房地產行業(yè)月報：投資高位盤整新開工施工持續(xù)回升

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 1.行業(yè)總量保持高位4 HYPERLINK l _bookmark1 2.行業(yè) 2018 年 1-12 月投資情況4 HYPERLINK l _bookmark2 房地產投資累計同比增長 9.5%4 HYPERLINK l _bookmark9 房地產新開工累計同比增長 17.2%5 HYPERLINK l _bookmark15 房地產累計銷售面積同比增加 1.33%6 HYPERLINK l _bookmark26 1-12 月房地產資金來源總量同比增加 6.35%9 HYPERLINK l _bookmark35 投資建議10 HYPE

2、RLINK l _bookmark36 風險提示11信息披露12圖目錄 HYPERLINK l _bookmark3 圖 1全國房地產開發(fā)投資累計完成情況4 HYPERLINK l _bookmark4 圖 2全國房地產開發(fā)投資當月完成情況4 HYPERLINK l _bookmark5 圖 3全國住宅開發(fā)投資累計完成情況5 HYPERLINK l _bookmark6 圖 4全國住宅開發(fā)投資當月完成情況5 HYPERLINK l _bookmark7 圖 5全國土地購臵面積累計情況5 HYPERLINK l _bookmark8 圖 6全國土地購臵面積當月情況5 HYPERLINK l _b

3、ookmark10 圖 7全國房地產新開工、施工和竣工面積情況6 HYPERLINK l _bookmark11 圖 8房屋新開工累計情況6 HYPERLINK l _bookmark12 圖 9房屋當月新開工情況6 HYPERLINK l _bookmark13 圖 10房屋竣工面積累計情況6 HYPERLINK l _bookmark14 圖 11房屋竣工面積當月情況6 HYPERLINK l _bookmark16 圖 12全國商品房銷售面積累計情況7 HYPERLINK l _bookmark17 圖 13全國商品房銷售面積當月情況7 HYPERLINK l _bookmark18 圖

4、 14全國商品房銷售額累計情況7 HYPERLINK l _bookmark19 圖 15全國商品房銷售額當月情況7 HYPERLINK l _bookmark20 圖 1612 月商品住宅銷售面積分線同比（%）8 HYPERLINK l _bookmark21 圖 1712 月商品住宅銷售面積分線環(huán)比（%）8 HYPERLINK l _bookmark22 圖 1812 月商品住宅銷售金額分線同比（%）8 HYPERLINK l _bookmark23 圖 1912 月商品住宅銷售金額分線環(huán)比（%）8 HYPERLINK l _bookmark24 圖 20全國商品房銷竣比情況9 HYPER

5、LINK l _bookmark25 圖 21全國商品房待售面積情況9 HYPERLINK l _bookmark27 圖 22全國房地產開發(fā)資金來源累計情況9 HYPERLINK l _bookmark28 圖 23全國房地產單月開發(fā)資金情況9 HYPERLINK l _bookmark29 圖 24全國房地產開發(fā)資金 2018 年 1-12 月構成9 HYPERLINK l _bookmark30 圖 252018 年 12 月全國房地產開發(fā)資金構成9 HYPERLINK l _bookmark31 圖 26房地產開發(fā)資金中國內貸款累計情況10 HYPERLINK l _bookmark3

6、2 圖 27房地產開發(fā)資金中國內貸款當月情況10 HYPERLINK l _bookmark33 圖 28房地產開發(fā)資金中利用外資累計情況10 HYPERLINK l _bookmark34 圖 29房地產開發(fā)資金中利用外資當月情況10行業(yè)總量保持高位我們將 2018 年 1-12 月數(shù)據(jù)與 2017 年 1-12 月和 2016 年 1-12 月對比發(fā)現(xiàn)，2018年 1-12 月行業(yè)商品房銷售額數(shù)據(jù)較 2017 年同期增長 12.17%，較 2016 年同期增加27.50%；土地購臵面積較 2017 年同期增加 14.20%，較 2016 年同期增加 32.31%；新開工面積較 2017 年

7、同期增長 17.18%，較 2016 年同期增長 25.41%。1-12 月數(shù)據(jù)關注點：房地產開發(fā)投資累計同比增速保持 9.5%的高位，單月增速小幅回落。新開工累計同比增速保持 17.2%的高位，單月增速保持高位。土地購臵面積增速繼續(xù)回落。新開工保持高增長一方面是因為市場成交量仍然較大，房企潛在可售房源不多，需要補庫存；一方面，房企資金面偏緊，加快開工加快銷售以回籠資金。全國銷售面積在 2018 年 9-11 月連續(xù) 3 個單月同比負增長之后，12 月單月小幅正增長，但整體需求偏弱，且有進一步走弱跡象。分線銷售來看，一線銷售在筑底，二線銷售回暖， 三四線銷售持續(xù)走弱。土地購臵端同向收縮，累計同

8、比增速持續(xù)下滑。投資、新開工高位增長將對 19 年產生較大基數(shù)壓力。表1 行業(yè)保持高位繁榮單位完成額億元銷售額億元購臵面積萬平方米資金來源億元面積萬平米2018 年 1-12 月累計值120264149973291421659632093422017 年 1-12 月累計值(歷史銷售額最高數(shù)據(jù)年)109799133701255081560531786542016 年 1-12 月累計值(歷史銷售額次高數(shù)據(jù)年)102581117627220251442141669282018 年 1-12 月較 2017 年 1-12 月9.53%12.17%14.20%6.35%17.18%2018 年 1-

9、12 月較 2016 年 1-12 月17.24%27.50%32.31%15.08%25.41%資料來源： wind、海通證券研究所指標開發(fā)投資商品房土地開發(fā)新開工行業(yè) 2018 年 1-12 月投資情況2.1 房地產投資累計同比增長 9.5%2018 年 1-12 月全國房地產累計開發(fā)投資為 120264 億元，同比增長 9.5%，增速較1-11 月回落 0.2 個百分點。12 月當月開發(fā)投資同比增長 8.17%，增速較 11 月回落 1.14個百分點。1-12 月商品住宅投資 85192 億元，同比增長 13.40%，增速較 1-11 月下降0.2 個百分點。12 月當月住宅投資同比增長

10、 10.62%，增速較 11 月下降 1.99 個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資比重為 70.8%。圖1 全國房地產開發(fā)投資累計完成情況圖2 全國房地產開發(fā)投資當月完成情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所 圖3 全國住宅開發(fā)投資累計完成情況圖4 全國住宅開發(fā)投資當月完成情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所1-12 月，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 29142 萬平方米，累計同比增加 14.2%，增速較 1-11 月降低 0.1 個百分點。12 月當月土地購臵面積 3816.37 萬平米，環(huán)比上漲13.48%，同比上漲

11、13.92%，增速較 11 月回升 5.8 個百分點。1-12 月全國房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款 16102 億元，累計同比增長 18.00%，增速較 1-11 月份下降 2.2 個百分點。圖5 全國土地購臵面積累計情況圖6 全國土地購臵面積當月情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所2.2 房地產新開工累計同比增長 17.2%1-12 月，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積 20.93 億平方米，同比增長 17.2%，增速較 1-11 月份上升 0.4 個百分點。12 月當月新開工面積 2.05 億平米，同比增長20.46%，較 11 月增速回落 1.22 個百

12、分點。1-12 月房屋施工面積 82.23 億平方米，同比增長 5.2%，增速較 1-11 月上升 0.5 個百分點。1-12 月房屋竣工面積 9.36 億平方米，同比下降 7.8%，已經連續(xù) 13 個月下降，降幅較 1-11 月大幅縮小 4.5 個百分點。圖7 全國房地產新開工、施工和竣工面積情況資料來源：Wind，海通證券研究所圖8 房屋新開工累計情況圖9 房屋當月新開工情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所圖10 房屋竣工面積累計情況圖11 房屋竣工面積當月情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所房地產累計銷售面積同比增加

13、 1.33%2018 年 1-12 月商品房銷售面積 17.17 億平方米，同比增長 1.33%，增速比 1-11月份下降 0.06 個百分點。其中，住宅銷售面積增長 2.2%，增速較 1-11 月回升 0.1 個百分點；辦公樓銷售面積下降 8.3%，跌幅較 1-11 月回升 2.8 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 6.8%，增速比 1-11 月份擴大 1.7 個百分點。12 月當月商品房銷售面積 2.31億平方米，同比上升 0.92%，增速由負轉正。 圖12 全國商品房銷售面積累計情況圖13 全國商品房銷售面積當月情況 資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所

14、2018 年 1-12 月商品房銷售額 15.00 萬億元，同比增長 12.17%，增速比 1-11 月份回升 0.02 個百分點。其中，住宅銷售額增長 14.7%，增速較 1-11 月下降 0.1 個百分點；辦公樓銷售額下降 2.6%，跌幅較 1-11 月縮小 3.8 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.7%，增速較 1-11 月上升 0.9 個百分點。12 月單月商品房銷售額 20465 億元，同比增長 12.32%，增速較 11 月上升 3.5 個百分點。圖14 全國商品房銷售額累計情況圖15 全國商品房銷售額當月情況 資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所

15、從住宅口徑的分線數(shù)據(jù)1來看，2018 年 1-12 月一線城市商品住宅銷售面積 2762 萬平方米，累計同比下降 2.78%，降幅收窄 0.14 個百分點；二線城市商品住宅銷售面積25314 萬平方米，累計同比增加 12.58%，增速上升 1.00 百分點；三四線城市商品住宅銷售面積 10.06 億平米，累計同比下降 0.07%，增速下降 1.1 個百分點。2018 年 12 月一線城市商品住宅銷售面積 356 萬平方米，同比增長 12.3%，增速由負轉正；二線城市商品住宅銷售面積 2746 萬平方米，同比增長 4.2%，增速較 11 月下降 17.3 個百分點；三四線城市商品住宅銷售面積 1

16、6113 萬平米，同比增長 2.0%，增速由負轉正。1 此處分線數(shù)據(jù)來源于中指數(shù)據(jù)庫。一線城市：北京 上海 深圳 廣州二線城市：天津 重慶 杭州 杭州(含蕭山余杭) 南京 武漢 成都 蘇州 大連 廈門 西安 長沙 寧波 無錫 福州 沈陽 青島 濟南 南昌合肥 鄭州 太原 石家莊 長春 哈爾濱 呼和浩特 海口 南寧 蘭州 昆明 貴陽 西寧 銀川 烏魯木齊 溫州 北海 三亞 成都(大成都) 蘇州(含吳江)。其中標紅色為無數(shù)據(jù) or 數(shù)據(jù)有缺的城市。三四線城市：統(tǒng)計局口徑減去一線城市、二線城市之外的全部歸為三四線城市。 圖16 12 月商品住宅銷售面積分線同比（%）圖17 12 月商品住宅銷售面積分

17、線環(huán)比（%）資料來源：CREIS，海通證券研究所資料來源：CREIS，海通證券研究所2018 年 1-12 月一線城市商品住宅銷售額 9591 億元，累計同比上升 11.52%，增速提高 4.11 個百分點；二線城市商品住宅銷售額 32944 億元，累計同比上升 24.48%，增速回落 0.25 個百分點；三四線城市商品住宅銷售額 83857 億元，累計同比上升 11.55%，增幅收窄 0.52 個百分點。2018 年 12 月一線城市商品住宅銷售額 1302 億元，同比增長 47.43%，增速上升18.94 個百分點；二線城市商品住宅銷售額 3543 億元，同比增長 22.41%，增速下降

18、21.90個百分點；三四線城市商品住宅銷售額 11601 億元，同比上升 8.42%，增速上升 6.72 個百分點。圖18 12 月商品住宅銷售金額分線同比（%）圖19 12 月商品住宅銷售金額分線環(huán)比（%）資料來源：CREIS，海通證券研究所資料來源：CREIS，海通證券研究所從銷竣比情況來看，截至 2018 年 1-12 月銷竣比數(shù)據(jù)為 1.83，與 1-11 月相比減少0.4。從待售面積來看，截至 2018 年 12 月末全國商品房待售面積為 5.24 億平米，較 11月末減少 213 萬平米，去化周期（按照 12 個月移動平均計算）為 3.36 月，較 11 月減少 0.02 個百分點

19、。 圖20 全國商品房銷竣比情況圖21 全國商品房待售面積情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所1-12 月房地產資金來源總量同比增加 6.35%2018 年 1-12 月全國房地產資金來源總量達到 16.60 萬億元，較 17 年同期增長6.35%，增速比 1-11 月份下降 1.24 個百分點。圖22 全國房地產開發(fā)資金來源累計情況圖23 全國房地產單月開發(fā)資金情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所從 1-12 月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的 14.46%，利用外資占比 0.07%，自籌資金占比 33

20、.64%，其他資金占比 51.83%。逐個數(shù)據(jù)分析，房地產資金來源中國內貸款 1-12 月達到 24005 億元，累計同比減少 4.90%，跌幅較 11 月擴大 1.18 個百分點。1-12 月自籌資金達到 55831 億元，累計同比增長 9.7%，增速較 11月回落 0.3 個百分點。個人按揭貸款屬于其他資金范疇，1-12 月個人按揭貸款達到 23706億元，累計同比下降 0.8%，跌幅較 11 月收窄 0.1 個百分點。圖24 全國房地產開發(fā)資金 2018 年 1-12 月構成圖25 2018 年 12 月全國房地產開發(fā)資金構成資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所圖26 房地產開發(fā)資金中國內貸款累計情況圖27 房地產開發(fā)資金中國內貸款當月情況資料來源：wind，海通證券研究所資料來源：wind，海通證券研究所2018 年 1-12 月房地產資金來源中利用外資為 108 億元，累計同比下降 35.73%。當月利用外資為 5.67 億元，環(huán)比下降 74.07%，同比下降 72.96%，跌幅擴大。圖28 房地產開發(fā)資金