中國(guó)工行廣州支行項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

1、中國(guó)工行行廣州支支行項(xiàng)目目評(píng)估工工作報(bào)告告 內(nèi)部資資料 注注意保密密目 錄第一章 借借款人評(píng)評(píng)價(jià)一、借款款人概況況-4二、經(jīng)營(yíng)營(yíng)者素質(zhì)質(zhì)評(píng)價(jià)-5三、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)實(shí)實(shí)業(yè)評(píng)價(jià)價(jià)-55四、股東東評(píng)價(jià)-66五、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債分分析-66六、盈利利能力分分析-88六、現(xiàn)金金流量分分析-88七、信用用狀況評(píng)評(píng)價(jià)-88第二章 建建設(shè)條件件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目目建設(shè)概概況及規(guī)規(guī)模-8二、項(xiàng)目目審批手手續(xù)及進(jìn)進(jìn)度-8第三章 市市場(chǎng)評(píng)價(jià)價(jià)一、市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀及及發(fā)展趨趨勢(shì)-110二、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分分析-111三、發(fā)展展前景-122第四章 投投資估算算與籌資資評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投投資估算算-12籌資來(lái)源源-114項(xiàng)目效益益及償債債能力評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目

2、財(cái)務(wù)務(wù)效益評(píng)評(píng)價(jià)-114項(xiàng)目敏感感性分析析-15借款人償償債能力力-15第六章 貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與效應(yīng)應(yīng)評(píng)價(jià)貸款項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)度度測(cè)算-16貸款效應(yīng)應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)-16第七章 項(xiàng)項(xiàng)目貸款款綜合評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目貸款款綜合評(píng)評(píng)價(jià)-188第一章 借款人人評(píng)價(jià)一、借款款人概況況1、合作作公司概概況 廣州州合生愉愉景房地地產(chǎn)有限限公司(以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱合生生愉景公公司)是是于20001年年6月118日成成立的合合資經(jīng)營(yíng)營(yíng)（港資資）企業(yè)業(yè)，注冊(cè)冊(cè)資本44,7225萬(wàn)元元人民幣幣。合生生愉景公公司由三三方股東東投資組組成：中中方為廣廣州德裕裕發(fā)展有有限公司司(以下下簡(jiǎn)稱德德裕公司司，甲方方)，投投資2000萬(wàn)元元，占注注冊(cè)資本本的

3、4.23%；廣州州聯(lián)嘉置置業(yè)有限限公司(以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱聯(lián)嘉嘉公司，乙方)，投資資4000萬(wàn)元，占注冊(cè)冊(cè)資本的的8.447%；外方為為合生集集團(tuán)有限限公司（香港）(以下下簡(jiǎn)稱合合生公司司，丙方方)，投投資4,1255萬(wàn)元，占注冊(cè)冊(cè)資本的的87.3%。由于在在各方合合作前甲甲、乙方方已為本本項(xiàng)目前前期征地地及拆平平本用地地原有建建筑物投投入了6600萬(wàn)萬(wàn)元人民民幣資金金，其中中甲方占占2000萬(wàn)元人人民幣，乙方占占4000萬(wàn)元人人民幣，合作各各方同意意該6000萬(wàn)元元作為甲甲、乙方方的注冊(cè)冊(cè)資金投投入。丙丙方在合合作公司司營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照簽發(fā)發(fā)之日起起36個(gè)個(gè)月內(nèi)共共分六期期繳付應(yīng)應(yīng)繳注冊(cè)冊(cè)資本。經(jīng)廣州州正

4、德會(huì)會(huì)計(jì)師事事務(wù)所有有限公司司- 正正驗(yàn)字(20001)第第3822號(hào)驗(yàn)資資報(bào)告確確認(rèn)20001年年底合作作公司資資金已注注資6119萬(wàn)元元。 2200001年112月，由于合合生集團(tuán)團(tuán)內(nèi)部管管理調(diào)動(dòng)動(dòng)的原因因，合生生愉景公公司的法法人由蔡蔡春萌替替代謝世世東出任任該公司司的法人人。2、經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍及及規(guī)模該司現(xiàn)主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)廣州市市海珠區(qū)區(qū)新港西西路2110、2212號(hào)號(hào)大院地地塊，原原屬?gòu)V州州市華南南醫(yī)療器器械廠和和廣州光光學(xué)儀器器廠內(nèi)。建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證號(hào)：穗穗規(guī)地證證字（119999）第3332號(hào)號(hào)。項(xiàng)目目東側(cè)為為客村居居住區(qū)，與廣州州市南北北大動(dòng)脈脈“廣州大大道”相距5500米米；

5、西南南面為敦敦和路；北面緊緊臨海珠珠主干道道“新港西西路”，與成成熟住宅宅小區(qū)“愉景雅雅苑”一街之之隔。合合作項(xiàng)目目規(guī)劃總總用地面面積為448,2290平平方米，總建筑筑面積約約為1557,9911平平方米。3、資質(zhì)質(zhì)等級(jí)、信用等等級(jí)現(xiàn)該司在在我行信信用等級(jí)級(jí)為未評(píng)評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶按按A+級(jí)級(jí)控制，并核定定最高綜綜合授信信額度為為1.55億元。該司領(lǐng)領(lǐng)取的是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)暫定定資質(zhì)證證書。二、經(jīng)營(yíng)營(yíng)者素質(zhì)質(zhì)評(píng)價(jià)該公司設(shè)設(shè)董事會(huì)會(huì)，并實(shí)實(shí)行董事事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制。公司董董事會(huì)成成員共五五人，德德裕公司司委派一一人、聯(lián)聯(lián)嘉公司司委派一一人、合合生公司司委派三三人。董董事長(zhǎng)由由合生公

6、公司委派派，副董董事長(zhǎng)由由聯(lián)嘉公公司委派派。董事長(zhǎng)蔡蔡春萌，男，119655年出生生，中級(jí)級(jí)職稱，物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)，曾在在英國(guó)留留學(xué)，具具有155年的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)兼任任合生創(chuàng)創(chuàng)展集團(tuán)團(tuán)副總經(jīng)經(jīng)理及廣廣東康景景物業(yè)服服務(wù)公司司總經(jīng)理理，具有有豐富的的物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。董事謝世世東，男男，出生生于19958年年，畢業(yè)業(yè)于香港港大學(xué)，獲工程程學(xué)士學(xué)學(xué)位，曾曾擔(dān)任香香港一上上市房地地產(chǎn)發(fā)展展公司的的執(zhí)行董董事，也也是香港港工程師師學(xué)會(huì)會(huì)會(huì)員，在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)發(fā)展、工工程管理理及銷售售與市場(chǎng)場(chǎng)推廣等等方面擁?yè)碛惺啪拍暌陨仙辖?jīng)驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)評(píng)價(jià)20011年末公公司資產(chǎn)產(chǎn)總額為為19,59

7、11萬(wàn)元，其中存存貨6334萬(wàn)元元，所有有者權(quán)益益6199萬(wàn)元，目前開開發(fā)的愉愉景南苑苑項(xiàng)目總總建筑面面積約為為15558788平方米米，計(jì)劃劃投資總總額約為為658877萬(wàn)萬(wàn)元。公公司現(xiàn)有有職工約約22人人，研究究生學(xué)歷歷占比55%，大大學(xué)學(xué)歷歷占比668%，中高級(jí)級(jí)職稱占占比155%，公公司整體體經(jīng)濟(jì)技技術(shù)實(shí)力力較強(qiáng)，具有豐豐富的房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，并聚聚集了一一批房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)、銷售各各方面的的人才。 四、股東東評(píng)價(jià) 合生集團(tuán)團(tuán)有限公公司（香香港）是是香港合合生創(chuàng)展展集團(tuán)旗旗下的投投資公司司，依靠靠集團(tuán)的的實(shí)力，在內(nèi)地地投資創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，自自93年年在內(nèi)地地投資以以來(lái)，擁?yè)碛性趦?nèi)內(nèi)地注冊(cè)

8、冊(cè)的十二二個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目公司的的物業(yè)發(fā)發(fā)展及投投資權(quán)益益，其總總注冊(cè)資資金為668,0054萬(wàn)萬(wàn)元，總總建樓宇宇面積累累計(jì)約為為2,6621,3000平方米米。988年公司司股票在在香港聯(lián)聯(lián)交所上上市，籌籌集資金金達(dá)644,3000萬(wàn)元元，資金金實(shí)力雄雄厚，加加上集團(tuán)團(tuán)對(duì)廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的深刻認(rèn)認(rèn)識(shí)，使使該集團(tuán)團(tuán)已成為為廣州房房地產(chǎn)界界的翹楚楚。合生創(chuàng)展展集團(tuán)擁?yè)碛型暾侠淼牡膬?nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)及各各方面專專業(yè)人員員，在廣廣州市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中具備備較大的的優(yōu)勢(shì)。該集團(tuán)團(tuán)把控制制成本放放在各項(xiàng)項(xiàng)工作的的首位，利用大大批量生生產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，從從設(shè)計(jì)方方案上大大套用、小調(diào)整整，原材材料大批批量

9、采購(gòu)購(gòu)，加上上采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化管管理模式式施工建建設(shè)等方方式，有有效地降降低開發(fā)發(fā)成本，使得中中高檔的的樓盤按按中低檔檔的價(jià)格格出售，從而取取得價(jià)格格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，有有效地提提高了在在市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)力力。 近年來(lái)來(lái)，合生生創(chuàng)展集集團(tuán)憑借借其雄厚厚的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，良好的的施工質(zhì)質(zhì)量，不不斷強(qiáng)化化其品牌牌優(yōu)勢(shì)。公司組組織開發(fā)發(fā)的華景景新城、暨南花花園、愉愉景雅苑苑、駿景景花園，帝景苑苑都各具具特色，這些樓樓盤總建建筑面積積超出1125萬(wàn)萬(wàn)平方米米，推出出的住宅宅銷售率率達(dá)900%以上上，市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)熱熱烈。該該集團(tuán)在在發(fā)展過(guò)過(guò)中，與與金融部部門、合合作單位位建立了了良好的的信用關(guān)關(guān)系，也也取得了了良好的

10、的社會(huì)信信譽(yù)和廣廣泛的社社會(huì)支持持。 其余兩兩股東德德裕公司司和聯(lián)嘉嘉公司由由于所占占的股份份比例較較少，并并且截至至評(píng)估之之日，沒(méi)沒(méi)提供以以上兩公公司的具具體資料料，因此此從略。五、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債分分析 年年份項(xiàng)目20011年122月20011年3月月20000年122月20011年122月公司名稱稱廣州合生生愉景房房地產(chǎn)有有限公司司合生創(chuàng)展展集團(tuán)有有限公司司一、資產(chǎn)產(chǎn)總額19,5591446,3566486,97221、流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)18,8863207,0811227,7633預(yù)付帳款款71688其他應(yīng)收收款109889存貨634二、負(fù)債債總額18,99721、流動(dòng)動(dòng)負(fù)債18,9972134,9

11、655148,2299其中短期期借款077,552389,8810其他應(yīng)付付款1895592、長(zhǎng)期期負(fù)債082,2205104,6300其中長(zhǎng)期期借款0三、所有有者權(quán)益益619167,9633未分配利利潤(rùn)068,005560,9952資產(chǎn)負(fù)債債率%97%流動(dòng)比率率%96%速動(dòng)比率率%96%存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率%應(yīng)收帳款款轉(zhuǎn)率%分析公司司資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表可可知：該司成立立時(shí)間較較短，成成立時(shí)間間還不到到一年，該公司司的成立立，主要要是為了了開發(fā)愉愉景南苑苑項(xiàng)目。20001年末末公司資資產(chǎn)總額額為199,5991萬(wàn)元元，資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率為977% 。資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率較較高的原原因是因因?yàn)樵撍舅具M(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)不久，

12、剛開始始進(jìn)行銷銷售，銷銷售收入入未結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)利潤(rùn)。并且關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)墊資注注入，其其中廣東東珠江總總承包有有限公司司4,6614萬(wàn)萬(wàn)元，合合生集團(tuán)團(tuán)內(nèi)部往往來(lái)122,0991萬(wàn)元元。預(yù)付帳款款7,1169萬(wàn)萬(wàn)元，其其中廣告告宣傳費(fèi)費(fèi)35萬(wàn)萬(wàn)元，工工程款77,1114萬(wàn)元元，其他他20萬(wàn)萬(wàn)元。其他應(yīng)收收款100,9889萬(wàn)元元，其中中：廣州州聯(lián)嘉置置業(yè)有限限公司66,2001萬(wàn)元元，及合合生集團(tuán)團(tuán)公司內(nèi)內(nèi)部往來(lái)來(lái)款4,7200萬(wàn)元，其他668萬(wàn)元元。所有者權(quán)權(quán)益中，該司的的注冊(cè)資資金為44,7225萬(wàn)元元，現(xiàn)只只注入了了第一期期資金，金額為為6199萬(wàn)元占占了總出出資額的的15%。該司司的出資資總額共

13、共分為六六期，是是在合作作公司成成立三十十六個(gè)月月內(nèi)全部部投入完完畢。六、盈利利能力及及現(xiàn)金流流量分析析合生愉景景公司220011年建立立，截至至評(píng)估日日，銷售售收入未未結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未未能反映映出該司司的盈利利能力。但愉景景南苑從從三月初初公開銷銷售至今今，已銷銷售出1130多多套，并并且接受受了2770套的的內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)登記記，證明明有較高高的社會(huì)會(huì)認(rèn)受度度，應(yīng)具具有較好好的盈利利前景。20011年底該該司經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)金流入入22339萬(wàn)元元，流出出26996萬(wàn)元元，經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)金流量量?jī)糁?4566萬(wàn)元，籌資產(chǎn)產(chǎn)生凈現(xiàn)現(xiàn)值5227萬(wàn)元元，總的的現(xiàn)金流流量為771萬(wàn)元元。七、信用用狀況評(píng)評(píng)價(jià)

14、 該該司組織織機(jī)構(gòu)合合理，經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理制度健健全，具具有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管管理能力力強(qiáng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層及及一批高高素質(zhì)的的專業(yè)管管理人員員。該公公司由于于所投項(xiàng)項(xiàng)目尚處處于前期期建設(shè)階階段，第第一期期期樓剛開開始公開開銷售，公司財(cái)財(cái)務(wù)狀況況在經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)方方面尚不不能反映映企業(yè)的的實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況，但根根據(jù)股東東實(shí)力及及項(xiàng)目條條件衡量量，該公公司符合合我行競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶的的條件，20001年我我行審批批認(rèn)定該該企業(yè)為為未評(píng)級(jí)級(jí)客戶，信用等等級(jí)按AA+級(jí)掌掌握。第二章 建設(shè)條條件評(píng)價(jià)價(jià)一、項(xiàng)目目建設(shè)概概況及規(guī)規(guī)模 “愉景南南苑”項(xiàng)目位位于廣州州市海珠珠區(qū)新港港西路2210、2122號(hào)大院院，原屬屬?gòu)V州

15、市市華南醫(yī)醫(yī)療器械械廠和廣廣州光學(xué)學(xué)儀器廠廠內(nèi)。 該項(xiàng)目目占地面面積488,34402（其中中凈用地地面積335,77622 ， 道路面面積122,57782）總建建筑面積積1555,87782，（商商鋪122,67792該數(shù)為為預(yù)測(cè)數(shù)數(shù)，車庫(kù)庫(kù)3822個(gè)車位位，住宅宅1355,22282，會(huì)所所3,22782），容容積率33.255，是由由三種住住宅類型型組成，共18棟，可售面面積1447,99072. 商品房房住宅建建筑情況況列表如如下:建筑區(qū)域域樓層建筑面積積2客戶數(shù)A區(qū)4棟棟12113層17,4493.1176B區(qū)3棟棟18119層30,5579.3306C區(qū)2棟棟18119層21,6

16、648.1198D區(qū)2棟棟19層19,6684.5204E區(qū)2棟棟18119層19,2278.2204F區(qū)2棟棟18119層19,2226.3204G區(qū)2棟棟12層7,1118.00 80K區(qū)1棟棟8層4,3444.55 75合 計(jì)- 1399,5772.44 1,4477設(shè)計(jì)、施施工、監(jiān)監(jiān)理單位位資質(zhì)：施工單位位設(shè)計(jì)單位位監(jiān)理單位位廣東珠江江工程總總承包有有限公司司廣東珠江江建筑工工程設(shè)計(jì)計(jì)公司廣東珠江江建設(shè)工工程監(jiān)理理有限公公司貳級(jí)企業(yè)業(yè)證書甲級(jí)（設(shè)設(shè)計(jì)證）乙級(jí)（暫暫定）設(shè)計(jì)計(jì)、施工工及監(jiān)理理單位均均具有承承攬此項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)工程任任務(wù)的資資質(zhì)及能能力。二、項(xiàng)目目審批手手續(xù)及進(jìn)進(jìn)度 目前項(xiàng)項(xiàng)

17、目建設(shè)設(shè)已領(lǐng)取取了建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書、商品房房預(yù)售許許可證及部分分建筑面面積的建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證。從從項(xiàng)目建建設(shè)文件件依據(jù)方方面看，該項(xiàng)目目國(guó)有有土地使使用證、施施工許可可證尚尚在辦理理之中,對(duì)今后后項(xiàng)目銷銷售及銀銀行貸款款抵押手手續(xù)的辦辦理將會(huì)會(huì)造成影影響，合合生愉景景公司須須盡快辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)，方能確確保項(xiàng)目目正常按按計(jì)劃運(yùn)運(yùn)作。只只要項(xiàng)目目建設(shè)的的有關(guān)報(bào)報(bào)批手續(xù)續(xù)抓緊辦辦理，開開發(fā)建設(shè)設(shè)資金得得以落實(shí)實(shí)，項(xiàng)目目施工按按計(jì)劃完完工將具具有一定定的保證證。“愉景南南苑”建設(shè)條條件、形形象進(jìn)度度良好，該項(xiàng)目目進(jìn)入主主體及配配套設(shè)施施建設(shè)階階段。220011年

18、初動(dòng)動(dòng)工建設(shè)設(shè)以來(lái)該該項(xiàng)目AA、B區(qū)區(qū)共7棟棟已結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，C、DD、E、F區(qū)已已達(dá)78層層，G區(qū)區(qū)開工現(xiàn)現(xiàn)已+00。該項(xiàng)目目整體計(jì)計(jì)劃于220033年中全全部竣工工交付使使用。第三章 市場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)市場(chǎng)供求求現(xiàn)狀及及其發(fā)展展趨勢(shì)分分析從目前廣廣州市房房地產(chǎn)市市來(lái)看，隨著我我市居民民住宅需需求從生生存需要要向舒適適需要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)方式由由速度、規(guī)模型型向質(zhì)量量、效益益型轉(zhuǎn)變變。這樣樣廣州市市樓市供供大于求求與結(jié)構(gòu)構(gòu)短缺現(xiàn)現(xiàn)象將長(zhǎng)長(zhǎng)期存在在。全省在建建商品房房突破一一億平方方米，其其中廣州州市開工工的項(xiàng)目目高達(dá)44,0000萬(wàn)平平方米，去年全全省商品品房的銷銷售增幅幅低于110%；廣

19、州市商商品房空空置面積積近2,0000萬(wàn)平方方米，新新開工面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)仍在兩兩位數(shù)以以上，加加上今年年1萬(wàn)平平方米的的新開發(fā)發(fā)量。以上已反反映供應(yīng)應(yīng)量高于于需求量量。但在這種種狀況下下廣州市市的樓市市還是存存在著不不同層次次的發(fā)展展空間。國(guó)經(jīng)濟(jì)的的高速發(fā)發(fā)展以及及入世的的利好,對(duì)中國(guó)國(guó)房地尤尤其是對(duì)對(duì)廣東樓樓市的促促進(jìn)作用用是直接接而實(shí)在在的,雖雖然去年年廣東全全省商品品銷售下下降，但但這是在在廣東樓樓市多年年來(lái)銷售售高速增增長(zhǎng)后基基數(shù)變大大而致。廣州市近近三年商商品房當(dāng)當(dāng)年成交交量均超超過(guò)同期期批準(zhǔn)上上市量。廣州空置置房數(shù)量量為5660萬(wàn)平平方米，而廣州州市人口口高達(dá)9900多多萬(wàn)人，每一人

20、人增加一一平方米米，便可可將5660萬(wàn)平平方米的的空置房房消化殆殆盡。當(dāng)當(dāng)前世界界發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家人均均居住面面積高335平方方米，而而廣州人人均住房房不足114平方方米，故故且不計(jì)計(jì)外來(lái)與與新增人人口對(duì)住住房的需需求，僅僅是廣州州現(xiàn)有居居民改善善住需求求提供給給房地發(fā)發(fā)展的潛潛力與空空間便是是極其巨巨大。這這說(shuō)明廣廣州市的的樓市還還是有能能力扛起起這巨大大的空置置房，而而且發(fā)展展空間還還是有的的。在這可發(fā)發(fā)展空間間里，門門檻也提提高了。這就是是部分環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、設(shè)計(jì)計(jì)合理、配套齊齊全和交交通便利利的樓盤盤仍具有有較大的的市場(chǎng)。二、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能能力分析析1、地理理位置情情況：本項(xiàng)目位位居海珠珠要沖，

21、中山大大學(xué)、廣廣東教育育學(xué)院、廣東省省經(jīng)濟(jì)管管理干部部學(xué)院等等著名學(xué)學(xué)府近在在咫尺，東臨廣廣州大道道、北靠靠新港西西路、地地鐵二號(hào)號(hào)線貫穿穿整個(gè)路路線，交交通極為為便利，人文地地理環(huán)境境較好。小區(qū)附近近配套設(shè)設(shè)施齊全全，區(qū)域域內(nèi)有大大型會(huì)所所、超市市、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、公交車車場(chǎng)、餐餐館灑店店、學(xué)校校、醫(yī)院院及體育育場(chǎng)館等等配套建建設(shè)，可可滿足居居民的基基本生活活文娛需需要加上上該項(xiàng)目目合理的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、完完善的配配套設(shè)施施、優(yōu)雅雅的園區(qū)區(qū)環(huán)境、專業(yè)的的物業(yè)管管理，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)用，住宅首首層大部部分規(guī)劃劃為架空空層等都都已樹立立了極高高的聲譽(yù)譽(yù)，贏得得人們廣廣泛歡迎迎。合生生創(chuàng)展集集團(tuán)公司司所開

22、發(fā)發(fā)的商品品房比較較適合現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)費(fèi)者的需需求特點(diǎn)點(diǎn)，無(wú)論論是在地地段、面面積、層層次、居居住環(huán)境境、物業(yè)業(yè)管理上上有廣東東康景物物業(yè)服務(wù)務(wù)有限公公司具有有豐富的的小區(qū)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。都已已在人們們心目中中有了一一個(gè)較為為具體、良好的的定位，同時(shí)也也樹立了了品牌形形象。2、形態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃 小小區(qū)規(guī)劃劃總目標(biāo)標(biāo)：特色色鮮明、生態(tài)優(yōu)優(yōu)良、經(jīng)經(jīng)濟(jì)與環(huán)環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的的居住園園區(qū)。住住宅立面面處理以以具有現(xiàn)現(xiàn)代化氣氣息的嶺嶺南特色色為目標(biāo)標(biāo)。底層層部位架架空結(jié)合合布置，將室外外鋪地自自然延伸伸進(jìn)入架架空層，避免架架空層無(wú)無(wú)人光顧顧的情景景，屋頂頂部分作作綠化處處理，頂頂蓋弧型型飄板，局部漏漏空，體體身

23、通透透輕盈的的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層層處理為為標(biāo)準(zhǔn)凸凸窗臺(tái)，透空鐵鐵飾陽(yáng)臺(tái)臺(tái)欄桿，同時(shí)戶戶型之間間避免視視線干擾擾。小區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)有有三種住住宅類型型，共118棟，戶型從從二房一一廳一衛(wèi)衛(wèi)至四房房二廳二二衛(wèi)等66種戶型型，住宅宅面積從從66.951400平方米米（套內(nèi)內(nèi)面積）周邊樓盤盤分析及及售價(jià)定定位（同同類產(chǎn)品品已有開開發(fā)量和和潛力）項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)目前銷售售均價(jià)開發(fā)樓盤盤發(fā)展商愉景雅苑苑新港西路路5,5000元/平方米米32棟112-118層廣州合生生明暉房房地產(chǎn)有有限公司司疊彩園天雄布市市4,3115元/平方米米32棟112-226層廣州市合合景盈富富房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司順景雅苑苑新港西路路立新東

24、東街5,1110元/平方米米14棟113層廣東杰偉偉實(shí)業(yè)有有限公司司南景園江燕路5,0777元/平方米米23棟113層廣州市珠珠光南景景房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司順華名庭庭新港西路路4,9115元/平方米米5棟122-200層順得振華華房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司 以上所所開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在河河南地區(qū)區(qū)都是較較為良好好，隨著著國(guó)家對(duì)對(duì)居民居居住房屋屋政策的的不斷出出臺(tái)及居居民生活活水平的的不斷提提高等，其發(fā)展展?jié)摿σ惨苍诩哟蟠?。三、市?chǎng)場(chǎng)發(fā)展前前景 目前該項(xiàng)項(xiàng)目附近近多個(gè)正正在興建建和發(fā)售售的樓盤盤均價(jià)（帶裝修修）在44,9000-55,5000之間間，綜合合衡量該該項(xiàng)目所所在的地地理位置置、居住住環(huán)境及及周邊樓樓盤

25、的售售價(jià)，評(píng)評(píng)估認(rèn)為為本項(xiàng)目目樓盤銷銷售均價(jià)價(jià)定為住住宅5,0000元/平平方米、商鋪66,0000元/平方米米基本合合理。評(píng)估認(rèn)為為，“愉景南南苑”的地理理位置、周邊環(huán)環(huán)境和規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)等均符符合目前前市場(chǎng)需需求及消消費(fèi)傾向向，定價(jià)價(jià)也具有有一定的的競(jìng)爭(zhēng)力力，項(xiàng)目目推向市市場(chǎng)后，銷售前前景將看看好。第四章 投資估估算與籌籌資評(píng)價(jià)價(jià)一、項(xiàng)目目總投資資估算本項(xiàng)目投投資費(fèi)用用有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)的評(píng)評(píng)估均是是依據(jù)廣廣州市及及我行貸貸款評(píng)估估有關(guān)規(guī)規(guī)定并結(jié)結(jié)合實(shí)際際投入進(jìn)進(jìn)行估算算，數(shù)據(jù)據(jù)由企業(yè)業(yè)項(xiàng)目可可行性報(bào)報(bào)告及最最新資料料核算得得來(lái)，愉愉景南苑苑總計(jì)劃劃投資665,8877萬(wàn)萬(wàn)元，具具體明細(xì)細(xì)如下列列表

26、：?jiǎn)挝唬浩狡椒矫醉?xiàng)目數(shù)值（萬(wàn)萬(wàn)元）取值占地面積積48,3340總建筑面面積155,8788總銷售面面積147,9077135,2288+155,7277-3,0488=1447,9907銷售收入入80,11875,0000*1135,2288+(1157227-330488)*66,0000+3382*1300,0000=80,1877.4萬(wàn)元一、土地費(fèi)用用13,55491土地出讓讓金3,4999合同2拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)10,0050規(guī)劃道路路補(bǔ)償+非規(guī)劃劃道路補(bǔ)補(bǔ)償=(211,9770+114,6685)*2,1000+(55,2666+66,3992)*5255+5,8000*3,0000

27、=100,0550萬(wàn)元元二、前期工程程費(fèi)1,98821三通一平平費(fèi)77950元*1555,8778平方方米=7779萬(wàn)萬(wàn)元2規(guī)劃勘測(cè)測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)953建安工程程費(fèi)277,2229*33.5%=9553萬(wàn)元元3可行性研研究費(fèi)及及開辦費(fèi)費(fèi)用250三、房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)34,77111建安工程程費(fèi)27,222927,2229萬(wàn)萬(wàn)元2附屬工程程費(fèi)4,6776300*1555,8778=44,6776萬(wàn)元元3室外工程程費(fèi)2,8006180*1555,8778平方方米=22,806萬(wàn)萬(wàn)元四、其他費(fèi)用用4,0884建安工程程費(fèi)*15%=40884萬(wàn)元元五、銷售費(fèi)用用4,0009銷售收入入80,1877*5%=400

28、09萬(wàn)萬(wàn)元六、管理費(fèi)用用1,500750,2253萬(wàn)萬(wàn)元*33%=115077.59萬(wàn)元元七、不可預(yù)見見費(fèi)1,500750,2253萬(wàn)萬(wàn)元*33%=115077.59萬(wàn)元元八、財(cái)務(wù)費(fèi)用用4,5228合計(jì)(總總投入)65,8877（二）測(cè)測(cè)算依據(jù)據(jù)1、土地地費(fèi)用：土地出出讓金按按合同規(guī)規(guī)定，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)繳34499萬(wàn)萬(wàn)元；征征地費(fèi)根根據(jù)拆遷遷合同取取數(shù)，一一部分根根據(jù)須拆拆遷的房房改房面面積估算算，總計(jì)計(jì)約為1100661萬(wàn)元元。 2、前前期費(fèi)用用：規(guī)劃劃勘測(cè)設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)按按建安工工程費(fèi)的的3。55%計(jì)提提約為9953萬(wàn)萬(wàn)元；三三通一平平費(fèi)按550元/平方米米計(jì)提約約為7779萬(wàn)元元；可研研及開辦辦

29、費(fèi)用約約為2550萬(wàn)元元；3、房屋屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)：建安安工程費(fèi)費(fèi)為2772299萬(wàn)元，根據(jù)企企業(yè)提供供取數(shù)；附屬工工程按3300元元/平方方米建筑筑面積計(jì)計(jì)提，室室外工程程按1880元/平方米米計(jì)提；4、其他他直接費(fèi)費(fèi)用：取取建安工工程費(fèi)的的15%；5、銷售售費(fèi)用：按銷售售收入的的5%計(jì)計(jì)提；6、管理理費(fèi)用：按土地地費(fèi)用、前期工工程費(fèi)和和房屋開開發(fā)費(fèi)三三項(xiàng)之和和的3%計(jì)提；7、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用：銀行貸貸款按年年利率在在基準(zhǔn)利利率基礎(chǔ)礎(chǔ)上上浮浮20%，貸款款期三年年計(jì)，股股東投入入按同期期銀行貸貸款利率率計(jì)息；8、不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)：按土土地費(fèi)用用、前期期工程費(fèi)費(fèi)和房屋屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)三項(xiàng)之之和的33%計(jì)提提。二、

30、籌資資來(lái)源 該項(xiàng)目總總投資665,8877元元，截止止評(píng)估日日，項(xiàng)目目已投入入資金約約19,5200萬(wàn)元，約占總總投資的的30%。所投投入的資資金中包包括已到到位注冊(cè)冊(cè)資金6619萬(wàn)萬(wàn)元,其其余部分分由合生生公司集集團(tuán)內(nèi)部部調(diào)撥形形成。所所投入資資金主要要用于220011年項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)；銀行貸款款1.55億元，約占總總投資的的23%，其中中5,0000萬(wàn)萬(wàn)元用于于支付土土地費(fèi)用用，1億億元用于于20002年后后的建安安費(fèi)用；銷售回籠籠款311,3668萬(wàn)元元，約占占總投資資的477%。本評(píng)估預(yù)預(yù)計(jì)項(xiàng)目目20002年、20003年和和20004年分分別實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入244,0556萬(wàn)元元、2

31、44,0556萬(wàn)元元、200,0556萬(wàn)元元。預(yù)售售款回籠籠可以補(bǔ)補(bǔ)足項(xiàng)目目建設(shè)資資金缺口口。綜上所述述，投資資估算內(nèi)內(nèi)容基本本齊全，依據(jù)和和取費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)基基本合理理，若項(xiàng)項(xiàng)目銷售售能如預(yù)預(yù)計(jì)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)資金的的落實(shí)有有一定保保障。第五章 項(xiàng)目效效益及償償債能力力評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)效效益評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目于220011年初動(dòng)動(dòng)工興建建，計(jì)劃劃于20003年年中竣工工交付使使用，220022年開始始銷售，計(jì)劃220066年銷售售完畢。項(xiàng)目可可售面積積1477,9007平方方米（包包括住宅宅和商鋪鋪面積），平均均售價(jià)定定為5,0000元/平平方米，另外有有3822個(gè)可售售車位，售價(jià)定定為1330

32、,0000元元，預(yù)計(jì)計(jì)項(xiàng)目全全部銷售售完畢后后可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入800,1887萬(wàn)元元，扣除除各項(xiàng)開開發(fā)成本本費(fèi)用，項(xiàng)目可可實(shí)現(xiàn)稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)總額為為9,4488萬(wàn)萬(wàn)元，銷銷售利潤(rùn)潤(rùn)率為111.885%，投投資利潤(rùn)潤(rùn)率144.011%，具具有教好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。經(jīng)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行全全部投資資現(xiàn)金流流量分析析，當(dāng)基基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率取112%時(shí)時(shí)，項(xiàng)目目?jī)衄F(xiàn)值值（FNNPN）為1,6288萬(wàn)元，全部投投資內(nèi)部部收益率率為155.255%，動(dòng)動(dòng)態(tài)投資資回收期期為4.63年年，表明明項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)上上是可行行的。二、項(xiàng)目目敏感性性分析對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)成本本和銷售售收入兩兩個(gè)影響響項(xiàng)目效效益的主主要因素素向不利利方向變

33、變化時(shí)進(jìn)進(jìn)行敏感感性分析析：項(xiàng)目目開發(fā)成成本分別別增加55%和110%時(shí)時(shí)，項(xiàng)目目?jī)衄F(xiàn)值值為-2214萬(wàn)萬(wàn)元和-2,0051萬(wàn)萬(wàn)元，內(nèi)內(nèi)部收益益率分別別為111.6%和8.4%；項(xiàng)目銷銷售收入入分別減減少5%和100%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值為-2588萬(wàn)元和和-2,1388萬(wàn)元，內(nèi)部收收益率分分別為111.55%和77.977%。整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目總的的看來(lái)具具備一定定抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目對(duì)對(duì)銷售收收入的變變化更敏敏感。三、借款款人償債債能力評(píng)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目貸貸款1.5億元元，企業(yè)業(yè)計(jì)劃于于20004年一一次性償償清。根根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目借款款償還表表來(lái)看，如果我我行按計(jì)計(jì)劃發(fā)放放貸款11.5億億元，220055

34、年企業(yè)業(yè)尚有還還貸盈余余資金229,8853萬(wàn)萬(wàn)元，項(xiàng)項(xiàng)目借款款償還綜綜合保證證比為33.1，具備一一定的償償債能力力。從項(xiàng)項(xiàng)目目前前的情況況和銷售售預(yù)測(cè)來(lái)來(lái)看，如如無(wú)異常常，按計(jì)計(jì)劃償還還貸款具具有一定定的保證證。第六章 貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與效效應(yīng)評(píng)價(jià)價(jià)一、貸款款項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)測(cè)算經(jīng)測(cè)定，借款企企業(yè)信用用等級(jí)綜綜合得分分為344.5分分，企業(yè)業(yè)信用等等級(jí)被我我行評(píng)為為未評(píng)級(jí)級(jí)優(yōu)質(zhì)客客戶按AA+級(jí)控控制。貸貸款項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)綜合合評(píng)定得得分為779.88分，項(xiàng)項(xiàng)目等級(jí)級(jí)為A級(jí)級(jí)，貸款款項(xiàng)目綜綜合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度為00.3。 二、貸款款效應(yīng)及及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)價(jià)1、貸款款效應(yīng) 按現(xiàn)行行的貸款款利率上上浮200%計(jì)算算

35、，對(duì)該該項(xiàng)目發(fā)發(fā)放貸款款，在還還貸期三三年內(nèi)可可為我行行帶來(lái)約約59229萬(wàn)元元的利息息收入和和約3億億的按揭揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)。同同時(shí)可進(jìn)進(jìn)一步密密切與我我行優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶-合生創(chuàng)創(chuàng)展公司司的銀企企合作關(guān)關(guān)系，為為我行爭(zhēng)爭(zhēng)取更多多的優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目奠奠定良好好基礎(chǔ)，并促進(jìn)進(jìn)我行的的信貸結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整。2、擔(dān)保保評(píng)價(jià)本次貸款款由廣東東合生明明暉房地地產(chǎn)有限限公司和和廣東華華景新城城房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司共同同提供擔(dān)擔(dān)保，承承擔(dān)連帶帶償還責(zé)責(zé)任。11、廣東東合生明明暉房地地產(chǎn)有限限公司為為該筆貸貸款提供供1億元元的擔(dān)保保。20001年年度我行行評(píng)定企企業(yè)信用用等級(jí)為為AA級(jí)級(jí)，至220011年末，總資產(chǎn)產(chǎn)20,830

36、0萬(wàn)元，總負(fù)債債9,5544萬(wàn)萬(wàn)元，凈凈資產(chǎn)額額為111,2886萬(wàn)元元。該司司已對(duì)外外提供擔(dān)擔(dān)保2997萬(wàn)元元，現(xiàn)對(duì)對(duì)外可擔(dān)擔(dān)保額110，9989萬(wàn)萬(wàn)元，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力及及一定的的擔(dān)保能能力； 2、廣廣東華景景新城房房地產(chǎn)有有限公司司為該筆筆貸款提提供5,0000萬(wàn)元元的擔(dān)保保，至220011年末，該司總總資產(chǎn)666,5561萬(wàn)萬(wàn)元，總總負(fù)債446,6615萬(wàn)萬(wàn)元，凈凈資產(chǎn)額額為199,9446萬(wàn)元元。該司司已對(duì)外外提供擔(dān)擔(dān)保1,1955萬(wàn)元，現(xiàn)對(duì)外外可擔(dān)保保額188,7551 萬(wàn)萬(wàn)元。兩兩個(gè)公司司的擔(dān)保保能力充充足，但但考慮到到該兩公公司與本本次貸款款的借款款企業(yè)均均是合生生創(chuàng)展旗旗下的關(guān)關(guān)聯(lián)公司司，且該該兩公司司與借款款企業(yè)的的所有資資金均由由合生創(chuàng)創(chuàng)展統(tǒng)一一調(diào)配運(yùn)運(yùn)作，故故由該兩兩公司為為本次貸貸款提供供擔(dān)保尚尚不能充充分保障障我行貸貸款安全全。3、貸款款風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估認(rèn)認(rèn)為，本本貸款主主要存在在以下風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：1、市場(chǎng)場(chǎng)銷售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。廣廣州的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體體已進(jìn)