東阿阿膠：資產(chǎn)評估報告【毛驢基地樂園土地和老驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物項目】

1、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制東阿縣人民政府收儲所涉及東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土地、老驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告天興評報字（2022）第1142號（共1冊，第1冊）PCCPV北京天健興業(yè)資產(chǎn)桃估有限公司 pan-chinA assets appraisal co .,ltd二o二二年七月二十七日中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報告?zhèn)浒富貓?zhí)報告編碼：1111020141202200834合同編號：1132022037報告類型：法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告報告文號:天興評報字（2022）第1142號報告名稱:東阿縣人民政府收儲所涉及東阿阿膠股份有限公司 的毛驢基地樂園土

2、地、老驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物項目評估結(jié)論：88,192,500. 00元評估機構(gòu)名稱:北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司簽名人員：豐廷?。ㄙY產(chǎn)評估師）會員編號：11100299 都利寧 （資產(chǎn)評估師）會員編號：11190196回花諦鹽藉（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息）說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為 協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專 業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。生成日期：2022年07月30日北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark19 o Current D

3、ocument h 聲明1 HYPERLINK l bookmark1 o Current Document h 資產(chǎn)評估報告摘要2 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document h 資產(chǎn)評估報告5一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和評估委托合同約定的其他評估報告使用者概況. 5二、評估目的6三、評估對象和評估范圍6四、價值類型8五、評估基準(zhǔn)日8六、評估依據(jù)8七、評估方法11八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況14九、評估假設(shè)16十、評估結(jié)論 16十一、特別事項說明16十二、資產(chǎn)評估報告的使用限制說明18十三、資產(chǎn)評估報告日19資產(chǎn)評估報告附件21東阿阿膠股份有限公司的土地及地

4、上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第1頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié) 會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本 資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告 使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān) 責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報 告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任 何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評

5、估師提 示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實 現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅 持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報并經(jīng)其釆用簽名、 蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的 真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或 者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人 不存在偏見。六、資產(chǎn)評

6、估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場 調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估 對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實 披露。七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估 報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告 中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。東阿阿膠股份有限公司的土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第 頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司東阿縣人民政府收儲所涉及東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土地、老驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資

7、產(chǎn)評估報告摘要天興評報字（2022）第1142號北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受東阿阿膠股份有限公司的委托，按照有 關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，房屋 建（構(gòu)）筑物采用成本法，土地使用權(quán)釆用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法，按 照必要的評估程序，對東阿縣人民政府收儲所涉及的東阿阿膠股份有限公司的資 產(chǎn)在2022年2月28日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。一、評估目的：根據(jù)東阿阿膠股份有限公司老驢皮庫土地和毛驢基地樂園 土地處置溝通協(xié)調(diào)會議紀(jì)要，東阿縣人民政府?dāng)M收儲東阿阿膠股份有限公司的 毛驢基地樂園土地、老驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物，為此需對

8、涉及的資產(chǎn)進 行評估，為東阿阿膠股份有限公司提供價值參考依據(jù)。二、評估對象：評估對象為東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土地、老 驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物價值。三、評估范圍：評估范圍為東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土地、老 驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物，賬面價值4, 667. 17萬元。四、價值類型：市場價值。五、評估基準(zhǔn)日：2022年2月28日。六、評估方法：房屋建（構(gòu)）筑物釆用成本法、土地使用權(quán)釆用基準(zhǔn)地價系 數(shù)修正法和成本逼近法。七、評估結(jié)論:本次評估，評估人員對房屋建（構(gòu)）筑物釆用成季，活;w順面誓用基準(zhǔn)地 價系數(shù)修正法和成本逼近法進行了評估，評估結(jié)論如下：納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)

9、賬面價值4, 667. 17萬韋，.評估價值8, &略25萬元， 增值4, 152. 08萬元，增值率88.96%。八、特別事項說明：報告使用者在使用本報告的評估結(jié)論時，請注意本報告正文中第一項“特 別事項說明”對評估結(jié)論的影響；并關(guān)注評估結(jié)論成立的評估假設(shè)及前提條件。對于本報告正文中第十一項“特別事項說明”中有如下事項可能影響評估結(jié) 論,.但非資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的重大事項，提醒報告使用者 特別關(guān)注：納入評估范圍的房屋建筑物共計10項，主要為車間、辦公室、庫房等，總建 筑面積13, 335. 14 m2,結(jié)構(gòu)為磚混、鋼混和鋼結(jié)構(gòu)等，建成年份為2002年至2012 年之間，其中

10、6項房屋建筑物尚未取得房產(chǎn)證，具體為明細(xì)表序號5-10,主要為 辦公室和庫房等，建筑面積2, 779. 04 m2,結(jié)構(gòu)為磚混和鋼結(jié)構(gòu)，建成年份為2002 年至2011年之間。本次評估中，該6項房屋建筑面積為企業(yè)申報數(shù)據(jù)，評估人員 現(xiàn)場進行了核實，未發(fā)現(xiàn)異常情況，因此釆納企業(yè)申報數(shù)據(jù)，本次評估結(jié)論也未 考慮無房產(chǎn)證事項對房屋和土地價值的影響，提請評估報告使用者注意。對上述事項，企業(yè)已經(jīng)出具聲明，權(quán)屬歸產(chǎn)權(quán)持有人所有，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。 評估是以產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確不存在糾紛的前提進行的。我們特別強調(diào)如下：資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可 實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是

11、對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。本評估意見 僅作為本報告書載明的資產(chǎn)評估報告使用人進行交易的價值參考依據(jù)，而不能取 代資產(chǎn)評估報告使用人對交易價格的決定。本報告及其結(jié)論僅用于本報告設(shè)定的評估目的，而不能用于其他目的。根據(jù)資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)及資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，本資產(chǎn)評估報告結(jié)論的使用有 效期限自評估基準(zhǔn)日起一年。本資產(chǎn)評估報告經(jīng)承辦該評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師簽名并加蓋評估機構(gòu)公章， 經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)或所出資企業(yè)備案后方可正式使用。以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況和合理理解評估 結(jié)論，請報告使用者在征得評估報告所有者許可后，認(rèn)真閱讀評估報告全文，并 請關(guān)注特別事項說明部分的內(nèi)容。東

12、阿縣人民政府收儲所涉及東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土地、老驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告天興評報字（2022）第1142號東阿阿膠股份有限公司：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位的委托，按照有關(guān)法律、行政法 規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，房屋建（構(gòu)）筑物釆 用成本法，土地使用權(quán)釆用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法，按照必要的評估程 序，對東阿縣人民政府收儲所涉及的東阿阿膠股份有限公司的資產(chǎn)在2022年2月 28日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和評估委托合同約定的其他評估報告使 用者概況（一）委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概

13、況企業(yè)名稱：東阿阿膠股份有限公司納稅識別碼：91370000168130028J注冊地址：山東省東阿縣阿膠街78號法定代表人：程杰注冊資本：65402. 15萬人民幣實收資本：65402. 15萬人民幣企業(yè)類型：股份有限公司（上市）成立時間：1994-06-04營業(yè)期限：1994-06-04至無固定期限經(jīng)營范圍：許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的藥品生產(chǎn)、銷售，許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的保健 食品生產(chǎn)、銷售，受山東東阿阿膠保健品有限公司委托生產(chǎn)阿牌、東阿阿膠牌、東阿阿膠股份有限公司的土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第 頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司葆苓牌保健食品，許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的食品生產(chǎn)、銷售，預(yù)包裝食品批發(fā)

14、、零售， 許可范圍內(nèi)畜牧養(yǎng)殖、收購、銷售；許可證范圍內(nèi)化妝品（護膚品）、保健器材、 醫(yī)療器材、小型廚具、保潔用品、家用電器生產(chǎn)與銷售；在經(jīng)核準(zhǔn)的區(qū)域內(nèi)直銷 經(jīng)核準(zhǔn)的產(chǎn)品（具體產(chǎn)品以商務(wù)部直銷行業(yè)信息管理系統(tǒng)公布的為準(zhǔn)），（以上項 目有效期限以許可證為準(zhǔn)）。食品用塑料包裝、容器、工具等制品的生產(chǎn)、銷售； 進出口業(yè)務(wù)；化工產(chǎn)品（不含易燃易爆危險品）銷售；以自有資金對外投資；中 藥材種植、收購、生產(chǎn)及銷售；健康咨詢服務(wù)、旅游觀光服務(wù)、會議展覽及接待 服務(wù)、工藝品銷售。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活 動）。（二）資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報告使用者根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同的約定，

15、本報告無其他報告使用者。二、評估目的根據(jù)東阿阿膠股份有限公司老驢皮庫土地和毛驢基地樂園土地處置溝通協(xié) 調(diào)會議紀(jì)要，東阿縣人民政府?dāng)M收儲東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土 地、老驢皮庫土地及地上建（構(gòu)）筑物，為此需對涉及的資產(chǎn)進行評估，為東阿 阿膠股份有限公司提供價值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍（一）評估對象評估對象為東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土地、老驢皮庫土地及地 上建（構(gòu)）筑物價值。（二）評估范圍評估范圍為東阿阿膠股份有限公司的毛驢基地樂園土地、老驢皮庫土地及地 上建（構(gòu)）筑物，賬面價值4, 667. 17萬元。東國用（2003）字1125號和東國用（2003）字1126號兩宗

16、土地位于東阿縣 阿膠街，土地使用權(quán)面積分別為17,618.12ltf、69, 646. 00,工業(yè)用地，土地上建 有中藥材前處理車間、驢皮原料處理車間、辦公、傳達(dá)室、進口驢皮辦公室、原 料間附屬房、圍墻、水泥路面、蓄水、污水池等建筑物，主要于2002-2012年期 間建成。魯(2018)東阿縣不動產(chǎn)權(quán)第0003914號土地，土地使用權(quán)面積為57, 094. 00 m2,商服用地，截至評估基準(zhǔn)日尚未開發(fā)建設(shè)。納入評估范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)主要分布在東阿阿膠股份有限公司廠區(qū)內(nèi)。具 體實物資產(chǎn)類型及特點如下：房屋建筑物：主要包括中藥材前處理車間、驢皮原料處理車間、辦公、 傳達(dá)室、進口驢皮辦公室、驢皮庫庫房

17、及原料間附屬房等。構(gòu)筑物：主要有生產(chǎn)用房屋建筑物配套設(shè)施。主要有敞篷、水泥地面、 圍墻、蓄水、污水池、陰涼庫、排污管及磚砌地溝等。以上房屋建筑物結(jié)構(gòu)主要為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑物主要為混合結(jié)構(gòu)。 房屋建筑物及構(gòu)筑物建成于2001年-2012年之間，納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)均可正 常使用。納入評估范圍的無形資產(chǎn)為東阿阿膠股份有限公司所擁有的土地使用權(quán)， 賬面價值為3, 860. 73萬元。具體無形資產(chǎn)類型及特點如下：土地使用權(quán)3宗，評估人員對土地的范圍、面積、權(quán)屬情況、賬面價值等進 行了核實。評估人員對相關(guān)合同及權(quán)屬證明進行核實，對攤銷及攤余價值進行了 核對。納入評估范圍的土地使用權(quán)3宗，具體情況

18、見下表：序號土地權(quán)證編號登記用途取得方式終止日期面積(M2)1東國用(2003)字第1125號工業(yè)用地出讓2051/10/2917,618. 122東國用(2003)字第1126號工業(yè)用地出讓2053/1/2869, 646. 003魯(2018)東阿縣不動產(chǎn)權(quán)第 0003914 號商服用地出讓2057/7/1757, 094. 00續(xù)上表序 號土地權(quán)證編號剩余年限開發(fā)程度是否抵押證載權(quán)利人1東國用（2003）字1125號29.68七通一平否山東東阿阿膠股份有限公司2東國用（2003）字1126號30. 94七通一平否山東東阿阿膠股份有限公司3魯（2018）東阿縣不動產(chǎn)權(quán) 第 0003914

19、號35.41五通一平否東阿阿膠股份有限公司注：山東東阿阿膠股份有限公司于2015年3月16日名稱變更為東阿阿膠股份有限公司。四、價值類型根據(jù)本次評估目的確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下, 評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日是2022年2月28 So評估基準(zhǔn)日是由委托人確定的，與資產(chǎn)評估委托合同約定的評估基準(zhǔn)日一致。六、評估依據(jù)本次評估工作中所遵循的經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資 產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)和評估取價依據(jù)為：（一）經(jīng)濟行為依據(jù)東阿阿膠股份有限公司老驢皮庫土地和毛驢基地樂園土

20、地處置溝通協(xié)調(diào)會 議紀(jì)要。（二）法律法規(guī)依據(jù)中華人民共和國民法典（2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會 第三次會議通過）；中華人民共和國資產(chǎn)評估法（2016年7月2日第十二屆全國人民代表 大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）;中華人民共和國公司法（2018年10月26日第十三屆全國人民代表大 會常務(wù)委員會第六次會議第四次修正）;中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019年8月26日第十三屆全國人 民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正）；中華人民共和國企業(yè)所得稅法（2018年12月29日第十三屆全國人民 代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修正）；國有資產(chǎn)評估管理辦法（中華人民共和國國務(wù)

21、院令（第91號），中 華人民共和國國務(wù)院令（第732號）修訂）；國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細(xì)則（原國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國資 辦發(fā)：199236 號）；資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法（中華人民共和國財政部令第86號、 中華人民共和國財政部令第97號修訂）；國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定（中華人民共和國財政部第14號 令）；企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（國務(wù)院2003年378號令、中華人民共和國國務(wù)院令第709號）；企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（2005年國務(wù)院國資委第12號令）；企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法（2016年國資委、財政部32號令）；關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知（國資

22、委產(chǎn)權(quán) 2006 274 號）；關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知（國資產(chǎn)權(quán)2009 941 號）；15.企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)2013J64號）企業(yè)會計準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則（財政部令第33號）、財政部關(guān)于修改企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則的決定（財政部令第76號）；16.中華人民共和國土地管理法實施條例（2019年8月26日修訂）；中華人民共和國土地管理法實施條例（2021年4月21日國務(wù)院第132次會議修訂通過）；中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（2013年12月7日國務(wù)院令第645號第三次修訂）；中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例；東阿阿膠股份有限公司的土地及地上

23、建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第 頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司中華人民共和國增值稅暫行條例（國務(wù)院令第691號）；中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則（財政部、國家稅務(wù)總局令 第65號）；關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅第2016J36號）；財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知（財稅201832號）；關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公 告2019年第39號）；其它相關(guān)的法律法規(guī)文件。（三）評估準(zhǔn)則依據(jù)資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則（財資201743號）；資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則（中評協(xié)2017 30號）；資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評估程序（中評協(xié)201836號）；資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)

24、準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評估報告（中評協(xié)201835號）；資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評估委托合同（中評協(xié)201733號）；資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評估檔案（中評協(xié)201837號）；資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評估方法（中評協(xié)201935號）資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一不動產(chǎn)（中評協(xié)2017 38號）；企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南（中評協(xié)201742號）；資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評協(xié)201746號）；資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見（中評協(xié)201747號）；資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（中評協(xié)2017148號）；（四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；產(chǎn)權(quán)證書；其他權(quán)屬文件。（五）評估取價依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)評估申報表；財政

25、部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)項目建設(shè)成本管理規(guī)定的通知（財建 2016 504 號）；根據(jù)國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步放開建設(shè)項目專業(yè)服務(wù)價格的通知（發(fā)改價格2015299號）；評估基準(zhǔn)日銀行存貸款基準(zhǔn)利率及外匯匯率；房屋完損等級及評定標(biāo)準(zhǔn)（城住字1984第678號）；山東省建筑消耗量定額（2016）；山東省建筑消耗量定額（2016）；企業(yè)提供的財務(wù)報表、審計報告等相關(guān)財務(wù)資料；評估人員現(xiàn)場勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價信息資料；與此次資產(chǎn)評估有關(guān)的其他資料。七、評估方法（一）房屋建（構(gòu)）筑物委估房屋建（構(gòu)）筑物均為工業(yè)性質(zhì)，周邊無活躍的交易市場，故本次釆用 重置成本法進行評估。評估值=重置全價X綜合成新率重

26、置全價的確定重置全價=建安工程造價（含稅）+工程建設(shè)前期及其他費用+資金成本（1）建安工程造價的確定由于工程結(jié)算資料不齊全，評估人員通過對待估建筑物的現(xiàn)場實地調(diào)查，篩 選出有代表性的建筑物作為典型工程案例，收集與典型工程類似的工程決算書， 運用類似工程的決算調(diào)整法，以類似工程的決算中經(jīng)確認(rèn)的工程量為基礎(chǔ)，與待 估建筑物的分部分項差異進行比對，分析待估建筑物建安工程綜合造價各項構(gòu)成 費用，并根據(jù)評估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)厥袌龅娜斯?、材料等價格信息和相關(guān)取費文件，對 待估建筑物建安工程綜合造價進行調(diào)整，確定其建安工程造價。對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建（構(gòu)）筑物采用單方造價法確定其建安綜合造價。（2）前期費用及其

27、它費用確定前期費用及其它費用主要包括建設(shè)單位管理費、勘查設(shè)計費、監(jiān)理費、招標(biāo) 服務(wù)費及環(huán)境評價費等。（3）資金成本資金成本為正常建設(shè)工期內(nèi)工程占用資金的資金成本。按評估基準(zhǔn)日正在執(zhí) 行的中國人民銀行發(fā)布的貸款利率，根據(jù)項目合理工期，以資金均勻投入計算， 計算公式如下：資金成本=（建安工程造價+工程建設(shè)前期及其他費用）x合理的建設(shè)工期x 銀行同期貸款利率/2率綜合成新率的評定（1）對于價值大、重要的建（構(gòu)）筑物采用勘察成新率和年限成新率綜合確 定，其計算公式為：綜合成新率=勘察成新率X 60%+年限成新率X 40%其中：年限成新率（%）=尚可使用年限/ （尚可使用年限+已使用年限）X100%現(xiàn)場

28、勘察成新率對主要建筑物逐項查閱各類建筑物的竣工資料，了解其歷年 來的維修、管理情況，并經(jīng)現(xiàn)場勘察后，分別對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部 分進行打分，填寫成新率的現(xiàn)場勘察表，逐一算出這些建筑物的勘察成新率。（2）對于單價價值小、結(jié)構(gòu)相對簡單的建（構(gòu)）筑物，采用年限法并根據(jù)具 體情況進行修正后確定成新率，計算公式：成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限X100%評估值的計算評估值=重置全價X綜合成新率（二）土地使用權(quán)目前通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、 丞暨瓊阪份有限公司的土地及地上建(構(gòu))筑物項目資產(chǎn)評估報告第13頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司棗阿郵謨份有限

29、公司的土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第14頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。根據(jù)評估人員現(xiàn)場調(diào)查及收集的相關(guān)土地交易資料，待估宗地所在區(qū)域類似 用途的土地交易案例較少，且該區(qū)域內(nèi)近3年土地交易不活躍，難以找到與評估 對象相似的交易案例，因此不適宜釆用市場比較法；待估宗地所在區(qū)域有完整的 基準(zhǔn)地價體系，且為2020年發(fā)布距離基準(zhǔn)日時點較近，因此宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù) 修正法評估；待估宗地所在區(qū)域的區(qū)片價公布日期較近，宜采用成本逼近法；待 估宗地為已開發(fā)的工業(yè)用地，商服用地?zé)o規(guī)劃，故不宜采用剩余法；因企業(yè)土地 收益難以單獨估算，無法確定土地的客觀純收益，無法采用收益

30、法。綜上所述，本次評估土地釆用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本逼近法進行評估。1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基于宗地分值的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價宗地分值結(jié)果和基 準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正 系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取估價對象在估價期日價格的方法。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公 式為：基于宗地分值的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價=宗地所在級別基準(zhǔn)地 價XK1X (1EK) XK2XK3+M式中： K1一估價期日修正系數(shù)K2一容積率修正系數(shù)K3一使用年限修正系數(shù)EK一影響地價區(qū)域因素修正系數(shù)(采用分值替代區(qū)域因素，

31、選取對應(yīng)修正系數(shù))及個別因素修正系數(shù)之和M開發(fā)程度修正值運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法按下列基本步驟進行：收集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；確定待估宗地所處土地級別(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)地價；分析待估宗地的影響因素；編制待估宗地地價影響因素條件說明表；依據(jù)宗地地價影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價修正體系，確定待估宗地地價修正系數(shù)；（6）進行交易日期、容積率、土地使用年期等其他因素修正；（7）測算待估宗地價格。成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的 利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本 計算公式為：出讓土地價格=土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費

32、+利息+利潤+土地 增值收益）X （1土其他因素修正系數(shù)）X年期修正系數(shù)經(jīng)過評估測算，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與成本逼近法兩種方法對待估宗地進行 了評估，通過分析兩種方法的計算過程及所使用數(shù)據(jù)情況，我們認(rèn)為兩種方法是 從不同角度反映待估宗地的土地使用權(quán)市場價值，從用地性質(zhì)來考慮，商服用地 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法更接近土地市場交易價格，故選取基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法結(jié)果 作為商服用地評估結(jié)論；工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法評估結(jié)果 相近，故按平均單價作為工業(yè)用地評估結(jié)論。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依據(jù)國家有 關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與

33、委托人的資產(chǎn)評估約定函所約定的事 項，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司業(yè)已實施了對委托人提供的法律性文件與會 計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，按產(chǎn)權(quán)持有人提交的資產(chǎn)清單，對相關(guān)資產(chǎn)進 行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比 較，以及財務(wù)分析和預(yù)測等其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過 程如下：接受委托及準(zhǔn)備階段（1）北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司于2022年5月接受委托人的委托，從 事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司即與委托人 就本次評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日、委托評估資產(chǎn)的特點等影 響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認(rèn)真討論。

34、東阿阿膠股份有限公司的土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第 頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司（2）根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，并設(shè) 計主要資產(chǎn)調(diào)查表等，對委托人參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn) 評估清查表和各類調(diào)查表。（3）評估方案的設(shè)計依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn) 場工作小組。（4）評估資料的準(zhǔn)備收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。該階段工作時間為2022年5月?，F(xiàn)場清查階段根據(jù)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)申報明細(xì)，評估人員針對各類資產(chǎn)采用 不同的核查方式進行查證，以確認(rèn)資產(chǎn)的真實準(zhǔn)確。對

35、固定資產(chǎn)的調(diào)查釆用重點和一般相結(jié)合的原則，調(diào)查重點房屋建筑物，從 而確定資產(chǎn)的真實性。該階段的工作時間為2022年5月。選擇評估方法、收集市場信息和估算過程評估人員在現(xiàn)場依據(jù)針對本項目特點制定的工作計劃，結(jié)合實際情況確定的 作價原則及估值模型，明確評估參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)后，參考企業(yè)提供的資料和收集 的市場資料開始評定估算工作。評估匯總階段（1）評估結(jié)果的確定依據(jù)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司評估人員在評估現(xiàn)場勘察的情況以及所 進行的必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的評估結(jié)果。（2）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫按照北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書。 評估結(jié)果及相關(guān)

36、資產(chǎn)評估報告按北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司規(guī)定程序進行三 級復(fù)核，經(jīng)簽字資產(chǎn)評估師最后復(fù)核無誤后，由項目組完成并提交報告。棗暨些幽有限公司的土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第16頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司（3）工作底稿的整理歸檔上述三四兩階段工作時間為2022年7月。九、評估假設(shè)1.交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估 資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。2.公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這 樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場 條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方

37、和賣方 的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿 的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣十、評估結(jié)論的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用 途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。/匕納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)賬面價值4, 667. 17萬元，評彳苛價值.8,8珥;25萬礙 增值4, 152. 08萬元，增值率88. 96%o資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估匯總賦況詳見下表為;F V 皀財 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表f*單位：萬元項目名稱賬面價值評估價值增減值增值率固定資產(chǎn)8

38、06. 442, 448. 771, 642. 33203. 65無形資產(chǎn)3, 860. 736, 370. 482, 509. 7565. 01土地使用權(quán)3, 860. 736, 370. 482, 509. 7565.01資產(chǎn)總計4, 667. 178,819. 254, 152. 0888. 96注：評估結(jié)論的詳細(xì)情況見資產(chǎn)評估明細(xì)表。卜一、特別事項說明以下事項并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確 實可能影響評估結(jié)論，提請本評估報告使用者對此應(yīng)特別關(guān)注：東阿阿膠股份有限公司的土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第 頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司東阿阿膠股份有限公司

39、的土地及地上建（構(gòu)）筑物項目資產(chǎn)評估報告第 頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司（一）本報告所稱“評估價值”系指我們對所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持 續(xù)使用，以及在評估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，為本報告書所列明的 評估基準(zhǔn)日和評估目的下對被評估資產(chǎn)價值的客觀公允反映，而不對其它用途負(fù) 責(zé)。（二）報告中的評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場 的原則確定的公允價值，未考慮該等資產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中應(yīng)承擔(dān) 的相關(guān)費用和稅項，也未對資產(chǎn)評估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。評估結(jié)論不應(yīng) 當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。（三）在資產(chǎn)評估結(jié)果有效使用期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時， 應(yīng)當(dāng)進行適當(dāng)調(diào)整，而不能直接使用評估結(jié)論。（四）納入評估范圍的房屋建筑物共計10項，主要為車間、辦公室、庫房等， 總建筑面積13, 335. 14 m2,結(jié)構(gòu)為