某鎮(zhèn)項目可行性研究報告

1、古北集團南匯航頭鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 PAGE 18 頁 共17頁南匯航頭頭鎮(zhèn)8街街坊4/5丘地地塊可行性研究報告上海古北北（集團團）有限限公司20044-2-18目錄第一章 項項目概況況1.1編編制依據據1.2建建設地點點和土地地資源1.3建建設內容容1.4建建設投資資1.5財財務效益益測算1.6項項目社會會效益市場分析析2.1項項目投資資環(huán)境分分析2.2項項目區(qū)域域市場分分析2.3項項目區(qū)位位市場分分析2.4項項目的市市場因素素及定位位建議設計方案案3.1設設計指導導思想3.2總總體設計計開發(fā)進度度4.1項項目建設設進度4.2 付款進進度和資資金安排排投資估算算5.1工工程建設設投資估估

2、算內容容5.2投投資估算算財務效益益分析6.1損損益分析析6.2財財務效益益分析第七章 結論項目概況況1編制依依據1.1.1南匯匯航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)8街坊坊4/55丘地塊塊招標文文件1.1.2南匯匯航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)“SPRR”人生港港灣項目目規(guī)劃設設計要求求征詢函函1.1.3南匯匯航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)“SPRR”人生港港灣項目目立項條條件和要要求的函函1.1.4住宅宅項目配配套建設設條件征征詢意見見回復單單1.2建建設地點點和土地地資源1.2.1地理理位置資資源本地塊位位于南匯匯航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)與下沙沙社區(qū)的的交界處處，南至至航三公公路，東東至鶴鳴鳴路，北北至干六六路，西西至梅園園路，所所有作為為分界的的道路均均處于規(guī)規(guī)劃中。緊鄰

3、該該地塊的的鶴鳴路路以西部部分屬于于下沙社社區(qū)部分分，將以以舊區(qū)、拆遷安安置房和和下沙學學校的教教育科研研用地為為主。1.2.2景觀觀資源該地塊目目前四周周道路尚尚未開通通，鶴鳴鳴路橋也也正在施施工過程程中，原原始地貌貌為農田田和農宅宅為主，地面平平坦有較較寬的河河流（活活水）經經過。1.2.3社會會資源航頭鎮(zhèn)和和下沙社社區(qū)（原原下沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)）都為為南匯的的小鎮(zhèn)，合計常常住人口口5.55萬人。該地塊塊遠離航航頭鎮(zhèn)中中心，周周邊為農農田和農農宅，缺缺乏現代代化配套套設施和和公共交交通線路路。附近近的下沙沙社區(qū)主主要是當當地居民民的居住住地，商商業(yè)和住住宅的檔檔次較低低。但從規(guī)劃劃圖上看看，本地地塊緊

4、靠靠由東方方夏威夷夷、生茂茂養(yǎng)園、鶴鳴家家園、綠綠洲千島島花園等等獨棟別別墅項目目所組成成的別墅墅群，能能夠依托托其他別別墅產生生的規(guī)模模效應。而該別別墅群將將一直向向西延伸伸到楊高高路沿線線，有“萬畝別別墅區(qū)”一說，故其前前景看好好。1.3建建設內容容 南匯航航頭鎮(zhèn)88街坊44/5丘丘地塊項項目用地地面積334.004777萬平方方米，擬擬建中高高檔低密密度住宅宅，以疊疊加和獨獨立別墅墅住宅為為主，總總建筑面面積約220.331萬平平方米，其中住住宅面積積19.31萬萬平方米米，公建建面積11萬平方方米。1.4建建設投資資 經估算算，本項項目建設設總投資資為9994933萬元，其中土土地費用

5、用470050萬萬元，建建筑安裝裝工程費費用2998477萬元，其它基基建費用用（包括括配套、前期費費用、間間接開發(fā)發(fā)費）2202111萬元元，預備備費用114922萬元，財務費費用8993萬元元。1.5財財務效益益測算經測算，項目全全部投資資財務內內部收益益率133.011%，高于于銀行三三年的貸貸款利率率5.499%，按6%的折現現率測算算的財務務凈現值值為70048萬萬元，動動態(tài)投資資回收期期為2.65年年，項目目稅后利利潤1337200萬元，投資利利潤率（稅后）13.79%，項目目在財務務上是可可行的。1.6項項目社會會效益1.6.1配合合上海市市南匯新新一輪城城鄉(xiāng)建設設，創(chuàng)建建一個現

6、現代化的的居住小小區(qū)，改改善了南南匯航頭頭鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)的整體體居住環(huán)環(huán)境狀況況。1.6.2本項項目建成成后將可可上繳政政府各類類稅費668833萬元，為地方方財政和和市政建建設作出出貢獻。1.6.3投資資該項目目也是我我公司拓拓展市郊郊開發(fā)的的重要步步驟。第二章 市場分分析 今年以以來我國國房地產產業(yè)增勢勢強勁，特別是是住宅消消費看好好，已成成為拉動動經濟增增長的重重要力量量。對于于住宅與與房地產產業(yè)的走走勢及發(fā)發(fā)展，業(yè)業(yè)內人士士眾說紛紛紜，但但都認為為已經或或即將進進入一個個新的發(fā)發(fā)展周期期。 特別是是我國“入世”將促進進中國經經濟進一一步發(fā)展展。房地地產業(yè)作作為經濟濟發(fā)展中中特殊而而關鍵的的行

7、業(yè)，加入WWTO后后，將給給房地產產市場帶帶來新的的機遇。2.1項項目投資資環(huán)境分分析 22.1.1房地地產宏觀觀市場分分析中國房地地產指數數系統(tǒng)上上海別墅墅指數辦辦公室220033年7月月份別墅墅監(jiān)測顯顯示，上上海別墅墅指數達達10667點，較之上上兩月上上漲233點，上上漲比例例約2.21%，形成成別墅指指數連續(xù)續(xù)6個月月持續(xù)上上升之態(tài)態(tài)勢。220033年對中中國房地地產市場場尤其是是別墅市市場經歷歷了較多多曲折，先是22月份別別墅用地地政策變變化，緊緊接著又又是4-5月份份非典的的影響，現在又又是信貸貸政策的的收緊，前者從從土地供供給方面面使別墅墅供給更更加稀缺缺，非典典則使人人們更加加

8、追求居居住的健健康特性性從而更更加一步步促動別別墅需求求的放量量，而后后者則相相反有抑抑制別墅墅需求之之趨向，但影響響程度還還未得顯顯現。這這兩正一一負的因因素影響響之下，別墅市市場尤其其是經濟濟型別墅墅的熱銷銷促使別別墅指數數仍然持持續(xù)上升升，到77月已達達10667點。 今年上半半年來，上海別別墅市場場不斷升升溫的同同時也逐逐步向理理性回歸歸。加之之經濟型型別墅從從配套、交通及及環(huán)境等等方面的的第一居居所特性性、環(huán)境境及空間間功能等等優(yōu)越特特性、收收入提高高及非典典影響促促使本地地居民的的別墅需需求放量量以及控控制得當當的經濟濟別墅總總價，使使得從松松江、青青浦，到到浦東、南匯康康橋出現現

9、的一大大批總價價控制合合理的經經濟型別別墅如麗麗水華庭庭、愛倫倫坡、康康橋半島島、澄品品金象、潤和苑苑、薔薇薇紳鄰等等一開盤盤就有不不俗的銷銷售業(yè)績績，成為為整個別別墅市場場中的“一把火火”。 以下是需需求分析析及供給給分析 （1）供供給分析析 上海市220033年上半半年市場場上別墅墅供應總總量約2270萬萬平方米米，20003年年上半年年別墅新新上市量量達1662.77萬平米米，新上上市占地地面積約約4855萬平方方米，綜綜合容積積率達到到0.334。 從價格分分布的供供求關系系來看，上海220033年上半半年市場場上市供供應的別別墅量較較多集中中在1000萬2000萬元和和2000-30

10、00萬元元兩個的的價格段段，分別別占到了了供應總總量的335%和和30，較上上年這一一比例有有較大變變化；而而總價在在1000萬元以以下的經經濟型別別墅和總總價在3300萬萬元以上上的豪華華別墅分分別為116和和19，前者者較上年年變化不不大，后后者有較較大增幅幅，比例例達8%。 （2）需需求分析析 上海目前前約有人人口17700萬萬，總戶戶數近6600萬萬，近期期隨著經經濟的發(fā)發(fā)展以及及上海市市居民收收入的提提升，雖雖前兩年年別墅的的購買者者多以外外地人、港澳臺臺人為多多，但隨隨著別墅墅居住理理念的逐逐步深入入人心，從而引引發(fā)了上上海本地地居民的的別墅需需求熱情情。市場場原因是是經濟型型別墅

11、的的成熟，刺激了了上海部部分中高高收入家家庭的別別墅需求求，而且且這一趨趨勢將成成為別墅墅市場的的主流。 而總體來來說，總總價在1120萬萬元以內內的經濟濟型別墅墅更受歡歡迎。市市場上一一些聯(lián)排排經濟型型別墅單單價能控控制在550000 元左左右，面面積以2200平平方米為為主，總總價在一一百萬元元左右，通過社社區(qū)的配配套、建建筑的表表現、環(huán)環(huán)境的營營造、主主題空間間的突現現，產生生一種異異域風情情，或是是一種BB OBBO 族族的氛圍圍，使得得特定的的目標人人群產生生一種強強烈的歸歸屬感，從而在在市場上上形成較較為強烈烈的需求求。2.1.2航頭頭鎮(zhèn)總體體規(guī)劃概概況航頭鎮(zhèn)是是新一輪輪上海海市城

12、市市總體規(guī)規(guī)劃中中建設的的22個個中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)之一，現有鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積積60平平方公里里，現轄轄13個個行政村村2個居居委會，常住人人口5.5萬余余人，流流動人口口1.55萬余人人。20004年年全鎮(zhèn)將將完成工工業(yè)總產產值指標標50億億元，完完成外貿貿出口撥撥交值77億元，實現稅稅收2億億元，全全鎮(zhèn)居民民儲蓄余余額9.6億余余元。未未來，航航頭的住住宅發(fā)展展仍將以以別墅為為主。（1）交交通配合全鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產產開發(fā)的的規(guī)劃，航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)的交通通建設正正處于全全面啟動動的階段段。全鎮(zhèn)鎮(zhèn)將以滬滬南公路路、航頭頭大道為為主干中中心道路路，并規(guī)規(guī)劃和全全面改建建航三公公路、干干四路、干六路路、鶴鳴鳴路等多多條道路路，

13、一改改過去農農田為主主的鎮(zhèn)貌貌。陸運：六六車道的的滬南公公路快速速干道與與通往江江、浙等等外省市市的主要要交通干干線南航航公路連連接，并并貫穿鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。北距市市外環(huán)線線15公公里，浦浦東新區(qū)區(qū)12公公里，楊楊浦、南南浦、徐徐浦、盧盧浦等大大橋200-255公里。另外，以滬南南公路為為中心，東西兩兩條南北北方向的的交通干干線城市市5號線線（羅南南大道延延伸段）和楊高高南路延延伸段正正在抓緊緊建設，與滬南南公路和和南航公公路相接接。水運運：上海海市郊最最大的人人工河大治河河（5000噸級級通航）橫貫全全境，與與境內衛(wèi)衛(wèi)星港南南北烘托托，咸塘塘港貫穿穿其中，與黃浦浦江相通通，南距距蘆洋深深水港335

14、公里里?？者\運：東距距浦東國國際航空空港255公里，西距虹虹橋國際際機場335公里里。（2）地地塊規(guī)劃劃住宅：航航頭鎮(zhèn)的的房地產產開發(fā)將將以獨棟棟別墅為為主，從從規(guī)劃圖圖上看，航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政政府為中中心，東東起滬南南公路，西至楊楊高南路路延伸段段都將建建成以獨獨棟別墅墅為主的的高品質質住宅社社區(qū)，號號稱“萬畝別別墅區(qū)”。工業(yè)：中中心鎮(zhèn)擁擁有南匯匯區(qū)級工工業(yè)園區(qū)區(qū)大麥麥灣工業(yè)業(yè)區(qū)，其其總體規(guī)規(guī)劃4平平方公里里，南和和西緊靠靠滬南公公路，北北靠規(guī)劃劃中的航航三公路路，中有有通航能能力3000噸級級的衛(wèi)星星港，貫貫穿整個個工業(yè)園園區(qū)，水水陸交通通便利。商業(yè)：滬滬南公路路東方夏夏威夷旁旁有上海海最大的

15、的農工商商航頭大大賣場，而航頭頭大道財財富源商商城也正正全面啟啟動，其其總建設設面積220余萬萬平方米米，總投投資近66億元人人民幣，商業(yè)街街融景觀觀、購物物、生態(tài)態(tài)、游憩憩于一體體。這些些商業(yè)設設施將使使航頭成成為上海海東南部部未來幾幾年規(guī)劃劃最大的的一個商商圈和經經濟中心心。政府府：航頭頭鎮(zhèn)政府府的新辦辦公大樓樓正在建建設中，地址位位于航頭頭大道的的愛法奧奧朗新莊莊園旁。 2.1.3上海海別墅市市場發(fā)展展趨勢 20003年別別墅格局局發(fā)生重重大變化化，別墅墅深化演演繹東西西平衡分分布格局局，南匯匯別墅區(qū)區(qū)域將大大放異彩彩 。3、44月份上上海南匯匯正式躍躍上別墅墅舞臺，南匯別別墅也不不再只

16、是是浦東別別墅的縱縱深發(fā)展展或是延延伸而正正式形成成其片區(qū)區(qū)化獨特特區(qū)域特特征，也也從而奠奠定了在在上海別別墅市場場的獨立立地位，而到55、6月月份這一一分布格格局得以以向縱深深發(fā)展，而在不不久的將將來南匯匯將成為為上海別別墅發(fā)展展的重點點區(qū)域。相反長長寧等中中心城區(qū)區(qū)由于別別墅向郊郊外的發(fā)發(fā)展而完完全淡出出別墅市市場，上上半年幾幾乎沒有有新的別別墅樓盤盤推出，而在售售別墅樓樓盤也基基本售罄罄。與此此同時，南匯別別墅迅速速登臺亮亮相，與與浦東新新區(qū)別墅墅一起形形成東部部區(qū)塊。今年上上半年上上海別墅墅供應市市場區(qū)域域，主要要集中于于閔行、青浦、松江、浦東和和南匯，其中以以南匯和和松江兩兩個區(qū)域域

17、為主。2.2項項目區(qū)域域市場分分析別墅發(fā)展展逐漸向向外圍推推移，而而上海經經濟中心心的戰(zhàn)略略轉移，浦東作作為新上上海經濟濟的領頭頭羊和拉拉動者，南匯作作為浦東東經濟發(fā)發(fā)展的縱縱深腹地地，逐步步形成以以南匯為為主體的的“大東東郊”。大東郊郊從地理理位置上上可理解解為上海海的門戶戶，是上上海城市市擴展的的重心，伴隨城城市交通通網絡及及城市干干道對外外的迅速速延伸，加上大大東郊得得天獨厚厚的自然然環(huán)境，使以南南匯康橋橋、航頭頭等蓄勢勢待發(fā)，即將成成為別墅墅發(fā)展的的熱土。 南匯別墅墅發(fā)展相相對較晚晚，但勢勢頭非常常迅猛，并以其其發(fā)展迅迅速之勢勢證明其其不僅僅僅只是浦浦東別墅墅發(fā)展的的腹地或或者“后后花

18、園”，南匯匯別墅經經近幾年年的發(fā)展展開發(fā)已已自成區(qū)區(qū)域。目目前南匯匯別墅主主要集中中于康橋橋地區(qū)以以及南六六公路一一帶，其其中康橋橋別墅為為重中之之重，主主要的幾幾個較大大別墅均均分布在在此，如如康橋半半島、中中科大學學村、綠綠洲康城城等，前前者康橋橋半島雖雖是獨院院住宅，但售橋橋卻并不不高，加加上其樓樓盤體量量之大及及周邊環(huán)環(huán)境之好好深受好好評，中中科大學學村則以以其與學學府的聯(lián)聯(lián)合開發(fā)發(fā)使其成成為一個個能讓人人浮想聯(lián)聯(lián)翩的別別墅樓盤盤，而綠綠洲康城城則以其其景觀和和高尚品品質著稱稱。南六六公路沿沿線區(qū)域域別墅分分布相對對較為分分散，但但也占有有相當比比重，主主要以建建德南郊郊別墅和和上海藍

19、藍堡為典典型，其其它如航航頭、周周浦及萬萬祥鎮(zhèn)也也有零星星別墅樓樓盤分布布。南匯匯航頭區(qū)區(qū)域別墅墅發(fā)展態(tài)態(tài)勢實在在不小，即將正正式開工工的占地地45000畝上上海最大大別墅區(qū)區(qū)綠洲洲千島別別墅預示示著南匯匯將成為為上海別別墅未來來發(fā)展的的熱點區(qū)區(qū)域之一一，前景景難以估估量。2.3項項目區(qū)位位市場分分析近年來，航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)的房地地產開發(fā)發(fā)相當活活躍，具具有如下下特點：樓盤的售售價上看看來，220033年下半半年該區(qū)區(qū)域開盤盤的別墅墅價格有有一個很很大的提提升，并并且銷售售狀況較較好。這這反映出出航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)的滬南南公路、航頭公公路沿線線的獨棟棟別墅群群發(fā)展步步入成熟熟，在滬滬上別墅墅群中已已經具有有一定

20、的的規(guī)模和和品牌效效應，受受到了高高端置業(yè)業(yè)者的認認可。當地的房房地產公公司在航航頭的開開發(fā)商擁擁有很強強的背景景和實力力，其中中主要有有南航房房地產開開發(fā)公司司、航匯匯房產和和上海航航頭高夫夫置業(yè)有有限公司司，他們們是航頭頭鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)的主要要力量。開發(fā)的住住宅物業(yè)業(yè)基本集集中于獨獨棟別墅墅，以吸吸引鎮(zhèn)外外和當地地企業(yè)的的高端客客戶，其其中主要要是來自自上海和和港澳臺臺的高級級管理人人員、私私營業(yè)主主等。而而相反的的是，該該地區(qū)很很少有多多層、小小高層的的住宅物物業(yè)開發(fā)發(fā)。開發(fā)發(fā)于20000年年之前、位于滬滬南公路路的東升升家園的的空住率率很高，沿街商商鋪幾乎乎全部空空置；相相反，對對面的別別墅

21、卻幾幾乎座無無虛席。這進一步步說明當當地的別別墅市場場趨于成成熟，而而置業(yè)客客戶大多多是來自自于鎮(zhèn)外外的有車車一族，底商和和社區(qū)商商業(yè)不可可能得到到很大的的發(fā)展。 2.4項項目的市市場因素素及定位位建議2.4.1周邊邊市場情情況（詳詳見下表表）表一：周周邊住宅宅項目列列表樓盤名稱稱物業(yè)類型型占地面積積開發(fā)商均價(元元/平方方米)開盤時間間聚鑫苑、池鑫苑苑多層小高高層未知南航房地地產開發(fā)發(fā)公司未定未定愛法奧朗朗新莊園園獨棟別墅墅918畝畝上海愛法法房地產產經營開開發(fā)有限限公司預計90000-100000未開東方夏威威夷（二二期）獨棟別墅墅780畝畝上海廈大大房地產產公司10000020044.1

22、楓林雅苑苑獨棟別墅墅30畝上海華正正置業(yè)有有限公司司3200020022.111綠洲千島島花園一一期獨棟別墅墅600畝畝上海航頭頭高夫置置業(yè)有限限公111生茂養(yǎng)園園獨棟別墅墅600畝畝生茂集團團/航匯匯房產110000未開富康別墅墅獨棟別墅墅未知上海鵬聯(lián)聯(lián)置業(yè)有有限公司司3600020022年前鶴鳴家園園獨棟別墅墅未知航匯房產產未定未定2.4.2市場場因素表二：土土地S.W.OO.T分分析表優(yōu)勢（SS）地塊方正正，利于于別墅景景觀規(guī)劃劃位于航頭頭鎮(zhèn)的別別墅規(guī)劃劃區(qū)內，有規(guī)模模效應劣勢（WW）位置較偏偏，離鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心和和商業(yè)區(qū)區(qū)尚有一一段距離離緊鄰下沙沙社區(qū)的的居民拆拆遷

23、安置置區(qū)周邊有大大體量的的高品質質獨棟別別墅形成成競爭機會（OO）南匯別墅墅市場需需求旺盛盛整個航頭頭鎮(zhèn)的萬萬畝別墅墅區(qū)規(guī)劃劃啟動威脅（TT）本區(qū)域內內從未有有過聯(lián)排排、疊加加別墅項項目目前區(qū)域域內路橋橋在建，未來情情況不明明總體而言言，本地地塊最大大的優(yōu)勢勢在于其其位于航航頭的高高品質別別墅輻射射群內，該社區(qū)區(qū)面向高高端人群群，已經經受到了了廣大置置業(yè)者的的認可。但同時時，該項項目最大大的不確確定因素素在于該該地塊容容積率偏偏高（達達到0.6），又鄰近近下沙的的拆遷安安置區(qū)，有可能能對未來來的住宅宅產品品品質造成成一定的的劣勢。2.4.3定位位建議小區(qū)文化化導入是是主體，即在作作擴初之之前，

24、先先行做好好小區(qū)的的文化定定位，來來確保小小區(qū)在一一定的文文化背景景下的市市場定位位。規(guī)劃是本本案成功功的關鍵鍵，突破破原有的的規(guī)劃模模式，提提出全新新的設計計規(guī)劃理理念，如如環(huán)境、建筑、配置上上體現以以人為本本、面向向未來的的思想。全過程程有效率率又有力力度的預預先策劃劃是本項項目成功功開發(fā)的的保證。結合周周邊物業(yè)業(yè)的概況況，參照照南匯地地區(qū)及浦浦東地區(qū)區(qū)物業(yè)的的經驗，來確定定本案的的市場定定位是十十分主要要的工作作。 2.44.4售售價預測測根據本項項目周邊邊地區(qū)的的新建住住宅項目目的售價價情況，鑒于本本項目的的特點，預計本本項目的的疊加別別墅住宅宅每平方方米售價價在45500-53000

25、元之間間，獨立立別墅住住宅每平平方米售售價在990000-1220000元之間間，是較較適宜的的。第三章 設計方方案3.1設設計指導導思想以人為本本的設計計指導思思想，面面向二十十一世紀紀，以建建設綠色色生態(tài)型型高智能能化居住住環(huán)境為為目標。強化小小區(qū)居住住功能，合理安安排居住住配套建建筑設施施，提高高生活質質量，為為居民創(chuàng)創(chuàng)造一個個高綠化化率、高高智能化化、布局局合理、功能齊齊備、生生活方便便的現代代化居住住小區(qū)。3.2總總體設計計航頭鎮(zhèn)政政府非常常重視該該地域的的規(guī)劃，將航頭頭鎮(zhèn)的別別墅建設設列為航航頭鎮(zhèn)最最重要的的建設之之一。東東起滬南南公路西西至楊高高路延伸伸段的別別墅區(qū)包包括了航航頭

26、鎮(zhèn)目目前絕大大多數的的獨棟別別墅項目目。因此此，待招招標地塊塊能夠依依托這一一規(guī)劃，形成規(guī)規(guī)模效應應。本項目東東臨惠南南鎮(zhèn)，南南面是周周浦鎮(zhèn)，隨著南南匯地區(qū)區(qū)的整體體改造，它的交交通和環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢將逐步步體現。根據項目目的地理理位置與與區(qū)域市市場情況況分析，建議如如下：（1）由由于該地地區(qū)的目目標客戶戶大多為為鎮(zhèn)外和和浦東地地區(qū)的高高級管理理階層，所以項項目開發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)定位應應以高檔檔型為主主。（2）項項目的建建筑類型型應以低低密度住住宅為主主，降低低建筑覆覆蓋率，提高小小區(qū)的綠綠化面積積，真正正體現“以人為為本”的開發(fā)發(fā)新理念念。（3）在在房型設設計中，要體現現布局的的合理性性與使用用功能

27、的的超前性性，疊加加別墅面面積約控控制在1180-2200平方米米，獨立立別墅面面積約為為3300-3660平方方米之間間。整個小區(qū)區(qū)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，分分二期實實施。土土地占地地面積5510畝畝，擬開開發(fā)建筑筑面積22031100平平方米（其中住住宅面積積19331000平方米米，公建建面積1100000平方方米），每期約約開發(fā)面面積100萬平方方米。見表3主主要技術術經濟指指標表3：主主要技術術經濟指指標序號指標數值1基地面積積（平方方米）34044772總建筑面面積（平平方米）20311002.1住宅和商商業(yè)面積積（平方方米）19311002.2公建面積積（平方方米）1000003綜合容積積率

28、0.64綠化率50%5建筑密度度20%6戶數（戶戶）約7911第四章 開發(fā)進進度4.1項項目建設設進度本項目整整個建設設周期分分為三年年，自中中標后，九個月月為前期期規(guī)劃設設計期和和動遷交交地期，二年左左右完成成工程建建設，建建設形象象進度見見表4：表4：建建設形象象進度表表項目時時間第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期規(guī)劃劃設計 三通一平平工程建設設（一期期）工程建設設（二期期）收尾工程程根據開發(fā)發(fā)建設進進度圖所所示，本本項目的的前期工工作需要要八九九個月，施工期期約為二二十四個個月，項項目分二二期實施施，交叉叉進行，后期配配套和竣竣

29、工驗收收則要三三四個個月左右右。如果果中標，根據項項目的進進展，我我們將編編制項目目流程圖圖和節(jié)點點時間圖圖，并嚴嚴格控制制項目的的進程和和關鍵節(jié)節(jié)點的工工作情況況，以便便能對項項目的開開發(fā)過程程更好地地進行控控制。4.2付付款進度度和資金金安排4.2.1付款款進度建設項目目土地費費用付款款承諾：付款承諾諾： 簽簽訂合同同后100天內，除投標標保證金金外，支支付到合合同費用用總額的的40%；簽訂訂合同后后40天天內，支支付到合合同費用用的600%；簽簽訂合同同后600天內，付清全全部土地地費用。4.2.1資金金籌措為確保該該項目全全面、按按時交付付使用，在該項項目上我我公司以以約4億億元（詳詳

30、見銀行行資信證證明）自自有資金金全額投投入該項項目的開開發(fā)建設設。項目目的資金金來源渠渠道主要要有三個個方面：自有資資金、銀銀行貸款款、預銷銷售款(含按揭揭)。其其中，銀銀行貸款款、預銷銷售款是是調節(jié)整整個項目目資金運運作平衡衡的重要要“蓄水池池”。根據我司司情況和和市場行行情，三三個資金金塊中有有兩塊是是可以保保證的，即自有有資金和和銀行貸貸款；如如果邀請請一家銀銀行對項項目實行行專項資資金管理理，那么么銀行融融資問題題也能得得到較可可靠的保保證，可可能會出出現的問問題是銀銀行放貸貸計劃與與我司的的項目投投資計劃劃在時間間或數量量上的誤誤差，這這可通過過雙方及及時的溝溝通的得得到解決決；因此

31、此，三塊塊資金中中只有預預銷售款款存在較較大的不不確定因因素。所所以，在在資金平平衡控制制中就是是要彌補補由于銷銷售回款款不及時時所帶來來的風險險。根據較理理想的情情況，若若項目于于20005年二二季度開開始預售售，則項項目的總總投資約約994493億億元人民民幣，其其中自有有資金為為400000萬萬元、銀銀行貸款款134474萬萬元、預預售回籠籠投入4460119萬元元。第五章 投資估估算5.1工工程建設設投資估估算內容容（詳見見附表二二投資估估算表）項目的投投資分析析和成本本測算是是以南南匯區(qū)航航頭鎮(zhèn)基基地招標標文件為基礎礎，并參參照了投投資監(jiān)理理的成本本測算，結合本本市住宅宅建設項項目建

32、設設費用計計費標準準的有關關規(guī)定及及市場實實際平均均發(fā)生金金額進行行估算。（1） 土地費費用土地費用用包括中中標地價價、土地地交易契契稅和基基地的三三通一平平費用。（2） 前期費費用前期費用用包括可可行性研研究費、大市政政配套費費、設計計、地質質勘查及及人防配配套費等等費用。（3）間間接開發(fā)發(fā)費間接開發(fā)發(fā)費包括括管理費費、監(jiān)理理、招投投標代理理、工程程審照費費、竣工工決算等等費用。該部分分費用均均根據常常規(guī)或初初步征詢詢結果進進行估算算。（4） 工程費費用以疊加別別墅12200元元/平方方米，獨獨立別墅墅14000元/平方米米，公建建部分330000元/平平方米的的工程造造價進行行估算。（5） 小區(qū)配配套費配套費用用按配套套單位有有關規(guī)定定估算。主要包包括水、電、煤煤、通訊訊、排水水配套費費用及小小區(qū)智能能化配套套、綠化化、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、有線線電視等等工程費