房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅教案大綱

1、更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料中層治理學(xué)院46套講座+6020份資料國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各時(shí)期職員培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料中層治理學(xué)院46套講

2、座+6020份資料國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各時(shí)期職員培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅講義提綱第一章 基礎(chǔ)部分一、房地產(chǎn)行業(yè)的要緊流程及涉及的稅種（一）房地產(chǎn)行業(yè)的要緊流程（二）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的要緊稅種二、房地產(chǎn)稅制中存在的問(wèn)題第二章 土地增值稅一、開征土地增值稅的意義（略）二、土地增值稅的征稅范圍和納稅人（一）土地增值稅

3、的征稅范圍1、土地增值稅征稅范圍的界定（三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)）2、稽查過(guò)程中對(duì)若干具體問(wèn)題的界定（10類）（二）土地增值稅的納稅義務(wù)人三、土地增值額的計(jì)算（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算1、土地增值稅扣除項(xiàng)目的相關(guān)法律規(guī)定2、土地增值稅扣除項(xiàng)目在實(shí)踐操作中的具體含義第三章 會(huì)計(jì)核算一、土地增值稅扣除項(xiàng)目中地價(jià)的核算二、土地增值稅扣除項(xiàng)目中房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算三、土地增值稅扣除項(xiàng)目中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的核算第四章 稽查過(guò)程中需要注意的幾種專門問(wèn)題一、是否同意加計(jì)扣除20%的四種類型二、土地增值稅的計(jì)稅單位如何辯析三、對(duì)納稅人成片、分期開發(fā)如何扣除與土地相關(guān)成本的問(wèn)題四、土地增值稅的稅

4、率確定和計(jì)算土地增值稅（簡(jiǎn)略）五、土地增值稅的計(jì)算步驟與方法（舉例）第五章 土地增值稅的優(yōu)惠政策一、條例規(guī)定的減、免稅內(nèi)容1條例規(guī)定的免征土地增值稅的內(nèi)容2細(xì)則對(duì)條例免征土地增值稅內(nèi)容的補(bǔ)充規(guī)定3在稅務(wù)稽查過(guò)程中對(duì)減、免稅的注意問(wèn)題二、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的優(yōu)惠政策三、合作建房自用的優(yōu)惠政策四、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策五、房地產(chǎn)交換的優(yōu)惠政策六、1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策七、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算治理有關(guān)問(wèn)題的通知中有關(guān)土地增值稅的優(yōu)惠政策第六章 土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)的評(píng)估 一、條例與細(xì)則中對(duì)土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)

5、評(píng)估的具體規(guī)定二、什么緣故要在土地增值稅計(jì)稅中采納房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值？（一）在土地增值稅計(jì)稅中采納房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的緣故（二）在土地增值稅的征管過(guò)程中采納房地產(chǎn)評(píng)估的作用第七章 土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的檢查及相關(guān)部門的配合一、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的核定（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的檢查要點(diǎn)（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)扣除項(xiàng)目金額是否真實(shí)的檢查要點(diǎn)1地價(jià)的審核2房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核4與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金的審核5加計(jì)扣除20%的扣除項(xiàng)目的審核（三）應(yīng)納稅額計(jì)算正確與否的審核（四）減、免稅申請(qǐng)是否符合減免條件的審核二、檢查過(guò)程中與相關(guān)部門之間的配合第八章 檢查實(shí)例舉例第九章 籌劃實(shí)例舉例第十章 相關(guān)

6、土地增值稅政第一章：基礎(chǔ)部分第一節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)的要緊流程及涉及的稅種一、房地產(chǎn)行業(yè)的要緊流程投資開發(fā)房地產(chǎn)，包括打算進(jìn)展部門立項(xiàng)、規(guī)劃部門規(guī)劃、國(guó)土部門土地出讓或由企業(yè)轉(zhuǎn)讓、房管部門管拆遷、房屋交易過(guò)戶發(fā)證、建設(shè)部門開工許可、審核資質(zhì)等等一些監(jiān)管部門監(jiān)管整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的各環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)行為，各部門都有相關(guān)批準(zhǔn)文書。而企業(yè)在上述基礎(chǔ)上的開發(fā)流程自然就形成以下幾個(gè)時(shí)期：1、前期預(yù)備時(shí)期前期預(yù)備時(shí)期的工作要緊有項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。本時(shí)期的關(guān)鍵是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程中，土地的取得是最重要的。目前

7、房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地要緊是通過(guò)土地出讓方式（經(jīng)濟(jì)適用房除外）。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。同樣，假如要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。另外，本時(shí)期的另一個(gè)重要工作確實(shí)是開發(fā)商依照具體情況規(guī)劃建筑施工承包對(duì)象，銷售渠道以及投資籌資方式等。2、建筑施工時(shí)期在本時(shí)期，開發(fā)商安排所屬建筑公司或托付其他建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。本時(shí)期是房地產(chǎn)開發(fā)的重要時(shí)期。在本時(shí)期，開發(fā)商為了盡快的收回成本、回籠資金、實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑時(shí)期采納項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。3、房地產(chǎn)銷售時(shí)期在房地產(chǎn)銷售時(shí)期開發(fā)商出售商品房、回籠資金、實(shí)

8、現(xiàn)利潤(rùn)。銷售的成功與否決定開發(fā)商的利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)時(shí)期，預(yù)售即通常所講的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程中進(jìn)行銷售；現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工證或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售能夠提早回收資金，目前開發(fā)商大多采納預(yù)售方式銷售房屋。房地產(chǎn)銷售應(yīng)滿足以下條件：（1）都市商品房預(yù)售治理方法第五條規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并差不多確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。都市商品房預(yù)售治理方法第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)

9、進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向都市、縣房地產(chǎn)治理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證（2）商品房銷售治理方法第七條規(guī)定商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置差不多落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)治理方案已落實(shí)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的要緊稅種房地產(chǎn)企業(yè)作為中國(guó)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中接著發(fā)揮著重要作用。

10、房地產(chǎn)稅制是國(guó)家以法律形式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。建立和完善中國(guó)房地產(chǎn)稅收體制不僅是維護(hù)國(guó)家稅收主權(quán)和穩(wěn)定財(cái)政收入的必定要求，更是保證房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展、促進(jìn)資源合理利用和愛(ài)護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的重要條件。截止目前，我國(guó)尚沒(méi)有建立獨(dú)立的房地產(chǎn)稅制，1994年稅改后，在房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在著不同的相關(guān)稅種，散見(jiàn)于各處，并不能形成一個(gè)獨(dú)立的體系，給納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)了不同的苦惱。 1前期預(yù)備時(shí)期涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在前期預(yù)備時(shí)期需要繳納的稅種較少，但本時(shí)期在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程中起著舉足輕重的作用。除了取得土地使用權(quán)時(shí)需要繳納耕地占用稅和契稅外，本時(shí)期開發(fā)商還要依照具體情況規(guī)劃本企業(yè)的投資、籌資方

11、式以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅、契稅及企業(yè)所得稅、土地增值稅等籌劃的預(yù)備工作。2建設(shè)施工時(shí)期涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)施工時(shí)期要緊繳納建筑安裝營(yíng)業(yè)稅以及相應(yīng)的都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、省地點(diǎn)教育費(fèi)附加、主副食品調(diào)控基金，簽訂建設(shè)施工合同的印花稅；施工時(shí)期保有土地的城鎮(zhèn)土地使用稅及預(yù)售房款的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3房產(chǎn)銷售時(shí)期涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售時(shí)期要緊需繳納出售、出租土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅；附屬物業(yè)治理機(jī)構(gòu)對(duì)外提供物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)稅及其城建稅、教育費(fèi)附加、省地點(diǎn)教育費(fèi)附加，主副食品調(diào)控基金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅；取得印花稅應(yīng)稅憑證應(yīng)繳納的印花稅；保有房產(chǎn)應(yīng)納的土地使用稅、房產(chǎn)稅；銷售的企業(yè)所得稅

12、以及依中國(guó)稅法應(yīng)當(dāng)征收的其他稅費(fèi)。第二節(jié) 房地產(chǎn)稅制中存在的問(wèn)題我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的稅種要緊有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、都市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、都市維護(hù)建設(shè)稅及相關(guān)附加等十多種稅費(fèi)。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力進(jìn)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的矛盾就顯現(xiàn)出來(lái)，宏觀調(diào)控的作用被弱化；同時(shí)，由于不同稅種出臺(tái)的時(shí)刻，出臺(tái)的主體不同，造成不同稅種、同種稅種的矛盾沖突。1我認(rèn)為稅種設(shè)置存在缺陷中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個(gè)明顯的特點(diǎn)，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，在

13、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過(guò)程中，僅稅種就多達(dá)8種。如契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、都市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等。收費(fèi)就更多，各個(gè)地點(diǎn)也參差不齊，多達(dá)80-150種，如此無(wú)形中增大了建房成本，同時(shí)開發(fā)商為了盡快而順利地辦齊各類審批手續(xù)，不惜冒險(xiǎn)行賄，從而助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。而在房地產(chǎn)保有時(shí)期、課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大，只有少量的房產(chǎn)稅和土地使用稅，而且是在一次減除原值10%-30%之間征收，沒(méi)有考慮到在持有時(shí)期房產(chǎn)這種專門商品的增值因素。譬如優(yōu)惠政策中用保有房地產(chǎn)對(duì)外進(jìn)行投資入股免征營(yíng)業(yè)稅金及附加，免征土地增值稅等?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)置形成以下幾個(gè)方面的消極阻礙：（1）土地閑置、白費(fèi)現(xiàn)

14、象嚴(yán)峻。土地保有時(shí)期課稅少、稅負(fù)輕，即使在保有時(shí)期對(duì)外出租，由于隱形空間大，監(jiān)督不嚴(yán)，造成稅款流失嚴(yán)峻，企業(yè)相互造假掩護(hù)；而在流通過(guò)程中則多達(dá)十多個(gè)稅費(fèi)種類同時(shí)課征。這相當(dāng)于給了土地保有者無(wú)息貸款，即只要土地未進(jìn)入流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。如此的效果無(wú)異于變相鼓舞了資金雄厚的大商人保有土地，待價(jià)而沽，由土地保有者以低成本長(zhǎng)期持有土地，等待土地價(jià)格的上漲；同時(shí)為了能夠在適當(dāng)時(shí)機(jī)及時(shí)出手土地，往往對(duì)土地只進(jìn)行了簡(jiǎn)單的開發(fā)，以空地或低利用率的方式持有，不利于土地作為有限資源的合理利用。（2）進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地要承受過(guò)高的稅負(fù)，如此抑制了土地的流淌和正常的市場(chǎng)交易，從而助長(zhǎng)了土地的隱形流通，逃稅

15、現(xiàn)象因而增多，從總量上減少了國(guó)家的財(cái)稅收入。更為嚴(yán)峻的是，它直接阻礙大量劃撥存量土地進(jìn)入市場(chǎng)的進(jìn)程，減少了土地的有效供給，更加激發(fā)土地價(jià)格上漲，致房地產(chǎn)價(jià)格一味往上上漲。（3）在房地產(chǎn)保有時(shí)期發(fā)生的價(jià)值自然增值部分，由于沒(méi)有有效的稅收調(diào)控機(jī)制，使政府沒(méi)能充分參與增加價(jià)值的分配，而是任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距，使富的更富，貧弱者無(wú)房可住，買不起房。中國(guó)目前沒(méi)有對(duì)閑置土地和荒涼土地問(wèn)題明確立法，難以通過(guò)法律形式對(duì)其加以規(guī)范和促進(jìn)其合理利用，反而對(duì)其保有者在土地使用稅率等方面給予稅收減免，如此不利于解決土地利用率低下和閑置、荒涼的狀況，反而會(huì)更一步加劇這種狀況的發(fā)生。

16、從國(guó)際房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家對(duì)本國(guó)居民納稅人在國(guó)內(nèi)外擁有的房地產(chǎn)征收地產(chǎn)稅（物業(yè)稅），而我國(guó)目前國(guó)內(nèi)居民擁有的地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）并沒(méi)有開征，更不要講本國(guó)居民在海外的房地產(chǎn)征稅了。從宏觀上看，中國(guó)對(duì)本國(guó)居民在海外的房地產(chǎn)不借鑒國(guó)外稅制征收地產(chǎn)稅（物業(yè)稅），不但使國(guó)家喪失了對(duì)納稅人的此部分財(cái)產(chǎn)課稅的權(quán)力，阻礙國(guó)家的財(cái)政收入，而且使國(guó)家的稅收主權(quán)遭受侵害。2我認(rèn)為征稅范圍過(guò)窄中國(guó)現(xiàn)行的土地使用稅，房產(chǎn)稅只在都市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，把寬敞農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對(duì)象排除在征稅范圍外，現(xiàn)行的土地使用稅、房產(chǎn)稅均把國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)，由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的自有房地產(chǎn)及個(gè)人所有非

17、經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)等列為免稅對(duì)象。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅要緊依據(jù)1988年頒布的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，現(xiàn)行房產(chǎn)稅要緊依據(jù)1986年頒布的中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例。通過(guò)改革開放20余年的進(jìn)展，中國(guó)當(dāng)前的制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與條例制訂時(shí)相比差不多發(fā)生了巨大的變化。（1）轉(zhuǎn)軌時(shí)期伴隨著工業(yè)化的過(guò)程，農(nóng)村都市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了都市的功能，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，擺脫了打算經(jīng)濟(jì)的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)用房快速膨脹，完全能夠作為國(guó)家稅收的穩(wěn)定稅源。（2）隨著中國(guó)事業(yè)機(jī)構(gòu)治理體制的改革，不屬于提供社會(huì)公共產(chǎn)品的事業(yè)單位將逐步被市場(chǎng)化和企業(yè)化，由于其性質(zhì)已屬于企業(yè)，因此事業(yè)單位也應(yīng)承

18、擔(dān)必須承擔(dān)的納稅義務(wù)。（3）中國(guó)的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了專門大提高。高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房，因而享受了更多的社會(huì)公共服務(wù)，對(duì)所有居民自用住房完全免稅，不僅是國(guó)家放棄了調(diào)節(jié)收入分配的重要手段，還違背了多受益者多納稅的公平稅負(fù)原則。3我認(rèn)為計(jì)稅依據(jù)也不甚合理中國(guó)現(xiàn)行土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，采取從量課征方式。未能隨課稅對(duì)象的價(jià)值上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮土地使用稅調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的能力，無(wú)法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的抑制作用。中國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計(jì)稅余值征稅的從價(jià)計(jì)征和按房產(chǎn)租

19、金收入征稅的從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征時(shí)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減出10%-30%后的余值乘以1。2%的稅率計(jì)征，而這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本法，并不反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史成本核算為計(jì)稅依據(jù)，勢(shì)必將先建成的房產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了后建成的房產(chǎn)。這使得兩塊本來(lái)市場(chǎng)價(jià)值相等，能帶給事實(shí)上際戰(zhàn)用者相似利益的房產(chǎn)，因?yàn)闅v史成本的不同而承擔(dān)不同的稅負(fù)，有違公平稅負(fù)原則。同時(shí)，由于房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值通常高于其歷史成本，這使得房產(chǎn)一旦出售，就要按較高的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額，加重該房地產(chǎn)擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，以致使擁有者總是不急于上市流通，如此阻礙了房產(chǎn)的交易流通。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是以

20、房產(chǎn)的租金收入（包括貨幣收入和實(shí)物收入）乘以12%的稅率計(jì)算繳納。房屋的租金一般是依照租賃市場(chǎng)的行情予以確認(rèn)，因此，與按歷史成本計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征的稅負(fù)明顯高于從價(jià)計(jì)征。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其他稅費(fèi)，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)特不高，從而導(dǎo)致大量隱形市場(chǎng)的偷漏稅交易行為。4內(nèi)、外資企業(yè)適用稅制不同當(dāng)前中國(guó)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人實(shí)行不同的稅收制度，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）所得稅制不同。內(nèi)資企業(yè)適用中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例；外資企業(yè)適用中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法，兩部法律對(duì)兩類企業(yè)在課稅項(xiàng)目、稅收優(yōu)惠等多方面存在差異。（2

21、）房地產(chǎn)保有稅制不同。對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人征收土地使用稅、房產(chǎn)稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)公民、華僑港澳臺(tái)同胞征收土地使用費(fèi)和都市房地產(chǎn)稅。對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人占用耕地征收耕地占用稅，但對(duì)外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)不征收耕地占用稅。（3）都市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加的征收不同。城建稅和教育費(fèi)附加是國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅（簡(jiǎn)稱“三稅”）的單位和個(gè)人就事實(shí)上際繳納的“三稅”稅額之和為計(jì)稅依據(jù)而征收的稅種，但對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)不征收。實(shí)行內(nèi)外有不的兩套稅制，在改革開放初期，這關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展與國(guó)際經(jīng)濟(jì)的接軌起到了積極的作用，但隨著局勢(shì)的變化，如此的稅收體系逐漸暴露了許多弊端，它不僅給稅收征

22、管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不平等，使得國(guó)家的宏觀調(diào)控意圖難以同時(shí)貫徹實(shí)現(xiàn)。5行政事業(yè)性收費(fèi)過(guò)多各地的行政收費(fèi)不同程度地存在如下現(xiàn)象：（1）市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市場(chǎng)建設(shè)配套費(fèi)，單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，有的地點(diǎn)還要以實(shí)物向有關(guān)部門提供居委會(huì)、派出所、中小學(xué)校等設(shè)施，類似的配套設(shè)施費(fèi)用往往占繳納總費(fèi)的70%-80%。（2）征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊。（3）對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征。（注：財(cái)稅字（2003）165號(hào)對(duì)此作了調(diào)整修訂）（4）某些治理費(fèi)重復(fù)收取，部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理。中國(guó)目前針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)遠(yuǎn)比其他行業(yè)突出，造成多方面的消極阻礙：導(dǎo)

23、致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，嚴(yán)峻扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；使得房地產(chǎn)開發(fā)者和消費(fèi)者都對(duì)政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而阻礙房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；抑制了真正意義上的稅收培育和成長(zhǎng)，“費(fèi)大于稅”的狀況使得國(guó)家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)控作用；收費(fèi)權(quán)利屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種各級(jí)政府職能部門競(jìng)爭(zhēng)收費(fèi)的態(tài)勢(shì)，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收，更易滋生腐敗。6稅收征管的配套措施不完善中國(guó)目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私有財(cái)產(chǎn)登記制度，嚴(yán)峻阻礙了稅收征管的力度，致使許多稅源流失，更出現(xiàn)化公有財(cái)產(chǎn)為私有財(cái)產(chǎn)的非法行為。同時(shí)，與房

24、地產(chǎn)稅收緊密相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)估政策不健全，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是稅制改革的必定趨勢(shì)，這需要定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出了較高的要求，以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的情況難以適應(yīng)以后稅收變化及稅收征管變化的需要。第二章土地增值稅第一節(jié)開征土地增值稅的意義（略）第二節(jié)土地增值稅的征稅范圍和納稅義務(wù)人一、土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。條例的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了下述明確的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入”，細(xì)則中對(duì)此作了具體解釋：“條例第二

25、條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”?！皸l例第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地”?！皸l例第二條所稱的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品?！边@些差不多上對(duì)土地增值稅范圍的具體界定。1土地增值稅征稅范圍的界定確定土地增值稅的征稅范圍應(yīng)把握三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。關(guān)于轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。那

26、個(gè)地點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國(guó)家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。依照中華人民共和國(guó)憲法和中華人民共和國(guó)土地治理法的規(guī)定，都市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，能夠依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用的土地屬于國(guó)家所有。關(guān)于上述法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，依照中華人民共和國(guó)土地治理法、中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)治理法及其他國(guó)家有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有依照有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

27、。故集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門來(lái)處理。關(guān)于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門處理，補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。（2）土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。那個(gè)地點(diǎn)，土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。那個(gè)地點(diǎn)包含下面兩屋含義：第一：土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這種

28、行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的出讓方是國(guó)家，是國(guó)家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實(shí)行國(guó)有土地的有償使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅征稅范圍。而國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過(guò)出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再行轉(zhuǎn)讓的行為。包括出售、交換和贈(zèng)與，它屬于土地二級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的建筑物，其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。第二：土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬（指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）的變更，是確定是否納

29、入征稅范圍的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅。（3）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。那個(gè)地點(diǎn)，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為，如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬盡管發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒(méi)有取得收入，因此也不征收土地增值稅。需要強(qiáng)調(diào)的是，不管是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，依舊房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)對(duì)其征收土地增值稅。依照國(guó)家有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)，戶籍治理方法和土地使用權(quán)登記治理方法等規(guī)定，凡發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

30、行為的必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。因此，條例和細(xì)則有關(guān)征稅范圍的規(guī)定在實(shí)際征收治理中是能夠把握的。條例和細(xì)則對(duì)征稅范圍所作的界定，是依照我國(guó)房地產(chǎn)治理的現(xiàn)狀，本著合理、合法操作簡(jiǎn)便、減少計(jì)征的工作量而確定的。2稽查過(guò)程中對(duì)若干具體問(wèn)題的界定依照上述三個(gè)條件，就可對(duì)下例行為是否屬于土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行推斷。（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及附著物的，因其同時(shí)具備上述三個(gè)條件，因此屬于土地增值稅的征稅范圍，那個(gè)地點(diǎn)又分為三種情況：出售國(guó)有土地使用權(quán)的。這種情況是指土地使用者通過(guò)出讓方式，向政府交納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通

31、路和平坦地面等土地開發(fā)，不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建筑后再出售的。這種情況即是一般所講的房地產(chǎn)開發(fā)。盡管這種行為通常被稱作售房，但按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，售房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓，由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，因此應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。存量房地產(chǎn)的買賣。這種情況是指差不多建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，

32、還應(yīng)到土地治理部門補(bǔ)交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。（2）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有取得相應(yīng)的收入，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。因此，關(guān)于以贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為，不能作為贈(zèng)與對(duì)待，應(yīng)征收土地增值稅。那個(gè)地點(diǎn)又分為兩種情況：房地產(chǎn)的繼承。房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)有有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。繼承通常分為法定繼承和遺囑繼承。法定繼承是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地

33、產(chǎn)；遺囑繼承是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。這種行為盡管發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)的贈(zèng)與。房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人（即贈(zèng)與人）依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自已所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他人（即受贈(zèng)人）的民事法律行為。這種行為盡管發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的原所有人（即贈(zèng)與人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)地贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。（3）房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的出租是

34、指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人盡管取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。但關(guān)于以出租這名行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實(shí)以躲避土地增值稅的，應(yīng)依照征管法的相關(guān)規(guī)定處罰。（4）房地產(chǎn)的抵押房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移占有的法律行為。這種情況由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有使用、

35、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用權(quán)人盡管在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實(shí)際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。關(guān)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。（5）房地產(chǎn)交換這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按條例規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。（6）以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營(yíng)這要緊是指一方出土地（或房地產(chǎn)）并將其作價(jià)，另一方出資金，

36、雙方組成一個(gè)新的法人企業(yè)，合資經(jīng)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的。這種情況按照國(guó)家房地產(chǎn)治理的有關(guān)規(guī)定，出地（或房地產(chǎn)）一方應(yīng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合資或聯(lián)營(yíng)企業(yè)中去。但在現(xiàn)實(shí)生活中，也有未辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)的。關(guān)于以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資聯(lián)營(yíng)的，由于出地產(chǎn)一方在合資、聯(lián)營(yíng)時(shí)雖辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，但其只是通過(guò)對(duì)土地（或房地產(chǎn)）作價(jià)入股方式取得了該合資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的一定股份，其收入待以后合資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)取得利潤(rùn)時(shí)以股息、紅利等形式出現(xiàn)。故對(duì)其是否征收土地增值稅將由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。（附：財(cái)稅字（1995）048號(hào)文件規(guī)定：“以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)

37、入股或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！保?）房地產(chǎn)的聯(lián)建這種情況是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。這實(shí)際上是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)來(lái)?yè)Q取新建成房屋部分產(chǎn)權(quán)的行為。對(duì)其是否征收土地增值稅，由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。（8）房地產(chǎn)的代建行為這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建服務(wù)收入的行為。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，盡管取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅征稅范圍。（9）房地產(chǎn)的重新評(píng)估這要緊是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其升值

38、的情況。這種情況房地產(chǎn)盡管有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。（10）因國(guó)家建設(shè)需要而收回國(guó)有土地使用權(quán)，征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，這種情況發(fā)生了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)使用權(quán)人也取得了一定的收入（補(bǔ)償金），但依照條例的有關(guān)規(guī)定，對(duì)此免征土地增值稅。此外，關(guān)于因都市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)需要而發(fā)生的搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，細(xì)則規(guī)定也比照免征土地增值稅的規(guī)定。關(guān)于以上所舉的十種情況，只是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過(guò)程中常見(jiàn)的實(shí)例，至于其他未列舉的情況，應(yīng)同樣依據(jù)上述土地增值稅征稅范圍的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定是否征收土地增值稅。二、土地增

39、值稅的納稅義務(wù)人所謂納稅義務(wù)人（簡(jiǎn)稱納稅人），是指依照稅法規(guī)定直接負(fù)有向國(guó)家繳納稅款義務(wù)的單位和個(gè)人。土地增值稅的納稅義務(wù)人在條例第二條中作了下述規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。細(xì)則的第六條對(duì)納稅人作了具體補(bǔ)充講明：“條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織?！薄皸l例第二條所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。”這些即是對(duì)土地增值稅納稅人的法律解釋。條例對(duì)土地增值稅納稅人的規(guī)定有下述幾方面的特征：第一：不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事

40、業(yè)單位、行政單位、社會(huì)團(tuán)體或其他組織，依舊個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，差不多上土地增值稅的納稅人。第二：不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，依舊聯(lián)營(yíng)企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商投資企業(yè)，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，差不多上土地增值稅的納稅人。第三：不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。依照1993年12月29日八屆人大第五次常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的決定的第三條“除增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅外，其他稅種對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的適用，依照國(guó)務(wù)院的規(guī)定執(zhí)行”和國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅

41、、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問(wèn)題的通知以及國(guó)稅發(fā)（1994）123號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人適用稅種的問(wèn)題的通知等的規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個(gè)人。因此，不論是內(nèi)資企業(yè)依舊外商投資企業(yè)，外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)；也不能是中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外華僑、依舊外國(guó)公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，差不多上土地增值稅的納稅人。第四：不論部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，差不多上土地增值稅的納稅人。關(guān)于外國(guó)駐華使館、領(lǐng)使館等官方代表機(jī)構(gòu)擁有的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為是否繳納土地增值稅的問(wèn)題，將由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局依照國(guó)際慣例及雙方對(duì)等原則另行規(guī)定。第

42、三節(jié) 土地增值額的計(jì)算一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定由于土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的。依照條例第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額”的規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。而要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵因素：第一個(gè)要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入；第二個(gè)要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。在那個(gè)地點(diǎn)我要緊闡述一下第一個(gè)要素：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定。條例第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入，實(shí)物收入和其他收入?！奔?xì)則第五條對(duì)條例又作了補(bǔ)充規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)

43、收益?！奔?xì)則第二十條還規(guī)定：“土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月的國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額?！北M管轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入由條例和細(xì)則界定為轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)，其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。但在現(xiàn)實(shí)交易中，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的形式是多種多樣的，其包括的范圍也是特不廣泛的，因此，在解釋土地增值稅收入時(shí)參照了營(yíng)業(yè)稅等其他稅種的做法，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益都作為轉(zhuǎn)讓收入。如此界定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，從立法的角度看較為嚴(yán)密。對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，轉(zhuǎn)讓的價(jià)格低

44、于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，條例和細(xì)則規(guī)定，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照或參照評(píng)估價(jià)格確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。因此，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價(jià)格，還指稅務(wù)機(jī)關(guān)依照評(píng)估價(jià)格而確定的收入。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售商品房的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營(yíng)收入”科目，并按收入的類不設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位或個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目?，F(xiàn)實(shí)中貨幣收入容易確定，此處不再多敘。實(shí)物收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材、房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)

45、等。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)（通常采納市場(chǎng)交易價(jià)法）。其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。這種類型的收入比較少見(jiàn)，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。二、土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)確實(shí)是確定土地增值稅計(jì)稅依據(jù)（增值額）的關(guān)鍵，也是征收土地地值稅所必須把握的一個(gè)重要內(nèi)容，是計(jì)算土地增值稅的最復(fù)雜、最核心的部分。（一）土地增值稅扣除項(xiàng)目的相關(guān)法律規(guī)定：條例第六條對(duì)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目作了下列規(guī)定：1、取得土地使用權(quán)

46、所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3、新建房屋及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目；細(xì)則第七條對(duì)條例第六條所列的扣除項(xiàng)目作具體解釋，如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2、開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)的成本），是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），它包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)

47、力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)；包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)：是指直接組織、治理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)

48、費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，同意據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)，按本條（1）、（2）二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)按本條（1）、（2）二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、市、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。4、舊房建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本乘以成新度折

49、扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。6、依照條例第六條（5）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（1）、（2）二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目在實(shí)踐操作中的具體含義1取得土地使用權(quán)所支付的金額細(xì)則第七條（一）是對(duì)條例第六條的具體解釋。即：取得土地使用權(quán)所支付的金額包含了兩方面的內(nèi)容，一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，二是納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費(fèi)用。（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

50、包括：按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)登記，過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。2房地產(chǎn)開發(fā)成本細(xì)則第七條第（二）款是對(duì)條例第六條第（二）款中“開發(fā)土地的成本”和第（三）款中“新建房屋及配套設(shè)施的成本”的解釋。房地產(chǎn)開發(fā)通常既包括土地的開發(fā)又包括房屋及配套設(shè)施的開

51、發(fā)，這兩項(xiàng)開發(fā)的成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，都計(jì)入“開發(fā)成本”科目。為了便于計(jì)算和操作，在細(xì)則中將兩者放在一起作為房地產(chǎn)開發(fā)成本加以解釋。如此，不僅適用于只進(jìn)行土地開發(fā)的情況，也適用于既進(jìn)行土地的開發(fā)又進(jìn)行商品房建設(shè)的情況。細(xì)則規(guī)定，在計(jì)算增值額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)成本按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本予以扣除。即在確定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，同意按實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行扣除。房地產(chǎn)開發(fā)成本，要緊包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中發(fā)生的征用土地的征用費(fèi)，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆

52、遷費(fèi)用，解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯床疬w補(bǔ)償支出扣除拆遷舊建筑等回收的殘值后的凈余額）、安置動(dòng)遷用房支出等。那個(gè)地點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)的是，假如土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額之中，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不同意扣除。（2）前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑前發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通路

53、、平坦地面）等支出。那個(gè)地點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)的是，假如納稅人取得的是差不多進(jìn)行了土地開發(fā)的“熟地”即已搞好“三通一平”，則前期工程費(fèi)支出差不多體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分的前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不同意扣除。（3）建筑安裝工程費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建筑過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所發(fā)生的支付承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。那個(gè)地點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是票據(jù)問(wèn)題和合同問(wèn)題及工程（預(yù)）概算書、工程竣工決算書（略）。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的

54、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。那個(gè)地點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的仍然是票據(jù)問(wèn)題和合同問(wèn)題及工程（預(yù)）概算書、工程竣工決算書（略）。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建筑，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施建筑的支出。那個(gè)地點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的仍然是票據(jù)問(wèn)題和合同問(wèn)題及工程（預(yù)）概算書、工程竣工決算書（略）。（6）開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、治理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括治理人職員資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、

55、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)等。那個(gè)地點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)的是：納稅人的行政治理部門（總部）為治理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的治理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除，否則重復(fù)扣除該部分的費(fèi)用。3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用細(xì)則第七條第（三）款是對(duì)條例第六條（二）款中“開發(fā)土地的費(fèi)用”和（三）款中的“新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”的解釋。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，將開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用分不計(jì)入 “銷售費(fèi)用”、“治理費(fèi)用”和 “財(cái)務(wù)費(fèi)用”三個(gè)科目，為了便于操作，故在細(xì)則中將開發(fā)土地的費(fèi)用和新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用放在一起作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行解釋。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)

56、、治理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。依照現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用為期間費(fèi)，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按細(xì)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，同意據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)，按細(xì)則第七條（一）、（二）二項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)按細(xì)則第七條（一）

57、、（二）二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄訕人民政府規(guī)定。上述規(guī)定的具體含義是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其同意扣除的房地產(chǎn)開費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)商行銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）扣除，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其同意扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本10%以內(nèi)扣除。4舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格細(xì)則第七條（四）款是對(duì)條例第六條（三）中“舊房及建筑物的評(píng)估

58、價(jià)格”的解釋。對(duì)舊房建筑物不按建筑時(shí)所實(shí)際支付的成本和費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額，而采納評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目金額。上述規(guī)定要緊是考慮到舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素阻礙價(jià)格上漲部分。假如按建筑時(shí)的造價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額的話，則對(duì)因通貨膨脹而帶來(lái)的增值也征了土地增值稅，如此既不合理，也不公平。細(xì)則規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格須通過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)計(jì)算，建筑同樣面積，同樣層次，同樣結(jié)構(gòu)，同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

59、的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是，按舊房新舊程度作一定的比例的折扣。比如：一棟房屋，建筑時(shí)的造價(jià)為100萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)3000萬(wàn)元，該房屋有六成新，則該房屋評(píng)估價(jià)格為：3000萬(wàn)元60%=1800萬(wàn)元。5與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金細(xì)則第七條（五）款是對(duì)條例第六條（四）款的解釋。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。那個(gè)地點(diǎn)需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因記入“治理費(fèi)用”科目，故在本項(xiàng)目不同意扣除。其他

60、納稅人繳納的印花稅同意在此扣除，但未列入“治理費(fèi)用”科目的，可在此扣除，列入“治理費(fèi)用”科目的在“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”中扣除。6、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目細(xì)則第七條（六）款是對(duì)條例（五）款“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”的解釋。細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按細(xì)則（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。什么緣故要對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目呢？緣故如下：第一：實(shí)行區(qū)不對(duì)待的政策。由于開征土地增值稅的目的之一確實(shí)是為了抑制炒買房地產(chǎn)的投機(jī)行為，然而擬定政策時(shí)又要愛(ài)護(hù)正常開發(fā)房地產(chǎn)的投資者的積極性。因此決定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的