《房地產(chǎn)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)》教材全套電子課件完整版ppt整本書電子教案最全教學(xué)教程整套課件

1、項(xiàng)目四 銷售階段納稅學(xué)習(xí)與訓(xùn)練重點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)到一定階段后，開發(fā)商的主要任務(wù)就是通過房屋銷售收回投資并獲得利潤。銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。 這一環(huán)節(jié)涉及到的稅務(wù)問題多且復(fù)雜。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段涉及到的主要稅種包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。 通過對本項(xiàng)目設(shè)置的知識點(diǎn)學(xué)習(xí)與技能點(diǎn)訓(xùn)練，使學(xué)生能夠?qū)崿F(xiàn)：了解房地產(chǎn)銷售階段涉及的主要稅種熟悉該階段主要稅種的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)等稅收要素能夠計(jì)算此階段各個(gè)稅種的應(yīng)納稅額能夠進(jìn)行此階段各稅種的的會計(jì)核算與納稅申報(bào)能夠?qū)︿N售階段的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的納稅籌劃能夠解答該環(huán)節(jié)主要的涉稅問題能夠?qū)Υ穗A段涉稅稽查案

2、例從政策層面進(jìn)行深刻剖析子項(xiàng)目一 營業(yè)稅 一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是其收入的主要來源。 按照營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，都是營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。模塊一 理論指導(dǎo) 二、應(yīng)納稅額 （一）計(jì)稅依據(jù)1房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)向以方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用是指向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。2納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，如

3、果轉(zhuǎn)讓額或銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可以扣除折扣額后的余額為營業(yè)額。 3代收代付費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常需要代當(dāng)?shù)卣捌渎毮懿块T收取一些資金，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等。營業(yè)稅條例規(guī)定，同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)不包括在應(yīng)征營業(yè)稅的價(jià)外費(fèi)用之內(nèi)： 一是，由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； 二是，收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； 三是，所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 。 （二）稅率 房地產(chǎn)企業(yè)出售房地產(chǎn)，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，稅率為5%。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按

4、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，稅率為5%。（三）稅額計(jì)算應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率 應(yīng)納稅額按人民幣計(jì)算。納稅人按外匯結(jié)算營業(yè)額的，應(yīng)折合成人民幣計(jì)算應(yīng)納稅額。 按照規(guī)定，納稅人兼營減免稅項(xiàng)目的，應(yīng)單獨(dú)核算減免稅項(xiàng)目的營業(yè)額，未單獨(dú)核算的，不得減免稅。 【典型業(yè)務(wù)】 欣欣房地產(chǎn)公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售價(jià)2600元/平方米。2009年11月份發(fā)生如下業(yè)務(wù)，當(dāng)月銷售自建商品房150000平方米；將2000平方米自建商品房無償贈送給某單位，將8000平方米自建商品房向C公司投資；為改善辦公條件，欣欣房地產(chǎn)公司將1500平方米自建商品房作為公司辦公樓；將本單位的舊辦公

5、樓出售，取得銷售收入480萬元（該辦公樓于2000年購進(jìn)，購進(jìn)價(jià)格520萬元）；銷售由甲建筑公司建造商品房，取得銷售收入8000萬元。模塊二 會計(jì)處理 銷售不動產(chǎn)交營業(yè)稅：（150000+2000）0.265 %+80005%=2376萬元 建筑業(yè)的營業(yè)稅：（150000+2000）0.135（1+10%）/（1-3%）3%=698.1萬元自建銷售贈送交兩道稅，投資不繳納；自建自用不交營業(yè)稅；銷售購置的房產(chǎn)，銷售價(jià)小于購買價(jià)，不交納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。 相應(yīng)的賬務(wù)處理（1）計(jì)提時(shí)： 借：營業(yè)稅金及附加 30 741 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅 30 741 000（2）實(shí)際繳納時(shí)： 借：應(yīng)交

6、稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅 30 741 000 貸：銀行存款 30 741 000 模塊三 納稅申報(bào)子項(xiàng)目二 土地增值稅 一、概述 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的主要稅種之一。土地增值稅的征收可以抑止炒賣炒買土地的投機(jī)行為。模塊一 理論指導(dǎo) 二、應(yīng)納稅額 （一）計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 1收入的確定依據(jù) (1)按照稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入

7、在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 (2)按照規(guī)定，對于納稅人取得的實(shí)物收入要按收入的市場價(jià)格折算成貨幣收入；對于取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。 (3)對于取得的貨幣收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。 2.扣除項(xiàng)目及其金額 按照稅法規(guī)定，在確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目包括： 為取得土地使用權(quán)所支付的金額。具體是指企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （2）開發(fā)

8、土地和新建房及配套設(shè)施的成本（即房地產(chǎn)開發(fā)成本）。 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本支出，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等）、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費(fèi)（以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，或自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間

9、接費(fèi)用（指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等）。 按照規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。 （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。 這是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常會計(jì)核算中，企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用（包括為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而向銀行進(jìn)行貸款需支付的利息費(fèi)用）都是按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行

10、同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按前兩條規(guī)定（指為取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按前兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 (4)舊房及建筑物評估價(jià)格（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這包括企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。對于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予按實(shí)際繳納金額扣除。企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。 （6）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。 按照

11、規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按上述第一、二項(xiàng)金額之和加計(jì)20%的扣除額。但對取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 此外，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。 按照規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或者核算對象為單位計(jì)算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅蛘甙凑罩鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的

12、其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?（二）稅率 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： （1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。 （2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過100的部分，稅率為40。 （3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過200的部分，稅率為50。 （4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。（三）稅額計(jì)算 在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再以增值額與扣除項(xiàng)目金額相比，計(jì)算出土地增值率，然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，分別計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。 應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額（每級距

13、的增值額適用稅率） 其中的土地增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額 為計(jì)算方便，通常利用速算扣除系數(shù)或速算扣除數(shù)簡化應(yīng)納稅額的計(jì)算方法。應(yīng)納稅額增值額適用稅率速算扣除數(shù)（或扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)） 【典型業(yè)務(wù)一】 建城房地產(chǎn)公司2009年11月份發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：簽訂一份寫字樓銷售合同，合同規(guī)定以一次收款方式結(jié)算。本月收到全部房款，共計(jì)1800萬元。該寫字樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核可以扣除的項(xiàng)目為：開發(fā)成本500萬元，繳納的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等支出300萬元，利息支出15萬元，相關(guān)稅金99萬元，其他費(fèi)用80萬元，加計(jì)扣除額為160萬元。 模塊二 會計(jì)處理1.計(jì)算土地增值稅 扣除項(xiàng)目金額=500+

14、300+15+99+80+1601154（萬元） 土地增值額=1800-1154=646（萬元） 土地增值額/扣除項(xiàng)目金額=6461154=5598% 應(yīng)納土地增值稅=6464011545200.7（萬元） 2.相應(yīng)的賬務(wù)處理 借：營業(yè)稅金及附加 200.7 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅200.7 【典型業(yè)務(wù)二】 建城房地產(chǎn)公司于2005年從政府取得80畝土地的使用權(quán)，支付出讓金1200萬元。當(dāng)年將其中40畝土地使用權(quán)作價(jià)1100萬作為投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)；剩余40畝土地的使用權(quán)，直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠，轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格為800萬元，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)44.4萬元；年底，將合資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓，

15、獲得收入1200萬元。模塊二 會計(jì)處理 1.計(jì)算土地增值稅 （1）企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股對外進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的，按規(guī)定暫免征收土地增值稅。因此，該筆業(yè)務(wù)不予計(jì)征土地增值稅。（2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收入800萬元；允許扣除的稅金44.4萬元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)60044.4644.4萬元；增值額800644.4155.6萬元；增值率155.6644.4100%24%；應(yīng)納土地增值稅155.630%46.68萬元 （3）以土地使用權(quán)投資不征收土地增值稅，但是投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的則要征收土地增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入1200萬元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)40（120080）600萬元；增值額12006006

16、00萬元；增值率600600100%100%；應(yīng)納土地增值稅60040%6005%24030210萬元； 2.相應(yīng)的賬務(wù)處理 借：營業(yè)稅金及附加 256.68 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅256.68模塊三 納稅申報(bào) 模塊四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，成本與費(fèi)用的確認(rèn)與收入難以及時(shí)配比，土地增值稅采用的是先預(yù)征后清算的征收模式。開征以來，由于種種原因，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期不進(jìn)行土地增值稅的清算。 為加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，做好已完工項(xiàng)目的清算工作，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局于2006年3月2日下發(fā)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號文件）規(guī)定，工程項(xiàng)目竣工

17、結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 （一）土地增值稅的清算單位1.以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。2.對分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。3.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （二）土地增值稅的清算條件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目 （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。規(guī)定適用于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的情況，轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的“在建項(xiàng)目”，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動產(chǎn)”計(jì)算繳納土地增值稅。（3）直接轉(zhuǎn)

18、讓土地使用權(quán)的。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，都要進(jìn)行土地增值稅的清算。（4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。當(dāng)取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求企業(yè)對已經(jīng)銷售的部分進(jìn)行清算。（3）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。子項(xiàng)目三 企業(yè)所得稅 一、概述 企業(yè)所得稅是對

19、我國境內(nèi)企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。按照稅法規(guī)定，取得應(yīng)稅所得、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織為所得稅納稅人，中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，不管是國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)還是股份制企業(yè)，都是企業(yè)所得稅的納稅人。 模塊一 理論指導(dǎo) 二.應(yīng)納稅額 （一）計(jì)稅依據(jù) 企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 收入總額是指企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，包括銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入等。 收入總額中下列收入為不征稅收入：財(cái)政撥款；依法

20、收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金；國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。 企業(yè)的下列收入為免稅收入：國債利息收入；符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；符合條件的非營利組織的收入。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)的收入問題 1收入的處理范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其

21、他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 2.收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體規(guī)定： 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 此外，要注意采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

22、如何確認(rèn)收入。 3未完工產(chǎn)品的收入確認(rèn) 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅費(fèi)用扣除的一些特別規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷

23、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 1已銷開發(fā)產(chǎn)品 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 2未銷開發(fā)產(chǎn)品 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入

24、的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 3開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的產(chǎn)品 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按規(guī)定處理： 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，

25、其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。4.采取按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。5.利息支付 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

26、企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。（四）計(jì)稅成本的計(jì)算 1計(jì)稅成本的一般規(guī)定 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 2計(jì)稅成本的構(gòu)成內(nèi)容（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通

27、平等前期費(fèi)用。（3）建筑安裝工程費(fèi)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)。（6）開發(fā)間接費(fèi)。3.間接成本的分配方法 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 4.三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用扣除 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 （1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)

28、提，但最高不得超過合同總金額的10。 （2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 （3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可按規(guī)定預(yù)提。 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。5計(jì)稅成本核算的終止日 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確

29、定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。（五）稅率 企業(yè)所得稅的稅率為25%，符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。（六）稅額計(jì)算 應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額 【典型業(yè)務(wù)】 建城房地產(chǎn)公司成立于2003年，從事普通住宅的開發(fā)、建設(shè)及其銷售。2007年新開工某小區(qū)項(xiàng)目，4季度收到預(yù)收款3900萬元（暫不考慮涉及到的營業(yè)稅及附加），當(dāng)年虧損270萬元；2008年1季度預(yù)售收入為1275萬元，利潤總額為-60萬元，第2、3、4季度發(fā)生可扣期間費(fèi)用及稅金670萬元，第2、3、4季度預(yù)繳所得稅合

30、計(jì)986.88萬元。2008年第四季度初開發(fā)產(chǎn)品完工，經(jīng)測算，項(xiàng)目計(jì)稅成本總計(jì)為10000萬元，已銷售房產(chǎn)占可售房產(chǎn)總面積的60%，第4季度項(xiàng)目主營業(yè)務(wù)收入12000萬元，其中：前期預(yù)收款轉(zhuǎn)入8625萬元。假設(shè)普通住宅的預(yù)計(jì)利潤率為15%，所得稅適用稅率25%。 模塊二 會計(jì)處理1.2007年應(yīng)交稅費(fèi)的核算： 應(yīng)納稅所得額=3900*15%-270=315（萬元） 應(yīng)交稅費(fèi)=315*25%=78.75（萬元） 借：遞延所得稅資產(chǎn) 78.75 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅 78.75 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅 78.75 貸：銀行存款 78.752.2008年1季度應(yīng)交稅費(fèi)的核算： 1季度應(yīng)預(yù)交所得

31、稅為（1275*15%-60）*25%=32.81（萬元）； 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅 32.81 貸：銀行存款 32.813.2008年匯算清繳：（1）項(xiàng)目實(shí)際毛利額為（12000-10000*60%）/12000=50%；（2）應(yīng)納稅所得額=12000*50%-670-60=5270（萬元），扣除2007年已計(jì)入應(yīng)稅所得的3900*15%=585萬元，因此2008年應(yīng)交所得稅（5270-585）*25%=1171.25（萬元）（3）綜上，2008年四個(gè)季度已交所得稅合計(jì)：32.81+986.88=1019.69（萬元），因此補(bǔ)交稅金1171.25-1019.69=151.56（萬元） 相應(yīng)

32、的賬務(wù)處理 （1）借：所得稅費(fèi)用 1250 貸：遞延稅款資產(chǎn) 78.75 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅 1171.25 （2）借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅 151.56 貸：銀行存款 151.56模塊三 納稅申報(bào)子項(xiàng)目四 城市維護(hù)建設(shè)稅 一、概述 城市維護(hù)建設(shè)稅（簡稱城建稅），是國家對繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。它屬于特定目的稅，是國家為加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源而采取的一項(xiàng)稅收措施。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，是營業(yè)稅的納稅人，自然也是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人。 模塊一 理論指導(dǎo) 二、應(yīng)納稅

33、額 （一）計(jì)稅依據(jù) 按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)以納稅人實(shí)際繳納的“三稅”為計(jì)稅依據(jù)，與“三稅”同時(shí)繳納。 按照規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅以“三稅”為計(jì)稅依據(jù)，指的是“三稅”的實(shí)繳稅額，并不包括企業(yè)因?yàn)闆]有按期納稅所應(yīng)繳納的滯納金或因違反稅法規(guī)定而應(yīng)繳納的罰款。但納稅人在查補(bǔ)“三稅”和被處于罰款時(shí)，應(yīng)同時(shí)對其偷漏的城市維護(hù)建設(shè)稅進(jìn)行補(bǔ)稅和罰款。 （二）稅率 城建稅的稅率是指納稅人應(yīng)繳納的城建稅稅額與納稅人實(shí)際繳納的“三稅”稅額之間的比率。城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按納稅人所在地不同，分別規(guī)定如下：1.納稅人所在地在城市市區(qū)的稅率為7%。2.納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的稅率為5%。3.納稅

34、人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的稅率為1%。（三）稅額計(jì)算 城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率 =納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅之和稅率 【典型業(yè)務(wù)】 華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年3月實(shí)際應(yīng)繳納營業(yè)稅2197136.08元、增值稅32000元。該公司地處市區(qū)，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%。模塊二 會計(jì)處理 月末，企業(yè)計(jì)算出企業(yè)當(dāng)月實(shí)際應(yīng)繳納營業(yè)稅和增值稅，在此基礎(chǔ)上計(jì)算出當(dāng)月實(shí)際應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅為： 應(yīng)納稅額（2197136.0832000）7%156039.53（元） 企業(yè)應(yīng)作如下會計(jì)分錄： 借：營業(yè)稅金及附加156039.53 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅15

35、6039.53模塊三 納稅申報(bào)子項(xiàng)目五 銷售階段涉稅問題答疑 1.公司馬上要進(jìn)行土地增值稅清算，我公司想把公司開發(fā)部（跑前期手續(xù)職能），工程預(yù)算部（主管預(yù)算工作），技術(shù)部（主管工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)）這幾個(gè)部門的工資調(diào)整計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)（原來都計(jì)入了管理費(fèi)用）。這樣可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除請問這樣處理符合會計(jì)及稅法要求嗎？ 答：相關(guān)項(xiàng)目能否作為土地增值稅前扣除項(xiàng)目，與會計(jì)上計(jì)入哪個(gè)科目無關(guān)，所述該公司開發(fā)部、工程預(yù)算部、技術(shù)部人員工資能否扣除，應(yīng)按上述土地增值稅的規(guī)定扣除。如果三個(gè)部門是專為該開項(xiàng)目而成立，職能即為直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目，則發(fā)生的工資可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除；否則應(yīng)作為企業(yè)行政管理

36、部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)申報(bào)扣除。 2.房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款，有的以甲項(xiàng)目為抵押，取得資金用于開發(fā)乙項(xiàng)目；有的采取由其他企業(yè)擔(dān)保取得資金進(jìn)行開發(fā)。如何區(qū)分已發(fā)生的利息費(fèi)用是計(jì)入項(xiàng)目的“開發(fā)成本”還是計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”？ 答：開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅法規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。首先，應(yīng)當(dāng)資本化的借款費(fèi)用必須是專門為建造固定資產(chǎn)、存貨等資產(chǎn)而借入的款項(xiàng)，按照金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的規(guī)定，企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借貸合同，必須明確貸款的用途，可以據(jù)此判定

37、相關(guān)的借款利息應(yīng)當(dāng)資本化的對象。其次，借款費(fèi)用資本化的起始、停止時(shí)間，可比照會計(jì)處理的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。3.按預(yù)售收入計(jì)算的稅金及附加是否可以扣除？ 答：對房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入在按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算出毛利額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納所得稅時(shí)，允許扣除與預(yù)售收入相關(guān)的實(shí)際以繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。企業(yè)應(yīng)做好相關(guān)的備查，防止因計(jì)算調(diào)整差異帶來的重復(fù)扣除情形。 4.房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年預(yù)售收入是否可以作 為招待費(fèi)、廣告費(fèi)的依據(jù)? 答：按照國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，企業(yè)與客戶簽訂房地產(chǎn)銷售合同（包括預(yù)售合同），應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)應(yīng)該累計(jì)，待企業(yè)取得銷售

38、收入年度起，按照稅法規(guī)定計(jì)算招待費(fèi)、廣告費(fèi)扣除比例。子項(xiàng)目六 銷售階段納稅籌劃 1.促銷方案的制定 籌劃案例 A房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住宅小區(qū)做促銷活動，在開盤當(dāng)日推出了一個(gè)面向客戶群體的營銷方案。 方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以享受免交3年的物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費(fèi)者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實(shí)現(xiàn)銷售收入1500萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為30萬元。 方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2%，直接送價(jià)值30萬元的折扣。 籌劃方案 方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)用，這些免費(fèi)贈送的實(shí)物和勞務(wù)要視同銷售，在銷售商品房的同時(shí)送實(shí)物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為

39、，所以要將所贈送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（150030）5%76.5萬元。 方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（150030）5%73.5萬元。 籌劃結(jié)果 方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈送勞務(wù)轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅3萬元。 2.合理劃分收入項(xiàng)目 籌劃案例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售精裝修商品房，取得售房收入7200萬元，其中包括1200萬元的裝修款，除稅金之外允許扣除的項(xiàng)目總額為4200萬元。 如果不進(jìn)行納稅籌劃，則應(yīng)繳納的營業(yè)稅7200*5=360（

40、萬元）。 籌劃方案 若將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收人中，則裝修價(jià)款無法按照“建筑業(yè)”稅目3的稅率繳納營業(yè)稅，裝修價(jià)款也會成為增值額的一部分，增加應(yīng)繳土地增值稅額。因此，企業(yè)可以與購房者分別簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，房屋銷售價(jià)款按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納5的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，按照“建筑業(yè)”稅目3的稅率繳納營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。 籌劃結(jié)果 如果按照前述劃分收入項(xiàng)目的方法對該房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，該企業(yè)可將商品房的銷售合同收入改為6000萬元，同時(shí)簽訂一份1200萬元的裝修合同，則銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅6000*5%=30

41、0（萬元）；建筑裝修應(yīng)繳納營業(yè)稅1200*3%=36（萬元）。如此籌劃企業(yè)可以少繳納營業(yè)稅360-300-36=24（萬元）。 3. 機(jī)構(gòu)分立 有條件的房地產(chǎn)公司可以把銷售部門分立出去，組建銷售公司。設(shè)立銷售公司可以將土地增值稅的增值額一分為二，從而降低增值額和增值率。 另外由于設(shè)立銷售公司，增加了一個(gè)企業(yè)所得稅的納稅人，多了一道銷售環(huán)節(jié)，從而增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的稅前扣除額。 籌劃案例 某房某房地產(chǎn)公司建造一棟住宅，可售面積15000平方米，開發(fā)成本3150萬元，預(yù)計(jì)售價(jià)7500萬元。公司采取自行銷售方式。應(yīng)交土地增值稅的計(jì)算。（1）扣除項(xiàng)目金額=3150*130+75

42、00*5.5=4507.5（萬元）（2）增值額=7500-4507.5=2992.5（萬元）（3）增值率=2992.54507.5=66.39適用稅率40，速算扣除系數(shù)5：（4）應(yīng)交土地增值稅額=2992.5*40-4507.5*5%=971.625 籌劃方案 成立銷售公司，公司按6 000萬元把住宅委托給銷售公司，采用視同買斷方式代銷，售價(jià)7500萬元。 籌劃結(jié)果 公司應(yīng)交土地增值稅的計(jì)算：（1）扣除項(xiàng)目金額=3150*130+6000*5.5=4425（萬元）（2）增值額=6000-4425=1575（萬元）（3）增值率=15754425=35.59 (4)土地增值稅額=1575*30=4

43、72.5（萬元）銷售公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算：7500-（6000+1500*5.5）*30=425.25（萬元）土地增值稅合計(jì)897.75萬元，相比自行銷售降低73.875萬元。子項(xiàng)目七 銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn) 1.物業(yè)費(fèi)減免 稽查案例 某房產(chǎn)商延期交房，承諾由其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司直接減免業(yè)主若干月的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司直接開具發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司據(jù)此稅前列支，并計(jì)入所得稅扣除項(xiàng)目。 政策解讀 交房違約，開發(fā)商往往會以自己控制的物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)的方式化解矛盾，但此種安排應(yīng)考慮存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 一、物業(yè)公司直接減免物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不做收入 此種方式下，開發(fā)商賬面上未體現(xiàn)違約金，但根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定

44、，視同其放棄權(quán)益，不能稅前扣除違約金。物業(yè)公司暗抵的物業(yè)費(fèi)在賬面上雖表現(xiàn)為未計(jì)收入，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第七條的規(guī)定，卻不能不計(jì)算繳納營業(yè)稅。按企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定，物業(yè)公司減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)，屬于視同銷售行為應(yīng)做納稅調(diào)整處理。 政策解讀 二、開發(fā)商直接撥款給物業(yè)公司代業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，并取得物業(yè)公司出具的發(fā)票. 此種方式下，物業(yè)公司應(yīng)收取的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商代為支付，納稅正常，但其將應(yīng)開具給業(yè)主的發(fā)票轉(zhuǎn)開具給開發(fā)商不符合發(fā)票相關(guān)管理規(guī)定。開發(fā)商憑發(fā)票和違約金賠償承諾作會計(jì)處理，將這筆費(fèi)用計(jì)入營業(yè)外支出。但不屬于與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出，不能夠在企業(yè)所得稅稅前扣除。另外，土地增值稅扣

45、除項(xiàng)目中開發(fā)成本的扣除不包括營業(yè)外支出等項(xiàng)目，所以此部分費(fèi)用同樣不能抵扣土地增值稅。 2.經(jīng)營用房和居住用房的分類核算 稽查案例 當(dāng)工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目成本，做為商品住宅的成本，而每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目并不分類核算經(jīng)營用房和居民住宅。 政策解讀 這類建設(shè)項(xiàng)目建成后往往都是由房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)出租或出售給其他商戶使用，但是這些建筑的成本都計(jì)入商品住宅成本。正確的做法是應(yīng)將“底商”的成本單獨(dú)核算，即按“底商”的建設(shè)面積占此建筑總建設(shè)面積的比例來分配負(fù)擔(dān)相應(yīng)的建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用。 3.售樓部和樣板間的稅

46、務(wù)處理 稽查案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)展影響，便于接待客戶使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，設(shè)立售樓部和樣板房。 政策解讀 項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理 項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施可以按照規(guī)定歸集為開發(fā)間接費(fèi)用，并計(jì)入開發(fā)成本核算。出售時(shí)按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 項(xiàng)目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房 的計(jì)稅處理 （一）可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （二）應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 另外，對于售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等支出，如果

47、企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入營業(yè)外收入并按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)，減按2%征收率征收增值稅。 項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理 房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營銷設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。 對于項(xiàng)目小區(qū)之外的營銷設(shè)施，應(yīng)該屬于項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊可以計(jì)入營業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理。項(xiàng)目二 前期準(zhǔn)備階段納稅學(xué)習(xí)

48、與訓(xùn)練重點(diǎn) 前期準(zhǔn)備階段是房地產(chǎn)開發(fā)流程中必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，此階段的重點(diǎn)是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。 在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程中，土地的取得是最重要的，在取得土地使用權(quán)時(shí)，需繳納契稅和耕地占用稅。 通過對本項(xiàng)目設(shè)置的知識點(diǎn)學(xué)習(xí)與技能點(diǎn)訓(xùn)練，使學(xué)生能夠?qū)崿F(xiàn)：了解房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備階段涉及的主要稅種熟悉契稅與耕地占用稅的征稅范圍、納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)等稅收要素能夠計(jì)算各個(gè)稅種的應(yīng)納稅額能夠進(jìn)行契稅與耕地占用稅的會計(jì)核算與納稅申報(bào)能夠?qū)η捌跍?zhǔn)備階段的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的納稅籌劃能夠解答該環(huán)節(jié)主要的涉稅問題能夠?qū)Υ穗A段涉稅稽查案例從政策層面進(jìn)行深刻剖析子項(xiàng)目一 契稅

49、一、概述 契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 現(xiàn)行契稅的基本規(guī)范，是1997年7月7日國務(wù)院發(fā)布并于同年10月1日開始施行的中華人民共和國契稅暫行條例。模塊一 理論指導(dǎo) 二、應(yīng)納稅額 （一）計(jì)稅依據(jù)1國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。2土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。3土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物

50、、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。4以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。 為了避免偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。（二）稅率 契稅實(shí)行3%5%的幅度稅率。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。（三）稅額計(jì)算應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率 應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房

51、屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。 【典型業(yè)務(wù)】 2009年7月14日，廬州平安房地產(chǎn)開發(fā)公司與廬州市國土資源局簽訂了土地受讓合同，計(jì)劃建造廬州住宅區(qū)，土地面積80000平方米，每平方米出讓價(jià)格3000元，合計(jì)240000000元。7月16日通過銀行轉(zhuǎn)賬付清土地價(jià)款，當(dāng)?shù)卣硕ǖ钠醵惗惵蕿?%。模塊二 會計(jì)處理 根據(jù)土地受讓合同，計(jì)提應(yīng)納契稅稅額，進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。應(yīng)納契稅2400000004%9600000（元）則企業(yè)實(shí)際繳納契稅時(shí)作如下會計(jì)分錄：借：開發(fā)成本 9600000 貸：銀行存款 9600000模塊三 納稅申報(bào)子項(xiàng)目

52、二 耕地占用稅 一、概述 為了合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地，國務(wù)院制定中華人民共和國耕地占用稅暫行條例，該條例自2008年1月1日起施行。模塊一 理論指導(dǎo) 二、應(yīng)納稅額 （一）計(jì)稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實(shí)際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。（二）稅率（1）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元；（2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（3）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（4）人均耕地超過3畝的

53、地區(qū)，每平方米為5元至25元。（三）稅額計(jì)算 應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的耕地面積適用稅額 【典型業(yè)務(wù)】 2009年7月10日，海南省新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)征用拼地80000平方米用于房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為20元/平方米。 模塊二 會計(jì)處理應(yīng)納耕地占用稅稅額=8000020=1600000（元）借：開發(fā)成本 1600000貸：銀行存款 1600000模塊三 納稅申報(bào)子項(xiàng)目三 前期準(zhǔn)備階段涉稅問題答疑 1土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑

54、物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 2什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。 3對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開

55、發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。 4如何了解地價(jià)是否交清？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，說明地價(jià)已經(jīng)交清；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求開發(fā)商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同

56、書中了解地價(jià)的分期付款額度。 5如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？ 答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請；改變土地使用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請。子項(xiàng)目四 前期準(zhǔn)備階段納稅籌劃 簽訂等價(jià)交換合同享受免征契稅政策的稅收籌劃 籌劃案例 邰金房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊土地價(jià)值4000萬元擬出售給科迪房地產(chǎn)開發(fā)公司，然后從科迪公司購買其另外一塊價(jià)值4000萬元的土地。 雙方簽訂土地銷售與購買合同后，邰金公司應(yīng)繳納契稅=40004%=160(萬元) 科迪公司應(yīng)繳納契稅=40004%=160(萬元)

57、 籌劃方案 根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定:土地使用權(quán)、房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，交換價(jià)格相等的，免征契稅。 籌劃結(jié)果 邰金公司與科迪公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，約定以4000萬元的價(jià)格等價(jià)交換雙方土地。根據(jù)契稅的規(guī)定，邰金公司和科迪公司各自免征契稅160萬元。子項(xiàng)目五 前期準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn) 以劃撥方式取得土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓 契稅的征收方式問題 稽查案例 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)再轉(zhuǎn)讓，需由取得劃撥土地使用權(quán)者補(bǔ)繳土地出讓費(fèi)用或土地收益，并補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)

58、為土地出讓費(fèi)用或土地收益，而取得土地使用權(quán)的承受人，應(yīng)依據(jù)契稅暫行條例第四條規(guī)定的成交價(jià)格繳納契稅。 政策解讀 當(dāng)初劃撥是免費(fèi)的，但是是有條件的，如今轉(zhuǎn)與他人，就得補(bǔ)上這筆契稅。項(xiàng)目一 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅基礎(chǔ) 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練重點(diǎn) 房地產(chǎn)稅制作為我國目前調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，具有極為突出的嚴(yán)肅性與可操作性。 通過對本項(xiàng)目設(shè)置的知識點(diǎn)學(xué)習(xí)與技能點(diǎn)訓(xùn)練，使學(xué)生能夠?qū)崿F(xiàn)：了解我國房地產(chǎn)稅制的建設(shè)、改革與發(fā)展進(jìn)程了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營活動 了解房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的納稅現(xiàn)狀了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與涉稅環(huán)節(jié)了解并思考我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)涉稅方面的問題正確借鑒其他國家與地區(qū)的房地產(chǎn)稅收政策理順

59、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的創(chuàng)新思路子項(xiàng)目一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。開展的主要業(yè)務(wù)有： 一是，土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 二是，房屋的開發(fā)與經(jīng)營。這是指房屋的建造，房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 三是，代建工程的開發(fā)。這是企業(yè)

60、接受政府和其他單位委托代為開發(fā)的工程。房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，并同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，則對房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營活動，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。子項(xiàng)目二 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與稅收的關(guān)聯(lián)