浙江海鹽縣某地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、海鹽縣長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20044-122目 錄第一章 前言一、報(bào)告告編制目目的二、報(bào)告告編制依依據(jù)三、項(xiàng)目目概況第二章 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境分分析一、20004年年國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及房房地產(chǎn)市市場(chǎng)回眸眸二、嘉興興市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況三、海鹽鹽縣城市市總概況況四、有利利投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)成因分分析第三章 項(xiàng)目周周邊物業(yè)業(yè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析析一、投資資地塊的的地理環(huán)環(huán)境二、海鹽鹽地區(qū)區(qū)區(qū)域分析析三、項(xiàng)目目區(qū)域地地區(qū)住宅宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)查四、海鹽鹽消費(fèi)者者調(diào)查分分析第四章 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)與機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)分析析一、房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)會(huì)形形成模式式二、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)三

2、、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目目定位一、目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)定定位二、產(chǎn)品品定位第六章 項(xiàng)目目規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議一、項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃建議議二、住宅宅建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議三、小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施建議議四、環(huán)境境藝術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)建議議第七章 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略及及投資估估算一、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略略二、項(xiàng)目目投資估估算三、項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排排四、項(xiàng)目目投資與與籌資計(jì)計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況分分析一、項(xiàng)目目銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃二、項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入估算算三、項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)成成本估算算四、項(xiàng)目目利潤(rùn)估估算第九章 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分分析 一、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)主主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及對(duì)策策分析第十章 結(jié)論與與建議第十一章章 結(jié)

3、束束語(yǔ)第一章 前 言一、報(bào)告告編制目目的 1、在在對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境進(jìn)行詳詳細(xì)分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目所處的的區(qū)位環(huán)環(huán)境，對(duì)對(duì)該地塊塊的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行合理理的評(píng)估估。 2、對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的可行性性與開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)策策劃提出出初步意意見(jiàn)，并并對(duì)項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建筑方方案設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境境藝術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)提出出相應(yīng)的的建議。 3、結(jié)結(jié)合公司司的狀況況和項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)，探索索項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的可行行方式。 4、對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投資資分析和和風(fēng)險(xiǎn)分分析。5、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目決策策及其實(shí)實(shí)施的優(yōu)優(yōu)化提出出建議。二、報(bào)告告編制依依據(jù) 1、海鹽市市規(guī)劃局局規(guī)劃方方案； 2、國(guó)家建建設(shè)部及及武漢市市頒布的的與房地地產(chǎn)相

4、關(guān)關(guān)法律與與政策； 3、嘉興市市統(tǒng)計(jì)局局，海鹽鹽縣統(tǒng)計(jì)計(jì)局； 4、現(xiàn)場(chǎng)勘勘察和實(shí)實(shí)地調(diào)研研所得資資料。三、項(xiàng)目目概況該地塊位位于嘉興興市海鹽鹽縣長(zhǎng)安安路西側(cè)側(cè)、海興興路北側(cè)側(cè)，西側(cè)側(cè)臨團(tuán)結(jié)結(jié)港、北北側(cè)臨鹽鹽北河，總面積積約733畝，并并位于海海鹽縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊塊基本較較為平整整，經(jīng)鹽鹽城規(guī)條條武字（20004）0018號(hào)號(hào)文件批批準(zhǔn)通過(guò)過(guò)，該地地塊主要要用途為為居住用用地，類類別代號(hào)號(hào)R2，容積率率不大于于1.33，以中中高層以以上住宅宅為主（中高層層以上住住宅建筑筑面積占占住宅總總面積665%以以上）時(shí)時(shí)不大于于2.00，建筑筑密度不不大于225%，綠化率率不小于于35%。建筑筑

5、限高多多層不超超過(guò)五層層（約115米左左右，不不含底層層層高22.2米米以下的的自行車(chē)車(chē)庫(kù)），允許建建高層，高層住住宅層數(shù)數(shù)不超過(guò)過(guò)16層層（約448米左左右）；根據(jù)調(diào)查查分析及及以上資資料，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品定位為為中高等等檔次的的住宅新新區(qū)。建建筑形式式采用組組合式：排屋、多層770%，小高層層30%，并初初步確定定項(xiàng)目主主要技術(shù)術(shù)指標(biāo)如如下：總用地地面積：487763平平方米，合733畝。容積率率：1.25總建筑筑面積：609953.75MM2 其中中：排屋屋、多層層住宅：391167.6255M2 小高高層住宅宅：1882866.1225M22 公公建面積積：35500MM2 建筑筑密度（暫

6、無(wú)設(shè)設(shè)計(jì)方案案無(wú)法計(jì)計(jì)算出，建筑密密度= 建筑基基底總面面積建建筑用地地總面積積）。 綠化率率：355%（以上數(shù)數(shù)據(jù)是依依據(jù)周邊邊物業(yè)的的指標(biāo)參參考提出出的，該該方案僅僅為初步步方案，在很多多方面還還有待于于進(jìn)一步步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境分分析一、20004年年國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及房房地產(chǎn)市市場(chǎng)回眸眸投資機(jī)會(huì)會(huì)孕育于于經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境之中中，作為為基礎(chǔ)性性、先導(dǎo)導(dǎo)性的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)更是如如此。因因此，對(duì)對(duì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)與政政策環(huán)境境的把握握是每一一個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)決策者者所關(guān)注注的首要要問(wèn)題。宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析據(jù)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局，最新發(fā)發(fā)布的“國(guó)房房景氣指指數(shù)”報(bào)報(bào)告顯示示，今年年10月月的“國(guó)國(guó)房景氣氣指數(shù)

7、”為1004.887，比9月份微升升0.004點(diǎn)。今年11-100月，全全國(guó)商品品房平均均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格為每每平方米米27558元，與去年年同期相相比上漲漲11.7%，增幅比比9月回回落1.3個(gè)百百分點(diǎn)。其中，商品住住宅平均均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格為每每平方米米25666元，同比上上漲100.2%。從全全國(guó)房地地產(chǎn)投資資的總情情況看，1-110月，全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資95226億元元，同比比增長(zhǎng)228.99%，增增幅比上上月提高高0.66個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，商商品住宅宅完成投投資64461億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)27.9%；辦公樓樓和商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用用房完成成投資同同比分別別增長(zhǎng)了了33.8%和和34.7%。顯然

8、，國(guó)家收收緊“地地根”的的政策并并未有效效控制房房地產(chǎn)行行業(yè)的增增長(zhǎng)勢(shì)頭頭，商品房房平均售售價(jià)繼續(xù)續(xù)上漲的的勢(shì)頭在在短期內(nèi)內(nèi)尚難以以改變，因此房房?jī)r(jià)仍有有進(jìn)一步步上升空空間。房地產(chǎn)百百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)在全國(guó)國(guó)市場(chǎng)占占有率普普遍偏低低，但百?gòu)?qiáng)強(qiáng)企業(yè)在在當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)的規(guī)規(guī)?；?jīng)經(jīng)營(yíng)模式式凸現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)勢(shì)主要體現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)占有、企業(yè)信信用和品品牌效應(yīng)應(yīng)三方面面。“18號(hào)號(hào)”令第一一次將房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)確立為為我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的支柱柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著著中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正走向向成熟。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日日趨規(guī)范范化。據(jù)據(jù)嘉興市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局提提供的房房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)快報(bào)報(bào)顯示，今年上上半年由由于國(guó)家家宏觀觀調(diào)控的的各項(xiàng)政政策相

9、繼繼出臺(tái)嘉嘉興市區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)開(kāi)始降降溫，逐逐步回歸歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)中微升升，少數(shù)數(shù)指標(biāo)由由于慣性性的作用用，仍處于于高位運(yùn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)勢(shì)。在近近日，“20004中國(guó)國(guó)（浙江江）房地地產(chǎn)著名名品牌年年會(huì)”上，得得出的一一個(gè)有關(guān)關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中中國(guó)整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)目目前正處處于一個(gè)個(gè)快速增增長(zhǎng)時(shí)期期，至少少還有220年的的發(fā)展歷歷程。我省房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資情情況。在在土地和和信貸緊緊縮政策策的雙重重作用下下，我省省房地產(chǎn)產(chǎn)投資熱熱進(jìn)一步步降溫。1-99月，全全省房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資7793.2億元元，同比比增長(zhǎng)336.44%，增增幅分別別比1-3月、1-66月回落落10.6和33.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)

10、。主要要特點(diǎn)有有： 1、住宅宅開(kāi)發(fā)增增長(zhǎng)速度度快于辦辦公樓和和商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房。1-9月，全省住住宅投資資6022.8億億元，增增長(zhǎng)411.7%，增幅幅超出總總速度55.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；辦公公樓和商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房分分別投資資37.6和1100.8億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)34.5%和和14.4%，增幅均均低于住住宅投資資。 2、一、二二級(jí)資質(zhì)質(zhì)企業(yè)增增幅上升升，三、四級(jí)企企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)回落。今年以以來(lái)，部部分企業(yè)業(yè)面臨資資金緊張張狀況，實(shí)力雄雄厚企業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)突突顯。11-9月月，在總總速度回回落的情情況下，一、二二級(jí)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)速速度不降降反升，分別增增長(zhǎng)644.9%和4.8%，增幅比比1-33月上升升19.9和

11、55.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；三、四級(jí)企企業(yè)分別別增長(zhǎng)441.11%和44.9%，增幅幅回落330.22和1.7個(gè)百百分點(diǎn)。 3、銀銀行貸款款增幅進(jìn)進(jìn)一步下下滑。11-9月月，國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款到到位2778.77億元，只增長(zhǎng)長(zhǎng)4.66%，增增幅比11-3月月回落了了25.7個(gè)百百分點(diǎn)，比去年年同期回回落了550.99個(gè)百分分點(diǎn)，占占本年資資金比重重23.9%，同比回回落6.8個(gè)百百分點(diǎn)。9月末末，全省省各項(xiàng)應(yīng)應(yīng)付款及及工程拖拖欠款增增長(zhǎng)了222.33%和118%。 4、各各市對(duì)宏宏觀調(diào)控控的反映映差別較較大。衢衢州、紹紹興兩市市回落速速度最快快、幅度度最大，1-99月增幅幅分別比比1-33月回落落1055和

12、511.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，比11-6月月回落22.9和和9.11個(gè)百分分點(diǎn)；杭杭州和寧寧波市下下滑速度度比較平平穩(wěn)，11-9月月增幅分分別比11-3月月回落88.1和和15.1個(gè)百百分點(diǎn)，比1-6月回回落6.6和112個(gè)百百分點(diǎn)。在宏觀觀嚴(yán)控下下，一些些市的增增幅還有有所上升升，與11-3月月相比，增幅上上升的有有溫州、嘉興和和麗水市市；與11-6月月相比，增幅上上升的有有溫州、舟山、臺(tái)州和和麗水市市。嘉興興市1-9月增增幅達(dá)到到了833.5%，速度度明顯偏偏高。二、嘉興興市房地地產(chǎn)發(fā)展展概況地產(chǎn)業(yè)仍仍是投資資的熱門(mén)門(mén)行業(yè)，今年上上半年市市區(qū)又新新開(kāi)設(shè)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司24家家，至66月末市市

13、區(qū)累計(jì)計(jì)已有房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司1055家，總總注冊(cè)資資本金11317799萬(wàn)萬(wàn)元，注注冊(cè)資金金在20000萬(wàn)萬(wàn)元或220000萬(wàn)元以以上的企企業(yè)達(dá)226家，占企業(yè)業(yè)總數(shù)的的24.8；在10000萬(wàn)萬(wàn)元-20000萬(wàn)萬(wàn)元的有有39家家，占337.11；在在5000萬(wàn)元-110000萬(wàn)元的的有400家，占占38.1。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資已開(kāi)始始回落，今年11-6月房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資為22254663萬(wàn)元元，與去去年同期期相比增增加911.477，但但比20003年年下半年年下降00.933。商品房新新開(kāi)工面面積達(dá)到到1100.411萬(wàn)平方方米，比比20003年下下半年減減少744.933萬(wàn)平方方

14、米，下下降400.433。其其中住宅宅開(kāi)工面面積733.500萬(wàn)平方方米，比比20003年下下半年減減少955.944萬(wàn)平方方米，下下降566.622。商品房施施工面積積由于去去年新開(kāi)開(kāi)工面積積規(guī)模較較大，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)到今今年的施施工面積積數(shù)量較較多。上上半年達(dá)達(dá)到4552.669萬(wàn)平平方米，比20003年年下半年年增加2260.18萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)了1335.115；其中住住宅增加加1977.766萬(wàn)平方方米，增增加1115.332。商品房竣竣工面積積持續(xù)走走低，上上半年僅僅11.22萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比220033年下半半年減少少59.23萬(wàn)萬(wàn)下方米米，下降降84.08，與220033年同期期相

15、比下下降277.0。商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售已趨趨緩和。上半年年累計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積為233.300萬(wàn)平方方米，比比去年同同期減少少13.39萬(wàn)萬(wàn)平方米米，下降降36.49。比220033年下半半年減少少43.18萬(wàn)萬(wàn)平方米米，下降降64.95?？罩梅坷^繼續(xù)減少少，僅44.399萬(wàn)平方方米，同同20003年下下半年相相比減少少2299.888。土土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積和和土地購(gòu)購(gòu)置面積積雙雙下下降，上上半年分分別為114.553萬(wàn)平平方米和和30.89萬(wàn)萬(wàn)平方米米，分別別比20003年年下半年年下降771.006和和73.32。商品住房房?jī)r(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中微揚(yáng)揚(yáng)，漲幅幅逐季回回落。今今年一季季度住宅宅均價(jià)336766元，較較

16、去年四四季度上上漲6.9%，二季度度住宅均均價(jià)為337422元/平平方米，比上季季上漲11.799%，房房?jī)r(jià)處于于全省中中游。二手房源源充裕。據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)超市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，市市民登記記要求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和出出租的房房源有八八千套左左右，選選擇余地地較大，樓盤(pán)成成交約減減少二成成。價(jià)格格和去年年下半年年相比也也有回落落。二手手房源增增加與宏宏觀調(diào)控控措施出出臺(tái)直接接有關(guān)，一手房房銷(xiāo)售不不旺，直直接影響響了二手手房市場(chǎng)場(chǎng)，原先先準(zhǔn)備進(jìn)進(jìn)行投資資或投機(jī)機(jī)購(gòu)房的的市民紛紛紛釋放放原來(lái)訂訂購(gòu)的住住房，避避免風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。持幣幣觀望已已成為市市民購(gòu)房房消費(fèi)心心態(tài)的主主要特征征。市場(chǎng)交易易活躍，價(jià)格不不斷攀升升。二季季度市區(qū)區(qū)房地

17、產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)非非常火爆爆。據(jù)市市統(tǒng)計(jì)局局調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：與與去年同同季相比比，二季季度市區(qū)區(qū)商品房房銷(xiāo)售額額增長(zhǎng)11909，房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格上漲11533，價(jià)價(jià)格比上上季上漲漲533。綜綜觀二季季度市區(qū)區(qū)房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格變動(dòng)態(tài)態(tài)勢(shì)有三三大特點(diǎn)點(diǎn)：一是是房屋價(jià)價(jià)格漲幅幅擴(kuò)大。二季度度市區(qū)房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格比比上年同同季上升升153，同比漲漲幅較一一季度提提高了447個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。二是是各類房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格漲漲幅均達(dá)達(dá)兩位數(shù)數(shù)。其中中商品房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比比上漲11544，私私有住房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比比上漲11499。在在商品房房中，多多層住宅宅、寫(xiě)字字樓、商商業(yè)用房房的價(jià)格格漲幅明明顯大于于高層住住宅、別別

18、墅價(jià)格格漲幅。多層住住宅、高高層住宅宅、別墅墅、寫(xiě)字字樓、商商業(yè)用房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比比分別上上漲1667、1221、1001、1550、1557；在私私有住房房（二手手房）中中，住宅宅和非住住宅銷(xiāo)售售價(jià)格同同比分別別上漲11244和22077。三、海鹽鹽縣城市市總概況況海鹽縣位位于浙江江省北部部富庶的的杭嘉湖湖平原，地處北北緯300o211477到330o338229，東經(jīng)1120oo4321到122o022555，南南離省會(huì)會(huì)杭州998公里里，北距距上海1118公公里，東瀕杭杭州灣，西北鄰鄰蘇州，東南通通寧波。海鹽置置縣于秦秦，歷史史悠久，素有“魚(yú)米之之鄉(xiāng)、絲絲綢之府府、禮儀儀之邦、旅游之之

19、地”著稱。19885年被被國(guó)務(wù)院院列入沿沿海經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)放區(qū)區(qū)，下轄轄武原、澉浦、秦山等等8個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全全縣陸地地面積5507平平方公里里，江口口海灣面面積5664.99平方公公里，總總?cè)丝诮?7萬(wàn)萬(wàn)。縣境境處于太太湖為中中心的碟碟形盆地地邊緣，地勢(shì)從從東南向向西北傾傾斜，以以平原為為主，南南部為平平原低丘丘區(qū)，西西部是平平原水網(wǎng)網(wǎng)區(qū)，東東部屬平平原海涂涂區(qū)。杭杭嘉湖南南排工程程長(zhǎng)山閘閘、南臺(tái)臺(tái)頭閘建建于境內(nèi)內(nèi)。海鹽鹽地處北北亞熱帶帶南緣，四季分分明，日日照充足足，氣候候溫和濕濕潤(rùn)，是是典型的的東亞季季風(fēng)氣候候。 改革革開(kāi)放以以來(lái)，海海鹽經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)事事業(yè)蓬勃勃發(fā)展。20003年，全縣國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)

20、繼續(xù)保保持較快快增長(zhǎng)，全年實(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值1110.8億元元，按可可比價(jià)格格計(jì)算，比上年年增長(zhǎng)332.88%(扣扣除核電電工業(yè)和和核電建建筑業(yè)，全縣實(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值880.111億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)17.0%)。其中中：第一一產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值9.32億億元，增增長(zhǎng)122.6%，第二二產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值755.288億元，增長(zhǎng)444.66%，其其中工業(yè)業(yè)增加值值69.05億億元，增增長(zhǎng)499.8%，第三三產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值266.2億億元，增增長(zhǎng)133.9%。第一一、二、三 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在生生產(chǎn)總值值中比例例由上年年的100.0：62.1：227.99調(diào)整為為8.44：677.9：23.7。全全縣

21、人均均生產(chǎn)總總值為3303775元，比上年年增長(zhǎng)332.88%，折折合36670美美元。 海海鹽區(qū)位位優(yōu)勢(shì)得得天獨(dú)厚厚，交通通便捷，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套，具有有良好的的發(fā)展條條件和投投資環(huán)境境。擁有有省級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)1個(gè)個(gè)、省級(jí)級(jí)風(fēng)景區(qū)區(qū)1個(gè)，各級(jí)文文物保護(hù)護(hù)單位440處。國(guó)內(nèi)第第一座自自行設(shè)計(jì)計(jì)、建造造的秦山山核電站站座落在在境內(nèi)?？h域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)穩(wěn)步步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)經(jīng)濟(jì)蒸蒸蒸日上，是中國(guó)國(guó)重點(diǎn)商商品糧、苗豬生生產(chǎn)基地地縣；工工業(yè)體系系日趨完完善，已已形成化化纖、絲絲綢、電電子、機(jī)機(jī)械、飼飼料、建建材等六六大支柱柱產(chǎn)業(yè)；外向型型經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展卓有有成效。海鹽縣縣現(xiàn)有小小學(xué)633所、中

22、中學(xué)188所、省省級(jí)重點(diǎn)點(diǎn)高中22所、職職業(yè)中學(xué)學(xué)2所和和技工學(xué)學(xué)校1所所，中學(xué)學(xué)在校學(xué)學(xué)生2.1577萬(wàn)人，小學(xué)在在校學(xué)生生2.994044萬(wàn)人，義務(wù)教教育學(xué)齡齡人口入入學(xué)率達(dá)達(dá)99.99，初中中畢業(yè)升升高中升升學(xué)率達(dá)達(dá)到877.222，高高中畢業(yè)業(yè)生升學(xué)學(xué)率達(dá)到到76.26。海鹽鹽縣有各各類醫(yī)療療衛(wèi)生機(jī)機(jī)構(gòu)588所，衛(wèi)衛(wèi)生技術(shù)術(shù)人員112066人，衛(wèi)衛(wèi)生事業(yè)業(yè)床位總總數(shù)達(dá)9967張張。其中中綜合醫(yī)醫(yī)院2家家（海鹽鹽人民醫(yī)醫(yī)院為乙乙級(jí)甲等等醫(yī)院），?？瓶漆t(yī)院22家，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生生院111家，基基本形成成了醫(yī)療療、防疫疫、婦幼幼保健、衛(wèi)生執(zhí)執(zhí)法、藥藥品檢驗(yàn)驗(yàn)、醫(yī)療療科研、醫(yī)學(xué)教教育組成成的適應(yīng)應(yīng)

23、社會(huì)需需要的衛(wèi)衛(wèi)生事業(yè)業(yè)服務(wù)體體系和縣縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)級(jí)醫(yī)療、預(yù)防保保健網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。主要交通通概況：公路：滬杭快快速通道道（接AA4高速速公路）、011省道滬滬杭線貫貫串全縣縣。乍嘉嘉蘇高速速公路在在我縣與與杭州灣灣大橋接接軌。220066年杭州州灣大橋橋建成后后，海鹽鹽將成為為滬、杭杭、蘇、甬黃金金區(qū)域的的區(qū)位中中心和滬滬杭、蘇蘇甬雙線線交匯的的交通樞樞紐，形形成至四四城市11小時(shí)即即達(dá)的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。鐵路：鐵路嘉嘉興客運(yùn)運(yùn)站、貨貨運(yùn)站和和鐵路內(nèi)內(nèi)河水運(yùn)運(yùn)聯(lián)運(yùn)站站距海鹽鹽35公公里。海海寧客運(yùn)運(yùn)站、貨貨運(yùn)站距距開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)30公公里。內(nèi)河航航運(yùn)：六六平申內(nèi)內(nèi)河航道道位于縣縣城內(nèi)，是五級(jí)級(jí)航道，直通黃黃

24、浦江，航道能能力3000噸級(jí)級(jí)?？者\(yùn)：距上海海虹橋國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、上海海浦東國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、杭州州蕭山國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)均為1100公公里。海運(yùn)：距上海海港1220公里里，乍浦浦港177KM，乍浦港港二期在在海鹽縣縣境內(nèi)。海鹽縣地地處亞熱熱帶季風(fēng)風(fēng)性氣候候，季風(fēng)風(fēng)顯著，四季分分明，氣氣候溫和和。全市市平均氣氣溫為116.22116.55，最冷冷月（11月）平平均氣溫溫3.9944.4，最熱熱月（77月）平平均氣溫溫為288.2288.7，全年年無(wú)霜期期為23342466天，889月月份為臺(tái)臺(tái)風(fēng)季節(jié)節(jié)。陸地地部分坐坐落在海海鹽錢(qián)錢(qián)清凸起起上，此此凸起形形成于二二疊紀(jì)末末，距今今2500萬(wàn)年，現(xiàn)代地地層主要

25、要是海相相沉積、灰黑色色粉砂質(zhì)質(zhì)粘土。以下為為陸相河河流沉積積，灰綠綠色，銹銹黃色粘粘土及砂砂礫層，總厚度度約為11002200米。地地表承載載力一般般為812噸噸/平方方米，地地質(zhì)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定。旅游和核核電是海海鹽的兩兩大地地方特色色。省級(jí)級(jí)風(fēng)景名名勝區(qū)南南北湖湖素享“小西湖湖”的美美譽(yù)，匯湖光光、山色色、海濤濤于一一體，景色獨(dú)獨(dú)特?？h縣城內(nèi)的的綺園玲玲瓏幽幽雅，被被列為全全國(guó)十大大名園內(nèi)內(nèi)建有有中國(guó)第第一座自自行設(shè)計(jì)計(jì)、建造的核核電站秦山山核電站站秦山山核電三三期、四期工程程已相繼動(dòng)工。 海鹽縣英英杰踵接接、賢才才輩出，鐘靈毓毓秀、名名勝薈翠翠。海鹽鹽山海湖湖皆秀，南北湖湖水態(tài)山山容，玲玲瓏

26、逸秀秀；白塔塔山海景景山色，野趣情情濃；綺綺園山野野風(fēng)光，幽靜閑閑適；更更有被譽(yù)譽(yù)為“夜夜普陀”之稱的的云岫庵庵、“浙浙江第一一閣”之之稱的千千佛閣、“江南南八達(dá)嶺嶺”之稱稱的譚仙仙石城、“天下下奇觀”日月月并升等等風(fēng)景名名勝，已已成為滬滬杭旅游游線上一一顆璀燦燦的明珠珠，吸引海海內(nèi)外游游人紛至至沓來(lái)。海鹽山山海湖風(fēng)風(fēng)光秀麗麗，名勝勝古跡眾眾多，社社會(huì)各項(xiàng)項(xiàng)事業(yè)全全面發(fā)展展。海鹽鹽將建設(shè)設(shè)成為“杭州灣灣畔濱海海新市、浙江的的文化旅旅游名城城、上海海南翼的的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)強(qiáng)縣”。四、有利利投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)成因分分析（一） 國(guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響響20044年中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)將將仍保持持高速度度增長(zhǎng)的的良好勢(shì)勢(shì)

27、態(tài)，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)將繼續(xù)續(xù)升級(jí)，消費(fèi)需需求將明明顯加速速，企業(yè)業(yè)投資活活力依然然強(qiáng)勁，出口增增勢(shì)趨緩緩，三大大需求結(jié)結(jié)構(gòu)更加加合理，物價(jià)漲漲幅在合合理范圍圍之內(nèi)。受經(jīng)濟(jì)濟(jì)內(nèi)在增增長(zhǎng)機(jī)制制增強(qiáng)的的影響，20004年中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍將保保持高速速增長(zhǎng)的的良好態(tài)態(tài)勢(shì)。但但20003年政政府適度度微調(diào)政政策的作作用將在在20004年中中顯現(xiàn)，下半年年經(jīng)濟(jì)增增速趨緩緩，全年年經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)呈倒倒“”型，一一季度增增速穩(wěn)定定，二季季度受上上年同期期基數(shù)影影響沖高高，三、四季度度走低。全年增增長(zhǎng)在88.5左右。消費(fèi)需需求明顯顯加速，投資和和出口增增勢(shì)趨緩緩，三大大需求結(jié)結(jié)構(gòu)更趨趨合理，物價(jià)漲漲幅在合合理范圍圍之內(nèi)，

28、國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)調(diào)性和穩(wěn)穩(wěn)定性增增強(qiáng)。 國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示示，20004年年10月月份，全全國(guó)完成成工業(yè)增增加值448855.244億元，同比增增長(zhǎng)155.7%。今年年1110月份份，全國(guó)國(guó)累計(jì)完完成工業(yè)業(yè)增加值值437746.12億億元，增增長(zhǎng)166.9%。統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，10月月份，輕輕工業(yè)完完成增加加值15586.16億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15.1%；重工業(yè)業(yè)完成增增加值332999.099億元，同比增增長(zhǎng)166.6%。110月月份，輕輕工業(yè)累累計(jì)完成成增加值值142299.08億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15.5%；重工業(yè)業(yè)累計(jì)完完成增加加值2994477.033億元，同比增增長(zhǎng)188.4%。（二

29、） 海鹽縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭良好 20004年年海鹽縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展被列列入全國(guó)國(guó)縣域社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)綜合發(fā)發(fā)展指數(shù)數(shù)前1000位。從總體上上看，百百?gòu)?qiáng)縣綜綜合實(shí)力力強(qiáng)勁，國(guó)富與與民富兼兼顧，充充滿活力力，既各各具特色色，又均均衡發(fā)展展，為縣縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展樹(shù)立了了優(yōu)秀的的榜樣。百?gòu)?qiáng)縣縣具有以以下特點(diǎn)點(diǎn)： 1、經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量可可觀，綜綜合發(fā)展展水平較較高，在在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中占占有重要要地位根據(jù)220033年分縣縣統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果，百百?gòu)?qiáng)縣國(guó)國(guó)土面積積僅占全全國(guó)全部部縣域面面積的11.3%，人口口占全部部縣域的的7%，但國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值占到到全部縣縣域的223.55%，財(cái)財(cái)政總收收入占到到33.5%，城鄉(xiāng)居居民

30、儲(chǔ)蓄蓄存款余余額占到到24.5%。 全全國(guó)百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣20003年年縣域平平均GDDP總值值達(dá)到1163億億元，平平均財(cái)政政收入為為17.6億元元，其中中地方財(cái)財(cái)政收入入為8.6億元元。與上上年相比比，百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣的GGDP總總量增長(zhǎng)長(zhǎng)了199%，財(cái)財(cái)政總收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)了266%，其其中地方方財(cái)政收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)35%。 以人均均GDPP衡量，前十強(qiáng)強(qiáng)及部分分百?gòu)?qiáng)縣縣的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平接近近甚至超超過(guò)京、津、滬滬以及江江、浙、粵等地地級(jí)以上上城市的的平均水水平。 按匯匯率換算算，前十十強(qiáng)及部部分百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣的人人均GDDP達(dá)到到50000美元元左右，接近中中等收入入國(guó)家。以購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力平價(jià)價(jià)換算，人均GGDP接接近

31、中上上收入國(guó)國(guó)家。 2、人民民生活水水平迅速速提高，一些主主要指標(biāo)標(biāo)接近或或基本實(shí)實(shí)現(xiàn)全面面小康目目標(biāo) 百?gòu)?qiáng)縣縣20003年人人均GDDP為22.4萬(wàn)萬(wàn)元，人人均財(cái)政政收入226000元，人人均農(nóng)民民純收入入54000元，人均在在崗職工工工資收收入1.6萬(wàn)元元。其他他指標(biāo)如如通訊設(shè)設(shè)備擁有有率、高高中入學(xué)學(xué)率等也也已達(dá)到到小康水水平。33、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施得得到極大大改善，城鄉(xiāng)一一體化進(jìn)進(jìn)程加快快 中國(guó)最最龐大的的資料庫(kù)庫(kù)下載近年來(lái)來(lái)，隨著著高速路路網(wǎng)的建建設(shè)，許許多百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣與大大都市的的距離縮縮短到22小時(shí)之之內(nèi)，成成功納入入大都市市經(jīng)濟(jì)圈圈?？h域域通訊設(shè)設(shè)施、市市政建設(shè)設(shè)、環(huán)境境美化也也達(dá)到很很

32、高水平平，公路路密度達(dá)達(dá)到0.82公公里/平平均公里里，每百百戶擁有有電話1109門(mén)門(mén)，每百百戶擁有有民用汽汽車(chē)9.8輛。城鄉(xiāng)一一體化進(jìn)進(jìn)程明顯顯加快。 4、投資資活躍，出口強(qiáng)強(qiáng)勁，發(fā)發(fā)展充滿滿活力 20003年年，百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣縣均均完成基基本建設(shè)設(shè)投資117.99億元，縣均貸貸款余額額1122億元，實(shí)際利利用外資資總額達(dá)達(dá)到1.5億美美元，分分別比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)73%、377%、446%?？h均出出口總額額達(dá)到66.5億億美元，比上年年增加了了41%。 5、經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整取得得較大成成效，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)得到確確立，形形成了一一批有國(guó)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的著著名企業(yè)業(yè)和著名名品牌 據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220033年百?gòu)?qiáng)

33、強(qiáng)縣非農(nóng)農(nóng)產(chǎn)業(yè)增增加值比比重達(dá)到到91.6%。農(nóng)林牧牧漁勞動(dòng)動(dòng)力在所所有勞動(dòng)動(dòng)力中的的比重為為38.4%。規(guī)模以以上企業(yè)業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)達(dá)到3773444家，銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入達(dá)到22萬(wàn)2千千億元。在經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整過(guò)程程中，百百?gòu)?qiáng)縣一一般都確確立了自自己的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)，從農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加加工業(yè)到到制造業(yè)業(yè)，從普普通工業(yè)業(yè)到高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)，百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣根據(jù)據(jù)自身?xiàng)l條件，各各顯身手手，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力明顯顯提升，產(chǎn)生了了一大批批著名企企業(yè)和著著名品牌牌。 66、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)發(fā)展走在在前列，三農(nóng)問(wèn)問(wèn)題得到到較好解解決 百?gòu)?qiáng)縣縣的另一一個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)是，城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌發(fā)展得得到切實(shí)實(shí)的貫徹徹落實(shí)，部分縣縣初步實(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村村城市化化、農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)

34、業(yè)化化、農(nóng)民民居民化化，農(nóng)村村教育、衛(wèi)生事事業(yè)全面面發(fā)展，基本普普及高中中教育，農(nóng)村社社會(huì)保障障體系初初步建立立，三農(nóng)農(nóng)問(wèn)題得得到較好好解決。 從以以上各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)上上可以看看出海鹽鹽縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展指指標(biāo)均以以達(dá)到以以上百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)值值，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨趨勢(shì)良好好，發(fā)展展勢(shì)頭強(qiáng)強(qiáng)勁。（三）杭杭州灣區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展影影響從全省房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的變變動(dòng)來(lái)看看，“漲漲”是絕絕對(duì)的趨趨勢(shì)，無(wú)無(wú)論從房房屋銷(xiāo)售售、房屋屋租賃，還是土土地交易易等指標(biāo)標(biāo)來(lái)看，絕大多多數(shù)城市市都表現(xiàn)現(xiàn)出價(jià)格格“上漲漲”的態(tài)態(tài)勢(shì)。據(jù)據(jù)省統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)，省城城調(diào)隊(duì)的的抽樣調(diào)調(diào)查顯示示，上半半年，浙浙江省房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格比比去年同同期上

35、漲漲15.8%，漲幅比比上年擴(kuò)擴(kuò)大3.1個(gè)百百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲漲幅再創(chuàng)創(chuàng)新高。同時(shí)，在國(guó)家家一系列列宏觀調(diào)調(diào)控政策策的作用用下，我我省房地地產(chǎn)投資資連續(xù)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開(kāi)開(kāi)始放緩緩，1-6月全全省開(kāi)發(fā)發(fā)投資額額5022億元，增長(zhǎng)440.33%，增增幅比11-5月月回落了了整整99個(gè)百分分點(diǎn)。新新購(gòu)置土土地面積積已連續(xù)續(xù)3個(gè)月月大幅下下降，11-6月月降幅達(dá)達(dá)到266.2%。土地地開(kāi)發(fā)投投資額、新開(kāi)工工房屋面面積及銀銀行貸款款增幅分分別比11-5月月回落了了43、3.44和2.6個(gè)百百分點(diǎn)。土地及及金融信信貸的緊緊縮政策策已全面面發(fā)揮作作用，各各市開(kāi)發(fā)發(fā)投資速速度均有有不同程程度的回回落。11-6月

36、月，衢州州和臺(tái)州州兩市投投資增幅幅分別比比1-55月回落落了288.9和和19.8個(gè)百百分點(diǎn)；寧波、嘉興、湖州、紹興和和舟山五五市回落落幅度也也在100個(gè)百分分點(diǎn)左右右；杭州州、溫州州、金華華和麗水水市增幅幅分別回回落了33.5、3.88、0.5和77.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。上半半年，全全省111個(gè)市中中，房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格漲幅幅超過(guò)全全省平均均水平的的有寧波波、湖州州、紹興興、嘉興興、衢州州、麗水水和舟山山，其漲漲幅分別別為155.9%、199.5%、244.3%、277.8%、244.4%、255.5%和211.6%。杭州州、溫州州、金華華和臺(tái)州州的房?jī)r(jià)價(jià)漲幅低低于全省省平均水水平，其其漲幅分分別

37、為111.88%、113.99%、113.44%和110.44%。浙江江省房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格比上上年同期期上漲115.88%，比比同期城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入112.33%的增增幅高出出3.55個(gè)百分分點(diǎn),比比同期GGDP增增長(zhǎng)155.5%的增幅幅高出00.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。隨著杭州州灣地區(qū)區(qū)高速公公路的一一一貫通通，三小小時(shí)交通通圈的逐逐步成型型，抬升升了土地地的商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)值。杭杭州灣跨跨海大橋橋啟動(dòng)后后，房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商預(yù)言，寧波、嘉興的的樓市會(huì)會(huì)有很長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間的“鉑金期期”，而而本項(xiàng)目目所處地地塊正毗毗鄰杭州州灣大橋橋，地理理區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)顯著著！ 交通通的巨變變，使得得杭州灣灣地區(qū)居居民

38、漸漸漸意識(shí)到到，土地地是一種種稀缺資資源，土土地漸漸漸成為最最值錢(qián)的的東西，從幾年年前的每每畝幾十十萬(wàn)元，到現(xiàn)在在的每畝畝百余萬(wàn)萬(wàn)元。人人們?cè)诳纯吹匠鞘惺械姆績(jī)r(jià)價(jià)節(jié)節(jié)上上升的同同時(shí)，也也看到了了一座破破破爛爛爛的建筑筑被夷為為平地，城中村村變成市市民活動(dòng)動(dòng)廣場(chǎng)，每天享享受著美美輪美奐奐的環(huán)河河綠化、便利的的交通、亮麗的的公園、清新的的空氣等等等，花花團(tuán)錦簇簇之間，一個(gè)個(gè)個(gè)以人為為本的現(xiàn)現(xiàn)代化建建筑小區(qū)區(qū)向人們們招手。在嘉興興，作為為融入“大橋經(jīng)經(jīng)濟(jì)”的的嘉興第第一站海海鹽縣，當(dāng)?shù)氐牡暮Ｐ婪糠康禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司的的“宜家家花城”樓盤(pán)，從去年年13550元平方米米的開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)，一一路走到到了現(xiàn)在在

39、的接近近34000多元平方米米，這在在海鹽這這個(gè)濱海海小城是是一個(gè)奇奇跡。房房?jī)r(jià)的猛猛漲，也也極大地地吸引了了投資者者，嘉興興市域內(nèi)內(nèi)一些原原先靠服服裝、皮皮革等行行業(yè)積累累一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的企業(yè)業(yè)現(xiàn)在紛紛紛涉足足房地產(chǎn)產(chǎn)。 在充分的的資料基基礎(chǔ)上，綜合上上述房地地產(chǎn)投資資環(huán)境分分析和經(jīng)經(jīng)濟(jì)形式式成因分分析，可可得出結(jié)結(jié)論：項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展形式式是可喜喜的，日日趨規(guī)范范的房地地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的政策策和法規(guī)規(guī)有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的進(jìn)一步步發(fā)展和和活躍，因此可可以說(shuō)本本項(xiàng)目在在投資機(jī)機(jī)會(huì)選擇擇決策、地段選選擇決策策這兩個(gè)個(gè)方面是是有充分分科學(xué)根根據(jù)的。第三章 項(xiàng)目周邊邊物業(yè)市市場(chǎng)調(diào)查查分析項(xiàng)目調(diào)

40、查查是可行行性研究究工作的的基礎(chǔ)，是在地地域選擇擇后進(jìn)行行的多項(xiàng)項(xiàng)生活指指標(biāo)的調(diào)調(diào)查。本本次調(diào)查查分析主主要是針針對(duì)擬投投資地塊塊的地理理環(huán)境，海鹽地地區(qū)區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既既有的生生活消費(fèi)費(fèi)條件，海鹽地地區(qū)住宅宅消費(fèi)者者等幾個(gè)個(gè)方面的的調(diào)查，為項(xiàng)目目的可行行性分析析和研究究提供充充實(shí)的研研討依據(jù)據(jù)。該項(xiàng)目位位于海鹽鹽縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，現(xiàn)在在先對(duì)海海鹽房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)作簡(jiǎn)要要的概述述。海鹽房產(chǎn)產(chǎn)：去年年房?jī)r(jià)翻翻了一番番 由于受到到經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和大大橋建設(shè)設(shè)的雙重重利好，今年海海鹽房地地產(chǎn)住宅宅的平均均價(jià)格翻翻了一番番，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)出出供需兩兩旺的良良好勢(shì)頭頭。近年來(lái)，海鹽商商品房供供銷(xiāo)

41、面積積呈不斷斷上升態(tài)態(tài)勢(shì)，開(kāi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)盤(pán)供不應(yīng)應(yīng)求。119988年至220022年，全全縣累計(jì)計(jì)銷(xiāo)售面面積已達(dá)達(dá)47.3%。去年11到9月月，商品品房銷(xiāo)售售和預(yù)售售面積分分別為110.226萬(wàn)平平方米和和29.14萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年同期期增長(zhǎng)115.22%和114.33%。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)商品化化水平空空前提高高，全縣縣個(gè)人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)住宅宅率接近近1000%?？湛罩妹娣e積持續(xù)減減少，到到去年99月底全全縣商品品房空置置面積33.3萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比前前年同期期減少114.77%。前前年末全全縣商品品房空置置率為44.2%，空置置率大大大低于119988年的110.77%。伴伴隨著房房地產(chǎn)市市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)銷(xiāo)兩

42、旺的的紅火局局面，海海鹽縣房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格也呈呈持續(xù)上上升走勢(shì)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯顯示：119988年至220022年全縣縣商品房房平均價(jià)價(jià)格年均均增長(zhǎng)114.33%，其其中20002年年商品房房平均價(jià)價(jià)格上漲漲了355.3%。去年年三季度度房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格同比上上漲511.5%，漲幅幅比二季季度又高高出111.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，創(chuàng)歷歷史新高高，增速速排在嘉嘉興5縣縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)業(yè)：引領(lǐng)領(lǐng)新一輪輪投資行行情據(jù)了解，引領(lǐng)海海鹽新一一輪房地地產(chǎn)行情情的項(xiàng)目目，很可可能是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。因?yàn)闉樵谖磥?lái)來(lái)3到55年內(nèi)，海鹽的的人口將將隨著工工業(yè)和商商業(yè)的發(fā)發(fā)展急劇劇增加，購(gòu)買(mǎi)消消費(fèi)力量量會(huì)呈現(xiàn)現(xiàn)出爆炸炸性

43、增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基基于以下下原因：首先，海海鹽列中中國(guó)“百百?gòu)?qiáng)縣”第433位，城城鎮(zhèn)居民民人均收收入高于于嘉興平平均水平平，甚至至比跨海海大橋?qū)?duì)岸的余余姚、慈慈溪高。農(nóng)民收收入也高高于嘉興興地區(qū)平平均水平平，并正正以每年年兩位數(shù)數(shù)速度增增長(zhǎng)。其次，海海鹽因“大橋經(jīng)經(jīng)濟(jì)”而而成為跨跨國(guó)公司司、大型型企業(yè)首首選的工工業(yè)基地地和物流流配送中中心。美美國(guó)邁特特、方圣圣國(guó)際、英國(guó)維維京、輝輝煌國(guó)際際、印度度TVSS集團(tuán)、大連實(shí)實(shí)德等企企業(yè)，都都與海鹽鹽簽訂了了投資協(xié)協(xié)議，總總投資超超過(guò)2億億美元。第三，海海鹽境內(nèi)內(nèi)已開(kāi)工工和將開(kāi)開(kāi)工的杭杭州灣跨跨海大橋橋總投資資1200億、秦秦山核電電四期3360億億

44、，還有有杭浦高高速海鹽鹽段等項(xiàng)項(xiàng)目，這這些投資資即使只只有100%的費(fèi)費(fèi)用發(fā)生生在海鹽鹽，也超超50億億，其對(duì)對(duì)海鹽經(jīng)經(jīng)濟(jì)的拉拉動(dòng)無(wú)疑疑是巨大大的。在在投資猛猛增、人人口數(shù)量量和消費(fèi)費(fèi)力提升升的情況況下，海海鹽特別別需要綜綜合性購(gòu)購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)廣場(chǎng)。因此，當(dāng)?shù)匾灰粋€(gè)商業(yè)業(yè)航母項(xiàng)項(xiàng)目海鹽新新天地已已經(jīng)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生，并且將將邀請(qǐng)杭杭州大廈廈有限公公司對(duì)它它的經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃、管理實(shí)實(shí)施全程程指導(dǎo)。據(jù)了解，定位為為國(guó)內(nèi)首首家縣級(jí)級(jí)shooppiingMalll的海海鹽新天天地廣場(chǎng)場(chǎng)建筑面面積為33.5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，集購(gòu)購(gòu)物、住住宿、餐餐飲、娛娛樂(lè)、商商務(wù)、休休閑、旅旅游度假假為一體體。海鹽鹽新天地地廣場(chǎng)的的商鋪

45、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理權(quán)分離離，由浙浙江源富富拍賣(mài)公公司通過(guò)過(guò)公開(kāi)標(biāo)標(biāo)賣(mài)方式式銷(xiāo)售。該商鋪鋪于年前前正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)后，即廣受受投資者者關(guān)注。與普通沿沿街小商商鋪相比比，海鹽鹽新天地地廣場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，配套套更完善善，更容容易形成成商業(yè)氛氛圍。廣廣場(chǎng)典型型商鋪結(jié)結(jié)構(gòu)為：門(mén)面寬寬2-44米，進(jìn)進(jìn)深2-4米，層高44.8米米，明顯顯比一般般沿街商商鋪更優(yōu)優(yōu)秀。目目前，海海鹽新天天地一層層典型商商鋪的價(jià)價(jià)格為11.2萬(wàn)萬(wàn)元/平平方米，總價(jià)每每個(gè)商鋪鋪15萬(wàn)萬(wàn)元左右右。而從整個(gè)個(gè)縣商品品房住宅宅看，發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)將依然然良好，現(xiàn)在本本項(xiàng)目同同一區(qū)塊塊內(nèi)的樓樓盤(pán)由當(dāng)?shù)氐牡暮Ｐ婪糠康禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司的的“宜家家花

46、城”樓盤(pán)，從去年年13550元平方米米的開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)，一一路走到到了現(xiàn)在在的接近近34000多元平方米米，是海海鹽縣內(nèi)內(nèi)目前口口碑售價(jià)價(jià)最高的的樓盤(pán)，也將是是本案的的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，現(xiàn)該該項(xiàng)目已已進(jìn)入三三期的開(kāi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售中。一、投資資地塊的的地理環(huán)環(huán)境土地是不不可再生生資源，一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的土土地價(jià)值值是有多多種因素素綜合作作用的結(jié)結(jié)果。土土地所處處的地理理位置，周邊的的自然環(huán)環(huán)境，人人文環(huán)境境，市政政配套及及臨近樓樓盤(pán)的品品質(zhì)等，決定了了此地塊塊大部分分的市場(chǎng)場(chǎng)家者，因此，我們首首先從地地塊環(huán)境境入手調(diào)調(diào)查分析析。1.土地地性質(zhì)及及地理位位置綜述述地塊面積積：凈用用地面積積487763平平方米，近

47、似“7”字形，周邊有有兩條水水質(zhì)不錯(cuò)錯(cuò)的河流流，農(nóng)田田和農(nóng)村村居民區(qū)區(qū)用地構(gòu)構(gòu)成，較較平整。該地塊位位于長(zhǎng)安安路西側(cè)側(cè)海興路路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)農(nóng)田，整整個(gè)地塊塊較平整整，無(wú)丘丘陵，小小山包，且地塊塊的延伸伸四周也也大致是是一望平平原，地地塊周?chē)鷩幸淮宕迩f，大大概面積積為300畝地，建議開(kāi)開(kāi)發(fā)商與與政府協(xié)協(xié)商取得得這300畝的開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)，周邊市市政配套套有：元元濟(jì)中學(xué)學(xué)，城交交中心小小學(xué)、縣縣公安局局、交警警大隊(duì)、信用聯(lián)聯(lián)社分社社等。2.地塊塊自然景景觀及環(huán)環(huán)境質(zhì)量量2.1自自然環(huán)境境該地塊總總體來(lái)看看屬于平平原地區(qū)區(qū)，空氣氣較好，無(wú)大型型污染，植被水水系豐富富。以下為地地塊四個(gè)個(gè)方向的的環(huán)境情情況

48、：1.南向向一條長(zhǎng)安安路直通通城市繁繁華腹地地，遠(yuǎn)眺眺現(xiàn)代都都市居民民區(qū)，能能隱約感感受到繁繁華都市市生活，又有安安靜的江江南純美美生活，交通四四趨八達(dá)達(dá)。離塵塵不離城城，生活活穿梭于于城市的的繁華與與幽靜的的水鄉(xiāng)之之中。一一直往南南為秦山山核電站站基地。2.北向向北面遙望望由遠(yuǎn)及及近是大大片開(kāi)闊闊地帶，無(wú)障礙礙物，自自然村落落散布其其間，一一河流靜靜靜流于于腳下，河水清清澈，空空氣清新新，寧?kù)o靜而美麗麗。滬杭杭高速路路在北上上方橫貫貫而過(guò)。3.東向向遠(yuǎn)方較開(kāi)開(kāi)闊，中中部為零零星的自自然村落落，再往往東就為為杭州灣灣近海，靠近正正在建設(shè)設(shè)中的杭杭州灣跨跨海大橋橋。4.西向向西向視野野開(kāi)闊，可見(jiàn)

49、正正在施工工的宜家家花城（也是本本項(xiàng)目的的最大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手），印印入眼簾簾的元濟(jì)濟(jì)中學(xué)，文化教教育氛圍圍濃厚，享受良良好的教教育環(huán)境境。2.3、項(xiàng)目所所在城市市走訪由于海鹽鹽縣城并并不大，我們?cè)谠趯?duì)其主主要的交交通要道道，主要要的樓盤(pán)盤(pán)小區(qū)均均有走訪訪與了解解。其主要的的城市休休閑區(qū)域域是在董董家路與與文昌西西路交界界這一帶帶，此區(qū)區(qū)域?yàn)槠淦涑鞘械牡闹饕菪蓍e區(qū)域域，相當(dāng)當(dāng)于杭州州的河坊坊街，其其城市主主要的商商業(yè)中心心區(qū)域在在新橋北北路與海海濱東路路交界這這一帶。在城市市的南部部主要為為核電站站自建經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，此此區(qū)域內(nèi)內(nèi)幾大小小區(qū)大多多數(shù)都是是經(jīng)濟(jì)試試用房，在幾大大小區(qū)樓樓盤(pán)的走走訪中

50、發(fā)發(fā)現(xiàn)各樓樓盤(pán)在自自身外立立面設(shè)計(jì)計(jì)與用材材均比較較一般，特色點(diǎn)點(diǎn)并不多多。（在在后期的的實(shí)際操操作中，我們將將對(duì)縣城城各主要要樓盤(pán)做做更為詳詳細(xì)的調(diào)調(diào)研）。二、項(xiàng)目目地區(qū)區(qū)區(qū)域分析析1.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施狀狀況分析析1.1交交通狀況況本地塊四四周已初初步形成成了大的的交通體體系，東東西南北北均有寬寬敞的交交通大道道。經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位于海海鹽縣城城北，滬滬杭快速速公路橫橫穿開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，離離滬杭高高速公路路出口115KMM、乍嘉嘉蘇高速速公路出出口各77KM。杭州灣灣大橋新新區(qū)東南南瀕世界界著名的的潮汐區(qū)區(qū)杭州灣灣，東面面緊鄰國(guó)國(guó)家一類類開(kāi)放港港口的乍乍浦港，乍嘉蘇蘇高速公公路、滬滬杭快速速公路橫橫貫新區(qū)

51、區(qū)。邊上上有一汽汽車(chē)北站站正在建建設(shè)之中中，公交交線路有有3號(hào)線線在元濟(jì)濟(jì)中學(xué)下下。1.2人人文環(huán)境境及生活活配套設(shè)設(shè)施地塊周邊邊商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)和金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)并不齊齊全，主主要將依依靠經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)部配配套和城城市內(nèi)部部解決。無(wú)專業(yè)業(yè)性市場(chǎng)場(chǎng),無(wú)酒酒吧,網(wǎng)網(wǎng)吧等娛娛樂(lè)設(shè)施施。教育育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)濟(jì)中學(xué)、城交中中心小學(xué)學(xué)，生活活配套設(shè)設(shè)施不十十分健全全將成為為項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的一一大劣勢(shì)勢(shì)。三、項(xiàng)目目區(qū)域地地區(qū)住宅宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)查3.1項(xiàng)項(xiàng)目地區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃及土土地出讓讓情況海鹽縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)創(chuàng)建建于19992年年7月，19994年省省政府批批準(zhǔn)為省省級(jí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，總規(guī)規(guī)劃面積積39.51平平方公里里。

52、其中中老區(qū)位位于縣城城武原鎮(zhèn)鎮(zhèn)北部，建有浙浙江省“十五”特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)海鹽標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)件工工業(yè)城和和外商投投資區(qū)、海豐民民營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，形成成了以五五金、新新型建材材、紡織織（服裝裝）、電電子為主主，醫(yī)藥藥、造紙紙為輔的的產(chǎn)業(yè)格格局。浙浙江省評(píng)評(píng)為十強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)。 杭州州灣大橋橋新區(qū)創(chuàng)創(chuàng)立于220022年5月月，規(guī)劃劃總面積積50平平方公里里，首期期批準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃255.7平平方公里里，已啟啟動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)12.5平方方公里，距老區(qū)區(qū)10公公里。規(guī)規(guī)劃建成成上海南南翼的先先進(jìn)制造造業(yè)基地地、杭州州灣畔的的綠色濱濱海新城城，區(qū)域域核心城城市的物物流口岸岸。經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，發(fā)展展目標(biāo)是是建成以以高新技

53、技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的現(xiàn)代代化工業(yè)業(yè)新區(qū)。大橋新新區(qū)的規(guī)規(guī)劃發(fā)展展目標(biāo)是是規(guī)劃總總面積550平方方公里，到20010年年形成功功能配套套、設(shè)施施齊全、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、服服務(wù)一流流的國(guó)家家級(jí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。3.2項(xiàng)項(xiàng)目地區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀及態(tài)態(tài)勢(shì)項(xiàng)目地區(qū)區(qū)目前開(kāi)開(kāi)發(fā)的住住宅小區(qū)區(qū)主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手為宜家家花城項(xiàng)項(xiàng)目，另另外，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的住宅物物業(yè)形態(tài)態(tài)有多層層，小高高層，聯(lián)聯(lián)體別墅墅。后湖湖地區(qū)住住宅呈現(xiàn)現(xiàn)出明顯顯的走勢(shì)勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不不斷擴(kuò)大大，價(jià)格格穩(wěn)步上上升，社社區(qū)文化化濃郁，多層住住宅暢銷(xiāo)銷(xiāo)，客源源面有待待擴(kuò)展等等，在后后期的繼繼續(xù)操作作中，我我們將對(duì)對(duì)價(jià)格，付款方方式，區(qū)區(qū)域發(fā)展展，供求求關(guān)系，物業(yè)

54、形形態(tài)，戶戶型，物物業(yè)管理理，目標(biāo)標(biāo)客源等等個(gè)方方面進(jìn)行行調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)情況況。四、海鹽鹽消費(fèi)者者調(diào)查分分析 在后期期市場(chǎng)推推廣中，將對(duì)目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體作作具體的的分析了了解。第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與與機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分析一、房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)會(huì)形形成模式式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)會(huì)的實(shí)質(zhì)質(zhì)是尋求求、識(shí)別別、把握握企業(yè)可可進(jìn)取的的市場(chǎng)空空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)會(huì)是外部部市場(chǎng)、環(huán)境條條件中的的有利條條件的綜綜合態(tài)勢(shì)勢(shì)與企業(yè)業(yè)本身優(yōu)優(yōu)勢(shì)的結(jié)結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)化為為項(xiàng)目個(gè)個(gè)性以后后，即成成為在激激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。二、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一一、二、三部分分對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目作開(kāi)開(kāi)發(fā)

55、經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境分分析時(shí)，已作了了許多討討論?，F(xiàn)現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目真正正的、突突出于項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅市場(chǎng)的的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)集中如如下。（1）項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期幾年內(nèi)內(nèi)相關(guān)的的經(jīng)濟(jì)大大“勢(shì)”。國(guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)逐步穩(wěn)穩(wěn)定，近近年內(nèi)我我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)還還將進(jìn)入入一個(gè)上上升繁榮榮期，本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期將將正處于于此階段段。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)日日趨規(guī)范范，住宅宅業(yè)房改改、金融融、投資資、財(cái)政政、市場(chǎng)場(chǎng)管理等等政策逐逐步到位位，住宅宅業(yè)將面面臨有利利的政策策法規(guī)環(huán)環(huán)境。置業(yè)意意識(shí)古往今今來(lái)中國(guó)國(guó)文化觀觀念的組組成部分分，已經(jīng)經(jīng)重新泛泛起，并并將成為為全社會(huì)會(huì)占主導(dǎo)導(dǎo)地位的的消費(fèi)觀觀念。全全社會(huì)小小康后的的家庭消消費(fèi)將首首先集中

56、中在住房房條件的的改善方方面。（2）項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)與地段段優(yōu)勢(shì)及及其發(fā)展展空間與與規(guī)模項(xiàng)目的的自然環(huán)環(huán)境，在在海鹽市市得地獨(dú)獨(dú)優(yōu)，其其遠(yuǎn)離市市中心，但又離離市心較較方便；項(xiàng)目可可作為縣縣城企事事業(yè)單位位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企企業(yè)家理理想的生生活基地地；項(xiàng)目占占地規(guī)模模適不大大，可作作為經(jīng)濟(jì)濟(jì)住房，是置業(yè)業(yè)的理想想地方。（3）項(xiàng)項(xiàng)目公司司企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)核心心與公共共關(guān)系狀狀態(tài)。項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司領(lǐng)導(dǎo)核核心可實(shí)實(shí)行新組組建的班班子，在在人事、財(cái)務(wù)管管理等方方面可實(shí)實(shí)行全新新的體制制，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司領(lǐng)導(dǎo)層層經(jīng)營(yíng)思思想應(yīng)以以營(yíng)造精精品品牌牌，為海海鹽縣人人民，海海鹽縣政政府作出出貢獻(xiàn)。上述這些些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)

57、的正確確運(yùn)用，有利于于開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的打打造良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。三、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)（1）整整個(gè)海鹽鹽縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展較較快，而而且私營(yíng)營(yíng)，民營(yíng)營(yíng)企業(yè)今今年來(lái)不不但增加加，收入入水平也也不斷增增加，加加之縣城城內(nèi)的大大規(guī)模建建設(shè)活動(dòng)動(dòng)，使得得整個(gè)海海鹽縣的的房市較較為活躍躍，有利利于新項(xiàng)項(xiàng)目的上上馬開(kāi)工工。（2）項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域位置遠(yuǎn)遠(yuǎn)離市中中心，自自然環(huán)境境得天獨(dú)獨(dú)厚，加加之其成成本較市市中心同同類物業(yè)業(yè)便宜，而且近近年來(lái)，海鹽縣縣有大規(guī)規(guī)模的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，整個(gè)個(gè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)設(shè)施不斷斷完善和和健全，這就更更有利于于新的項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)來(lái)的前景景，而且且整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的潛潛在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力也是是相當(dāng)有

58、有分量的的，這也也正是項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)。（3）本本項(xiàng)目目目前交通通狀況良良好，在在建設(shè)中中的汽車(chē)車(chē)北站，到時(shí)候候小區(qū)的的交通將將相當(dāng)便便捷，而而且物業(yè)業(yè)的增值值可能性性是顯而而易見(jiàn)的的。未來(lái)來(lái)幾年里里，周邊邊配套設(shè)設(shè)施將逐逐步完成成，那么么后項(xiàng)目目銷(xiāo)售將將適逢其其時(shí)。項(xiàng)目定位位 面對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，公司司要建立立自己的的品牌與與形象，就必須須長(zhǎng)、短短目標(biāo)兼兼顧，為為實(shí)施品品牌戰(zhàn)略略，在本本項(xiàng)目定定位時(shí)，須將區(qū)區(qū)域，交交通環(huán)境境、配套套設(shè)施，人文文文化等各各種因素素綜合考考慮。一、目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)定定位l 項(xiàng)目目位于海海鹽縣城城北經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，這決決定了主主體目標(biāo)標(biāo)對(duì)象為為經(jīng)濟(jì)開(kāi)

59、開(kāi)發(fā)區(qū)與與周邊地地區(qū)的中中高層消消費(fèi)群。消費(fèi)群界界定1. 高高校、科科研院所所高級(jí)職職稱人士士2. 民民營(yíng)或私私營(yíng)企業(yè)業(yè)家或個(gè)個(gè)體老板板3. 行行政企業(yè)業(yè)事業(yè)單單位的主主管級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)4. 附附近居民民區(qū)部分分富裕居居民購(gòu)房房和二次次換房的的需要l 年齡齡判斷在在3045歲歲購(gòu)買(mǎi)目的的比例依依次判斷斷為：純純自住、自住兼兼投資型型、其它它。二、產(chǎn)品品定位 根據(jù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目周周邊環(huán)境境及物業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的調(diào)查分分析，將將項(xiàng)目定定位為中中高等檔檔次，這這是基于于激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的市市場(chǎng)狀況況以及項(xiàng)項(xiàng)目所處處的環(huán)境境和位為為的前提提而作出出的明智智決策，主要原原因是:1.相對(duì)對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)區(qū)位位置置遠(yuǎn)離市市中心，成本

60、較較低。2.從項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位內(nèi)同類類物業(yè)分分析得出出結(jié)論。3.開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)已已形成一一些居住住小區(qū)群群體，各各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和市政設(shè)設(shè)施都快快跟上。4.主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手宜家家花城在在該區(qū)域域內(nèi)具有有其他物物業(yè)不可可替代的的優(yōu)勢(shì)。（產(chǎn)品定定位的具具體建議議見(jiàn)第六六章項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)建議議。）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)建建議 中國(guó)最最龐大的的資料庫(kù)庫(kù)下載一、項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃建議議 由于項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期不不是很長(zhǎng)長(zhǎng)，但在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中既既要立足足現(xiàn)實(shí)，又要著著眼未來(lái)來(lái)，充分分體現(xiàn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的策策略，建建議在總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中，因此此在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中一定要要充分根根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)的市市場(chǎng)情況況進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)。 總體規(guī)規(guī)