2022年河北省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)考試題

1、河北省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、有關(guān)融資成本，下列說(shuō)法不對(duì)是（）。 A融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付費(fèi)用 B融資成本高下是判斷項(xiàng)目融資方案與否合理重要原因之一 C融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi) D資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi) 2、為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)工作效率，開發(fā)商宜采用發(fā)包。 A：專業(yè)工程 B：建筑工程全過(guò)程 C：分

2、部工程 D：分階段 E：借款協(xié)議3、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率g與酬勞率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、通過(guò)采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估，就可以彌補(bǔ)_與實(shí)際狀況不符缺陷。 A成本投入數(shù)量 B成本投入數(shù)量和時(shí)間 C支出與投入數(shù)量和時(shí)間 D銷售收入數(shù)量5、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中。 A：負(fù)債業(yè)務(wù) B：資產(chǎn)業(yè)務(wù) C：中間業(yè)務(wù) D：代理業(yè)務(wù) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 6、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)是。 A：自物權(quán) B：劃撥土地使用權(quán) C：抵押權(quán) D：租賃權(quán) E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)

3、估價(jià)格 7、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地減價(jià)額為_元。 A62500 B6 C61000 D61500 8、下列有關(guān)金融工具表述中，錯(cuò)誤是_。 A一般而言，金融工具流動(dòng)性與收益性呈負(fù)有關(guān) B本票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時(shí)或在指定日期無(wú)條件支付確定金額給收款人或者持票人票據(jù) C與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā)，而是由存款人簽發(fā) D中國(guó)人民銀行發(fā)行人民幣，實(shí)質(zhì)上就是一種銀行券，它表明中國(guó)人民銀行對(duì)持有人一種負(fù)債 9、施工單位對(duì)房屋建筑工

4、程保修期自之曰起計(jì)算。 A：房屋竣工 B：房屋竣工驗(yàn)收合格 C：房屋交付使用 D：辦理房屋登記 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 10、_，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加人了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)團(tuán)體會(huì)員。 A11月4日 B10月17日 C10月13日 D1月8日11、某宗房地產(chǎn)土地價(jià)值占總價(jià)值40，建筑物價(jià)值占總價(jià)值60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，綜合資本化率為。 A：6 B：7 C：72 D：8 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某都市開發(fā)供老年人居住“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用是_模式。 A選擇

5、專業(yè)化 B產(chǎn)品專業(yè)化 C大量定制 D單一市場(chǎng)集中化 13、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中空置與合理空置率關(guān)系是。 A：空置率=合理空置率 B：空置率合理空置率 D：不能判斷 E：借款協(xié)議14、某類房地產(chǎn)初至初價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增減量權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)于初價(jià)格最靠近于_元/m2。 A3100 B3195 C3285 D3300 15、下列房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)活動(dòng)中，屬于老式價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范圍是。 A：高層建筑地價(jià)分?jǐn)?B：房地產(chǎn)投資

6、價(jià)值評(píng)估 C：因環(huán)境污染導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估 D：都市房屋拆遷中停業(yè)損失評(píng)估 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、若目前借入500元，年利率為10%，兩年后實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于_元。 A605 B600 C650 D550 17、某購(gòu)房人為購(gòu)置住房申請(qǐng)了住房抵押貸款20萬(wàn)元，年貸款利率為12，假如他此后內(nèi)按月等額償還此項(xiàng)貸款，若其總收入30可以用于住房支出，則他月收入額需到達(dá)元才有足夠償還能力。 A：9 87635 B：9 56472 C：9 42167 D：9 37581 E：借款協(xié)議 18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)寫字樓銷售增值額為2200萬(wàn)元，按土地增值稅有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為1萬(wàn)元，則其

7、應(yīng)納土地增值稅合用稅率為。 A： B：20 C：30 D：40 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 19、工程造價(jià)控制是控制。 A：部分管理 B：自我調(diào)解 C：全過(guò)程動(dòng)態(tài) D：總價(jià)絕對(duì) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 20、有關(guān)明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)說(shuō)法，錯(cuò)誤是。 A：估價(jià)目本質(zhì)上由委托人估價(jià)需要決定 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目決定 C：估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目決定 D：估價(jià)類型由估價(jià)師決定 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、房地產(chǎn)抵押價(jià)格一般狀況下與市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系是：_。 A兩者相似 B兩者沒有關(guān)系 C前者高于后者 D前者低于后者 22、下列有關(guān)房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定原因表述中，對(duì)是_。 A空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng) B通過(guò)與物業(yè)服

8、務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)行費(fèi)用影響 C權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)酬勞均增長(zhǎng) D金融機(jī)構(gòu)一般規(guī)定投資者權(quán)益投資比率不得高于某一規(guī)定比率23、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)收入為3000萬(wàn)元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬(wàn)元，則應(yīng)繳土地增值稅為萬(wàn)元。 A：450 B：525 C：600 D：900 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 24、因土地使用權(quán)屆滿，權(quán)利人需要到登記機(jī)關(guān)辦理_。 A轉(zhuǎn)移登記 B變更登記 C初始登記 D注銷登記25、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)剩余使用年限為40年，可比實(shí)例剩余使用年限為50年，成交價(jià)格為3500元，該類房地產(chǎn)酬勞率為12，則與估價(jià)對(duì)象相似年限房地產(chǎn)價(jià)格

9、為。 A：1126元 B：3446元 C：3473元 D：3527元 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、工程投資額在30萬(wàn)元如下或者建筑面積在_m2如下建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。 A100 B200 C300 D500 2、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬(wàn)元、2400萬(wàn)元和1900萬(wàn)元，年均價(jià)格上漲率為5%，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為_萬(wàn)元。 A305 B463 C636 D9613、某宗房地產(chǎn)估計(jì)未來(lái)第一年總收益和總費(fèi)用分別

10、為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)酬勞率為8%，該房地產(chǎn)價(jià)格為_萬(wàn)元。 A100 B42 C63 D77 4、不得抵押房地產(chǎn)包括。 A：列入拆遷范圍房地產(chǎn) B：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)房地產(chǎn) C：列入文物保護(hù)建筑物和有重要紀(jì)念意義其他建筑物 D：已依法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) E：被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制房地產(chǎn)5、中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即。 A：土地有償有期限使用制度 B：房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 C：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 D：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 E：住宅專題維修資金制度 6、在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA

11、、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為。 A：50 B：60 C：70 D：80 E：借款協(xié)議 7、都市規(guī)劃管理是一項(xiàng)政府行政職能，它包括_。 A都市規(guī)劃編制管理 B都市規(guī)劃編制審查管理 C都市規(guī)劃實(shí)行管理 D都市規(guī)劃實(shí)行監(jiān)察管理 E都市規(guī)劃引導(dǎo)監(jiān)督 8、有關(guān)長(zhǎng)期趨勢(shì)法合用對(duì)象，下列最佳表述為_。 A從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以顯現(xiàn)出一定變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn) B從短期內(nèi)或長(zhǎng)期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以找到一定時(shí)間序列數(shù)據(jù)，運(yùn)用這些數(shù)據(jù)可以推知未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)房地產(chǎn) C目前沒有開發(fā)，但未來(lái)將會(huì)進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)，

12、由于目前無(wú)類似價(jià)格可以比較，但根據(jù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)一定地找到類似比較案例房地產(chǎn) D房地產(chǎn)價(jià)格一般從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)顯現(xiàn)出一定變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法合用于價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)房地產(chǎn) 9、銀行為某人提供期限為，年利率為6，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。 A：1005.56 B：1010.56 C：1110.56 D：1115.56 E：借款協(xié)議 10、達(dá)不成拆遷賠償安頓協(xié)議拆遷糾紛處理方式包括。 A：行政裁決 B：依法起訴 C：強(qiáng)制拆遷 D：仲裁 E：協(xié)商11、下列說(shuō)法不對(duì)是（

13、）。 A利息備付率表達(dá)使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息保障倍數(shù)，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)不小于1 B償債備付率表達(dá)可用于還本付息資金償還借款本息保障倍數(shù)，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)不小于1.2 C在國(guó)際上，銀行一般規(guī)定流動(dòng)比率維持在200%以上 D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一種開發(fā)周期為2年商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%45% 12、下列職能中，屬于保險(xiǎn)基本職能是_。 A分散危險(xiǎn) B融通資金 C防災(zāi)防損 D分派資金 13、國(guó)家一級(jí)都市房屋拆遷管理部門是_。 A國(guó)務(wù)院 B國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門 C都市規(guī)劃主管部門 D土地管理局14、下列措施中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)措施是（）。 A專家調(diào)查

14、法 B蒙特卡洛法 C幕景分析法 D故障樹分析法 15、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目目收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%。銀行自貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是。(試題) A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款協(xié)議 16、房地產(chǎn)是一種特殊商品，其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品最大區(qū)別是_。 A專業(yè)性 B各異性 C不可移動(dòng)性 D適應(yīng)性 17、詳細(xì)承擔(dān)全國(guó)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理部門是_。 A建設(shè)部 B建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)企業(yè) C建設(shè)部信息中心 D中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 18、在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃

15、市場(chǎng)”，這種劃分所采用市場(chǎng)細(xì)分原則有_。 A按存量增量細(xì)分 B按交易形式細(xì)分 C按目市場(chǎng)細(xì)分 D按房地產(chǎn)用途細(xì)分 E按地區(qū)細(xì)分 19、法定稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加，稅率為，按月繳納。 A：55 B：4.4 C：43 D：53 E：借款協(xié)議 20、不需要辦理施工許可證是_建設(shè)工程。 A工程投資額30萬(wàn)元如下 B建設(shè)面積300m2如下 C建設(shè)面積500m2如下 D工程投資額30萬(wàn)元如下且建筑面積在300m2如下 E投資額50萬(wàn)元如下且面積不超過(guò)300m2 21、_是指以公開競(jìng)價(jià)方式，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者買賣方式。 A招標(biāo) B轉(zhuǎn)讓 C拍賣 D發(fā)售 22、下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用有。 A：公用設(shè)施維修費(fèi) B：人員工資 C：抵押貸款還本付息額 D：房產(chǎn)稅 E：保險(xiǎn)費(fèi)23、用