寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

1、更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料中層治理學(xué)院46套講座+6020份資料國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各時(shí)期職員培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)寫字樓及寫字樓物業(yè)治理、寫字樓租賃治理、寫字樓安全與風(fēng)

2、險(xiǎn)治理，寫字樓物業(yè)治理企業(yè)選擇與評(píng)價(jià)方法的熟悉程度，以及對(duì)寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理的能力和知識(shí)水平。（二）考試差不多要求掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點(diǎn)，寫字樓經(jīng)營(yíng)治理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)與方法。熟悉：寫字樓的特點(diǎn)，寫字樓物業(yè)治理的工作模式和治理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)治理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。了解：阻礙寫字樓分類的因素，寫字樓治理的策略，寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)治理。第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)治理一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)-熟悉 本書第一章差不多就寫字樓的概念進(jìn)行了界定。寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)，要緊集中在以下幾個(gè)方面： 1所處區(qū)位好，規(guī)模大 2多為現(xiàn)代化的高層建筑 3功能齊全、配套設(shè)施完善

3、4多由專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)治理 5保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵二、阻礙寫字樓分類的因素了解 按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。自用型寫字樓是為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓空間。 按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓，即寫字樓差不多只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲等)；(2)商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間能夠住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿；(3)綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳等的寫字樓，

4、但其中用作辦公部分的面積最多。但寫字樓市場(chǎng)上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。阻礙寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。 1位置 2交通方便性 3聲望或形象 5大堂 6電梯 7走廊 8寫字樓室內(nèi)空間布置 9為租戶提供的服務(wù) 10建筑設(shè)備系統(tǒng) 11物業(yè)治理水平 12租戶類型三、寫字樓物業(yè)治理的目標(biāo)無(wú)要求(一)宏觀目標(biāo) 通過(guò)物業(yè)治理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用能夠被稱為寫字樓物業(yè)治理的宏觀目標(biāo)。(二)常規(guī)目標(biāo) 寫字樓物業(yè)治理常規(guī)目標(biāo)集：經(jīng)營(yíng)、治理、服務(wù)三位一體，互相滲透。 1經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。 2治理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。 3服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人中意率最大化。(三

5、)微觀目標(biāo) 寫字樓的物業(yè)治理提出了九個(gè)方面的要求，分不為：基礎(chǔ)治理、房屋治理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備治理、共用設(shè)施治理、保安及車輛治理、環(huán)境衛(wèi)生治理、綠地治理、精神文明建設(shè)和治理效益。四、寫字樓物業(yè)治理的工作模式熟悉 寫字樓物業(yè)治理關(guān)注的重點(diǎn)是：租用建筑物的租戶對(duì)其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到中意，并希望接著租用本物業(yè)。1物業(yè)進(jìn)展目標(biāo)：這是物業(yè)的市場(chǎng)定位。在一宗空置的收益性物業(yè)查找合適的租戶之前，物業(yè)治理師必須清晰地了解其所治理的物業(yè)在當(dāng)?shù)赝惛?jìng)爭(zhēng)性物業(yè)市場(chǎng)中的地位。 2物業(yè)治理目標(biāo)：該目標(biāo)的制定過(guò)程實(shí)際上是在物業(yè)進(jìn)展目標(biāo)和物業(yè)治理實(shí)際工作的各個(gè)方面之間找到一個(gè)現(xiàn)實(shí)的平衡的過(guò)程，尤其是租戶治理和財(cái)務(wù)治理

6、的目標(biāo)與內(nèi)容在制定戰(zhàn)略性治理目標(biāo)及其規(guī)劃時(shí)應(yīng)該專門好的協(xié)調(diào)。 3租戶治理：也即承租人治理，其目的是為當(dāng)前的租戶在其承租本物業(yè)期間提供中意的服務(wù)，以使當(dāng)前的租戶在其租約期滿后能夠續(xù)租，同時(shí)也為物業(yè)制造一個(gè)良好的聲譽(yù)，并以此來(lái)吸引新租戶、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和物業(yè)租金。 4租務(wù)市場(chǎng)治理：包括吸引和發(fā)覺可能的租戶、對(duì)租戶進(jìn)行評(píng)估篩選并與其進(jìn)行租約談判，以最終簽訂租賃合同。 5租賃期間治理：要緊指租戶履行租約義務(wù)的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、服務(wù)費(fèi)治理、租金調(diào)整和續(xù)租談判和租期結(jié)束時(shí)的治理等工作。 6人事治理：包括聘用合格的工作人員、對(duì)職員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)和盡可能穩(wěn)定能干、有責(zé)任心、有貢獻(xiàn)的職員。 7建筑

7、物治理：包括確定適當(dāng)?shù)慕ㄖ锞S修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物治理方法、對(duì)建筑物進(jìn)行定期檢查和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與治理。 8財(cái)務(wù)治理：業(yè)主投資于物業(yè)最要緊的是要獵取投資收益。因此，治理和確保業(yè)主的財(cái)務(wù)收入是物業(yè)治理最重要的一個(gè)責(zé)任。財(cái)務(wù)治理的要緊工作包括編制預(yù)算、處理納稅和保險(xiǎn)事宜、以及財(cái)務(wù)檔案治理。 9經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估：物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)常更新和評(píng)估物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以便從中發(fā)覺物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的緣故。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)將分析的結(jié)果報(bào)告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來(lái)適應(yīng)以后的市場(chǎng)狀況。目前使用的要緊經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估指標(biāo)包括：可能的租金水平與實(shí)際租金水平的比較；可能和實(shí)際的物業(yè)資本價(jià)值的增長(zhǎng)；物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力與其市

8、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較；資本回報(bào)率即年凈收益與物業(yè)資本價(jià)值的比率；凈收益即毛收益減去經(jīng)營(yíng)成本；空置水平；服務(wù)收費(fèi)水平；租金拖欠和壞賬情況；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；關(guān)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)講，本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。五、寫字樓物業(yè)治理的內(nèi)容熟悉寫字樓物業(yè)治理的工作內(nèi)容，包括制定治理打算、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷、制定租金收取方法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與操縱等。1寫字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷 2制定租金收取方法 3協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系 4組織與操縱。六、寫字樓治理中的策略了解 策略是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法。為了更順利的達(dá)成寫字樓的物業(yè)治理目標(biāo)，以下若干工作策略是應(yīng)該注意的。(一)分時(shí)期提供物業(yè)治理服務(wù)，清晰

9、界定服務(wù)范圍(二)確保提供“合同服務(wù)”，適時(shí)提供“超值服務(wù)” 1合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)不 (1)合同服務(wù)是強(qiáng)制性的、必須提供的服務(wù)；超值服務(wù)是非強(qiáng)制性的、適當(dāng)提供的服務(wù)。 (2)合同服務(wù)是原則性的，必須保證；超值服務(wù)是靈活性的，機(jī)動(dòng)掌握。 (3)合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的，是“雪中送炭”，是給業(yè)主送溫暖，沒有不行；超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的，是“錦上添花”，是給業(yè)主送驚喜，適可而止。 2正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系(三)合理保證非收益部分的使用需要 1共用空間的合理配置 2治理服務(wù)空間的合理配置 3設(shè)備空間的合理配置第二節(jié) 寫字樓租賃治理一、寫字樓的租戶選擇熟悉(一)租戶的商業(yè)

10、信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況(二)所需面積大小 常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。 1可能面積的組合 2尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì) 3尋租者今后擴(kuò)展辦公室面積的打算(三)需要提供的物業(yè)治理服務(wù)二、寫字樓租金的確定與調(diào)整掌握 租金常常以：每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。假如租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)能夠包括在租金內(nèi)，也能夠依照事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)能夠依照其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素。(一)計(jì)算

11、可出租或可使用面積 在量測(cè)寫字樓面積時(shí)有三個(gè)概念特不重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，要緊取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況(即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、進(jìn)展中的哪一個(gè)時(shí)期)。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先依照業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可同意的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫字樓市場(chǎng)比較理想的

12、情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)還可依照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用能夠計(jì)人租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用能夠單獨(dú)收取。 在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平要緊取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一個(gè)體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多都市的寫字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業(yè)治理師在確定各寫字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不行的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 除標(biāo)準(zhǔn)

13、化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場(chǎng)狀況有利于租戶而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)用來(lái)作為吸引租戶的手段。 不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其托付的物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)保留對(duì)整 棟寫字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的人住按劃進(jìn)行。(四)租金的調(diào)整掌握 關(guān)于租期較短的租戶，可設(shè)定一租金水平，在租期

14、中保持不變，而假如租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。關(guān)于租期較長(zhǎng)的租戶(例如35年以上)，為愛護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平差不多與市場(chǎng)狀況相符。租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。在下一節(jié)中將對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)分析。三、寫字樓的租約制定熟悉(一)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款 具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)

15、用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進(jìn)行分?jǐn)偅⒁馓幚砗酶赂脑焱顿Y周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬(wàn)元，而超過(guò)那個(gè)數(shù)額的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠盡管能使租戶節(jié)約寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平可不能變化。折讓優(yōu)惠的具體做法專門多，如給新人住的租戶一個(gè)免租期、為租戶從原來(lái)租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金關(guān)心、替租戶支付由于提早終止與原租住寫字

16、樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶羧俗∏暗难b修投資提供資金關(guān)心等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過(guò)各種方式歸還業(yè)主。如此做的一個(gè)好處，確實(shí)是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場(chǎng)所能承受的水平相當(dāng)。 另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。假如租戶可能由于自己業(yè)務(wù)的進(jìn)展可能會(huì)在以后增加承租面積，則一般希望業(yè)主在今后(一般是租約期滿)能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫字樓市場(chǎng)專門不景氣，否則業(yè)主專門難同意這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫字樓面積之空置時(shí)刻增加，從而減少租金收入。作為一

17、種替代的方法，業(yè)主通常能夠給租戶一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即假如租戶想擴(kuò)大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時(shí)租戶還會(huì)要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。 然而，業(yè)主不愿在租約期滿時(shí)給予租戶過(guò)多的權(quán)利。那個(gè)地點(diǎn)要緊有兩個(gè)方面的緣故：首先，期限較長(zhǎng)的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)專門難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場(chǎng)租金；另外，在租約期滿時(shí)給予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其接著承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提早終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提早一定的時(shí)刻通知業(yè)主并按規(guī)定繳納

18、罰金，租戶就能夠提早終止租約。給予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)不得不如此做。第三節(jié) 寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)治理了解一、寫字樓安全治理了解二、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)治理了解三、寫字樓的物業(yè)保險(xiǎn)無(wú)要求第四節(jié) 寫字樓物業(yè)治理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià)一、物業(yè)治理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)熟悉 關(guān)于物業(yè)治理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循。這些標(biāo)準(zhǔn)往往反映了物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)治理工作的能力。這些標(biāo)準(zhǔn)通常包括： 1能否令業(yè)主中意。要緊看物業(yè)治理企業(yè)受托進(jìn)行物業(yè)治理的條件、所能提供的服務(wù)方式等是否滿足業(yè)主的要求。 2專業(yè)服務(wù)的水平。要緊了解物業(yè)治理企業(yè)從事物業(yè)治理的時(shí)刻、可投入的專業(yè)人員的數(shù)量及其從業(yè)資格、當(dāng)?shù)氐穆曌u(yù)、當(dāng)前治理的物業(yè)的情況等。 3向業(yè)主提供信息的能力。除了月報(bào)告以外，業(yè)主通常還需要有關(guān)收入或房產(chǎn)稅、法律問(wèn)題等方面的信息，許多物業(yè)治理企業(yè)擁有自己的計(jì)算機(jī)信息治理系統(tǒng)，能及時(shí)、便捷地提供業(yè)主所需要的信息報(bào)告。 4治理打算。物業(yè)治理企業(yè)在收費(fèi)相同的情況下不可能提供完全相同的服務(wù)。選擇物業(yè)治理企業(yè)最好的方法確實(shí)是依照上面的三條標(biāo)準(zhǔn)選擇三至四家物業(yè)治理企業(yè)，然后確定一個(gè)治理打算，再?gòu)闹羞x擇要求治理費(fèi)用最合理的企業(yè)。 應(yīng)當(dāng)特不指出的是，選擇物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)和當(dāng)初選擇物業(yè)時(shí)一樣小心慎重，因?yàn)榱己玫奈飿I(yè)治理極大地阻礙著業(yè)