【成功案例】購房遭遇“限購令”-合同解除及違約責任的認定

1、購房遭遇“限購令” 合同解除及違約責任的認定作者：上海君瀾律師事務所張濤律師案情2011年1月5日，經(jīng)居間人上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所居間介紹，原告、被告簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議一份，約定由原告向被告購買位于上海市某區(qū)XX路XX弄XX號房屋，房價款430萬元。該協(xié)議對房款支付方式、房屋交易稅費、中介費的承擔均作了約定。該協(xié)議另約定，原、被告雙方自本協(xié)議簽訂之日起30天內(nèi)簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同。該協(xié)議簽訂當日，原告即向被告交付定金60,000元，被告為此向原告出具了收條。此后，上海市人民政府于2011年1月31日頒布出臺了限購令，因原告在本市已擁有三套住房，屬限購對象，原告遂向被告提出解除房屋買賣協(xié)議并

2、要求被告退還60,000元定金，遭被告拒絕。原告交涉未果，為維護自己的合法權益，訴至法院訴請判令：一、解除原、被告間簽訂的房屋買賣協(xié)議；二、被告返還原告定金60,000元。另查明，原告系非上海市戶籍居民。原告目前在上海市已擁有三套住房。裁判法院經(jīng)審理認為，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。本案原、被告間簽訂的房屋買賣協(xié)議，依法成立且有效。原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議的目的，系為了通過房屋買賣實現(xiàn)房屋所有權的轉讓，房屋屬于不動產(chǎn)，物權法規(guī)定不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。根據(jù)上海市人民政府頒布的自2011年2月1日起實施的，關于本市貫徹國務院辦公廳關于進一

3、步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知的實施意見第七條規(guī)定，對在本市已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。本案原告屬非本市戶籍居民，且在本市已經(jīng)擁有三套住房，屬上海市政府頒布的上述實施意見中規(guī)定的限制購房的對象，若原、被告間房屋買賣協(xié)議繼續(xù)履行，將導致不予辦理房地產(chǎn)登記之后果，雙方間房屋買賣合同的目的顯然無法實現(xiàn)，故原、被告間房屋買賣協(xié)議應當解除。由于政府行為不能辦理房地產(chǎn)登記，導致買賣合同目的無法實現(xiàn)，符合合同法第九十四條規(guī)定的不可抗力之情形，雙方當事人均可免責。因此，原告要求解除房屋買賣協(xié)議及要求被告返還定金60,000元，于法有

4、據(jù)，本院予以支持。被告認為原告解除房屋買賣協(xié)議的行為已構成違約，其已交定金應沖抵違約金之辯稱意見，沒有合法依據(jù)，本院不予采納。評析我國合同法第九十四條對不可抗力解除合同進行了規(guī)定，即“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。”不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，該合同失去積極意義，失去價值，應予以消滅。我國合同法允許當事人通過行使解除權的方式將合同解除。通過什么途徑消滅，各國立法并不一致，根據(jù)我國合同法的上述規(guī)定，允許當事人通過行使解除權的方式將合同解除，由于通過解除程序，當事人雙方能夠互通情況，互相配合，積極采取救濟措施，因此具有優(yōu)越性。但何謂不可抗力，我國民法

5、通則第一百五十三條規(guī)定：不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。我們認為，不可抗力具體來說一般可包括地震、水災、旱災、戰(zhàn)爭、政府禁令、罷工等。但是，預期市場不好的情形，不屬于不可抗力。但是政府出具的限購政策是否屬于法律規(guī)定的“不可抗力”尚有爭議。有人認為，不可抗力一般是指戰(zhàn)爭、地震、火災等突發(fā)狀況，而限購令早就已經(jīng)在別的城市或者之前就有執(zhí)行先例了。本案來說，買方在明知道已有三套房的情況下，應該預計到簽合同買房行為有一定風險性，所以這次買賣不成，賣方?jīng)]有任何責任，完全是買方單方面的違約行為，應為此承擔責任，所以定金不能退還。而認為限購政策屬于不可抗力的人則認為，政府“住房限購令”應該

6、是屬于政府的行政性命令，該行政性命令具有政府規(guī)章制度的性質(zhì)。這一行為具有不可預測、不可控制、不可避免的特征，符合民法通則規(guī)定的不可抗力，基于此所解除的合同，應該是法定解除，雙方不負違約責任。我們認為，政策調(diào)整是否屬于合同可無條件解除的“不可抗力”，我國并未明文規(guī)定，但不管政府的限購政策是否屬于法律規(guī)定的不可抗力，這種情況的變化都屬于并非出于買賣雙方任何一方的意愿，而且也不可能不執(zhí)行，應屬于“客觀因素”一類，對于雙方都不構成違約，只能解除合同，返還財產(chǎn)。同時我國合同法第九十七條規(guī)定了合同解除的法律后果：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、

7、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。具體到本案，買賣合同簽訂后，上海市政府出臺了房地產(chǎn)限購政策，按照原告擁有房產(chǎn)的情況屬于限購的對象。由于客觀上已經(jīng)不能再次購房，簽署的相關協(xié)議已難以履行，并且合同難以履行的結果不能歸責于原告一方，所以賣方也不可以據(jù)此追究對方的違約責任。案例編號：(2011)松民一(民)初字第1960號 (2011)滬一中民二(民)終字第1745號鏈接以“限購令”為例，最高院及地方高院針對“限購令”引起的合同糾紛處理辦法都曾印發(fā)審判指導性文件：最高人民法院辦公廳關于印發(fā)的通知法辦2011442號（2011年10月9日）第三條 房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政

8、策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人的確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款，對其請求可予支持。房屋買賣合同簽訂后，由于相應住房限購政策的實施，當事人無法辦理房屋所有權變更登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，如果經(jīng)審查，當事人的確因住房限購政策的實施而不能辦理房屋所有權變更登記，對其請求可予支持。房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人

9、以已經(jīng)促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予以支持。居間人故意隱瞞真實情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不能予以支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應根據(jù)當事人的過錯程度處理。北京市高級人民法院關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要（2011年12月13日）第一條 審理案件的基本原則和導向，要確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的導向相一致。第三條 住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買

10、賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。浙江省高級法院 關于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（20