我國重點城市地價動態(tài)監(jiān)測分析報告

1、2004年度我國重點地區(qū)和要緊都市地價動態(tài)監(jiān)測報告2005年2月5日一、2004年我國要緊都市的地價狀況（一）地價總體水平接著呈現穩(wěn)中有升的態(tài)勢2004年全國各大都市的綜合地價水平為1198元平方米，與2003年相比增長6.08%，接著呈現平穩(wěn)上漲的勢頭。其中商業(yè)用地平均地價為1988元平方米，與2003年相比增長6.67%，增長率上升了0.15個百分點；住宅用地平均地價為1166元平方米，與2003年相比增長8.94%，增長率上升了3.87個百分點；工業(yè)用地平均地價為481元平方米，與2003年相比增長1.92%，增長率下降了0.47個百分點。表1 全國都市地價平均水平歷年變化情況 （元/平

2、方米）綜合商業(yè)住宅工業(yè)2000年99816159234442001年103316669654542002年1078174910194602003年1129186410704722004年119819881166481圖1 全國都市地價平均水平歷年比較（二）從區(qū)域監(jiān)測結果來看，東南區(qū)的地價水平最高，西北區(qū)的地價水平最低，中南、西南、東北區(qū)地價增長率高于全國平均水平從區(qū)域平均地價水平來看，在東南、中南、西南、華北、西北、東北等六區(qū)中，東南區(qū)的地價水平最高，達到了1621元/平方米，西北區(qū)的地價水平最低，只有777元/平方米，遠低于全國1198元/平方米的平均地價水平。從不同區(qū)域的地價增長率來看，與

3、2003年相比，西南區(qū)、中南區(qū)、東北區(qū)綜合地價增長率高于全國平均水平，分不為10.56%、9.24、7.25，東南區(qū)、華北區(qū)、西北區(qū)地價也有一定幅度的增長，但增幅較小，分不為5.10%、5.11、2.71。表2 2004年全國各區(qū)不同用途地價水平 （元/平方米）綜合商業(yè)住宅工業(yè)全國平均119819881166481東南區(qū)162127541569587中南區(qū)116218341152463西南區(qū)120721671085443華北區(qū)130021531276536西北區(qū)7771167732457東北區(qū)105517331148375圖2 2004年全國分區(qū)不同用途土地地價增長率比較（三）在三大重點地區(qū)中

4、，京津兩市地價接著處于高位，長江三角洲地區(qū)地價增幅較大，珠江三角洲地區(qū)增幅較小2004年對長江三角洲、珠江三角洲、京津兩市三個重點地區(qū)的地價監(jiān)測結果表明，京津兩市的地價水平接著處于高位，綜合地價水平為2009元/平方米,遠高于全國平均的1198元/平方米,其中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價分不為3875元/平方米、1746元/平方米、520元/平方米，但京津兩市綜合地價增長率為5.76%,差不多與全國6.08%的平均增長率持平。與2003年相比，長江三角洲地區(qū)地價增長率較大，為6.9%。其中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的地價增長率分不為7.33%、12.16、2.24, 均大于全國各類用地平均增長率，其中住

5、宅用地地價增長明顯,2004年長江三角洲的住宅用地地價達到1540元/平方米,遠高于全國平均的1166元/平方米。而珠江三角洲地區(qū)的地價增長率較低，只有1.84%，地價差不多保持穩(wěn)定。其中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價小幅上漲，增長率均低于全國平均水平，分不為1.28%、2.31%、1.46%。表3 2004年重點地區(qū)不同用途用地地價水平比較 （元/平方米）綜合商業(yè)住宅工業(yè)全國平均119819881166481長江三角洲145023441540521珠江三角洲112921601058436京津兩市200938751746520圖3 2004年重點地區(qū)不同用途用地地價增長率比較（四）大部分經濟較發(fā)達都

6、市地價增長平穩(wěn)，部分中西部都市地價增幅較大2004年地價監(jiān)測結果表明，大部分都市尤其是經濟較發(fā)達的都市地價增長相對比較平穩(wěn),如北京、上海、杭州、廣州、深圳的地價增長率多在2%左右，遠低于全國平均6.08%的增長率，但不同都市的不同用途地價增長情況有所不同。以北京為例，2004年北京綜合地價只上漲了2.26%，其中，商業(yè)、住宅、工業(yè)的增長率分不為3.22%、3.37%、0.23%，遠低于全國平均的6.67%、8.94%、1.92%。與北京不同的是，上海市商業(yè)、住宅用地地價漲幅略高于全國平均水平，分不為9.43、12.31，住宅用地地價上漲幅度較大，但工業(yè)用地地價增長率低于全國平均水平，僅有0.8

7、0。而廣州、深圳除工業(yè)用地增長率略高于全國平均水平外，商業(yè)、住宅的地價增長率均低于全國平均增長率。前幾年地價漲幅較大的都市，在2004年地價漲幅減緩，如杭州商業(yè)、住宅用地地價增長率分不為3.00、1.00，工業(yè)用地地價變化差不多不大。部分中西部都市地價增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價增長率均在10以上，分不為13.51、13.73、14.76、13.17。（五）不同用地類型中，住宅用地地價增長最快，工業(yè)用地地價相對比較平穩(wěn)在住宅、商業(yè)、工業(yè)三類用地中，住宅用地平均價格整體呈上升趨勢，增長幅度最大，全國平均增長率為8.94，其次是商業(yè)用地，增長率為6.67%，工業(yè)用地增長率最低，

8、只有1.92%。在三大重點區(qū)域中，長江三角洲住宅用地地價的增幅為12.16，其次是京津兩市為10.47，其中天津增長率較高為17.56%，遠高于北京的3.37%。珠江三角洲住宅用地地價增幅不大，增長率只有2.31。在監(jiān)測的東南、中南、西南、華北、西北、東北六區(qū)中，關于商業(yè)用地，東北區(qū)的增長率最高，為10.22%，其次是中南和西南，皆為8.61%；關于住宅用地，增長幅度最大的是西南地區(qū)，增長率為16.98%,其次是中南地區(qū)，為11.23%；關于工業(yè)用地，增長率最大的是中南和東北地區(qū)，分不為4.08%和3.74%，其次是西南和西北地區(qū)，分不為2.58%和2.15%。（六）全國要緊都市地價年內變化比

9、較平穩(wěn)，第一季度與第二季度的地價平均增長率略高于第三季度與第四季度的平均增長率從全國要緊大都市的綜合地價水平來看，四個季度的環(huán)比增長率差不多保持在1.1-1.4%之間，增長比較平穩(wěn)。其中第一季度、第二季度的平均增長率約為1.27，第三季度、四季度的平均增長率略有下降，為1.22，這講明土地供應暫停后，社會對土地供應的預期發(fā)生改變，專門大程度上抑制了土地需求和投資，依照對全國51個大中都市的地價動態(tài)監(jiān)測結果分析，2004年我國重點地區(qū)和要緊都市的地價動態(tài)變化情況如下：二、阻礙地價的要緊因素分析（一）社會經濟進展持續(xù)向好、投資與需求強勁仍然是地價上漲的要緊動力在對京津兩市、長江三角洲地區(qū)、珠江三角

10、洲地區(qū)三大重點地區(qū)進行監(jiān)測過程中，能夠發(fā)覺由于社會經濟進展持續(xù)向好、社會購買力增強、公眾投資和購房比例不斷增加、需求持續(xù)旺盛，是地價不斷上漲的要緊動力。以長江三角洲為例，該地區(qū)的地價上漲最快，其中尤以住宅用地的價格上漲最為明顯，2004年住宅用地價格上漲了12.16%，遠高于京津兩市和珠江三角洲地區(qū)。這要緊是由于近幾年來，長江三角洲地區(qū)一直是我國經濟進展最快、都市建設最具活力的地區(qū)之一，2004年要緊都市的GDP在15%左右，經濟增長率和居民消費能力均位于全國前列，投資和需求強勁帶動了地價的不斷上漲。如上海市，由于2010年世博會的成功申辦以及跨國公司和外資企業(yè)的大量涌入，民營資本開始介入房地

11、產業(yè)，良好的以后社會預期和可購買能力，使上海市房地產市場需求始終強勁。2004年上海住宅房價漲幅達到14.9，房價和增長率居全國之首，其中要緊是個人住房需求。依照中國人民銀行上海分行的統(tǒng)計，2004年上海市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占各項貸款新增額的比例高達76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。而在10月29日上調存款利率后，11、12月的個人住房貸款接著保持快速增長。此外，按照對房屋租價比的分析，我國要緊都市的租價比均在6%以上，遠高于股票、國債、期貨、存款等投資收益

12、率水平。依照北京市統(tǒng)計局的抽樣調查結果，在購買商品住宅的個人中，17%的購房者是為了投資，可見個人需求及投資增加仍是拉動房價增長的要緊緣故，從而也帶動了地價的不斷上漲。（二）土地供應積極參與國家宏觀經濟調控，從政策上保障了地價的平穩(wěn)變化2004年，針對經濟運行中固定資產投資增長過快、部分行業(yè)盲目投資、低水平重復建設現象嚴峻等問題，黨中央、國務院制定出臺了一系列政策措施，嚴把信貸和土地兩個閘門，使固定資產投資過快增長的勢頭得到遏制。最新統(tǒng)計結果表明，2004年固定資產投資增速由年初的53回落到25.8，宏觀經濟調控已初見成效，全年GDP增長9.5%，接著保持協調進展的趨勢。在此次宏觀經濟調控中，

13、土地政策發(fā)揮了重要作用。國土資源部門通過采取從嚴從緊的土地供應政策，對制止部分行業(yè)盲目投資，產生了明顯的釜底抽薪作用。并通過對開發(fā)區(qū)的清理整頓，使一些地區(qū)盲目設立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的勢頭得到有效遏制，使土地市場和宏觀經濟運行中的一些不穩(wěn)定、不健康、不合理因素慢慢消除，抑制了土地的無序供應，土地市場和房地產市場漸趨規(guī)范，有力地配合了國家宏觀調控整體戰(zhàn)略部署的實施，保障了國民經濟的協調進展，從而防止了地價的大起大落，為地價的平穩(wěn)增長提供了良好的政策保障。（三）通過全面清理整頓工作，土地市場不斷規(guī)范，地價的市場形成機制逐步完善，從而為地價的平穩(wěn)上漲及杠桿作用的發(fā)揮提供了良好的市場環(huán)境2004年我國

14、采納金融政策和土地政策對宏觀經濟進行調控過程中，對土地市場進行了大規(guī)模的清理整頓。截止到2004年8月，國土資源部共清理出6866個各類開發(fā)區(qū)，核減4813個，占原有總數的70.1，規(guī)劃面積壓縮2.49萬平方公里，占原有面積的64.5，退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復耕1324平方公里，收回閑置土地116.5平方公里。國土資源部會同有關部委部署了以新上項目用地清理為重點的“六項清理整頓”，全年共清查近8.2萬個新上項目的用地，涉及面積近80萬公頃，清理出違法占用土地項目7184個，涉及面積36501公頃，對停建、暫停并限期整改及取消立項的7077個項目；貫徹落實國務院關于農用地轉用審批等“三

15、個暫停”的要求， 2004年前三季度全國建設用地供應中，存量土地占到52。通過全面清理整頓，遏制了土地虛假需求，使土地市場逐步規(guī)范。此外，由于國土資源治理部門多年來一直推行經營性用地的招拍掛，使地價的市場形成機制和市場環(huán)境不斷完善，房地產及固定資產投資逐漸趨于理性，初步形成了一個公開、公平、公正的土地市場，為促進地價的平穩(wěn)上漲提供了良好的市場環(huán)境。（四）受國家產業(yè)結構和投資結構調整的阻礙，工業(yè)用地價格增長平緩為操縱固定資產投資規(guī)模過快增長，防止某些行業(yè)無序建設、過度擴張，2004年國家加快制定完善并嚴格實施能耗、物耗、環(huán)保、安全等市場準入標準；嚴格操縱鋼鐵、水泥、電解鋁、電石、焦炭等行業(yè)投資。

16、2004年17月，鋼鐵增長44.2，增幅比今年12月回落128.4個百分點；水泥增長54.9，回落82.4個百分點；房地產開發(fā)投資增長28.6，增幅回落21.6個百分點。從產業(yè)結構投資增速看，17月，第一產業(yè)投資277億元，增長15，扭轉了負增長的局面，增幅比12月加快40.1個百分點。第二產業(yè)投資10852億元，增長42.5，增幅回落36.1個百分點。第三產業(yè)投資15988億元，增長24.6，增幅回落16.4個百分點。從新開工項目看，17月，新開工項目80851個，總投資規(guī)模27415億元，增長27.3，增幅比12月回落78.3個百分點。由于產業(yè)結構調整的需要以及土地供應政策的阻礙，在專門大

17、程度上緩解了對工業(yè)用地的需求。此外，國家對開發(fā)區(qū)的全面清理整頓，也抑制了對工業(yè)用地的需求，從而使全年工業(yè)用地價格增長平緩，2004年全國工業(yè)用地平均地價為478元平方米，與2003年相比增長1.92%，增長率下降了0.47個百分點。在監(jiān)測的京津兩市、長江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)中，長江三角洲和京津兩市工業(yè)用地價格增幅都不大，珠江三角洲的工業(yè)用地價格甚至低于全國平均水平。依照對全國51個大中都市的地價動態(tài)監(jiān)測結果分析，2004年我國重點地區(qū)和要緊都市的地價動態(tài)變化情況如下：三、2004年我國都市地價與房地產市場的關系分析（一）地價與房價均呈上升趨勢，但地價變化上漲幅度小于房價上漲幅度2004年

18、1-11月，全國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%，其中，商品住宅平均銷售價格為2580元/平方米，同比上漲11.6%；2004年全國平均地價為1183元/平方米，同比增長率為4.78，其中，住宅用地平均價格為1128元/平方米，同比上漲5.4。總體來看，2004年的各大都市地價水平及變化趨勢與房地產市場供需變化規(guī)律相吻合。大多數都市的地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。（二）北京、上海等重點都市房地產市場需求強勁，房價漲幅較大，也帶動了地價的不斷上漲由于經濟持續(xù)向好、需求強勁，北京、上海等部分重點都市房價上漲較快，一向被視作我國房

19、地產市場的“晴雨表”。2004年北京市全年商品房平均售價為5053元/平方米，比上年提高316元/平方米，增長6.25；其中，商品住宅平均售價4747元/平方米，提高291元/平方米，增長6.13；而全年平均地價為2384元/平方米，比上年增長2.26，住宅用地平均地價為2127元/平方米，比上年增長3.37。上海市2004年商品房銷售面積3488.75萬平方米，全年商品房銷售額2263.84億元，其中商品住宅平均銷售為6385元/平方米，比上年上漲14.6%；而全年平均地價為2223元/平方米，比上年增長2.73，住宅用地平均地價為2078元/平方米，比上年增長12.31。由以上數據能夠分析

20、得出，這些經濟發(fā)達都市地價的起伏差不多上都隨著房價的變化而變化。依照對全國51個大中都市的地價動態(tài)監(jiān)測結果分析，2004年我國重點地區(qū)和要緊都市的地價動態(tài)變化情況如下：四、2004年我國都市地價與社會經濟進展指標的關系分析（一）地價與GDP同步增長，但增長速度低于GDP增長速度2004年，全國地價平均增長率為6.08，全國GDP增長率為9.5。在北京、上海、廣州等經濟發(fā)達都市，其地價變化增長速度與的GDP增長速度之間的差距要相對較大。2004年北京市地價平均增長率為3.7， GDP增長率為13.2。上海市地價平均增長率為2.73， GDP比上年增長13.6%。由以上數據能夠看出，我國地價水平的

21、變化在總體上與國民經濟和社會進展是同步協調的。發(fā)達國家的社會經濟進展總結出一條規(guī)律：當地價變化速度遠高于或低于經濟進展速度時，現在的土地市場是畸形的；而當地價變化與經濟進展處于同步協調狀態(tài)時，現在的土地市場是健康的。因此認為，我國目前的土地市場是健康的，地價水平并不存在泡沫成分。而且在加強中央宏觀調控的2004年，土地市場和綜合地價水平沒有大起大落，出現大的波動，講明我國的土地市場通過多年的建設，差不多逐步規(guī)范和成熟，地價形成機制也逐步健全，在市場調控中發(fā)揮了重要作用。圖4 全國地價增長與GDP、固定資產投資增長比較示意圖（二）地價增速遠低于固定資產投資增速，在固定資產投資增速回落的同時，地價增長率增幅較2003年也有所下降2004年，我國采取中央宏觀調控防止經濟進展過熱，操縱固定資產投資規(guī)模過快增長取得顯著成效。固定資產投資增長率為25.8%，增速比2003年回落1.9個百分點，而全國地價平均增長率為6.08，遠低于固定資產投資增速。在北京、上海、廣州等經濟發(fā)達都市，其狀況與全國平均水平差不多類似。 2004年北京市地價平均增長率為3.7，而固定資產投資比上年增長17.2%，增幅下降1.7個百分點。上海市地價平均增長率為2.73，固定資產投資比上年