【成功案例】購(gòu)房遭遇“限購(gòu)令”-合同解除及違約責(zé)任的認(rèn)定

1、購(gòu)房遭遇“限購(gòu)令” 合同解除及違約責(zé)任的認(rèn)定作者：上海君瀾律師事務(wù)所張濤律師案情2011年1月5日，經(jīng)居間人上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間介紹，原告、被告簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議一份，約定由原告向被告購(gòu)買位于上海市某區(qū)XX路XX弄XX號(hào)房屋，房?jī)r(jià)款430萬(wàn)元。該協(xié)議對(duì)房款支付方式、房屋交易稅費(fèi)、中介費(fèi)的承擔(dān)均作了約定。該協(xié)議另約定，原、被告雙方自本協(xié)議簽訂之日起30天內(nèi)簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同。該協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告即向被告交付定金60,000元，被告為此向原告出具了收條。此后，上海市人民政府于2011年1月31日頒布出臺(tái)了限購(gòu)令，因原告在本市已擁有三套住房，屬限購(gòu)對(duì)象，原告遂向被告提出解除房屋買賣協(xié)議并

2、要求被告退還60,000元定金，遭被告拒絕。原告交涉未果，為維護(hù)自己的合法權(quán)益，訴至法院訴請(qǐng)判令：一、解除原、被告間簽訂的房屋買賣協(xié)議；二、被告返還原告定金60,000元。另查明，原告系非上海市戶籍居民。原告目前在上海市已擁有三套住房。裁判法院經(jīng)審理認(rèn)為，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。本案原、被告間簽訂的房屋買賣協(xié)議，依法成立且有效。原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議的目的，系為了通過(guò)房屋買賣實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。根據(jù)上海市人民政府頒布的自2011年2月1日起實(shí)施的，關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一

3、步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的實(shí)施意見(jiàn)第七條規(guī)定，對(duì)在本市已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。本案原告屬非本市戶籍居民，且在本市已經(jīng)擁有三套住房，屬上海市政府頒布的上述實(shí)施意見(jiàn)中規(guī)定的限制購(gòu)房的對(duì)象，若原、被告間房屋買賣協(xié)議繼續(xù)履行，將導(dǎo)致不予辦理房地產(chǎn)登記之后果，雙方間房屋買賣合同的目的顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故原、被告間房屋買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)解除。由于政府行為不能辦理房地產(chǎn)登記，導(dǎo)致買賣合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合合同法第九十四條規(guī)定的不可抗力之情形，雙方當(dāng)事人均可免責(zé)。因此，原告要求解除房屋買賣協(xié)議及要求被告返還定金60,000元，于法有

4、據(jù)，本院予以支持。被告認(rèn)為原告解除房屋買賣協(xié)議的行為已構(gòu)成違約，其已交定金應(yīng)沖抵違約金之辯稱意見(jiàn)，沒(méi)有合法依據(jù)，本院不予采納。評(píng)析我國(guó)合同法第九十四條對(duì)不可抗力解除合同進(jìn)行了規(guī)定，即“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的?！辈豢煽沽χ率共荒軐?shí)現(xiàn)合同目的，該合同失去積極意義，失去價(jià)值，應(yīng)予以消滅。我國(guó)合同法允許當(dāng)事人通過(guò)行使解除權(quán)的方式將合同解除。通過(guò)什么途徑消滅，各國(guó)立法并不一致，根據(jù)我國(guó)合同法的上述規(guī)定，允許當(dāng)事人通過(guò)行使解除權(quán)的方式將合同解除，由于通過(guò)解除程序，當(dāng)事人雙方能夠互通情況，互相配合，積極采取救濟(jì)措施，因此具有優(yōu)越性。但何謂不可抗力，我國(guó)民法

5、通則第一百五十三條規(guī)定：不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。我們認(rèn)為，不可抗力具體來(lái)說(shuō)一般可包括地震、水災(zāi)、旱災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令、罷工等。但是，預(yù)期市場(chǎng)不好的情形，不屬于不可抗力。但是政府出具的限購(gòu)政策是否屬于法律規(guī)定的“不可抗力”尚有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，不可抗力一般是指戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、火災(zāi)等突發(fā)狀況，而限購(gòu)令早就已經(jīng)在別的城市或者之前就有執(zhí)行先例了。本案來(lái)說(shuō)，買方在明知道已有三套房的情況下，應(yīng)該預(yù)計(jì)到簽合同買房行為有一定風(fēng)險(xiǎn)性，所以這次買賣不成，賣方?jīng)]有任何責(zé)任，完全是買方單方面的違約行為，應(yīng)為此承擔(dān)責(zé)任，所以定金不能退還。而認(rèn)為限購(gòu)政策屬于不可抗力的人則認(rèn)為，政府“住房限購(gòu)令”應(yīng)該

6、是屬于政府的行政性命令，該行政性命令具有政府規(guī)章制度的性質(zhì)。這一行為具有不可預(yù)測(cè)、不可控制、不可避免的特征，符合民法通則規(guī)定的不可抗力，基于此所解除的合同，應(yīng)該是法定解除，雙方不負(fù)違約責(zé)任。我們認(rèn)為，政策調(diào)整是否屬于合同可無(wú)條件解除的“不可抗力”，我國(guó)并未明文規(guī)定，但不管政府的限購(gòu)政策是否屬于法律規(guī)定的不可抗力，這種情況的變化都屬于并非出于買賣雙方任何一方的意愿，而且也不可能不執(zhí)行，應(yīng)屬于“客觀因素”一類，對(duì)于雙方都不構(gòu)成違約，只能解除合同，返還財(cái)產(chǎn)。同時(shí)我國(guó)合同法第九十七條規(guī)定了合同解除的法律后果：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、

7、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。具體到本案，買賣合同簽訂后，上海市政府出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，按照原告擁有房產(chǎn)的情況屬于限購(gòu)的對(duì)象。由于客觀上已經(jīng)不能再次購(gòu)房，簽署的相關(guān)協(xié)議已難以履行，并且合同難以履行的結(jié)果不能歸責(zé)于原告一方，所以賣方也不可以據(jù)此追究對(duì)方的違約責(zé)任。案例編號(hào)：(2011)松民一(民)初字第1960號(hào) (2011)滬一中民二(民)終字第1745號(hào)鏈接以“限購(gòu)令”為例，最高院及地方高院針對(duì)“限購(gòu)令”引起的合同糾紛處理辦法都曾印發(fā)審判指導(dǎo)性文件：最高人民法院辦公廳關(guān)于印發(fā)的通知法辦2011442號(hào)（2011年10月9日）第三條 房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政

8、策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無(wú)履約能力為由，請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，經(jīng)審查，買受人的確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。房屋買賣合同簽訂后，由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施，當(dāng)事人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，如果經(jīng)審查，當(dāng)事人的確因住房限購(gòu)政策的實(shí)施而不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。房屋買賣雙方當(dāng)事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，居間人

9、以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予以支持。居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，對(duì)居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不能予以支持；委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度處理。北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要（2011年12月13日）第一條 審理案件的基本原則和導(dǎo)向，要確保司法審判與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。第三條 住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買

10、賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，可酌情予以支持。房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。浙江省高級(jí)法院 關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（20