天水弘浦可行性研究分析報(bào)告

1、天水弘浦幸福廣場開發(fā)可行性研究報(bào)告第一章 總論 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱：天水弘浦幸福廣場項(xiàng)目承辦單位：洪澤盛浦房地開發(fā)有限公司承辦單位概況：洪澤盛浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2008年5月21日經(jīng)江蘇省洪澤縣工商行政治理局批準(zhǔn)成立，房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)為：暫定二級（申報(bào)核批中）。公司經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和房屋及房屋設(shè)施租賃的有限責(zé)任公司，注冊資本金4000萬元人民幣，法定代表：張才良，公司注冊地址：洪澤縣城東風(fēng)路人民醫(yī)院對面。預(yù)期目標(biāo) 項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目建筑以大型商業(yè)及綜合購物、休閑娛樂、餐飲服務(wù)為主，高層高檔住宅為輔的住宅小區(qū)，并配以一定的公益公建設(shè)施。項(xiàng)目單體建筑分為10幢（其中21層3

2、幢，17層7幢），總建筑面積16萬平方米（其中商業(yè)面積約5萬平方米，高層住宅約為9萬平方米），公益公建3萬平方米（含地下建筑面積1.3萬平方米，停車泊位672個(gè)，會所1120平方米，公廁及其他配套設(shè)施等）。綜合容積率2.65 ，建筑密度40.3 %，綠地率20 %， 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)： 加速洪澤縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，改善人們生活水平，滿足人們消費(fèi)需求，適應(yīng)社會進(jìn)展需要，依據(jù)“以人為本，服務(wù)社會”的設(shè)計(jì)理念，項(xiàng)目將建成洪澤縣城乃至引領(lǐng)周邊縣區(qū)的配套設(shè)施先進(jìn)，環(huán)境理想的商住小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)符合淮安市對洪澤縣建設(shè)的精神，國家接著實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步

3、增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對房地開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制，解除了房地開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)決的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的信心。洪澤縣政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入，洪澤房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的進(jìn)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮。價(jià)格定位目標(biāo)： 按區(qū)域功能及類不合理定價(jià)，依照不同條件實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格調(diào)整。 項(xiàng)目提出理由 有利于促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展，對提高居民居住生活質(zhì)量，改善洪澤投資環(huán)境，增加對外招商引資吸引力有著重要的現(xiàn)實(shí)和歷史意義；有利于增加社會財(cái)寶，并為業(yè)主獵取合法利潤。國內(nèi)及洪擇縣國民經(jīng)濟(jì)接著快速穩(wěn)步地進(jìn)展，保持了較好的態(tài)勢。工業(yè)化與都市化進(jìn)程的加快，給房

4、地產(chǎn)的快速進(jìn)展提供了一個(gè)專門好的契機(jī)。同時(shí)，職工收入的連續(xù)不斷的提高，生活水平的不斷改善，為房地產(chǎn)制造了寬敞的市場。就項(xiàng)目所處地的洪澤縣城商業(yè)集中鬧市區(qū)而言，其經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度更是迅速而協(xié)調(diào)，入住人口的不斷增加，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了不可多得的機(jī)會。因此，“天水弘浦幸福廣場” 開發(fā)項(xiàng)目，是切實(shí)可行的。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及資金籌措 基地占地面積52051.07平方米(合約78.08 畝)。依照項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情況，建設(shè)單位已以有資金投入，并支付15000萬元（含政府回購房款）買得該地塊的開發(fā)權(quán)，至2008年6月末已繳土地款7500萬元，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目

5、選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目基地位于洪澤縣城東風(fēng)路人民醫(yī)院對面（洪地NO:2008G014號地塊，老體育場）。東至農(nóng)水新村東界，南至潯河路，西至澗小路，北至東風(fēng)路。該地塊長方形，地勢平坦，處于老城區(qū)商業(yè)貿(mào)易集中區(qū)域，市政基礎(chǔ)配套完善，適合本項(xiàng)目建設(shè)。 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)卣闹攸c(diǎn)形象工程，政府及城建、規(guī)劃等政府部門一同參與項(xiàng)目的總體規(guī)劃及項(xiàng)目定位。工程規(guī)劃總體指導(dǎo)思想是立意新、起點(diǎn)高、意識超前、功能完備、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、布局合理，同時(shí)又能和區(qū)域內(nèi)已有的路網(wǎng)和住宅建筑群融合，體現(xiàn)綠色，安全、舒適便捷、現(xiàn)代的住宅建筑特點(diǎn)。總體規(guī)劃應(yīng)綜合多方面因素，從地域文化、用地區(qū)域位置、現(xiàn)代住宅理念、基地

6、自身生態(tài)以及自身的功能關(guān)系動身，力求規(guī)劃布局合理明確，各項(xiàng)公用和服務(wù)設(shè)施齊全，以適應(yīng)寬敞居民日益提高的對環(huán)境、條件、設(shè)施的要求。不但要使小區(qū)建成后環(huán)境幽雅，交通便利，而且更要使小區(qū)具有一個(gè)更好的人文環(huán)境，以滿足居民在精神方面不斷提高的需要，使小區(qū)規(guī)劃更具有文化品位。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期約為2年，2008年12月完成全部前期工作，2009年3 月前工程正式開工，2011年3月30日全部建成。第二章 需求分析 洪澤縣地處江蘇省西北部，西依洪澤湖，與泗洪、泗陽隔湖相望，東挽白馬湖，與楚州、寶應(yīng)、金湖水陸相依，南臨淮河入江水道，與盱眙毗鄰，北瀕蘇北灌溉總渠，與清浦接壤。東西長63公里，南北寬39

7、.4公里，水陸總面積1394平方公里，其中水域面積757平方公里，陸地面積637平方公里，除洪澤湖西岸不連片低丘、南岸壟崗及西順河沖積平原外，皆為黃淮沖平原。地勢西高東低。全縣最高點(diǎn)在老子山，高程51.5米。最低點(diǎn)在白馬湖區(qū)，高程5.1米。轄12個(gè)鎮(zhèn)，38.56萬人，區(qū)劃面積1394平方公里，其中水面733平方公里。地勢西高東低。地質(zhì)條件洪澤境內(nèi)土質(zhì)較好，填土層厚度一般為0.8米。下土層較均勻，為中塑一一硬型粘土，厚34米，為良好的持力層，下臥層為中塑一一軟塑粘性土。地表露出地層為第四系東臺組，厚約98125米，其下為基巖。全縣土壤分為4個(gè)大類，大部為水稻土，占全縣土壤面積的90，少部分為潮土

8、、褐土、土灰?guī)r土。本項(xiàng)目在勘察所涉及的深度范圍內(nèi)土質(zhì)自上而下共分五層。建筑場地類不為三類，地質(zhì)情況良好，適宜建多層住宅。氣象條件洪澤縣屬北亞熱帶和暖溫帶過渡性地帶，具有季風(fēng)性和兼受洪澤湖水體調(diào)節(jié)的氣候特點(diǎn)。四季分明，冬季嚴(yán)寒干燥，春季冷暖多變，夏季溫?zé)岫嘤?，秋季和氣晴朗。氣候和氣，無霜期長，雨量充沛，日照充足。年平均氣溫 14.9月平均最高溫度 27.2月平均最低溫度 1.5極端最高溫度 39.8極端最低溫度 -16.1平均降水日 99天年平均降水量 913.3 mm一次最大降水量 193.8mm最大積雪厚度 27 mm相對濕度 76無霜期 224天平均太陽總輻射量 116.1平方厘米基礎(chǔ)設(shè)施

9、由于本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，屬于政府規(guī)劃城區(qū)進(jìn)展的重點(diǎn)形象工程，地處縣城繁華商業(yè)鬧市區(qū)及縣城城區(qū)中心，周邊臨近政府要緊行政辦事機(jī)關(guān)和大型商業(yè)批零貿(mào)易市場及居民休閑消費(fèi)、文化娛樂、教育醫(yī)療場所等，供水、供電、排水、電訊、供熱、供氣等各種市政基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施齊全，可滿足了人們的現(xiàn)代生活各種需要和需求。第三章 設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)本著“以人為本,服務(wù)大眾 ”的指導(dǎo)思想，遵循的原則，為居民制造一個(gè)功能配套設(shè)施齊全，生活舒適的現(xiàn)代化人文居住社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)布局從都市空間到自然空間的過渡廣場以裙樓商業(yè)和高檔高層住宅為主，使整個(gè)規(guī)劃在保證了容積率的前提下，形成一個(gè)生動的都市形象。整個(gè)居住區(qū)形成一個(gè)從

10、高密度到底密度的過渡，并與小區(qū)內(nèi)及低層商業(yè)建筑屋頂?shù)墓簿G化融合在一起。豎向設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)合理利用地塊的特色，結(jié)合周邊環(huán)境，打造城中“貿(mào)易流通大商圈”，同時(shí)合理布置四個(gè)封閉、功能完善的高層住宅獨(dú)立區(qū)。項(xiàng)目布局以“二條步行街-中央商業(yè)步行街（中心特色街），一個(gè)中心廣場-幸福廣場（詳見：廣場效果圖），四個(gè)入口-二個(gè)主入口（位于東風(fēng)路、潯河路），二個(gè)次入口（華潤蘇果、實(shí)驗(yàn)小學(xué)）。（詳見：效果圖），四面圍合-設(shè)計(jì)將各特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃成“圍合式商業(yè)區(qū)”，四個(gè)分區(qū)-規(guī)劃將地塊以橫縱二根中心軸和天水幸福廣場，廣場劃成A、B、C、D四個(gè)區(qū)”。各入口處設(shè)有標(biāo)志性雕塑，使建筑群體高低錯(cuò)落有致。建筑色調(diào)以談藍(lán)呈基調(diào)，與

11、濱河綠地、藍(lán)天碧水相襯托，猶如大湖水岸邊的一朵奪目的“美人蓮”。如此的規(guī)劃即使和小區(qū)的分期建設(shè)需求，同時(shí)也為以后的建設(shè)留下充分的進(jìn)展空間。北部的高層以疏散而相對自由的布置散布于綠地之中，各住戶都能夠擁有充足的陽光，同時(shí)都具有各個(gè)方向無遮擋的景觀，使各住宅擁有空中不墅的居住質(zhì)量。道路交通系統(tǒng)車行系統(tǒng)由于小區(qū)規(guī)模相對適中，故規(guī)劃將車行系統(tǒng)分為兩級：車行主干道與組團(tuán)路。主干道-小區(qū)主干道形成環(huán)城路，以方便居民的使用，同時(shí)從主環(huán)路段延伸與小區(qū)出入口相連，形成簡潔明了，但又方便了快捷的車行主干道。組團(tuán)路-從主干道上引出組團(tuán)路，同時(shí)組團(tuán)路全部成環(huán)，服務(wù)到宅前，極大地點(diǎn)便了居民的使用。通過簡單明了的二級路網(wǎng)

12、的布局形成，把車行交通由大流量逐級疏解為小流量的車行交通。通過這種形式不僅能夠保證住區(qū)內(nèi)道路的通暢性和易達(dá)性，又能夠相對保證住區(qū)居民在組團(tuán)內(nèi)部步行的安全性。步行系統(tǒng)步行系統(tǒng)緊密圍繞總體結(jié)構(gòu)的一環(huán)兩軸進(jìn)行。結(jié)合小區(qū)的中心綠化帶設(shè)計(jì)了一個(gè)與車行道相同而又相互分離的步行道網(wǎng)絡(luò)。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設(shè)施聯(lián)系起來。步行道的設(shè)計(jì)更加注重其多樣性，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個(gè)狹窄的空間，使步行者能夠體驗(yàn)到豐富多樣的室外空間。由于時(shí)效性要求，小區(qū)建議分為三個(gè)區(qū)實(shí)施，由南到北分區(qū)實(shí)施。要緊建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃占地面積：52051.07總建筑面積：16萬其中商鋪建筑面

13、積：5萬高層面積；8.98萬 公益公建3萬平方米（含地下建筑面積1.3萬平方米，會所1120平方米，公廁及其他配套設(shè)施等）容積率：2.65建筑密度：40.3%綠地率：20 %總?cè)胱魯?shù)：834戶泊車位：672其中：地面停車：292 地下停車：380第四章 市政配套、環(huán)保及節(jié)能規(guī)劃原則：1、充分重視市政工程設(shè)施在居住區(qū)中的物質(zhì)支撐作用，認(rèn)為市政工程設(shè)施是居住區(qū)的生命線系統(tǒng)，市政工程設(shè)施關(guān)于保障居民正常的生活秩序，制造舒適、安全、方便、優(yōu)美的生活，促進(jìn)居住區(qū)的可持續(xù)進(jìn)展具有重要性。2、本區(qū)的市政工程設(shè)施規(guī)劃充分發(fā)硬先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、可持續(xù)的環(huán)保理念、高尚的生活需求、宜人的住居環(huán)境。有關(guān)設(shè)施的布置和工

14、程系統(tǒng)得選擇充分體現(xiàn)節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能的理念，即體現(xiàn)適度超前，又有利于實(shí)施操作。3、本區(qū)中各項(xiàng)地面設(shè)施除了滿足功能上的要求外，在規(guī)劃時(shí)，將其作為空間構(gòu)成要素進(jìn)行布置，并在建筑形式上要求與小區(qū)總體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，克服往常市政設(shè)施阻礙小區(qū)空間布局（如建筑風(fēng)貌）的弊端。尤其注意將設(shè)施的功能與空間景觀相融合。4堅(jiān)持動態(tài)和可持續(xù)開發(fā)的理念。各組團(tuán)內(nèi)的市政工程設(shè)施和管線依照開發(fā)分期保持相對獨(dú)立性，以便于分期開發(fā)；同時(shí)，又注意各分期市政工程之間的相互銜接與呼應(yīng)，以便于滾動進(jìn)展，最終形成完整的住區(qū)。4.本區(qū)的市政工程管線全部地下敷設(shè)，以制造優(yōu)美的空間環(huán)境。同時(shí)盡量一次敷設(shè)到位，確實(shí)沒有條件實(shí)施的，預(yù)留管位，以利

15、于后續(xù)進(jìn)展。給水工程用水量預(yù)測居民生活用水按最高日200升/人日公共建筑用水（建筑面積）12升/平方米日市政綠化用水（用地面積）2升/平方米日消防及位未預(yù)見用水以上述用水量之和的10%計(jì)則可能本區(qū)最高日用水總量約1850立方米/日 。水源選擇項(xiàng)目小區(qū)由城區(qū)水廠給水管網(wǎng)供水，區(qū)內(nèi)的給水管網(wǎng)接入該輸水管道取水。給水管網(wǎng)布置沿居住小區(qū)主干道敷設(shè)給水主干管管徑為DN400DN300，沿各組團(tuán)規(guī)劃環(huán)路敷設(shè)給水次干管管徑為DN200DN100，給水主干管與次干管構(gòu)成居住區(qū)給水環(huán)狀管網(wǎng)，埋深操縱在0.61.0米左右。優(yōu)質(zhì)飲用水供應(yīng)隨著人們健康意識的提高，對水質(zhì)的要求日益增加，因此應(yīng)考慮優(yōu)質(zhì)飲用水的供應(yīng)問題。

16、比較通常的方法是桶裝供應(yīng)和家庭用凈水器，可有用戶依照情況選擇。飲用水桶裝供應(yīng)方式，應(yīng)由物業(yè)治理人員定時(shí)派送到各用戶，桶裝水集散站可設(shè)在中心社區(qū)活動中心內(nèi)。本區(qū)亦可考慮采納優(yōu)質(zhì)飲水管道直接供應(yīng)的方式，將自來水凈化處理后，又專用的飲用水管道輸送至各用戶，從而達(dá)到用戶擰開水龍就可直接飲用的目標(biāo)。排水工程規(guī)劃規(guī)劃本地塊采納雨污分流制雨水規(guī)劃地塊市政設(shè)施比較完善，規(guī)劃該地塊雨水以自然排放的形式直接接入市政管網(wǎng)就近出浜;局部無法自流的雨水結(jié)合周邊市政道路下的規(guī)劃與水管將雨水收集后就近排入附近河道。依照淮安市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期1年，徑流系數(shù)為0.70。污水規(guī)劃污水量按用水的90%計(jì)，約1650m3/日

17、。依照上級規(guī)劃，本地區(qū)污水納入都市污水外排處理系統(tǒng)。規(guī)劃地塊內(nèi)污水進(jìn)小區(qū)重要道路下敷設(shè)的DN300污水管收集后排入天津路下敷設(shè)的規(guī)劃污水管，最終納入都市污水外排處理系統(tǒng)。電力工程規(guī)劃負(fù)荷預(yù)測用電類不用電量指標(biāo)用電量（KW）住宅用電8KW/戶15912共建用電100W/3000其它用電公共綠地、路燈、泵房等1000合計(jì)約19912取0.8同時(shí)系數(shù)，總用電負(fù)荷約為15900KW 。電源電力進(jìn)線來自城區(qū)市電電力網(wǎng)。供電線路10KV和380/220V線路全部電纜地埋。10KV電力線采納電力排管的方式敷設(shè)。電纜布置在小區(qū)道路綠化帶或人行道下，埋深0.60.8m。電訊信息規(guī)劃和小區(qū)智能化電訊容量測算：電訊

18、類不裝機(jī)容量指標(biāo)裝機(jī)容量（門）住宅電話1.2門/戶2387公建電話1門/80375合計(jì)約2762按85%實(shí)裝率計(jì)算，總裝機(jī)容量約2348門。管網(wǎng)布置規(guī)劃沿要緊道路敷設(shè)6孔電信導(dǎo)管；另在社區(qū)中心內(nèi)設(shè)置電話交換機(jī)房一座，以滿足小區(qū)內(nèi)電訊信息通訊進(jìn)展需要。小區(qū)智能化規(guī)劃要求有線電視、網(wǎng)絡(luò)光纜等涉及信息系統(tǒng)的所有管線均在信息導(dǎo)管內(nèi)解決。為便于日后檢查維修，規(guī)劃要求做到“同管不同井”。為滿足現(xiàn)代舒適的家居要求，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)各住宅被涉及成新型智能化住宅。將通信、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)運(yùn)用于各住宅，通過有效的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向住戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)治理等方面的內(nèi)容，從而為

19、住戶制造安全、便捷、高效的居住空間。規(guī)劃在公益共建區(qū)域內(nèi)設(shè)置獨(dú)立的安防監(jiān)控中心。信息通信方面：各住宅街坊內(nèi)部向每戶居民提供電話、寬帶局域網(wǎng)、寬帶雙向有線電視及衛(wèi)星電視端口，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通信、視頻廣播和寬帶信息服務(wù)。安全防范方面：在各組團(tuán)周界及重點(diǎn)部位設(shè)置紅外微波報(bào)警器，并使用電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)實(shí)施監(jiān)視，聯(lián)動操縱。在各組團(tuán)室外公共場所設(shè)置背景音樂及廣播系統(tǒng)，同時(shí)對各車輛采納同一的智能卡進(jìn)行治理。物業(yè)治理方面：采納先進(jìn)的、成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，充分利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，向住戶提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，如自動抄表系統(tǒng)、電子公告牌、出入一卡通等。住戶能在網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)治理信息、安全防范

20、、消防、 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息集成治理，并于治理系統(tǒng)互聯(lián)。環(huán)衛(wèi)規(guī)劃依照社會進(jìn)展的需要，垃圾收集宜采納分類、定點(diǎn)收集，規(guī)劃沿本地塊內(nèi)要緊道路上設(shè)置若干垃圾分類收集站，每個(gè)垃圾收集站宜設(shè)置在70米服務(wù)半徑內(nèi)，收集的垃圾經(jīng)壓縮處理后由環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)清運(yùn)。消防規(guī)劃每個(gè)組團(tuán)作為一個(gè)消防單元，結(jié)合變頻調(diào)速泵房，設(shè)消防水池，水池內(nèi)容量應(yīng)滿足用水量最大的一幢建筑消防用水。給水管網(wǎng)水壓應(yīng)保證滅火時(shí)，最不利點(diǎn)消火栓的水壓不小于10m水柱（以地面算起）。室外消火栓的設(shè)置間距不小于120米，并至少從DN100的給水管上接入。環(huán)境愛護(hù)規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)前應(yīng)編制環(huán)境阻礙評價(jià)文件，對項(xiàng)目實(shí)施后可能產(chǎn)生的環(huán)境阻礙作出分析、預(yù)

21、測和評估，提出預(yù)防或減輕不良阻礙的對策和措施，報(bào)環(huán)保局審批。本地塊的生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水管網(wǎng)排放。本地塊的聲環(huán)境質(zhì)量應(yīng)滿足國家都市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。第五章 項(xiàng)目法人及其職責(zé)項(xiàng)目法人依照國家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營實(shí)行項(xiàng)目法人制度。 洪澤盛浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人，對整個(gè)項(xiàng)目的策劃、建設(shè)實(shí)施、資金籌措以及經(jīng)營等全過程負(fù)責(zé)。項(xiàng)目法人簡介：公司名稱：洪澤盛浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表：張 才 良注冊資金：4000萬元人民幣企業(yè)類不：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；房屋及房屋附屬設(shè)施租賃。項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)治理本項(xiàng)目建成后全部作為商品房分期銷售。物業(yè)治理將托

22、付專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一治理。第六章 擬建項(xiàng)目招標(biāo)方案 該項(xiàng)目擬對該項(xiàng)目的勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采納議標(biāo)方式。 第七章 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度打算 依照本項(xiàng)目的建設(shè)要求和實(shí)際情況，工程建設(shè)期暫定約為2年，2008年12月完成全部前期工作，2009年3月工程正式開工，2010年3月全部建成。投資估算及資金籌措 項(xiàng)目投資估算的范圍A、項(xiàng)目建設(shè)資金由項(xiàng)目法人通過自籌及預(yù)售房產(chǎn)收入解決；B、依照項(xiàng)目法人意見，本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括各類用房的二次裝修費(fèi)用。投資估算編制依據(jù)： 設(shè)計(jì)方案圖紙和講明；江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表； 江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表；淮安市工程造價(jià)信息。工

23、程其他費(fèi)用按照國家現(xiàn)行有關(guān)文件和建設(shè)單位提供的當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行政策規(guī)定估列。 項(xiàng)目單位工程預(yù)算依照以上有關(guān)文件、規(guī)范等資料編制而成，是項(xiàng)目招標(biāo)、施工承包合同價(jià)款及竣工決算的重要依據(jù)。具體見附后統(tǒng)計(jì)表。工程建設(shè)投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目經(jīng)初步估算，建設(shè)總投資約為45000萬元，其中建筑安裝費(fèi)用約為25000 萬元，土地價(jià)為15000 萬元，其他建設(shè)費(fèi)用約為5000萬元. 、土地費(fèi)用15000萬元（土地出讓金）；、土建工程：包括建筑單體土建和外立面裝修及內(nèi)部初裝修；、總體工程：包括室內(nèi)管線系統(tǒng)、道路、綠化、建筑小品等；、建設(shè)單位治理費(fèi)暫按建安工程費(fèi)用的估算入成本；、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)的估算入成本；

24、資本金及資金籌措依照項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情況，建設(shè)單位已以有資金投入，并支付15000萬元（含政府回購房款）買得該地塊的開發(fā)權(quán)，至2008年6月末已繳土地款7500萬元，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。第八章 財(cái)務(wù)評價(jià)本報(bào)告依據(jù)國家打算委員會和建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）及國家現(xiàn)行的財(cái)會稅務(wù)制度，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。 8.1項(xiàng)目銷售收入測算小區(qū)以集中綠化、組團(tuán)綠化相結(jié)合的方式，美觀、大方、精巧，有多處主題景觀，樓梯鋪設(shè)花崗巖，內(nèi)部配套設(shè)施完善，景觀、配套、物業(yè)服務(wù)亮點(diǎn)紛呈。是目前洪澤縣高檔小區(qū)之一。銷售前預(yù)備、制作售樓書、價(jià)格表、付款方式及購

25、樓須知、統(tǒng)一制作并隨時(shí)提供免費(fèi)購房知識咨詢服務(wù)，真誠地從客戶角度考慮，體現(xiàn)細(xì)微負(fù)責(zé)的關(guān)懷。3、制作各種模型包括總體規(guī)劃模型、戶型結(jié)構(gòu)模型、會所模型。4、確定按揭方式及購房手續(xù)制作一份詳細(xì)的按揭講明及辦理購房手續(xù)細(xì)則，為業(yè)主做好一切預(yù)備工作，業(yè)主不需白費(fèi)時(shí)刻，服務(wù)周全到位。5、銷售人員的培訓(xùn)。6、成立小區(qū)銷售協(xié)調(diào)小組。7、戶外廣告牌，設(shè)置在視野開闊、視覺良好、車流人流均密集的位置，易于引起公共關(guān)注。銷售打算要緊任務(wù)：小區(qū)項(xiàng)目推廣，運(yùn)用廣告媒體（電視臺、廣播、報(bào)紙）的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。樓書、套型圖、海報(bào)等扮演的是購房者由接待中心回家之后的商品媒介；戶外媒體、接待中心、戶外看板，吸引客戶；銷

26、售人員解講樓盤，全面展開現(xiàn)場促銷、人員訪問、電話追蹤。依照以上情況，現(xiàn)保守測定本項(xiàng)目銷售收入。編號類型面積（m2）單價(jià)(元)總價(jià)（萬元）1商 鋪500008000400002高層住宅90000280025200合 計(jì)140000652008.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)與財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目是典型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析及風(fēng)險(xiǎn)性分析是開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)懷的問題，具體情況如下：8.3項(xiàng)目成本項(xiàng)目單位工程預(yù)算統(tǒng)計(jì)表序號工程名稱建筑面積（M2）預(yù)算（萬元）1商鋪5000075002高層住宅89800161643會所及其他12001444各項(xiàng)規(guī)費(fèi)1400002100合業(yè)收入、營業(yè)稅金及附

27、加和所得稅估算表序號項(xiàng)目合計(jì)（萬元）1營業(yè)收入652002營業(yè)稅及附加2151.63項(xiàng)目成本(25900+15000+5000)=459004治理成本69505利潤總額10198.46所得稅2549.67稅后利潤7648.88投資利潤率13.9%9FIRR8% 本項(xiàng)目繳納營業(yè)稅金及附加和所得稅。營業(yè)稅為營業(yè)收入的3 %，附加稅為營業(yè)稅的10%，所得稅按利潤總額的25%計(jì)算。 8.4 利潤估算及分配 利潤總額=銷售收入總成本營業(yè)稅金及附加稅后利潤=利潤總額企業(yè)所得稅。 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目利潤總額 10198.4 萬元，繳納企業(yè)所得稅 2549.6萬元，稅后利潤7648.8萬元。第九章 社會評價(jià)項(xiàng)目對社會的阻礙分析 住房問題的解決和改善是提高百姓生活的關(guān)鍵方面。目前洪澤差不多差不多實(shí)現(xiàn)了小康水平，然而我們目前所達(dá)到的小康水平相對較