零售商圈選址研究方法

1、零售商圈選址的市場方法體系零售商業(yè)企業(yè)的商圈選址是一個(gè)性的決策，選址的成功在很大程度上可以決定其整個(gè)項(xiàng)目的成功與否。如果說超市或大型賣場等商業(yè)零售企業(yè)如果要對經(jīng)營策略進(jìn)行調(diào)整，可以從產(chǎn)品品種、價(jià)格、促銷、顧務(wù)甚至等方面著手；相比之下，商店選址工作的靈活性就要差很多，因?yàn)榱闶凵痰甑倪x址本身投入大，同時(shí)又與企業(yè)后期經(jīng)營的制定，以及適應(yīng)消費(fèi)趨向變動(dòng)所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都關(guān)，很容易受到長期約束。因此，無論是的零售巨頭還是本土的商業(yè)企業(yè)都非常重視其前期商圈選址工作。在國外，獨(dú)具眼光的理念，從其進(jìn)入性選址已經(jīng)擁有非常成研究體系。如家樂福“一次購足”那時(shí)起就一直貫穿于選址工作的始終，并在賣場周圍一個(gè)非常完整

2、的小型商業(yè)圈，集餐飲、休閑、購物、服務(wù)為一體，有快餐店、品牌專營店、服飾店、理發(fā)店、場、膠卷沖洗店等，并帶動(dòng)了周邊的一系列其他商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展。麥在中國的選址也極為注重商圈的重要性，強(qiáng)調(diào)將目標(biāo)市場由點(diǎn)擴(kuò)展成網(wǎng)絡(luò)，以產(chǎn)生規(guī)模效益。麥認(rèn)為應(yīng)該選址在低廉的大城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，以 50 公里為半徑來劃定商圈。跟家樂福依賴擠。系統(tǒng)的選址不同，麥更傾向于靠近高速公路或主干道，避免市區(qū)內(nèi)的交通擁從思詮市場面：公司的研究經(jīng)驗(yàn)來看，零售企業(yè)在選址過程中一般關(guān)注以下幾個(gè)層1）確保選定地址的經(jīng)營前瞻性：對于經(jīng)營者來說，所選的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，這樣才能在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，保證在以后一定時(shí)期內(nèi)有利可圖。所以不

3、僅要在區(qū)域的現(xiàn)狀，還要能正確地未來。2）便利性始終貫穿于選址的全過程：優(yōu)良店址的一個(gè)必備條件就是進(jìn)出暢通。交通的便利性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從地運(yùn)至超市是否方便。道路是否暢通不僅影響商品的質(zhì)量和安全性，而且影響商品的運(yùn)達(dá)時(shí)間和費(fèi)用。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的汽車路線，各路線的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個(gè)市區(qū)。當(dāng)前在我國車沒有普及的情況下，這點(diǎn)尤為重要，它直接關(guān)系到消費(fèi)者購物的便利程度。3）適用性：超市的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合。不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，這會(huì)影響超市的開設(shè)成本并帶來其他一系列問題，如超市貨架通常比商場的貨架高，相應(yīng)地要求建筑物的層高也比

4、較高等等。同時(shí)，超市投資者還要了解有關(guān)城市建設(shè)發(fā)展的相關(guān)要求，該地區(qū)的交通、市政、公共設(shè)施、住宅建設(shè)或改造項(xiàng)目的近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃，這些都應(yīng)在選址考慮的范圍內(nèi)。4）力：一家具備優(yōu)良店址的超市必然擁有一批穩(wěn)定的目標(biāo)顧客，這就要求在其商圈范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)和數(shù)。首先，對商圈內(nèi)的消費(fèi)能力，對這些區(qū)域進(jìn)行，計(jì)算不同區(qū)域進(jìn)一步的細(xì)化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡規(guī)模和特征的內(nèi)的數(shù)量和密度、分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等許多指標(biāo)，了解其商圈范圍內(nèi)的商圈、次級商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)顧客的數(shù)量和收入程度、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好。5）交叉性：由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至?xí)采w整個(gè)

5、城市，如沃爾瑪?shù)臅?huì)員店。而在同一個(gè)城市往往會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的大中型零售店，這些零售店會(huì)與倉儲(chǔ)式零售店的商圈發(fā)生交叉甚至，由此競爭。因此，在傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計(jì)算所有競爭對手面積銷售額等情況，然后將這些估計(jì)的數(shù)字從總的區(qū)域潛力的銷售情況、產(chǎn)品線組成和中減去，得出未來的銷售潛力。那么，調(diào)研公司應(yīng)該如何才能把選址的性問題轉(zhuǎn)變?yōu)椴僮餍缘恼{(diào)研呢？思詮的研究顧問在總結(jié)了許多案例之后，歸納出了商圈研究的整體框架：具體而言，可以把內(nèi)容細(xì)分為如下幾個(gè)模塊：1）整體市場評估城市基本形態(tài)：內(nèi)陸城市、沿海城市、主流消費(fèi)形態(tài)、對周邊地區(qū)影響城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均 GDP、結(jié)構(gòu)、總量居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人均可支配收入、人均消費(fèi)支出商業(yè)規(guī)劃：近、中、遠(yuǎn)期商業(yè)規(guī)劃，城市交通建設(shè)、城市改造城市人文狀態(tài)：文化形態(tài)、資訊消費(fèi)情況、影響度2）選址及商圈確定三級商圈范圍及數(shù)量、結(jié)構(gòu)商圈內(nèi)商貿(mào)狀況、道路交通狀況、業(yè)態(tài)業(yè)種配置狀況商圈內(nèi)行業(yè)，經(jīng)營模式、裝潢設(shè)計(jì)、商品組合、商品陳列、商品價(jià)格、物業(yè)管理、基本人工費(fèi)用3）消費(fèi)者研究消費(fèi)者行為和：場所、交通工具、購物時(shí)間消費(fèi)者滿意度研究：對目前商圈的滿意度、對不同商家的評價(jià)和喜好度等消費(fèi)者力研究，以及其他、飲食、休閑、資訊等方面的研究4）商圈人流監(jiān)測在工作日進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測，統(tǒng)計(jì)出不同時(shí)段內(nèi)經(jīng)過店址的人流總數(shù)人數(shù)層人數(shù)周日（節(jié)假日）進(jìn)行定點(diǎn)檢測，