度假旅游綜合體項(xiàng)目考察報(bào)告

1、度假旅游綜合體項(xiàng)目考察報(bào)告 度假旅游綜合體項(xiàng)目考察報(bào)告 隨著國民收入的提高，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也從景點(diǎn)旅游時(shí)代逐步邁向度假旅游時(shí)代，根據(jù)OTA的數(shù)據(jù)，2016年全國在線度假旅游交易規(guī)模約為962.9億元，約占線上旅游市場(chǎng)的16.3%，并以年均20%的增長(zhǎng)率，快速的發(fā)展。而集合吃、住、玩、游、購、娛要素，全年齡化、一站式的度假旅游綜合體，已經(jīng)成為游客外出度假的主要出行目的地。本次考察選擇三亞、深圳、珠海、北京，不同IP類型的度假旅游綜合體項(xiàng)目，做為研究對(duì)象進(jìn)行分析，為下步“十里金灘”小鎮(zhèn)的金沙度假綜合體項(xiàng)目決策做參考。 一、引進(jìn)國外IP的度假旅游綜合體 國內(nèi)引進(jìn)國外主題公園的IP，建設(shè)度假旅游綜合體

2、主要有，上海迪士尼主題公園、北京環(huán)球影城、嘉興山水六旗樂園、三亞亞特蘭蒂斯酒店等，這次選擇三亞的亞特蘭蒂斯酒店為考察對(duì)象，具體情況如下。 三亞亞特蘭蒂斯酒店（度假綜合體）。亞特蘭蒂斯酒店為科茲納集團(tuán)（Kerzner Group）所有的IP品牌，目前全球有三家亞特蘭蒂斯酒店，分別為。 開業(yè)于1998年，2007年12月擴(kuò)容完工的巴哈馬天堂島亞特蘭蒂斯酒店（如圖一、圖二）； 圖一： 圖二： 開業(yè)于2008年11月的迪拜棕櫚島亞特蘭蒂斯酒店（如圖三、圖四）； 圖三： 圖四： 試營業(yè)于2018年5月，由復(fù)興集團(tuán)投資建設(shè)的三亞亞特蘭蒂斯酒店（如圖五、圖六）。 圖五： 圖六： （一）項(xiàng)目基本概況 三亞亞特

3、蘭蒂斯項(xiàng)目總占地約為806畝（537360平方米），項(xiàng)目總投資約為104.6億元，其中亞特蘭斯酒店項(xiàng)目（包括房地產(chǎn)）投資為89.7億元，亞特蘭蒂斯水上樂園項(xiàng)目投資為14.9億元，是集酒店、娛樂、餐飲、購物、演藝、物業(yè)、國際會(huì)展及特色海洋文化體驗(yàn)，八大豐富業(yè)態(tài)于一體的大型綜合體。項(xiàng)目分為，度假酒店、水上樂園等度假配套和房地產(chǎn)三部分組成。 1、度假酒店。酒店包括自帶水族館建筑面積約建筑面積約24.5萬平方米，其中酒店塔樓高239米共49層，裙房地上2層，包括1314間全海景度假客房、21間餐廳及酒吧、超過5000平方米的會(huì)議中心，3500平方米的酒店奢侈品商場(chǎng)。失落的空間水族館有30個(gè)觀賞池，17

4、000噸總蓄水量。 2、水上樂園。亞特蘭蒂斯水上樂園及海豚灣總占地面積約19.5萬平方米，是目前世界最大的亞特蘭蒂斯水上樂園，由全球最專業(yè)的水上樂園規(guī)劃公司美國HSA設(shè)計(jì)。其中一期投入運(yùn)營的水上樂園部分占地約10萬平方米，有“海神之躍”等17項(xiàng)游玩內(nèi)容組成，是全中國唯一全年運(yùn)營的水上公園，全園13000噸淡水加熱實(shí)現(xiàn)26-28度冬季恒溫。正在建設(shè)還未投入運(yùn)營的海豚灣，包括海豚灣公園、海獅樂園和可容納1800位觀眾的海豚灣劇場(chǎng)。 3、房地產(chǎn)。三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的可售房地產(chǎn)項(xiàng)目“棠岸”，位于項(xiàng)目東側(cè)地塊，總占地面積約22.9萬平方米，總建筑面積約11.8萬平方米，由807套瞰海公寓約7.4萬平方米

5、，197套親海別墅約4.4萬平方米。其中公寓有80-115兩房、175-185三房戶型；別墅在售主力戶型80-500，公寓精裝45000元/平米，別墅120000-140000/平米。 （二）考察分析 1、頂級(jí)的度假綜合體。三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目應(yīng)該是中國目前最好的度假旅游綜合體，超星級(jí)的酒店、海洋IP元素濃郁的水樂園和水族館、完的善文化、商業(yè)及娛樂配套，打造了一個(gè)夢(mèng)幻般的度假區(qū)。頂級(jí)完善的配套對(duì)周邊的酒店項(xiàng)目產(chǎn)生了巨大的擠壓力，如今典集團(tuán)改變了與其相鄰的海棠灣紅樹林度假酒店的規(guī)劃，“砍掉”了所有業(yè)態(tài)配套，變成了一個(gè)純酒店項(xiàng)目，目前海棠灣其它度假酒店的定價(jià)，只能對(duì)標(biāo)亞特蘭蒂斯酒店進(jìn)行折扣。 2、項(xiàng)

6、目經(jīng)營情況分析。三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目作為一個(gè)典型的綜合性度假目的地+度假地產(chǎn)的項(xiàng)目，主要經(jīng)營收入如下。一地產(chǎn)，作為短期內(nèi)主要的現(xiàn)金收入源，按目前定價(jià)，整個(gè)“棠岸”項(xiàng)目可售總額約為95億，目前網(wǎng)簽認(rèn)購簽約金額約為61億元。通過前期銷售，目前整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債率基本已控制在50%左右，如果清盤，項(xiàng)目負(fù)債率可以控制在20%甚至更低。二水樂園及水族館。亞特蘭蒂斯水上樂園規(guī)劃日均接待7000-14000人，人均占地面積高達(dá)27平方米，是當(dāng)前中國舒適度最高的水上樂園。穩(wěn)定運(yùn)營后估計(jì)每年可吸引至少219萬人次的國內(nèi)外游客到訪，目前全年平均票價(jià)約275元，全年水樂園門票收入約為6億元。水族館門票168元，年平均接待

7、游客不會(huì)超過100萬人次，門票收入約1.6億元。合計(jì)上限約為7.6億元門票收入。三度假酒店。在三亞，酒店入住率超90%的全年約為15天，80-90%入住率的約為44天，70-80%入住率的約為71天，60-70%入住率的約為71天，50-60%入住率的約為104天，50%以下約為60天。亞特蘭蒂斯房?jī)r(jià)約1300-10000元，全年客房收入上限約為11億元，非客房收入約為6億元，合計(jì)為17億元。 3、存在問題。三亞的海棠灣已成為世界酒店品牌追逐落地的區(qū)域，但目前階段，單純高端酒店的投資尺度與其回報(bào)能力比較已不具可行性，必定尋找各自可以平衡的現(xiàn)金流或融資策略。三亞亞特蘭蒂斯度假旅游綜合體短期內(nèi)年?duì)I收上限約為25億元，與迪拜的亞特蘭蒂斯年年?duì)I收約38億元相比仍有較大差距。亞特蘭蒂斯這種高舉高打的極致路線，是一把“雙刃劍”。雖然房地產(chǎn)可以回收大部分投資，但度假地產(chǎn)多以出售返租的形式賣出，出售之后會(huì)持續(xù)產(chǎn)生租金支出。加之高規(guī)格的酒店和文旅娛樂板塊本身的日常維持費(fèi)用非常高昂，如果客流不足，這些華麗的設(shè)施就會(huì)成為巨大的包袱。 二、自創(chuàng)主題公園IP的度假旅游綜合體 國內(nèi)企業(yè)自創(chuàng)親子主題公園IP，建設(shè)度