新城可行性研究分析報(bào)告

1、天賜陽(yáng)光新城可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位二、研究工作范圍三、研究結(jié)論第二章 項(xiàng)目背景與必要性項(xiàng)目差不多情況 項(xiàng)目創(chuàng)新點(diǎn)三、 項(xiàng)目的必要性 第三章 市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)項(xiàng)目政策環(huán)境分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策分析項(xiàng)目投資環(huán)境分析項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析第四章 項(xiàng)目規(guī)劃及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第五章 項(xiàng)目投資成本估算第六章 綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論 第一章 總論一、 項(xiàng)目名稱及承辦單位1 項(xiàng)目名稱：天賜陽(yáng)光新城 (暫定名)2開(kāi)發(fā)商:溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。3項(xiàng)目地點(diǎn)：溫縣振興路西段。二、研究工作范圍本項(xiàng)目可行性研究包括： 項(xiàng)目所在區(qū)域概況在豫北平原西部，有一座歷史文化名城，她

2、南臨黃河，北依太行，是聞名中外的太極拳發(fā)祥地，三國(guó)聞名軍事家司馬懿的故里，更以盛產(chǎn)的山藥、地黃、菊花、牛膝“四大懷藥”享譽(yù)中外。她確實(shí)是榮獲“省級(jí)園林都市”、“省級(jí)文明都市”榮譽(yù)稱號(hào)的黃河岸邊一顆明亮的明珠溫縣。溫縣全縣總面積462平方公里，轄262個(gè)行政村，總?cè)丝?1.9萬(wàn)人。有著得天獨(dú)厚的太極文化旅游資源和獨(dú)特的“四大懷藥”資源；有18萬(wàn)余畝的黃河灘國(guó)有非耕地可供建設(shè)、進(jìn)展用地；勞動(dòng)力資源豐富且成本低廉。溫縣地理位置優(yōu)越。地處鄭州、洛陽(yáng)、焦作三市之中心的中原都市群地帶，是承接中原都市群經(jīng)濟(jì)隆起帶，產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的理想地，同時(shí)具有能源供給半徑小的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。特不是“南水北調(diào)”中線工

3、程、“西氣東輸”工程等國(guó)家重大項(xiàng)目的越境建設(shè)，可滿足經(jīng)濟(jì)進(jìn)展對(duì)水資源、清潔化能源的需求。溫縣交通便捷，境內(nèi)公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，南與歐亞大陸橋、連霍高速相通，北與焦晉高速相連，公路交通四通八達(dá)。特不是焦作黃河公路大橋、焦溫公路、新孟公路的建成通車，使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出。由于擁有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便捷的交通、豐富的資源等眾多優(yōu)勢(shì)，加上政府的有力領(lǐng)導(dǎo)，改革開(kāi)放以來(lái)，溫縣的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、電力、交通、郵電、商貿(mào)及城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，投資環(huán)境更加優(yōu)越。工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的進(jìn)展態(tài)勢(shì)，擁有機(jī)械制造、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、制鞋、五金、醫(yī)藥為主的支柱產(chǎn)業(yè)，形成了有資源、有市場(chǎng)、有產(chǎn)品、有效益、門類齊全的工業(yè)體系。隨著

4、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，溫縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也呈現(xiàn)出日新月異的局面。但總體來(lái)講，溫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于進(jìn)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司較少，開(kāi)發(fā)出的項(xiàng)目差不多以滿足居住需求為主，缺乏整體品質(zhì)的提升，物業(yè)治理也較為缺乏。盡管有新的商品住宅區(qū)，但目前還沒(méi)有一個(gè)真正具有代表性意義的高檔住宅示范小區(qū)，能夠作為溫縣的“都市名片”代表溫縣住宅開(kāi)發(fā)的最高水平；寬敞的溫縣精英階層在溫縣無(wú)法找到一個(gè)中意的“廣廈”，一個(gè)能夠真正實(shí)現(xiàn)“詩(shī)意的棲居”的理想家園。整體而言，溫縣迫切需要一個(gè)高檔住宅社區(qū)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，需要一張具有足夠“重量”的“地產(chǎn)名片”來(lái)樹(shù)立溫縣住宅產(chǎn)業(yè)的嶄新形象！ 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目位于溫縣西區(qū)，緊鄰振興路。此地交通便利，周

5、邊與防疫站、檢察院、法院、檔案局、計(jì)生委、國(guó)稅局等政府機(jī)關(guān)為鄰，并有三星級(jí)大酒店等相應(yīng)區(qū)域配套，附近的不墅區(qū)帝苑小區(qū)，新興商品住宅區(qū)天賜名門等使項(xiàng)目周邊具有高檔住宅的初步氛圍。但整體而言，目前項(xiàng)目近距離配套設(shè)施仍較為缺乏，人氣不旺，居住氛圍不夠濃厚。 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：溫縣最高水平的高檔園丁及公務(wù)員社區(qū)?？偨娣e超過(guò)7萬(wàn)平米，融合多層、不墅、商鋪等建筑形態(tài)于一體，并在小區(qū)大門處建設(shè)一萬(wàn)平米的綠化園林廣場(chǎng)，園區(qū)內(nèi)新建星級(jí)幼兒園一所，園區(qū)對(duì)面新建示范性樣板小學(xué)一所，社區(qū)內(nèi)更擁有眾多游樂(lè)健身器材和休閑配套設(shè)施。項(xiàng)目建成后將形成集居住、休閑、教育、學(xué)習(xí)為一體的大型人文綜合社區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃及各項(xiàng)經(jīng)

6、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)第四章附表 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算詳見(jiàn)第五章投資預(yù)算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期開(kāi)發(fā)，四部“地產(chǎn)進(jìn)行曲”完美演繹溫縣居住全新升級(jí)版。一期為天賜廣場(chǎng)及教學(xué)配套，先行建設(shè)萬(wàn)米綠化廣場(chǎng)“天賜廣場(chǎng)”。同時(shí)內(nèi)部的幼兒園，對(duì)面的學(xué)校同時(shí)動(dòng)工（建?？顝牡乜钪锌鄢?，全部建成后再開(kāi)始二期建設(shè)。二期為教育生活園區(qū)，重點(diǎn)滿足縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師住房需求。三期為公務(wù)員小區(qū)，重點(diǎn)滿足溫縣各級(jí)公務(wù)員住房需求。四期為尊貴樣板生活區(qū)，滿足高端客戶需求，面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打算一期出形象，二期的“教育生活區(qū)園丁區(qū)”、三期的“公務(wù)員生活區(qū)公仆區(qū)”，均保本銷售，四期的“尊貴生活區(qū)精英區(qū)”微利銷售?？赡芙ㄔO(shè)周期為兩年，建設(shè)廣場(chǎng)景

7、區(qū)、幼兒園同時(shí)在對(duì)面建設(shè)小學(xué)，使幼兒園和小學(xué)聯(lián)為一體，同時(shí)再建設(shè)一座具有時(shí)代氣息的標(biāo)志性有用建筑溫縣首座大型過(guò)街天橋。仿照二七廣場(chǎng)人行天橋形式建設(shè)具有時(shí)代氣息、具有標(biāo)志性特征的【振興路過(guò)街天橋】，使南北連為一體，為學(xué)生提供安全便利，為行人提供安全保證，又能形成全新亮點(diǎn)，成為項(xiàng)目繼“天賜廣場(chǎng)”后的又一標(biāo)志性景觀。為使小區(qū)真正成為高檔住宅樣板社區(qū)，社區(qū)將采納暖氣和天然氣，成為溫縣首家雙氣社區(qū)。暖氣采納自建鍋爐供暖，天然氣考慮到西氣東輸?shù)綔乜h的實(shí)際使用時(shí)刻，開(kāi)發(fā)商確保在天然氣入戶前給業(yè)主提供便利，免費(fèi)給業(yè)主提供燃?xì)夤藓碗p灶，告不煤球時(shí)代，完全杜絕煤球房，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部建設(shè)公共車棚以便于停放自行車和摩托

8、車。因此，天賜陽(yáng)光新城將是溫縣第一家完全告不煤球房、真正實(shí)現(xiàn)全部天然氣化的高檔社區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)志著溫縣住宅開(kāi)始進(jìn)入全新的真正天然氣化時(shí)代！ 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)古代“孟母三遷”開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)最早的教育居住理念，鄭州的“思達(dá)大河春天”，更是教育概念完美演繹的現(xiàn)代版。天賜陽(yáng)光新城重金投入教育設(shè)施和市政配套設(shè)施，綠色廣場(chǎng)就在家門口，小學(xué)在對(duì)面，幼兒園在社區(qū)內(nèi)，名校與名家相伴，使業(yè)主及周邊住戶的子女均能享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。對(duì)都市建設(shè)、人文居住、教育乃至整個(gè)社會(huì)的價(jià)值能夠講是無(wú)法估量的，關(guān)于提升溫縣居住的整體品質(zhì)更具有十分巨大的現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目建設(shè)完成后，將大大提升溫縣住宅產(chǎn)品的整體品質(zhì)，改善和優(yōu)化城區(qū)居民生產(chǎn)生活

9、，與政府的進(jìn)展戰(zhàn)略吻合，使溫縣振興路西段具有集商貿(mào)、居住、休閑為一體的多功能大型住宅區(qū)， 提升都市形象，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展。打造屬于寬敞政府公務(wù)員、寬敞溫縣精英階層的夢(mèng)想的棲居領(lǐng)地。三、研究結(jié)論1.本項(xiàng)目的建設(shè)符合溫縣城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃的要求?？h委、縣政府關(guān)于溫縣城鎮(zhèn)進(jìn)展規(guī)劃戰(zhàn)略為：【以舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，培養(yǎng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步建立完善的、適應(yīng)市場(chǎng)需求的經(jīng)濟(jì)適用房、康居房和商品房供應(yīng)體系，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求?！笆晃濉逼陂g，完成振興路、人民路、古溫大街和老城區(qū)城中村改造，規(guī)劃建設(shè)振興路中段、古溫大街北段住宅小區(qū)。適當(dāng)開(kāi)發(fā)一批高檔住宅，滿足溫縣企業(yè)家和來(lái)溫投資者的需求。

10、本著提高都市品位、節(jié)約土地資源的原則，鼓舞住宅小區(qū)建設(shè)向空間拓展。規(guī)劃期內(nèi)，打算建設(shè)一處樓層高、品位高、具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格、適合物業(yè)治理的示范住宅小區(qū)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向高檔次、高水平進(jìn)展?！恳獙?shí)現(xiàn)此戰(zhàn)略目標(biāo)，縣政府必須強(qiáng)力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一是拉大城區(qū)框架；二是抓好舊城改造。其次抓緊都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和都市配套建設(shè)，完善都市功能。因此，人民路、古溫大街、振興路和老城區(qū)城中村的改造工作等將使項(xiàng)目面臨極大的進(jìn)展機(jī)遇，處于以后溫縣進(jìn)展的黃金樞紐位置，天賜陽(yáng)光新城無(wú)疑將成為以后城鎮(zhèn)進(jìn)展中的重要區(qū)域的核心亮點(diǎn)，具有巨大的進(jìn)展?jié)摿Α?2.本項(xiàng)目的建設(shè)符合經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及市場(chǎng)需求。項(xiàng)目的建設(shè)有利促進(jìn)形成“兩軸一線”經(jīng)濟(jì)進(jìn)

11、展格局的形成。溫縣工業(yè)集聚區(qū)位于溫縣城南2.5公里處，灘區(qū)鑫源路兩側(cè)，毗臨焦作黃河公路大橋引線，橫跨溫泉鎮(zhèn)、岳村鄉(xiāng)兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)園區(qū)的整體區(qū)域內(nèi)具有眾多高收入階層，他們關(guān)于住宅也有較高的要求。溫縣的舊城改造將有力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，而工業(yè)園區(qū)的建設(shè)將為溫縣經(jīng)濟(jì)騰飛注入新的活力，項(xiàng)目位于老城與工業(yè)園區(qū)的樞紐位置，關(guān)于老城的建設(shè)和工業(yè)園區(qū)的進(jìn)展都將起到十分巨大的作用。老城改造使眾多商業(yè)精英的事業(yè)開(kāi)始步入全新時(shí)代，而生活需求也隨之而不斷進(jìn)展，而目前整個(gè)溫縣市場(chǎng)還沒(méi)有一個(gè)象濟(jì)源濟(jì)水苑一樣的解決政府公務(wù)員、教師等住房需求的高品質(zhì)住宅區(qū)，也更缺乏一個(gè)滿足眾多精英群體居住需求的高檔社區(qū)。天賜陽(yáng)光新城的開(kāi)發(fā)成功將填

12、補(bǔ)市場(chǎng)空白，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展潮流，使眾多為溫縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)展注入活力的精英族群能夠擁有屬于自己的花園式高品質(zhì)住宅。3. 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施有可靠保證本項(xiàng)目由 溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資 近八千萬(wàn)元用于本項(xiàng)目建設(shè)。溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有十分雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和治理經(jīng)驗(yàn)，有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施及銷售目標(biāo)完成。開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，具有豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并將對(duì)本項(xiàng)目在公司戰(zhàn)略重心的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)開(kāi)發(fā)，本著“造福家鄉(xiāng)，共贏進(jìn)展”的進(jìn)展理念，響應(yīng)政府號(hào)召，為政府解憂，為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展增磚添瓦，實(shí)現(xiàn)綜合效益最佳化。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)歷程如下：曾成功開(kāi)發(fā)天賜名門，投資1400萬(wàn)

13、（原油廠）。曾成功開(kāi)發(fā)天賜華府，投資3500萬(wàn)（原棉織廠）。成功收購(gòu)老計(jì)生委，交通局酵母廠（尚未開(kāi)工）。投資500萬(wàn)為溫縣公安局建設(shè)新車管所大樓一棟（考務(wù)中心及檢測(cè)中心）。擁有焦作市十大駕校排名第四的駕駛培訓(xùn)學(xué)校。因此，把項(xiàng)目建設(shè)成為真正一流的、超前的、具有標(biāo)志性的大型教育人文社區(qū)是開(kāi)發(fā)商為溫縣建設(shè)貢獻(xiàn)光熱的最佳途徑，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行都市改造的責(zé)無(wú)旁貸的責(zé)任和義務(wù)！相信在各級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)的大力支持與領(lǐng)導(dǎo)下，將會(huì)圓滿完成本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。4項(xiàng)目建設(shè)切實(shí)可行項(xiàng)目通過(guò)建設(shè)學(xué)校，將資金投入教育事業(yè)，由政府以優(yōu)惠政策在開(kāi)發(fā)建設(shè)中給予支持的方式，使政府不用投入資金就能大力加強(qiáng)教育設(shè)施，造福百姓，又能成功開(kāi)發(fā)教師及公

14、務(wù)員住宅小區(qū)，能夠引進(jìn)先進(jìn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，將高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品帶給溫縣鄉(xiāng)親，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，提高人民生活水平。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是特不有必要的。為有效聚攏人氣，形成區(qū)域亮點(diǎn)，項(xiàng)目將采納科學(xué)化的系列宣傳運(yùn)作手法。首先，加大廣告宣傳的力度。不僅要利用電視、報(bào)紙等新聞媒體，將“天賜廣場(chǎng)”及天賜陽(yáng)光新城的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計(jì)成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語(yǔ)言，在溫縣及焦作有阻礙的各新聞媒體或多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報(bào)道。第二，將“天賜廣場(chǎng)”列入對(duì)外文化交流的重要基地，邀請(qǐng)縣領(lǐng)導(dǎo)親臨剪彩，進(jìn)行盛大的廣場(chǎng)起用儀式。如主辦國(guó)家級(jí)或地區(qū)性的文藝演出、競(jìng)賽、評(píng)選、頒獎(jiǎng)及學(xué)

15、術(shù)交流等活動(dòng)，并成為各個(gè)文化藝術(shù)團(tuán)體來(lái)溫縣演出或在溫縣舉辦各自文化藝術(shù)活動(dòng)的場(chǎng)所之一，成為溫縣大型文藝表演活動(dòng)的重要場(chǎng)所。第三，精心策劃和安排年、月、周、日的各項(xiàng)文藝演出活動(dòng)。與國(guó)家級(jí)和省、市級(jí)各文藝團(tuán)體及各民族知名文藝團(tuán)體和聞名演唱家、影視表演藝術(shù)家、舞蹈藝術(shù)家等建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，為他們提供展示才華的理想舞臺(tái)，他（她）們的到來(lái)也為提高溫縣文化城的知名度提供更多的機(jī)會(huì)，形成共同的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)利益緊密結(jié)合的利益機(jī)制。只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)一切文化藝術(shù)資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“天賜廣場(chǎng)”真正成為文藝競(jìng)相開(kāi)放爭(zhēng)艷的百花園，成為溫縣人民的樂(lè)園。第四，充分挖掘“

16、文化教育”品牌效應(yīng)所帶來(lái)的社會(huì)效益，對(duì)國(guó)家政要、知名人士或聞名的科學(xué)家、藝術(shù)家等名人，為他們留下永久性紀(jì)念物。如請(qǐng)他們題字并鐫刻在天賜廣場(chǎng)的石碑、石柱上，形成文化石等景觀，在廣場(chǎng)或花園內(nèi)請(qǐng)他們植樹(shù)并立碑或塑像予以紀(jì)念等，使那個(gè)地點(diǎn)成為名副事實(shí)上的“名人”宣傳之所。開(kāi)展這些活動(dòng)，其特色鮮亮，其意義深遠(yuǎn)，其效應(yīng)巨大。綜上所述，通過(guò)各種文藝演出、各種慈善演出活動(dòng)，營(yíng)造氛圍，聚攏人氣，廣泛傳播居住教育文化內(nèi)涵，使“天賜廣場(chǎng)”成為家喻戶曉的休閑集中地和居住教育圣地，最大限度的利用景觀，提升周邊居住品質(zhì)。同時(shí)小區(qū)內(nèi)部進(jìn)行各種多姿多彩的業(yè)主聯(lián)誼及社區(qū)溝通活動(dòng)，使鄰里和睦，精神生活豐富，共享美好幸福和諧生活，

17、使項(xiàng)目成為名副事實(shí)上的尊貴生活樣板生活區(qū)域，達(dá)到圓滿的社會(huì)效益！ 第二章 項(xiàng)目背景與進(jìn)展概況一、項(xiàng)目差不多情況溫縣天賜陽(yáng)光新城簡(jiǎn)介：天賜陽(yáng)光新城是由溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的融商業(yè)、休閑、居住于一體的大型人文綜合社區(qū)，位于溫縣振興路西段，總占地面積100畝，實(shí)際用地78畝，建筑面積約為7萬(wàn)平方米，由街鋪、學(xué)校、社區(qū)會(huì)所、獨(dú)具特色、風(fēng)格現(xiàn)代的商業(yè)街與不墅、多層住宅構(gòu)成，規(guī)模宏大、氣派非凡，借鑒國(guó)際先進(jìn)的住宅與商業(yè)開(kāi)發(fā)理念，集教育、園林、居住、休閑于一體，是溫縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上首家高檔教育園林社區(qū)。旨在打造一個(gè)超前、現(xiàn)代、具有都市生活氛圍的綜合性項(xiàng)目，以最先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念顛覆溫縣住宅格局，以最

18、先進(jìn)的居住理念刷新溫縣傳統(tǒng)的居住模式，溫縣天賜陽(yáng)光新城必將成為溫縣的地標(biāo)性建筑和精品樓盤(pán)！二、項(xiàng)目創(chuàng)新點(diǎn)：首家教育園林社區(qū)，填補(bǔ)溫縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空白。溫縣首家提出“一站式教育”概念，項(xiàng)目將聯(lián)手溫縣教育系統(tǒng)，共同打造同步社區(qū)教育平臺(tái)，社區(qū)內(nèi)部幼兒園、與項(xiàng)目對(duì)面小學(xué)，新八中（八中搬遷至此將彌補(bǔ)此區(qū)域沒(méi)有中學(xué)的缺陷，形成完整教育鏈）等形成“三位一體”的018歲“一站式”教育模式，為溫縣精英解除后顧之憂，為業(yè)主子女營(yíng)造優(yōu)質(zhì)教育環(huán)境。首次提出公務(wù)員小區(qū)開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)創(chuàng)住宅開(kāi)發(fā)先河。臨振興路的一萬(wàn)平米的大型園林廣場(chǎng)天賜廣場(chǎng)。正如巴黎之有協(xié)和廣場(chǎng)；鄭州之有綠蔭廣場(chǎng)一樣；溫縣應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)志性休閑廣場(chǎng)綠地，天賜陽(yáng)光新

19、城應(yīng)運(yùn)而生。15畝闊大面積，一萬(wàn)平米綠化園林，充滿文化氣息的大型文化石、文化柱，深蘊(yùn)的文化內(nèi)涵，使項(xiàng)目具有超前的象征意義，建成后必將成為對(duì)外展示溫縣文化的窗口，成為溫縣人流連忘返的休閑勝地！景觀設(shè)計(jì)集中體現(xiàn)在萬(wàn)平方米的中央廣場(chǎng)水系景觀區(qū)，它和會(huì)所連成一體，銜接社區(qū)步行街和學(xué)校，形成了業(yè)主生活風(fēng)景中的風(fēng)景。 全縣首家雙氣社區(qū)。天然氣和暖氣直接入戶，完全告不溫縣“住必有房煤球房”的舊時(shí)代，進(jìn)入雙氣化居住全新時(shí)代。首家智能化社區(qū)，四重智能防范系統(tǒng)，確保安全無(wú)憂。來(lái)客登記，24小時(shí)巡邏值班，單元門禁系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)。標(biāo)志著溫縣首家智能化社區(qū)的到來(lái)！首家引進(jìn)知名物業(yè)治理公司，實(shí)行人性化貼心治理模式。高

20、效清潔系統(tǒng)，總管式物業(yè)治理服務(wù)，微笑式服務(wù)理念，軍事化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主充分享受尊崇與優(yōu)越。首次引進(jìn)國(guó)際化先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，實(shí)行全新的人性化居住模式住宅設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi),潔污分開(kāi)。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。 住宅外觀設(shè)計(jì)采納目前流行的簡(jiǎn)約風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 建筑材料方面，大量采納新材料、新產(chǎn)品，具有“后小康時(shí)代”特征鮮亮特征。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），

21、物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、不墅）等。首家實(shí)行數(shù)字化社區(qū)居住模式，成功打造具有時(shí)代特征的數(shù)碼社區(qū)。當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為進(jìn)展的必定趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，將引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采納地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采納變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。三、 項(xiàng)目的必要性（一）項(xiàng)目的必要性1溫縣西區(qū)缺乏教育設(shè)施，同時(shí)人氣不旺，缺乏進(jìn)展的有力亮點(diǎn)。2目前

22、溫縣縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模尚有待提升，急需適應(yīng)與溫縣縣都市進(jìn)展相匹配的高檔住宅社區(qū)作為“都市名片”。3溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司務(wù)實(shí)、穩(wěn)健的進(jìn)展經(jīng)營(yíng)風(fēng)格關(guān)于溫縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)濟(jì)建設(shè)能夠起到積極良好的阻礙作用。4通過(guò)本項(xiàng)目的興建，將促進(jìn)老城改造升級(jí)、帶動(dòng)西區(qū)進(jìn)展，使振興路西段區(qū)域形成新的“黃金居住區(qū)”，為溫縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新奇的血液，注入新的活力，為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展提供持久、穩(wěn)定的進(jìn)展動(dòng)力。5通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn)作，可有效改善和提高溫縣縣房地產(chǎn)進(jìn)展水平，進(jìn)展高層次住宅物業(yè)，擴(kuò)大對(duì)外交流的窗口，形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，以此為聯(lián)結(jié)點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)實(shí)現(xiàn)一次大跨越，逐步形成一個(gè)有阻礙力的黃金地域。 （二）小結(jié)

23、通過(guò)以上分析能夠看出，目前項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)較好地符合了溫縣加強(qiáng)吸引外資，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)展需求，具有良性進(jìn)展所需的大環(huán)境。但重點(diǎn)在于【天賜廣場(chǎng)】的營(yíng)造和學(xué)校的建設(shè)。尤其是綠化廣場(chǎng)建成后的有效利用，充分發(fā)揮其積聚效應(yīng)，確保片區(qū)人氣旺盛、有力發(fā)揮其核心磁場(chǎng)功能。同時(shí)產(chǎn)品的品質(zhì)與園區(qū)的形象也至關(guān)重要，要確保項(xiàng)目的超前性與高端性，需要投入的資金巨大，關(guān)于項(xiàng)目整體成功具有重要意義。就項(xiàng)目前景而言，項(xiàng)目所在的區(qū)域是溫縣以后的黃金區(qū)域，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作成功關(guān)于溫縣都市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)劃能夠產(chǎn)生直接的促進(jìn)作用，關(guān)于改善、提升都市的整體城鎮(zhèn)進(jìn)展結(jié)構(gòu)意義重大。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及運(yùn)作模式能夠?qū)ｉT好地符合溫縣的整體進(jìn)展規(guī)劃

24、。第三章 市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一、項(xiàng)目投資政策環(huán)境分析目前溫縣上下關(guān)于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、城鎮(zhèn)進(jìn)展格外重視，政策優(yōu)惠，環(huán)境寬松，為項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定了良好的基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策分析為順利實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，達(dá)到社會(huì)效益最佳化、成功打造溫縣標(biāo)志性教育園林社區(qū)，整體提升溫縣住宅開(kāi)發(fā)水平，開(kāi)發(fā)商將全心付出，擔(dān)負(fù)起住宅開(kāi)發(fā)的歷史使命，投入巨資建設(shè)小學(xué)、幼兒園、一萬(wàn)平米的綠化廣場(chǎng)、具有標(biāo)志性特征的過(guò)街天橋等配套設(shè)施，并將產(chǎn)品定位為解決公務(wù)員、教師等階層住房需求為主的住宅社區(qū)；以保本為園丁、公務(wù)員打造理想家園，以微利為社會(huì)精英族群營(yíng)造夢(mèng)想居住地的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商投資都市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的，政府應(yīng)給予優(yōu)惠的政策，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

25、能夠順利進(jìn)行，使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城鎮(zhèn)建設(shè)成功結(jié)合：一）建設(shè)用地優(yōu)惠政策1. 土地局出賣土地傭金免除二）收費(fèi)優(yōu)惠政策房管局辦證費(fèi)用免建委配套費(fèi)免除氣象局、人防辦等手續(xù)費(fèi)免除開(kāi)發(fā)商買地契稅免除三）財(cái)政扶持政策國(guó)稅地稅減免或少交三、投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析溫縣縣委、縣政府對(duì)溫縣以后五至十年總體進(jìn)展戰(zhàn)略定位是：【焦作市發(fā)達(dá)的衛(wèi)星都市、國(guó)家園林都市；高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速進(jìn)展的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣；聞名中外的“中華太極拳圣地”。進(jìn)展思路為 “工業(yè)興縣、環(huán)境立縣、穩(wěn)定安縣、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、加快進(jìn)展”，強(qiáng)力實(shí)施“興工強(qiáng)縣”戰(zhàn)略。努力躋身全省經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)，全面建設(shè)富裕、文明、開(kāi)放、和諧的新溫縣?！烤C合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。到2

26、010年地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13%，達(dá)到128億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2.9萬(wàn)元（折合3400美元）。地點(diǎn)財(cái)政收入年均增長(zhǎng)16%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)16%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)12%，物價(jià)總水平保持差不多穩(wěn)定。人民生活水平和質(zhì)量進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)10%，農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)7%。城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活方式不斷改進(jìn)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。中心城區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到16平方公里，城區(qū)人口達(dá)到12萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%。經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展和城鎮(zhèn)框架結(jié)構(gòu)的拉大為整個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)快速進(jìn)展提供了先天條件,同時(shí)也使舊城改造,城鎮(zhèn)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的重要基礎(chǔ).整體環(huán)境關(guān)于項(xiàng)目的建設(shè)較

27、為有利.四、項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析1、整體地理區(qū)位潛力巨大 交通便利，便于出行，屬于以后溫縣進(jìn)展的樞紐位置。2、遠(yuǎn)景利好依照溫縣的都市進(jìn)展規(guī)劃，振興路將形成高檔住宅區(qū)，沿路地段的價(jià)值將逐步凸現(xiàn)。3、道路規(guī)劃較好項(xiàng)目緊鄰的振興路目前為新修路段，而以后打通后將更加寬敞便利。4、環(huán)境較好周邊沒(méi)有工業(yè)企業(yè)的噪聲與污染，空氣清新，適宜居住。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為使溫縣【天賜陽(yáng)光新城】開(kāi)發(fā)成功，溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全體人員作了大量的前期預(yù)備工作，并托付具有雄厚實(shí)力的設(shè)計(jì)院和具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)策劃公司關(guān)于項(xiàng)目進(jìn)行策劃、規(guī)劃,在此基礎(chǔ)上,完成了現(xiàn)有的最優(yōu)方案的選定。一、總體規(guī)劃思想以目標(biāo)市場(chǎng)與

28、項(xiàng)目定位為基礎(chǔ)，在整體上堅(jiān)持可持續(xù)進(jìn)展的規(guī)劃思想，項(xiàng)目未動(dòng)景觀先行。以景觀、園林聚攏人氣，以教育配套樹(shù)立形象。通過(guò)分區(qū)、分期、成片開(kāi)發(fā)，進(jìn)行滾動(dòng)式推進(jìn)，充分體現(xiàn)以人為本設(shè)計(jì)理念。二、用地及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要緊建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：居住區(qū)規(guī)劃總用地100畝總建筑面積約7萬(wàn)平米其中商業(yè)街商鋪面積 1000平米多層住宅建筑面積59940平米不墅建筑面積13320平米住宅總戶數(shù) 500不墅戶型戶數(shù) 40（每套面積在300平米左右）商鋪間數(shù) 20住宅總?cè)藬?shù) 2000人口毛密度 384人/ha容積率1.42綠化率35%第五章：投資成本費(fèi)用估算投資成本分析前的要點(diǎn)講明：土地費(fèi)包含土地出讓金、土地征用費(fèi)及拆遷安置

29、費(fèi)。合計(jì)金額 萬(wàn)元。小區(qū)總規(guī)劃實(shí)際可利用土地面積按 78畝計(jì)算。每平方米土地費(fèi)用為 元/平方米前期工程費(fèi)包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探費(fèi)、可行性研究費(fèi)、策劃費(fèi)和三通一平費(fèi)。建安費(fèi)包括土地費(fèi)、安裝費(fèi)以及智能化配套費(fèi)。附屬工程費(fèi)指變電、天然氣站等費(fèi)用。室外工程費(fèi)指紅線內(nèi)外工程費(fèi)，包括道路工程費(fèi)、排水管道工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)、供水工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、電訊工程費(fèi)、燃?xì)夤こ藤M(fèi)等費(fèi)用。治理費(fèi)按照表中1、2、3項(xiàng)總費(fèi)用的3%計(jì)算。銷售費(fèi)用按照成本的4%計(jì)算計(jì)算，包括銷售部及樣板費(fèi)、推廣費(fèi)、營(yíng)銷代理費(fèi)、房管交易費(fèi)。財(cái)務(wù)費(fèi)以“房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的30%+土地費(fèi)用”為貸款總額，使用期為兩年，年利息按10.2%計(jì)算。工

30、程監(jiān)理費(fèi)為建安費(fèi)的1%；質(zhì)檢費(fèi)為建安費(fèi)的4；招標(biāo)費(fèi)為建安費(fèi)的2兩稅一費(fèi)按照總銷售額的5.5%計(jì)算公關(guān)費(fèi)用按建安費(fèi)的3%計(jì)算依照市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告反饋信息，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格。詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)容總價(jià)平米指標(biāo)元/備注一、土地費(fèi)用1、征地費(fèi)用2、大配套費(fèi)3、土地出讓金4、土地證辦理手續(xù)費(fèi)5、契稅4%小計(jì)二、前期工程費(fèi)1、三通一平2、文物地質(zhì)勘探3、科研圖紙?jiān)O(shè)計(jì)小計(jì)三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)1、建安費(fèi)2、附屬工程費(fèi)3、室外工程費(fèi)小計(jì)四、治理費(fèi)前三項(xiàng)的4%五、財(cái)務(wù)費(fèi)六、銷售費(fèi)用1、房地產(chǎn)交易費(fèi)2、推廣代理費(fèi)前三項(xiàng)的4%七、其他費(fèi)用1、都市配套費(fèi)2、墻改基金3、人防費(fèi)4、綠化費(fèi)5、抗震審查費(fèi)6、招標(biāo)預(yù)算編制7、驗(yàn)收費(fèi)8、招標(biāo)費(fèi)9、工程監(jiān)理費(fèi)10、質(zhì)檢費(fèi)小