某小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1、“XX小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 -目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章總論 4 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 1.1項目名稱4 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.2建設(shè)地址4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.3用地單位的確定 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 1.4編制單位5 HYPERLINK

2、l bookmark12 o Current Document 1.5可行性研究報告編制依據(jù) 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.6可研報告研究的范圍 6 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.7項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 1.8投資估算及資金籌措 7 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 1.9項目效益分析7 HYPERLINK l bookmark22 o Cu

3、rrent Document 第二章項目建設(shè)的背景及必要性 8 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 2.1項目建設(shè)的背景： 8 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 2.2房地產(chǎn)市場分析 9 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 2.3項目建設(shè)的必要性 14 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第三章項目SWO分析和市場定位 17 HYPERLINK l bookmark32 o Current Docume

4、nt 3.1項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析法） 17 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 3.2項目的市場定位 20 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第四章項目規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)、經(jīng)營方案 23 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 4.1項目建設(shè)場地及總平面布置 23 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 24 HYPERLINK l bookmark42 o Current Docum

5、ent 4.3項目開發(fā)經(jīng)營策略 27 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 4.4項目開發(fā)經(jīng)營策略 28 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.5項目建設(shè)規(guī)模 34 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 第五章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 36 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 5.1項目建設(shè)場址 36 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 5.2開發(fā)項目用地的現(xiàn)

6、狀調(diào)查及動遷安置 37 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 建設(shè)條件37 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 第六章投資估算與資金籌措 39 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 6.1工程投資編制依據(jù)與說明 39 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 6.2項目投資估算40 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 6.3資金籌措41 HYPERLINK l boo

7、kmark64 o Current Document 第七章 項目實施管理及建設(shè)進度安排 42 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 7.1項目實施的原則 42 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 7.2項目經(jīng)營管理 42 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 7.3人員配置、勞動制度 42 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 7.4項目實施管理 42 HYPERLINK l bookmark74 o Cur

8、rent Document 7.5項目施工方式43 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 7.6項目實施計劃 43 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第八章招標方案 458.1 招標投標依據(jù) 458.2招標投標內(nèi)容 45招標計戈U安排 468.4招標組織形式468.5招標方式和招標程序 478.6招標組織紀律47 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 第九章環(huán)境保護及節(jié)能措施 48 HYPERLINK l bookmark82 o Current Doc

9、ument 9.1施工期環(huán)境影響分析 48 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 9.2 項目建成后環(huán)境影響分析 49 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 9.3環(huán)保措施49 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 9.4項目節(jié)能措施 50 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 第十章 項目經(jīng)濟評價 51 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 10.1經(jīng)濟評價依據(jù) 5

10、1 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 10.2財務(wù)評價指標的計算 51 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 10.3項目風(fēng)險及對策分析 53 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 10.4經(jīng)濟評價綜合結(jié)論 55 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第十一章社會評價 56 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 11.1社會影響分析56 HYPERLINK l

11、 bookmark104 o Current Document 11.2社會評價結(jié)論57 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 第十二章 結(jié)論與建議 58第一章總論1.1項目名稱XX小區(qū)”建設(shè)項目1.2 建設(shè)地址XX小區(qū)”建設(shè)項目位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線， 北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地，該項目建設(shè)屬于城市規(guī)劃商 業(yè)、居住建設(shè)用地，詳見規(guī)劃定點圖。1.3用地單位的確定寶雞市土地收購儲備中心采用招標、拍賣、掛牌等形式，公開出 讓該宗用地的國有土地使用權(quán)，確定項目用地單位1

12、.4編制單位本可行性研究報告編制單位為陜西 XX工程管理有限公司，陜西 省建設(shè)廳授予乙級工程咨詢資格證書，證書編號為乙。陜西XX工程管理有限公司原名為“寶雞XX造價師事務(wù)有限公 司”，是經(jīng)陜西省建設(shè)廳批準，省工商局備案登記，成立于 2000年1 月，是寶雞地區(qū)最早組建的工程造價咨詢機構(gòu)之一，具有工程造價咨 詢乙級、招標代理乙級、工程造價司法鑒定等資質(zhì)資格。公司現(xiàn)有國 家注冊造價工程師、高級工程師、建筑、裝飾、管道、電氣、安裝、 園林、審計、經(jīng)濟等專業(yè)技術(shù)人員 20余人。陜西XX人恪守職業(yè)道德，嚴守執(zhí)業(yè)紀律，堅持“抓質(zhì)量求生存， 創(chuàng)信譽立市場，促管理求發(fā)展”的服務(wù)宗旨，樹立“公正、精確、高效”

13、的服務(wù)理念，依照國家法律、法規(guī)，為更多的建設(shè)項目提供專業(yè)的、 忠誠的工程造價咨詢服務(wù)。1.5可行性研究報告編制依據(jù)a、委托編制XX小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告的項目委托 書；b、寶雞市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲備中心原萬國建材市場用地定點及坐標的批復(fù)；寶市建規(guī)規(guī)地字 200910號；c、寶雞市土地收購儲備中心200835號關(guān)于石壩河原萬國建 材市場用地規(guī)劃定點的申請；d、國家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管 理辦法及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。1.6可研報告研究的范圍本報告重點是對“XX小區(qū)”建設(shè)項目的建設(shè)背景和必要性及迫切性、項目建設(shè)地址及條件、建設(shè)內(nèi)容及建筑

14、方案、環(huán)境保護及節(jié)約能 源、項目的組織、人員編制及培訓(xùn)、項目的管理及實施進度、投資估 算及資金籌措、經(jīng)濟評價等內(nèi)容進行可行性分析與論證， 并編制可行 性研究報告書，以供項目競地單位決策之用。1.7項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模XX小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項目擬建于高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的繁華地段，毗 鄰環(huán)境優(yōu)美的人民公園與渭河生態(tài)公園，南依俊秀的秦嶺，地處寶雞市渭河南岸的經(jīng)濟、文化中心。該項目占地面積為18.432畝（不含代征道路）。XX小區(qū)”建設(shè)應(yīng)高標準定位，開發(fā)理念要新穎獨特，兼顧商用、居家功能，成為城區(qū)一道靚麗的風(fēng)景。以高層框剪結(jié)構(gòu)為主，總建筑 面積為65000平方米（不含地下建筑面積）。小區(qū)擬建設(shè)3幢18層 住宅樓

15、及配套的休閑廣場、小型生態(tài)型停車場及配電室等公共基礎(chǔ)設(shè) 施。戶型設(shè)計更加注重居室功能，力推以中套熱銷型為主，戶型面積 配比為：120155平方米占總比例的85 % , 90110平方米占總比 例的15 %。項目用地的建設(shè)性質(zhì)為商業(yè)、 居住建設(shè)，寶雞市土地收購儲備中 心擬對宗地進行收購，并通過公開招、拍、掛形式出讓土地使用權(quán)。 根據(jù)該宗土地的特點和地理位置，初步確定以“ XX小區(qū)”的規(guī)模及方 案，以使該宗土地達到最佳的利用和較好的發(fā)揮其使用功能。“ XX小 區(qū)”是一項“惠民”的安居工程，同時也是加快公園南路舊城改造步伐， 改善城市面貌的重要舉措，考慮到實際情況，先保證臨街商業(yè)用房及 高層住宅建設(shè)

16、以及所必須的各類設(shè)施和綠化景觀布局，其他如生態(tài)型 停車場、文化娛樂設(shè)施等逐步到位，使投資與效益協(xié)調(diào)一致，提高資 金的使用效益。1.8投資估算及資金籌措經(jīng)估算，XX小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項目總投資為13968.55萬元，其中 工程費用8652.15萬元，其他費用4608.40萬元，建設(shè)期利息708.00 萬元。本項目資金來源由項目建設(shè)單位統(tǒng)籌。 經(jīng)方案初步測算，建設(shè)單 位應(yīng)具備自有資金4190.00萬元，融資1175.00萬元，其余建設(shè)資 金可從銷售資金補充。1.9項目效益分析經(jīng)計算，XX小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項目年投資利潤為2.64% （含建設(shè) 期利息），計算期6年內(nèi)利潤總額為2216.01萬元；全部投資財務(wù)

17、內(nèi) 部收益率為15.42%，高于本項目設(shè)定的8%的基準值；全部投資回 收期為3.43年（含建設(shè)期3年）。不確定性分析顯示本項目具有一定 的抗風(fēng)險能力，本項目經(jīng)濟分析可行。報告從XX小區(qū)”項目用地的實際情況出發(fā)，提出了行之有效的 開發(fā)建設(shè)方案，建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的設(shè)計理念，具有經(jīng)濟、 合理、投資省的特點?？傊擁椖康膶嵤┚哂辛己玫沫h(huán)境效益、社 會效益和經(jīng)濟效益。第二章 項目建設(shè)的背景及必要性2.1項目建設(shè)的背景：XX小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項目是在省委、省政府全面實施“民生八大工 程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提咼城市品位、造福于民”決策 的大環(huán)境下提出的，該項目擬建于寶雞市高新開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)

18、， 由項目 競地中標單位承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。近年來，寶雞市城市建設(shè)有很大的發(fā)展，特別是“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)模” 以來，城市建設(shè)和管理水平上了一個新臺階。 但隨著渭河南岸高新開 發(fā)區(qū)突飛猛進的增長，擬建項目現(xiàn)有場地存在不少危舊房屋， 區(qū)域基 礎(chǔ)設(shè)施薄弱、住宅與建材銷售用房布局無序、生活環(huán)境較差，且周邊 商業(yè)用房及居住用房無法滿足市場的需求，經(jīng)市房屋經(jīng)營主管部門與 寶雞市土地收購儲備中心組織相關(guān)市場人員精心調(diào)研，特別是根據(jù)土 地的使用特點，初步形成了擬建“ XX小區(qū)”藍圖的構(gòu)想。項目具體由獲得土地使用權(quán)的使用單位實施，擬建成為一個環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、 功能齊全、集城市景觀和商住場所于一體的萬人大型現(xiàn)代化住宅小

19、 區(qū)。為改善居民的居住條件，創(chuàng)建新的人居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要 的作用，也為寶雞市的經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動作用。 該舊城改造項 目的實施，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提 升了城市品位，將寶雞努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。XX小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項目的提出，是經(jīng)過詳細的調(diào)查研究，廣泛 聽取各方面意見，認真總結(jié)和借鑒周遍市、縣區(qū)商住小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗 和教訓(xùn)，按照城鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求而布局，體現(xiàn)人性化、簡約化、和 諧化的新型商住小區(qū)。力爭將該項目建成為“設(shè)計規(guī)模精美，文化內(nèi) 涵豐富，性能價比極佳”的商業(yè)與居住項目，融合寶雞市中高收入居 民的消費導(dǎo)向的商住小區(qū)，使其成為渭河南岸最具發(fā)展?jié)?/p>

20、力， 最耀眼 的星座。目前，該項目用地由寶雞市土地儲備中心進行收購， 通過招、拍、 掛形式確認土地使用單位后，從而組織項目的開發(fā)建設(shè)。2.2房地產(chǎn)市場分析221寶雞市概況寶雞位于陜西關(guān)中西部，轄九縣三區(qū)，總面積1.8萬平方公里，總?cè)丝?367萬,其中市區(qū)面積555平方公里，人口 55萬。寶雞市被評為全國園林綠化先進城市，連續(xù)第五次榮獲全國“雙擁模范城”稱號。位 于陜、甘、川三省結(jié)合部，是連接西南、西北的交通樞紐。隴海、寶 成、寶中鐵路在此交匯，是隴海鐵路線上第三個大“十”字。公路西通 八達，已形成東連西安、西達蘭州、北至銀川、南接成都的四條干線 和110條支線公路網(wǎng)。2003年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值

21、 261.12億元，同比增長12.6%，高 于全國和全省平均水平，也是我市“九五”以來最好水平；完成大口徑 財稅收入31.5億元，其中地方財政收入10.6億元，較去年實際增長 14.1%。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。一二三產(chǎn)業(yè)比例達到11:51437.6 ;非公有制經(jīng)濟占全市經(jīng)濟總量的比重達到 38%，較2002年提高3個百 分點；縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，畜 牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 39.8%，較2002年提高3.8個百 分點；以實現(xiàn)投資主體多元化為方向的國有企業(yè)改革進一步深化，工業(yè)經(jīng)濟走上多投入、大重組、速度快、效益好的路子，預(yù)計全年全市 規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值

22、 78.54億元，同比增長19%，工業(yè)經(jīng) 濟對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到54% ;旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)市場更加活躍，全年實現(xiàn)全社會商品零售額73.6億元，同比增長11.5%。全市實現(xiàn)旅游綜合收入21億元，同比增長16.7%。 人民生活水平進一步提高。城市居民人均可支配收入7049兀，農(nóng)民人均純收入1846元，同比分別增長8.7%和9.5%，人口自然增長率 為3.31 %o。已探明鉛、鋅、銅、金、銀、煤等礦產(chǎn)資源30多種。太白、鳳縣鉛鋅礦帶、黃金礦帶，品位高、儲量大，排位亞洲及國內(nèi)前 列，已建成中國西北地區(qū)最大的黃金出產(chǎn)企業(yè)。寶雞古稱陳倉，是華夏始祖炎帝的故鄉(xiāng)，周秦王朝的發(fā)祥地，青

23、銅器之鄉(xiāng)。境內(nèi)有省級文物保護景點 65處。著名古跡有炎帝活動過 的天臺山、西周宮室、周原遺址、雍城遺址、法門寺、釣魚臺、周公 廟、五丈原諸葛亮廟等；名勝風(fēng)光有太白山國家森林公園、天臺山風(fēng) 景名勝區(qū)、隴縣關(guān)山草原等。區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然條件得天獨厚，水利資 源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，商賈云集， 人民富裕，是關(guān)中西部地區(qū)重要工業(yè)城市。222 2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場回眸來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國住房銷售量處 于下降的態(tài)勢。8月份全國70個大中城市房價同比上漲5.3%，但環(huán) 比下降了 0.1%?；仡?8年以來房價走勢，可以清晰地看到一條漲幅 下行

24、的曲線。全國70個大中城市的房屋銷售價同比漲幅1至9月分 別為:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%。國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)也印證了樓市走低，國房景氣指數(shù)從年初的106降至8月的101.78.寄予厚望的“金九銀十”銷售季節(jié), 也沒挽回房價下滑的“頹勢”。盡管樓市運行方向發(fā)生了改變，但從我 國房地產(chǎn)市場的基本面仍然較好。從1至8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18439億元，同比增長29.1%。住宅完成投資13385億元，增 長31.7%。國房指數(shù)也在100點以上。我國房地產(chǎn)市場，除少數(shù)起 步較晚的地區(qū)保持穩(wěn)定外，大部分地區(qū)已先后步入調(diào)

25、整與轉(zhuǎn)型期。發(fā)改委表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場還存在三方面問題：一是新建商品 住宅供需矛盾較大，北京、天津等大城市銷售面積有所下降，其他中 小城市和城鎮(zhèn)需求均比旺盛。二是 90平方米以下的普通商品住宅投 資僅占商品住宅投資的17.2%，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。 三是房價漲幅雖總體有所下降，但西部新興城鎮(zhèn)商品住房銷售價格仍 在不同程度的上漲。2.2.3寶雞地區(qū)房地產(chǎn)市場分析寶雞的城市發(fā)展目標明確將寶雞市建成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市，達到科教先進、工業(yè)發(fā)達、交通便捷、 商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的百萬人口的現(xiàn)代化大城市。 項目建設(shè)地區(qū)規(guī)劃 按照高起點、高標準的要求、高規(guī)格的建設(shè)，多

26、方投入資金，改善基 礎(chǔ)設(shè)施，提升管理水平，一時間，“ XX小區(qū)”開發(fā)項目將會成為眾人 關(guān)注的焦點。隨著高新西區(qū)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善、 投資環(huán)境和人居環(huán) 境的優(yōu)化，開發(fā)商蜂擁而至，土地價格、房屋價格大幅聚升，已經(jīng)成 為寶雞地區(qū)增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域?，F(xiàn)在的寶雞，是一個高速發(fā)展的黃金時期，短短的兩、三年內(nèi)，用于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施改造的資金過幾十億元，相當(dāng)于過去10年的總和，城市面積、城鎮(zhèn)功能以及城市品味都發(fā)生了根本性的變化。 據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示，2007年寶雞城區(qū)居民人均住房面積達到 26平 方米，08年將達到27平方米，城區(qū)居民居住環(huán)境大幅提升。過去的 一年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 40億

27、元，新開工房屋建筑面積130萬 平方米，竣工120萬平方米，其中住宅110萬平方米，如三迪世紀 新城、左岸新城、水木清華、聚豐植物園二期、陽光百翠園等大型住 宅小區(qū)竣工投用，基本改善當(dāng)?shù)鼐幼∽》啃枨竺埽?城區(qū)居民安居樂 業(yè)。隨著城市框架“東遷、南移、北上”的戰(zhàn)略實施，其日新月異的發(fā) 展吸引了眾多知名的開發(fā)商、投資者進駐，必定依托其敏銳的市場嗅 覺和前瞻性的效益眼光，還有中小投資者無法比擬的信息優(yōu)勢，這些 開發(fā)商的重大舉措，很多時候成為中小投資者的方向標。該項目位于寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的經(jīng)濟、 文化中心，地域交通發(fā) 達，商業(yè)繁榮，房屋建設(shè)成本不高，加之受政府政策的支持，現(xiàn)在的 人氣較強，區(qū)內(nèi)工業(yè)

28、企業(yè)云集，娛樂、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，所以興 建集商住于一體的樓盤，項目風(fēng)險小，銷售難度不大。從價格方面分 析，該項目建設(shè)成本低廉，地域優(yōu)勢顯現(xiàn)，高層住宅均價有望2400元/平方米，且商用建筑均價可在 8000元/平方米的價位銷售；從戶 型面積分析，主力戶型面積在120平方米左右，戶型以三室兩廳或四 室為主，完全能夠滿足居室功能，而且符合市場銷售的熱點。關(guān)于寶雞市渭河南岸商品住房市場需求狀況，由于過去注重中小戶型的經(jīng)濟適用房與廉租房建設(shè)， 加之市區(qū)地價相對過高，造成當(dāng)前 小戶型房源過剩。住宅面積的大小是反映居民家庭生活質(zhì)量的一個重 要指標，隨著寶雞新區(qū)建設(shè)和舊城改造步伐的加快， 市區(qū)居民迫切需

29、要一批功能齊全、設(shè)施完備的新型居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)。適當(dāng)?shù)拈_發(fā)商品房熱銷售，對于轄區(qū)內(nèi)大多數(shù)購房壓力不大的居 民來說，購買中戶型會使有限的資金達到極佳的效果。中戶型的消費群體主要是：1）經(jīng)商、個體經(jīng)營戶或外來投資者；2）具有較高學(xué)歷 的技術(shù)和管理人員；3）城區(qū)具備中、高收入的人員。從當(dāng)前的銷售分析，項目建設(shè)區(qū)域正處于第二輪房地產(chǎn)項目開發(fā) 銷售期，當(dāng)前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有：1）由于城鎮(zhèn)消費者住房壓力并 不強烈，有相當(dāng)一部分人對于購房持觀望態(tài)度， 總體銷售處于慢熱階 段。2）小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購買行為的一個重要因素，這深刻體現(xiàn) 了城市消費者對于安康生活的渴望；3）需求面積大多集中于120平 方米左右，三

30、室的房屋較為熱銷。2.3項目建設(shè)的必要性2.3.1是房地產(chǎn)市場發(fā)展的迫切需要近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺， 貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要， 大大刺 激了人們的購房欲望，推進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成 為我國國民經(jīng)濟架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住品質(zhì)不斷的提升。項目建設(shè)區(qū) 域地處原為城市邊緣地段，由于歷史原因，當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_發(fā)發(fā)展相 對滯后，現(xiàn)有的玉泉花園等住宅項目規(guī)模小，數(shù)量少，建筑擁擠、風(fēng) 格陳舊，分布零散。物業(yè)管理落后，沒有統(tǒng)一的地下排污管網(wǎng)，污水 橫流，企業(yè)和居民怨聲載道；管理力量

31、薄弱，亂搭亂建、亂停亂放比 較普遍，環(huán)境衛(wèi)生臟、舌L、差的現(xiàn)象十分嚴重。目前，項目建設(shè)用地 為簡易的建材市場，但隨著城市重心東遷，繼續(xù)經(jīng)營建材市場將無法 使土地資源高效利用，因此，建設(shè)高品位的人居環(huán)境的商住項目成為 刻不容緩的重任。借鑒鄰近市、縣區(qū)的商住小區(qū)的成功經(jīng)驗，使“ XX小區(qū)”的規(guī)劃 改變了過去低層次的居住需求，更多的注重了設(shè)計水平、周圍環(huán)境、 功能設(shè)計、配套設(shè)施、園林綠化、管理服務(wù)等“個性化”的理念，體現(xiàn) 了“人、建筑、生態(tài)、運動”的完美結(jié)合。232符合項目區(qū)域市場發(fā)展特征的需求據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，寶雞2008年房地產(chǎn)投資增長7.9%，房屋施 工面積增長41%，新商品房銷售面積下降24%

32、，自去年10月份以來 市場持幣待購者增多。但是從各類房屋均價來看，高層住宅均在2400 元/平方米，繼續(xù)保持增長，且現(xiàn)行房屋銷售價格較全省來說還是相 對偏低，市場總體水平仍呈現(xiàn)穩(wěn)升趨勢。同時，競爭區(qū)域樓盤戶型特點以高層為主， 主力戶型為三房兩廳 或四房兩廳，建筑風(fēng)格以清新優(yōu)雅為原則，簡潔、適用、大方，通過 對陽臺、凸窗、飄窗等細部處理形成獨特的建筑風(fēng)格；住宅平面功能 分區(qū)明確，主臥室及客廳盡量朝南布置，以便有良好的朝向和視覺景 觀；小區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，一般配有地下和地上兩種停車位。項目建設(shè)地處高新東、西兩區(qū)的黃金地帶，交通便利，該區(qū)域居 民的消費力和消費水平較高，所有三分之二的目標客戶來源于周邊工

33、 作的中、高收入者。項目建設(shè)響應(yīng)國家的安居工程，規(guī)劃、開發(fā)“ XX小區(qū)”，能滿足 區(qū)內(nèi)廣大居住人群的住房需求，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，從而促進經(jīng)濟 健康持續(xù)發(fā)展，并且使土地獲得最佳的使用效率， 讓項目建設(shè)單位獲 得高額利潤回報。233商用住宅是建設(shè)和諧社會的必要政策“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”，是房地產(chǎn)業(yè)一貫遵循 的宗旨，也是“XX小區(qū)”建設(shè)項目提案的前提。讓廣大家庭“居者有其 屋”，安居樂業(yè)，才能開創(chuàng)社會和諧的太平盛世，對于社會主義和諧 社會的建設(shè)有著巨大的現(xiàn)實意義。2.3.4響應(yīng)城市規(guī)劃和舊城改造戰(zhàn)略的政策建設(shè)XX小區(qū)”是響應(yīng)市委、市政府提出“東遷、南移、北上”建設(shè) 百萬人口現(xiàn)代化大

34、城市戰(zhàn)略的政策，也是圍繞城市規(guī)劃建設(shè)工作的必 然需要，隨著西部大開發(fā)號角的吹響，項目建設(shè)地將圍繞以建設(shè)“城 中城”為中心，進一步加大改革與投資力度，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)進一步發(fā) 展勢頭，為了更好支出寶雞開發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)， 使其經(jīng)濟產(chǎn)生飛躍發(fā) 展，也為提高開發(fā)項目的社會效益和經(jīng)濟效益。同時，該項目實施是進一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升 了城市品位，將寶雞努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。第三章項目SWOT分析和市場定位3.1項目優(yōu)劣勢分析(SWOT分析法)SWOT分析法是競爭情報分析常用的方法之一。所謂 SWOT分 析，就是將與研究對象密

35、切相關(guān)的各種內(nèi)部優(yōu)勢因素、劣勢因素、機 會因素和威脅因素，通過調(diào)查羅列出來，并依照一定的次序排列起來， 然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析， 從中 得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。3.1.1項目優(yōu)勢分析項目建設(shè)地區(qū)的自然、人文環(huán)境，在寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū)得 天獨厚，南仰秦嶺，毗鄰渭河生態(tài)公園、人民公園等自然人文景觀， 環(huán)境優(yōu)美。項目絕大部分樓層的位置能夠觀賞秀麗景觀。項目地處開發(fā)區(qū)的黃金地段，緊鄰火炬路，33路、61路、42路等公交車方便出行，交通便捷；且與市中心的汽車站、寶雞火 車站距離不超過2公里； XX小區(qū)”項目占地18.432畝，項目規(guī)模不大，但設(shè)計起點 高，品牌包裝的基礎(chǔ)好。

36、地形形狀規(guī)整，在規(guī)劃設(shè)計上可為業(yè)主營造 良好的居住環(huán)境。人文氣氛濃厚，地塊周邊有如寶雞文理學(xué)院、寶雞師范學(xué)校等多所重點院校，并且周邊無工業(yè)污染及雜亂的農(nóng)村分布。地域商貿(mào)繁榮,毗鄰的一尊肥牛、毛家飯莊、艷陽天、大連海鮮城等多家著名 餐飲企業(yè)星羅布局，凸顯項目升值的潛力。寶雞市土地收購儲備中心對該宗地進行公開招、拍、掛形式確認的使用單位，可聯(lián)合有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)，經(jīng)營思想以營造精品，塑造品牌為出發(fā)點，為造就高品質(zhì)商住一體樓盤奠定基礎(chǔ)。項目的建設(shè)性質(zhì)為商業(yè)、居住，借助于建設(shè)單位與開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，項目的開發(fā)建設(shè)又肩負著舊城改造的重任， 且將獲得在建 設(shè)用地、設(shè)施配套費等方面得到優(yōu)惠政策，因此

37、項目開發(fā)建設(shè)成本較低，銷售對象易得到當(dāng)?shù)卣Ｕ希_發(fā)風(fēng)險較小。3.1.2項目劣勢分析鄰近建設(shè)用地的火炬路、公園南路上車流量較大，存在一定 的噪音及空氣污染。項目規(guī)模較不大，但項目征地費用以及前期規(guī)劃費用較高， 可能引起資金回收期較長，容易導(dǎo)致間接成本上升。同時，周邊同期 開發(fā)“中房怡和”樓盤，形成同業(yè)競爭，使得快速銷售且資金及時回籠 存在一定的困難。項目建設(shè)場地拆遷補償工作需投入大量資金，導(dǎo)致前期資金 壓力較大，并且拆遷也存在一定的難度項目地處寶雞高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)間的黃金地段，但是現(xiàn) 狀缺乏大型的購物超市、洗浴等設(shè)施，相對缺少商圈。3.1.3項目機會分析對周邊主要競爭對手，如“中房怡和”

38、等市場定位、規(guī)劃設(shè)計、 建筑形式、營銷策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市場 定位、建筑風(fēng)格、入市時機等開發(fā)策略上可避開對手。娛樂、購物等配套設(shè)施可通過小區(qū)的商用建設(shè)規(guī)劃設(shè)計得以 解決。通過尋求政府支持，對項目建設(shè)周邊市政配套設(shè)施進行改 造，可以使小區(qū)外部環(huán)境得以改善。項目區(qū)域位置于渭河南岸地區(qū)規(guī)劃商住圈，自然環(huán)境得天獨 厚，加之整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施不斷的完善和健全，就有 利于本開發(fā)項目未來的前景。項目潛在的購買客戶也是相當(dāng)有分量， 這也是項目的開發(fā)機會點。3.1.4項目潛在威脅分析國家出臺的對抑制房地產(chǎn)市場價格增長過快的政策，加上地 方政府對土地的供給控制，使得一部分消費者

39、產(chǎn)生了錯覺，認為寶雞 地區(qū)的樓盤的價格會走跌，因而持幣待購。競爭樓盤同質(zhì)化較嚴重，區(qū)域競爭較激烈?！爸蟹?？臺和”一期 已經(jīng)封盤，由于這些樓盤離本項目較近，因此對本項目構(gòu)成威脅。隨著西安、楊凌等對房地產(chǎn)市場的消費的大力吸引和引導(dǎo)， 造成目標客戶流動速度快?！癤X小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告- -由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，房地 產(chǎn)開發(fā)商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。 開發(fā)商在增加小區(qū)的 綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都要做較大的投入。3.2項目的市場定位對于項目來說，建設(shè)單位要建立自己的品牌和形象，就必須長、 短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域、交

40、通環(huán) 境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。通過市場調(diào)查和對競爭性樓盤分析，結(jié)合本項目的優(yōu)劣勢 的分析，可以得出如下定位背景： XX小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項目西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路 中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地，自然環(huán)境優(yōu)越，交通 便利，擁有眾多的中小學(xué)，具有濃郁的文化氛圍，是寶雞市渭河南岸 地區(qū)不可多得的中檔居住地。隨著今后房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，競爭的焦點將演變成 為項目特色和附加值的競爭，縱觀2003年以前的寶雞市，樓盤同質(zhì) 化現(xiàn)象突出，富有特色的高品質(zhì)的商品樓盤較少。特色帶來市場先機， 樓盤設(shè)計的“個性化”、營銷手法的“人性化”將成為未來樓市的一個焦 點。根據(jù)寶雞

41、市總體規(guī)劃思想，本項目所在區(qū)域是未來“城中城” 的中心，加上該區(qū)域優(yōu)越的自然地理環(huán)境， 該項目將有很大的增值空 間。項目發(fā)展戰(zhàn)略項目建設(shè)單位要以“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”為建 設(shè)目標，在開發(fā)理念上結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況保持適度超前，通過現(xiàn)代化的建筑形式自然環(huán)境相結(jié)合，為寶雞中、高收入居民營造環(huán)境優(yōu)美、 設(shè)施齊備、舒適安全的居住環(huán)境，真正為居民提供低價位、高品質(zhì)的 住宅，引進國外先進的居住理念和管理方式， 致力于引導(dǎo)一種全新的 生活方式，在一定程度上提升了寶雞中、高收入市民新型的居住觀念 和生活方式，從而提高居民的生活品質(zhì)。目標市場定位寶雞市市陜西省的第二大城市，總?cè)丝?367萬，其中目前

42、城鎮(zhèn)人 口約60萬，規(guī)劃城市人口總量達到百萬以上。 對于長期居住在市區(qū)中 心以及該項目周邊的人群來說，迫切需要大面積的商品住房，來滿足 其理想的使用要求。這決定了主體目標對象為面向城鎮(zhèn)中、 高收入家 庭或者住房面積狹小而需更換的消費群。年齡判定在3045歲購買目標的比例依次判定為：純居住、自住。(4 )產(chǎn)品定位根據(jù)項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析， 將項目定位為寶雞渭 河南岸地區(qū)首席“現(xiàn)代化的人文生態(tài)城”，這是基于激烈競爭的市場狀 況以及項目所處的環(huán)境和位置的前提而作出的明智決策，主要原因 是：1、相對而言，土地以政府通過招、拍、掛的方式取得，相對來說，土地取得成本相對過高，造成項目開發(fā)建設(shè)總

43、成本較高；2、項目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。3、隨著開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資力度的加大，各項城市基礎(chǔ)設(shè)施 和市政設(shè)施等都趨于完善。（5 ）服務(wù)定位XX小區(qū)”開發(fā)項目從物業(yè)角度來定位：小區(qū)采用封閉式管理， 車庫出入口設(shè)有自動監(jiān)控設(shè)備，入行出入口設(shè)有保安24小時；社區(qū)內(nèi)有完善的配套設(shè)施，除一般常規(guī)性的服務(wù)項目以外， 要建立一個集 醫(yī)療、文藝、科普、健身、娛樂、購物為一體的綜合會所，經(jīng)常開展 各種各樣的社區(qū)文化活動，以此相互交流信息、聯(lián)絡(luò)感情，構(gòu)筑一個 有利于人與自然、人與文化、人與人之間相互溝通、相互和諧的環(huán)境。第四章 項目規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)、經(jīng)營方案4.1項目建設(shè)場地及總平面布置XX小區(qū)”建設(shè)

44、項目是經(jīng)深入調(diào)研后，確認土地最佳利用的方案， 位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗 鄰村委會用地，該項目建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設(shè)用地，詳見 規(guī)劃定點圖。建設(shè)場地為一規(guī)則的形狀，場地兩側(cè)環(huán)街，在火炬路、公園南路 上各設(shè)一個主出入口，與城區(qū)四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)連接， 場地內(nèi)部將 建設(shè)通至各建筑物的通道，道路系統(tǒng)能夠滿足使用和有關(guān)消防規(guī)范的 要求。場地中心位置建設(shè)一人文化、 簡約化的中心廣場，物業(yè)管理辦公 室、小區(qū)活動休閑廣場，臨街兩側(cè)區(qū)域建設(shè)環(huán)形商業(yè)用房裙樓和高層 住宅及樓宇間小型的生態(tài)型停車場，鳥瞰全區(qū)，建筑

45、規(guī)劃布置規(guī)整， 與景觀和諧一體。XX小區(qū)”開發(fā)項目設(shè)計兼顧到周邊環(huán)境，突出以“綠地中的公建” 和“公建中的綠地”的設(shè)計宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮 投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。體現(xiàn)了綠地與建筑的完美結(jié)合，使小區(qū)內(nèi)部風(fēng)景優(yōu)美，舒適宜人，為業(yè)主生活創(chuàng)造了良好 的環(huán)境。布置詳見附件總平面布置圖。4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模依據(jù)國家建設(shè)部優(yōu)秀住宅小區(qū)標準 和國家有關(guān)居住小區(qū)設(shè)計 的規(guī)范、規(guī)程，遵照寶雞地區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)思想，并 借鑒西安、上海等地商業(yè)住宅建設(shè)總體思路，同時考慮XX小區(qū)”開發(fā) 建設(shè)的實際，提出本項目建設(shè)內(nèi)容。（1）設(shè)計指導(dǎo)思想本項目建設(shè)體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想， 以建設(shè)綠色

46、生態(tài)型和人文 化居住環(huán)境為目標，強化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施， 提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個高綠化率、高智能化、布局合理、功 能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化生態(tài)居住小區(qū)。（2）規(guī)劃設(shè)計要點項目分期開發(fā)建設(shè)，南北朝向，但整體感要強，應(yīng)符合自然條件。 根據(jù)居民收入和生活水平不斷提高的發(fā)展趨勢， 本項目要充分考慮家 庭未來轎車的普及，故在樓宇之間設(shè)置小型生態(tài)型停車場。 住宅部分 其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)景觀區(qū)， 住宅層數(shù)以18層框剪結(jié)構(gòu)為 主。平面交通按照人車分流和快速到達的原則， 組織小區(qū)內(nèi)人流、車 流線路，同時設(shè)計時考慮殘障通道。垂直交通主要以室外提升設(shè)施解 決項目地形高差

47、較大的人行出入不便。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計時以簡單、現(xiàn)代、 休閑的風(fēng)格為主。住宅的基本朝向與火炬路平行，同時，適當(dāng)引入曲線形建筑群體 組合，主要曲線的線型順各自主導(dǎo)風(fēng)向，形成風(fēng)速，保證小區(qū)內(nèi)良好 的通風(fēng)。按照住宅群的布局，采用點式與板式相結(jié)合的組成形式， 使整個 小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合， 使人賞心悅目。（3）建筑設(shè)計要點A、住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每 一個細節(jié)的處理都應(yīng)充分體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分流。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人 們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。

48、每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi) 外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計，完全滿足起居、 就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲蓄、工作、學(xué)習(xí)以及陽臺等現(xiàn)時流行的八大功 能。本案戶型從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮，尊 貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形景觀陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足項目定位的消費群體需求。B、住宅部分面積宜以建筑面積120平方米左右的三室兩廳、四 室兩廳為主，設(shè)計必須盡可能人性化。C、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小 區(qū)的停車。（4 ）建筑風(fēng)格及外立面建議A、小區(qū)建筑可借鑒北歐理性主義先鋒派風(fēng)格，立面采用簡潔素 雅的造型，體現(xiàn)輕快、精致及高低錯落的起

49、伏感和韻律感。B、建筑的外立面強調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風(fēng)格。同時，簡單、清爽、 高雅的色彩，一是能夠保證施工速度，早建成早見效，二是方便維護 及更換，三是節(jié)約投資降低房價，優(yōu)惠于民。（5 ）小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計要點A、本著“人居與自然和諧共生”景觀設(shè)計理念，充分利用地理條 件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計， 努 力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機協(xié)調(diào)的人居環(huán)境， 形成具有地域特色的多層次 的建筑空間效果。寶雞高新開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化以及人民公園、 渭河生態(tài)公 園等是本項目的第一景觀資源，社區(qū)的建筑周邊園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的高

50、低錯落，使盡量多的戶型面向城鎮(zhèn)風(fēng)景。B、建筑小品：本小區(qū)建筑小品著力不多，但效果不錯。其點綴 功能往往有畫龍點睛之用。像假山、雕塑、休息納涼的圓桌、條形椅（無須本色，可佐以色彩）、避雨亭、釣魚池等，不拘一格，能夠起 到大型住宅區(qū)所必須具備的。在設(shè)計中首先賦予每個院落獨特優(yōu)美的主題-“琴苑”、“棋苑”、“詩 苑”、“花苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，樹、 草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派修然自得的休閑生活氣氛。（6）社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點社區(qū)服務(wù)方面配置了小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。 前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、 服務(wù)周到、有資質(zhì)

51、的專業(yè)物業(yè)公司進行管理， 在小區(qū)也業(yè)主委員會成 立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。（7 ）裝修標準本建設(shè)項目所有的住房交房標準為清水房標準， 但也可以根據(jù)客 戶的需求提供各項簡單化裝修房。總之，在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時， 不僅兼顧到地塊的周邊 環(huán)境，更需要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計， 設(shè)計人員進行設(shè)計要求采用 全新的規(guī)劃設(shè)計理念，結(jié)合沿海大城市的經(jīng)濟適用房操作經(jīng)驗， 集居 住、購物、娛樂、文化、休閑于一體的群式住宅，其建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn) 代文明城市的特點，濃縮了文明社區(qū)的精粹，將建筑藝術(shù)與東方園林、 娛樂方式完美的柔和在一起，營造出了一個高尚的住宅小區(qū)文化氛 圍。4.3項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)項目建

52、設(shè)的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、自主開發(fā)、 力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。（1）整體規(guī)劃這是高標準、高起點房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地 18.432畝，因此必須結(jié)合周邊環(huán)境對地塊進行整體規(guī)劃（2）自主開發(fā)這是基于開發(fā)商的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而做出的選擇。房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目用地單位可聯(lián)合其他有資質(zhì) 的大型地產(chǎn)商憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行聯(lián)合開發(fā)。該項目用地屬于商業(yè)、居住建設(shè)，可以通過政府招、拍、掛 的方式取得或置換方式，所以建設(shè)開發(fā)成本相對而言較高。項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形

53、象， 擴大公司在寶雞地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響， 為以后的項目開發(fā)打下良好的 基礎(chǔ)。（3）力創(chuàng)精品這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于XX小區(qū)”的品牌，可迅速提升開發(fā)商在寶雞房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。（4）先環(huán)境、后房屋，現(xiàn)有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境與配套等形象工程，這既是 公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信 心。4.4項目開發(fā)經(jīng)營策略441營銷推廣主賣點為了突出XX小區(qū)”的亮點，發(fā)掘項目的優(yōu)勢，從而收到較好的市 場反饋效果，達到增強項目市場競爭力的目的。 在營銷推廣中推出以下賣點.I 八、（1 ）未來區(qū)域中心 極具升值空間XX小

54、區(qū)”所在地段位于未來寶雞高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)接壤的中 心黃金地段，南鄰渭河、秦嶺，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。該區(qū)域沒 有工業(yè)污染，是未來區(qū)域中心，市場潛力巨大，極具升值空間。（2） 一流居住環(huán)境 一流人居環(huán)境倡導(dǎo)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”和“居者有其室”的 核心生活理念，把人與自然、社會、城市三者之間的關(guān)系充分相結(jié)合， 以“圍合半圍合”式的建筑空間，讓中國傳統(tǒng)院落生活在繁華的都市中 得以體現(xiàn)；社區(qū)內(nèi)采用中綠地、組團綠地和宅前宅后綠地三級系統(tǒng)， 綠化率達到42.62% ;社區(qū)采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括安全防范 系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)等，將光纖光纜接入社區(qū)，實現(xiàn)了“三網(wǎng)合一”寬 帶多媒體上

55、網(wǎng)；社區(qū)內(nèi)有“休閑、購物”雙主題商業(yè)步行街，超市、醫(yī) 療、銀行、郵政等便民措施一應(yīng)俱全。（3 ）交通便利配套齊全該項目位于火炬路與公園南路交叉地區(qū)，城區(qū)公交 33路、61路、 42路等多條線路經(jīng)過，出租車充足，交通極為便利。項目周邊有五三 七醫(yī)院石霸河分院，就醫(yī)條件相對方便。（4 ）濃郁的人文氣息 良好的成長氛圍該區(qū)域院校較多，有寶雞市文理學(xué)院、寶雞市師范學(xué)校、陜西省 第二商貿(mào)學(xué)校、相家莊中小學(xué)校以及企業(yè)學(xué)校等，使該區(qū)域具有濃郁 的文化氛圍。另外，社區(qū)還設(shè)置幼兒園，為孩子的成長打下堅實的基礎(chǔ)，讓家長解除后顧之憂。（5 ）現(xiàn)代物業(yè)周全到位在項目開發(fā)前期，將通過公開招標擇優(yōu)選擇一家通過ISO900

56、0體 系認證、“五星級服務(wù)理念”和“六心服務(wù)準則”高標準要求的物業(yè)管理 公司，讓其在社會上獲得良好的口碑。公司以“以人為本、服務(wù)社會” 為經(jīng)營宗旨，為社區(qū)居民提供全方位、多層次、專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（6 ）人車分流安全舒適現(xiàn)代社會，私家車必將成為普通代步工具，樓宇間生態(tài)停車場盡 可保證足夠的車位，社區(qū)內(nèi)無車輛穿行，真正做到人、車分流。公共 空間安全、寧靜、開闊，里仁為美、家人游樂，幸福洋溢整個小區(qū)。（7）泛會所概念增添無限生活情趣社區(qū)生活會所設(shè)計超前、風(fēng)格現(xiàn)代、功能齊全，內(nèi)設(shè)游泳館、臺 球室、多功能會議室等，能夠充分滿足社區(qū)多層次的休閑需要，詮釋 出現(xiàn)代新城市中心生活的價值和內(nèi)涵。442營銷推廣

57、階段按照XX小區(qū)”營銷的節(jié)點和項目的實際進展情況，將本項目的營 銷推廣工作劃分為五個階段：（1）預(yù)熱期本階段以項目建設(shè)單位和項目的形象宣傳和展示為主，同時展開全方位的市場調(diào)查和信息反饋工作，以了解開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)居民對本項 目及中心的看法及評價，并以售樓接待中心為陣地，開始接受客戶登 記，累積客戶資源，進行項目的認購活動。（2）開盤期本階段隨著項目所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認購期客戶累計的 基礎(chǔ)之上，厚積薄發(fā)出來，借開盤活動的東風(fēng)，發(fā)布開盤信息，造成 轟動效應(yīng)，實現(xiàn)樓盤銷售的開門紅。在樓盤正式亮相和推向市場之后， 宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞項目推廣主題廣 度上進行拓寬、深度上進

58、行挖掘報道，報紙、電視、活動三位一體形 成立體宣傳攻勢，在寶雞樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)。（3）強銷期本階段在開盤銷售業(yè)績的基礎(chǔ)之上，繼續(xù)加強客戶累積工作的力 度，累積更多的潛在客戶，將目標客戶進一步細分。本階段將是營銷 推廣的高峰期，所有的工作重心必須放在營銷工作中來，將憑借新聞、 廣告、媒體、活動、公關(guān)等五駕馬車，對樓盤進行強勢推廣和促銷。（4）鞏固期本階段目的在于鞏固和擴大前面階段的工作成果。 在開盤期和強 銷期的銷售業(yè)績的基礎(chǔ)上，充分利用已購買客戶的口碑式傳播的巨大 宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源，擴大市場占 有率和顧客占有率。（5）掃尾期本階段在銷售大局已定的前提

59、下， 主要考慮對尾盤的處理，所以 本階段的工作重點以較小的推廣成本進行清盤， 要應(yīng)采取比較靈活的 促銷策略，目的在于將尾盤盡快消化。443營銷策劃方案隨著建設(shè)百萬人口的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市戰(zhàn)略實施， 該地區(qū)的基 礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善，將會成為一個綠山環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美的工業(yè)化新城 區(qū)，成為“城中城”。相信在這外部環(huán)境形成以后，有可能進入較好的 銷售高潮。XX小區(qū)”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在大量的摸底調(diào) 研基礎(chǔ)上已深入人心，積累了大量潛在客戶。XX小區(qū)”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品自然景觀與水景設(shè)施、教 育配套的重大優(yōu)勢，切合中、高收入家庭的目標消費群的特征，推廣“生態(tài)、” “人文”概而不乏“經(jīng)濟”、合理”

60、的特性，樹立了產(chǎn)品新穎、 高尚、親切、健康的良好形象。1、案名：XX小區(qū)”以XX小區(qū)”來命名本案,即展現(xiàn)了濃郁的地方特色，又體現(xiàn)了“以 人為本” “經(jīng)濟適用”的建設(shè)理念有地名與優(yōu)惠政策的知曉度，來提開 發(fā)商品牌的知名度，降低項目營銷成本。2、推廣主題：天然景觀、水景設(shè)計設(shè)計師巧妙地運用自然地形，創(chuàng)造出步步有景，步移景移的觀景 效果，柔和綠色秦嶺、渭河景觀水面融密居家、開闊視野于一體，豐 富你的生活。3、主打廣告語：（1） 2010高新西區(qū)最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）（2 ）寶雞首席“現(xiàn)代人文生態(tài)城”（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)要搶眼，并在產(chǎn)品