房地產(chǎn)集團戰(zhàn)略規(guī)劃

1、107/107第一章 前 言1. 研究背景北辰實業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務目前正處于改革進展的關鍵時期，為制定以后3-5年的進展戰(zhàn)略，特托付公司對其進展策略及市場定位進行專題研究。2. 研究目的及意義2.1調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場的整體情況，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產(chǎn)市場的供求狀況及進展趨勢進行分析預測，對北辰房地產(chǎn)進展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導性建議。2.2全面分析北辰實業(yè)股份公司的治理模式、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與事實上力相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)進展策略。研究內(nèi)容3.1國家及北京相關產(chǎn)業(yè)政策及宏觀

2、經(jīng)濟形勢研究3.2北京房地產(chǎn)市場分析與預測3.3北辰實業(yè)股份公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務歷史回憶與現(xiàn)狀分析3.4房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和市場定位3.5北辰房地產(chǎn)進展策略建議4. 研究方法與技術路線4.1一般調(diào)查、重點調(diào)查、輔助調(diào)查相結合4.2整理數(shù)據(jù)庫及本項目專題調(diào)查表獵取相關數(shù)據(jù). 4.3對數(shù)據(jù)進行處理分析,確定預測指標及預測方法。4.4采納回歸分析法對北京市房地產(chǎn)市場進行分析與預測。4.5運用預測結果及中房指數(shù)研究經(jīng)驗確定北辰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的開發(fā)規(guī)模和市場定位，并制定其進展策略。4.6技術路線多方調(diào)查前期預備模型設計樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型 國家及北京相關產(chǎn)業(yè)政策

3、及宏觀經(jīng)濟形勢研究1 國家宏觀經(jīng)濟形勢及政策分析1.1、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經(jīng)濟的進展。隨著1996年軟著陸的實現(xiàn)，國民經(jīng)濟的運行狀況發(fā)生了全然性的變化：從長期的賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場。當前宏觀經(jīng)濟進展形勢總的來講是好的。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟進展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下，資本市場進展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟，尤其是東南亞、韓國經(jīng)濟有全然好轉(zhuǎn)，這一切差不多上國民經(jīng)濟接著向前進展的有利條件和重要因素。同時，也應當看到，在宏觀經(jīng)濟運行中也存在著許多問題。其中要緊是，市場需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。2000年上半年，中國宏觀

4、經(jīng)濟已擺脫了亞洲金融危機帶來的不利阻礙，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟增長持續(xù)多年的減速有望在今年改變。中國國家統(tǒng)計局公布我國上半年的經(jīng)濟增長率為8.2%（其中第一季度GDP增速為8.1%，第二季度增速為8.3%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達39，491億元人民幣，增速比上年同期加快了0.6個百分點。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動的格局。經(jīng)濟增長呈現(xiàn)以下特點：經(jīng)濟增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴大內(nèi)需政策對即期生產(chǎn)的拉動作用增強；拉動經(jīng)濟增長的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場物價止跌企穩(wěn)。中國經(jīng)濟正在出現(xiàn)積極

5、向上的新的良好趨勢。表1 近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢1季度2季度3季度4季度全年19987.2%6.8%7.6%9.6%7.8%19998.3%7.1%7.0%6.1%7.1%20008.1%8.3%*7.5%*7.2%*7.6%其中：*為預測數(shù)據(jù)2000年8月國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心對我國100位經(jīng)濟界的聞名專家進行了調(diào)查，多數(shù)專家認為當前的宏觀經(jīng)濟趨好。同意調(diào)查的專家均認為今年上半年的宏觀經(jīng)濟狀況比較理想。86.7%的專家預期下半年的宏觀經(jīng)濟走勢會比上半年好一些。百分之百專家預期2000年我國GDP增長速度會高于1999年，平均預期值為7.6%左右。 總之，我國宏觀經(jīng)濟目前運

6、行勢態(tài)良好，可能在以后3到5年將保持向好勢態(tài)。1.2關于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點。1998年初，朱總理進一步提出了“把住宅建設培育成為新的經(jīng)濟增長點，使住宅消費成為消費熱點”的進展國民經(jīng)濟的思路，為房地產(chǎn)業(yè)進展營造了最佳的宏觀政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)進展是受政策阻礙相當大的產(chǎn)業(yè)部門，國家對房地產(chǎn)業(yè)進展的態(tài)度往往是左右其進展與否的最重要因素。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分講明了中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。而以后出臺的相關政策都會立足于維護房地產(chǎn)業(yè)的進展。這一點是確信無疑的。依照目前宏觀經(jīng)

7、濟運行的狀況，為了擴大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費，進展房地產(chǎn)市場，國家制訂和出臺了一系列相關的政策和規(guī)定。1998年的國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知，要求各地在1998年12月31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經(jīng)濟運行的軌道；依照通知的精神和要求，中央國家機關和北京市相繼在1999年出臺了在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案和北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案，對住房貨幣分配及補貼標準和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規(guī)定。為了進展住房市場，擴大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市

8、場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運行，促進房地產(chǎn)市場的進展，國家有關主管部門出臺了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售治理暫行方法，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配治理的若干規(guī)定，關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的儲蓄與消費的關系，通過對中華人民共和國個人所得稅法的重要修改，恢復開征了利息所得稅。這一切政策規(guī)定，都十分有利于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)消費，并進一步推進住房制度改革，進展以住房買賣和租賃為要緊內(nèi)容的房地產(chǎn)市場的形成、進展和完善。以上政策表明：國家是決心樹立房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。要緊政策走勢與預測：房改政策方面

9、：我國住房制度改革通過了十幾個年頭，取得了一定的成就。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地擴大。住房由打算經(jīng)濟體制下的福利制，向與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許多新問題，從而使住房制度改革更加復雜化住房實物分配，是傳統(tǒng)住房制度的全然特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的關鍵。住房實物分配制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。這種住房制度，嚴峻地制約了住宅經(jīng)濟的進展和居民住房狀況的改善。在80年代初期和中期改革試點的基礎上，國務院于1988年召開了全國第一次

10、住房制度改革工作會議；1991年召開了第二次住房改革工作會議；有力地推動了全國住房制度改革工作的開展。為了建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的住房制度，1993年冬季，國務院召開了全國第三次住房制度改革工作會議，依照會議的精神1994年公布了國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定。決定關于建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。三次住房制度改革工作會議，關于推進住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。1998年6月召開了全國住房制度改革工作會議。會后發(fā)出了國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知。通知的核心內(nèi)容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，

11、停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，同時要相應建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則，實施住房分配貨幣化的住房分配體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經(jīng)濟適用房為主的住房供應體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。如此就結束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的住房制度和把住房培育成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，奠定了牢固的體制和經(jīng)濟基礎。住房分配貨幣化，確實是把傳統(tǒng)體制下由國家扣除的職工住房消費基金，依照按勞分配的原則，量化到職工個人頭上，實質(zhì)上也就是轉(zhuǎn)化住房消費基金的運行的渠道。目前各地陸續(xù)出臺了

12、住房分配貨幣化的方案。在京中央國家機關和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年月16日和1999年月日分不出臺。中央和北京市的住房分配貨幣化的實施方案，方案明確指出：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老方法，新人（即1999年月日參加工作的職工）新方法。關于無房和住房未達標的老職工，實行一次性發(fā)放補貼；關于新職工，則按月發(fā)放補貼。住房補貼計入職工個人帳戶，專項用于住房消費。發(fā)放住房補貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力。住房貨幣分配方案的實施，盡管在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，然而不管如何樣，住房分配貨幣化，必將

13、擴大住房投資和住房消費。總上所述，能夠發(fā)覺：房改政策差不多到位，關鍵在于執(zhí)行，住房商品化、分配貨幣化已是大勢所趨，而下一步房改政策的著眼點在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場。土地點面：調(diào)控住宅建設總量，保障住宅建設用地。下一步的政策立足點要加大對住宅建設用地的治理力度，在節(jié)約用地的差不多原則下，保障住宅建設用地。政府在制定土地供應打算時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調(diào)控治理，最終實現(xiàn)住宅建設的持續(xù)穩(wěn)定進展和住房市場的供求平衡。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存

14、量建設用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設用地。金融方面：進展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費。住房建設和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機構是供給住房建設和住房消費所需資金的重要經(jīng)濟部門；同時房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風險小的特性，是銀行等金融機構投資的理想領域。住房金融確實是在那個基礎上進展起來的。我國目前支持住房投資和住房消費的金融形式，要緊是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸。我國房地產(chǎn)金融，是在改革開放的條件下進展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復蘇，金融機構開始向商品房提供貸款。1982年，許多金融機構開辦了住宅儲蓄業(yè)務，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始同金融機

15、構進行項目合作。1984年國務院關于差不多建設和建筑業(yè)治理體制改革座談會記要（國發(fā)123號文）指出，各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，由中國人民建設銀行提供周轉(zhuǎn)資金。1985年中國人民建設銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務。隨著住房改革的深入進行，1987年和1988年經(jīng)國務院批準，在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分不建立了住宅儲蓄銀行。1989年12月中國人民建設銀行頒發(fā)了住宅儲蓄存款和住宅借款暫行方法，1992年月，中國人民建設銀行又頒發(fā)了職工住房抵押貸款暫行方法和單位住房貸款暫行方法。1997年月，中國人民銀行頒布了個人住房擔保貸款試行方法。這一切都有力地促進了住房金融的進展。居民個人住房抵押貸款盡

16、管有了一定程度的進展，然而還不夠理想。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外，要緊是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔保問題等。依照經(jīng)濟進展的形勢和住房分配貨幣化的實行，各金融機構正在研究新的方法和實行新的措施，例如組合貸款等。隨著金融對住房消費支持力度的增大，居民住房消費和住房建設將會得到較快的進展。值得注意的是開征利息所得稅。1999年月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，對中華人民共和國個人所得稅法作了重要修改。確定了“對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅”。利息稅，準確的

17、講法是利息所得稅，是對個人儲蓄存款利息所得征收的一個稅種。利息稅不是新設立的稅種。1950年我國公布的利息所得稅暫行條例，規(guī)定了對存款利息所得征收所得稅。1980年由全國人大通過的，在1983年人大常委會修訂的個人所得稅法，差不多將利息稅所得列為應稅項目，考慮到當時的具體情況，確定暫免征收?，F(xiàn)在對存款利息所得開征個人所得稅，屬于恢復征收。那個稅種也不是我國特有的，在世界上許多國家，都對儲蓄存款利息所得征收所得稅?；謴驼魇沾婵罾⑺脗€人所得稅，是經(jīng)濟進展的需要。我國經(jīng)濟改革實現(xiàn)軟著陸以后，特不是從1998年以來，物價連續(xù)下降，大部分商品供過于求，消費需求疲軟，固定資產(chǎn)投資放慢，經(jīng)濟處于衰退狀況

18、。要擺脫目前經(jīng)濟進展的困境，必須擴大需求，鼓舞消費，增加投資?；謴驼魇绽⑺枚?，能夠從三個方面發(fā)揮作用。第一，提高國家財政收入，加大對下崗職工補助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費水平。第二，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入水平的差距。第三，在降低利息率的同時，通過利息所得稅，引導城鄉(xiāng)居民分流儲蓄存款，增加消費和擴大投資。開征利息所得稅，有利于擴大消費和投資。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心近日對1213位都市居民進行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲蓄水平。總的

19、看來，征稅降息雙管齊下，居民的投資愿望以上述65%的居民開始傾向各類投資。然而在我國目前經(jīng)濟進展的條件下，就投資去向或投資品種來看，居民除了銀行儲蓄存款以外，要緊是投資股票、債券、工商業(yè)和房地產(chǎn)。然而在這幾種投資品種中，首選也應當是房地產(chǎn)。因為，股票投資風險太大；工商業(yè)投資除了也有一定的風險以外，還需要一定的資金規(guī)模、相當數(shù)量的工程技術人員和治理人員，特不是市場并不看好。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種。投資住宅，不僅符合國家鼓舞消費和鼓舞投資的政策導向，而且投資者能夠獲得較高的收益。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導的方向。這是由住房

20、的性質(zhì)決定的。住房既是消費品，又是投資品。在長期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費品，這種看法是不正確的。在市場經(jīng)濟條件下，住房不僅是消費品，而且也是投資品。住房作為消費品，首先是為了滿足人們最差不多的需求。在這種情況下，它是最必需的消費品，是任何人都回避的。因此，要滿足居民生活的需求，首先必需滿足居民對住房的需求。然而，就住房本身的性質(zhì)來講，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨著經(jīng)濟社會的進展和居民收入水平的提高，它依舊人們進展資料和享受資料。住房作為進展資料和享受資料，決定了住房的消費空間十分巨大。同時，住房依舊人們投資對象，即投資品。在資金一定的情況下，住房投資也應當是人們首選的投資項

21、目。因為，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風險?。欢冶葍π?、債券等利息高。就北京目前來講，不管是一居室、二居室、依舊三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。因此，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。第二，住房投資，能夠同時實現(xiàn)兩種功能。住房既能夠作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也能夠作為投資品實現(xiàn)保值增值的功能。在市場經(jīng)濟條件下，居民購買住房，首先是為了滿足自己居住消費的需求，然而在住房消費過程中，同時就實現(xiàn)了保值和增值的功能?，F(xiàn)實生活表明，假如由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售自己的住房，

22、不僅能夠保值，而且還可能增值。第三，目前投資住房，既能夠幸免征收利息所得稅，還能夠享受住房貨幣分配、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費的好處。住房貨幣分配政策的實施，使相當一部分人，能夠利用住房補貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售治理暫行方法的實施，啟動了住房二、三市場，為工作單位與住房距離太遠，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機會。這部分居民，能夠通過出售舊房的收入，加上住房補貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。為了推動二

23、、三級市場的開放，國家又出臺了關于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收的政策，減免了部分稅費，減輕了個人買賣一般住宅的稅收負擔，既有利于投資又有利于消費。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進了住房市場的進展 北京市都市房屋拆遷治理方法于1998年12月日起開始實施，1991年10月日起開始實施的北京市實施都市房屋拆遷治理條例細則同時廢止。方法是對細則的修改和完善，是北京市進行房屋拆遷的差不多準則。方法是依照北京市都市建設的進展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要制訂和實施的。方法的制訂和實施標志著北京市房屋拆遷治理進展到了一個新的時期。1991年起開始實行的房屋拆遷細則，關于規(guī)范房屋拆遷行為

24、，保障都市建設的進展，起到了重要的作用。然而，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，都市建設的進展，原有的細則差不多不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務院都市房屋拆遷治理條例中規(guī)定的按照拆遷面積進行補償?shù)脑瓌t；按照原先居住面積進行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經(jīng)濟規(guī)律；原細則操作性不強，不利于拆遷治理制度化和規(guī)范化。在修改細則和制訂方法的過程中，堅持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。一方面治理程序公開，對建設單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷治理權限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償

25、的相關內(nèi)容，包括拆遷補償?shù)膶ο蠛头绞剑疬w補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規(guī)定。第二，適應住房制度改革的需要。原有細則在拆遷補償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的打算體制下的福利分房的色彩，新方法規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實行貨幣補償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。第三，促進住房市場化的原則。新方法規(guī)定的補償方式，是由當事人協(xié)商確定，既能夠貨幣補償，也能夠?qū)嵨锇仓?。如此有購買力的被拆遷戶就進入了房地產(chǎn)市場，是推動住宅市場化的重要步驟。第四，服務于首都建設的大局的原則。房屋拆遷是都市建設和進展的重要內(nèi)容，不管是拆遷依舊被拆遷人，都有應當服從首都建設和進展的需要。修改后

26、的方法共章，55條，變動比較大的地點要緊是：依照國務院的都市房屋拆遷治理條例的規(guī)定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原細則中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下的“按房補償”。切實愛護被拆遷房屋所有人的權益，關于使用權人，只限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的才能夠給予補償。房屋拆遷，能夠直接進行貨幣補償，也能夠把貨幣折為實物即房屋補償。補償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價格結合成新確定；假如進行實物補償，則由拆遷人把貨幣補償額折算成等額的房屋。另外確實是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工

27、作的透明度?？偟闹v，拆遷方法，把拆遷工作從打算體制下的福利補償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制下的市場運作方式，即有力地愛護了被拆遷人和拆遷人的合法權益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進行；也有利于進展房地產(chǎn)開發(fā)建設市場和住宅市場。2 北京市社會經(jīng)濟進展狀況及產(chǎn)業(yè)政策2.1在全國宏觀經(jīng)濟勢趨好的大環(huán)境下，北京市2000年上半年經(jīng)濟接著保持積極向上的進展趨勢，總體經(jīng)濟運行良好。本市經(jīng)濟保持強勁的進展勢頭，總體經(jīng)濟持續(xù)走強，景氣曲線呈上揚勢態(tài)。依照北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值10441億元，按可比價格計算，比去年同期增長12，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水

28、平38個百分點。2.2北京市房地產(chǎn)政策分析近年來隨著國家出臺了一系列有關房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，北京市也相應出臺了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)進展的方案與政策。例如：北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售治理暫行方法，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配治理的若干規(guī)定，關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知，北京市都市房屋拆遷治理方法等等。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級市場，規(guī)范房屋租賃市場，按照市場經(jīng)濟原則改革公房租賃關系；對都市房屋拆遷實行貨幣補償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺和實施，關于擴

29、大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變在打算經(jīng)濟體制下長期形成的住房消費觀念，增加居民住房消費支出，進展和規(guī)范房地產(chǎn)市場，都有著重要的現(xiàn)實意義，并對房地產(chǎn)業(yè)的進展產(chǎn)生長遠的阻礙。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實北京市都市總體規(guī)劃，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和都市化進程，促進都市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟社會可持續(xù)進展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設領導小組出臺了關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至4年時刻完成綠化60平方公里的任務。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結合部，環(huán)境相對比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多

30、為農(nóng)民居住地，改造難度大。目前由于風沙問題嚴峻，氣候條件變得越來越差，才引起政府進一步注意應該加大環(huán)境愛護的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設，將改變周邊土地環(huán)境，把原來基礎設施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎設施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。總之，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴大商品房供應量，按照京政辦發(fā)200020號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)民宅基地可一律征為國有建設用地，可用于新村建設，其中農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：0.5；另外，綠化隔

31、離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永久的賣點，而綠化隔離帶將從全然上改變小區(qū)的大環(huán)境。中關村地區(qū)分析：1999年6月5日，國務院關于建設中關村科技園區(qū)有關問題的批復公布，使中關村地區(qū)成為眾人關注的焦點。中關村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數(shù)十家。這些差不多上使中關村地區(qū)成為“中國硅谷”的優(yōu)勢。然而，中關村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進駐中關村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，阻礙了中關村向“中國硅谷”進軍的步伐。從房地產(chǎn)方面講，中關村地區(qū)存在著專門大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴峻不足，這從中關村地區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售情況

32、就能看出來：方圓大廈、科技會展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價格一直上漲，不管從中關村的進展，依舊從市場需求的角度考慮，中關村在房地產(chǎn)方面都有相當大的進展?jié)摿Α?.3可能北京市房改方向和政策走勢 下一步北京市房改方向會是：接著穩(wěn)步推進公房租金改革，組織公房按成本價出售，進行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級市場，住房分配貨幣化實施將是下一步政策的要緊著眼點。政策導向?qū)⒂兄趩雍屯晟票本┦蟹康禺a(chǎn)市場，保證北京房改政策的進一步落實，促進北京房地產(chǎn)業(yè)的進展。國家及北京宏觀經(jīng)濟進展對房地產(chǎn)業(yè)的阻礙3.1 國民經(jīng)濟進展水平與房地產(chǎn)業(yè) 依照世界各國房地產(chǎn)業(yè)的進展歷程來看，當人均國

33、民生產(chǎn)總值進入5001000美元時，住宅建設與消費也將進入快速增長時期，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅進展的增長期。我國目前人均國民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設與消費正處于快速增長時期。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖能夠明顯看出這一點。世界部分國家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達30%，在這些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)差不多成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重

34、國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重11.410.412.210.88.010.86目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟進展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達10%左右才能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)）。我國即使到本世紀中葉達到中等發(fā)達國家水平，住宅建設投資占GDP的比重也不應該下降。假如這一比重能保持目前5%-6%的趨勢（1995年為5.6%），那么到2010年時，則我國城鎮(zhèn)住宅建設投資將達到每年850010200億元。我國住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達13800億元，占GDP的比重為8.1%。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)

35、濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位。3.2 GDP與房地產(chǎn)業(yè)的相關度 為了研究房地產(chǎn)與GDP之間的相關程度，我們采取了19911999年的北京市的商品房銷售額和GDP進行一元線形回歸分析，結果如下： St=-276.84+0.0279*Gt3. R2=0.9817, 其中，St為北京市第t 年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國民生產(chǎn)總值，均為當年價格，單位為億元。 計算結果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關程度較高，相關度達到0.9817。 由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關關系，而且相關度專門高，因此，國民經(jīng)濟的進展將帶動房地產(chǎn)業(yè)的進展，在國家宏觀經(jīng)濟趨好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪的進展周期。3.3 宏

36、觀經(jīng)濟進展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。房地產(chǎn)經(jīng)濟同西方經(jīng)濟一樣，有它本身的進展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。據(jù)有關資料介紹，美國房地產(chǎn)業(yè)大約按1820年的時刻完成一次周期波動，香港是78年為一次周期波動。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，剛剛從固定資產(chǎn)投資及差不多建設中獨立出來的房地產(chǎn)業(yè)，其進展歷程相當短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)的進展能夠講是進展快、波動大，它的周期性波動形式在一定程度上能夠探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)并將進展為支柱產(chǎn)業(yè)。 正是由于房地產(chǎn)的基礎性和先導性，使得房

37、地產(chǎn)業(yè)的進展要超前于國民經(jīng)濟中其他產(chǎn)業(yè)的進展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟繁榮、蕭條的重要標志，是經(jīng)濟升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟發(fā)達國家和香港等地區(qū)差不多得到證實。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的進展，同國民經(jīng)濟進展周期緊密相關。房地產(chǎn)的周期波動包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復等一系列自我平衡機制，具體講來它的周期波動大致如下：經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求刺激建筑業(yè)的進展經(jīng)濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求新建物業(yè)超過實際需求產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓物業(yè)需求迅速退進入調(diào)整期物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復期物業(yè)供求關系達到平衡時期新的經(jīng)濟增長使物業(yè)需求大于供給開始新一輪市場周期運動。與宏觀經(jīng)濟周期相比，房地產(chǎn)業(yè)進展周期的特征是：（

38、1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟進入復蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入繁榮期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經(jīng)濟，波谷低于宏觀經(jīng)濟。也確實是講，相關于宏觀經(jīng)濟，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動具有漲落快、波幅大、蕭條時期長的特點。房地產(chǎn)經(jīng)濟的進展受國民經(jīng)濟進展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎性和先導性特點，決定了房地產(chǎn)投資應超前于國民經(jīng)濟周期性波動。在經(jīng)濟周期的低轉(zhuǎn)折點來到之前，把握好投資機會和項目，保證在經(jīng)濟擴張期和高峰期能得到較大進展，在高轉(zhuǎn)折點到來時能及時采取調(diào)整措施，使投資項目、投資結構和經(jīng)營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)

39、與再開發(fā)投資的選擇。本章結論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的進展機遇。第三章 北京房地產(chǎn)市場分析與預測居住物業(yè)市場分析與預測11 住宅市場分析11.1 供給分析北京市現(xiàn)有住宅存量約1.7億平方米，從其性質(zhì)上看，以基建項目為主,其中近1億平方米的設計或配套存在一定缺陷。目前市場上住宅供應量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，同比增長9.4%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達149萬平方米，比去年同期增長83%。北京市歷

40、年住宅竣工面積（萬平方米） 住宅項目在各個區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠大于城區(qū)，相對而言，朝陽、海淀、豐臺三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分不占26%、19%和14%。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數(shù)占55%。所有新盤項目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。海淀區(qū)新項目要緊集中在中關村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項目則以亞運村及望京地區(qū)為主。11.2 需求分析 近年來我國宏觀經(jīng)濟形勢趨好，國民經(jīng)濟保持了穩(wěn)定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱情。住宅銷售面積增長較快，其中9

41、7年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。今年上半年本市住宅市場共銷售220.4萬平方米，實現(xiàn)銷售額83.6億元，分不比去年同期增長1.8倍和1.4倍。盡管上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來竣工量均大于實際銷售量，據(jù)統(tǒng)計截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對銷售市場壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）11.3 價格分析： 一般住宅價格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價格為7760元左右，二三環(huán)間為60008000元左右，三四環(huán)之間為4

42、0006000元。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。北京市住宅分區(qū)平均價格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價4648408545775542248027212971236811.4 阻礙市場的要緊因素價格。價格是消費者考慮的要緊因素。依照中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價格在4000元/平方 米以下，其中2000-3000元那個區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。位置。通勤距

43、離（時刻）是購房者考慮的又一個因素， 他們往往青睞于對自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長期空置。品質(zhì)。消費者對住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管 理質(zhì)量要求越來越高，許多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改 變對現(xiàn)有市場的認識，目前市場上適應個人購房的個性 化、多樣化的住宅供應不足。消費觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購買，在寬敞居民心 理上、行為上還需要有一個逐步適應的過程。1.1.5 重點地區(qū)分析1）亞運村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)進展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。從進展趨勢上看，亞運村及其周邊仍然是許多購房者首選的地區(qū)。

44、從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，一般住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，要緊項目有風林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2）中關村地區(qū)：中關村地區(qū)原有許多房地產(chǎn)項目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國務院關于建設中關村科技園區(qū)的決定，中關村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項目開始升溫。目前中關村地區(qū)的項目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關村科技園的建設，該地區(qū)基礎設施的進一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。 中關村地區(qū)上市供應項目均價為6300元/平方米，屬一般住宅類的中高檔價位。據(jù)統(tǒng)計，當前中關村中心區(qū)在售面積約

45、261萬平方米，要緊項目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。依照中關村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項目將嚴控審批。因此，中關村地區(qū)的物業(yè)價格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項目，由于其周邊商品房供應量將會越來越小，需求會大于供給，因此其價格有進一步上升趨勢。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)盡管距市區(qū)較遠，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)。 本地區(qū)的項目為一般住宅類的中檔價位，均價多數(shù)在4800-5300元左右，在售項目有圣馨大地家園、風格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應量為129萬平方米。本地區(qū)住宅

46、漲勢已被寬敞購房者認同，因此項目普遍銷售情況較好。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計，本地區(qū)供應總量為148萬平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項目較多，均價保持在6000元/平方米左右，其總體價位要比北部的低至1000元/平方米。盡管南城的各項基礎設施有了專門大的改善，然而由于人們的居住觀念短時刻內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)專門難成為市場的主流。 住宅二級市場與一級市場聯(lián)動反應 開放住房二級市場，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就能夠大大增強住房購買力，進而促進一級住房市場的消費。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、

47、價格等優(yōu)勢，又會受到一些臨時不具備購買新房能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級市場的消費，促使一級市場作相應的調(diào)整，使價格更趨合理。1.1.7 舊城改造對住宅市場的阻礙 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎設施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了一般居民的購買力，形成高檔公寓的聚攏地。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項目將成為今后房地產(chǎn)市場的熱點，逐漸形成幾

48、個相對獨立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時這些地區(qū)的商業(yè)將會大幅度增長。1.1.8 市場預測以后幾年內(nèi)的住宅的竣工量將接著保持較快增勢。依照對85年以來住宅竣工面積的回歸分析，可能2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。隨著人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，以后幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。依照對85年以來住宅銷售面積的回歸分析，可能2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。 依照北京市2010年遠景規(guī)劃，到2010年要實現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計資料顯示，截止到1999

49、年底，全市人均居住面積為9.3平方米，照此能夠推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達到840萬平方米。這部分需求要緊來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大?？傮w價格仍會走低。隨著個人購買力的慢慢活躍，住宅銷售量將會越來越大，但其整體價格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢能夠預見，近1-2年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢，年降幅達3%?？傮w價格趨勢是穩(wěn)中有降，但不排除個不熱點項目價格上揚。4）中關村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購房者首選地區(qū)是亞運村地區(qū)，占17%，同時亦有16%的購房者首選中關村地區(qū)，其

50、次是東三環(huán)附近。5）盡管供應量和需求量在以后幾年內(nèi)都會有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必定加大。如此，供大于求不可幸免，市場競爭將越來越激烈。1.2經(jīng)濟適用房市場分析1.21供應分析 北京市經(jīng)濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經(jīng)濟適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟適用住房打算開復工面積918萬平方米，因此在今后2-3年內(nèi)全市的經(jīng)濟適用房供應量將會大大超過去年。1.2.2 銷售情況從目前市場情況來看，經(jīng)濟適用房總體銷售形勢較好，99年共銷售100萬平方米。特不是幾個距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟適用房

51、真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。至于位于郊區(qū)甚至遠郊區(qū)的眾多經(jīng)濟適用房，盡管每平方米僅20003000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當，但由于此類住房遠離都市，交通不便、配套不全，小孩就學難。因此，不具備購車財力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。1.2.3 市場預測 2000年打算開復工面積為918萬平方米，如此巨大的供應量將在2-3年內(nèi)竣工，屆時能否在得以消化仍是未知數(shù)。1999年已銷售的經(jīng)濟適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經(jīng)濟適用房的銷售可能可不能再有99年的“火爆”場面了。同時關于限制經(jīng)濟適用房購

52、買對象的有關政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。1.3.高檔公寓市場分析1.31 供給分析北京市于1995年開始對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控，限制外銷項目的審批，但外銷公寓的供應卻連年遞增。這要緊是由于前幾年批準的項目陸續(xù)交付使用。另外由于外銷寫字樓市場不景氣，進展商改變物業(yè)功能。93年-99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。今年上半年推出的高檔公寓17個，總建筑面積200萬平米。其中，外銷公寓5個，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近。由此可見，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認知區(qū)。 高檔公寓要緊集中在朝陽、海淀、宣武

53、等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。朝陽區(qū)的高檔公寓要緊集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。東城區(qū)的高檔公寓則要緊集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個新興地區(qū)，專門有進展?jié)摿?，但其高檔公寓要緊面向國內(nèi)客戶。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率1.3.3 需求分析從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是專門景氣，然而那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設計精美的物業(yè)依舊博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷確實是一個典型的例子。由于金融危機的阻礙，97年-99年高檔公寓的價格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形

54、勢好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場差不多有所升溫，市場銷售差不多開始轉(zhuǎn)暖?，F(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價1800美元左右，與去年同期差不多持平。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務市場上，關于外銷高檔物業(yè)需求仍差不多上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊如此的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。然而，需求總量的減少已是不爭的事實。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設計和建筑標準已逐漸接近外銷住宅的水準，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概

55、念正在逐步淡化；另外外籍人士對購買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當一部格外銷公寓項目從市場銷售活動的開始時期，就將目標市場定位于國內(nèi)消費者。但真正高檔次的住宅項目的買家照舊是海外人士，其購買目的有相當一部分為投資。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶要緊來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺地區(qū)的人士、海外歸來人士。另外，還有一定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領導者、律師、文體明星等。中關村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國內(nèi)企業(yè)的高層領導者、律師、文體明星及從事高新技術的人員為主。區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚攏區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應量最大，約為369萬平方米，而

56、且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達78%。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此不管從售價還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價格都最高的，其平均售價為12949元/平方米，租金為5.2元/天平方米。 較早推出的項目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿(mào)公寓等。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓接著建筑。由于東二、三環(huán)的售價及租金已進行了一段時刻的調(diào)整，可能今后大幅下調(diào)的可能性不大。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項目要緊分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。從99

57、年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個喧鬧地段整體供應量逐漸增大，新項目數(shù)量增多。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價格為9156元/平方米，平均租金為2.7 元/天平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項目不管從規(guī)劃、戶型依舊銷售手法上都有較高的水準，但該地區(qū)供應量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應量，仍是個未知數(shù)。3) 中關村地區(qū)中關村核心區(qū)目前高檔公寓的供應量相對較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會展中心。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，要緊面向國內(nèi)客戶，屬于中低檔次。因此該區(qū)域公寓的平均售價和租金相對較低，平均價格為8900元/平方米，租金平均為3.72元/天平方米。此地區(qū)公寓以銷售

58、為主，但只有萬泉新新家園的銷售情況較好，而其它的內(nèi)銷公寓由于沒有特色，銷售情況一般。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。隨著中關村高科技園區(qū)的建設，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來越好。區(qū)域內(nèi)高級公寓將有著寬敞的前景，萬泉新新家園的熱銷足以講明這一點。從區(qū)域本身情況來看，該區(qū)域的項目仍將有一定的漲價空間。1.35市場預測由于供應量較大，市場總體的供大于求狀況會在2-3年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價格仍將接著下跌，但由于受宏觀形勢好轉(zhuǎn)的阻礙，跌幅可不能專門大。在租務市場上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴峻，但在中關村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應求，租金維持在較高的水平上。由

59、于總體市場壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場壓力仍然專門大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，可能近期內(nèi)仍會維持這種狀況。1.4、不墅市場1.41 市場供應自95年起，不墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。此后本市差不多上就沒有再批建新的不墅項目，近期北京市場上在售的不墅項目差不多上是一些老項目的后期供應。93年以來，累計竣工的不墅約為3萬套左右。本市的不墅多選址在離市內(nèi)并不十分遙遠的東北及西北方位，其中機場路至順義沿線項目最多，其次為昌平。1.42. 市場需求 盡管市場上現(xiàn)有的不墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計的情況來看，除幾個口碑較好的項目外，銷售率均較低，平均銷

60、售率約為40%。不墅的售價差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機場路附近的外銷不墅一般售價在1600USD以上；價格為2000多元的低檔不墅，一般位于遠郊區(qū)縣，同時多數(shù)為非法開發(fā)的項目。由于銷售市場的不景氣，許多不墅也用來出租。然而由于不墅特有的消費群體較小，僅有那些位置好、檔次高的不墅才能贏得客戶。1.43. 市場預測 不墅市場近期內(nèi)仍難走出低迷，盡管加入WTO，外國來華經(jīng)商人員增加，對不墅市場會起到一定的促進作用，但仍不能使不墅市場有全然性改變，仍需要一個較長時刻的調(diào)整期。2. 寫字樓市場分析與預測2.1. 供給分析 由于前幾年的過度開發(fā)，市場供應量過大，同時宏觀經(jīng)濟的軟著陸，