北京東三環(huán)住宅項(xiàng)目投標(biāo)書doc22

1、北京東三三環(huán)住宅宅項(xiàng)目投投標(biāo)書前 言本投標(biāo)書書由項(xiàng)目目分析、項(xiàng)目市市場定位位、項(xiàng)目目預(yù)期、價(jià)格控控制、營營銷策略略、合作作方式六六大部分分組成。其中項(xiàng)項(xiàng)目分析析部分從從項(xiàng)目硬硬件條件件、區(qū)域域狀況、競爭項(xiàng)項(xiàng)目等多多個(gè)方面面進(jìn)行了了較為詳詳盡地論論述，旨旨在為標(biāo)標(biāo)書后面面部分的的項(xiàng)目定定位、價(jià)價(jià)格預(yù)期期及營銷銷推廣策策略提供供相應(yīng)的的數(shù)據(jù)支支持。通通過對項(xiàng)項(xiàng)目硬件件和其所所處區(qū)域域的分析析，即可可明確其其合理的的市場定定位和產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)，并找找出項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶。而后透透過同區(qū)區(qū)域內(nèi)相相似物業(yè)業(yè)的調(diào)查查研究，提出合合理的價(jià)價(jià)格預(yù)期期和銷售售周期控控制。根根據(jù)確定定的預(yù)期期價(jià)格及及銷售周周期，我

2、我們在后后文中的的營銷推推廣策略略部分提提出了實(shí)實(shí)施建議議和不同同銷售期期的推廣廣重點(diǎn)。第一部分分：項(xiàng)目目分析條件分析析1、位置置及四至至項(xiàng)目位于于燕莎商商圈，座座落于小小亮馬橋橋東方東東路1號號。東面面正對即即將興建建的第三三使館區(qū)區(qū)，南距距希爾頓頓飯店2200米米，距燕燕莎購物物中心約約10000米；西距東東三環(huán)北北路約2200米米，距幸幸福大廈廈、發(fā)展展大廈、京信大大廈等高高級寫字字樓約115000米；北北臨現(xiàn)代代盛世大大廈、國國航大廈廈，距機(jī)機(jī)場輔路路約1330米。交通便便捷，距距機(jī)場高高速僅5500米米左右。2、地塊塊分析項(xiàng)目被小小亮馬橋橋路所圍圍，是不不規(guī)則的的四邊形形，近似似扇面

3、形形狀。項(xiàng)項(xiàng)目占地地1.007公頃頃，規(guī)模模較小。公寓由由一幢獨(dú)獨(dú)立塔樓樓和一幢幢塔板聯(lián)聯(lián)體樓組組成，經(jīng)經(jīng)由實(shí)地地考察，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目除去去兩幢公公寓樓及及一室外外泳池所所用土地地面積，剩余用用地面積積很小，考慮到到地下車車庫進(jìn)出出口的設(shè)設(shè)置和日日后車輛輛在項(xiàng)目目內(nèi)能夠夠行駛順順暢，項(xiàng)項(xiàng)目不可可能做大大面積綠綠化和景景觀設(shè)計(jì)計(jì)。3、主要要技術(shù)指指標(biāo)分析析塔樓322層999.5米米高，板板樓塔部部32層層、板部部26層層，所以以項(xiàng)目屬屬于超高高層建筑筑，5.5866的容積積率如果果作為單單純居住住性質(zhì)的的公寓是是偏高的的。4、戶型型分析戶型配比比項(xiàng)目共計(jì)計(jì)2933戶，其其中塔樓樓1088戶，塔塔板聯(lián)

4、體體樓1885戶，共255種戶型型。其中中二居、三居、四居、五居的的分配比比例如下下表所示示：項(xiàng)目整體體戶型配配比表類型戶型建筑筑面積戶數(shù)比例二居137.551443.00351約17.4%三居151.022006.444234約79.9%240.141約0.335%四居平層199.812448.0033約1%躍層342.963662.6613約1%五居（躍躍層）342.991約0.335%塔樓戶型型配比表表類型戶型建筑筑面積戶數(shù)比例二居137.551443.00351約47%三居1692440.11452約48%四居平層199.812448.0043約3%躍層357.543662.6612約

5、2%塔板聯(lián)體體樓戶型型配比表表類型戶型建筑筑面積戶數(shù)比例三居151.031993.002183約99%四居（躍躍層）342.961約0.55%五居（躍躍層）342.991約0.55%注：以上上三個(gè)戶戶型配比比表內(nèi)戶戶型的建建筑面積積全部按按照800%的使使用率，根據(jù)戶戶型的使使用面積積計(jì)算得得出。主力戶型型分析從上述戶戶型配比比分析表表不難看看出，項(xiàng)項(xiàng)目的主主力戶型型是面積積1511.0222066.444的三三居室，占到總總戶數(shù)的的79.9%。塔板聯(lián)體體樓中有有99%的戶型型都為三三居，每每戶面積積均偏大大。其中中建筑面面積在1180以上的的有1222戶，占整個(gè)個(gè)項(xiàng)目三三居室的的52%，最大

6、大可達(dá)到到2400.144（一一套）。塔樓的主主力戶型型是二居居和三居居，分別別占塔樓樓總戶數(shù)數(shù)的477%和448%。二居面面積以1143.03為主，三居面面積以2206.44為主。項(xiàng)目配套套分析項(xiàng)目采用用高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配置，每層多多為兩戶戶，配兩兩部電梯梯?？照{(diào)調(diào)采用先先進(jìn)的中中央集中中空調(diào)，全樓配配中央新新風(fēng)，所所有新風(fēng)風(fēng)經(jīng)過中中央除菌菌、除塵塵、調(diào)濕濕處理。所有設(shè)設(shè)備均采采用先進(jìn)進(jìn)的弱電電系統(tǒng)，其中家家居智能能系統(tǒng)可可電話遙遙控家中中電器，采用寬寬頻入戶戶。項(xiàng)目配套套設(shè)施比比較完善善，一層層為約330000平方米米會所設(shè)設(shè)計(jì)，包包括陽光光室內(nèi)地地板采暖暖恒溫泳泳池，桑桑拿、健健身、小小影院、臺

7、球、餐廳等等。全地地下車庫庫設(shè)計(jì)，地下一一層1117輛，地下二二層1113輛，共計(jì)2230輛輛。項(xiàng)目的高高標(biāo)準(zhǔn)配配置和完完善的配配套設(shè)施施適宜定定位于高高檔投資資型物業(yè)業(yè)。區(qū)域分析析1、道路路交通狀狀況燕莎區(qū)域域內(nèi)主要要道路有有機(jī)場路路、機(jī)場場輔路、三環(huán)路路、亮馬馬橋路、宵云路路、小亮亮馬橋路路等。由由于燕莎莎區(qū)域開開發(fā)時(shí)間間較早，區(qū)域內(nèi)內(nèi)主干道道路的可可通達(dá)性性很好，但是道道路規(guī)模模比較落落后，路路面陳舊舊、坑洼洼不平。商圈內(nèi)內(nèi)商業(yè)繁繁華，路路經(jīng)該區(qū)區(qū)的公交交車線路路繁多，交通便便利，但但是在上上下班時(shí)時(shí)間段經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)擁堵現(xiàn)現(xiàn)象。2、人文文、環(huán)境境概況燕莎商圈圈是一個(gè)個(gè)國際氛氛圍濃郁郁的繁

8、華華商業(yè)區(qū)區(qū)，擁有有良好的的人文、自然環(huán)環(huán)境。北北有第三三使館區(qū)區(qū)，南有有國際學(xué)學(xué)校、亮亮馬河、朝陽公公園，東接規(guī)規(guī)劃之高高爾夫球球場。出出入該區(qū)區(qū)域的人人士多為為高知人人群，其其中公司司白領(lǐng)、企業(yè)主主、外籍籍工作人人員居多多。3、生活活配套現(xiàn)現(xiàn)狀燕莎地區(qū)區(qū)是一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)消消費(fèi)水平平很高，市政設(shè)設(shè)施成熟熟，生活活配套完完善的涉涉外商圈圈。這里里擁有眾眾多的金金融、商商務(wù)、餐餐飲和休休閑娛樂樂場所，如亮馬馬河大廈廈、京信信大廈、東方大大廈、221世紀(jì)紀(jì)飯店，長城飯飯店、昆昆侖飯店店、凱賓賓斯基飯飯店、燕燕莎友誼誼商城、女人街街、萊太太花卉市市場、家家樂福、世紀(jì)劇劇院酒吧吧一條街街等。4、區(qū)域域未來

9、發(fā)發(fā)展展望望燕莎商圈圈的興起起至今也也有十余余年時(shí)間間，是京京城有名名的涉外外商圈。與東部部地區(qū)的的建國門門商圈、CBDD商圈、朝外商商圈等其其他商圈圈相比，這里獨(dú)獨(dú)有一種種涉外氣氣氛和商商務(wù)氣息息。特別別是隨著著第三使使館區(qū)的的建設(shè)，這一區(qū)區(qū)域的涉涉外性質(zhì)質(zhì)將會被被進(jìn)一步步強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的道路路、綠化化及原有有市政設(shè)設(shè)施定會會得到改改善，區(qū)區(qū)域形象象也會隨隨之變得得更加國國際化。區(qū)域項(xiàng)目目與競爭爭分析燕莎地區(qū)區(qū)作為京京城東部部的幾大大商圈之之一，是是倍受開開發(fā)商青青睞的投投資熱土土，近幾幾年來高高檔公寓寓是這一一區(qū)域的的主力開開發(fā)物業(yè)業(yè)類型。如瑞城城中心、亮馬名名居、福福景苑、嘉和麗麗園、國

10、國際港等等。1、區(qū)域域項(xiàng)目分分析瑞城中心心占地面積積3.299萬平方方米總建筑面面積25.66萬平米米建筑形式式板式框架架剪力墻墻戶型分析析250平平米，占占總戶數(shù)數(shù)25%在銷套數(shù)數(shù)約1000套價(jià)格水平平均價(jià)：227500美金/建筑平平方米客戶組成成主要是一一些大公公司的總總裁，少少量外籍籍客戶層層次單一一，他們們的年齡齡主要集集中在33545歲歲之間，一般是是四口之之家，需需要大戶戶型，需需要書房房，另外外還有一一些做金金融的客客戶。產(chǎn)品定位位集超五星星級酒店店、高檔檔外銷公公寓、甲甲級寫字字樓為一一體的綜綜合高檔檔物業(yè)。第三置業(yè)業(yè)占地面積積1.9334萬平平方米（一期占占地：1103993

11、.55平方米米 ）總建筑面面積19.446355萬平方方米（一一期總建建面：7799009.223平方方米）建筑形式式塔樓戶型分析析89-2286的自由由分割組組合，1100為主，全部是是大開間間。在銷套數(shù)數(shù)300余余套價(jià)格水平平均價(jià)93380元元/平方方米客戶組成成辦公自用用和投資資，其中中辦公自自用的居居多。產(chǎn)品定位位公寓立項(xiàng)項(xiàng)的寫字字樓福景苑占地面積積50000平米總建筑面面積5萬平方方米建筑形式式塔樓戶型分析析一居888，1002，1117，1433平米；二居1179，1944平米；三居2228，2722平米；四居3373，3922平米（復(fù)式）在銷套數(shù)數(shù)無價(jià)格水平平均價(jià)：225000美

12、金/建筑平平方米客戶組成成國內(nèi)、香香港、海海外人士士自住或或投資，臺港，日本，德國，美國等等人為主主要租戶戶產(chǎn)品定位位適合外國國人及海海外人士士居住的的高檔公公寓亮馬名居居占地面積積1.4114萬平平方米總建筑面面積8.2萬萬平方米米建筑形式式塔樓戶型分析析90、1400、2230在銷套數(shù)數(shù)無價(jià)格水平平起價(jià)：1110000元/平方米米客戶組成成大量國內(nèi)內(nèi)投資客客戶產(chǎn)品定位位高檔投資資型公寓寓嘉和麗園園占地面積積100000平方方米總建筑面面積870000平方方米建筑形式式塔樓戶型分析析四室2002.553，三室1887.331，二二室1008.778在銷套數(shù)數(shù)無價(jià)格水平平96000元/平平方米

13、客戶組成成企業(yè)主產(chǎn)品定位位以居住為為主的高高檔公寓寓（6） 小結(jié)區(qū)域內(nèi)同同類型物物業(yè)規(guī)模模都不大大，占地地面積一一般在11萬平方方米3萬平平方米之之間。建建筑形式式以200層以上上的高層層塔樓為為主，主主流定位位于可投投資的高高檔商住住公寓。價(jià)格水水平普遍遍偏高，整體均均價(jià)在1146000元/平方米米左右。區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品以以大戶型型居多，三居和和四居是是該區(qū)域域的主力力戶型，面積以以1800平方米米2550平方方米為主主。2、競爭爭項(xiàng)目分分析由于該燕燕莎商圈圈內(nèi)土地地供應(yīng)比比較有限限，多年年來新開開發(fā)物業(yè)業(yè)不多。早年開開發(fā)的高高檔公寓寓類物業(yè)業(yè)基本已已被市場場消化，目前區(qū)區(qū)域市場場存量在在400

14、0套左右右，建筑筑面積約約有9萬萬平方米米，區(qū)域域內(nèi)主要要競爭項(xiàng)項(xiàng)目為目目前在售售的瑞城城中心和和第三置置業(yè)兩家家。第三置業(yè)業(yè)第三置業(yè)業(yè)為今年年4月新新開項(xiàng)目目，其市市場定位位是以公公寓立項(xiàng)項(xiàng)的寫字字樓，使使用年限限為700年，而而真正的的寫字樓樓的使用用年限只只有500年，以以公寓立立項(xiàng)的寫寫字樓可可以做八八成二十十年的按按揭貸款款，從而而減輕了了購買客客戶的資資金負(fù)擔(dān)擔(dān)，目前前一些資資金實(shí)力力小的公公司是該該項(xiàng)目的的主要購購買客戶戶。寫字字樓公寓寓價(jià)格的的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢是該該項(xiàng)目的的主要賣賣點(diǎn)，同同時(shí)也是是對君悅悅豪庭上上市銷售售的一種種威脅。（2）瑞瑞城中心心瑞城中心心定位高高端，戶戶型面積

15、積很大，其公寓寓部分已已銷售兩兩年多時(shí)時(shí)間，目目前銷售售率僅550%（1000套左右右）。于于今年88月底該該項(xiàng)目的的公寓部部分會結(jié)結(jié)合寫字字樓重新新包裝上上市。價(jià)價(jià)格高，發(fā)展商商實(shí)力不不足,管管理層和和銷售部部脫節(jié)，管理層層和客戶戶脫節(jié)，發(fā)展商商和客戶戶缺乏勾勾通, 項(xiàng)目目工期延延長、資資金不足足使客戶戶對項(xiàng)目目喪失信信心等問問題是該該項(xiàng)目前前一階段段出現(xiàn)滯滯銷的主主要原因因。此次次重新上上市是想想打破現(xiàn)現(xiàn)有局面面，力圖圖重新對對市場進(jìn)進(jìn)行沖擊擊。據(jù)了了解，該該項(xiàng)目價(jià)價(jià)格不會會因重新新上市而而下調(diào)，可能還還要會有有一些上上浮。由由于其過過高的價(jià)價(jià)格定位位，目標(biāo)標(biāo)客戶與與我項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶會

16、會有所不不同，預(yù)預(yù)計(jì)不會會和君悅悅豪庭形形成激烈烈競爭。四、區(qū)域域住宅消消費(fèi)客層層分析1、構(gòu)成成分析（1） 投資：東三環(huán)環(huán)燕莎商商圈是北北京涉外外商務(wù)氛氛圍最濃濃郁的地地區(qū)，區(qū)區(qū)域云集集了京城城近三成成的高檔檔寫字樓樓，加入入WTOO后，越越來越多多的外籍籍人士涌涌入京城城，許多多跨國大大企業(yè)紛紛紛入住住，為這這個(gè)區(qū)域域的居住住類物業(yè)業(yè)提供了了強(qiáng)大的的房客流流。最早早來京的的國外人人士，如如各國使使館官員員、跨國國公司駐駐華機(jī)構(gòu)構(gòu)、三資資企業(yè)總總裁、高高級管理理人員和和海外華華人、港港、澳、臺同胞胞等，在在市內(nèi)的的公寓多多數(shù)定于于此地，成為區(qū)區(qū)域內(nèi)中中高檔公公寓的主主要使用用者。這這部分客客戶

17、中除除少量穩(wěn)穩(wěn)定型客客戶會產(chǎn)產(chǎn)生購買買用于自自住外，很大比比例成為為區(qū)域高高檔公寓寓的租務(wù)務(wù)市場中中的主要要租客。由于這這一區(qū)域域用地面面積的限限制，土土地稀缺缺性凸顯顯，客廣廣地疏，房產(chǎn)投投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對對較小，使得這這一地區(qū)區(qū)的商檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目多被被投資客客戶消化化，成為為住宅消消費(fèi)市場場的主要要投資型型買家，主要為為來自國國內(nèi)、香香港及海海外有強(qiáng)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力及及投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的客客戶。（2） 自?。毫鲃有孕圆粡?qiáng)的的外籍官官員/商商務(wù)人士士、對燕燕莎商圈圈成熟涉涉外環(huán)境境有依賴賴感和歸歸屬感的的歐美公公司高收收入管理理層、依依托跨國國企業(yè)生生存發(fā)展展的私營營企業(yè)主主、外地地企業(yè)駐駐京機(jī)構(gòu)構(gòu)等

18、也成成為這一一區(qū)域中中高端公公寓市場場的主要要自用型型買家。2、特征征分析職業(yè)：使使館官員員、跨國國公司、貿(mào)易公公司等為為主，及及相關(guān)為為其服務(wù)務(wù)的金融融、法律律、財(cái)會會、廣告告、翻譯譯等相關(guān)關(guān)行業(yè)的的企業(yè)主主、高級級職員、管理人人員等，其中外外籍人士士占一定定比例年齡：330-445歲之之間收入：有有穩(wěn)定的的高薪收收入，租租住客戶戶大多有有住房津津貼工作特點(diǎn)點(diǎn)：公司司環(huán)境規(guī)規(guī)范，工工作緊張張，節(jié)奏奏快居住特點(diǎn)點(diǎn)： 離辦公公地點(diǎn)近近，生活活依賴社社會化服服務(wù)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)方便便、快捷捷，并注注重檔次次與身份份相符偏好：涉涉外商務(wù)務(wù)環(huán)境、外籍人人士居住住氛圍、生活居居住中的的西方審審美標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等3、區(qū)域

19、域客戶需需求特點(diǎn)點(diǎn)居住型客客戶他們重視視地段、物業(yè)管管理，重重視自己己的鄰居居，喜歡歡周圍有有星級酒酒店，這這樣來訪訪的朋友友居住比比較方便便。具體體講需求求特點(diǎn)集集中于以以下一些些方面：地點(diǎn)便利利。在大大使館與與商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)，毗毗鄰著名名國際學(xué)學(xué)府與休休閑娛樂樂設(shè)施。交通便利利。在東東三環(huán)與與四環(huán)之之間，出出入機(jī)場場極其方方便。區(qū)域內(nèi)配配套設(shè)備備齊全，服務(wù)完完善。商商務(wù)與休休閑設(shè)施施齊全，服務(wù)周周到。公寓內(nèi)一一應(yīng)俱全全。室內(nèi)內(nèi)布置高高雅時(shí)髦髦，富麗麗堂皇，還備有有全套廚廚房設(shè)備備。大戶型，西式設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格及裝修修風(fēng)格。有一定的的公共綠綠地及室室外活動動場所。知名公司司物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。酒店店式

20、物業(yè)業(yè)服務(wù)、24小小時(shí)保安安服務(wù)及及個(gè)性化化的客房房服務(wù)。（2）投投資型客客戶地段好，交通便便利，商商務(wù)氛圍圍濃郁，配套齊齊全。租務(wù)市場場潛力大大，客源源層面多多而穩(wěn)定定，投資資風(fēng)險(xiǎn)小小?？們r(jià)適中中，戶型型適中。保值升值值空間大大，投資資回報(bào)率率高。（3）辦辦公型客客戶大部分公公司規(guī)模模不大，主要從從事跨國國企業(yè)的的從屬行行業(yè)；公司處于于成長期期或正處處于起步步階段，其中有有部分公公司因業(yè)業(yè)務(wù)需要要為本地地 區(qū)大型公公司的下下游服務(wù)務(wù)性中小小公司；大部分公公司員工工多在110人以以上500人以內(nèi)內(nèi)，單位位中高層層負(fù)責(zé)人人主要居居住 地分布在在東部地地區(qū)；對單元使使用面積積的要求求主要集集中于2

21、200平平方米以以下；具有現(xiàn)代代設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，能能體現(xiàn)公公司的形形象，實(shí)實(shí)力；交通方便便，利于于員工通通勤及客客戶來訪訪；功能設(shè)置置方面，要求可可以提供供較高的的辦公自自動化程程度，齊齊全的商商務(wù)配套套設(shè)施，高高度的樓樓宇自動動化程度度和較好好的生活活健身配配套設(shè)施施及充足足車位；周邊商務(wù)務(wù)配套方方面的要要求主要要集中在在銀行，票務(wù)中中心，商商務(wù)中心心附近等等。購買價(jià)格格或租賃賃價(jià)格能能否在客客戶的預(yù)預(yù)算之內(nèi)內(nèi)。五、SWWOT分分析優(yōu)勢分析析（1）區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢地段好，位于燕燕莎商圈圈核心區(qū)區(qū)域，周周邊有南南銀大廈廈、亮馬馬大廈、凱賓斯斯基等高高檔寫字字樓，吸吸引大量量的辦公公人群，憑借此此優(yōu)勢可

22、可吸引大大量的客客戶，同同時(shí)緊臨臨首都機(jī)機(jī)場和第第三使館館區(qū)，國國際化商商務(wù)氛圍圍濃厚，商務(wù)往往來頻繁繁。路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，機(jī)場場高速路路、機(jī)場場輔路、三環(huán)路路、宵云云路、亮亮馬橋路路圍繞四四周，輕輕軌、地地鐵及數(shù)數(shù)十條公公交車線線共同構(gòu)構(gòu)成四通通八達(dá)的的立體交交通網(wǎng)。（2）準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房目前項(xiàng)目目主體已已經(jīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，可以呈呈準(zhǔn)現(xiàn)房房發(fā)售，在銷售售中可增增強(qiáng)客戶戶的購買買信心。（3）高高標(biāo)準(zhǔn)配配置高配置即即意味著著項(xiàng)目的的高性價(jià)價(jià)比，是是影響投投資買家家購買的的關(guān)鍵因因素。劣勢分析析目前區(qū)區(qū)域內(nèi)的的主要道道路交通通擁堵比比較嚴(yán)重重，通往往項(xiàng)目的的唯一道道路路況況較差。項(xiàng)目停停滯一年年時(shí)間過過長，容容易造

23、成成客戶購購買的心心理障礙礙。塔板聯(lián)聯(lián)體樓東東西朝向向，不符符合國內(nèi)內(nèi)買家坐坐北朝南南的居住住習(xí)慣。機(jī)會分析析區(qū)域發(fā)展展機(jī)會第三使館館區(qū)建設(shè)設(shè)，會帶帶來大量量購買高高檔物業(yè)業(yè)的客戶戶，從而而加大了了項(xiàng)目的的投資性性，吸引引投資客客戶的眼眼球。區(qū)域市場場機(jī)會目前區(qū)域域市場上上競爭物物業(yè)還不不是很多多，還留留有一定定空間。商圈內(nèi)內(nèi)寫字樓樓以甲級級為主，項(xiàng)目自自身采用用高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配置，同他們們相比，具有吸吸引辦公公自用型型客戶的的性價(jià)比比優(yōu)勢。威脅分析析隨著萊太太花卉市市場和女女人街的的興建，近1年年來區(qū)域域市場內(nèi)內(nèi)潛在供供應(yīng)成上上升趨勢勢，在未未來不長長的時(shí)間間里可能能對項(xiàng)目目的銷售售造成威威脅。第

24、二部分分：項(xiàng)目目定位 一、 物物業(yè)類型型定位綜合產(chǎn)品品特性分分析、現(xiàn)現(xiàn)狀及市市場供需需分析,我公司司建議本本項(xiàng)定位位于具有有商住功功能的高高檔投資資性公寓寓。并建建議開發(fā)發(fā)商在后后期設(shè)備備設(shè)施、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、配配套及服服務(wù)方面面按照定定位進(jìn)行行合理調(diào)調(diào)整，以以取得較較好的市市場表現(xiàn)現(xiàn)。價(jià)位區(qū)間間根據(jù)區(qū)域域高檔商商住公寓寓整體均均價(jià)1446000元/平平方米左左右的均均價(jià)水平平，及目目前市場場供應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)狀及未未來2-3年的的潛在供供量狀況況，及項(xiàng)項(xiàng)目可調(diào)調(diào)整的余余地，可可基本定定位本項(xiàng)項(xiàng)的均價(jià)價(jià)區(qū)間為為130000元元/-150000元元/?？蛯佣ㄎ晃蝗缜八鍪?，君悅悅豪庭779.990%的的主力三

25、三居面積積范圍為為1511.022-2206.44, 均均價(jià)區(qū)間間130000元元/-150000元元/，則本項(xiàng)項(xiàng)主力戶戶型總價(jià)價(jià)范圍為為2000-3110萬元元/套。綜合考考慮本價(jià)價(jià)格區(qū)間間將決定定的購買買行為，則據(jù)此此可基本本定位本本項(xiàng)主要要買家層層面：主力目標(biāo)標(biāo)客戶群群觀念及經(jīng)經(jīng)驗(yàn)成熟熟的國內(nèi)內(nèi)、香港港、海外外投資型型客戶，主要用用于出租租給外籍籍流動型型高級官官員/商商務(wù)人員員。次主力目目標(biāo)客戶戶群中小規(guī)模模的成長長型企業(yè)業(yè),主要要用于商商住。第三部分分：項(xiàng)目目預(yù)期價(jià)位預(yù)期期 定價(jià)原則則：制定定價(jià)價(jià)策略要要考慮多多方面的的因素。其中三三個(gè)主要要原則是是成本、客戶需需求和競競爭對手手的價(jià)

26、格格。成本本是價(jià)格格的最低低點(diǎn)，競競爭對手手的價(jià)格格是定價(jià)價(jià)的出發(fā)發(fā)點(diǎn)，客客戶對產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)有有特征的的評價(jià)是是價(jià)格的的上限。具體講講，則需需考慮如如下一些些具體原原則：由于周邊邊公寓市市場近一一年時(shí)間間暫無太太多準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)，暫無無太多競競爭項(xiàng)目目上市，但未來來2-33年內(nèi)將將會有大大量潛在在供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目出現(xiàn)現(xiàn)，因此此建議采采用“短、平平、快”的快速速銷售法法盡快回回收資金金，規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)；從目前北北京市場場在售的的居住型型物業(yè)看看，為聚聚集人氣氣，盡快快打開市市場局面面，開盤盤時(shí)大多多采取以以較低價(jià)價(jià)格入市市，低開開高走的的策略，建議本本項(xiàng)在前前期也采采取這一一策略，以求搶搶占先機(jī)機(jī)。因此此抓緊

27、時(shí)時(shí)機(jī)入市市，這對對于項(xiàng)目目的成功功具有至至關(guān)重要要的意義義。在平均銷銷售價(jià)格格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)戶型型、朝向向和樓層層因素確確定單套套房屋的的銷售價(jià)價(jià)格。適適當(dāng)拉開開塔樓與與板樓部部分的價(jià)價(jià)格。2、 價(jià)價(jià)格策略略定價(jià)原則則：在平平均銷售售價(jià)格的的基礎(chǔ)上上，根據(jù)據(jù)戶型、朝向和和樓層因因素確定定單套房房屋的銷銷售價(jià)格格。適當(dāng)當(dāng)拉開塔塔樓與板板樓部分分的價(jià)格格。最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)平均價(jià)價(jià)格：1140000元/平方米米，開盤盤期起價(jià)價(jià)110000元元/平方方米，最最高價(jià)1160000元/平方米米。價(jià)格實(shí)施施動態(tài)控控制：塔塔樓完成成銷售220%后后啟動，每周按按照0.5%的的幅度調(diào)調(diào)高售價(jià)價(jià)。項(xiàng)目預(yù)期期銷售期

28、預(yù)預(yù)期基于以上上對項(xiàng)目目特點(diǎn)、產(chǎn)品供供應(yīng)狀況況、目前前市場同同類型物物業(yè)在售售狀況和和公寓產(chǎn)產(chǎn)品潛在在供應(yīng)量量的分析析可以看看出，近近一兩年年內(nèi)項(xiàng)目目的機(jī)會會較大，如錯過過這個(gè)機(jī)機(jī)會，則則項(xiàng)目將將會承擔(dān)擔(dān)較大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。而而本項(xiàng)目目可售建建筑面積積 5665711.055平方米米，2993套的的供應(yīng)，主力戶戶型2000-3310萬萬元/套套，本著著合理控控制銷售售節(jié)奏的的原則，處理好好價(jià)格調(diào)調(diào)整，配配合強(qiáng)有有力的宣宣傳推廣廣策略，使本項(xiàng)項(xiàng)目成功功占領(lǐng)市市場，將將本項(xiàng)目目迅速塑塑造成旺旺銷樓盤盤，我們們有信心心和把握握將本項(xiàng)項(xiàng)的銷售售時(shí)間控控制為115個(gè)月月。 2、銷售售控制：以先行銷銷售和調(diào)調(diào)整價(jià)

29、格格差異的的辦法促促進(jìn)塔樓樓部分的的銷售，實(shí)現(xiàn)整整體銷售售進(jìn)度同同步。建建議塔樓樓率先開開盤，進(jìn)進(jìn)入強(qiáng)銷銷期塔樓樓銷售超超過800%后板板樓打開開銷售。第四部分分：價(jià)格格控制1、銷售售周期及及回款計(jì)計(jì)劃按照房地地產(chǎn)市場場的變化化規(guī)律，秋季88-111月份為為銷售旺旺季，冬冬季來臨臨隨之進(jìn)進(jìn)入銷售售淡季，春季后后市場又又恢復(fù)活活躍。在在秋季開開盤比利利因素在在于二方方面：隨隨后進(jìn)入入冬季，只能保保證基本本正常的的銷售速速度，無無法進(jìn)入入強(qiáng)銷期期；若秋秋季工期期不夠緊緊湊，面面臨冬季季施工，項(xiàng)目形形象到明明年上半半年春季季亦不能能有很大大改善，對項(xiàng)目目銷售影影響重大大。本公司建建議盡快快開盤銷銷售

30、，充充分利用用今年的的秋季旺旺銷時(shí)機(jī)機(jī)，在開開盤期實(shí)實(shí)現(xiàn)良好好市場表表現(xiàn)。進(jìn)進(jìn)入冬季季后，若若外裝、環(huán)境工工程完工工同時(shí)伴伴隨足夠夠的廣告告支持，可以淡淡化市場場季節(jié)性性規(guī)律的的影響，實(shí)現(xiàn)良良好的銷銷售進(jìn)度度。春季季來臨進(jìn)進(jìn)入強(qiáng)銷銷期，在在秋季清清盤。整整個(gè)銷售售周期115個(gè)月月，具體體計(jì)劃如如下：期間開盤期銷售保持持期強(qiáng)銷期合計(jì)月份9101112123456789101115預(yù)計(jì)銷售售比例18%20%62%100%銷售套數(shù)數(shù)53 59 182 293月均套數(shù)數(shù)18 15 23 面積/平平方米101883 113114 350774 565771回款/萬萬元142556 158440 4910

31、04 791999.44第五部分分：營銷銷推廣策策略賣點(diǎn)分析析 區(qū)位位：項(xiàng)目目位于燕燕莎商圈圈核心區(qū)區(qū)，毗鄰鄰北京中中央商務(wù)務(wù)區(qū)（CCBD），交通通便捷，距機(jī)場場高速僅僅5000米左右右。與即即將興建建的美國國、韓國國、法國國等大使使館，僅僅距155米；距距京潤水水上花園園約10000米米，大部部分房間間可見京京潤之湖湖光秀色色；但項(xiàng)項(xiàng)目本身身并不緊緊鄰主要要交通道道路，鬧鬧中取靜靜，地處處成熟的的國際商商務(wù)區(qū)，周圍高高級寫字字樓林立立。君悅悅豪庭緊緊鄰的小小亮馬橋橋路將規(guī)規(guī)劃招寬寬到200米，直直達(dá)燕莎莎中心，同時(shí)將將成為進(jìn)進(jìn)入使館館區(qū)的主主要通道道，集國國際商務(wù)務(wù)區(qū)之便便利暢望望與新使使館

32、區(qū)之之幽靜安安全的便便利于一一體。 戶型型：項(xiàng)目目主力戶戶型面積積在15502006，是適合合外籍人人士居住住和國內(nèi)內(nèi)私營企企業(yè)主辦辦公的理理想戶型型。物業(yè)名稱稱租金位置幸福大廈廈21美元元/平方米米.月朝陽區(qū)東東三環(huán)北北路迪陽大廈廈16美元元/平方米米.月朝陽區(qū)三三元橋東東北角北京發(fā)展展大廈38美元元/平方米米.月朝陽區(qū)東東三環(huán)北北路龍寶大廈廈120元元/平方米米/月朝陽區(qū)亮亮馬橋長青大廈廈165元元/平方米米/月朝陽區(qū)亮亮馬橋路路中旅大廈廈25美元元/平方米米.月朝陽區(qū)三三元橋北京凱賓賓斯基飯飯店48美元元/平方米米.月朝陽區(qū)亮亮馬橋第一上海海中心22美元元/平方米米.月朝陽區(qū)亮亮馬橋光明

33、大廈廈180元元/平方米米/月朝陽區(qū)亮亮馬橋路路高斕大廈廈16美元元/平方米米/月朝陽區(qū)燕燕莎中心心東側(cè)南銀大廈廈32美元元/平方米米/月朝陽區(qū)三三元橋平均租金金水平190元元/平方方米/月月配置：高高標(biāo)準(zhǔn)配配置、高高性價(jià)比比，為分分流甲級級寫字樓樓的客戶戶提供條條件。由上表可可見，燕燕莎商圈圈內(nèi)的寫寫字樓平平均租金金水平在在1900/平方方米/月月，如果果以2000平方方米為例例，客戶戶每月需需要支付付380000元元租金。假設(shè)君君悅豪庭庭的單價(jià)價(jià)為1550000元/建建筑平方方米，同同樣2000平方方米的房房子，若若首付220%，月還款款額僅需需要1220000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫寫字樓的的月租

34、金金，具有有較強(qiáng)的的競爭力力。 投資資：投資資回報(bào)率率高，區(qū)區(qū)域內(nèi)同同類物業(yè)業(yè)的租金金水平和和出租率率都相當(dāng)當(dāng)可觀。以亮馬馬名居為為例，990平方方米的戶戶型月租租金大概概在10000美美金/月月，大戶戶型熱租租。二、銷售售準(zhǔn)備：基于本公公司對項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣確定的的“短平快快”的基本本原則，為盡快快進(jìn)入銷銷售階段段，建議議發(fā)展商商對銷售售準(zhǔn)備工工作盡早早著手，主要包包括以下下方面：1、齊備備“五證”等銷售售文件。2、確定定項(xiàng)目重重新開工工計(jì)劃，建議重重點(diǎn)考慮慮可能面面臨的冬冬季施工工問題，應(yīng)盡量量在冬季季前完成成初步建建筑外裝裝和環(huán)境境工程的的準(zhǔn)備，確定交交房時(shí)間間，建議議爭取在在銷售期期內(nèi)交房

35、房。3、設(shè)立立售樓處處，完成成裝修。鑒于項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況，建議議租用周周邊寫字字樓或商商鋪。4、現(xiàn)場場準(zhǔn)備：（1）圍圍墻包裝裝，外打打燈，實(shí)實(shí)現(xiàn)戶外外廣告效效果。（2）改改造小亮亮馬河路路東段。（3）設(shè)設(shè)定看房房通道，完成隔隔離、保保護(hù)。（4）盡盡快恢復(fù)復(fù)開工，展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目在良良好發(fā)展展的形象象。5、建立立專業(yè)的的銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)化業(yè)績績管理，建立競競爭機(jī)制制，實(shí)施施“末位淘淘汰制”，保證證強(qiáng)悍的的銷售操操作能力力，保障障快速銷銷售。三、銷售售手段1、充分分利用項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢吸引周周邊客戶戶。2、利用用本公司司現(xiàn)有的的高端客客戶資源源挖掘有有效客戶戶。3、開盤盤期在周周邊寫字字樓、商商

36、場展示示、直銷銷。4、開展展公關(guān)活活動，挖挖掘潛在在客戶。5、在進(jìn)進(jìn)入強(qiáng)銷銷期后，為業(yè)主主提供租租賃代理理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“帶租約約準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售”。6、在銷銷售維持持期和銷銷售期尾尾聲開展展促銷活活動，提提高銷售售速度。四、整合合推廣策策略1、目標(biāo)標(biāo)通過廣告告?zhèn)鞑ロ?xiàng)項(xiàng)目定位位，提升升項(xiàng)目形形象，達(dá)達(dá)成銷售售目標(biāo)。廣告?zhèn)鞑ゲザㄎ粌?nèi) 容：第三使使館中心心-君悅悅豪庭 定位支持持：（11）投資資的土壤壤地段段、戶型型 （22）商住住的條件件地段段、價(jià)格格（3）檔檔次的本本質(zhì)綜合高高配置3、推廣廣策略以“第三三使館中中心”的廣告告定位為為項(xiàng)目整整體推廣廣主線，貫穿項(xiàng)項(xiàng)目整個(gè)個(gè)銷售期期。推廣廣手段上上理性主主

37、線和感感性主線線雙管齊齊下的方方式操作作。理性性主線指指以新聞聞撰稿、現(xiàn)場銷銷售說辭辭、銷售售道具的的具體闡闡述等形形式，訴訴求項(xiàng)目目的優(yōu)越越區(qū)位、投資優(yōu)優(yōu)勢及商商住優(yōu)勢勢；感性性主線指指以視覺覺沖擊力力強(qiáng)的前前期項(xiàng)目目定位廣廣告，中中前期投投資/商商住概念念引導(dǎo)，中后期期項(xiàng)目高高檔氛圍圍的營造造和賣點(diǎn)點(diǎn)創(chuàng)意廣廣告等為為主要內(nèi)內(nèi)容的感感性主線線（包括括現(xiàn)場包包裝系統(tǒng)統(tǒng)畫面表表現(xiàn)），主要營營造項(xiàng)目目的鮮明明、獨(dú)特特形象與與氣質(zhì)。4、 推推廣步驟驟概念引導(dǎo)導(dǎo)期：以以開盤為為契機(jī)，于兩三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)通過高高頻率大大版面的的平面大大眾媒體體廣告投投放，迅迅速確立立“第三使使館中心心”的地位位，制造造聲勢

38、，吸引關(guān)關(guān)注。強(qiáng)勢推廣廣期：配配合熱銷銷期的銷銷售工作作，根據(jù)據(jù)“高檔投投資/商商住性物物業(yè)”的產(chǎn)品品定位，重點(diǎn)訴訴求投資資及商住住的可操操作性，媒體選選擇上力力求以高高頻、持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定的投投放來針針對目標(biāo)標(biāo)客層不不斷強(qiáng)化化。同時(shí)時(shí)配合營營銷概念念重點(diǎn)炒炒作，吸吸引更多多的人到到現(xiàn)場參參觀，刺刺激購買買，造就就驚人業(yè)業(yè)績，造造成“羊群效效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)熱銷，完成銷銷售預(yù)期期目標(biāo)。尾盤續(xù)銷銷期：隨隨著樓體體形象的的完備，依據(jù)前前期銷售售狀況，針對滯滯銷戶型型，重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行促促銷活動動的宣傳傳炒作，同時(shí)盡盡力營造造社區(qū)氛氛圍，提提升項(xiàng)目目高品質(zhì)質(zhì)高檔次次，力求求以強(qiáng)大大的銷售售慣性盡盡快完成成尾盤的

39、的銷售，實(shí)現(xiàn)開開發(fā)商總總體利潤潤。5、 載載體選擇擇根據(jù)項(xiàng)目目定位及及本年度度推廣策策略，建建議采用用重點(diǎn)媒媒介持續(xù)續(xù)發(fā)布的的形式?？煽紤]慮主要集集中于項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場場售賣點(diǎn)點(diǎn)包裝、戶外路路旗、大大眾平面面媒體、促銷活活動等方方面方面面。報(bào)紙：建建議概念念引導(dǎo)期期和強(qiáng)勢勢推廣期期，重點(diǎn)點(diǎn)選擇大大眾媒體體北京京青年報(bào)報(bào)。戶外：因因此建議議在目標(biāo)標(biāo)客戶群群經(jīng)常出出入的重重點(diǎn)道路路投放道道旗形式式的戶外外廣告，同時(shí)于于工地現(xiàn)現(xiàn)場及售售樓處做做形象包包裝。項(xiàng)目售賣賣點(diǎn)廣告告：是與與到訪客客戶進(jìn)行行心理溝溝通，有有效實(shí)施施心理暗暗示、強(qiáng)強(qiáng)化認(rèn)知知項(xiàng)目的的重要手手段。建建議從重重要銷售售通道引引導(dǎo)系統(tǒng)統(tǒng)、銷售

40、售資料展展示系統(tǒng)統(tǒng)等等方方面細(xì)致致考慮，尤其注注意在細(xì)細(xì)節(jié)上考考慮周詳詳。銷售道具具：主要要指樓書書制作、相關(guān)戶戶型資料料、及配配合各種種活動印印制的各各種宣傳傳資料及及樣板間間設(shè)計(jì)、裝修及及家俱、飾物等等。6、 廣廣告頻率率費(fèi)用投入入方面：根據(jù)可可銷售總總建筑面面積5665711平方米米，若最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)1140000元/建筑平平方米，則總銷銷售金額額約為7792000萬元元。若以以一般推推廣費(fèi)用用1.22%-11.5%比例范范圍，則則總推費(fèi)費(fèi)用為9950-11888萬元元。排除除銷售道道具、現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝、戶外外、活動動等預(yù)算算費(fèi)用2200-3000萬，則則用于平平面媒體體的廣告告費(fèi)用約約

41、為7000-9900萬萬元。投放頻率率方面：根據(jù)可可用于平平面媒體體7000-9000萬元元的費(fèi)用用，則可可保證北北京青年年報(bào)月均均3次的的整版投投放頻率率。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目要要“短、平平、快”的銷售售目標(biāo)，建議開開盤月及及熱銷期期整版持持續(xù)投放放，保持持月4次次的北北京青年年報(bào)整整版投放放；尾盤盤期以促促銷廣告告宣傳為為主，版版面形式式可考慮慮月均33次的半半版宣傳傳。第六部分分：合作作方式 公司簡介介北京德邦邦筑城房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有限限公司，是一家家為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)提供全全程策劃劃、產(chǎn)品品研究、投資分分析、代代理銷售售等多項(xiàng)項(xiàng)專業(yè)化化服務(wù)的的公司。德邦作為為一家專專業(yè)房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司，致力于于為

42、投資資者、發(fā)發(fā)展商提提供最佳佳盈利方方案。因因?yàn)槲覀儌兙哂袑Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)前期開開發(fā)和后后期營銷銷工作豐豐富的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)獨(dú)特的見見解。多多年的經(jīng)經(jīng)歷告訴訴我們，前期的的決策是是項(xiàng)目最最終成敗敗的關(guān)鍵鍵，因此此在與開開發(fā)商合合作過程程中，我我們將堅(jiān)堅(jiān)決遵從從投資分分析原理理,擯棄“策劃代代替分析析”的不理理性做法法,結(jié)合市市場研究究和財(cái)務(wù)務(wù)分析手手段,把控制制風(fēng)險(xiǎn)作作為投資資及開發(fā)發(fā)決策的的重點(diǎn),科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氐靥峁┓糠康禺a(chǎn)研研究、策策劃和銷銷售工作作。我們的經(jīng)經(jīng)營宗旨旨是以公公司特有有的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、渠道道及人才才資源，選擇和和發(fā)掘深深具市場場潛力的的項(xiàng)目，用科學(xué)學(xué)的思維維方法、調(diào)查手手段、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)經(jīng)過

43、分析析、策劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、重組組、包裝裝，“生產(chǎn)”出一批批清晰透透明、安安全可靠靠、回報(bào)報(bào)率高的的投資機(jī)機(jī)會，并并將其中中那些優(yōu)優(yōu)質(zhì)“產(chǎn)品”放送到到資本市市場中去去，同時(shí)時(shí)獲得更更好的市市場回報(bào)報(bào)。德邦還將將根據(jù)政政府的行行業(yè)政策策導(dǎo)向、國外的的先進(jìn)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和我我國的行行業(yè)實(shí)踐踐，建立立自己的的房地產(chǎn)產(chǎn)和企業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)交交易專業(yè)業(yè)隊(duì)伍，即職業(yè)業(yè)經(jīng)紀(jì)律律師和職職業(yè)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人隊(duì)伍伍，向投投資置業(yè)業(yè)者提供供以專業(yè)業(yè)資歷為為深厚底底蘊(yùn)的交交易顧問問服務(wù)。我們的目目標(biāo)是：無論是是對于房房地產(chǎn)企企業(yè)，還還是對于于置業(yè)者者來說，德邦筑筑城都是是投資機(jī)機(jī)會的開開發(fā)者、制造者者和銷售售者。二、業(yè)績績簡介亞瀾灣別別墅：由由

44、德邦全全案代理理的一個(gè)個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目。地地處密云云潮、白白河交匯匯處，水水面面積積67萬萬平方米米，陸地地面積554萬平平方米,1.44:1的的水陸關(guān)關(guān)系賦予予其無以以復(fù)加的的先天優(yōu)優(yōu)勢。同同時(shí)亞瀾瀾灣也存存在著不不可避免免的遺憾憾，即距距東直門門66公公里的距距離。當(dāng)當(dāng)初招標(biāo)標(biāo)時(shí)“理性”的公司司、策劃劃人大多多對項(xiàng)目目市場價(jià)價(jià)值均未未做出樂樂觀估計(jì)計(jì)，將其其定位為為第二居居所。但但是德邦邦相信：風(fēng)險(xiǎn)帶帶來機(jī)會會，因?yàn)闉殡S著城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快和環(huán)環(huán)境的惡惡劣，道道路的改改善是指指日可待待的，而而環(huán)境的的稀缺是是加劇的的。通過過對現(xiàn)場場實(shí)地考考察及對對市政規(guī)規(guī)劃信息息的了解解，我們們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目

45、666公里的的距離并并非不可可逾越的的鴻溝，未來將將有兩條條高速路路途經(jīng)項(xiàng)項(xiàng)目，從從新密順順路至機(jī)機(jī)場只需需30分分鐘，從從規(guī)劃中中京承高高速路至至東三環(huán)環(huán)也僅需需30分分鐘，而而未來密密云“兩河一一湖環(huán)密密云”的環(huán)境境治理方方案將使使本項(xiàng)目目地處的的潮、白白兩河匯匯合口處處環(huán)境更更好。因因此我們們決然將將其定位位為第一一居所，并將均均價(jià)挑至至92000元。最終，我們對對項(xiàng)目深深入的了了解、理理性的數(shù)數(shù)據(jù)、堅(jiān)堅(jiān)定的信信心贏得得了開發(fā)發(fā)商的信信賴。項(xiàng)項(xiàng)目目前前尚未正正式開盤盤，已經(jīng)經(jīng)被業(yè)界界買家看看好。山水文園園：是位位于東南南三環(huán)的的城市綠綠化帶項(xiàng)項(xiàng)目。我我們在為為開發(fā)商商提供的的前期顧顧問服

46、務(wù)務(wù)中，根根據(jù)北京京市政府府對綠化化帶的要要求，通通過對上上海及廣廣州開發(fā)發(fā)成功的的項(xiàng)目做做了考察察，和對對北京所所有低密密度及水水景住宅宅做了全全面市場場調(diào)查之之后，最最終將項(xiàng)項(xiàng)目定位位于“城市山山水”主題社社區(qū)。隨隨之在小小區(qū)綠化化及建筑筑產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)中，首次將將別墅概概念運(yùn)用用到低密密度住宅宅中，并并引入南南方項(xiàng)目目“綠化先先行”的成功功開發(fā)及及營銷策策略，在在項(xiàng)目未未開工之之前即做做出綠化化及水景景，將“城市山山水”的主題題先行執(zhí)執(zhí)行到位位?，F(xiàn)在在山水文文園良好好的銷售售業(yè)績已已充分驗(yàn)驗(yàn)證了前前期大量量工作的的價(jià)值，以及各各項(xiàng)策略略執(zhí)行徹徹底的重重要。三、項(xiàng)目目組人員員配置及及簡歷德邦主要要業(yè)務(wù)部部門100余名高高素質(zhì)人人才，專專業(yè)涵蓋蓋房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管管理、城城市規(guī)劃劃、建筑筑學(xué)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營營銷、項(xiàng)項(xiàng)目管理理、會計(jì)計(jì)學(xué)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)等等相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)域,80以上具具有本科科以上學(xué)學(xué)歷。德德邦筑城城管理核核心及業(yè)業(yè)務(wù)核心心主要人人員，都都擁有55100年的地地產(chǎn)項(xiàng)目目策劃和和銷售管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，于公公司成立立之前均均在不同同程度有有過合作作經(jīng)驗(yàn)，是對建建筑理想想的共同同追求，對地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的共同愛愛好，對對經(jīng)營理理念的一一致看法法及合作作中的默默契配合合使我們們走到一一起，“德邦筑筑城”中的“邦”就包含含這方面面的意思思。我們們希望通通