寫字樓物業(yè)服務(wù)方案

1、2020年5月29日寫字樓物業(yè)服務(wù)方案文檔僅供參考寫字樓物業(yè)服務(wù)方案一、管理整體設(shè)想及策劃(一)管理整體設(shè)想結(jié)合寫字樓的開(kāi)發(fā)理念,確立管理總體思路,將這種開(kāi)發(fā)理念延續(xù)到物業(yè)管理中,堅(jiān)持向全體業(yè)主提供專業(yè)化、規(guī)范化、個(gè)性化物業(yè)管理服務(wù),同時(shí)協(xié)助物業(yè)推廣,使之在城市商務(wù)區(qū)呼之欲出。1、寫字樓物業(yè)管理服務(wù)與酒店式管理服務(wù)相結(jié)合的管理模式。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下,物業(yè)的品質(zhì)發(fā)生了很大的變化,物業(yè)管理也不能墨守成規(guī)。根據(jù)樓盤和業(yè)主的特點(diǎn),尋求寫字樓物業(yè)管理服務(wù)與酒店式管理服務(wù)的最佳結(jié)合點(diǎn),以創(chuàng)造符合實(shí)際的、受廣大業(yè)主歡迎的物業(yè)管理新模式,即”酒店式服務(wù)、寫字樓式管理”的物業(yè)管理模式,并努力尋求個(gè)性化服務(wù)

2、與規(guī)范化服務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。既強(qiáng)調(diào)規(guī)范化服務(wù),又重人性化服務(wù),使業(yè)主能夠各取所需,各得其樂(lè)。擬完善以下物業(yè)管理服務(wù): 建立客戶服務(wù)中心?？蛻舴?wù)中心將是我們與業(yè)主、訪客溝通的主要窗口和橋梁,所有服務(wù)需求將經(jīng)過(guò)因特網(wǎng)、電話或直接來(lái)訪集中在客戶服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一的處理和跟蹤服務(wù),以節(jié)省業(yè)主的時(shí)間,提供溫馨、便捷的主動(dòng)式服務(wù),確保所有的服務(wù)需求能夠直接、高效地進(jìn)行處理,提高業(yè)主的滿意率。豐富特約服務(wù)內(nèi)容,滿足業(yè)主不同層次需求。我們將為業(yè)主提供無(wú)微不至的特約服務(wù),并將特約服務(wù)的服務(wù)過(guò)程作為與業(yè)主近距離溝通的方式,把每一項(xiàng)服務(wù)工作做細(xì)做好。同時(shí),不斷根據(jù)業(yè)主需求調(diào)整服務(wù)內(nèi)容。擬開(kāi)展類似于酒店”金鑰匙”服務(wù),提倡

3、雖然不是無(wú)所不能,但一定是竭盡所能,要盡可能、想盡一切辦法、充分利用公司資源和外部資源,幫助業(yè)主完成其所提出的服務(wù)需求。2、堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)中事先告知的管理辦法。從物業(yè)銷售時(shí)協(xié)同開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂和。讓業(yè)主提前了解今后在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù),對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。業(yè)主房屋裝修前,嚴(yán)格裝修審批程序,結(jié)合、及,告之業(yè)主在裝修過(guò)程中避免出現(xiàn)的問(wèn)題。以免因?yàn)楦嬷患皶r(shí),導(dǎo)致業(yè)主不必要的損失。3、體現(xiàn)以人為本的管理理念。我司根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念, 在今后對(duì)大廈的物業(yè)管理中將本著”專業(yè)精神,業(yè)主至上”的企業(yè)精神,貫徹本公司”科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文

4、明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅(jiān)持”以人為本”的管理理念,融入星級(jí)酒店的服務(wù)方式,努力將酒店式服務(wù)體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)區(qū)域、各個(gè)時(shí)段和各個(gè)環(huán)節(jié),貫穿于物業(yè)管理服務(wù)的全過(guò)程;經(jīng)過(guò)創(chuàng)造物業(yè)管理服務(wù)的全新模式,使廣大業(yè)主真切地感受到高品質(zhì)的物業(yè)和高水準(zhǔn)的管理所帶來(lái)的新生活、新理念,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值升值。4、增加物業(yè)管理的文化含量。在對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理的同時(shí),重視社區(qū)軟環(huán)境的建設(shè)。重點(diǎn)做好與業(yè)主的交流、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和溝通、精神文明的宣傳、社會(huì)公德的倡導(dǎo)、社區(qū)文化的普及等。物業(yè)管理文化含量的增加,是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,既不能無(wú)所作為,也不能急功近利。要從大處著眼,從小處著手,因地制宜,持之以恒。(二)物業(yè)管

5、理要點(diǎn)針對(duì)高層建筑中對(duì)配套設(shè)施設(shè)備的維保管理要求較高,將制定完善的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行定期檢查,將有關(guān)項(xiàng)目列成表格,以便執(zhí)行檢查及保養(yǎng)項(xiàng)目。力求使各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備發(fā)揮最大功效。同時(shí),將安排優(yōu)秀的專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的管理,以保證高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)作良好;制定24小時(shí)的工程人員當(dāng)值制度,務(wù)求于最短時(shí)間能處理突發(fā)情況,如漏水、停電、電梯故障等,盡可能降低對(duì)業(yè)主(使用人)工作、經(jīng)營(yíng)造成的不便。消防管理在高層物業(yè)管理中顯得尤為重要,其管理是否到位將直接影響著業(yè)主(使用人)的經(jīng)營(yíng)、工作安全。在日常管理中,將成立”消防領(lǐng)導(dǎo)小組”,著重在消防系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施制定等方面,

6、作出適當(dāng)?shù)陌才拧?、對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)圖紙及使用操作說(shuō)明進(jìn)行系統(tǒng)的分析并妥善保存,并對(duì)其裝置的安裝分布情況進(jìn)行評(píng)估。2、對(duì)監(jiān)控員和保安員的業(yè)務(wù)知識(shí)、各級(jí)員工的防火知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn),同時(shí)做好業(yè)主的防火宣傳教育工作,提高業(yè)主的消防意識(shí)。組織員工消防知識(shí)的培訓(xùn),定期進(jìn)行消防演習(xí)。3、制定各種緊急措施及工作指引,并在(暫名)中作詳細(xì)說(shuō)明,盡量減少意外損失。4、在重要設(shè)備房中配置相應(yīng)數(shù)量的消防器材,并定期檢查,堅(jiān)決貫徹”預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防方針。大廈的環(huán)境衛(wèi)生將是體現(xiàn)大樓形象的重要因素,另外也是設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的需要,在延長(zhǎng)其使用壽命方面具有重要的作用。在環(huán)境保潔方面將借助公司保潔中心的技術(shù)力量,

7、加強(qiáng)對(duì)保潔人員規(guī)范操作的培訓(xùn),制訂詳盡的作業(yè)計(jì)劃,并詳細(xì)規(guī)定保潔間隔和次數(shù),以保證在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)保潔”盲區(qū)”。另外,在大樓交付前20天左右,將安排專業(yè)人員做好大樓”開(kāi)荒”工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。開(kāi)展人性化管理與服務(wù)。在現(xiàn)今這個(gè)社會(huì)人們往往把”服務(wù)”和”人性化”緊緊聯(lián)系起來(lái),希望在享受服務(wù)過(guò)程中,同樣能感受到那份服務(wù)者在提供服務(wù)過(guò)程中所融入的真誠(chéng)、善意;我司也一直秉承著”專業(yè)精神,業(yè)主至上” 的服務(wù)理念。這就要求物業(yè)管理人員的一個(gè)微笑、一個(gè)舉動(dòng)無(wú)不體現(xiàn)那份融入在服務(wù)行為中的真誠(chéng)、善意,從而力求使服務(wù)質(zhì)量更趨精致、完美。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理(一)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置在物業(yè)

8、交付前一個(gè)月,成立物業(yè)管理處,下設(shè)客戶服務(wù)中心、管家部、保安部、工程部。管理處 工程部電梯維護(hù)空調(diào)系統(tǒng)弱電系統(tǒng)高配間綜合維修保安部檔案管理客戶服務(wù)中心管家部綠 化保 潔日常管理保安三班保安二班保安一班 消監(jiān)控中心車 管 班安 保客戶服務(wù) (二)人員配備1、主任1人:全面負(fù)責(zé)管理處工作。2、管家部12人:負(fù)責(zé)大廈的裝修管理、房屋共用部位和公共場(chǎng)所的保潔、公共綠地和公共部位綠化的維護(hù)、業(yè)主(使用人)的相關(guān)委托服務(wù)。3、客戶服務(wù)中心3人:負(fù)責(zé)客戶聯(lián)絡(luò)、投訴處理、節(jié)日布置、檔案管理、商務(wù)服務(wù)、各項(xiàng)費(fèi)用的收繳與管理。4、保安部17人:負(fù)責(zé)維護(hù)大樓公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、消監(jiān)控中心管理等。

9、5、工程部7人:負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)(包括弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯的管理和維護(hù))及業(yè)主(使用人)委托維修服務(wù)等。(三)人員的培訓(xùn)和管理在多年的物業(yè)管理實(shí)踐表明形成一套規(guī)范的培訓(xùn)體系,造就一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍,并不斷壯大,這是我們完成物業(yè)管理目標(biāo)的有力保證。1、人員的培訓(xùn)(1)培訓(xùn)的目標(biāo)確保物業(yè)管理從業(yè)人員具有觀念先進(jìn)、管理專業(yè)、技術(shù)精湛、工作效率高的綜合素質(zhì)。(2)培訓(xùn)的幾個(gè)階段崗前培訓(xùn)崗前培訓(xùn)主要對(duì)員工進(jìn)行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表、服務(wù)態(tài)度及物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn),使員工在上崗時(shí)能具備公司的服務(wù)理念和業(yè)務(wù)基本知識(shí)。在崗培訓(xùn)在員工上崗后根據(jù)崗位(工種)的需要

10、,進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)。專門培訓(xùn)在新技術(shù)、新標(biāo)準(zhǔn)、新法律法規(guī)頒布時(shí),及時(shí)組織員工進(jìn)行專門培訓(xùn),使員工能及時(shí)了解熟悉和掌握這些專門知識(shí)。外送培訓(xùn)根據(jù)工作需要,選派員工參加由相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)、上崗資格培訓(xùn)。(3)培訓(xùn)計(jì)劃接管前的人員培訓(xùn)序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 對(duì) 象組 織 部 門1公司概況、物業(yè)管理概論、服務(wù)禮節(jié)禮貌、ISO9001質(zhì)量體系基本知識(shí)、物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理服務(wù)理念與服務(wù)技巧全體人員公司人力資源部工程部營(yíng)銷中心管理處2大廈管理目標(biāo)及管理模式全體人員3大廈管理規(guī)章制度全體人員4大廈業(yè)主(使用人)報(bào)修處理工作管理、維修人員5大廈保安工作保安部人員6大廈消防管理工作全體人員7大廈

11、供配電設(shè)備(設(shè)施)管理工程部人員8大廈給排水設(shè)備(設(shè)施)管理工程部人員9大廈中央空調(diào)系統(tǒng)管理工程部人員10電梯養(yǎng)護(hù)工程部人員11大廈清潔管理綜管部保潔人員12服務(wù)禮儀培訓(xùn)全體人員13樓宇智能化系統(tǒng)基本知識(shí)全體人員日常管理期間的人員培訓(xùn)日常培訓(xùn)的內(nèi)容和形式如下: 培訓(xùn)內(nèi)容企業(yè)理念、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)崗位操作技能及工作操作規(guī)程服務(wù)技巧、禮節(jié)禮貌及人際關(guān)系的正確處理新知識(shí)、新技術(shù)及新觀念I(lǐng)SO9001質(zhì)量體系基本知識(shí) 培訓(xùn)方式定期培訓(xùn):由公司人力資源部、管理處根據(jù)管理的需要制定培訓(xùn)計(jì)劃。即時(shí)培訓(xùn):由公司人力資源部針對(duì)個(gè)別員工的某些不足而進(jìn)行。2、人員的管理在員工錄用考核、定期考核、退出機(jī)制等人員管理

12、上,形成一整套規(guī)范性強(qiáng)、操作簡(jiǎn)便的高效運(yùn)作管理體系。(1)錄用與考核錄用為了優(yōu)化人員結(jié)構(gòu),將以公司抽調(diào)和對(duì)外招聘相結(jié)合的方式配備物業(yè)管理處員工?？己藢?duì)管理處的員工,除必須的崗前培訓(xùn)外,還將按崗位要求跟蹤考核,并建立月度、年度考核制,做好各種考核記錄。對(duì)工作表現(xiàn)出眾的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)、晉升;對(duì)不能滿足崗位要求的員工,則予退出崗位,進(jìn)行待崗學(xué)習(xí)?？己四康谋Ｙ|(zhì)保量完成工作任務(wù),科學(xué)合理運(yùn)用分配機(jī)制,客觀公正做好人員管理,激勵(lì)、調(diào)動(dòng)員工積極性。考核內(nèi)容員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績(jī)?？己藰?biāo)準(zhǔn)把公司質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標(biāo)準(zhǔn);把工作計(jì)劃、臨時(shí)任務(wù)及目標(biāo)作為考核員工標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充。(2

13、)退出機(jī)制將在物業(yè)管理處推行”退出機(jī)制”,真正體現(xiàn)”能者上、平者讓、庸者下”的用人思想,經(jīng)過(guò)綜合考評(píng),實(shí)現(xiàn)人員退出。為充分體現(xiàn)”督促后進(jìn)、共同進(jìn)步”的原則,被退出的員工將經(jīng)過(guò)待崗學(xué)習(xí)、限期改進(jìn)等階段,得到重新上崗的機(jī)會(huì)。(3)量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化管理量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)每個(gè)員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力,按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。將在物業(yè)管理處按ISO9001質(zhì)量管理體系的要素對(duì)員工進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。3、人員培訓(xùn)工作流程 需求、分析、比較確定培訓(xùn)對(duì)象 確定培訓(xùn)計(jì)劃反 饋 準(zhǔn)備培訓(xùn)條件選定培訓(xùn)方法設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容 實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 分析、評(píng)估培訓(xùn)效果三、物業(yè)管理制度(一)公眾類管理制度目錄樓宇管理規(guī)定商

14、業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定電梯使用規(guī)定空調(diào)管理規(guī)定車輛管理規(guī)定車庫(kù)使用規(guī)定出入管理規(guī)定消防管理規(guī)定治安管理規(guī)定(二)ISO程序文件目錄文件控制程序質(zhì)量記錄控制程序管理策劃控制程序管理評(píng)審控制程序人力資源控制程序基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃程序與顧客有關(guān)的過(guò)程控制程序采購(gòu)控制程序顧客財(cái)產(chǎn)控制程序物業(yè)服務(wù)計(jì)劃控制程序清潔服務(wù)控制程序綠化服務(wù)控制程序保安服務(wù)控制程序維修服務(wù)控制程序監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制程序業(yè)主滿意度測(cè)量程序內(nèi)部審核程序過(guò)程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量程序數(shù)據(jù)分析控制程序改進(jìn)控制程序(三)ISO支持性文件目錄質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則外來(lái)文件管理規(guī)定檔案管理規(guī)定各級(jí)各類人員質(zhì)量職責(zé)

15、員工培訓(xùn)管理規(guī)范保安員培訓(xùn)規(guī)范采購(gòu)產(chǎn)品分類目錄貯存點(diǎn)管理辦法服務(wù)標(biāo)識(shí)管理制度郵件收發(fā)管理規(guī)范物業(yè)驗(yàn)收接管辦法業(yè)主檔案管理規(guī)范停電、停水處理規(guī)程管理員工作規(guī)范服務(wù)證管理辦法保潔員工作標(biāo)準(zhǔn)道路清潔規(guī)程綠化帶保潔規(guī)程公共區(qū)域保潔操作規(guī)程車庫(kù)保潔操作規(guī)程電梯保潔操作規(guī)程會(huì)議室保潔操作規(guī)程綠化服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)細(xì)則花卉樹(shù)木養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程松土、除草、殺蟲(chóng)操作規(guī)程綠化用農(nóng)藥管理規(guī)范保安崗位值班規(guī)定保安交接班規(guī)定保安隊(duì)消防管理規(guī)范緊急事故處理預(yù)案保安服飾管理規(guī)范車輛管理規(guī)定保安值班用品管理辦法對(duì)講機(jī)使用管理辦法保安員儀容儀表管理規(guī)范保安員工作紀(jì)律規(guī)范招聘保安員的基本要求消防設(shè)施檢查規(guī)程報(bào)警監(jiān)控中心交接班規(guī)定報(bào)

16、警設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定報(bào)警設(shè)施的使用管理規(guī)定報(bào)警事件的處理辦法設(shè)備管理規(guī)范維修服務(wù)規(guī)范房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)范房屋維修標(biāo)準(zhǔn)日常維修工作流程水泵操作規(guī)范水泵房管理規(guī)范維修工安全操作規(guī)范二次供水監(jiān)管規(guī)程復(fù)印機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程傳真機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程電梯管理總則電梯安全管理規(guī)定電梯困人救援規(guī)程電梯機(jī)房管理規(guī)定電梯運(yùn)行檢查規(guī)定配電房管理規(guī)定空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定鍋爐運(yùn)行操作規(guī)范冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)范業(yè)主滿意率統(tǒng)計(jì)辦法業(yè)主意見(jiàn)處理規(guī)程(四)崗位責(zé)任制度目錄管理處主任崗位職責(zé)二級(jí)財(cái)務(wù)崗位職責(zé)客戶服務(wù)崗位職責(zé)保安部主管崗位職責(zé)保安員崗位職責(zé)車管員崗位職責(zé)消、監(jiān)控員崗位職責(zé)工程主管崗位職責(zé)綜合維修崗位職責(zé)高配工崗位職責(zé)電梯維

17、護(hù)崗位職責(zé)鍋爐工崗位職責(zé)保潔主管崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)綠化工崗位職責(zé)(五)員工考核獎(jiǎng)懲制度目錄員工考核辦法員工獎(jiǎng)懲辦法經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制四、分項(xiàng)管理方案(一)公共設(shè)施設(shè)備管理方案(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃)作為高定位、高起點(diǎn)的大廈,對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備的管理必然會(huì)有較高的標(biāo)準(zhǔn),制定一套完整的設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度,使大廈內(nèi)的各種公共設(shè)施設(shè)備狀態(tài)良好,運(yùn)行正常,無(wú)故障隱患。1、管理內(nèi)容大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次。水泵房每天巡查。電梯機(jī)房設(shè)備,每周保養(yǎng)一次。消監(jiān)控中心設(shè)備、消防栓系統(tǒng)、噴淋和

18、煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)。配電房設(shè)備每天巡查一次,每周檢查一次。空調(diào)機(jī)房設(shè)備每天巡查一次,每周檢查一次,每半年保養(yǎng)。電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次。2、管理措施制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案將根據(jù)大廈內(nèi)設(shè)施設(shè)備情況,培訓(xùn)工程部人員學(xué)會(huì)正確操作、維修和保養(yǎng),對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)帳,詳細(xì)記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況,建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。公司總部工程技術(shù)人員,將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督。質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā),按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。督促和配合施工單位整改和做好房屋設(shè)施設(shè)備的保修工作,承擔(dān)起維護(hù)保養(yǎng)之責(zé)任,使物業(yè)

19、長(zhǎng)期得到保值、增值及正常使用。、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備的情況,制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度。將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。建立設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備維修記錄卡,在日常規(guī)范操作運(yùn)行的基礎(chǔ)上,制定日常和定期維修保養(yǎng)計(jì)劃及實(shí)施方案對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。、做好設(shè)備事故的防范和處理根據(jù)大廈設(shè)施設(shè)備情況,編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案,一旦設(shè)備發(fā)生故障或意外事故,在保修期內(nèi),應(yīng)立即與保修單位聯(lián)系。超過(guò)保修期的,管理處立即組織力量搶修和處理,盡可能減少損失和對(duì)大廈的影響,若設(shè)備事故引起人身財(cái)產(chǎn)損失,及時(shí)取證并經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)公司理賠,將損失減少到最低程度。事故處理后

20、,認(rèn)真查清原因,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),避免和減少同類事故的再次發(fā)生。(二)電梯設(shè)備管理方案(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃) 1、管理內(nèi)容對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,并做好維修記錄。與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作,并形成檢查記錄。確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。2、管理措施制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率。加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運(yùn)行。(三

21、)用戶報(bào)修、維修及回訪流程建立客戶報(bào)修熱線,實(shí)行一站式服務(wù),住戶可經(jīng)過(guò)對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對(duì)大廈、水電等質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行報(bào)修,物業(yè)維修人員在接到報(bào)修后,急修15分鐘到現(xiàn)場(chǎng),小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成,中修24小時(shí)內(nèi)完成,大修1天內(nèi)有答復(fù)?？蛻魣?bào)修客戶報(bào)修熱線/訪客對(duì)講系統(tǒng)等大廈管理處填寫公司維修中心維修大廈管理處維修工維修/處理回訪收 費(fèi)客戶簽字、驗(yàn)收(四)二次裝修管理方案1、管理內(nèi)容為加強(qiáng)大廈裝修管理,保證大廈裝修文明施工,保障大廈公共部門受損,維護(hù)業(yè)主及租戶的利益。告知業(yè)主在裝修前需辦理裝修有關(guān)手續(xù),如實(shí)填寫,詳細(xì)說(shuō)明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等。辦理

22、大廈安全使用主管部門的裝修審批材料,領(lǐng)取,并簽訂相關(guān)的裝修協(xié)議。裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí),書(shū)面告知業(yè)主及裝修施工單位。按照業(yè)主裝修申請(qǐng)中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行不定期巡查,是否按進(jìn)行文明施工。裝修完畢后,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)裝修區(qū)域的周圍環(huán)境、公共設(shè)施進(jìn)行綜合檢查,并負(fù)責(zé)辦理完工手續(xù)。2、管理措施制定以及相關(guān)。明確,便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。做好裝修進(jìn)場(chǎng)的審批、管理以及裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。做好裝修期間大廈成品保護(hù)工作,如電梯廳、電梯轎廂、精裝修大堂等(詳見(jiàn)大廈成品保護(hù)方案)。為加強(qiáng)統(tǒng)一管理,裝修施工人員在大廈內(nèi)進(jìn)出必須佩帶臨時(shí)出入證,穿著所在施工單位工作裝。對(duì)違章施工的行為,采取停工、恢復(fù)原狀等

23、方式進(jìn)行處理。3、管理標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則(1)大廈外立面的管理保持外立面統(tǒng)一、整潔。大廈整體無(wú)違章搭建。(2)電氣工程的管理配電箱內(nèi)應(yīng)設(shè)漏電保護(hù)裝置,漏電動(dòng)作電流應(yīng)不大于室內(nèi)最大負(fù)荷,有過(guò)負(fù)荷、過(guò)電壓保護(hù)功能,并分?jǐn)?shù)路出線,分別控制照明、空調(diào)、插座等,其回路應(yīng)確保負(fù)荷正常使用。電氣布線應(yīng)采用暗管敷設(shè),導(dǎo)線在管內(nèi)不應(yīng)有結(jié)頭和扭結(jié)。禁止將電線直接埋入抹灰層內(nèi)。導(dǎo)線與電話線、網(wǎng)絡(luò)線及其它通信線等不得安裝在同一管道中。開(kāi)關(guān)、插座安裝牢固,位置正確,蓋板端正,表面清潔,緊貼墻面,四周無(wú)空隙,同一房間開(kāi)關(guān)或插座高度一致。工程竣工后應(yīng)向裝飾住戶提供線路走向位置尺寸,并按上述要求逐一進(jìn)行驗(yàn)收,隱蔽的電氣線路在裝飾住戶

24、驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行隱蔽作業(yè)。(3)吊頂工程的管理吊頂工程所用材料、品種、規(guī)格、顏色以及基層構(gòu)造、固定方式應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。龍骨安裝位置必須正確,連接牢固,無(wú)松動(dòng),主龍骨無(wú)明顯彎曲,吊桿無(wú)裂縫,罩面板安裝必須牢固,無(wú)脫層、翹曲、折裂、缺楞、污垢以及圖案缺損或缺陷,表面應(yīng)平整,邊緣整齊,跨度較大及自重較大的需采用膨脹螺絲固定。在適當(dāng)?shù)奈恢妙A(yù)留管線檢查口。(4)墻面工程的管理飾面板規(guī)格、顏色、圖案應(yīng)一致,質(zhì)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,鑲貼應(yīng)牢固,表面平整干凈,接縫平直,無(wú)歪斜、裂紋、缺楞、掉角等缺陷,以水泥為主要粘結(jié)材料時(shí)應(yīng)無(wú)空鼓。4、大廈成品保護(hù)方案大廈交付后,為保證業(yè)主(使用人)室內(nèi)裝飾裝修期間,大堂、走廊

25、、電梯和消防通道等各類設(shè)施設(shè)備保持完好,減少因二次裝修對(duì)公共部位的建筑和裝修造成的損壞,將采取必要的成品保護(hù)措施。 (1)成品保護(hù)范圍大堂(包括地面、墻面、柱子);走廊(包括地面、墻面);消防樓梯(扶手);電梯(包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂);電梯前廳(包括地面、墻面等)。(2)成品保護(hù)具體措施 大堂地面:采用透明的塑料薄膜(防滑)做鋪墊。大理石墻面、柱子:采用防潮紙做好保護(hù),具體保護(hù)部位可視具體情況決定。 走廊地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設(shè)地毯,中間可用雙面膠加以固定。寬度可按具體情況酌情安排。大理石墻面:采用防潮紙做好保護(hù),具體保護(hù)部位可視具體情況決定。 消防樓梯扶手:采

26、用雙層防潮紙包裝扶手木材部分,并用透明膠加以固定。 電梯大廈內(nèi)配有一臺(tái)貨梯,在業(yè)主(使用人)裝修期間,對(duì)電梯轎廂壁、轎廂地面用三夾板進(jìn)行防護(hù),對(duì)轎廂頂部用有機(jī)玻璃進(jìn)行保護(hù),業(yè)主的所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫(kù)經(jīng)過(guò)貨梯運(yùn)載;客梯對(duì)轎廂地面鋪設(shè)地毯進(jìn)行保護(hù)。 電梯前廳地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設(shè)地毯,中間可用雙面膠加以固定。電梯門口轉(zhuǎn)角:由于此部位著力點(diǎn)難確定,且考慮到外觀美觀統(tǒng)一,暫不做保護(hù),因此采取的保護(hù)措施為:事先向開(kāi)發(fā)商索要該部位花崗石材質(zhì)的有關(guān)資料,包括分?jǐn)傊撩科椒矫椎馁M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);裝修戶申請(qǐng)裝修時(shí),向其說(shuō)明該部位的損壞將由責(zé)任人按實(shí)賠償。涂料墻面:由于墻面表層為涂料,較難做成

27、品保護(hù)措施,因此采取保護(hù)措施為:事先向開(kāi)發(fā)商索要該涂料的顏色配比標(biāo)準(zhǔn)、涂料品牌、廠家等具體資料等;業(yè)主裝修完畢后,管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷。其它地下車庫(kù)各電梯前廳采用地毯做鋪墊,在酌情鋪設(shè)包裝紙箱以加強(qiáng)保護(hù)地面。其它細(xì)節(jié)部位的成品保護(hù),可在管理中逐步加以完善補(bǔ)充。(五)環(huán)境衛(wèi)生管理方案清潔作為物業(yè)管理的重頭戲,是大廈內(nèi)不可缺少的部分,關(guān)系到整個(gè)大廈的形象,也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo),故擬訂以下管理方案:1、管理內(nèi)容大廈(包括大堂、電梯廳、電梯轎廂、各層公共區(qū)域的走道、安全通道、洗手間等)、大廈外圍道路及綠化帶、地下停車場(chǎng)等公共的保潔區(qū)域。經(jīng)過(guò)日常保潔工作,使大廈公共環(huán)境和公共部

28、位整潔,公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。2、保潔的工作時(shí)間保潔時(shí)間為7:3017:30,根據(jù)大廈的具體情況合理安排保潔工作。采用酒店式的管理服務(wù),8:30前做好大廈各公共走道及一層大堂的清衛(wèi)工作,17:00后開(kāi)始垃圾清倒等清衛(wèi)保潔收尾工作。3、管理措施建立保潔制度,狠抓落實(shí);按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作;加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高員工素質(zhì),增強(qiáng)專業(yè)技能;以”三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查(”三查”指:清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查);抓好保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。(六)綠化管理方案綠化是大廈內(nèi)不可缺少的部分,關(guān)系到整個(gè)大廈的形象,也是測(cè)定

29、大廈環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo),故擬訂以下管理方案:1、管理內(nèi)容綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。根據(jù)氣候,給花木適量澆水。根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì),給花木適量施肥,適當(dāng)松土。及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗。制定預(yù)防措施,防治病蟲(chóng)害。做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作。定期修剪草坪,使其生長(zhǎng)茂盛,平整美觀。2、管理措施建立綠化管理制度,狠抓落實(shí)。按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì),增強(qiáng)專業(yè)技能。以”三查”形式對(duì)綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查(”三查”指:綠化工自查、管理員巡查、管理處主任抽查)。抓好綠化工的行為規(guī)范管理,要求

30、統(tǒng)一著裝、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。(七)治安管理方案A、安全防范管理方案大廈的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將經(jīng)過(guò)配置的智能化系統(tǒng)和成熟的安保措施,采取”人防”與”技防”相結(jié)合的管理模式,實(shí)施全天候保安管理,維護(hù)大廈及工作人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。1、管理內(nèi)容常規(guī)防范采取24小時(shí)門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,并設(shè)置車管員進(jìn)行車輛停放管理,以協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)園大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響大廈安全的行為。技術(shù)防范運(yùn)用大廈報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng),對(duì)大廈內(nèi)的安全情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。2、管理措施實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理,制定各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施。做好培訓(xùn)工作,開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)保安人員法制

31、教育和行為規(guī)范教育,要求服裝統(tǒng)一,佩證上崗,言語(yǔ)文明,舉止得當(dāng)。嚴(yán)格執(zhí)行保安巡邏制度,確保安全防范質(zhì)量。B、大廈道路交通管理1、管理內(nèi)容引導(dǎo)車輛安全行駛和停放,確保地面、停車庫(kù)和消防通道暢通,制止無(wú)故使用車載報(bào)警器或隨意鳴喇叭;巡視車輛停放情況,如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好,及時(shí)通知車主,以防車內(nèi)物品失竊;車輛管理員對(duì)園區(qū)內(nèi)部車輛實(shí)施全面管理,建立詳細(xì)的車輛管理檔案。對(duì)前來(lái)寫字樓辦公臨時(shí)在地面泊位停放的車輛,執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問(wèn)和登記工作,并發(fā)放臨時(shí)出入證。2、管理措施制訂車輛交通管理辦法;設(shè)置專職車輛管理員;建立完善的車輛管理檔案。C、地面及地下停車場(chǎng)管理方案1、管理內(nèi)容保持良好的秩序,明確園大廈車

32、輛停放區(qū)域;地面及地下停車庫(kù)設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識(shí)和警示牌(含:行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識(shí)等);對(duì)地下停車庫(kù)中業(yè)主專用的車位,車輛管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識(shí),阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。2、管理措施建立地面、地下停車場(chǎng)管理規(guī)定;設(shè)置專職車輛管理員;做好園大廈輛停放管理宣傳工作。八、房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃(一)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題平時(shí)每月巡查一次,但在入住裝修階段需每天巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,立即處理或維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)

33、施。如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題,應(yīng)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全,使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干空掛、破損。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。玻璃幕墻破損每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)脫落、破損、無(wú)滲水,整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。避雷設(shè)施脫焊、斷裂。屋面積水。每半年檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)積水,無(wú)滲漏。隔熱層完好無(wú)損。避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用

34、墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護(hù)。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。大堂自控門維護(hù)每周對(duì)該區(qū)域檢查一次;每半年對(duì)公共地面維護(hù)一次,補(bǔ)換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負(fù)責(zé)相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。整潔、無(wú)缺損。表面完好無(wú)變形,窗戶無(wú)滲水。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水主管道 = 1 * GB3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼松脫。每月巡查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。美觀完好。上、下水通暢。無(wú)滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對(duì)水池、水箱進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

35、,及時(shí)處理。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清洗。水池、水箱清洗相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。水池、水箱正常使用。水質(zhì)無(wú)二次污染。7設(shè)備用房經(jīng)營(yíng)用房用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。不能滿足正常使用。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。每周檢查一次用房,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理。每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。整潔、安全。(二)房屋定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損。施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。每年對(duì)房屋沉降情況進(jìn)行一次檢查,做好記錄,做到早發(fā)現(xiàn),早處理。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)

36、施。如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題,應(yīng)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全,使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干掛脫落。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。外墻面的翻新(25年周期)。 = 5 * GB3 玻璃幕墻破損每2年對(duì)外墻較大面積滲漏久修無(wú)效的,應(yīng)局部翻新,防止?jié)B漏擴(kuò)大及污染墻面;并清洗一次。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。外墻面每年清潔一次。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)脫落、破損、無(wú)滲水,整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。避雷設(shè)施脫焊、斷裂。屋面積水。每半年檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修;屋面防水

37、、隔熱層每 全面翻新一次。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)積水,無(wú)滲漏。隔熱層完好無(wú)損。避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護(hù)。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。大堂自控門維護(hù)每年全面維護(hù)一次樓梯踏步,消除空鼓;發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理;每二年刷新一次門廳及樓梯間墻壁天花、扶手和欄桿。日常維修由工程部負(fù)責(zé)。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。整潔、無(wú)缺損。表面完好無(wú)變形,窗戶無(wú)滲水。扶手完好,無(wú)張貼痕跡。序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水管道 = 1 * GB3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼

38、松脫。每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。每年檢修一次,并緊固管道固定碼。每年刷一次管道油漆。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。美觀完好。上、下水通暢。無(wú)滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年委托具有水池、水箱清理資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清洗,并維護(hù)保養(yǎng);水箱 更換一次。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清理。水池、水箱清理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)水池、水箱正常使用。水質(zhì)無(wú)二次污染。7設(shè)備用房經(jīng)營(yíng)用房用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。不能滿足正常使用。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。每半年檢查一次電氣線路。每二年內(nèi)粉刷用房一次。由工程部會(huì)同維修中心按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。

39、各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。整潔、安全。(三)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1電梯曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。機(jī)房、轎廂整潔。電梯各部分完好率100%。2機(jī)電設(shè)備水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查,每半月進(jìn)行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實(shí)施維修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修

40、保養(yǎng)規(guī)程。無(wú)故障。保障安全運(yùn)行。3消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。消防設(shè)施維修操作規(guī)程。消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)施有效,標(biāo)識(shí)清楚,完好無(wú)損。靈敏,準(zhǔn)確報(bào)警。4中央空調(diào)(制冷主機(jī)和鍋爐)制冷主機(jī)鍋爐維護(hù)保養(yǎng)。機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。閥門維護(hù)保養(yǎng)。冷卻水泵、冷凍水泵、冷媒卻塔維修保養(yǎng)。 = 5 * GB3 新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管過(guò)濾網(wǎng)。每天巡查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

41、及時(shí)處理;每月對(duì)泵加油、換油、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管過(guò)濾網(wǎng)清洗;每天對(duì)壓力表,溫度計(jì)檢查。由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。無(wú)故障。保障正常安全運(yùn)行。設(shè)備性能良好。5變配電控制設(shè)備高壓環(huán)網(wǎng)柜檢查。變壓器運(yùn)行檢查。低壓控制柜運(yùn)行檢查每2小時(shí)檢查一次24小時(shí)值班控制。每天對(duì)配電控制柜外觀清洗一次。由工程部組織實(shí)施。高壓環(huán)網(wǎng)柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。無(wú)故障。保障正常安全運(yùn)行。設(shè)備性能良好。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)地面大面積的破損,坑洼、積水。地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次

42、,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由工程部組織維修。大廈道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損。7路燈、樓道燈、庭院燈、其它照明燈線路老化。照明設(shè)施破損、污染。亮燈率達(dá)不到99%。每天檢查燈泡完好情況。每周檢查設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由工程部組織實(shí)施。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程。燈炮正常使用,亮燈率在99%以上。燈罩、燈桿及燈座完好清潔。電線線路無(wú)老化。8井、溝井蓋破損。堵塞。缺損、多污積。污水井、溝及時(shí)清理。由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。井內(nèi)無(wú)積物、無(wú)堵塞。井蓋正常使用,密合,無(wú)破損;標(biāo)志清晰。9綠化樹(shù)木枯死。病蟲(chóng)害。建筑小品破損。每周對(duì)綠化、建筑小品進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理。由綠化部負(fù)責(zé)實(shí)施。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。草坪美觀,樹(shù)木無(wú)枯死。綠化無(wú)病蟲(chóng)害。建筑小品完整清潔。10公用標(biāo)識(shí)設(shè)施設(shè)施破損。標(biāo)識(shí)污染。標(biāo)志所示意思不符。每周檢查一次,并對(duì)標(biāo)識(shí)的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理。每月清潔標(biāo)識(shí)一次。由清潔部、工程部組織實(shí)施。大廈標(biāo)識(shí)制作安