東鳳地塊可行性實施報告及項目實施建議書終09.09

1、 .wd. .wd. .wd.東鳳地塊可行性報告及工程定位前 言目錄市場篇工程概況工程SWOT分析定位篇一、市場篇1、環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述根據(jù)工程地理位置及初步客戶來源，環(huán)東鳳房地產(chǎn)包括東鳳本地房地產(chǎn)以及與其嚴(yán)密相關(guān)的順德容桂房地產(chǎn)。東鳳房地產(chǎn)概述A、起步晚，雖開展較快，房地產(chǎn)仍不夠成熟東鳳鎮(zhèn)作為中山的邊陲小鎮(zhèn)，地域狹小，房地產(chǎn)的開展在中山并不搶眼。隨著近年東鳳鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)特色小家電基地確實立，工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)模式的推動，促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛速開展，以及和北部近臨的佛山已經(jīng)確立起“珠三角西岸一極戰(zhàn)略地位等多種有利條件的推動，東鳳房地產(chǎn)開展環(huán)境得到較大地改善，較快速地開展。由原僅老牌樓盤麗景花園、逸湖半島的原始房產(chǎn)

2、，演變成多家樓盤的多方面競爭開發(fā)。B、樓盤自主聚集，工業(yè)摻和其中；品牌開發(fā)商進(jìn)駐，促進(jìn)開展 縱向來看，目前在售的幾個大型樓盤都集中在東鳳南部，即105國道和東阜公路所圍合成的“冂內(nèi)如以以下圖，東鳳鎮(zhèn)政府位于此區(qū)內(nèi)，為規(guī)劃的鎮(zhèn)中心區(qū)及永益居住片區(qū)，配套和設(shè)施相對成熟，東鳳大橋直通小欖車站僅5分鐘車程，相對臨近小欖鎮(zhèn)，是此批樓盤地理位置賣點之一。而我工程450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒有任何在售樓盤。橫向來看，由于105國道旁東西方向工業(yè)的零散分布，自主形成國道西方向為工業(yè)集中區(qū)，國道東方向為樓盤聚集區(qū)，但其中樓盤聚集區(qū)參雜零散的工業(yè)廠房，居住環(huán)境受到一定影響。2007年年底，佛山地產(chǎn)

3、大鱷佛奧地產(chǎn)正式進(jìn)駐東鳳，圈地360畝，從而一定程度促進(jìn)東鳳房地產(chǎn)的開展。容桂房地產(chǎn)概述A、容桂房地產(chǎn)榮登順德之首，外來知名開發(fā)商的進(jìn)駐促使開展迅速根據(jù)順德商品房交易信息網(wǎng)發(fā)布的最新一期成交信息，容桂的房產(chǎn)日成交量位于10鎮(zhèn)之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐，容桂房地產(chǎn)商界已被注入嶄新的開發(fā)理念，外來“大鱷的進(jìn)駐，促使容桂的產(chǎn)品構(gòu)造更加完整，產(chǎn)品檔次的提升、城市配套建設(shè)的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，進(jìn)一步提升了容桂房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。B、本地開展商得天獨厚，實力不容無視本地開展商除受知名開發(fā)商進(jìn)駐促使開展外，以外鄉(xiāng)優(yōu)勢先拔頭籌，憑著對外鄉(xiāng)地理環(huán)境與人

4、文風(fēng)情的了解，不少外鄉(xiāng)開發(fā)商在“大鱷進(jìn)駐前就搶得了橋頭堡。地產(chǎn)界的最核心價值就是地段，如外鄉(xiāng)開發(fā)商宏泰來就是憑借對容桂的長期了解，把握住了最核心的地段廣珠輕軌沿線，成功打造生活便利社區(qū)，有效促進(jìn)銷售。C、本地及知名進(jìn)駐開發(fā)商形成火爆樓市，房價的升值隨之而來隨著本地開展商及知名進(jìn)駐開展商的開發(fā)，逐漸成熟，競爭日趨劇烈，形成火爆樓市，在此大環(huán)境下，輕軌容桂站的即將完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈創(chuàng)造顯，促使容桂開展目標(biāo)定位的宜商宜居魅力小城逐漸成熟，估計不久的將來，不斷走好的樓市必將促使房價的順其飆升。2、環(huán)東鳳局部樓盤情況東鳳樓盤情況A、物業(yè)類型較全，小高層為主流逸湖半

5、島佛奧xx花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭高層，18層，20%；小高層，12層，80%高層，18-24層，75%；別墅，20%；小高層，5-10層，5%小高層，11層，90%；多層，6層，10%小高層，12層，100%小高層，11層，70%；多層，6層，30%在佛奧xx花園調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其13層以上至18層的單位銷售非常不理想，驗證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤開發(fā)定律：高層水土不服。老牌開展商逸湖半島及東御世家等多數(shù)開展商，都做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產(chǎn)品，估計是把握住東鳳當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣。B、樓盤定位差異大，面市產(chǎn)品多樣，整體以大單位戶型為主樓盤逸湖半島佛奧xx花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭合計一房30000120150二房12

6、802097208453三房310140150168230998四房1582104016542615五房921500200262復(fù)式28000028別墅0150000150合計7466502104506002656從圖表看出，三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場戶型規(guī)劃的主流產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品比例之和高達(dá)60%，這說明目前東鳳房地產(chǎn)市場開展逐漸向中大戶型轉(zhuǎn)變，以大五房、復(fù)式、別墅為主的享受消費型占到17%，市場定位有向高端客戶看好的趨勢。以一房和公寓為代表的小戶型，在工業(yè)區(qū)周邊尚有一定市場以上統(tǒng)計的戶型比例數(shù)據(jù)來源于五個樓盤的局部數(shù)據(jù)，供做參考。C、佛山“大鱷佛奧地產(chǎn)樓價飆高，整體推售策略較單一樓盤逸湖半島

7、佛奧xx花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭均價比較3600元/4200元/3300元/3600元/3300元/佛山“大鱷佛奧地產(chǎn)xx花園樓盤售價漸漸拉近與周邊的小欖、古鎮(zhèn)樓盤價格的距離；在各樓盤推售策略中，主要宣傳推廣以開盤活動和常規(guī)戶外廣告投放為主，推售策略較為單一，銷售較為冷清。D、外來客戶群構(gòu)成主要成交客源調(diào)查中反映，小欖、佛山客戶群受房價洼地效應(yīng)影響，局部選擇在東鳳置業(yè)，估計為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來其它置業(yè)者約占20%。外來客戶構(gòu)成東鳳房地產(chǎn)市場消費的主動力。容桂局部樓盤情況因時間較為倉促，僅對容桂靠近工程附近的兩個盤進(jìn)展踩

8、盤，具體情況如下：A、凱藍(lán)名都開展商：瑞豐地產(chǎn)佛山凱藍(lán)房地產(chǎn)總代理：中地行位置：容桂文海中路，離工程約15分鐘車程占地：均價：5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例二房56.27-64.512117%三房71.26-79.87小三房23158%101.46-107大三房180四房126.87-127.9218025%合計712100%B、保利百合花園開展商：保利地產(chǎn)位置：容桂文海西路，離工程約17分鐘車程占地：5.4萬平方米均價：5600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例備注二房65-677253%無空中花園86-97234相應(yīng)有一個面積大小不同的空中花園三房117-11872

9、41%相應(yīng)有一個面積大小不同的空中花園122-137162相應(yīng)有兩個面積大小不同的空中花園四房180-182366%有兩個大面積空中花園及超大陽臺合計576100%C、總評就以上兩樓盤情況分析，容桂有以套內(nèi)面積進(jìn)展銷售的情況，以三房及四房大面積單位為主，大多帶有大面積空中花園或陽臺，利用當(dāng)?shù)靥厥鈭笈椒ɑ蚵┒磽?jù)現(xiàn)場銷售員反映情況變相贈送面積，可較隨意的變更戶型，如兩房變?nèi)?，促使業(yè)主購置后戶型自主多樣化，一定程度促進(jìn)銷售。二、工程概況工程名稱東鳳450畝及250畝地塊未定名地理位置位于同安居住片區(qū)邊緣，有一定行政規(guī)劃本工程包括450畝及250畝地塊位于中山市東鳳鎮(zhèn)政府兩大規(guī)劃居住片區(qū)的同安居住

10、片區(qū)邊緣。東鳳鎮(zhèn)位于珠江三角洲中部，北接佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)，南與小欖鎮(zhèn)隔鄰相望。而此居住片區(qū)所在的450畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)北部偏東，北沿雞鴉水道，與順德容桂鎮(zhèn)僅一橋之遙，隔河相望；西靠105國道，車流不息；南沿鎮(zhèn)主要對外交通干道之一的橫二快線；東面向局部住宅以及瑣碎的工業(yè)片區(qū)。處于此居住片區(qū)的另一250畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)的北部偏南，北靠同安居住片區(qū)中心，處于鎮(zhèn)規(guī)劃的西部開展動力軸；南沿鎮(zhèn)主要對外交通干道之一的橫二快線及面向鎮(zhèn)規(guī)劃兩大工業(yè)片區(qū)的安樂工業(yè)片區(qū)；西面向容桂水道；東沿105國道，車流不息。位置如以以下圖：注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)，黃色圓圈代表“居住片區(qū)，紫藍(lán)圓圈代表“工業(yè)片區(qū)。交通狀況工

11、程所在區(qū)域交通道路八達(dá)，但交通狀況存憂工程所在同安居住片區(qū)區(qū)位條件一般，但交通尚屬便利，東鳳鎮(zhèn)四大主要對外交通干道的105國道和橫二快線兩主干道沿工程而過。工程所在東鳳鎮(zhèn)水陸交通十分便利，105國道南北貫穿東鳳境，內(nèi)5.4公里，省道364公路橫穿東西兩翼，珠江支流小欖水道和雞鴉水道圍繞南北，東面沿容桂水道，三面環(huán)河，綿延而下。從工程往廣州55公里、珠海75公里、深圳120公里，駕車到全國集中箱吞吐量十強(qiáng)的中山港只需40分鐘，到順德的容桂港只需15分鐘，到小欖港僅需20分鐘。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷開展，日漸增多的車輛與現(xiàn)有無法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大，導(dǎo)致交通緊張，塞車情況嚴(yán)重。工程周邊現(xiàn)況及

12、未來行政規(guī)劃工程周邊現(xiàn)況、工程所在的居住片區(qū)周邊民房為主，公共設(shè)施配套貧乏工程所在居住片區(qū)現(xiàn)多為自主建設(shè)的三類居住民房住宅，小局部二類居住住宅，商業(yè)多為自主經(jīng)營的原始街鋪，沒有科學(xué)的規(guī)劃，比較散亂，公共配套不夠齊全，整體居住環(huán)境一般，為商住區(qū)域的初步形態(tài)。250畝地塊現(xiàn)為荒地，周邊多為民房，靠近同安居住片區(qū)中心，有一定的公共設(shè)施配套，但較零散；450畝地塊現(xiàn)也是荒地，周邊用紅磚圍起圍墻，兩面為荒地及原始的零散民房，一面接105國道，一面接雞鴉水道，除靠近金島酒店及同安政府大樓外，二十分鐘路程生活圈內(nèi) 基本沒有公共設(shè)施配套。250畝地塊現(xiàn)場圖：450畝地塊現(xiàn)場圖：地塊正對面 地塊側(cè)面地塊左右斜對

13、面地塊對面江景B、以壹加壹超市為中心的半小時生活圈規(guī)劃落后商業(yè)帶，現(xiàn)為東鳳商業(yè)中心以壹加壹超市為中心的生活圈在工程二十分鐘公車車程范圍內(nèi)，自駕需時六分鐘，屬于東鳳鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū)，包括壹加壹超市，以及壹加壹超市周邊食市、相關(guān)服務(wù)業(yè)等自組形成的商圈，其中穿插有局部工業(yè)廠房，顯得規(guī)劃有點紊亂，商業(yè)形式相對落后，人流較大，是目前東鳳最有規(guī)模的商圈。C、以容桂最大超市樂購為中心的半小時生活圈規(guī)劃成熟新穎社區(qū)，歸入工程半小時生活圈以容桂最大超市樂購為中心的生活圈在工程三十分鐘公車車程范圍內(nèi)，自駕需時十五至二十分鐘，包括樂購超市、天佑城以及其一帶的大型商城和商業(yè)街。此生活圈是容桂最成熟最新穎的地區(qū)，

14、 基本到達(dá)吃喝玩樂全業(yè)態(tài)水平，人流很大，雖位于容桂中心，但由于工程靠近容桂的地理優(yōu)勢，其距工程不遠(yuǎn)，可歸入工程半小時生后圈。如下現(xiàn)場實景圖：工程周邊未來行政規(guī)劃及開展規(guī)劃配套較全，為工業(yè)園的配套居住區(qū)行政規(guī)劃方面，東鳳鎮(zhèn)政府致力打造一個經(jīng)濟(jì)興旺、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)構(gòu)造規(guī)劃布局為“一核、兩極、五片區(qū)一核-鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極-同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū)-分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)。將促使同安居住片區(qū)開展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等

15、配套，為工程提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。請參考如下規(guī)劃圖：5、主要技術(shù)數(shù)據(jù)規(guī)劃用地總面積：278411.6平方米總建筑面積：550203平方米限高：70m住宅面積：451826平方米商業(yè)面積：12000平方米車庫面積：81564平方米其它面積：4813平方米商業(yè)面積占總面積比例最大值：15%建筑密度：30%綠化率：36%容積率：1.7三、工程SWOT分析1、工程優(yōu)勢A、自然環(huán)境沿河而立，河堤綠景優(yōu)美，相對寧靜由上述工程概況可知，本工程450畝地塊處于同安居住片區(qū)，北沿雞鴉水道，河水水體優(yōu)質(zhì)，無污染無異味，為一道天然的沿河風(fēng)景，工程樓體沿江而建，風(fēng)景盡收眼底，從其引“活水入工程，形成天然環(huán)

16、繞工程的小區(qū)水景；河堤綠景優(yōu)美，增設(shè)運動設(shè)施，提升為工程泛江岸運動會館，提供運動場所；工程東、南方向周邊現(xiàn)為草地及低矮民房，視野空曠，無遮擋，較遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，環(huán)境較為寧靜。上述自然環(huán)境，為“會呼吸的江岸運動社區(qū)定位打下堅實的根基。B、地理位置及價格優(yōu)勢與樓市熾熱的容桂僅一橋之遙，價格洼地效應(yīng)湊效從地圖上看，工程450畝地塊切近順德容桂，與容桂隔河相望，僅一橋之遙，駕車十五分鐘即可到達(dá)容桂中心，卓越的地理位置及樓價的差距可充分利用了價格洼地效應(yīng)。且由于離容桂中心近距離的緣故，工程半小時生活圈已把容桂中心配套圈進(jìn)入內(nèi)，容桂樓盤有的公共配套，工程已可隨時享用，在價格洼地效應(yīng)下，無疑是良好的銷售有利因素

17、?？拷簿幼∑瑓^(qū)中心，有一定的現(xiàn)成配套250畝地位于同安居住片區(qū)中心以南，步行至居住片區(qū)中心僅十分鐘路程。據(jù)上述，同安居住片區(qū)已有一定公共設(shè)施及商業(yè)，包括同安市場以及其分布出來的相關(guān)街鋪、金萬福超級商場、分布附近的食市，雖是較落后的商業(yè)，但畢竟為購物供應(yīng)場所，為一定的相對便利現(xiàn)成配套；而此地塊與450畝地塊僅約1公里的距離，沿著國道至容桂中心駕車也只需時二十分鐘。因此，250畝地塊地理位置也相對良好，為銷售的有利因素。C、人為環(huán)境車流不息，人流聚集，為銷售奠基工程包括450畝及250畝地塊位于105國道旁。由于東鳳鎮(zhèn)家電小基地的城鎮(zhèn)性質(zhì)定位及相關(guān)工業(yè)的迅速開展，促進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛躍開展，致使本地車

18、輛增多，外來車流量亦增多，作為鎮(zhèn)規(guī)劃的四大主要對外交通干道之一的成熟路段105國道車流不息，人流聚集，人氣十足，為工程今后銷售的人氣根基，能有效營造銷售氣氛，積累客源，促進(jìn)銷售。D、行政規(guī)劃規(guī)劃配套較齊全，綠地、生態(tài)規(guī)劃遍布據(jù)上述工程概況可知，東鳳致力打造城鎮(zhèn)“一核，兩極、五片區(qū)的布局，促使同安居住片區(qū)開展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套，為工程包括450畝及250畝地塊提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。據(jù)東鳳城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)及生態(tài)景觀規(guī)劃，將形成“一環(huán)一橫四縱的綠地系統(tǒng)，建設(shè)“一河兩岸綠色生態(tài)景觀帶，即環(huán)河堤的全鎮(zhèn)外圍防護(hù)綠帶以及規(guī)劃中心

19、排河為全鎮(zhèn)綠化主軸線，該線始于同安105國道、東阜公路橫二快線東南路段穿插路口，沿中心排河向東一直延伸，其中同安和同樂水系沿線形成西部綠化走廊，和泰和四捋河涌水系形成中東部綠化走廊。而工程包括450畝及250畝地塊位于以上兩綠化走廊內(nèi)，綠化環(huán)境優(yōu)越，河堤環(huán)境良好，為“江岸運動會館賣點的根基建設(shè)。如以以下圖：2、工程包括450畝及250畝地塊劣勢A、交通問題交通分流貧乏，塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂東鳳鎮(zhèn)規(guī)劃四大主要對外交通干道分別為廣珠高速公路西線、105國道、橫二快線包括東阜路段以及沙水公路新線。相對位置來說，僅橫二快線能緩解105國道的緊張交通，但隨著東鳳鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)飛躍開展，主干道105國道交

20、通狀況日漸惡劣，由于鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的緣故，多為大型卡車或中型車，致使交通紊亂的同時，一定程度破壞了生活便利性及居住環(huán)境，而橫二快線仍未完工，未能正式啟用，無法對國道進(jìn)展交通分流，其它分流道路貧乏，導(dǎo)致國道現(xiàn)況塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂，為工程銷售外因的一大瓶頸。B、大環(huán)境問題現(xiàn)況工業(yè)分布廣而繁瑣，空氣污染，居住環(huán)境差由于東鳳鎮(zhèn)工業(yè)的快速型開展，導(dǎo)致工業(yè)開展快速分布與行政規(guī)劃顯慢產(chǎn)生了矛盾，以致工業(yè)無規(guī)劃的蔓延性分布，分布廣而繁瑣，破壞居住環(huán)境；從行政規(guī)劃上看，政府已進(jìn)展了城鎮(zhèn)開展定位，但由于偏重工業(yè)快速開展遺留下來的相關(guān)問題，如空氣污染，廠房遷出遷入，工業(yè)和住宅區(qū)別離，相關(guān)整頓等等在短期內(nèi)仍無法

21、到達(dá)明顯的改善，需有較長期的規(guī)劃糾正方能逐步改善環(huán)境，以致現(xiàn)況居住環(huán)境偏差。C、現(xiàn)況公共設(shè)施欠缺政府規(guī)劃開展起步晚，工程現(xiàn)周邊配套貧乏相對于工業(yè)開展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī)劃文件，正式規(guī)劃目標(biāo)為經(jīng)濟(jì)興旺、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于2002年，規(guī)劃周期為2002年至2020年，即是說鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階段開展屬于規(guī)劃初級階段，而工程含于此周期規(guī)劃內(nèi)，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，特別是450畝地塊周邊 基本沒有商業(yè)配套，有礙銷售。如上述，東鳳鎮(zhèn)由于偏重快速開展工業(yè)遺留問題，重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大，阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度，在短期內(nèi)無法形成完善的工程周邊配套，對銷售造成影響。3、工程機(jī)遇A、政府重點規(guī)劃居住片區(qū)工程處在重點規(guī)劃居住片區(qū)，有利于工程開展工程所在的同安居住片區(qū)為東鳳鎮(zhèn)政府規(guī)劃的兩大居住片區(qū)之一，為即將重點開發(fā)的新型片區(qū)，規(guī)劃已啟動，綠化系統(tǒng)已初步開工，橫二快線東阜路段已完工。據(jù)工程概況可知，此區(qū)域商業(yè)配套及公共設(shè)施較齊