以新界之名禮獻(xiàn)城市新脊梁-勤誠(chéng)達(dá)新界營(yíng)銷(xiāo)定位報(bào)告

1、以新界之名禮獻(xiàn)城市新脊梁 勤誠(chéng)達(dá)新界定位報(bào)告湖南中原事業(yè)一部 Hunan.05.2021報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 序 目的 工程背景 工程價(jià)值分析 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 戰(zhàn)略下的工程傳播與價(jià)值打造* 序 * | 輾轉(zhuǎn)于“城的開(kāi)展 | 長(zhǎng)望之地，自古長(zhǎng)沙門(mén)戶(hù)兩型先導(dǎo)，重新拉開(kāi)大河西的序幕一個(gè)新的時(shí)代下，城市的方向驟然明晰湘江新城，代表了望城融入長(zhǎng)沙的終極方向；2021年，當(dāng)長(zhǎng)沙中心區(qū)的均價(jià)突破 “萬(wàn)元的時(shí)候；一代人開(kāi)場(chǎng)遷移中心城區(qū)“財(cái)富，躍然為長(zhǎng)沙居者的符號(hào)勤誠(chéng)達(dá)-新界，全新待發(fā)。“現(xiàn)代化情結(jié)支配下為文化“超市“貧乏的人文素養(yǎng)“饑餓的內(nèi)涵“失落的城市精神而反思的時(shí)候正當(dāng)這個(gè)社會(huì)開(kāi)場(chǎng)對(duì)在“財(cái)富

2、和“歷史的滾滾車(chē)輪下，我們尋覓未來(lái)的主宰他們是未來(lái)城市開(kāi)展的獲得歷史銘刻的盼望與熱忱高尚居住不只是高價(jià)錢(qián)、高夸耀、高沖突，重新思索、重新察看、重新沉淀、重新歸屬。更重要的是，找回充沛、細(xì)膩而鑒定有力的新脊梁精神，找到一種生活的調(diào)和與生活的感受。| 以新界之名，禮獻(xiàn)城市新脊梁 | Dedicated to “New Mainstay of The City報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 序 目的 工程背景 工程價(jià)值分析 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略落地工程目的： 工程目的： 做好工程起勢(shì)，為整個(gè)大盤(pán)運(yùn)營(yíng)打好根底。 銷(xiāo)售目的： 建立工程競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔力和鮮明符號(hào)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目的，快速回籠資金。報(bào)告體系

3、Analyze System 序 目的 目的下的背景解讀 工程價(jià)值分析 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略落地差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房等不合理的住房需求，為1998年房改以來(lái)，最嚴(yán)厲的房貸政策1月10日，國(guó)十一條 二次房貸首付款比例不得低于40%4月15日，國(guó)四條二套房家庭首付款比例不得低于50%首套房90平米以上，首付三成二套房家庭貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 停發(fā)第三套房貸遏制外地炒房者限制外地人沒(méi)有一年的納稅記錄或還款記錄信貸購(gòu)房長(zhǎng)沙銀行以省為單位執(zhí)行“限外令6月5日：二套房限定規(guī)范“認(rèn)房又認(rèn)貸政策背景：差別化信貸，停發(fā)三套房貸、認(rèn)房認(rèn)貸，外地人限購(gòu)，政策直擊樓市要穴，市場(chǎng)迎來(lái)變

4、局，整體樓市運(yùn)轉(zhuǎn)壓力宏大市場(chǎng)分析：樓市價(jià)錢(qián)出現(xiàn)平走，樓盤(pán)多采用平價(jià)入市，以求穩(wěn)妥走量；成交量新政后出現(xiàn)走低苗頭，客戶(hù)自信心受挫。價(jià)錢(qián)走勢(shì)：新政前，價(jià)錢(qián)整體上漲；新政后，價(jià)錢(qián)呈整體持平、動(dòng)搖態(tài)勢(shì)，并略有下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)僵持。成交量走勢(shì)：2021年4月新政后，5-6月整體市場(chǎng)成交量呈明顯下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)淡，整體壓力宏大資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地局政務(wù)網(wǎng) 湖南中原研討中心新政下，市場(chǎng)僵持，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)具較大不確定性，工程宜加快進(jìn)度競(jìng)爭(zhēng)背景：區(qū)域供應(yīng)集中在下半年，主要競(jìng)爭(zhēng)壓力在11月之后；且大盤(pán)工程眾多，未來(lái)幾年競(jìng)爭(zhēng)將堅(jiān)持延續(xù)性恒大華府總體量：59萬(wàn)均價(jià)：6300元/平米面積： 89二房，91三房，176-

5、196四房未來(lái)推貨量：25萬(wàn)方總價(jià)： 57-106萬(wàn)7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月杰出蔚藍(lán)海岸總體量：45萬(wàn)方均價(jià)：4750元/平米面積：主推90-140的兩房和三房；未來(lái)推貨量：6.8萬(wàn)方總價(jià)：43-67萬(wàn)保利麓谷林語(yǔ)總體量：106萬(wàn)均價(jià)：4600元/平米面積： 80二房，110三房，160四房未來(lái)推貨量：22萬(wàn)方總價(jià)： 36-74萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)猛烈壓力宏大，必需在片區(qū)中脫穎而出，構(gòu)成鮮明個(gè)性和價(jià)值恒大名都面積：35萬(wàn)未來(lái)推貨量： 89兩房、90-132-140三房、-170四房總價(jià)： 45-85萬(wàn)富基世紀(jì)公園面積：120萬(wàn)未來(lái)推貨量： 80兩房、100-1

6、34三房、124-155四房總價(jià)： 45-85萬(wàn)東方明珠面積： 94兩房，133三房，155四房未來(lái)推貨量： 10萬(wàn)總價(jià)： 35-55萬(wàn)南山蘇迪亞諾面積： 120-140的三房，和四房，104-140的退臺(tái)洋房未來(lái)推貨量：10萬(wàn)總價(jià)：40萬(wàn)-70萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)背景：周邊恒大與富基價(jià)錢(qián)血拼，對(duì)本案實(shí)現(xiàn)溢價(jià)帶來(lái)壓力恒大與富基價(jià)錢(qián)戰(zhàn)白熱化，價(jià)錢(qián)均為4000出頭，且?guī)?600元精裝修；兩個(gè)規(guī)模體量大，與本案存在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)；在此種態(tài)勢(shì)下，本案要實(shí)現(xiàn)快速消化和溢價(jià)目的面臨較大壓力必需樹(shù)立工程區(qū)隔價(jià)值，擺脫富基和恒大血拼，實(shí)現(xiàn)工程溢價(jià)富基從COPY恒大，進(jìn)展完全恒大化的工程運(yùn)營(yíng)；富基世紀(jì)公園6月分開(kāi)盤(pán)始，恒大便與其進(jìn)

7、展價(jià)錢(qián)血拼，目前雙方均價(jià)均為4000元/左右，送1600元/精裝修！工程背景大盤(pán)，大啟動(dòng)，必需樹(shù)立工程影響力 整體工程區(qū)域大盤(pán)，120萬(wàn)規(guī)模大盤(pán)，首批啟動(dòng)45萬(wàn)方工程，必需樹(shù)立工程影響力。一期本案啟動(dòng)，必需樹(shù)立大盤(pán)影響力，建立區(qū)隔籠統(tǒng)工程背景工程規(guī)劃重新調(diào)整，整體方向需求重新審視 工程閱歷多輪調(diào)整，規(guī)劃與產(chǎn)品均有改動(dòng)。 目前工程產(chǎn)品、立面均已確定； 整體方向和定位急需重新樹(shù)立，明晰工程方向。重新建立工程營(yíng)銷(xiāo)占位，明晰工程定位，為后期運(yùn)作充足根底背景小結(jié)：市場(chǎng)變局競(jìng)爭(zhēng)逼宮政策調(diào)控，市場(chǎng)僵持，未來(lái)壓力增大供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)工程質(zhì)素優(yōu)秀，恒大富基血拼。發(fā)掘工程價(jià)值，樹(shù)立工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，博得市場(chǎng)影響力，實(shí)現(xiàn)

8、大盤(pán)運(yùn)作的良好開(kāi)局和銷(xiāo)售目的工程本身大盤(pán)大啟動(dòng)，產(chǎn)品建筑重新調(diào)整，必需明確心得營(yíng)銷(xiāo)定位報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 序 目的 目的下的背景解讀 工程價(jià)值分析 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略落地自我審視明晰優(yōu)優(yōu)勢(shì)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，化優(yōu)勢(shì) 配套區(qū)位品牌規(guī)劃產(chǎn)品勤誠(chéng)達(dá)新界價(jià)值審視自我審視品牌價(jià)值：潛心耕耘地產(chǎn)多年，深圳十大地產(chǎn)新銳與優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)實(shí)力雄厚的多元化企業(yè)集團(tuán)勤誠(chéng)達(dá)國(guó)際(控股)是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭的集房地產(chǎn)、建筑施工、城市供水、物業(yè)管理、電子化工為一體的跨行業(yè)企業(yè)集團(tuán)，擁有豐富的國(guó)際資源與市場(chǎng)投資閱歷,具有雄厚的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和良好的社會(huì)信譽(yù)。多年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閱歷，眾多勝利工程至05年底已累計(jì)開(kāi)發(fā)商品樓

9、宇總建筑面積上百萬(wàn)平方米，已勝利打造了大世紀(jì)花園、大世紀(jì)、;水山緣、錦冠華城、;威尼斯花園、湘麓國(guó)際等享富盛名的工程及大世紀(jì)系列品牌，先后被評(píng)為深圳十大地產(chǎn)新銳與優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)。大河西先導(dǎo)區(qū) 湘江新城 湘江水利綜合樞紐500億先導(dǎo)中心，50億奧特萊斯，30億火車(chē)西站，湖南臺(tái)商投資區(qū)、長(zhǎng)沙航空產(chǎn)業(yè)園等強(qiáng)勢(shì)入駐，拉動(dòng)板塊開(kāi)展. 2021年開(kāi)場(chǎng)建立湘江新區(qū)。將主要以高檔房產(chǎn)、綜合商業(yè)效力等為主,長(zhǎng)沙湘江新區(qū)將建全球頂級(jí)文化創(chuàng)意園2021年結(jié)合張紀(jì)中啟動(dòng)月亮島開(kāi)發(fā) ；喬口鎮(zhèn)重建杜甫碼頭湘江長(zhǎng)沙綜合樞紐選址蔡家洲，工程總投資約59.97億元，,建筑平面為圓型，主樓高96.45米，總高118米，頂部為觀(guān)光層

10、 區(qū)域價(jià)值：區(qū)域規(guī)劃強(qiáng)勁，未來(lái)長(zhǎng)望融城中心區(qū)，但目前區(qū)域尚處于起步階段，有待發(fā)掘。交通配套：臨金星大道通達(dá)性好，未來(lái)地鐵、火車(chē)西站建立成就交通樞紐，但目前交通不便，整體配套缺乏，居住感不強(qiáng)Part 2 未來(lái)交通樞續(xù)，星城獨(dú)一多條快速道經(jīng)過(guò)區(qū)域周邊配套逐漸完善臨金星北路，通達(dá)性好，交通時(shí)間本錢(qián)低；30億火車(chē)西站、臨近地鐵1A線(xiàn),未來(lái)交通樞紐2021年加速建立瀟湘大道北延線(xiàn)，規(guī)劃建立普瑞大道西延線(xiàn)、湘江大道北延線(xiàn)、望城大道南延線(xiàn)外部配套：豐富的旅游資源，普瑞溫泉酒店，區(qū)內(nèi)長(zhǎng)郡等學(xué)校等配套設(shè)備。內(nèi)部配套：景觀(guān)會(huì)所，國(guó)際幼兒園，風(fēng)情商業(yè)街 規(guī)劃價(jià)值：三大水系，圍合階梯排布，視野開(kāi)闊，奢適住家享用！小區(qū)

11、內(nèi)各個(gè)地塊均規(guī)劃大面積水景中心景觀(guān)內(nèi)湖，成就良好人居檔次中心湖景，別墅洋房圍合中央，南北高層構(gòu)成超寬樓間距無(wú)敵景觀(guān)視野，成就新界人居新想象！空中庭園變臥室，完美實(shí)現(xiàn)2房變3房;雙陽(yáng)臺(tái)景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)滿(mǎn)足多面生活需求；產(chǎn)品關(guān)鍵詞：緊湊、適用、性?xún)r(jià)比產(chǎn)品價(jià)值：創(chuàng)新“N+1，緊湊適用，高適用率與性?xún)r(jià)比。88平米，創(chuàng)新“2+1，超高性?xún)r(jià)比107平米溫馨四房，區(qū)域之最南北通透，超大贈(zèng)送;極致生活配置雙陽(yáng)臺(tái)，主臥套房式設(shè)計(jì)，多凸窗設(shè)計(jì)產(chǎn)品關(guān)鍵詞：溫馨、適用、性?xún)r(jià)比那么拋開(kāi)自我，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，本案優(yōu)勢(shì)何在，又存在什么優(yōu)勢(shì)需求彌補(bǔ)與化解？?jī)?yōu)勢(shì)：基于品牌、規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品大盤(pán)價(jià)值體系優(yōu)勢(shì)：城郊地帶，交通配套

12、和生活配套缺乏，居住感缺失。 優(yōu)勢(shì)需求化解，加強(qiáng)交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性，添加生活配套，提高居住感，提高人氣！ 優(yōu)勢(shì)的本身審視顯然不夠，我們需求與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品再進(jìn)展工程pk本身價(jià)值審視小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)審視競(jìng)爭(zhēng)工程分布表示東方明珠南山蘇迪亞諾富基世紀(jì)花園恒大名都本案一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)工程：恒大名都、富基世紀(jì)公園二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)工程：南山蘇迪亞諾、東方明珠、保利麓谷林語(yǔ)競(jìng)品挑選原那么： 區(qū)域集中； 規(guī)劃、質(zhì)量、產(chǎn)品類(lèi)似度高，客戶(hù)來(lái)源區(qū)域同質(zhì)，存在直接競(jìng)爭(zhēng)保利麓谷林語(yǔ)項(xiàng)目富基世紀(jì)公園勤誠(chéng)達(dá)新界對(duì)比結(jié)果規(guī)模123萬(wàn)120萬(wàn)基本相當(dāng)容積率3.13.0基本相當(dāng)綠化率65%40%相對(duì)劣勢(shì)建筑形式小高層、高層小高層、高層、別墅相對(duì)占優(yōu)品牌及物業(yè)本土地產(chǎn)

13、新軍，初出茅廬以房地開(kāi)發(fā)為龍頭的跨行業(yè)集團(tuán)公司優(yōu)勢(shì)明顯交通延展性臨普瑞大道，與金星北路有一定距離毗鄰河西主干道金星北路相對(duì)占優(yōu)地段及周邊配套金星北板塊，環(huán)境好，配套待完善金星北板塊，臨金星路便捷性好，配套待完善基本相當(dāng)整體情況對(duì)比結(jié)果分析：對(duì)比情況根本相當(dāng)，“品牌籠統(tǒng)及多年開(kāi)發(fā)閱歷優(yōu)勢(shì)明顯，綠化率劣于對(duì)手。勤誠(chéng)達(dá)新界VS富基世紀(jì)公園資源對(duì)比規(guī)劃對(duì)比配套對(duì)比富基世紀(jì)公園勤誠(chéng)達(dá)新界結(jié)果分析：園林及規(guī)劃各有所長(zhǎng)，并無(wú)大差距，配套稍遜于對(duì)手。2萬(wàn)生態(tài)湖，近百畝中央生態(tài)濕地公園，五大組團(tuán)園林；最寬樓間距達(dá)200米，新古典主義風(fēng)格建筑，外墻以淡青與淺灰為主，尊貴大氣超萬(wàn)藍(lán)寶石體育館，4219奢華會(huì)館曾經(jīng)興

14、建，未來(lái)將建立10萬(wàn)商業(yè)區(qū)，國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園以湖景為中心景觀(guān)，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，米色為主，厚重感強(qiáng)3萬(wàn)商業(yè)街區(qū)，5400奢華會(huì)所，雙幼兒園勤誠(chéng)達(dá)新界VS富基世紀(jì)公園兩房產(chǎn)品主要分布在小區(qū)邊緣臨路區(qū)域，景觀(guān)面狹窄，位置較弱。產(chǎn)品對(duì)比兩房結(jié)果分析：兩房位置均分布在小區(qū)邊緣臨路區(qū)域，景觀(guān)都遭到一定局限，但本案有部分兩房產(chǎn)品臨別墅區(qū)，相對(duì)優(yōu)良；面積根本相當(dāng)，但本案兩房為1+1產(chǎn)品，贈(zèng)送面積接近8，更加實(shí)惠；勤誠(chéng)達(dá)新界VS富基世紀(jì)公園富基世紀(jì)公園勤誠(chéng)達(dá)新界客廳直接連通景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光均較好；主臥、次臥均帶飄窗；戶(hù)型緊湊適用；餐廳、客廳正對(duì)入戶(hù)門(mén)，私密性較差兩房產(chǎn)品主要分布在小區(qū)邊緣臨路區(qū)域，景觀(guān)面狹窄，

15、位置較弱；但靠北單位臨別墅區(qū)，景觀(guān)視野相對(duì)較好。兩房為1+1產(chǎn)品，贈(zèng)送面積接近8；客廳直接連通陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光均較好；主臥、空中合院均帶飄窗；客廳正對(duì)入戶(hù)門(mén)，私密性較差79.8279.04三房產(chǎn)品主要分布在小區(qū)較中心位置12-16棟，景觀(guān)面好，位置優(yōu)良產(chǎn)品對(duì)比三房結(jié)果分析：三房位置上本案相對(duì)占優(yōu)，面積贈(zèng)送上本案達(dá)17，性?xún)r(jià)比極高；勤誠(chéng)達(dá)新界VS富基世紀(jì)公園富基世紀(jì)公園勤誠(chéng)達(dá)新界面積控制得當(dāng)，功能齊全，緊湊適用；兩個(gè)臥室朝南且均帶飄窗；廚房帶獨(dú)立小陽(yáng)臺(tái)；入戶(hù)門(mén)正對(duì)客廳或餐廳，私密性不強(qiáng)三房產(chǎn)品主要分布在臨金星路區(qū)域和較中心區(qū)域，在東邊臨湖區(qū)域也有部分分布，或臨別墅區(qū)或臨小區(qū)湖景，位置均較好南北通透

16、，通風(fēng)采光好；3+2產(chǎn)品，贈(zèng)送面積達(dá)17；一切臥室均帶飄窗；空中庭院可輕松改為功能房；兩個(gè)臥室朝南；廚房帶獨(dú)立衛(wèi)生間105.6127.58現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)對(duì)比富基展現(xiàn)面做的極佳，大氣、尊貴；本案展現(xiàn)區(qū)入口昭示性相對(duì)較弱，必需建立更具個(gè)性的勤誠(chéng)達(dá)新界VS富基世紀(jì)公園富基世紀(jì)公園現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)面大，中央生態(tài)濕地公園、體育館、會(huì)所曾經(jīng)投入運(yùn)用，現(xiàn)場(chǎng)園林根本成型，但略顯粗糙，大門(mén)氣派恢弘，湖邊廣場(chǎng)放置有大型噴繪傳送工程信息，樣板間整潔明快勤誠(chéng)達(dá)新界優(yōu)展區(qū)展現(xiàn)面大，動(dòng)線(xiàn)沿中央湖景分布，集中展現(xiàn)工程最優(yōu)秀景觀(guān)；但展現(xiàn)面入口相對(duì)狹窄；商業(yè)有所包裝展現(xiàn)，提早營(yíng)造商業(yè)氣氛，樣板間選取最正確位置、最具代表性產(chǎn)品綜合以上分析，我

17、們相對(duì)于富基世紀(jì)公園的優(yōu)勢(shì)是：區(qū)位 + 品牌 + 產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析勤誠(chéng)達(dá)新界VS富基世紀(jì)公園我們相對(duì)于富基世紀(jì)公園的優(yōu)勢(shì)是：展現(xiàn)面+本身配套+精裝修整體情況對(duì)比結(jié)果分析：恒大品牌占有較大優(yōu)勢(shì)，但本案在物業(yè)類(lèi)型上明顯優(yōu)于對(duì)手，各有所長(zhǎng)。勤誠(chéng)達(dá)新界VS恒大名都項(xiàng)目恒大名都勤誠(chéng)達(dá)新界對(duì)比結(jié)果規(guī)模82萬(wàn)120萬(wàn)相對(duì)占優(yōu)容積率4.43.0相對(duì)占優(yōu)綠化率46.4%40%相對(duì)劣勢(shì)建筑形式高層小高層、高層、別墅優(yōu)勢(shì)明顯品牌及物業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，全國(guó)十大房地產(chǎn)企業(yè)之一以房地開(kāi)發(fā)為龍頭的跨行業(yè)集團(tuán)公司相對(duì)劣勢(shì)交通延展性毗鄰河西主干道金星北路毗鄰河西主干道金星北路基本相當(dāng)?shù)囟渭爸苓吪涮捉鹦潜卑鍓K，臨金星路便捷性好，配套

18、待完善金星北板塊，臨金星路便捷性好，配套待完善基本相當(dāng)資源對(duì)比規(guī)劃對(duì)比配套對(duì)比恒大名都勤誠(chéng)達(dá)新界結(jié)果分析：本案規(guī)劃更為大氣，景觀(guān)面更好，配套相對(duì)占優(yōu)80萬(wàn)高層、超高層建筑群落，5000生態(tài)湖，精致社區(qū)園林；最寬樓間距達(dá)150米，歐陸新古典主義風(fēng)格建筑，高貴典雅社區(qū)內(nèi)部擁有5200會(huì)所、室內(nèi)游泳池、2700商業(yè)街及5600幼兒園；全球頂尖物管戴德梁行以湖景為中心景觀(guān)，分區(qū)域分為“秋虹絢麗、浣花雨溪、水韻藍(lán)調(diào)、夏青郁蓊、冬馨蘊(yùn)秀、春萌彰化六大景觀(guān)區(qū)；現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，米色為主，厚重感強(qiáng)3萬(wàn)商業(yè)街區(qū)，5400奢華會(huì)所，雙幼兒園勤誠(chéng)達(dá)新界VS恒大名都小三房房產(chǎn)品分布在小區(qū)較中心的位置，景觀(guān)面較好。產(chǎn)品

19、對(duì)比小三房結(jié)果分析：恒大產(chǎn)檔次置占優(yōu)，但本案產(chǎn)品本身素質(zhì)更高勤誠(chéng)達(dá)新界VS恒大名都恒大名都勤誠(chéng)達(dá)新界廚房帶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)；一切臥室均帶飄窗；主臥南北通透，通風(fēng)采光好；動(dòng)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)，存在一定的面積浪費(fèi)；小三房產(chǎn)品主要分布在小區(qū)邊緣臨路區(qū)域，景觀(guān)面狹窄，位置較弱；但靠北單位臨別墅區(qū)，景觀(guān)視野相對(duì)較好。小三房為2+1產(chǎn)品，贈(zèng)送面積接近10；客廳直接連通陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光均較好；主臥、空中合院均帶飄窗；客廳正對(duì)入戶(hù)門(mén)，私密性較差9399三房產(chǎn)品主要分布在小區(qū)較中心位置，景觀(guān)面好產(chǎn)品對(duì)比三房結(jié)果分析：三房位置上相差不大，面積贈(zèng)送上本案達(dá)17，性?xún)r(jià)比極高；勤誠(chéng)達(dá)新界VS恒大名都恒大名都勤誠(chéng)達(dá)新界廚房帶獨(dú)立衛(wèi)生間；一切房

20、間均帶飄窗；客廳直接連通生活陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光；入戶(hù)門(mén)正對(duì)客廳，私密性較差三房產(chǎn)品主要分布在臨金星路區(qū)域和較中心區(qū)域，在東邊臨湖區(qū)域也有部分分布，或臨別墅區(qū)或臨小區(qū)湖景，位置均較好南北通透，通風(fēng)采光好；3+2產(chǎn)品，贈(zèng)送面積達(dá)17；一切臥室均帶飄窗；空中庭院可輕松改為功能房；兩個(gè)臥室朝南；廚房帶獨(dú)立衛(wèi)生間127.58125.42現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)對(duì)比恒大展現(xiàn)面更大，細(xì)節(jié)把握較好；本案思索得更加細(xì)致、全面，但展現(xiàn)面入口較小，有一定影響勤誠(chéng)達(dá)新界VS恒大名都恒大名都實(shí)景園林展現(xiàn)，人工湖、奢華會(huì)所均已投入運(yùn)用，入口大門(mén)恢弘大氣，樣板間整體氣氛佳，細(xì)節(jié)把握得當(dāng)勤誠(chéng)達(dá)新界優(yōu)展區(qū)展現(xiàn)面大，動(dòng)線(xiàn)沿中央湖景分布，集中展現(xiàn)工程

21、最優(yōu)秀景觀(guān)；但展現(xiàn)面入口相對(duì)狹窄；商業(yè)有所包裝展現(xiàn)，提早營(yíng)造商業(yè)氣氛，樣板間選取最正確位置、最具代表性產(chǎn)品綜合以上分析，我們相對(duì)于恒大名都的中心優(yōu)勢(shì)是：綜合業(yè)態(tài)+本身配套配套設(shè)備+ 產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析勤誠(chéng)達(dá)新界VS恒大名都我們相對(duì)于恒大名都的優(yōu)勢(shì)是：品牌+展現(xiàn)面+精裝修整體情況對(duì)比結(jié)果分析：規(guī)模上本案占較大優(yōu)勢(shì)，物業(yè)形狀與其具有差別性勤誠(chéng)達(dá)新界VS南山蘇迪亞諾項(xiàng)目南山蘇迪亞諾勤誠(chéng)達(dá)新界對(duì)比結(jié)果規(guī)模33萬(wàn)120萬(wàn)優(yōu)勢(shì)明顯容積率1.053.0相對(duì)劣勢(shì)綠化率60%40%相對(duì)劣勢(shì)建筑形式洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排、小高層小高層、高層、別墅相對(duì)劣勢(shì)品牌及物業(yè)中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)以房地開(kāi)發(fā)為龍頭的跨行業(yè)集團(tuán)公司基本相當(dāng)交通

22、延展性毗鄰河西主干道金星北路毗鄰河西主干道金星北路基本相當(dāng)?shù)囟渭爸苓吪涮捉鹦潜卑鍓K，臨金星路便捷性好，社區(qū)配套初步形成金星北板塊，臨金星路便捷性好，配套待完善相對(duì)劣勢(shì)資源對(duì)比規(guī)劃對(duì)比配套對(duì)比南山蘇迪亞諾勤誠(chéng)達(dá)新界結(jié)果分析：資源上本案相較并不占優(yōu)，但契合工程本身籠統(tǒng)定位，與南山構(gòu)成差別化景觀(guān)帶分為兩條：一條橫貫東西，順應(yīng)小區(qū)主干道，成為較開(kāi)放式的景觀(guān)空間；一條沿原有山谷自然向西南向延伸，成為較悠靜的谷地景觀(guān)。會(huì)所，幼兒園，游泳池，健身房，瑜伽室，網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)；商業(yè)街，酒店式公寓以及超市.以湖景為中心景觀(guān)，分區(qū)域分為“秋虹絢麗、浣花雨溪、水韻藍(lán)調(diào)、夏青郁蓊、冬馨蘊(yùn)秀、春萌彰化六大景觀(guān)區(qū)；現(xiàn)代主

23、義建筑風(fēng)格，米色為主，厚重感強(qiáng)3萬(wàn)商業(yè)街區(qū)，5400奢華會(huì)所，雙幼兒園勤誠(chéng)達(dá)新界VS南山蘇迪亞諾現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)對(duì)比南山實(shí)景呈現(xiàn)，部分入住已有生活氣氛，現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)優(yōu)于本案。勤誠(chéng)達(dá)新界VS南山蘇迪亞諾南山蘇迪亞諾一期曾經(jīng)入住，實(shí)景園林展現(xiàn)，水系、會(huì)所等設(shè)備均已投入運(yùn)用，入口大門(mén)氣質(zhì)高貴，工程外圍綠化也曾經(jīng)到位。勤誠(chéng)達(dá)新界優(yōu)展區(qū)展現(xiàn)面大，動(dòng)線(xiàn)沿中央湖景分布，集中展現(xiàn)工程最優(yōu)秀景觀(guān)；但展現(xiàn)面入口相對(duì)狹窄；商業(yè)有所包裝展現(xiàn)，提早營(yíng)造商業(yè)氣氛，樣板間選取最正確位置、最具代表性產(chǎn)品綜合以上分析，我們相對(duì)于南山蘇迪亞諾的中心優(yōu)勢(shì)是：戶(hù)型產(chǎn)質(zhì)量素中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勤誠(chéng)達(dá)新界VS南山蘇迪亞諾我們相對(duì)于南山蘇迪亞諾的優(yōu)勢(shì)是：多物

24、業(yè)高端社區(qū) + 成熟 + 本身配套整體情況對(duì)比結(jié)果分析：本案在規(guī)模和品牌方面占優(yōu)，但整體來(lái)看處于優(yōu)勢(shì)，后期可經(jīng)過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段拔高工程籠統(tǒng)構(gòu)成優(yōu)勢(shì)。勤誠(chéng)達(dá)新界VS新地東方明珠項(xiàng)目新地東方明珠勤誠(chéng)達(dá)新界對(duì)比結(jié)果規(guī)模70萬(wàn)120萬(wàn)相對(duì)占優(yōu)容積率1.553.0相對(duì)劣勢(shì)綠化率65%40%相對(duì)劣勢(shì)建筑形式洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排、高層小高層、高層、別墅相對(duì)劣勢(shì)品牌及物業(yè)武漢高科房地產(chǎn)與湖南新地置業(yè)聯(lián)合組建以房地開(kāi)發(fā)為龍頭的跨行業(yè)集團(tuán)公司相對(duì)占優(yōu)交通延展性緊鄰市府，毗鄰河西主干道金星北路毗鄰河西主干道金星北路相對(duì)劣勢(shì)地段及周邊配套市府板塊，臨金星路便捷性好，配套較完善金星北板塊，臨金星路便捷性好，配套待完善相對(duì)劣勢(shì)資源

25、對(duì)比規(guī)劃對(duì)比配套對(duì)比新地東方明珠勤誠(chéng)達(dá)新界結(jié)果分析：東方明珠山體公園占較大優(yōu)勢(shì)，但本案未來(lái)商業(yè)配套更為齊全保管240畝原生態(tài)山體，將改建為業(yè)主私家森林公園，園林分為自然康體健身風(fēng)情區(qū)、高雅時(shí)髦休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、體驗(yàn)式休閑區(qū)三大區(qū)域；外墻以絳色為主，厚艱苦氣會(huì)所，幼兒園，網(wǎng)球場(chǎng)、迷他高爾夫、輪滑場(chǎng)地、野餐營(yíng)地、伐木場(chǎng)、放鴿亭等以湖景為中心景觀(guān)，分區(qū)域分為“秋虹絢麗、浣花雨溪、水韻藍(lán)調(diào)、夏青郁蓊、冬馨蘊(yùn)秀、春萌彰化六大景觀(guān)區(qū)；現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，米色為主，厚重感強(qiáng)3萬(wàn)商業(yè)街區(qū)，5400奢華會(huì)所，雙幼兒園勤誠(chéng)達(dá)新界VS新地東方明珠兩房產(chǎn)檔次于小區(qū)西北部邊緣區(qū)域，臨山體公園，景觀(guān)環(huán)境均好。產(chǎn)品對(duì)比兩房結(jié)果分析

26、：東方明珠兩房位置相對(duì)較好，但面積過(guò)大，本案產(chǎn)品優(yōu)良，占極大優(yōu)勢(shì)勤誠(chéng)達(dá)新界VS新地東方明珠新地東方明珠溫馨度高；廚房帶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)；主臥帶飄窗；客廳直接連通陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光好；入戶(hù)門(mén)正對(duì)客廳，私密性欠佳；面積控制有所欠缺94勤誠(chéng)達(dá)新界兩房產(chǎn)品主要分布在小區(qū)邊緣臨路區(qū)域，景觀(guān)面狹窄，位置較弱；但靠北單位臨別墅區(qū)，景觀(guān)視野相對(duì)較好。兩房為1+1產(chǎn)品，贈(zèng)送面積接近8；客廳直接連通陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光均較好；主臥、空中合院均帶飄窗；客廳正對(duì)入戶(hù)門(mén)，私密性較差79.04產(chǎn)品對(duì)比三房結(jié)果分析：三房位置東方明珠占優(yōu)，產(chǎn)品溫馨度高，本案三房為3+2產(chǎn)品，贈(zèng)送面積達(dá)17，極有競(jìng)爭(zhēng)力勤誠(chéng)達(dá)新界VS新地東方明珠新地東方明珠勤誠(chéng)

27、達(dá)新界雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透，通風(fēng)采光好；廚房、衛(wèi)生間干濕清楚；兩個(gè)臥室?guī)Т竺娣e飄窗；動(dòng)線(xiàn)較長(zhǎng)，存在一定的面積浪費(fèi)三房產(chǎn)品主要分布在臨金星路區(qū)域和較中心區(qū)域，在東邊臨湖區(qū)域也有部分分布，或臨別墅區(qū)或臨小區(qū)湖景，位置均較好南北通透，通風(fēng)采光好；3+2產(chǎn)品，贈(zèng)送面積達(dá)17；一切臥室均帶飄窗；空中庭院可輕松改為功能房；兩個(gè)臥室朝南；廚房帶獨(dú)立衛(wèi)生間127.58124兩房產(chǎn)檔次于小區(qū)西北部邊緣區(qū)域，臨山體公園，景觀(guān)環(huán)境均好。現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)對(duì)比兩者相較差距不大，但東方明珠具有較高的社區(qū)成熟度勤誠(chéng)達(dá)新界VS新地東方明珠新地東方明珠入口處展現(xiàn)面打呵斥熟，已具備一定的生活氣氛；園林實(shí)景呈現(xiàn)，山體公園正在建立中，板房整

28、體覺(jué)得溫馨勤誠(chéng)達(dá)新界優(yōu)展區(qū)展現(xiàn)面大，動(dòng)線(xiàn)沿中央湖景分布，集中展現(xiàn)工程最優(yōu)秀景觀(guān)；但展現(xiàn)面入口相對(duì)狹窄；商業(yè)有所包裝展現(xiàn)，提早營(yíng)造商業(yè)氣氛，樣板間選取最正確位置、最具代表性產(chǎn)品綜合以上分析，我們相對(duì)于新地東方明珠的中心優(yōu)勢(shì)是：本身配套+ 戶(hù)型產(chǎn)品 +品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析勤誠(chéng)達(dá)新界VS新地東方明珠我們相對(duì)于新地東方明珠的優(yōu)勢(shì)是：區(qū)位 + 資源 + 成熟整體情況對(duì)比結(jié)果分析：本案品牌及地段配套相較處于優(yōu)勢(shì)，但區(qū)域宜居性更好勤誠(chéng)達(dá)新界VS保利麓谷林語(yǔ)項(xiàng)目保利麓谷林語(yǔ)勤誠(chéng)達(dá)新界對(duì)比結(jié)果規(guī)模115萬(wàn)120萬(wàn)基本相當(dāng)容積率2.13.0相對(duì)劣勢(shì)綠化率36.2%40%相對(duì)占優(yōu)建筑形式小高層、高層、別墅小高層、高層、別

29、墅基本相當(dāng)品牌及物業(yè)地產(chǎn)央企龍頭企業(yè)以房地開(kāi)發(fā)為龍頭的跨行業(yè)集團(tuán)公司相對(duì)劣勢(shì)交通延展性位于麓谷工業(yè)園區(qū)，臨桐梓坡路毗鄰河西主干道金星北路相對(duì)劣勢(shì)地段及周邊配套麓谷板塊，工業(yè)園區(qū)，周邊配套成熟金星北板塊，臨金星路便捷性好，配套待完善相對(duì)劣勢(shì)資源對(duì)比規(guī)劃對(duì)比配套對(duì)比保利麓谷林語(yǔ)勤誠(chéng)達(dá)新界結(jié)果分析：整體規(guī)劃不相上下，但配套設(shè)備弱于對(duì)手千畝占地，小區(qū)中心保管兩座生態(tài)山體；水系以山體為中心，在兩山之間流過(guò)，構(gòu)成小區(qū)中心景觀(guān)；新古典主義建筑風(fēng)格，外墻以絳色和米白為主，質(zhì)量感強(qiáng)奢華會(huì)所，五星級(jí)酒店，大型商業(yè)中心，九年制學(xué)校，業(yè)主子女直接就讀以湖景為中心景觀(guān)，分區(qū)域分為“秋虹絢麗、浣花雨溪、水韻藍(lán)調(diào)、夏青郁蓊

30、、冬馨蘊(yùn)秀、春萌彰化六大景觀(guān)區(qū)；現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，米色為主，厚重感強(qiáng)3萬(wàn)商業(yè)街區(qū)，5400奢華會(huì)所，雙幼兒園勤誠(chéng)達(dá)新界VS保利麓谷林語(yǔ)位于小區(qū)較中心位置，景觀(guān)視野佳，位置較好；南邊樓棟接近生態(tài)山體，位置極好產(chǎn)品對(duì)比兩房結(jié)果分析：兩者均是2+1產(chǎn)品，其中保利產(chǎn)檔次置較好，面積控制在90以下，但本案贈(zèng)送面積相較較大。勤誠(chéng)達(dá)新界VS保利麓谷林語(yǔ)保利麓谷林語(yǔ)2+1產(chǎn)品，較大贈(zèng)送面積；主次臥均帶飄窗；私密性好；動(dòng)線(xiàn)較長(zhǎng)，存在一定的面積浪費(fèi)89.3勤誠(chéng)達(dá)新界小三房產(chǎn)品主要分布在小區(qū)邊緣臨路區(qū)域，景觀(guān)面狹窄，位置較弱；但靠北單位臨別墅區(qū)，景觀(guān)視野相對(duì)較好。小三房為2+1產(chǎn)品，贈(zèng)送面積接近10；客廳直接連通陽(yáng)

31、臺(tái)，通風(fēng)采光均較好；主臥、空中合院均帶飄窗；客廳正對(duì)入戶(hù)門(mén)，私密性較差93產(chǎn)品對(duì)比三房結(jié)果分析：麓谷林語(yǔ)產(chǎn)檔次置占優(yōu)，產(chǎn)品屬性上本案有較大優(yōu)勢(shì)勤誠(chéng)達(dá)新界VS保利麓谷林語(yǔ)保利麓谷林語(yǔ)勤誠(chéng)達(dá)新界方正適用，可輕松變4房；廚房帶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)；客廳直接連景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光好；主次臥分別，私密性佳三房產(chǎn)品主要分布在臨金星路區(qū)域和較中心區(qū)域，在東邊臨湖區(qū)域也有部分分布，或臨別墅區(qū)或臨小區(qū)湖景，位置均較好南北通透，通風(fēng)采光好；3+2產(chǎn)品，贈(zèng)送面積達(dá)17；一切臥室均帶飄窗；空中庭院可輕松改為功能房；兩個(gè)臥室朝南；廚房帶獨(dú)立衛(wèi)生間127.58位于小區(qū)較中心位置，景觀(guān)視野佳，位置較好；南邊樓棟接近生態(tài)山體，位置極好現(xiàn)場(chǎng)

32、展現(xiàn)對(duì)比麓谷林語(yǔ)園林實(shí)景呈現(xiàn)，營(yíng)造生態(tài)宜居氣氛，且展現(xiàn)面廣，優(yōu)于本案勤誠(chéng)達(dá)新界VS保利麓谷林語(yǔ)保利麓谷林語(yǔ)入口處園林曾經(jīng)完成，工程標(biāo)識(shí)投入運(yùn)用，繞人工湖周邊打造精致水景，施工區(qū)與展現(xiàn)區(qū)用大型噴繪相隔勤誠(chéng)達(dá)新界優(yōu)展區(qū)展現(xiàn)面大，動(dòng)線(xiàn)沿中央湖景分布，集中展現(xiàn)工程最優(yōu)秀景觀(guān)；但展現(xiàn)面入口相對(duì)狹窄；商業(yè)有所包裝展現(xiàn)，提早營(yíng)造商業(yè)氣氛，樣板間選取最正確位置、最具代表性產(chǎn)品綜合以上分析，我們相對(duì)于保利麓谷林語(yǔ)的中心優(yōu)勢(shì)是：區(qū)域宜居性 + 戶(hù)型產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析勤誠(chéng)達(dá)新界VS保利麓谷林語(yǔ)我們相對(duì)于保利麓谷林語(yǔ)的優(yōu)勢(shì)是：品牌+資源+配套+展現(xiàn)面基于競(jìng)爭(zhēng)的工程價(jià)值：優(yōu)勢(shì)：經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)比，本案的中心價(jià)值是產(chǎn)品；資源運(yùn)用

33、和工程成熟打造必需加大投入，實(shí)現(xiàn)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比肩甚至超越優(yōu)勢(shì)：資源、展現(xiàn)成熟存在優(yōu)勢(shì)僅僅產(chǎn)品，無(wú)法支撐這么大的工程，本案必需打造新的價(jià)值體系！報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 目的 目的下的背景解讀 工程價(jià)值分析 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略落地拋開(kāi)所謂的物理屬性，探求工程的精神訴求為我們的客戶(hù)演繹一種生活方式中心戰(zhàn)略：由物理戰(zhàn)向精神戰(zhàn)的轉(zhuǎn)移，打造工程新的價(jià)值體系，中心戰(zhàn)略跳出區(qū)域和物理屬性，向中心客戶(hù)群售賣(mài)階層專(zhuān)屬生活方式報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 目的 工程背景 工程價(jià)值分析 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 工程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略落地中心戰(zhàn)略落地我們的客戶(hù)是誰(shuí)，他們有怎樣的精神訴求？如何傳播？他們希望一種什

34、么樣的生活方式？如何落地？任何買(mǎi)賣(mài)的偉大發(fā)現(xiàn)，都源于對(duì)客戶(hù)的洞察客戶(hù)審視研討方法：圈定調(diào)研工程，分組進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)工程圈定分析方式及數(shù)量調(diào)研人員及時(shí)間支出圈定原那么：產(chǎn)品總價(jià)、檔次接近；客戶(hù)來(lái)源重疊；樓盤(pán)規(guī)模相近中心：富基世紀(jì)公園、恒大名都、南山蘇迪亞諾、東方明珠次中心：鈺龍?zhí)煜隆⒑愦笕A府、杰出蔚藍(lán)海岸外圍：保利麓谷林語(yǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源：售樓部現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)：富基世紀(jì)公園、恒大名都等8個(gè)售樓部 客戶(hù)訪(fǎng)談：以上8個(gè)工程售樓部現(xiàn)場(chǎng)以及小區(qū)社區(qū)內(nèi)訪(fǎng)談對(duì)象及數(shù)量：誠(chéng)意客戶(hù)40人；銷(xiāo)售/謀劃人員8人時(shí)間安排：破費(fèi)時(shí)間3天；詳細(xì)日期7月17日19日調(diào)研人員：中原新界工程組4人， 研討部支持人員1人；本案對(duì)位客戶(hù)：工程客戶(hù)區(qū)域特

35、征：五大客群分布區(qū)，本案必需立足區(qū)域，向全市及整個(gè)湖南省發(fā)散！望城縣市府麓谷區(qū)域大學(xué)城拆遷戶(hù)市區(qū)部分區(qū)域地級(jí)市主要分布望城縣、市府麓谷、拆遷區(qū)、大學(xué)城及部分市區(qū)五大區(qū)域，構(gòu)成工程客戶(hù)地圖；恒大、鈺龍?zhí)煜聯(lián)碛休^多的地級(jí)市客戶(hù)，恒大由于品牌效應(yīng)，鈺龍?zhí)煜掠捎陂L(zhǎng)郡中學(xué)。在地市引起較大反響，吸引較多地市客戶(hù)群；本案作為百萬(wàn)大盤(pán)，在客群分布上必需從立足區(qū)域，向全市以及全省發(fā)散職業(yè)及家庭特征：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及普通企業(yè)中初級(jí)職位者為主，整體呈年輕化，多為初次置業(yè)或2次置業(yè)老年之家中年之家后小太陽(yáng)孩子三代小太陽(yáng)小小太陽(yáng)青年持家青年之家25-30歲25-35歲35-45歲45歲以上次數(shù)：12次置業(yè)用途：首

36、置首改目的：自住兼投資次數(shù)：2次置業(yè)用途：首改置業(yè)目的：自住次數(shù)：大于2次用途：功能改善型置業(yè)目的：自住次數(shù)：多次置業(yè)用途：高端改善型置業(yè)目的：自住為主部分投資主要為公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、拆遷戶(hù)、企業(yè)中層管理人員、私營(yíng)業(yè)主等中等購(gòu)買(mǎi)力人群；任務(wù)穩(wěn)定，主流人群，對(duì)社會(huì)有一定的奉獻(xiàn)；以25-35中青年群體為主，事業(yè)穩(wěn)中有升，社會(huì)逐漸認(rèn)可，是未來(lái)社會(huì)開(kāi)展的中堅(jiān)力量。客戶(hù)置業(yè)目的：思索到本身需求及工程區(qū)位情況，多為自住型置業(yè)自住自住兼投資投資首置2次購(gòu)房多次購(gòu)房40%以上30%以上20%左右多次置業(yè)人群，本身居住需求早已得到滿(mǎn)足，區(qū)域樓盤(pán)較低的總價(jià)對(duì)其幾乎沒(méi)有壓力，再次購(gòu)房主要出于投資的目的，初次置

37、業(yè)人群，出于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的思索，選擇價(jià)錢(qián)較低的區(qū)域置業(yè)。但同時(shí)未來(lái)將有再次置業(yè)的計(jì)劃，初次置業(yè)均思索為自住兼以投資有置業(yè)閱歷人群，2次置業(yè)主要思索改善居住環(huán)境，同時(shí)未來(lái)也有再次置業(yè)的能夠，故也有一定的投資傾向，客戶(hù)敏感點(diǎn)：出于本身所處生存形狀及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的思索，社區(qū)內(nèi)部綜合價(jià)值高于區(qū)域價(jià)值的關(guān)注高度敏感點(diǎn)次高度敏感點(diǎn)事業(yè)起步階段，有一定的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)價(jià)錢(qián)敏感，關(guān)注性?xún)r(jià)比，恒大跟富基較低的價(jià)錢(qián)加1600的精裝修對(duì)此類(lèi)客戶(hù)吸引較大年輕群體，出于性格、習(xí)慣、生活社交需求等對(duì)配套較為看重，懂得生活情調(diào)，鐘情有風(fēng)格的餐廳、咖啡廳，需求性購(gòu)房，關(guān)注產(chǎn)品適用性，看重未來(lái)生活中房子所承載的功能居家的購(gòu)房需求決議了此類(lèi)

38、人群對(duì)生活環(huán)境與質(zhì)量的關(guān)注，受恒大與富基優(yōu)良的展現(xiàn)面吸引，蘇迪亞諾與東方明珠主要靠成熟的社區(qū)展現(xiàn)對(duì)此類(lèi)客戶(hù)構(gòu)成吸引富基世紀(jì)公園客戶(hù)深度訪(fǎng)談：對(duì)性?xún)r(jià)比，實(shí)景展現(xiàn)極其稱(chēng)心，面積需求為100左右，接受總價(jià)40萬(wàn)客戶(hù)根本資料：鄧先生，望城縣人，私營(yíng)業(yè)主，三口之家置業(yè)需求及目的：計(jì)劃買(mǎi)套100左右的三房，不過(guò)總價(jià)可以接受的話(huà)略微再大點(diǎn)就更好。家里的老房子計(jì)劃賣(mài)掉了，一家三口都搬到這邊來(lái)住，看小區(qū)環(huán)境，以后住著應(yīng)該很溫馨。而且小區(qū)離長(zhǎng)沙比較近，估計(jì)在這里買(mǎi)房的長(zhǎng)沙人也比較多。對(duì)片區(qū)未來(lái)開(kāi)展的看法：家就住在望城，對(duì)望城縣的湘江新區(qū)規(guī)劃不斷都比較關(guān)注，對(duì)這個(gè)區(qū)域以后的開(kāi)展也是很看好的，不然也不會(huì)思索在這里買(mǎi)房

39、了。購(gòu)房思索要素：小區(qū)的環(huán)境真的沒(méi)的說(shuō)，湖和草坪都大，配套也挺好，第一次見(jiàn)到在小區(qū)里有本人的體育館，以后小孩在這邊就有地方去了。還有商業(yè)也挺大，以后住著應(yīng)該蠻方便。如今雖然周邊開(kāi)展還不是很好，但未來(lái)幾年之后一定會(huì)變個(gè)樣，到時(shí)候房子也升值了，再想換個(gè)環(huán)境住也不難。恒大名都客戶(hù)深度訪(fǎng)談：看重性?xún)r(jià)比、開(kāi)發(fā)商品牌和居住環(huán)境，間隔抗性小，面積需求80-100，總價(jià)40萬(wàn)以下客戶(hù)根本資料：劉小姐，長(zhǎng)沙本地人，湘雅醫(yī)院護(hù)士，老公為民企管理人員，現(xiàn)居岳麓區(qū)桐梓坡社區(qū)置業(yè)需求及目的：想買(mǎi)套80-100兩房或三房。跟老公桐梓坡社區(qū)有套老房子，是父母留下來(lái)的，結(jié)婚時(shí)也是用這套房子。如今兩個(gè)人有些存款，這邊的房?jī)r(jià)也不

40、貴，就想換套新房改善居住環(huán)境。對(duì)片區(qū)未來(lái)開(kāi)展的看法：這塊地方環(huán)境都還不錯(cuò)，住著應(yīng)該挺溫馨，就是有點(diǎn)遠(yuǎn)，不過(guò)明年計(jì)劃買(mǎi)車(chē)，遠(yuǎn)點(diǎn)也就沒(méi)什么關(guān)系了。至于他們說(shuō)的濱江新城，起碼都是5年之后的事情了，這個(gè)我沒(méi)多大覺(jué)得。購(gòu)房思索要素：他們恒大在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)了那么多樓盤(pán)，品牌還是值得信任的，不會(huì)像有些開(kāi)發(fā)商會(huì)有爛尾樓出現(xiàn)。小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，價(jià)錢(qián)不高，這地方是有點(diǎn)偏，不過(guò)精裝修也免得本人來(lái)回跑，本人和老公都忙。房子買(mǎi)了反正不會(huì)貶值，以后經(jīng)濟(jì)條件更好了把這套賣(mài)了再買(mǎi)套位置更好點(diǎn)的。新地東方明珠客戶(hù)深度訪(fǎng)談：看重社區(qū)環(huán)境與價(jià)錢(qián)，面積區(qū)間120左右，總價(jià)40萬(wàn)左右客戶(hù)根本資料：王小姐 長(zhǎng)沙人 ，私營(yíng)業(yè)主，現(xiàn)居?xùn)|方明珠置業(yè)需

41、求及目的：以前住在老公的單位房里，后來(lái)小孩出生了就想換套大點(diǎn)的新房，就買(mǎi)在這里了，算是改善下居住環(huán)境吧。對(duì)片區(qū)未來(lái)開(kāi)展的看法：如今周邊配套還是不太好，但是周邊樓盤(pán)挺多的，未來(lái)一定還是會(huì)好起來(lái)的。金星路是河西的主干道，以后這邊沿線(xiàn)還是很有開(kāi)展出路的。購(gòu)房思索要素：老公在湘雅附三上班，買(mǎi)房當(dāng)然首選河西，上班也方便。另外價(jià)錢(qián)也得思索，性?xún)r(jià)比越高越好，東方明珠還不錯(cuò)，價(jià)錢(qián)不貴，環(huán)境也挺好，尤其小區(qū)內(nèi)有個(gè)山體公園，以后去散散步之類(lèi)的蠻放松?？蛻?hù)精神洞察：他們關(guān)注居住功能、小區(qū)環(huán)境，盼望認(rèn)同與標(biāo)簽，希望具有特殊和驕傲感的，最具生長(zhǎng)力的社會(huì)階層，未來(lái)城市開(kāi)展的中堅(jiān)力量！ 市場(chǎng)屬性：首置需求市場(chǎng)擴(kuò)容的主流 目

42、前2535歲的“青壯年期客戶(hù)是客戶(hù)主流置業(yè)群體。 一方面，經(jīng)過(guò)人口年齡構(gòu)造變化直接影響住房剛性需求變化； 另一方面，經(jīng)過(guò)本身經(jīng)濟(jì)根底的積累，產(chǎn)生改善居住環(huán)境的要求。70/80主流階層禮獻(xiàn)城市新脊梁70/80主流階層 =城市新脊梁 定義客戶(hù)，增值客戶(hù)對(duì)于客戶(hù)，為其定義，給其名分，弱化其話(huà)語(yǔ)權(quán)弱勢(shì)的生存形狀；選擇最具有時(shí)代標(biāo)桿的階層代表人 物，強(qiáng)化他們對(duì)社會(huì)角色、位置尋求認(rèn)同與影響力的需求讓他們知曉：勤誠(chéng)達(dá)新界，不僅僅是住宅、社會(huì)角色的規(guī)范，他們所歸依的階層、所選擇的生存形狀，將承載城市的未來(lái)，這座城市未來(lái)的三十年將由他們主導(dǎo)。 定義客戶(hù)，增值工程對(duì)于我們，依托中心的產(chǎn)品力和設(shè)計(jì)力，集聚“70-8

43、0代這個(gè)籠統(tǒng)鮮明、個(gè)性突出的社會(huì)主流群 體；反映這個(gè)群體價(jià)值主張的某個(gè)中心面，首先在一個(gè)小眾群體范圍內(nèi)構(gòu)成震蕩，最終引起整個(gè)時(shí)代階層的共鳴喚醒“70/80主流階層的 “群體驕傲感，引發(fā) “聚焦效應(yīng) 。為“70/80主流階層打造屬于他們的生活方式，營(yíng)造整體順應(yīng)價(jià)值。新脊梁階層精神訴求個(gè)性特征素描：他們大多是活潑于各個(gè)領(lǐng)域的明日之星，撐起城市未來(lái)開(kāi)展的天空；他們年收入為6-10萬(wàn)，有一定經(jīng)濟(jì)根底，具備較強(qiáng)的家庭消費(fèi)才干；他們有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，生活內(nèi)容非常豐富；社會(huì)逐漸開(kāi)場(chǎng)賦予他們位置，同時(shí)他們也具有較高的社會(huì)品德認(rèn)識(shí)與責(zé)任感生存的最高境界是回歸自然正在閱歷人生的拼搏，新脊梁的生長(zhǎng)代價(jià)是生

44、存競(jìng)爭(zhēng)壓制，社會(huì)、家庭等諸多壓力中實(shí)現(xiàn)人生的蛻變，他們比誰(shuí)都更盼望回歸自然，投身自然；生活的最高境界是回歸自在自在永遠(yuǎn)是他們的口號(hào)，追求信仰的自在、愛(ài)的自在，一切可以感知生活價(jià)值的載體，他們都迫不及待，懂得放松更懂得節(jié)制，高質(zhì)量安康的生活的倡導(dǎo)者；生命的最高境界是回歸自我思索的力量觸動(dòng)著精神的覺(jué)悟，生命之有限或無(wú)限，追求之有形或無(wú)形，在思想的軌跡中沉淀，回歸的覺(jué)悟，在釋放自我的同時(shí)找回自我。生活哲學(xué)素描：居住夢(mèng)想素描：家，應(yīng)該是進(jìn)可享繁華、退可居靜謐的身心歸宿；家，應(yīng)該依水而居，在天然雕琢中矗立，構(gòu)成獨(dú)特 的景觀(guān)和明晰空間層次；家，是熱愛(ài)生活，崇尚自在，釋放生命熱情的地方. 四處都是七彩斑斕的

45、幸福；家，是城市的未來(lái)方向，不用去跟隨，繁華在遠(yuǎn)見(jiàn)；家，城市的半徑永遠(yuǎn)在15公里， 家在中央，城市也在中央；家，一個(gè)精神的釋放，價(jià)值的表達(dá)中央！ 離不開(kāi)城市，并非意味整天與鋼筋水泥為伍，同時(shí)擁有現(xiàn)代生活的簡(jiǎn)約明快、田園故土般輕松休閑的自然環(huán)境，將擁有夢(mèng)想中的第二故土。 對(duì)他們而言，繁華現(xiàn)代的城市生活與自然傳神的清幽家居是其生活本質(zhì)的呼喚，一個(gè)進(jìn)可享繁華、退可居靜謐的歸宿港灣是其理想家居的最好詮釋。工程精神層面Solgan 勤誠(chéng)達(dá)新界禮獻(xiàn)城市新脊梁守望城市心者無(wú)界工程籠統(tǒng)定位心高遠(yuǎn)夢(mèng)無(wú)限 勤誠(chéng)達(dá)新界禮獻(xiàn)城市新脊梁心無(wú)界路無(wú)限 勤誠(chéng)達(dá)新界禮獻(xiàn)城市新脊梁心豁達(dá)界無(wú)限 勤誠(chéng)達(dá)新界禮獻(xiàn)城市新脊梁中心戰(zhàn)略

46、落地我們的客戶(hù)是誰(shuí)，他們有怎樣的精神訴求？如何傳播？他們希望一種什么樣的生活方式？如何落地？時(shí)間：9月21日，秋地點(diǎn)：風(fēng)情商業(yè)街露天咖啡廳關(guān)鍵詞：時(shí)髦 有著好天氣的周末，適宜出門(mén)走走，小區(qū)的露天咖啡廳時(shí)最好的駐足休憩地。我尤其迷戀其簡(jiǎn)約明快的線(xiàn)條，照舊點(diǎn)一杯Espresso打底的Caffe Italiano，翻看最新的瑞麗雜志，看看最新流行的衣服款式。 本本叮了一聲，boss來(lái)信了，新加坡的訂單終于簽了下來(lái)，下一步將由我主要擔(dān)任跟進(jìn)客戶(hù)，多日來(lái)的努力終于得到了報(bào)答。人類(lèi)因夢(mèng)想而偉大，有夢(mèng)的人終會(huì)將夢(mèng)實(shí)現(xiàn)。我的“心界生活時(shí)間：下午3點(diǎn)地點(diǎn)：商業(yè)街茶餐廳關(guān)鍵詞：知性/靜謐 每個(gè)周末的下午，她都會(huì)來(lái)

47、到這家餐廳。她總是坐在靠窗的那個(gè)位置，叫上一杯摩卡，從墻架抽出一本書(shū)靜靜的翻閱。細(xì)長(zhǎng)的手指偶爾擦過(guò)耳畔垂下的發(fā)絲，有時(shí)會(huì)皺皺眉頭，有時(shí)會(huì)抿嘴輕笑，在我給他倒水的時(shí)候，悄然的說(shuō)謝謝。 惋惜這里的光陰總是會(huì)走得無(wú)察無(wú)覺(jué)，在我還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到時(shí)間的時(shí)候，她就曾經(jīng)起身分開(kāi)了，我透過(guò)玻璃門(mén)去看，只看到有一束頭發(fā)被清風(fēng)揚(yáng)起。我的“心界生活時(shí)間：10月3日地點(diǎn)：新界小區(qū)關(guān)鍵詞：科技 十一小長(zhǎng)假，我計(jì)劃去訪(fǎng)問(wèn)我的老同窗Magic。老M住在新界，一個(gè)屬于我們這個(gè)階層的小區(qū)。事先我沒(méi)有給他，預(yù)備給老M一個(gè)驚喜。 下了出租車(chē)，在物業(yè)公司保安人員的表示下，我在保安崗?fù)芡死螹家的彩色可視對(duì)講器，很快老M頂著亂糟糟的頭發(fā)

48、出如今屏幕里，看到我他很高興，趕緊招呼我快過(guò)去。到了老M家門(mén)口，我被門(mén)上復(fù)雜的鎖吸引住了，沒(méi)來(lái)的及研討，被老M拉進(jìn)來(lái)門(mén)，通知我那是精細(xì)的指紋門(mén)鎖，除了主人的指紋是沒(méi)人能打得開(kāi)的，然后再絮絮叨叨的給我講述小區(qū)家居系統(tǒng)如何智能，我在暗自發(fā)笑，一點(diǎn)也不像是文科出身，不過(guò)這些高科技的東西確實(shí)帶來(lái)極大的平安保證。我的“心界生活時(shí)間：下午6點(diǎn)地點(diǎn)：湖邊棧道關(guān)鍵詞：生態(tài)/自然 在夏天降臨的時(shí)候，我驚喜的發(fā)現(xiàn)小區(qū)是一個(gè)綠意盎然的公園，一天中最?lèi)芤獾臅r(shí)候就是傍晚，我?guī)е业亩喽饕煌诤厳５郎⒉剑娲颠^(guò)來(lái)的風(fēng)帶有涼涼的溫順，多恩喜歡沿著木棧道向前一陣猛跑，然后回頭沖我叫，敦促我上前。最讓我開(kāi)心的是，多恩在這里

49、遇上了它的Miss R.,每天的這個(gè)時(shí)候就敦促著我去湖邊“赴約。我的“心界生活新脊梁的“心界生活方式中心特質(zhì)【打造 和 傳播】為支撐，打造工程價(jià)值體系為體驗(yàn)，提供客戶(hù)實(shí)景展現(xiàn)為傳播，打造工程生活情景價(jià)值打造活動(dòng)傳播現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)新脊梁的“心界生活方式O【新脊梁的“心界生活方式中心特質(zhì)】International國(guó)際Fashion時(shí)髦TFITechnology科技Organism生態(tài)工程打造的中心價(jià)值體系i f t oNew City Engine iftoNew City Engine 一種時(shí)髦的生活方式。一條時(shí)髦的風(fēng)情商業(yè)街 引進(jìn)現(xiàn)代感、時(shí)髦感十足的生活配套店，為新脊梁專(zhuān)屬生活方式打造本質(zhì)性動(dòng)作。

50、引入典型商業(yè)精致與時(shí)髦感，營(yíng)造生活氣氛，傳送未來(lái)生活方式情景。一間靜謐優(yōu)雅的餐廳街區(qū)引入風(fēng)格時(shí)髦餐廳如咖啡之翼街區(qū)引入風(fēng)格時(shí)髦餐廳如咖啡之翼一個(gè)露天情趣休閑茶座一個(gè)國(guó)際化的多功能影院在會(huì)所負(fù)二層設(shè)置多功能影院，針對(duì)目的客群延展會(huì)所功能一條以電影為主題的活力街區(qū)將公寓東邊小區(qū)內(nèi)街區(qū)打呵斥極具特征的電影景觀(guān)大道；利用電影宣傳海報(bào)及其它信息載體對(duì)街區(qū)進(jìn)展包裝；契合區(qū)域全球頂級(jí)文化創(chuàng)意園及月亮島影視基地的規(guī)劃，構(gòu)成獨(dú)一性，對(duì)目的客群產(chǎn)生吸引，與競(jìng)爭(zhēng)工程構(gòu)成區(qū)隔。打造電影主題街區(qū)，升華工程籠統(tǒng)，對(duì)年輕時(shí)髦群體構(gòu)成吸引電影籠統(tǒng)雕塑、電影主題3D立體畫(huà)、星光大道手印模型、LED大屏幕播放電影。一些個(gè)性時(shí)髦的

51、標(biāo)識(shí)配合住區(qū)內(nèi)建筑、道路、綠化及其它公共效力設(shè)備而設(shè)置，起到點(diǎn)綴、裝飾和豐富景觀(guān)的作用。 一些興趣的雕塑小品時(shí)髦樣板，演繹跨界Fusion風(fēng)情跨界Fusion風(fēng)格主題 風(fēng)格演繹：跨時(shí)間、跨地域、跨文化的準(zhǔn)確混搭。 Fusion is a free kingdom. 跨界 是自在王國(guó)。努力尋求跨時(shí)間、 跨地域、跨文化的不同風(fēng)格的混搭 與兼容。 Fusion在家居設(shè)計(jì)代表一種不多見(jiàn)的獨(dú)特品味，兼容各種風(fēng)格藝術(shù)的室內(nèi)空間，追求各方結(jié)合之后撞 擊出新的火花，大膽的塑造出專(zhuān)屬Style風(fēng)格和Attitude態(tài)度。 鮮明個(gè)性，新裝飾Art Deco主題新裝飾Art Deco風(fēng)格主題風(fēng)格演繹：將圖案鏤繪在家

52、居環(huán)境中的華美藝術(shù)。作為上世紀(jì)20年代Art Deco裝飾風(fēng)格的輪回， 號(hào)稱(chēng)“極簡(jiǎn)主義終結(jié)者的荷蘭人TordBoontje 托德布歇爾在奢侈品行業(yè)內(nèi)重新演繹并吸引 了全世界的眼球。Art Deco風(fēng)潮首先出如今時(shí)裝界，并于2年后傳 入家居領(lǐng)域。森林藤蔓、大朵花卉、昆蟲(chóng)蝴 蝶紛紛幻化成千變?nèi)f化的曲線(xiàn)，一系列鏤繪 著夸張圖案的剪紙、屏風(fēng)、布藝等飾品將居室營(yíng) 造出獨(dú)特的夢(mèng)境氣氛。一些必需的根底生活配套 公寓下臨金星路底商，引進(jìn)餐飲、小超市等根底生活配套類(lèi)門(mén)店，營(yíng)造生活氣氛；如，千惠超市等。 操作方式：前期可經(jīng)過(guò)減免商鋪?zhàn)饨鸬姆绞揭?。前期營(yíng)業(yè)面向的客戶(hù)群為部分看房客戶(hù)、售樓部任務(wù)人員、工程任務(wù)人員等

53、。提早引入餐飲、小超市等根底生活配套類(lèi)門(mén)店，營(yíng)造生活氣氛。提早引入餐飲、小超市等根底生活配套類(lèi)門(mén)店，營(yíng)造生活氣氛。兩條便利的快速巴士通道開(kāi)通河西、河?xùn)|至工程的巴士快線(xiàn)，盡力弱化工程位置偏遠(yuǎn)的問(wèn)題溁灣鎮(zhèn)火車(chē)站工程?hào)|塘一種生態(tài)的生活方式。一片生態(tài)自然的碧水做到足夠的視覺(jué)沖擊效果，滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求各種景觀(guān)小品，添加興趣性中心打造中心水景，注重園林的質(zhì)量感與細(xì)節(jié)營(yíng)造，保證自然生態(tài)的同時(shí)不失情趣。一個(gè)滿(mǎn)是生命活力的湖放養(yǎng)魚(yú)、水禽等小生物數(shù)座橫跨水系的木質(zhì)廊橋一些靈動(dòng)活潑的水滴沿親程度臺(tái)棧道設(shè)置小型噴泉，添加水系活力與靈動(dòng)感一些分發(fā)名貴氣味的大樹(shù)在小區(qū)里移植名貴成木，如銀杏、水杉等多面美麗的共生綠

54、色墻壁 小區(qū)多處公共設(shè)備墻面打呵斥鑲嵌植物的個(gè)性生態(tài)墻面一條綠樹(shù)成蔭的“銀杉路工程地塊之間的銀杉路上種植銀杉樹(shù)，將其打呵斥真正的“銀杉路，構(gòu)成社區(qū)生態(tài)走廊。銀杉路一些晝夜不滅的路燈綜合采用太陽(yáng)能與風(fēng)能蓄電的小區(qū)路燈，讓小區(qū)的夜晚永遠(yuǎn)亮堂一片出如今室內(nèi)的緩山疊水一種科技的生活方式。一個(gè)有多種高科技設(shè)備的家采用多種高科技設(shè)備，但留意控制本錢(qián)每戶(hù)安裝指紋密碼鎖，保證居家平安小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)管理、門(mén)禁、查表一卡通系統(tǒng)彩色可視對(duì)講系統(tǒng)社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶(hù)單元門(mén)設(shè)多層安防系統(tǒng)。緊急呼叫系統(tǒng)煤氣報(bào)警系統(tǒng)一套霍尼韋爾全套智能家居系統(tǒng)在樓王安裝全套霍尼韋爾智能家居系統(tǒng)，構(gòu)成工程價(jià)值炒作，拔高工程調(diào)性新風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)過(guò)延續(xù)地均勻地將新風(fēng)送入室內(nèi)，給室內(nèi)