節(jié)，只有具備合理的設計成本操縱目標，設計單位才能在相關時期的設計中圍繞成本目標進行設計方案、材料選用等工作。設計治理部門應嚴格按公司下發(fā)的混凝土和鋼筋的限額設計值作為結構限額設計標準(見表1-1和表 1-2)。設計治理部門可依照項目的具體情況對結構限額值提出修正意見，經(jīng)公司領導批準后按修正值進行操縱。設計單位在提交設計文件時，方案設計必須有工程估算；初步設計必須有工程概算；施工圖設計宜有工程預算。各時期的設計假如超出設計限額時，必須經(jīng)設

26、計治理部門及審核部審核后，報送公司領導批準后方可進行下一時期設計或實施。應加大對“新產(chǎn)品、新材料、新技術、新工藝”的研究，試點和推廣工作。重視“四新”的應用是投資操縱的重要內容，但“四新”的應用必須遵循先試點后推廣的過程，同時應進行技術經(jīng)濟分析。對公建配套用房的布置，設計單位往往重視程度不夠，甚至將一些臨街可售高價的地點安排為居委會等配套用房，因此應明確移交式低價出售的配套項目，必須布置在商業(yè)價值最低的地點，同時明確各時期設計文件完成后需經(jīng)設計治理部門審核后方可交投資開發(fā)部門辦理報批。會所及大型商業(yè)用房設計，應由 商用物業(yè)治理部門組織使用單位：對使用功能布置參與規(guī)劃，由設計治理部門跟蹤完善。例

27、如某會所已完成所有專業(yè)設計，經(jīng)酒店治理公司審核后發(fā)覺其功能與使用要求有較大出入，提出調整平面、增加客房等許多修改意見，整個項目的設計必須全面修改，造成工期延長大半年。 材料、設備選用必須以“安全、合理、經(jīng)濟”為原則，以“價廉物美”為標準進行選用，幸免材料、設備選用不合理造成白費損失。施工圖的設計必須在滿足規(guī)范、法規(guī)的前提下，以相對最經(jīng)濟的方案進行設計。所有施工圖必須進行綜合會審，減少各專業(yè)矛盾及返工損失。移交或低價出售的配套項目，必須布置在商業(yè)價值最低的地點。應嚴格操縱設計變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴控大變更 2.1 項目策劃時期的設計基礎資料收集2.1.1 規(guī)劃設計外部協(xié)作條件的取證要求

28、在項目規(guī)劃和設計的各時期，設計治理部除了與設計單位緊密配合外，有專門多方面需要及時與項目所在地的政府主管部門或國家機關等相關部門、機構取得聯(lián)系，進行溝通、協(xié)調，并取得相關數(shù)據(jù)及有關方面的協(xié)議或批文，并作為各時期設計的依據(jù)和條件提供給設計單位，這些條件稱為規(guī)劃設計的外部協(xié)作條件。一般相關的部門有：發(fā)改委、國土局、建委、規(guī)劃局、工商統(tǒng)計局、銀行、文教、環(huán)保、衛(wèi)生、水、電、電信、煤氣、熱力、市政、消防、人防、安全保衛(wèi)部門等。2.1.2 項目所需的設計基礎資料設計治理部依照項目策劃報告編寫指引完成設計所需基礎資料的收集、整理工作。設計治理部依照項目策劃報告編寫指引中策劃時期規(guī)劃設計分析成果標準中的要求

29、收集、整理并分析下列基礎資料，為策劃工作提供技術支持與依據(jù)：都市總體規(guī)劃的全部成果、都市總體規(guī)劃文本、都市總體規(guī)劃的要緊圖紙、總體規(guī)劃時期的各項專業(yè)規(guī)劃的文本和圖紙；b分區(qū)規(guī)劃的全部成果；c操縱性詳細規(guī)劃的全部成果；d都市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及操縱性詳細規(guī)劃對本地段的規(guī)劃要求；e現(xiàn)狀居住人口詳細資料，包括人口密度、人口構成、平均每戶，人數(shù)籌；用地現(xiàn)狀資料V包括鄰近地區(qū)）；g建筑現(xiàn)狀資料，包括各類性質建筑質量、數(shù)量、分布、層數(shù)等；h工程設施及管線現(xiàn)狀資料（包括鄰近地區(qū)）；i工程地質、水文地質等有關資料；j所在都市或地區(qū)歷史文脈、地點風貌、建筑傳統(tǒng)形式等資料；k房地產(chǎn)及工程等經(jīng)濟資料（包括房價、地價

30、、各類基礎工程造價等）；1.1： ioooi： 2000實測地形圖；m競爭樓盤資料等。2.1.3 設計基礎資料收集的工作程序項目設計基礎資料收集包括：項目設計基礎資料移交、項目設計基礎資料補充和項目設計基礎資料評審。項目設計基礎資料移交。設計治理部完成與相應責任部門的項目設計基礎資料交接，移交內容包括宗地自然條件表、宗地社會條件表（投資開發(fā)部提供）和競爭樓蘊列表（營銷策劃部提供）三部分，并 由交接雙方共同填寫項目設計基礎資料移交評審表。 項目設計基礎資料補充。設計治理部按照項目設計基礎資料移交評審表完成項目設計基礎資料的調查和補充，包括宗地自然條件表、宗地社會條件表（投資開發(fā)部負責補充完善，設

31、計治理部協(xié)助）和競爭樓盤設計信息表（營銷策劃部牽頭完成）。 項目設計基礎資料評審。設計治理部組織投資開發(fā)部、營銷策劃部完成項目設計基礎資料評審，評審意見和結論填寫在項目設計基礎資料移交評審表中，并由參與評審人員共同簽字確認。設計治理部發(fā)出資料提供要求后相關部門未能在1個工作日內提供設計任務書輸入文件導致設計任務書時刻拖延，配合部門負責人及經(jīng)辦人扣 罰 100 元次，設計治理部提供考核信息；設計治理部相關專業(yè)人員未跟催配合部門提供資料，扣罰 50 元次，配合部門提供考核信息。 項目設計基礎資料移交評審表見表2-1。2.1.4 宗地自然條件資料宗地自然條件表見本書 電子文件。2.1.5 宗地社會條

32、件資料宗地社會條件表見本書 電子文件。2.1.6 競爭樓盤信息“競爭樓盤”是指區(qū)域內、或其他區(qū)域內與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。價格需按產(chǎn)品類型列出最高價、最低價以及均價。競爭樓盤列表中的競爭樓盤清單，需由設計治理部與營銷策劃部共同確認。競爭樓盤列表形式參考本書電子文件。競爭樓盤設計信息表見本書電子文件。2.2 項目規(guī)劃設計的可行性分析2.2.1 項目場地地質勘察項目場地地質勘察應依照項目策劃、概念設計不同時期的要求分時期進行。在新項目選擇、可行性分析時期，設計治理部應負責進行可行性研究勘察（選址勘察），目的是對地塊場地的地質穩(wěn)定性和建筑適宜

33、性做出評價，要緊手段是搜集地塊有關的地質資料和建筑經(jīng)驗資料、踏勘了解場地工程地質條件；當擬建場地工程地質條件復雜，已有資料不能滿足要求時，可依照具體情況進行工程地質測繪和必要的勘探工作。在項目策劃時期應進行場地初步勘察，為確定建筑總平面布置、要緊建筑物地基基礎設計方案提供巖土工程勘察資料，初步勘察應符合初步設計的要求。2.2.2 項目設計基礎資料分析依據(jù)各個調查表格在策劃時期進行設計基礎資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎資料收集后，依照這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出差不多的研判以作為項目策劃、設計的差不多依據(jù)。依據(jù)宗地自然條件表的內容，分析宗地自然環(huán)境

34、對規(guī)劃設計的阻礙。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的愛護與利用措施等。依據(jù)宗地自然條件表的內容，關于有專門地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設計的阻礙程度及對應的設計思路和解決方法（該思路、方法對應的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）。依據(jù)宗地社會條件表的內容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設計的阻礙。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的阻礙；道路交通狀況對小區(qū)要緊出入口設置與人車流線的阻礙；商業(yè)設施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生

35、活設施對自身配套建設規(guī)模和面積確定的阻礙；不利因素設施的阻礙和解決方案；市政配套狀況對技術設計的阻礙等。設計治理部和營銷策劃部應共同組織人員對競爭樓盤做完全的調查，調查內容不只局限于通常的總架、單價調查，而應結合競爭樓盤的規(guī)劃設計細節(jié)和綜合品質調查進行資料收集，并全面分析。依據(jù)宗地社會條件表的內容，當?shù)卣黝愰g距、日照要求，并結合公司對項目的要緊指標要求（總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能），并分析對建筑排布的阻礙。 當不具備政府規(guī)劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經(jīng)濟指標不完全確定時，進行公司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表，當容積率確認后，深化該容積率

36、指標下的方案及完成其對應的綜合經(jīng)濟技術指標表與產(chǎn)品分析表。 當具備政府規(guī)劃設計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況，進行最差不多的建筑排列，完成規(guī)劃設計草案其對應的綜合經(jīng)濟技術指標表與產(chǎn)品分析表（不同假設情況下，對應的建設周期打算、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在項目進度總體打算、成本操縱表單中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應結合策劃時期的3個產(chǎn)品基礎方案進行2.3規(guī)劃設計分析2.3.1 規(guī)劃設計分析的要點技術經(jīng)濟指標：結合設計分析是否能達到 公司對項目開發(fā)的差不多具體量化指標要求。2規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周

37、邊結合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項目指標的限制。規(guī)劃設計概念：如何體現(xiàn)該項目住區(qū)規(guī)劃設計導則的精神；表現(xiàn)項目預期的風格和設計主題。技術概念：打算采納的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系。社區(qū)可持續(xù)進展概念：對項目分期進展的設想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設想、對產(chǎn)品差異性的考慮。規(guī)劃設計分析草案圖紙。規(guī)劃設計分析總平面圖。退讓紅線要求。不同功能物業(yè)的分布位置分析。間距分析。10組團規(guī)模分析。11市政條件分析圖：包括道路交通、道路、停車、水、電、暖、通信等分析圖；關于坡地、山 地等復雜地形應做全面的地形分析。12樣板區(qū)選址及構成內容分析。2.3.2 項

38、目綜合經(jīng)濟技術指標項目綜合經(jīng)濟技術指標表和容積率分析表見本書 電子文件。2.3.3 項目產(chǎn)品策劃分析規(guī)劃設計草案的要緊目的是通過設計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術上的依據(jù)。通過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設計草案中各類產(chǎn)品受各因素阻礙的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本治理部門，形成項目財務分析和營銷策略的基礎。規(guī)劃結構對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標的阻礙因素包括規(guī)劃中單體的體塊的面寬、進深是否和戶型要求的面積、采光、通風要求相匹配。“有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大阻礙的因素，需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的要緊矛盾，得出各要緊因素。“有利因素”包括良好建

39、筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。 關于各因素的可參考定義a。應依照各個地區(qū)的氣候及日照條件制訂B良好建筑朝向：“南偏東15。至南偏西15。范圍內”的朝向。C不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范圍內”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內、外的景觀資源。2.4 策劃時期設計分析成果存檔及編號項目基礎資料范例和項目規(guī)劃設計草案見本書電子文件。2.5顧客敏感點及產(chǎn)品標準要點治理制度為規(guī)范公司項目定位及策劃時期的操作，需加強對“顧客敏感點和產(chǎn)品標準要點”這一重要節(jié)點的監(jiān)控，以達到作業(yè)程序的系統(tǒng)性和科學性、提高產(chǎn)品性價比和建立完整的項目價值體系。2.5.1 顧

40、客敏感點的定義顧客敏感點是能引起顧客購買興趣的產(chǎn)品特性，是顧客具體需求在產(chǎn)品中的體現(xiàn)，相對投人有較大的產(chǎn)出效益，因此設計者對顧客敏感點項目應重點考慮，綜合平衡總成本時優(yōu)先保證敏感點工程項目。顧客敏感點項目受目標顧客群的需求阻礙，受產(chǎn)品檔次定位阻礙，同時也受項目競爭策略的阻礙。因此需要在每個項目策劃過程甲分時期確定嚴品的顧客敏感點。2.5.2 顧客敏感點的分類顧客敏感點分為顧客敏感項目和顧客重視項目（在項目策劃時期確定）。顧客敏感項目為必須執(zhí)行項目。顧客重視項目在具體項目中可作為顧客敏感點項目備選項目。顧客敏感點及產(chǎn)品標準要點清單規(guī)定了顧客敏感點項目分類和分解項目，并給出一般的敏感點等級。2.5

41、.3 顧客敏感點策劃實施講明每個項目都應確定顧客敏感點項目，最終指導建筑設計和施工。顧客敏感點工程標隹應恰 當反映競爭策略，產(chǎn)品定位和目標顧客需求，同時要反映產(chǎn)品策劃的核心價值體系。設計治理部在項目策劃時期確定顧客敏感點類不，其中有四項為顧客敏感點項目，六項為顧客重視項目，共十點顧客敏感點。顧客敏感點確定從顧客敏感點及產(chǎn)品標準要點清單中的中類中選定，并可依照具體項目增加新的項目，填寫顧客敏感點及產(chǎn)品標準要顧客箣咸占聃顧客敏感點及標準要點完成稿會同實施方案設計任務書一起交給設計單位指導概念設計文件后的各專業(yè)后續(xù)設計工作。實施方案或初步設計完成后，應確定顧客敏感點的工藝工序以及材料標準，作為行銷監(jiān)

42、理工作指引，作為施工圖設計過程以及建筑過程的工作指南。2.5.4 顧客敏感點的確定及審核程序顧客敏感點和產(chǎn)品標準由營銷策劃部審核。在完成項目市場定位后，設計治理部應結合項目策劃報告編制顧客敏感點清單，確定本項目的顧客敏感點項目，應完成顧客敏感點及產(chǎn)品標準要點清單中的大類和中類部分。在項目論證會結束后，結合項目產(chǎn)品定位和概念設計任務書的編寫，應填寫完成小類內容。在完成概念設計文件招標后，結合中標方案，設計治理部應組織編寫產(chǎn)品標準要點，作為概念設計文件修改和后續(xù)時期設計的指導原則。在實施方案完成后，項目設計治理部應依此編制完整的產(chǎn)品標準手冊，用以指導初步及施工圖設計、各項專項設計。2，5.5 顧客

43、敏感點及產(chǎn)品標準要點清單見本書 電子文件。2.5.6 顧客敏感點及產(chǎn)品標準要點見本書電子文件。房地產(chǎn)公司設計招標治理房地產(chǎn)公司設計招標是指為了選擇合適的設計單位，房地產(chǎn)公司通過招標的方式將設計任務托付給設計單位完成，由設計單位依照國家法律法規(guī)的規(guī)定和房地產(chǎn)公司的設計要求進行設計，并提供設計成果，房地產(chǎn)公司能夠選擇托付同一個設計單位進行多個時期的設計工作，也能夠把不同時期的設計任務分不托付給不同的設計單位負責。但不管是哪個時期的招標治理工作，其治理的要點差不多一致，具體包括：設計招標治理機構的設置與招標治理流程的制訂；設計任務書的編制與評審治理；設計單位考察與設計招標書發(fā)放治理；開標、評標與定標

44、治理；設計合同的簽訂治理；設計單位的履約評價治理等。本章將分不對上述設計招標的各治理要點進行詳細的講明。3.1設計招標的治理機構與治理流程3.1.1設計招標的治理機構設計招標相關部門與崗位的職責公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理全面負責招標工作。其要緊職責（不限于）是：批準招標打算與安排；b組建招標領導小組；c主持招標領導小組會議，審批確定中標單位；d組織合同會簽；e簽訂合同或授權公司法人合同的簽訂。 公司常務董事。公司常務董事是公司制度與流程執(zhí)行的監(jiān)督者。按照公司的規(guī)定和要求，參加評標活動，了解制度與流程執(zhí)行情況進行監(jiān)督。設計治理部負責各種設計招標工作。對產(chǎn)品和成本標準的實施起到監(jiān)督與促進的作用。A設計

45、治理部經(jīng)理。負責組織項目的技術治理工作，確定各種產(chǎn)品技術標準，組織編制產(chǎn)品成本標準。B總建筑師。其要緊職責（不限于）是：i負責編寫項目設計講明；ii參加招標文件的編寫，要緊參加編寫招標文件的)有關技術條款；iii按照評委方式參加技術評標；iv參與最后澄清工作。C總工程師。其要緊職責（不限于）是：i與工程治理部協(xié)商負責編寫工程施工組織總體方案介紹，擬定總工期、關鍵工期要求；U參加對投標人的資格預審；叭要緊參加編寫招標文件的技術條款，特不是施工技術要求；iv.按照評委方式參加評標；V.參與最后澄清工作。成本治理部。其要緊職責（不限于）是：a。負責組織編制工程量清單，同時審核施工圖；b負責審核招標文

46、件，對成本標桿進行核對；c負責參加編寫專用合同條款、編制有關商務文件；d參加對投標人的資格預審，e參與過程和最后澄清和合同談判工作。設計招標領導小組的職責與人員組成設計招標領導小組職責批準招標文件，審查評標方法和細則的合理性和公正性；b審批入圍的投標人名單；c審定評委會提出的書面評標報告和推舉的中標候選人，確定中標單位；d決策采納團體成員各一票的方式投票表決。設計招標領導小組人員組成。概念設計、方案設計、初步設計與施工圖設計招標領導小組由營銷策劃部經(jīng)理或設計治理部經(jīng)理任組長，由 公司設計治理部（代表）、營銷策劃部經(jīng)理、總經(jīng)理、公司常務董事、設計治理部、項目工程治理部高級經(jīng)理、合同負責人組成。規(guī)

47、定必須為單數(shù)成員。設計評標委員會的職責與人員組成設計評標委員會職責依照評標細則，對標書進行認真評審，負責組織進行澄清，完成評審報告。B向招標領導小組報告評審意見，推舉合格的中標人和中標備選人。C針對一些議標的項目，遵從集體決策，發(fā)揮團隊優(yōu)勢的原則，特組建“評標工作小，組”代替“評標委員會”行使相關職責。設計評標委員會人員組成評委5-9人。公司要緊通過第一次和第二次方案審批會對概念設計和方案設計進行癢標。B評委名單由項目總經(jīng)理批準確定。C評委素養(yǎng)要求i技術業(yè)務專家應當在本項目方面有3-5 年的技術治理或相關業(yè)務專業(yè)工作經(jīng)驗。Ii 商務與經(jīng)濟方面的專家應當在有關業(yè)務方面 2-3 年的商務與經(jīng)濟專業(yè)

48、工作經(jīng)驗。(4)設計招標工作小組的職責與人員組成設計招標工作小組由設計治理部牽 頭，要緊負責招標的相關設計工作，要緊工作人員，由設計治理部承擔，一般由2-3人組成。報項目招標領導小組批準（招標工作審批表會簽批準）。3.1.2 設計招標的治理流程設計招標治理流程設計招標治理流程見圖3-1。設計招標的具體步驟表3-1是設計招標的具體步驟。3.2設計任務書的編制與評審治理房地產(chǎn)項目設計任務書是指房地產(chǎn)公司對項目設計提出的要求，是設計單位進行項目設計的要緊依據(jù)。在明確了規(guī)劃設計要點之后，房地產(chǎn)公司設計治理部能夠組織編寫設計任務書。設計任務書的編制必須依照政府規(guī)劃治理部門的規(guī)劃設計要點、營銷策劃部的定位

49、報告來編制，針對不同的設計時期，設計任務書一般可分為概念設計任務書、方案設計任務書、初步設計任務書、施工圖設計任務書、景觀設計任務書和室內裝飾設計任務書，依照公司的實際情況，也能夠將不同時期的設計任務合并在一起再編寫。在設計任務書編制完成之后，設計治理部還應組織相關部門（一般包括成本治理部、投資開發(fā)部、營銷策劃部、工程治理部等）參與設計任務書的評審，評審通過的設計任務書是進行項目設計招標的重要依據(jù)。關于房地產(chǎn)公司在不同時期對設計任務書編制與評審治理的具體內容，將在本書對應的章節(jié)中再進行詳細的講明。3.3設計單位考察與設計招棕書的發(fā)放治理房地產(chǎn)公司在設計招標前，應對設計單位的設計資質、設計能力、

50、公司實力、業(yè)績與運作方式等進行考察，評價他們是否有能力提供本公司所需的產(chǎn)品和服務，確定合格的設計單位名單。3.3.1 設計單 位考察的方式與工作要點設計單位考察的方式設計單位考察是對設計單位的業(yè)務范圍、業(yè)務切義及八貝凹c禽則勺寐。艤萬）g公司考察、項目考察和作品考察。公司考察。公司考察是指對設計單位辦公場所的綜合考察。 項目考察。項目考察是指對設計單位要緊參與設計的在建或建成項目的綜合考察。作品考察。作品考察是指對記錄在公開發(fā)行或設計單位自行 印 刷的印 刷品中的，設計單位要緊參與設計的在建或建成項目的綜合考察。設計單位考察的工作要點設計治理部的工作要點負責設計單位考察并建立設計單位名錄。B負

51、責具體項目設計單位的選擇及評審。C負責對設計單位進行履約評價。D負責設計單位資料的保存和治理。 公司總經(jīng)理的工作要點審批具體項目設計單位的選擇。B審批合作過程中設計單位不合格記錄及履約評審結論。3.3.2 設計單位信息登記與差不多資料審查治理設計單位信息登記與差不多資料審查的工作程序設計治理部要求設計單位按照標準格式提供設計單位信息登記表及附件并審核。設計單位信息登記表及附件不符合要求的，設計治理部經(jīng)辦人需要求設計單位重新提供檔案資料。之后仍不符合要求的，在設計單位信息登記表填寫意見報設計治理部經(jīng)理批準后，列入不合格設計單位名錄設計單位信息登記表及附件符合要求，但設計單位的業(yè)務范圍、業(yè)務歷史及

52、人員配備不能滿足要求的，在設計單位信息登記表填寫緣故報設計治理部經(jīng)理批準后，列入不合格設計單位名錄。設計單位信息登記表及附件、業(yè)務范圍、業(yè)務歷史及人員配備均符合要求的，在設計單位信息登記表填寫意見報設計治理部經(jīng)理批準后，可對其進行綜合考察。設計治理部經(jīng)辦人將設計單位信息登記表及附件交設計治理部秘書保存歸檔。(2)設計單位信息登記表(3)設計單位信息登記匯總表見本書電子文件。3.3.3 設計單位綜合考察治理綜合考察分為公司考察、項目考察或作品考察。設計單位綜合考察的工作程序如下。設計治理部經(jīng)辦人與設計單位商量確定進行公司考察或項目考祭2一。則買際情況不具備進行公司考察或項目考察條件的，經(jīng)設計治理

53、部經(jīng)理同意，可對設計單位進行作品考察。綜合考察由設計治理部組織進行，參與人數(shù)必須在三人或三人以上，并至少包括一名設計治理部經(jīng)理助理以上級人員，考察結論方可生效。設計治理部參與綜合考察人員填寫設計單位綜合考察記錄表，并共同商討得出-察結論，簽字確認后報設計治理部經(jīng)理審批。設計治理部經(jīng)理審批設計單位綜合考察記錄表后，由設計治理部秘書依照審批結論將設計單位相應列入不合格設計單位名單或合格設計單位名單，同時將設計單位綜合考察記錄表保存歸檔。設計單位綜合考察記錄表、設計單位考察評分表、設計單位考察報告、合格設計單位名單、不合格設計單位名單樣式見本書電子文件。3.3.4 設計招標書發(fā)放治理設計招標書是房地

54、產(chǎn)公司向設計單位簡要講明本次設計招標項目的差不多概況、設計要點、設計成果、設計時刻以及本次招標的相關要求 等內容的文件，其一般會附上招標邀請函，告知并邀請設計單位 前來競標。方案設計招標書范本見苯書疊子妄弄；供讀者參考借鑒。3.4開標、評標定標與設計合同的簽訂治理3.4.1 開標治理房地產(chǎn)公司應當按招標文件中規(guī)定的時刻收取投標文件，并在截標后組織召開開標會議，邀請投標設計單位的法定代表參加。開標的組織治理流程一般如下。開標會議應在招標文件規(guī)定的時刻、地點進行，除投標人法定代表人或持有其代理托付書的代理人、本公司招標代表以及公正方有關人員外，其他人員或評標成員一律不得參加開標會議。 由本公司招標

55、代表主持開標會議，向到會的投標人當眾宣布評標方法、定標原則（評標委員會的組成人員、評標時刻及地點應對投標人保密），當眾啟封并檢驗投標文件及補充函件，宣布檢驗結果。開標結果宣布后，所有與投標人有關的人員退場，在建設行政主管部門經(jīng)辦人員的監(jiān)督下，由招標人對有效投標文件進行登記、編碼，重新密封投標信函。任何人不得向評標委員后泄漏有關投標人及投標文件登記、編碼情況。3.4。2 評標治理在開標之后，一般由評標委員會組織召開評標會，并按照公司制定的評標標準和評標方法對設計單位提交的投標文件進行綜合的評價，擇優(yōu)確定中標方案。評標的工作程序評標工作由評標委員會負責，評標委員會由5-9人組成。由設計治理部經(jīng)理、

56、項目工程治理部高級經(jīng)理、總工程師、總建筑師、工程治理部代表、設計治理部負責人、營銷治理部、專業(yè)工程師、總造價師、財務部經(jīng)理、預算員和外部顧問等組成。規(guī)定人數(shù)一般為五人以上單數(shù)，其中技術方面專家不得少于三分之二。在中標結果確定前，評標委員會成員的名單應當保密。選舉評標委員會主任。評標委員會宣布有效投標文件，并解釋廢標緣故。評委傳閱各投標文件，聽取投標文件介紹。評標委員按照招標文件及評標方法確定的標準，批閱投標人的標書并進行評審和比較，各評委寫出書面評標報告并簽字。評標委員會依照各評委書 面評標報告，最終寫出書 面評標報告并推舉2-3家合格的中標候選人，由招標領導小組選定。建筑工程設計的評標工作應

57、本著公平、公正的原則，從適用、經(jīng)濟、美觀、先進的角度，進行綜合評議，擇優(yōu)評定優(yōu)選方案。評標組織評選出優(yōu)選方案后，由招標人按照招標文件規(guī)定的定標原則自主確定中標方案，公布中標人。11在建筑工程設計評標過程中，若評標組織確認投標文件出現(xiàn)下列情況之一的，作無效投標文件處理，不得接著參加評標。違反規(guī)劃弳制條件或設計要點原則的。B有編制技術錯誤或編制深度明顯不足的。若評標組織確認所有投標文件均不符合招標文件要求，則應按本實施細貝Q重新組織招標。投標文件的評價標準設計質量要求市場調查充分。B市場定位及方案設計等合理。C資料準確。D各時期費用估算準確。設計能力匹配。要求依照本項目市場定位，設計單位的設計能力

58、要符合確定的設計導向要求，有類似工程實例及良好的服務記錄。設計資質要求。要求依照本項目設計難度，設計單位的資質水平要滿足公司及政府標準。設計周期要求。要求依照本項目的工程進度，設計單位的設計時刻要滿足設計進度打算。經(jīng)濟性指標要求。要求依照本項目的成本匡算，設計單位的設計收費及成果造價操縱要滿足成本目標。招標文件的評價方法評標一般能夠采納初步評審和詳細評審的方法。初步評審與符合性檢查規(guī)定對投標文件首先應當在初步評審時期進行符合性檢查。B僅懷人通過初步澄清，全部滿足如下要緊商務條件(表3-2)的，為符合性檢查合格。詳細評審。采納性價比評標法（評分評標總價），即按照性價比的高低排序，性價比高的排前，

59、低的排后。原則上規(guī)定技術評審的權重80% - 60%，商務評審的權重20%-40%。各個具體項目能夠參照表3-3的內容和招標的技術條件（或用戶需求書）編制具體的評標方法，由領導小組審定。投標文件評分表方案設計投標文件評分表、規(guī)劃設計詳細評分表樣式見本書電子文件。投標文件經(jīng)濟技術指標對比表見本書電子文件。(6)投標文件評價意見匯總表見本書電子文件。3.4.3 定標治理定標的工作程序在確定中標單位之后，房地產(chǎn)公司應向中標單位發(fā)送中標通知書，向未中標單位發(fā)送未中標通知書（感謝函），其具體的工作程序如下。確定中標單位后，評標委員會于15天內發(fā)出中標通知書，同時抄送未中標單位。中標單位具備承接該項工程設

60、計的，原則上接著承擔下時期設計，工程設計合同應，在中標通知書發(fā)出30天內簽訂，計取費標準雙方協(xié)商確定。中標單位若不進行下時期設計，應負責將中標方案的設計構思、意圖完整地傳達給承接單位，并提供完整、準確的方案設計文件和數(shù)據(jù)資料。關于未中標的投標單位應給予合理的補償費，補償費一般不應低于投標的成本費。中標通知書參考范本(3)未中標通知書見本書電子文件。見本書電子文件。3.4.4 設計合同的簽訂治理在確定了中標的設計單位之后，房地產(chǎn)公司便能夠與該中標單位簽訂合同。依照設計單位所負責設計時期的不同，設計合同一般能夠分為概念設計合同、方案設計合同、初步設計合同、施工圖設計合同、景觀設計合同和室內裝飾設計