項目策劃投資環(huán)境可行性分析報告

1、羊西線項目可行性分析報告項目總論（一）項目背景項目用地：成都標準總件廠的廠房用地項目位置：成都市羊西線三環(huán)路內側羊犀立交橋下項目開發(fā)背景：成都標準總件廠的廠房位于三環(huán)路內側立交橋下，因成都標準總件廠立即生產廠區(qū)遷移至不處，其土地可用于商業(yè)開發(fā)。（二）承擔可行性研究的單位成都舜法國聯(lián)投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)依照政府有關部門政策規(guī)劃（羊西線規(guī)劃情況，高新西區(qū)規(guī)劃情況），依照托付書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛公布的2003年經濟預測報告中指出，今年我國投資將接著保持一個較高的增長速度，

2、可能全社會固定資產投資增長16%左右，GDP增長有望達到8%。據(jù)介紹，房地產投資回落幅度不大?？赡?003年全國房地產投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度可不能專門大。要緊緣故是投資體制改革進一步深化，投資環(huán)境接著改善。在市場準入方面，2003年國家將接著清理現(xiàn)行投資準入政策，在明確劃分鼓舞、同意、限制和禁止類政策時，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓舞進展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實業(yè)投資可全額或部分抵免相應的個

3、人所得稅，加強規(guī)范化治理和正確的引導和服務。我國政府將接著深化行政審批制度改革，使市場經濟中的運行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. 年上半年全國房地產開發(fā)投資情況開發(fā)投資接著高速增長 2002年，全國房地產開發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長21.9%，高于同期固定資產投資增長速度5.8個百分點，占同期固定資產投資的比重為17.9%。今年上半年，房地產接著保持強勁進展勢頭，全國累計完成房地產開發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長34.0%,高于同期固定資產投資增幅1.2個百分點，占同期固定資產投資的比重為25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分不為29.2%、55.9%、45.6%

4、，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個地區(qū)增幅超過50%。 今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長28.0%，占商品房投資的67.8%（其中，經濟適用住房完成投資227.66億元，同比增長22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分不為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。 銷售情況良好 今年上半年，全國商品房市場需求接著保持旺盛態(tài)勢

5、。全國商品房銷售額2101.77億元，同比增長44.8%；其中：銷售給個人1916.02億元,同比增長46.8%，所占比重為91.2%。 商品房空置面積增幅較大 2002年商品房空置面積比2001年凈增1290.59萬平方米，其中，空置時刻在一年以上的凈增302.45萬平方米，占竣工總量的14.6%。空置一年以上的住宅、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分不為3.6%、-5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分不為6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的緣故，但增幅擴大，隱含著潛在的市場風險。 今年上半年，這一趨勢仍在

6、持續(xù)。僅1-5月份，全國商品房空置面積同比增長9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長10.0%。 價格穩(wěn)中有升 2002年，全國商品房平均銷售價格2291元/平方米，同比增長了2.92%，其中：商品住宅銷售價格為2130元/平方米，同比增長3.00%。下半年商品房銷售價格增幅明顯高于上半年。據(jù)國家統(tǒng)計局城調隊對35個大中都市調查顯示，2002年商品房價格上漲3.7%，土地交易價格上漲6.9%，房屋租賃價格上漲0.8%。房價上漲幅度遠遠低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房銷售價格2424元/平方米，同比增長了5.4%，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。 有21個地區(qū)商品房銷售價格有

7、不同程度的上升，4個地區(qū)漲幅在20%以上，分不為：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。 有9個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的下降，分不為：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、廣西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、遼寧-2.0%、內蒙古-0.7%、貴州-0.4%。 3.成都市投資宏觀背景房地產開發(fā)投資規(guī)模接著擴大。上半年，商品房在建規(guī)模達1758.4萬平方米，增長27%，房地產開發(fā)投資96.6億元，增長35.2%，其中住宅投資68.6億元，增長26.8%。大項目成為投資增長要緊拉動力。從1-5月全國城鎮(zhèn)500萬元以上項目的統(tǒng)計情況看，超過1

8、億元的項目13028個，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工項目個數(shù)的22.6%，完成投資5262億元，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工項目完成投資的65.4%。商品房銷售接著保持良好勢頭。上半年，在房地產投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，高于同期投資增速10.8個百分點。其中銷售給個人1916億元，增長46.8%；銷售面積8672萬平方米，增長37.4%。新開工規(guī)模迅速擴大。上半年，全國除房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設項目51876個，同比增加9657個；新開工項目打算總投資16921億元，增長70.5%。上半年施工項目個數(shù)達94661個，同

9、比增加11915個；施工項目打算總投資73596億元，增長26.2%。資金到位情況良好。上半年，國有及其他經濟類型投資累計到位資金18411億元，同比增長47.4%,比同期投資增速高14.6個百分點。其中，國家預算內資金增長12.7%，國內貸款增長55.9%,利用外資增長44.1%，自籌資金增長51.2%。4、成都1-7月房地產開發(fā)統(tǒng)計從成都市統(tǒng)計局獲悉，7月，成都房地產開發(fā)接著保持迅速進展勢頭，17月累計完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。17月，成都商

10、品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方米，總量達1918.12萬平方米，增長28.4。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達58.53萬平方米，增長35.5，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和進展?jié)摿Γ?7月，成都市累計銷售商品房325.23萬平方米，比同期增加銷售48.77萬平方米，增長17.5%。實現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期的空置房面積為78.75萬平方米，比六月末僅新增3.97萬平方米。從成都市統(tǒng)計局獲悉，7月，成都房地產開發(fā)接著保持迅速進展勢頭，17月累計完成開發(fā)投資116.98億

11、元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。17月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方米，總量達1918.12萬平方米，增長28.4。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達58.53萬平方米，增長35.5，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和進展?jié)摿Γ?7月，成都市累計銷售商品房325.23萬平方米，比同期增加銷售48.77萬平方米，增長17.5%。實現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期

12、的空置房面積為78.75萬平方米，比六月末僅新增3.97萬平方米。5.區(qū)域進展及前景預測城西房地產市場進展前景分析A、“城西是上風上水的寶地”，成都人如是講。城西是成都的歷史文化愛護區(qū)和風景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊宮、文化公園、永陵等風景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條要緊水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構成了城西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產開發(fā)獨有的川西民居特色，近年來城西房地產的開發(fā)熱潮也充分講明了這一點。B、現(xiàn)在在城西三環(huán)以內的房地產開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、成都花

13、園、會所花園成為這七大版塊的代表。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內的路段不封閉，不收費。二是光華大道要開工建設，三是整治清水河。城西的進展將專門快，溫江、郫縣專門快會和成都連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。D、一個充滿生機和活力的大都市，總是在不停地運動著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在成都的城西，人流的變遷又有何特征？調查表明，城西初現(xiàn)“中產”痕跡，中產逐步向城西靠攏。俯視成都住宅格局，在三環(huán)路內，城南、城西集中了成都住宅區(qū)總量的 70。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在

14、城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分不為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。在那個居住帶內，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過生活的理想場所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調是，打造市民買得起的高品質住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無疑是打上了“中產”的

15、標簽。 F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經濟圈規(guī)劃方案正式出臺。其中，3條新改造干道將組建3道新型產業(yè)帶，成為經濟圈的要緊骨架?？赡?年內，城西北經濟圈將差不多建成。 川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路駟馬橋段，沿道路兩側進展精品飾材市場；天回段要緊進展農工機械產品銷售市場帶等，同時建設充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同進展。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路金府路段，兩側進展餐飲服務、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側，進展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農業(yè)觀光帶。成灌路：建成都最大石材城 金牛賓館以東，進展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標準建設金府石材城，使之成為成都最大

16、的現(xiàn)代化石材貿易專業(yè)經銷區(qū)。 屆時，位于城西北的3個產業(yè)片區(qū)金牛高科技產業(yè)開發(fā)區(qū)、會展商務區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產業(yè)，形成城西北的新亮點。城西房地產市場進展的趨勢不管是自然環(huán)境，依舊生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，差不多上特不適合居住的區(qū)域。成都市房產治理局的有關調查顯示，有購房需求的消費者中有393的人選擇在城西購房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個百分點，遠遠高于城東和城北。自古以來成都人就對居住城西有特不的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西，羊西線周邊的樓盤當仁不讓地成了主力。羊西片區(qū)的居住環(huán)境有專門強的商業(yè)配套環(huán)境：成都市黃金旅游通道羊西線是房地產項目

17、聚攏較多的地點，也是城西最先成熟的區(qū)域。當年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，羊西線就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到不墅項目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設計，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓成都人有了更多的選擇。在成都，沒有哪一個新興區(qū)域像羊西線這般幾乎在一夜之間讓人感受燈紅酒綠的?，F(xiàn)在羊西線因為房地產業(yè)的拉動，介入了成都最高檔的消費場所。有消費就會有需求，羊西線的房地產業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中產靠攏。博瑞房產、高頻房產、武海置業(yè)、托普集團等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造“新成都生活樣板區(qū)”的

18、形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調查報告顯示：在購房方位上傾向于城西。選擇城西者為 37.8，城南為 25，城北為 22，城東為 15.2，在問及“購房目的”時，有 90.6的被調查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構成狀況有個清晰認識，我們對目前的幾家樓盤進行了摸底，如蜀風花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入差不多在 6萬元到 20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構成結構是：金融業(yè) 7.8，外企 5.6，個體戶 15，職業(yè)經理人 3，專門職業(yè) 11.6，其他 57的業(yè)要緊緊是積蓄基礎較好的中年買房者。能夠看出，新經濟下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群

19、的主流。（二） 區(qū)域市場分析1.供給分析通過歷年城西的房地產開發(fā)情況比較，能夠看到有如下趨勢：A、社區(qū)規(guī)?；?規(guī)?；浅俏饕淮筇厣?，除了少數(shù)幾個樓盤在 100畝以下外，其余的都在 100畝以上，而成都花園、蜀風花園城甚至達到了千畝以上。自從 2000年成都花園領先進入城西這塊領地，緊接著置信實業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產、萬博置業(yè)、天邑房產、天合房產、中房集團等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進入。B、社區(qū)主題化 城西作為成都后起之新貴，近年來進展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設以及城西原有的餐飲優(yōu)勢，而今的城西差不多成為中產的代言，成為成都又一張閃亮的名片。片區(qū)內的品牌進

20、展商顯然也是有意打造整個城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出“時刻隨意，生活由我”的博瑞都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、歡樂、文明、時尚”的新都市生活的典范。C、社區(qū)生態(tài)化 原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內，領先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也跟隨其后，不管是御都花園、草堂之春依舊置信金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、成都花園等等名盤都分不在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園的置信金沙園在川西民居風格上引入水景，結合社區(qū)

21、內的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。成都花園社區(qū)內 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個中心文化廣場、 0.9的容積、 6的綠化率（不含河濱公園）構筑了一個天然氧吧。中華家園為大伙兒帶來了北美風情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產階層的眼球牢牢抓住。 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構成了城西社區(qū)一道道精彩的風景線。成都花園通過水、植物、雕塑建筑了 9大主題公園；都市水鄉(xiāng)置信金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設計塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)E、價格呈上

22、升趨勢。從上個世紀80年代末到90年代末，十年的時刻內，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉變。房價也由666元/平方米一路上揚沖高到了2500元3000元/平方米。F、投資價值高。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產開發(fā)變得異?；鸨?，土地也隨之升值，特不是羊西線一帶。以餐飲娛樂而知名的羊西線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。G、戶型趨向于小康型。城西早期開發(fā)了許多的安居戶型，要緊以套二、套三為主。新近開發(fā)的項目在進行充分的市場調查基礎上，戶型設計趨向小康型。I、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤72個，總建筑面積3

23、135908m2，其中電梯住宅1173970m2，占37.44%，多層住宅1225707m2，占39.09%，營業(yè)用房190554m2，占6.08%；綜合均價3277.44元/m2，其中電梯住宅均價2943.59元/m2，多層住宅均價3308.58元/m2，營業(yè)房均價5133.9元/m2。2.需求分析需求特點 A、城西房地產需求市場大。城西目前有120個專業(yè)市場和眾多的經營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。另外，高新西區(qū)內的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術產業(yè)，在那個地點工作的一般差不多上高學歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有

24、較高的消費能力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。 B、有效購買力充足。城西的新經濟產業(yè)工人、白領、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經濟的進一步進展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。 C、投資人對城西升值潛力看好。城西目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經濟的互動進展，將使城西房地產具有較大的升值潛力。需求構成A、成都的中等收入層是購房的主力。包括新經濟的產業(yè)工人、白領、高校教師、商人等。B、

25、郊區(qū)居民。城西房價雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。C、外地來蓉人員。從城西城南的消費者構成情況看，外地消費者具有專門大的購買潛力。包括外地來蓉經商人員、外地機構駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。D、房地產投資者，相關于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產具有低風險、保值增值性強等特點，具有專門好的投資價值。城西房地產巨大的進展?jié)摿?，投資者更可不能忽視。3.競爭分析城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。價格要緊在2500-3200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價格水平。建筑形態(tài)多以高層和小

26、高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110-260平方米為主。羊西線在售樓盤情況表（見附表1）4.羊西線的消費認可度和典型物業(yè)調查通過對城西居民的隨機調查，得出他們選擇羊西線8個完美理由：吃在羊西線，安逸！住在羊西線，舒服！歷代貴人住城西，能住在城西的羊西線確實是貴中之貴了。想賺鈔票就住城西，城西有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。成都人喜愛喝茶，住羊西線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都專門有品位。許多人有了鈔票就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是羊西線，那個地點是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新奇空氣。家庭需要經

27、營。周末領著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從那個地點到都江堰、青城山、西嶺雪山都專門方便，路上沒有紅綠燈。周末休閑，花十幾塊鈔票就能夠在羊西線上找到一家“農”得夠味的農家樂耍上一天，吃不完還能夠打包。將24小時進行到底的“夜貓子”喜愛在這一帶閑逛，他們沉醉于那個地點夜晚閃耀的霓虹燈所營造出的都市情調。那個地點有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。具體典型物業(yè)調查見附表：羊西線在售樓盤銷售價格表見附表2 羊西線在售樓盤物業(yè)構成表見附表3城西在售樓盤綜合情況表見附表4 成都市羊西線住宅市場消費者調查5.市場分析有關結論項目位于成都市羊西線中，羊西線是成都新興的知名餐飲一條

28、街，它的人氣特不旺，是成都市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設已初具規(guī)模、成灌高速的建設和各個專業(yè)市場的進展壯大，城西這一帶差不多越來越顯示出它的進展?jié)摿?。關于本項目我們能夠從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項目能夠作為跟進者進入中、高樓盤市場。消費者對羊西線住宅產品蘊含較為強烈的潛在購買欲。費者對羊西線生活價值具備較高的選擇性認知。由于羊西線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。線整體生活

29、環(huán)境的進展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產品之消費者由潛在購買欲轉變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。進展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析1.交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡較為完善，54路，305路、100路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內通過，而緊鄰項目的三環(huán)路更是交通快速通道。2.用地現(xiàn)有狀況本項目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。3.水電氣保障隨著近幾年城西房地產的大量開發(fā)和市政基礎設施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡從全然上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構建了極為有力的保障。4

30、.規(guī)劃限制條件盡管長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產開發(fā)不可忽略的因素，依照政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其差不多的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項目的總體綠化本應在30以上；C、項目的容積率要不小于1.2；項目建筑間距要大于1.2。（二）項目SWOT分析1.優(yōu)勢分析：本區(qū)域位于城西羊西線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。羊西線區(qū)域內生活、交通、公交等差不多配套較為完善，社區(qū)成熟度高。羊西線區(qū)域在市民心中的認可度高。區(qū)域內教育配套設施完善，業(yè)主子女求學問題得到解決。2.劣勢分析：立交橋下噪音大，對居住有

31、一定的阻礙。項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會使開發(fā)周期增長。項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。項目不靠近羊西線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的阻礙，銷售回款也有一定的壓力。3.機會分析：高新西區(qū)直接推動城西房地產業(yè)進展。作為省市“一號工程”高新西區(qū)進展迅速，近兩年內吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及服務的需求與日俱增，特不是外企經營治理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。項目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的

32、推動作用。4.威脅分析：黃忠小區(qū)和羊西線有一定的土地未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。區(qū)域內的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了專門高的品質，消費者對區(qū)域內的住宅比較挑剔，為本項目的產品定位帶來難度。區(qū)域內部分樓盤將會分流本案客戶。 （三）項目用地環(huán)境評價本項目位于羊西線的成熟板塊，同時隨著城西的科學合理規(guī)劃的實施和基礎設施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年城西房地產開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認可度較高。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也專

33、門激烈?？偟膩碇v，只要定位準確，開發(fā)得當，本項目仍能為開發(fā)商制造良好的經濟效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價（一）項目可能的開發(fā)方案：依照城西房地產現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項目開發(fā)形式為6躍7層磚混結構圍合而成的現(xiàn)代建筑風格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內部環(huán)境上進規(guī)劃設計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。方案一的具體設想：項目的規(guī)劃布局項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；項目的建筑設計建筑立面強調突出川

34、西民居文化的底蘊與意境；建筑材質選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調勾勒出民居文化特點，使之成為既符合地域文化內涵又具有時代特色的理想家園，從而制造出新的川西民居的建筑風格；另外，大量采納環(huán)保型新技術、新工藝、新產品、新設備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。項目的戶型設計充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采納磚混結構的設計，層數(shù)為6躍7層，每個樓層兩戶人家，復式層高3.9米，其他米。充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復式等戶型進行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內，客廳和臥房，甚至

35、躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間5.1米的寬敞客廳與空中露臺相連；通過向上和向下兩道1.3米高的樓梯，活躍室內空間。項目的環(huán)境設計小區(qū)環(huán)境要緊由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。設計空中花園，使住戶身在戶內都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。項目的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設施和停放車輛，小區(qū)無機動車行駛；籃球場、游泳池等其他健身設施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)等；物業(yè)服務除常規(guī)服務外，可導入人性化物總管政的服務項目，在幸免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等項目

36、的客戶定位二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的12層的單元式框架結構中檔電梯公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內部環(huán)境和建筑立面的特色。方案二的具體設想：項目的規(guī)劃布局項目的規(guī)劃布局采納矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；項目的建筑設計建筑外觀采納線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設計，彰顯高檔生活品質。建筑層數(shù)為12層的單元式框架結構的中檔電梯公寓，每層兩戶；項目的戶型設計在戶型設計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2-200m2的三室兩廳和四室三廳的

37、錯層、平層為主；每戶設置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采納通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)；項目的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內規(guī)劃設計一個要緊由綠色草坪、廣場噴泉、景觀游泳池、流淌水渠、園藝小品、體育設施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、不致等特色。在小區(qū)的四周設計一個流淌水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。項目的配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌

38、球館、多功能廳、家政服務中心等多項康體設施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設計用電負荷標準層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個 ；網(wǎng)絡系統(tǒng)：每戶均設internet寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)接口 ；消防報警系統(tǒng)：每層均設有消火栓系統(tǒng)，地下室設專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠程抄送系統(tǒng)。物業(yè)服務除常規(guī)物業(yè)服務外，可導入人性化物總管政的服務

39、項目，在幸免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等。項目的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者。（二）投資估算1.項目土地成本測算本項目的土地價格按95萬元/畝測算。土地成本=土地價格土地面積=9548=4560（萬元）項目測算開發(fā)技術參數(shù)方案一：總占地面積 48畝建筑面積57600m2；綠化率 30容積率 1.8建筑高度40m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 48畝建筑面積83200m2；綠化率 30容積率 2.6建筑高度40m建筑層數(shù) 12層2.項目建安成本估算方案1：項目以5躍6的多層的框架結構，以此為基礎估算建安成本=600元/M2

40、（見附表5-1）方案2：項目主體為12層的框架結構，以此為基礎估算建安成本=元/M2 （見附表5-2）3.項目分項投資估算 項目總投資估算 方案1：單位綜合成本為：元/M2項目總投資為：10844（萬元）（見附表5-1）方案2：單位綜合成本為：元/M2項目總投資為：17141（萬元）（見附表5-2）4.項目銷售收入估算方案1：總建筑面積 57600m2 單價200元/m2項目銷售收入=57600*2300=13248萬方案2：總建筑面積 83200m2 單價2500元/m2項目銷售收入=83200*2500=20800萬5.項目利潤與利潤率估算方案1： 項目利潤=13248-10844=240

41、4萬項目稅利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =2404/10844*100%=22%方案2：項目利潤=20800-17141=3659萬項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =3659/17141*100%=21%6、項目稅后利潤與利潤率分析項目稅后利潤若項目稅收費用依照項目銷售收入的5.7%計算，則方案1：稅收費用=項目銷售收入*5.7%=755.14萬 項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=1648.86萬方案2：稅收費用=項目銷售收入*5.7%=1185.6萬項目稅后利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=2473.4萬項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=

42、項目稅后利潤/項目投資總額*100% =1648.86/10844*100%=15%方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% =2473.4/17141*100%=14%五、方案評估及選取（一）、項目可能的開發(fā)方案比較：項目優(yōu)點缺點方案一人居環(huán)境較為優(yōu)越；總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；區(qū)域內同類物業(yè)較多，競爭激烈；b.不能達到土地開發(fā)利潤最大化的要求；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對項目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能專門好的營造環(huán)境方案五區(qū)域內消費人群對電梯公寓的需求較大；中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認可

43、度大；能夠提升項目自身的形象；容易專門好進行戶型布局和特色環(huán)境的設計；可獲得更多的利潤；在環(huán)境設計和營造上有較大難度；區(qū)域內同類物業(yè)較多，競爭激烈；需花大量精力對項目進行包裝和宣傳；d.開發(fā)周期長，資金投入較大財務測算比較：分析：從絕對利潤看，方案二比方案一多.萬元（方案一為1648.86萬元，方案二為2473.4萬元）。從利潤率看，方案一和方案二相當（方案一為22，方案二為21）。（二）方案選取及建議通過對以上2種方案的綜合對比，結合風險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采納第二種開發(fā)方案。采納這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認可度高，進入市場容易。B

44、、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財務指標而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經濟效益；而利潤率方案二與方案一相當。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強的開發(fā)方案。（三）項目定位本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12層、單元式框架結構建筑，具有較好的內部環(huán)境和

45、鮮亮的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產權辦理共需時刻為18個月。（二）開發(fā)各時期的周期安排工作項目時刻（月）備注立項0.5初規(guī)設計0.5報規(guī)0.5項目施工圖設計2同期項目拆遷報建2同期項目拆遷項目土建施工項目室內安裝項目外裝2項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗0.5項目產權辦理1合計1（三）資金籌措整個項目開發(fā)的資金要緊來源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金萬元；項目土地銀行抵押貸款萬元；銷售期銷售回款萬元；（四）投資使用打算（見附表6）七、銷售及經營收入預測（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計算：項目銷售收入=83200*2500=20800萬（二）項目銷售回款打算（見附表7）（三）財務內部收益率財務內部收益率。依照現(xiàn)金流量表（見附表8）計算可得出本方案的財務內部收益率為 9.24 %。在現(xiàn)金流量表中基準收益率取6.7%，按月