民法案例閱讀感悟

1、民法案例閱讀感悟不知不覺，研一的學(xué)習(xí)生活已快過半，剛?cè)雽W(xué)時(shí)的好奇緊張到逐 漸沉靜，好像只是幾瞬間。轉(zhuǎn)眼，2019年研究生考試就要來臨。包括 民法在內(nèi)的的各個(gè)學(xué)科相繼結(jié)課，可能知識已在潛移默化中攝入，但 我們同樣需要一個(gè)契機(jī)去整理自己所感悟到的，法律與生活的交織和 影響。最后一節(jié)課，老師帶著我們分析了三個(gè)案例。下面是我對這三 個(gè)案例中某些問題粗淺的分析和感悟。三個(gè)案例糾紛的核心皆是民間借貸合同關(guān)系與商品房買賣合同 關(guān)系的認(rèn)定。第一個(gè)案例為湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯 彥海房地產(chǎn)開發(fā)商品房買賣合同糾紛案大致案情為：四者 與彥海公司簽訂多分借款合同，取得對彥海公司的債權(quán)。為擔(dān)保借款 合

2、同的履行，分別簽訂多份商品房預(yù)售合同并辦理備案登記。到期后 彥海公司未歸還本息，對賬后雙方簽訂商品房買賣合同，欠款本息轉(zhuǎn) 為已付房款，剩余房款辦理產(chǎn)權(quán)登記后再支付彥海公司。雙方就各 合同效力認(rèn)定與法律關(guān)系整合產(chǎn)生分歧。最高人民法院認(rèn)為，商品房 預(yù)售合同與借款合同皆成立有效，且商品房合同為借款合同提供擔(dān)保。 但是隨著商品房買賣合同的合法簽訂，之前的民事法律關(guān)系發(fā)生變更 消滅。這種當(dāng)事人意思發(fā)生變化在沒有違背法律禁止的情況下應(yīng)予允 許。在肯定了商品房買賣合同合法有效的情況下，法院發(fā)現(xiàn)雙方借款 利息算法超出民間借貸利率保護(hù)上限因而欠款數(shù)額無法確認(rèn)。四者未 足額支付合同約定購房款，彥海公司未按時(shí)交房不

3、應(yīng)視為違約。在這個(gè)案件中，有幾個(gè)點(diǎn)需要引起關(guān)注。一、民間借貸合同關(guān)系 與商品房買賣合同關(guān)系的厘清。厘清紛繁法律關(guān)系的關(guān)鍵在于把握當(dāng) 事人的真實(shí)的意思表示。在此案件中，當(dāng)事人簽訂的借款合同與商品 房預(yù)售合同皆有效，不存在爭議。爭議的焦點(diǎn)在于后簽訂的商品房買 賣合同是否有效以及是否是為借款合同提供擔(dān)保。前面講到，根據(jù)雙 方當(dāng)事人的意思分析，商品房買賣合同是基于雙方自愿、整合之前的 利益關(guān)系重新協(xié)商而成，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，因而有效。它變更 之前的民事法律關(guān)系建立新的法律關(guān)系，形成獨(dú)立的商品房買賣合同, 而非為借款合同作擔(dān)保。由此可見，法院能否把握住當(dāng)事人真正的意 思表示對案件結(jié)果將產(chǎn)生截然不同的

4、后果。二、關(guān)于借款合同中借款 本金與利息數(shù)額的審查。法院在確認(rèn)商品房買賣合同有效時(shí)對實(shí)際履 行形成的借款本金及利息數(shù)額進(jìn)行審查是為了防止當(dāng)事人將超過法 律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。在本案中正是出現(xiàn)高 額利息，法院無法予以確認(rèn)其訴稱的欠款數(shù)額，從而認(rèn)定四人沒有足 額支付，彥海公司也并未違約逾期交房。因而對當(dāng)事人通過簽訂商品 房買賣合同的方式將違法高息合法化問題應(yīng)引起注意。同時(shí)，民間借 貸約定的利率超過國家法律保護(hù)的局部無效，未超出的局部有效，也 并不導(dǎo)致整個(gè)合同無效。三、關(guān)于商品房預(yù)售合同備案登記的效力問 題。該問題是我在閱讀案例時(shí)自己遇到并解答的困惑，關(guān)鍵在于它與 預(yù)告登記的區(qū)別

5、，以下是二者的法律規(guī)定?！吧唐贩款A(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房 預(yù)售合同登記備案手續(xù)。其目的在于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的商品房 預(yù)售行為進(jìn)行行政管理，其性質(zhì)只享有合同法上的請求權(quán)，該權(quán)利沒 有排他的效力，不發(fā)生物權(quán)效力。而預(yù)告登記的規(guī)定如下：“當(dāng)事人簽 訂買賣房屋合同或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán), 按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記 的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。因而，房地產(chǎn)預(yù)售 合同登記備案不等同于房屋買賣預(yù)告登記。第二個(gè)案例是楊

6、偉鵬與嘉美公司商品房買賣合同糾紛案。該 案件與上述案件既有聯(lián)系，亦有區(qū)別。聯(lián)系在于案件的爭議點(diǎn)都在于 民間借貸合同關(guān)系與商品房買賣合同關(guān)系認(rèn)定。區(qū)別在于上述案件是 由于意思表示的變更導(dǎo)致民事法律關(guān)系的變更，而該案件的關(guān)鍵在于 如何認(rèn)定初始且單一民事法律關(guān)系的性質(zhì)。在本案中，楊偉鵬一直主張雙方為商品房買賣關(guān)系。而嘉美公司 主張其名為商品房買賣關(guān)系，實(shí)為借貸關(guān)系。法院認(rèn)定的難點(diǎn)在于存 在合法商品房買賣合同、商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價(jià)款、嘉 美公司開具的發(fā)票等完整證據(jù)鏈，構(gòu)成認(rèn)定商品房買賣關(guān)系所具備的 形式要件，同時(shí)嘉美公司缺少借款合同這一關(guān)鍵證據(jù)而難以認(rèn)定借貸 關(guān)系。然而從跳脫形式束縛從現(xiàn)實(shí)

7、利益分析，嘉美公司沒有必要用從 楊偉鵬手中購房款360萬還給其他債權(quán)人以保存房屋，然后用再向楊 偉鵬交付房屋，其真實(shí)意思在于保存房屋。因而與楊偉鵬的房屋買賣 合同應(yīng)為借款合同，只是缺少法定的外觀。其次，雙方皆知曉房屋價(jià) 值與購房款目明顯不等，認(rèn)定房屋買賣關(guān)系將明顯導(dǎo)致利益失衡。最 后，楊偉鵬分別向嘉美公司債權(quán)人打款的行為可以認(rèn)定他知曉嘉美公 司的真實(shí)意圖。因而，最高人民法院認(rèn)定雙方之間成立借貸關(guān)系，簽 訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為那么是一種非典型擔(dān) 保。在證明標(biāo)準(zhǔn)范疇中，高度蓋然性證明標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)立和法律真實(shí)概念 的提出，并不意味著客觀真實(shí)的消亡。高度蓋然性是一種認(rèn)識手段, 是一種最

8、低限度的證明標(biāo)準(zhǔn)；法律真實(shí)是實(shí)現(xiàn)客觀真實(shí)這一訴訟證明 理想狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)立足點(diǎn)。一審和二審判決對高度蓋然性證明標(biāo)準(zhǔn)的適 用明顯陷入了法律真實(shí)過分強(qiáng)調(diào)“形式精確而產(chǎn)生的機(jī)械化、形式化 弊端。而如何接近客觀真實(shí)那么需要法官突破形式束縛，去探求當(dāng)事人 真正的意思表示。雖然在本案中所涉及的讓與擔(dān)保并未被我國法律所 允許，但是該案件所涉及的對當(dāng)事人真實(shí)意思表示的探尋與尊重值得 思考。第三個(gè)案例為朱俊芳與山西嘉和泰地產(chǎn)開發(fā)商品房買 賣合同糾紛案，該案例與第二個(gè)案例的區(qū)別在于該案例以書面形式 訂立了商品房買賣合同與借款合同，不存在某一合同形式與實(shí)質(zhì)的問 題。爭議的焦點(diǎn)在于兩個(gè)合同究竟誰為主合同，即雙方之間究竟存

9、在 怎樣的民事法律關(guān)系。朱俊芳與嘉和泰公司簽訂商品房買賣合同并辦理手續(xù)后，次日雙 方就相同價(jià)款簽訂借款協(xié)議，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款并以商品 房作為抵押，到期未還款以抵押物抵頂，雙方不支付對方任何款項(xiàng)。 該案件的爭議點(diǎn)在于：1、本案是民間借貸合同關(guān)系還是商品房買賣 合同關(guān)系。2、到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不支付 對方任何款項(xiàng)是否違反法律規(guī)定。首先，朱俊芳主張商品房買賣合同 關(guān)系，嘉和泰主張民間借貸關(guān)系，事實(shí)上商品房買賣合同與借 款協(xié)議均為依法成立并有效的合同，雙方成立商品房買賣和民間借 貸兩個(gè)法律關(guān)系，只是前者為后者提供擔(dān)保，后者為前者附加設(shè)定了 解除條件。其次，關(guān)于雙方抵押物抵頂借款的約定并不違反法律規(guī)定。中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前， 不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有” 這是禁止流押的規(guī)定。協(xié)議中所表示并非指到期未還款抵押物所有權(quán) 直接轉(zhuǎn)移，而是指通過商品房買賣合同來實(shí)現(xiàn)。由此可知，存在 合法有效的商品房買賣合同與借款合同的情況下可以同時(shí)成立商品 房買賣與民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。同時(shí)，法院在認(rèn)定流質(zhì)條款是 需要謹(jǐn)慎分析協(xié)議的表述，探究當(dāng)事人真實(shí)的意思表示?？偠灾齻€(gè)案例雖涉及同一領(lǐng)域，但卻各不相同。坦白而言， 在閱讀這三個(gè)案