8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、專業(yè)實踐總結(jié)2006 年取得房地產(chǎn)估價師資格后，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展和我本人工作的需要，同年我又報名參加了土地估價師的，在資格的三年里，公司為我提供了很多的鍛煉機會，在此期間參與了多種類型的土地估價項目，從中學(xué)習(xí)了很多專業(yè)實踐知識，使理論與實踐有了很好的結(jié)合。不動產(chǎn)估價在我國是一個新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)，除了要掌握基本的理論知識，更重要的是要有豐富的實踐經(jīng)驗。下面就專業(yè)實踐過程中的主要工作、認識和感受做簡要總結(jié)陳述。1專業(yè)實踐基本情況正祥土地評估公司是在正祥會計，正祥房師（1983 年 6 月成立，1999 年 8 月改制為業(yè)務(wù)范圍：審計、驗資、資產(chǎn)評估、工程造價等）和地產(chǎn)評

2、估月由準(zhǔn)成立的（2003 年 6 月成立）的基礎(chǔ)上于 2006 年 9土地估價師發(fā)起設(shè)立，并經(jīng)資源廳批擔(dān)任公司法定代表人，公司。土地估價師資本 30 萬元。號：C200765020。住所:昌吉市南路35 號。公司現(xiàn)有員工 13 人，其中土地估價師 3 人，幾年來業(yè)務(wù)范圍主要涉及：企業(yè)、個人土地使用權(quán)抵押價值評估；土地掛牌出讓價格評估；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格評估；企業(yè)兼并、涉及的土地評估。三年來公司完成評估項目達 420及昌吉州所屬的 5 縣 3 市。2專業(yè)實踐期間完成的主要工作、清產(chǎn)核資所，業(yè)務(wù)范圍涉在幾年的估價實踐工作中，協(xié)助土地估價師完成了近 50 項土地評估業(yè)務(wù)，主要是企業(yè)或個人土地使用權(quán)抵

3、押價值評估，另外還參與了土地使用權(quán)掛牌出讓、轉(zhuǎn)讓價格評估等工作。工作中除了對公司已有的土地估價資料(如各市縣的基準(zhǔn)地價成果、房屋重置價文件、土地征用及房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)等資料)進行認真學(xué)習(xí)外，同時還注重搜集、土地的、抵押、租賃、拍賣、農(nóng)用地承包等有關(guān)市場交易案例，利用工作之余和收集了昌吉地區(qū)的各類信息(如三維亞中天河庭州)中與房屋、土地有關(guān)的、出租信息，將這些信息資料分類整理形成電子文檔存入公司局域網(wǎng)共享。這些真實可靠的信息資料為日后評估土地、時提供了翔實的市場資料。專業(yè)實踐工作的認識接受估價業(yè)務(wù)當(dāng)接到估價業(yè)務(wù)后，與委托方認真、仔細溝通交流，弄清估價目的，確定估價對象范圍，索取估價所必需的資料，

4、如土地使用權(quán)證、出讓或租賃合同、或、規(guī)劃文件等資料并與原件當(dāng)場核對，在確定業(yè)務(wù)可以接受后，簽訂土地評估業(yè)務(wù)約定書，以確保工作的順利進行。3.2 現(xiàn)場勘查到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實其位置、四至、面積、權(quán)屬界限、土地開發(fā)程度、地上建筑物、周圍環(huán)境，做好現(xiàn)場，并對估價對象現(xiàn)狀進行拍照等?，F(xiàn)場勘查時，不僅對估價對象本身進行勘查，還要對區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展、區(qū)域土地利用方向、土地利用現(xiàn)狀、已經(jīng)開發(fā)樓盤的銷售情況進行感性認識。3.3 資料收集估價要注重平時的資料收集工作，不能來了業(yè)務(wù)才臨時去找資料。根據(jù)對現(xiàn)場實地勘查的結(jié)果，結(jié)合項目具體情況進行分析、收集項目的相關(guān)資料，在選擇確定了合理技術(shù)路線和

5、估價方法后，應(yīng)對該項目的資料繼續(xù)進行完善和補充。3.4 選擇估價方法首先明確每種方法適合的條件、主要的難點，其次還要根據(jù)估價對象的用途、收集到的資料、周邊的市場情況，選用最適合估價對象的估價方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修適用于已經(jīng)基準(zhǔn)地價的城鎮(zhèn)的宗地地價評估。昌吉州 5 縣 3 市均制定并頒布了基準(zhǔn)地價，但有的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價制定時間較早，沒有及時更新，不適應(yīng)市場的變化，也給的評估工作帶來，其難點是期日修正的準(zhǔn)確性。修正時應(yīng)注意比較待估宗地價格定義與其所對應(yīng)的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵是否一致，不一致應(yīng)進行修正。收益還原法只適用于有收益或潛在收益的土地使用權(quán)價值估價，主要的難點是未來客觀年總收益、年總費用和還原率的合理把

6、握。注意土地取得收益的方式（有三種形式：土地出租、房地出租、企業(yè)經(jīng)營）的不同，其項目也不同，不要缺項漏項。市場比較法主要用于房地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，因本地區(qū)土地一級市場、二級市場還不是很活躍和發(fā)達，收集交易案例很，實踐中市場比較法使用不多，其難點是區(qū)域成本和個別修正幅度的確定。近法一般適用于新開發(fā)土地的價格評估，以及土地市場不發(fā)育，交易成交實例不多，無法利用市場比較法進行估價時采用。工作中對工業(yè)、公共設(shè)施等用途的土地估價項目常采用成本近法，主要的難點是土地取得費、開發(fā)費及增值收益等的確定，而取得費、開發(fā)費的確定依賴于平時的資料搜集工作。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開

7、發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，主要的難點是開發(fā)完成后不動產(chǎn)的總價和確定建筑費、專業(yè)費等各項成本費用。在實際工作設(shè)開發(fā)法，盡可能多的業(yè)、住宅用途待開發(fā)的土地常常采用假和搜集近期開發(fā)的樓盤銷售資料，充分利用本工程造價部門關(guān)于建筑成本費用等資料，采用靜態(tài)方式估算預(yù)付資本利息時注意地價款和其它各種費用投入時點的不同，采用動態(tài)方式試算地價時注意各項現(xiàn)金流量貼現(xiàn)年數(shù)。3.5 估價原則城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程闡述的土地估價應(yīng)遵循的基本原則有：預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、遞增遞減原則、貢獻原則和變動原則等。對于不同估價目的、估價對象，估價原則應(yīng)區(qū)別運用。預(yù)期收益原則的涵義是過去的收益并非很重要，而更

8、重要的是未來的收益，準(zhǔn)確土地現(xiàn)在和未來的收益才是確定土地價值的根本所在，使用收益還原法時注意預(yù)期收益的穩(wěn)定可持續(xù)性，慎重使用收益增長率。如前兩年周邊農(nóng)用地承租費為 400-450 元/畝，而 2008 年金融對全球?qū)嶓w經(jīng)濟產(chǎn)生影響后，原棉及其下游產(chǎn)品銷售受到影響，致使目前昌吉地區(qū)農(nóng)用地承租費降為 250-300 元/畝。在房地產(chǎn)市場變化較大時，工作中更要時刻注意搜集這種信息。替代原則要求估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格，它是市場比較法的基礎(chǔ)?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修是對一般比較法變形、量化及系統(tǒng)化后的運用。法，也是替代原則在估價實踐中的具體遵循最有效利用原則，應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提

9、估價。在合理合法的前提下，用方式。和確定能使估價對象化的土地利3.6撰寫估價估價是估價機構(gòu)出具的履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件。因此，土地估價師必須具備撰寫估價的能力，熟練掌握寫作技能。寫好估價，不僅要求土地估價師具備土地估價的專業(yè)知識，以及與估價有關(guān)的各類知識，了解和分析房地產(chǎn)市場的，還要能夠靈活運用其寫作技巧。嚴格按照土地估價規(guī)范格式要求撰寫土地估價，格式規(guī)范，字號、字體、段落符合要求;內(nèi)容全面，不缺項漏項;估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準(zhǔn)確;估價方法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)充分、合理。項目名稱是估價的，明確，使人一目了然，依據(jù)規(guī)范格式要求，項目名稱中要

10、反映評估目的、價格類型等內(nèi)容，若增加一些宗地數(shù)、位置、用途等信息就更好了。如：公司擬抵押位于小區(qū)兩宗國有出讓住宅用地土地使用權(quán)價值評估。估價目的要明確，不能過于簡單，如：為抵押提供價格依據(jù)。要按規(guī)范格式要求寫明滿足委托方的何種需要及其估價依據(jù)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向。地價定義要全面、準(zhǔn)確，估價過程要嚴格按照估價定義的設(shè)定條件進行，前后一致，不能互相。在估價注意區(qū)域是影響地價的和個別和技術(shù)中的不同，一個說明，一個是影響地價的分析，這將影響估價過程中參數(shù)的確定和估價結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性。估價原則的使用要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定，不能千篇一律將所有的估價原則全部羅列到中，使用了收益還原法的估價對象應(yīng)

11、用預(yù)期收益原則，不能將無收益或收益很少，使用成本估價對象應(yīng)用預(yù)期收益原則。近法的利用已有的模板，應(yīng)盡量使用查找替換修改，減少差錯。將各種估價方法的計算過程用 Excel 表格公式化，減少漏項和計算錯誤，避免犯低級錯誤，提高工作效率。3.7 職業(yè)道德估價師在土地估價業(yè)務(wù)活動中應(yīng)實事求是，執(zhí)行國家有關(guān)地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則。要加強責(zé)任心，避免估價結(jié)果失實。不能為謀求不正當(dāng)利益，或低評估價對象價值，提供失實的估價。作為專業(yè)估價師，應(yīng)接受土地估價行業(yè)的管理，接受行政主管部門的監(jiān)督管理，時刻保持公平、公正、獨立、客觀、專業(yè)的執(zhí)業(yè)操守這一立業(yè)之本。4專業(yè)實踐的感受雖然在這兩三年的工作實踐過程中，不論知識還是實踐經(jīng)驗都有了不少提高，但是當(dāng)接到一項