淺論房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制

1、淺論房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的本錢(qián)控制【摘要】本文主要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，較為詳細(xì)地闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的本錢(qián)構(gòu)成。從土地供應(yīng)價(jià)格，政府行政性收費(fèi)，市政公共設(shè)施分?jǐn)?，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，信貸政策，物價(jià)程度等方面分析影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)增大的主要因素，重點(diǎn)提醒商品房?jī)r(jià)格上漲與其開(kāi)發(fā)本錢(qián)不斷增加嚴(yán)密相關(guān)。在上述根底上，提出通過(guò)政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的控制，來(lái)到達(dá)真正有效實(shí)現(xiàn)平抑商品房?jī)r(jià)格過(guò)高之目的?！娟P(guān)鍵詞】開(kāi)發(fā)本錢(qián)；合理利潤(rùn)；本錢(qián)控制近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于火爆上揚(yáng)的趨勢(shì)，商品房不僅與人們的生活息息相關(guān)，并且成為居民消費(fèi)支出的重點(diǎn)和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動(dòng)型需求，城市改造房屋拆遷帶

2、來(lái)的“被動(dòng)型需求，城市化加速農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的“自動(dòng)型需求，使得商品房的價(jià)格也與日俱增。然而國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲的手段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是非常不利的，為了保持利潤(rùn)率，企業(yè)只能通過(guò)采取降低本錢(qián)的手段來(lái)維持合理的利潤(rùn)空間。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的本錢(qián)構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本錢(qián)構(gòu)成與其他行業(yè)不同，有其特殊性。本錢(qián)包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建立費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。1.1土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)招拍掛方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。而土地獲得后，開(kāi)發(fā)商面臨的最大問(wèn)題，便是拆遷

3、戶的安置和回遷。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%左右，有些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地拍賣獲得以后，土地費(fèi)用已到達(dá)總本錢(qián)的40%-50%，因此，可以這樣認(rèn)為，土地的價(jià)格決定了房?jī)r(jià)。1.2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指開(kāi)發(fā)工程的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)以及“三通一平等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。約占本錢(qián)一般不會(huì)超過(guò)5%。1.3根底設(shè)施建立費(fèi)根底設(shè)施建立費(fèi)指為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的費(fèi)用，約占本錢(qián)的10%。1.4建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。從目前來(lái)看，約占整個(gè)本錢(qián)的30%左右。1.5公建配套設(shè)施費(fèi)

4、公建配套設(shè)施費(fèi)為居民提供配套效勞的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施等所發(fā)生的費(fèi)用。1.6銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用包括產(chǎn)品在銷售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)，展覽費(fèi)，代銷手續(xù)費(fèi)，銷售效勞費(fèi)，樣品房裝修費(fèi)，銷售人員的工資、獎(jiǎng)金、差旅費(fèi)等。1.7管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，審計(jì)費(fèi)等。1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)本錢(qián)一個(gè)重要組成部分。1.9稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收；另一部分是行政性費(fèi)用。2房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的影響因素2.1土地供應(yīng)價(jià)格上升以烏魯木齊為例，在均屬于西山地

5、區(qū)的同一相鄰地段2022年初獲得土地每畝約需100萬(wàn)元，到2022年那么需300萬(wàn)元計(jì)算。漲幅之大令人吃驚。2.2政府行政性收費(fèi)工程繁多，費(fèi)用側(cè)重雖然國(guó)家計(jì)委和財(cái)政部已結(jié)合下發(fā)文件，調(diào)整收費(fèi)工程，后經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)雖然取消了48項(xiàng)不合理收費(fèi)工程，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對(duì)沉重的行政收費(fèi)。2.3市政公共設(shè)施由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)本錢(qián)開(kāi)支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建立任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建立費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦側(cè)重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按各種稅種綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可到達(dá)15%左右。而且，如今

6、稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政策，即稅收是從收到預(yù)收房款之日起就開(kāi)始征收。2.5融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下2022年2月9日起，中國(guó)人民銀行再次調(diào)整貸款利率，目前，企業(yè)承擔(dān)貸款利率仍要高出同期存款利率的2.5倍以上。按央行規(guī)定，商品房只有到達(dá)主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。2.6建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)建安本錢(qián)進(jìn)步建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材價(jià)格的上漲，直接影響了建安本錢(qián)進(jìn)步。我們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的構(gòu)成分析，本錢(qián)的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期籌劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本錢(qián)控制，就是要在工程開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)全部本錢(qián)構(gòu)成要素進(jìn)展

7、規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。3如何有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的本錢(qián)3.1通過(guò)政府部門(mén)來(lái)控制開(kāi)發(fā)本錢(qián)1標(biāo)準(zhǔn)控制建立用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度。2加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。3逐步建立強(qiáng)迫性退出機(jī)制。政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)實(shí)在進(jìn)展全面清理整頓。對(duì)應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)實(shí)在負(fù)起責(zé)任。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率及改變征收方式，并可減免部分小稅種，如契稅等。房地產(chǎn)業(yè)分開(kāi)金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠

8、道單一，利率程度較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況。加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家維持物價(jià)平穩(wěn)必選之道，政府通過(guò)利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。3.2通過(guò)內(nèi)部管理，在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中嚴(yán)格控制本錢(qián)作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量。開(kāi)發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)展公開(kāi)招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)展投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)展監(jiān)理?？刂平⒐こ瘫惧X(qián)，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)7090。主要從加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證、實(shí)行限額設(shè)計(jì)、實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作四個(gè)方面的措施來(lái)控制。在目前的施工過(guò)程中，質(zhì)量監(jiān)視、進(jìn)度控制機(jī)制已經(jīng)比較完善，但本錢(qián)控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。主要從嚴(yán)格進(jìn)展工程招標(biāo)，控制新開(kāi)工程的造價(jià)；合理安排施工順序，減少臨時(shí)費(fèi)用；建立工程變更制度，降低工程本錢(qián)；嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格；加強(qiáng)開(kāi)工結(jié)算的審核五方面進(jìn)展控制。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進(jìn)展融資，許多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80以上。使用貸款也令開(kāi)發(fā)企業(yè)付出很高的代價(jià)，那就是貸款利息?？傊?，房地產(chǎn)本錢(qián)決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到