小議房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程管理

1、小議房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程管理【摘要】本文通過結(jié)合目前我國房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀，分析了房地產(chǎn)工程管理的相關(guān)重點，以及它與承建單位、監(jiān)理單位工作的區(qū)別，闡述了現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理中業(yè)主認(rèn)識和理論上容易出現(xiàn)的問題及其解決方法。以下僅供參考?！娟P(guān)鍵詞】建立工程；房地產(chǎn)；工程管理1有關(guān)于房地產(chǎn)工程管理的背景1.1目前我國工程管理的現(xiàn)狀。所有建立工程工程管理的內(nèi)容、側(cè)重點、方法等隨著管理行為主體的不同將是不一樣的。近年來，根本上施工單位工程管理的形式相比照擬成熟，伴隨而至的監(jiān)理單位的工程管理也有了國家要求執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，只有房地產(chǎn)企業(yè)這一工程管理主體至今尚未建立起標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一科學(xué)的管理形式。隨著市場上房地產(chǎn)企

2、業(yè)的不斷增多，其企業(yè)的工程管理形式更是五花八門，沒有相對標(biāo)準(zhǔn)的操作形式。當(dāng)代工程管理學(xué)科的研究中，已有涉及到了業(yè)主工程管理的內(nèi)容，這對研究我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有借鑒作用。1.2當(dāng)前房地產(chǎn)工程分包管理形式的變化對業(yè)主工程管理的影響。眾所周知，隨著房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的多樣化，各種專業(yè)公司逐漸獨(dú)立，比方幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向房地產(chǎn)開發(fā)商承接工程，傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，房地產(chǎn)公司控制著越來越多的工程資源，整個工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司。新中國成立以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)從80年代中期開場興起，但其大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是自己控制著工程資源，

3、主要的分部工程都由房地產(chǎn)企業(yè)自己分包或指定分包，主要的材料設(shè)備都由自己采購或指定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)工程管理的指揮控制中心。房地產(chǎn)企業(yè)自己把控著工程資源，房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理中的作用就不是簡單的監(jiān)視檢查了。房地產(chǎn)工程分包管理形式的變化，必然促使房地產(chǎn)企業(yè)探究作為業(yè)主方工程管理工作重點。2詳細(xì)從承建單位、監(jiān)理單位工作形式看房地產(chǎn)開發(fā)管理重點2.1承建單位、監(jiān)理單位工作形式根據(jù)?建立工程工程管理標(biāo)準(zhǔn)?(gb/t503262001)的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、平安控制、本錢控制、現(xiàn)場管理、合同管理、信息管理、消費(fèi)要素管理、組織協(xié)調(diào)。監(jiān)理單位工程

4、管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、本錢控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。2.2房地產(chǎn)業(yè)主工程管理與承建單位、監(jiān)理單位工作形式的區(qū)別因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表如今以下幾個方面:方案安排是施工單位、監(jiān)理單位方案安排的根據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的方案管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個工程的施行進(jìn)展全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對更微觀。那么關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。那么是將營銷

5、理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(技術(shù)參數(shù))，然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)展招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖。3房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中所容易出現(xiàn)的問題及解決建議工程管理是開發(fā)商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業(yè)并不太清楚如何從開發(fā)商的角度管理工程。工程管理往往是房地產(chǎn)公司出問題最多、最難以協(xié)調(diào)、占用指導(dǎo)層時間最多的一個環(huán)節(jié)。問題一般而言容易出在方案管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理上。工程方案/進(jìn)度控制:房地產(chǎn)企業(yè)的方案安排是施工單位、監(jiān)理單位方案安排的根據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的方案管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個工程的施行進(jìn)展全面布置。房地產(chǎn)工程施工進(jìn)度方案

6、出現(xiàn)的問題往往不是工程部施工方案或施工單位施工方案本身，而是出在施工方案的配套方案上。房地產(chǎn)工程經(jīng)常存在施工拖期的問題，比方:施工按方案應(yīng)該開工而設(shè)計圖紙仍為完成;門窗工程按方案應(yīng)該開場安裝而施工隊伍還沒進(jìn)嘗電梯按方案應(yīng)該開場安裝而電梯由于供貨不及時而未到場等等以上皆是配套方案的問題，房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在編制每個月施工方案的同時就應(yīng)該編制完成出圖方案、分包進(jìn)場方案、材料進(jìn)場方案、資金使用方案等配套方案，然后把這些方案提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)的部門在方案規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提早做好準(zhǔn)備，以方案的形式明確的提出要求;工程部應(yīng)制定詳

7、細(xì)的時間表使其他部門更好的配合工程。方案是工程管理的牛鼻子，只有方案安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴(yán)細(xì)合縫地配合工程工程進(jìn)度的完成，因此，工程部在編制施工方案的同時，要保證配套方案的完成以及配套方案之間的配套關(guān)系，學(xué)會用配套方案調(diào)動公司的整體資源。工程質(zhì)量控制:施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)那么應(yīng)建立自己的客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)那么應(yīng)關(guān)心施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。質(zhì)量管理最大的問題是中小開發(fā)商往往不太會提出自己對于質(zhì)量的管理標(biāo)準(zhǔn)，而是要求施工單位、監(jiān)理單位按照國家

8、公布的各種標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)來管理工程，目的為了保障工程的平安，不會出平安問題，所有建筑工程必須到達(dá)最低標(biāo)準(zhǔn)。但開發(fā)商更多的是面對客戶關(guān)心的問題。萬科曾經(jīng)專門對客戶投訴的質(zhì)量問題做過統(tǒng)計，最集中的十類問題分別是:防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質(zhì)量、燃?xì)夤艿?、廚衛(wèi)預(yù)留口和電氣件安裝。這十類問題假如按“國標(biāo)來看的話，根本就不是質(zhì)量問題，不在施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)量管理的范圍之內(nèi)，但對于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。實際上，開發(fā)商做為投資方，完全可以以更高的標(biāo)準(zhǔn)要求工程的質(zhì)量。因此，開發(fā)商在工程開工前，應(yīng)當(dāng)形成一套?工程管理指導(dǎo)書?從工程進(jìn)度、

9、工程質(zhì)量、工程本錢、技術(shù)管理、材料管理、會議制度、現(xiàn)場環(huán)境、現(xiàn)場平安、緊急事件處理等方面制訂出詳細(xì)的管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開工前向監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)展交底，明確要求?工程管理指指導(dǎo)書?做為工程管理的標(biāo)準(zhǔn)，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。工程監(jiān)理管理:開發(fā)商簽約時是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，而現(xiàn)場進(jìn)展管理的卻是監(jiān)理工程師個人，開發(fā)商對監(jiān)理工程師沒有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動其工作積極性。施工單位在正常的施工活動中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當(dāng)工程出現(xiàn)問題時，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。解決此問題的方法是和監(jiān)理公司簽訂合時進(jìn)展約定:開發(fā)商在監(jiān)理費(fèi)用之外，提供部分額外的獎勵基金，如現(xiàn)場工程師在工程監(jiān)理過程中對工程進(jìn)度、本錢、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大奉獻(xiàn)，甲方將監(jiān)理工程師進(jìn)展個人獎勵;同時還約定，假如現(xiàn)場工程師在工程監(jiān)理過程中對進(jìn)度、本錢、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤，甲方將對監(jiān)理公司進(jìn)展處分，扣減監(jiān)理費(fèi)用。4完畢語房地產(chǎn)業(yè)主