新縣太陽城項目可研究性報告

1、 第一章 總 論論1.1項項目概況況1.1.1項目目名稱大別山（新縣）太陽城城項目1.1.2項目目性質(zhì)新建1.1.3項目目聯(lián)系單單位：聯(lián)系單位位：新縣縣民政局局 重重點項目目辦項目聯(lián)系系人： 楊世田田 張張雨峰聯(lián)系電話話：03376-2988632201.1.4建設設地點河南省新新縣縣城城規(guī)劃區(qū)區(qū) 1.1.5開發(fā)發(fā)理念和和建設目目標1、開發(fā)發(fā)理念在各種物物業(yè)形態(tài)態(tài)準確定定位的基基礎上，注入養(yǎng)養(yǎng)生文化化主題，以先進進科學的的養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老理念念為指導導，提升升養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老服務務品質(zhì)，將房產(chǎn)產(chǎn)與養(yǎng)生生核心功功能完美美結合，達到打打造養(yǎng)生生產(chǎn)業(yè)的的目的。2、建設設目標本著“外外引內(nèi)、綜合開開發(fā)、利利益均享

2、享、共同同發(fā)展”的原則則，大力力招商引引資，吸吸引有實實力的企企業(yè)集團團和投資資基金參參與項目目開發(fā)，努力將將“大別山山（新縣縣）太陽陽城”項目建建設成為為具有高高品質(zhì)養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老老、醫(yī)療療健康、娛樂休休閑、生生活購物物的高服服務標準準的國際際型高端端生態(tài)養(yǎng)養(yǎng)老文化化社區(qū)。1.1.6項目目屬性研研究1、項目目區(qū)位項目位于于河南省省新縣縣縣城規(guī)劃劃區(qū)，交交通便利利；項目區(qū)距距香山湖湖水利風風景區(qū)約約5公里；項目區(qū)距距武漢市市1600公里，離鄭州州市不到到5個小時時車程。2、地塊塊現(xiàn)狀地塊整體體地勢較較為平坦坦，四周周為山脈脈，景觀觀資源良良好。地塊內(nèi)部部河流可可利用景景觀資源源好。 地塊內(nèi)部部多條

3、高高壓線穿穿過，不不利于地地塊整體體規(guī)劃。1.1.7建設設規(guī)模及及內(nèi)容項目用地地12000萬，綜合容容積率00.5，總建筑筑面積440萬，其中中養(yǎng)生俱俱樂部建建筑面積積300000，設置置養(yǎng)生活活動中心心、養(yǎng)生生交流中中心、養(yǎng)養(yǎng)生康體體中心、旅游療療養(yǎng)中心心；公眾福福利敬老老院建筑筑面積1146000，房間設設2800間，床床位數(shù)設設5500張（單人間間80間間，床位位80張張；雙人人間1000間，床位2200張張；三人人間300間，床床位900張；四四人間220間，床位880張；六人間間10間間，床位位60張張；套房房40間間，床位位40張張）；養(yǎng)養(yǎng)生別墅墅和養(yǎng)生公公寓建筑筑面積118000

4、00，養(yǎng)生度度假酒店店建筑面面積4660000，養(yǎng)生生養(yǎng)老醫(yī)醫(yī)院建筑筑面積4420000，設床位位5000張；養(yǎng)生生護理服服務中心心建筑面面積3000000，社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心建筑筑面積5574000，包含生活活購物超超市；日日常生活活配套；康體保保健用品品超市。1.1.8項目目建設期期本項目建建設期55年1.1.9項目目總投資資估算本項目開開發(fā)建設設投資估估算為11379976.58萬元，其中土土地費用用36000萬元元，占開開發(fā)建設設投資的的2.661%，前期工工作費556699.000萬元，占開發(fā)發(fā)建設投投資的44.111%，基礎礎設施建建設費1102220.000萬元元，占開開發(fā)建設設投

5、資的的7.441%，建筑安安裝工程程費10045220.000萬元元，占開開發(fā)建設設投資的的75.75%，管理理費用339011.688萬元，占開發(fā)發(fā)建設投投資的22.833%，銷售售費用550022.166萬元，占開發(fā)發(fā)建設投投資的33.633%，其他他費用110455.000萬元，占開發(fā)發(fā)建設投投資的00.766%，基本本預備費費41115.991萬元元，占開發(fā)發(fā)建設投投資的22.911%。1.1.10經(jīng)經(jīng)濟社會會效益分分析1、財務務評價在項目盈盈利能力力方面，通過本本可行性性報告測測算分析析，經(jīng)營營期年均利潤潤總額1177448.118萬元元，稅后后利潤1163885.997萬元元，所得

6、得稅前財務務內(nèi)部收收益率115.773%，財務凈凈現(xiàn)值1170996.997萬元元，投資資回收期期8.009年；所得稅稅后財務內(nèi)內(nèi)部收益益率122.033%，財財務凈現(xiàn)現(xiàn)值1119.229萬元元，投資資回收期期9.773年；投資利利潤率46.01%，總投投資收益益率122.866%，項項目資本本金凈利利潤率442.448%。2、經(jīng)濟濟效益（1）經(jīng)經(jīng)濟帶動動本項目建建成后，將帶動動新縣 “旅游觀觀光、休休閑度假假”產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展、提升商商業(yè)、服服務業(yè)水水準。 = 1 * GB3 帶動旅旅游休閑閑相關產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)及銷銷售，長長期地提提高地區(qū)區(qū)旅游、文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和利利潤收入入及政府府稅收水水平； =

7、2 * GB3 帶動農(nóng)農(nóng)業(yè)觀光光業(yè)發(fā)展展，增加加特色農(nóng)農(nóng)家樂農(nóng)農(nóng)戶的收收入； = 3 * GB3 帶動當當?shù)靥厣唐返牡匿N售（茶葉、銀杏、土布等等土特產(chǎn)產(chǎn)品等）； = 4 * GB3 增加相相關配套套領域內(nèi)內(nèi)的人員員勞動就就業(yè)機會會。（2）養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)老年產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)以及對對相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的帶帶動，對對促進養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老老市場繁繁榮具有有重大意意義。 = 1 * GB3 老年醫(yī)醫(yī)療、健健康檢查查等相關關產(chǎn)業(yè)的的開發(fā)及及帶動相相關陪護護及護理理等專業(yè)業(yè)服務行行業(yè)的開開發(fā)及帶帶動； = 2 * GB3 老年人人特色食食品及保保健品產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開開發(fā)及帶帶動； = 3 * GB3 高端養(yǎng)養(yǎng)生背后后所蘊含含的

8、精英英群體資資源的開開發(fā)及整整合。3、政治治及社會會效益（1）政政治影響響：本項目建建成后，能極大大緩解當當?shù)乩夏昴牮B(yǎng)老床床位緊張張的狀況況，替政政府分憂憂、為老老年人謀謀福；充充分體現(xiàn)現(xiàn)了政府府對社會會公益事事業(yè)的支支持及關關心，對對老年人人群體的的關愛支支持與投投入，對對弘揚中中國傳統(tǒng)統(tǒng)孝文化化，承擔擔起在國國際、國國內(nèi)的傳傳承和傳傳播的歷歷史責任任；（2）社社會效益益：新縣利用用本地優(yōu)優(yōu)質(zhì)旅游游資源、是一種種走綠色色經(jīng)濟的的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展模式式的良好好示范，老年產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所帶帶來的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展以及及良好的的循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟模式式的探索索。（3）創(chuàng)創(chuàng)造改革革發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)新典范范：本項目的的運作，將為養(yǎng)養(yǎng)生

9、項目目提供規(guī)規(guī)范性經(jīng)經(jīng)營及與與國際接接軌的樣樣板參照照，是地地區(qū)發(fā)展展模式的的有益探探索，同同時也是是對行業(yè)業(yè)運營模模式的創(chuàng)創(chuàng)新與規(guī)規(guī)范經(jīng)營營管理上上具有重重要意義義。4、區(qū)域域價值提提升（1）政政府支持持與區(qū)域域價值提提升的良良性互動動本項目集集合養(yǎng)生生、養(yǎng)老老、旅游游三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為一一體，專專業(yè)化運運營，中中高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品組合，多項目目聚集，區(qū)域組組團式集集群開發(fā)發(fā)，協(xié)同同效應達達成，將將會大力力推動陽陽山區(qū)域域整體發(fā)發(fā)展與文文化旅游游業(yè)再提提升。（2）推推動整體體區(qū)域價價值的提提升與良良性互動動 = 1 * GB3 吸引更更多的高高端人群群來新縣縣經(jīng)商，辦公，居住； = 2 * GB3

10、吸引更更多的大大公司到到新縣投資資，帶動動更多的的相關企企業(yè)投入入到新縣縣的開發(fā)發(fā)進程中中來； = 3 * GB3 帶動高高端房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展；改善人人居環(huán)境境，帶動動服務業(yè)業(yè)和周邊邊產(chǎn)業(yè)的的共同發(fā)發(fā)展，為為當?shù)貐^(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展提提供重要要補充； = 4 * GB3 本項目目是一個個有靈魂魂的文化化旅游養(yǎng)養(yǎng)生項目目，將迅迅速提高高新縣養(yǎng)生生養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)知名名度。1.2項項目可行行性研究究報告的的編制依依據(jù)項目可行行性研究究報告編編制的依依據(jù)是國國家公布布的有關關法律、法令、法規(guī)和和政策、定額標標準以及及有關文文件規(guī)定定。項目目可行性性研究報報告的基基礎數(shù)據(jù)據(jù)和資料料來自新新縣有關關部門和和建設

11、單單位提供供或認可可的資料料、文件件、函件件及經(jīng)本本可研報報告編制制人員調(diào)調(diào)查得到到的資料料和信息息。項目可行行性研究究報告編編制的依依據(jù)主要要有：新縣縣縣城總體體規(guī)劃(20006-220200）新縣國國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展第第十二個個五年規(guī)規(guī)劃建議議建設項項目環(huán)境境保護管管理條例例中華華人民共共和國國國務院令令第2553號中華人人民共和和國土地地管理法法；中華人人民共和和國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法；中華人民民共和國國建設部部發(fā)布的的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟評價價方法；中華人人民共和和國營業(yè)業(yè)稅暫行行條例；中華人人民共和和國土地地增值稅稅暫行條條例；中華人人民共和和國企業(yè)業(yè)所得稅稅暫行條條例；河

12、南省省建設工工程工程程量清單單綜合基基價（20008）；國家及河河南省頒頒發(fā)的電電力、通通信、工工程管網(wǎng)網(wǎng)等造價價信息；河南省頒頒發(fā)的有有關建設設方面的的標準；信陽市建建筑材料料價格信信息和價價格指數(shù)數(shù)。1.3項項目可行行性研究究報告的的編制過過程根據(jù)項目目可行性性研究報報告的編編制要求求，報告告編制人人員到現(xiàn)現(xiàn)場進行行了認真真的踏勘勘和調(diào)查查，并向向土地、規(guī)劃等等相關部部門進行行了咨詢詢。在搜搜集了第第一手的的地質(zhì)地地貌、交交通、電電氣供給給和給排排水等資資料后，組織專專業(yè)人員員對本項項目實施施的必要要性、社社會效益益影響性性、規(guī)劃劃方案的的科學性性和工程程實施過過程中應應注意的的問題等等進

13、行了了充分的的論證，在此基基礎上形形成本項項目可行行性研究究報告。1.4可可行性研研究結論論、本項項目地理理位置優(yōu)優(yōu)越、交交通便利利，資源源整合充充分、規(guī)規(guī)劃細致致合理可可行。項項目可填填補河南南無高端端大型全全功能生生態(tài)養(yǎng)生生市場空空白并與與同類項項目實行行錯位經(jīng)經(jīng)營；、本項項目自然然環(huán)境質(zhì)質(zhì)量較好好，基礎礎設施可可利用性性強。全全面開發(fā)發(fā)程度高高，投資資規(guī)模和和投資成成本較高高，注重重投入成成本的科科學管理理控制。項目建建成后，資源類類型豐富富，有利利于開發(fā)發(fā)多種服服務項目目；、本項項目雖投投資大，回收期期長，但但風險比比較低，同時有有非常廣廣闊的利利潤空間間。是一一個長效效項目。對經(jīng)濟濟

14、社會和和傳統(tǒng)文文化挖掘掘有著重重要促進進作用，項目完完全可行行。第二章 項目建建設的必必要性2.1項項目提出出背景新縣是優(yōu)優(yōu)秀旅游游目的地地，中國最最佳旅游游名縣，旅游資資源、自自然資源源豐富?？h委、縣政府府對發(fā)展展旅游非非常重視視，該縣縣為促進進旅游業(yè)業(yè)不斷發(fā)發(fā)展，提提出并執(zhí)執(zhí)行了一一系列的的旅游發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。新縣縣縣委、縣政府府的一系系列旅游游發(fā)展舉舉措的實實施，為為新縣旅游游發(fā)展奠奠定了堅堅實基礎礎，使得得新縣的知知名度逐逐步提升升。老年人口口的不斷斷增長必必將帶來來一系列列的老年年問題。比較突突出的是是以下幾幾個方面面：一是是空巢老老人多，兒女不不在身邊邊，留守守家里感感到空虛虛冷清；

15、二是孤孤老單身身的老人人多，部部分單身身老人的的生活得得不到正正常料理理，精神神上缺乏乏慰藉；三是老老年人本本身自然然生理特特點引起起的患病病與子女女沒時間間和精力力照料，老年人人與子女女或多或或少的代代溝隔閡閡所產(chǎn)生生精神上上的壓力力而感到到孤獨寂寂寞；四四是重病病、重殘殘的老年年人在生生活上有有諸多的的困難，生活條條件差。老年問題題是社會會文明進進步的自自然產(chǎn)物物，老年年問題解解決的好好壞也是是衡量社社會文明明進步的的重要尺尺度，更更體現(xiàn)了了一個國國家的經(jīng)經(jīng)濟實力力。是事事關公平平與穩(wěn)定定的重大大社會問問題。如如不立即即著手解解決老年年人的養(yǎng)養(yǎng)老問題題，將無無法集中中高效使使用有限限的社會

16、會優(yōu)質(zhì)勞勞動力資資源，直直接影響響到國民民經(jīng)濟的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展，同時會會給政府府帶來沉沉重的負負擔，嚴嚴重影響響社會的的發(fā)展與與進步。目前，現(xiàn)現(xiàn)有養(yǎng)老老機構遠遠遠低于于市場需需求，且且缺乏中中高端配配套，養(yǎng)養(yǎng)老機構構普通收收住的是是高齡段段（700歲以上上）的孤孤寡老人人、病困困老人，缺乏服服務意識識、成本本意識、缺乏競競爭意識識、風險險意識、法制意意識，運運營成本本過高，服務內(nèi)內(nèi)容還顯顯得單一一和不規(guī)規(guī)范，養(yǎng)養(yǎng)老服務務隊伍人人才十分分短缺、專業(yè)化化水平較較低。在此背景景下，提提出了本本項目的的開發(fā)建建設。2.2項項目建設設必要性性我國政府府高度重重視養(yǎng)老老問題，養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨臨前所未未有的發(fā)

17、發(fā)展機遇遇。家庭庭養(yǎng)老在在新時代代的脆弱弱性凸顯顯，機構構養(yǎng)老、社區(qū)居居家養(yǎng)老老已不能能滿足眾眾多需求求的老年年人群需需要，打打造老年年養(yǎng)生場場所勢在在必行。本項目是是響應政政府號召召，為進進一步建建設旅游游休閑新新城貢獻獻一份力力。能夠夠帶動新新縣第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，帶動旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)與更多多服務業(yè)業(yè)發(fā)展，促進就就業(yè)，提提升人們們的經(jīng)濟濟收入、消費水水平。是是為河南、全全國的老老年人提提供度假假勝地、養(yǎng)老之之處。因因此，本本項目的的建設十十分有必必要而且且有建設設意義。第三章 城市市投資環(huán)環(huán)境3.1城城市環(huán)境境分析新縣位于于河南省省南部，大別山山腹地，隸屬信信陽市管管轄。全全縣東西西長611.

18、6公公里，南南北寬440.77公里，國土總總面積116122平方公公里，東東與商城城縣接壤壤，南、西面分分別與湖湖北省麻麻城市、紅安縣縣、大悟悟縣及本本省羅山山縣毗鄰鄰，北與與光山縣縣緣連。京九鐵鐵路、3312國國道和大大廣高速速公路穿穿境而過過，東距合合肥2440公里里，南距距武漢1160公公里，北北距鄭州州3900公里，素有“三省通通衢”、“中原南南門”之稱，處處環(huán)大別別山經(jīng)濟濟圈。全全縣現(xiàn)轄轄16個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)、區(qū)），2055個行政政村。新縣平均均海拔3350米米。年平平均氣溫溫15.2，年降降雨量112777.5毫毫米，全全年無霜霜期2222天，年日照照時數(shù)220077.7小小時。新新縣境

19、內(nèi)內(nèi)層巒疊疊嶂，河河溪縱橫橫，有山山地、丘丘陵、沖沖積河谷谷和堆積積凹谷，海拔7700米米以上的的山峰446座，容積100萬立方方米以上上的湖泊泊有1228座。大小河河流922條，森林覆覆蓋率771%，茫茫茫林海中中，動植植物資源源非常豐豐富，匯匯集各類類植物220000余種；繁衍生生息各類類野生動動物4000余種種。此外外，境內(nèi)內(nèi)還有古古樹名木木45000株。新縣素素以峰秀秀、水清清、石怪怪、洞幽幽、廟古古、松奇奇、花盛盛著稱，是觀賞賞自然風風光、返返璞歸真真的理想想勝地。新縣有四四千多年年的文化化積淀，是歷代代文人騷騷客的記記游之地地，薈萃萃之鄉(xiāng)。境內(nèi)擁擁有眾多多關寨、寺廟、庵堂，自古以以

20、來就有有“九里十十八寨”之稱。唐代大大詩人劉劉長卿、唐宋八八大家的的蘇東坡坡、明代代詩人熊熊宏等四四十多位位文化名名人都曾曾留下千千古絕唱唱。境內(nèi)內(nèi)有蘇河河龍山文文化、天天亮寺新新石器文文化、艾艾洼商周周文化等等遺址，有豫南南道教圣圣地金蘭蘭山、道道教名山山天臺山山、金蘭山山國家森森林公園園、香山山湖國家家水利風風景區(qū)等等。3.2城城市經(jīng)濟濟環(huán)境分分析3.2.1綜合合經(jīng)濟據(jù)統(tǒng)計，20112年新新縣GDDP總量量達到 億元，增長 %，人人均GDDP達到到 元。財財政總收收入達到到 億元元，增長長 %，其中地地方財政政收入 億元，增長 %。規(guī)規(guī)模工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值達到 億元，增長 %。完完成全社社會固

21、定定資產(chǎn)投投資 億億元，增增長 %。金融融機構年年末存款款余額突突破 億億元，達達到 億億元，存存、貸款款余額較較年初都都實現(xiàn)了了較快增增長。3.2.2三產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟工業(yè)經(jīng)濟濟快速增增長，220122年完成成工業(yè)增增加值 億元，規(guī)模工工業(yè)增加加值完成成 億元元，同比比分別增增長 %和 %。規(guī)模模以上企企業(yè) 家，產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚區(qū)區(qū)吸引力力和承載載力不斷斷增強。全縣農(nóng)林林牧漁總總產(chǎn)值完完成 億元，比上年年增長 %。完完成糧食食生產(chǎn)萬萬噸。農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化進程程進一步步加快，經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)繁榮壯壯大，完完成第三三產(chǎn)業(yè)增增加值 億元，同比增增長 %。通通過抓服服務、做做市場的的方法更更加靈活活，繁

22、榮榮、活躍躍第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展，商商貿(mào)流通通進一步步繁榮，城鄉(xiāng)消消費市場場活躍，實現(xiàn)全全社會消消費品零零售總額額 億元，同比增增長 %。規(guī)規(guī)范發(fā)展展中介服服務業(yè)，加快發(fā)發(fā)展新興興服務業(yè)業(yè)。3.3投投資環(huán)境境評估新縣城市市環(huán)境良良好、自自然環(huán)境境優(yōu)美。城城市經(jīng)濟濟實力不不斷提升升，綜合合經(jīng)濟實實力不斷斷增強。工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟快速速增長，農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進進程進一一步加快快，第三三產(chǎn)業(yè)不不斷繁榮榮壯大，消費市市場活躍躍，經(jīng)濟濟穩(wěn)步發(fā)發(fā)展。第四章 項目選選址及建建設條件件4.1規(guī)規(guī)劃選址址 本項目選選址位于于新縣新新集鎮(zhèn)杏杏子板塝塝，該選選址交通通便捷、環(huán)境幽幽靜、空空氣新鮮鮮，離城城市不遠遠

23、，適合合老年人人居住，是理想想的規(guī)劃劃建設地地址。4.2 場址建建設條件件1、地形形地貌新縣屬于于秦嶺地地層區(qū)桐桐柏大別山山分區(qū)，地層復復雜，母母巖為花花崗巖及及少量的的片麻巖巖、石灰灰?guī)r等。區(qū)內(nèi)山山脈呈西西北東南走走勢，屬屬低山區(qū)區(qū)。其地地貌特點點為山巒巒起伏連連綿，山山勢雄偉偉，峰高高谷深，溪澗縱縱橫，中中下部較較陡，坡坡度在330-440之間；上部較較平坦，坡度多多為155-200，海拔拔高度多多在1000-7700mm之間。2、氣象象條件新縣屬亞亞熱帶北北部大陸陸性季風風氣候，具有亞亞熱帶過過渡性特特征，四四季分明明。年平平均氣溫溫15.2，最高高氣溫442.55（極值值），最最低氣溫

24、溫177.3。年均均日照時時數(shù)20007.7小時時，無霜霜期2222天，年平均均降水量量12777.55毫米。3、交通通條件距武漢1160公公里，經(jīng)經(jīng)信陽至至鄭州3390公公里，至至合肥2240公公里。對對外交通通以公路路、鐵路路為主，京九鐵鐵路、大大廣高速速穿越縣縣城。有有S3339、SS2133公路、G1006等公路同同羅山、商城，光山、紅安、麻城相相通，全全縣155個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)均有公公路相連連。4、場地地環(huán)境條條件本工程建建設場地地具有優(yōu)優(yōu)越的社社會環(huán)境境條件，場地周周邊沒有有工業(yè)污污染區(qū)，且用地地面積滿滿足功能能的要求求，并富富于彈性性，有利利于可持持續(xù)發(fā)展展，建成成后在其其所處環(huán)環(huán)境中能

25、能盡最大大可能發(fā)發(fā)揮其社社會效益益。5、公用用設施社社會依托托條件項目區(qū)內(nèi)內(nèi)暫無道路路網(wǎng)絡、給水、排水、供氣公公共配套套設施，但不影影響項目目工程建建設。6、防洪洪、排澇澇設施條條件項目擬建建區(qū)域內(nèi)內(nèi)無防洪洪特別要要求，項項目規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)有有金河，自自然落水水由雨水水收集系系統(tǒng)收集集后經(jīng)金金河排入入潢河，由由于項目目場地高高于周邊邊水系最最高位，因此本本項目無無須設置置排澇設設施。7、法律律支持條條件本項目主主要法律律依據(jù)為為：中華人人民共和和國城市市規(guī)劃法法城市用用地分類類與規(guī)劃劃建設用用地標準準（GBB501137-20111）新縣縣縣城總體體規(guī)劃（200062020）8、施工工條件項目建設

26、設場地施施工出入入道路暢暢通，場場地周邊邊無交通通限制，施工用用臨時水水、電無無接入困困難。項項目周邊邊地區(qū)有有多家采采石廠、建材供供應市場場，有砼砼供應基基地，水水泥、砂砂石料市市場供應應充足，因此項項目施工工條件較較好。第五章 市場場前景分析析5.1養(yǎng)養(yǎng)老市場場分析5.1.3中國國老齡化化人口現(xiàn)現(xiàn)狀分析析聯(lián)合國將將“60歲歲以上人人口占總總人口比比例100%，或或65歲歲以上人人口占總總人口比比重達到到7%”作為判判斷一個個國家是是否進入入老齡社社會的標標準，實實際上中中國在220011年就已已開始進進入了老老齡化社社會。220111年底，全國665歲以以上人口口118883萬萬人，占占全

27、國總總人口的的8.99%，比比上年上上升了00.4%個百分分點。660歲以以上人口口177765萬萬人，約約占全國國總人口口的133.2%，比上上年上升升了0.5個百百分點。5.1.2中國老老齡化人人口發(fā)展展趨勢據(jù)民政部部的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，預計到到20115年，我國660歲以以上老年年人將達達到2.16億億，約占占總人口口的166.7%，年均均凈增老老年人口口8000多萬，超過新新增人口口數(shù)量；80歲歲以上的的高齡老老人將達達到24400萬萬，約占占老年人人口的111.11%，年年均凈增增高齡老老人1000萬，增速超超過我國國人口老老齡化速速度；665歲以以上空巢巢老年人人口將超超過51100萬萬

28、，約占占老年人人口的11/4。5.1.3老齡齡化之下下催生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展機會一是健康康產(chǎn)業(yè)。老齡化化進程和和人們生生活水平平的提高高，會給給健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來來極大的的機會。這條產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很很長，包包括，養(yǎng)養(yǎng)生、飲飲食、保保健等相相關的服服務，以以及圍繞繞養(yǎng)生和和中醫(yī)基基礎上的的治療等等行業(yè)。二是養(yǎng)老老服務需需求將會會大量增增加。專專業(yè)的、社會化化的養(yǎng)老老服務有有很大的的需求，與此相相關的老老年社區(qū)區(qū)照料服服務、護護理康復復服務等等都是將將來市場場的急需需。三是老年年用品、用具等等產(chǎn)品的的開發(fā)。在這方方面，日日本的模模式是可可以借鑒鑒的。很很多領域域都有專專門為老老人進行行特別設設計的產(chǎn)產(chǎn)品，如如家電

29、、相機等等都有方方便老人人的裝置置，新建建住宅中中洗手間間、廚房房，包括括臺階、門檻等等細微之之處都為為老年人人著想等等。目前前，這種種傾向擴擴大到幾幾乎所有有與老年年人日常常生活密密切相關關的消費費品領域域。更有有預計稱稱，20020年年后，所所有的市市場都可可以細分分出老年年商品市市場。5.1.4老齡齡人群消消費潛力力巨大1、老年年人收入入不斷提提高，老老年產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展空空間廣闊闊中國老齡齡科學研研究中心心的一項項調(diào)查，城市老老年人口口中，有有42.8%的的人擁有有儲蓄存存款，退退休金一一項20010年年增加到到83883億元元 ，退退休金到到20220年為為281145億億元 ，退休金金到

30、20030年年為7332199億元。2、老齡齡人群消消費潛力力巨大老年人在在醫(yī)療保保健、食食品、服服裝、旅旅游、娛娛樂、養(yǎng)養(yǎng)老等各各方面有有大量需需求；老老年人的的價值觀觀、消費費觀與生生活方式式在不斷斷更新，其消費費需求正正在向高高層次、高質(zhì)量量、個性性化、多多元化的的方向發(fā)發(fā)展，花花錢買健健康、買買年輕、買舒適適、買享享受、買買方便正正成為生生活追求求。5.1.5養(yǎng)老老行業(yè)市市場需求求缺口巨巨大1、現(xiàn)有有養(yǎng)老機機構遠遠遠低于市市場需求求，且缺缺乏中高高端配套套 由于社會會轉(zhuǎn)型、家庭養(yǎng)養(yǎng)老功能能弱化，目前我我國養(yǎng)老老服務業(yè)業(yè)發(fā)展嚴嚴重滯后后，難以以滿足龐龐大老年年人群，特別是是迅速增增長的“

31、空巢”、高齡齡和帶病病老年人人的服務務需求。以養(yǎng)老老機構和和床位數(shù)數(shù)為例，目前，中國共共有各類類老年社社會福利利機構33.8萬萬個，養(yǎng)養(yǎng)老床位位1200.5萬萬張，平平均每千千名老人人占有床床位僅有有8.66張，許許多為老老服務也也都存在在發(fā)展緩緩慢的問問題，不不能滿足足老年人人群日益益增長的的需求。 2、我國國老齡人人市場的的年需求求為3萬萬億以上上 ，年年缺口達達5千億億元據(jù)全國老老齡工作作委員會會提供的的數(shù)據(jù)，目前我我國每年年為老年年人提供供的產(chǎn)品品不足一一千億元元 ，供需之之間存在在巨大商商機 。老齡化化人口的的急劇增增長背后后，蘊藏藏著養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)的的巨大市市場空間間。5年年內(nèi)老年年人

32、市場場消費將將達到55萬億元元以上。按照國國際通行行的5%老年人人需要進進入機構構養(yǎng)老標標準，我我國至少少需要8800多多萬張床床位，光光床位建建設就有有30000億元元的市場場空間，再加上上康復設設施、培培訓基地地等，還還可拉動動至少115000億元的的投資。5.2健健康養(yǎng)生生市場分分析5.2.1心理理亞健康康問題日日益突出出亞健康是是21世世紀人們們廣泛關關注的焦焦點，是是健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一一塊新的的和日益益擴大的的領域。中國長長期以來來處于戰(zhàn)戰(zhàn)亂，現(xiàn)現(xiàn)代化建建設僅僅僅三十年年，我們們醫(yī)療保保健和社社會保障障以及休休假制度度不完善善，加上上基因的的差異，中國人人的身體體健康狀狀態(tài)和西西方發(fā)達達

33、國家有有差距，中國人人僅僅依依靠體育育鍛煉無無法解決決亞健康康問題。正如世界界衛(wèi)生組組織（WWHO）所指出出的：221世紀紀醫(yī)學的的重心將將是對病病前狀態(tài)態(tài)的干預預和對疾疾病的有有效防范范。20世紀紀有855%的醫(yī)醫(yī)生從事事臨床診診斷治療療工作，而211世紀有有85%的醫(yī)生生從事關關注病前前狀態(tài)的的工作，仍坐在在醫(yī)院里里干等病病人求治治的醫(yī)生生將不超超過155%?？煽梢姡〗】诞a(chǎn)業(yè)業(yè)中市場場前景最最廣的領領域是人人們長期期以來所所忽視的的亞健康康領域。5.2.2中醫(yī)醫(yī)的養(yǎng)生生理念與與特點：中國養(yǎng)生生主張凝凝練內(nèi)在在的生命命深度，充分調(diào)調(diào)動自身身體內(nèi)潛潛在的生生命力。中國傳傳統(tǒng)的養(yǎng)養(yǎng)生概念念，來

34、源于于傳統(tǒng)中中醫(yī)理論論，是指保保養(yǎng)、調(diào)調(diào)養(yǎng)、補補養(yǎng)；根據(jù)文文獻考證證，中國國養(yǎng)生學學萌芽于于商周時時期。養(yǎng)養(yǎng)生是根根據(jù)生命命的發(fā)展展規(guī)律，達到保保養(yǎng)生命命、健康康精神、增進智智慧、延延養(yǎng)生命命的科學學理論和和方法。中醫(yī)養(yǎng)生生學的特特點為：總體概概括為形神兼兼?zhèn)洌资字仞B(yǎng)神神。掌握適適度，從從事調(diào)節(jié)節(jié)精神情情志活動動的適度度。強調(diào)先先天因素素，重視視后天調(diào)調(diào)攝（食食療、藥藥補）。因年齡齡而異，注意分分階段鍛鍛煉養(yǎng)生生（例如如五禽戲戲、太極極拳）。順應自自然，保保護生機機。中國養(yǎng)生生學體現(xiàn)現(xiàn)了中國國傳統(tǒng)文文化心態(tài)態(tài)內(nèi)省力力的高度度發(fā)展，主張凝凝練內(nèi)在在的生命命深度，充分調(diào)調(diào)動自身身體內(nèi)潛潛在的生生

35、命力，體現(xiàn)了了防止“物極必必反”的中和和思想，主張節(jié)節(jié)與和，無過不不及，使使人體各各種機能能不受傷傷害；體體現(xiàn)人們們執(zhí)著追追求的“形與神神俱”而終其其天年，對生死死的達觀觀態(tài)度；體現(xiàn)了了中國人人民講究究道德休休養(yǎng)、始始終奮斗斗不息，養(yǎng)生而而不茍生生的大無無畏精神神。5.2.3健康康產(chǎn)業(yè)市市場發(fā)展展前景隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展和文明明的進步步，人們們在解決決溫飽問問題，邁邁向小康康和富裕裕之路的的進程中中，保健健意識日日益增強強，如何何提高生生命質(zhì)量量，實現(xiàn)現(xiàn)人自身身的可持持續(xù)發(fā)展展，已成成為全社社會普遍遍關注的的問題。由此，形成了了對健康康產(chǎn)業(yè)日日益擴大大的巨大大市場需需求。新縣地處處大別山山腹地，

36、是最佳佳旅游目目的縣，居民生生活水平平和人均均消費指指數(shù)逐年年攀升，對于生生命質(zhì)量量的需求求和認識識水平都都走在全全國的前前列。另另外，旅旅游資源源、文化化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源源、環(huán)境境資源都都相當充充足。大大別山太太陽城項項目正是是綜合考考慮地理理優(yōu)勢和和環(huán)境特特點因時時借勢確確立，以以傳承推推廣中國國傳統(tǒng)養(yǎng)養(yǎng)生文化化為已任任，為提提高人民民健康水水平改善善人民生生命質(zhì)量量貢獻力力量。 第六章項目概概念定位位6.1項項目發(fā)展展方向研研判6.1.1項目目swoot分析析1、優(yōu)勢勢（Sttrenngthh）（1）政政策支持持優(yōu)勢新縣縣委委、縣政政府大力力支持優(yōu)優(yōu)勢（2）項項目優(yōu)勢勢宗地地勢勢起伏較較大

37、，四四周山脈脈環(huán)繞，景觀資資源良好好。塊內(nèi)部河河流可利利用景觀觀資源好好。項目距武武漢市1160公公里，離離重慶不不到5個個小時車車程，縣縣道聯(lián)通通大廣高高速，項項目交通通便利。地塊位于于縣城規(guī)規(guī)劃區(qū)，距香山山湖水利利風景區(qū)區(qū)不足8公里。2、劣勢勢（Weeaknnesss）（1）行行業(yè)模式式不夠成成熟的劣劣勢；（2）部部分政策策的空白白缺失劣劣勢；（3）有有效消費費觀念缺缺乏引導導的劣勢勢（4）地地塊地勢勢起伏較較大，加大了了建設投投資，增增加了運運營成本本。3、機會會（1）行行業(yè)處于于發(fā)展初初期，有有機會成成為行業(yè)業(yè)的領跑跑者；（2）有有機會成成為政府府扶持的的試點示示范項目目（3）有有機會

38、成成為行業(yè)業(yè)標準制制定者4、威脅脅（Thhreaat）（1）未未來以養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)概念面面市的項項目將越越來越多多（2）行行業(yè)經(jīng)驗驗不足的的威脅；（3）缺缺乏行業(yè)業(yè)高端人人才的風風險（4）新新縣旅游游資源雖雖然豐富富，但項目所所在地資資源并非非獨有。6.1.2項目目發(fā)展方方向充分利用用項目地地塊景觀觀資源、自然資資源、交交通資源源、文化化資源，依托開開發(fā)企業(yè)業(yè)自身文文化，打打造客戶戶接受度度高、市市場影響響力大的的產(chǎn)品。項目自身身優(yōu)劣勢勢分析，利用項項目景觀觀優(yōu)勢、交通優(yōu)優(yōu)勢，打打造符合合游客需需求的產(chǎn)產(chǎn)品，以以差異化化的定位位解決資資源重復復的困境境。新縣氣候候條件良良好，是是療養(yǎng)身身體的好好

39、地方，以養(yǎng)老老、養(yǎng)生生為目的的，為客客戶提供供康體、休養(yǎng)的的場所。大力打造造綠化、景觀，為太陽陽城提供供良好的的環(huán)境，提升舒舒適度。6.2項項目定位位大型養(yǎng)生生養(yǎng)老綜綜合文化化社區(qū)模模式，可可充分發(fā)發(fā)揮和利利用地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)原原有的各各項優(yōu)勢勢，使贏贏利能力力最大化化，發(fā)展展風險最最小化。本模式在在各種物物業(yè)形態(tài)態(tài)準確定定位的基基礎上，注入養(yǎng)養(yǎng)生文化化主題，以先進進科學的的養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老理念念為指導導，提升升養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老服務務品質(zhì)，將房產(chǎn)產(chǎn)與養(yǎng)生生核心功功能完美美結合，達到打打造養(yǎng)生生產(chǎn)業(yè)的的目的。6.2.1建筑筑形式及及風格根據(jù)項目目的性質(zhì)質(zhì)，建筑筑以樸實實、大方方為主，突出溫溫馨氛圍圍，既有有時代特

40、特色，又又融入豫豫南傳統(tǒng)統(tǒng)文化的的內(nèi)涵，通過整整體構造造，形成成若干共共享空間間，便于于老年人人創(chuàng)造豐豐富多彩彩的活動動。6.2.2業(yè)態(tài)態(tài)定位養(yǎng)生酒店店+養(yǎng)生生護理中中心+養(yǎng)養(yǎng)生俱樂樂部+養(yǎng)養(yǎng)生別墅墅+養(yǎng)生生公寓+社區(qū)商商業(yè)配套套6.2.3功能能定位：居家養(yǎng)生生養(yǎng)老、度假休休閑養(yǎng)生生、養(yǎng)生生指導培培訓、養(yǎng)養(yǎng)生文化化交流展展示、養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老老護理、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配配套服務務6.2.3客層定定位有經(jīng)濟實實力的離離、退休休教師、干部老老人群體體；為父父母購買買用來養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老老的高級級金領、白領人人士；有有養(yǎng)生需需求的部部分金領領、白領領階層。6.3項項目物業(yè)業(yè)形態(tài)及及功能配配置的構構想1、公眾

41、眾福利護護理院（1）功功能類別別 ：免費福福利型敬敬老院（2）服服務內(nèi)容容：項目目以回報報社會為為宗旨，面向社社會的免免費福利利型敬老老院。為為一些特特殊人群群，如孤孤寡老人人、有特特殊貢獻獻的老人人提供的的免費養(yǎng)養(yǎng)老場所所。2、養(yǎng)生生俱樂部部（1）功功能類別別：養(yǎng)生生活動中中心、養(yǎng)養(yǎng)生交流流中心、養(yǎng)生康康體中心心、旅游游療養(yǎng)中中心（2）服服務內(nèi)容容：包括括運動養(yǎng)養(yǎng)生（太太極拳、乒乓球球、臺球球等）、娛樂交交誼（麻麻將、棋棋類、卡卡拉、電影影欣賞等等）、藝藝文技藝藝（書法法、繪畫畫、音樂樂、戲曲曲等）、民俗活活動（春春節(jié)、元元宵、端端午、中中秋等節(jié)節(jié)慶活動動）、宗宗教活動動（禪修修法會、禮拜彌

42、彌撒、回回教聚會會等）、藝術養(yǎng)養(yǎng)生、文文化養(yǎng)生生、科學學技術養(yǎng)養(yǎng)生、環(huán)環(huán)境養(yǎng)生生等涵蓋蓋的上百百種各項項養(yǎng)生活活動。養(yǎng)生知識識培訓、養(yǎng)生文文化交流流、老人人才藝競競技、老老年旅游游、團體體聚會、養(yǎng)生相相關活動動展示等等。3、養(yǎng)生生別墅 、養(yǎng)生生公寓（1）功功能類別別 ：中、高高端居家家養(yǎng)生入入住。（2）服服務內(nèi)容容：特別別為有中中、高端端養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老需求求的群體體度身定定做。養(yǎng)養(yǎng)生別墅墅滿足高高端人群群購買居居家，養(yǎng)養(yǎng)生公寓寓滿足中中端人群群購買居居家入住住，同時時獲得社社區(qū)內(nèi)養(yǎng)養(yǎng)生項目目相關養(yǎng)養(yǎng)生服務務。4、養(yǎng)生生度假酒酒店（1）功功能類別別：度假假休閑入入?。患壹胰藞F聚聚入?。火B(yǎng)生商商業(yè)活動

43、動交流、展示入入住。（2）服服務內(nèi)容容：提供供全方位位的酒店店式入住住服務。作為其其他養(yǎng)生生主題的的配合單單位，如如養(yǎng)生團團隊接待待入住，家人團團聚入住住，養(yǎng)生生文化交交流團隊隊、競技技等團體體的養(yǎng)生生體驗入入住等。5、養(yǎng)生生養(yǎng)老醫(yī)醫(yī)院（1）功功能類別別 ：醫(yī)療服服務；養(yǎng)養(yǎng)生保健健服務（2）服服務內(nèi)容容：提供供日常醫(yī)醫(yī)療服務務、日常常體檢、保健服服務，養(yǎng)養(yǎng)生講座座、工作作人員培培訓等。6、養(yǎng)生生護理服服務中心心（1）功功能類別別：老年年看護、護理；家政中中心；精精神關懷懷中心（2）服服務內(nèi)容容：提供供全方位位的老年年養(yǎng)生看看護護理理、日常常家政服服務，日日常養(yǎng)生生活動開開展配合合。7、社區(qū)區(qū)商

44、業(yè)中中心（1）功功能類別別：生活活購物超超市；日日常生活活配套；康體保保健用品品超市。（2）服服務內(nèi)容容：日常常生活、社區(qū)電電信、郵郵政、洗洗滌等全全方位生生活配套套服務；保健品品、康體體、美體體用品器器械銷售售等。6.4建建設規(guī)模模及內(nèi)容容項目用地地12000萬，綜合合容積率率0.55，總建建筑面積積40萬萬，其中中養(yǎng)生俱俱樂部建建筑面積積300000，設置置養(yǎng)生活活動中心心、養(yǎng)生生交流中中心、養(yǎng)養(yǎng)生康體體中心、旅游療療養(yǎng)中心心；公眾眾福利敬敬老院建建筑面積積146600，房間間設2880間，床位數(shù)數(shù)設5550張（單人間間80間間，床位位80張張；雙人人間1000間，床位2200張張；三人人

45、間300間，床床位900張；四四人間220間，床位880張；六人間間10間間，床位位60張張；套房房40間間，床位位40張張）；養(yǎng)養(yǎng)生別墅墅和養(yǎng)生生公寓建建筑面積積18000000，養(yǎng)生生度假酒酒店建筑筑面積4460000，養(yǎng)生生養(yǎng)老醫(yī)醫(yī)院建筑筑面積4420000，設床床位5000張；養(yǎng)生護護理服務務中心建建筑面積積300000，社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心建筑筑面積5574000。6.5項項目運營營模式模式核心心是打造造具有養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老老功能的的物業(yè)、設施；針對養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老老核心功功能，建建立高標標準養(yǎng)生生養(yǎng)老服服務體系系、服務務標準；輔以生生態(tài)養(yǎng)生生景觀的的規(guī)劃設設計，共共同營造造出一個個具有高高品質(zhì)養(yǎng)養(yǎng)

46、生養(yǎng)老老、醫(yī)療療健康、娛樂休休閑、生生活購物物的高服服務標準準的國際際型高端端生態(tài)養(yǎng)養(yǎng)老文化化社區(qū)；以養(yǎng)生核核心理念念為基礎礎打造養(yǎng)養(yǎng)生服務務體系，規(guī)劃具具體服務務項目，擬定詳詳盡的服服務標準準；將物業(yè)功功能與養(yǎng)養(yǎng)生具體體項目高高度匹配配融合，使得物物業(yè)富含含養(yǎng)生文文化內(nèi)涵涵進行全全方位的的功能打打造；通過銷售售養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老項目目服務銷銷售物業(yè)業(yè)的產(chǎn)權權、使用用權、入入住權。主要以會會員制方方式銷售售養(yǎng)生會會籍，銷銷售養(yǎng)生生養(yǎng)老項項目服務務。通過銷售售養(yǎng)生別別墅、養(yǎng)養(yǎng)生公寓寓產(chǎn)權發(fā)發(fā)展會員員獲取會會籍。通過銷售售養(yǎng)生別別墅、養(yǎng)養(yǎng)生公寓寓、養(yǎng)生生酒店入入住權、使用權權發(fā)展會會員獲取取會籍第七章 項

47、目開開發(fā)節(jié)奏奏計劃及及進度7.1項項目實施施進度計計劃說明明1、項目目實施進進度計劃劃說明該進度計計劃為全全部工程程建設進進度計劃劃，投資資前期工工作，土土地取得得，報批批等計劃劃6個月，然后220155年7月開工工建設，進行場場地平整整、建設設設計、場地配配套，預預計20019年度122月底項項目全部部完成，共計55年。2、安排排總進度度的原則則和依據(jù)據(jù)項目建設設總進度度依據(jù)是是本可研研報告設設計的工工作計劃劃及河南省省建筑工工程工期期定額結合本本地施工工企業(yè)施施工水平平制定。安排總總進度計計劃的原原則為合合理、可可行。3、技術術設計、施工圖圖設計和和施工力力量進場場時間的的安排本項目以以規(guī)

48、劃圖圖作為技技術設計計由有資資質(zhì)的規(guī)規(guī)劃設計計研究院院完成。施工力力量進場場時間應應于單體體項目開開工前11周進場場（總進進度計劃劃不計該該時間）。4、道路路、供電電、供水水等方面面的協(xié)作作配合及及進度的的銜接本項目施施工道路路、水電電配套以以一次解解決方案案考慮，因此項項目建設設過程中中，施工工道路、施工用用臨時水水、電供供應將不不會產(chǎn)生生供求矛矛盾。項項目建設設工期為為5年，該該進度計計劃為全全部工程程建設進進度計劃劃，投資資前期工工作，土土地取得得，報批批等計劃劃6個月，然后進進行場地地平整、建筑設設計、場場地配套套，預計計20119年底項目目全部完完成。7.2項項目開發(fā)發(fā)周期根據(jù)施工工

49、進度安安排，預預計20015年7月開工工奠基，預計開開發(fā)周期期約為55年。第八章 項目目經(jīng)濟效效益評估估8.1項項目投資資估算說說明8.1.1投資資估算的的范圍項目投資資估算范范圍為大大別山（新縣）太陽城城建設項項目，項項目用地地12000畝，規(guī)劃總總建筑面面積400萬m2，包括括公眾福福利護理理院、養(yǎng)養(yǎng)生俱樂樂部、養(yǎng)養(yǎng)生別墅墅 、養(yǎng)養(yǎng)生公寓寓、養(yǎng)生生度假酒酒店、養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老老醫(yī)院、養(yǎng)生護護理服務務中心、社區(qū)商商業(yè)中心心。投資資估算包包括項目目范圍內(nèi)內(nèi)的建筑筑工程費費用、設設備購置置費、安安裝工程程費，以以及按國國家規(guī)定定必須考考慮的工工程建設設其他費費用、預預備費和和建設期期利息。8.1.2投

50、資資估算的的取值說說明1、土地地成本：按3萬元/畝計算算。2、前期期工作費用用：主要要包括項項目環(huán)評評、可研研費；景景觀、規(guī)規(guī)劃、設設計費；地質(zhì)鉆鉆探費；測繪費費；監(jiān)理理費等。3、建筑筑安裝工工程費：按照單單項建筑筑安裝工工程費累累加。4、基礎礎設施費費：按照照單項基基礎設施施費累加加。5、配套套設施費費：包括括道路、停車位位、給排排水、排排污、供供配電、通訊、綠化等等相關費費用。根根據(jù)市場場現(xiàn)行經(jīng)經(jīng)驗，并并結合項項目本身身的特點點。6、管理理費用：按以前前期費用用、建安安費、基基礎設施施費三項項為基礎礎的3%估算。7、財務務費用：本項目目資金按按由項目目建設單單位自有有資金和和經(jīng)營收收入再投

51、投入考慮慮，不計計算銀行行貸款利利息。8、不可可預見費費（預備備費用）：按以以前期費費用、建建安費、基礎設設施費三三項為基基礎的33%估算算。9、銷售售費用：按銷售售收入的的4%計計算。10、房房屋、建建筑物折折舊年限限按300年計，殘值率率為0。9、運營營成本：為了簡簡化計算算，按現(xiàn)現(xiàn)行行業(yè)業(yè)經(jīng)驗，養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老醫(yī)院院運營成本本按營業(yè)業(yè)收入的的60%計算，養(yǎng)養(yǎng)生度假假酒店運運營成本本按營業(yè)業(yè)收入的的40%計計算，養(yǎng)養(yǎng)生護理理服務中中心、養(yǎng)生俱俱樂部運運營成本本按營業(yè)業(yè)收入的的20%計計算。10、稅稅費：主主要包括括營業(yè)稅稅及附加加和租賃賃房產(chǎn)稅稅，營業(yè)業(yè)稅及附附加按照照現(xiàn)行標標準，以以收入為為計

52、稅基基礎的55.5%計算；租賃房房產(chǎn)稅按按照現(xiàn)行行標準，租賃收收入為計計稅基礎礎的122%計算算。11、所所得稅費費：按照照收入的的25%計算。8.2項項目資金金計劃預預測8.2.1項目目技術經(jīng)經(jīng)濟指標標項目占地地12000畝，總建筑筑面積440萬平方米米，綜合容積積率0.5。根根據(jù)初步步擬定的的方案，包括公公眾福利利護理院院建筑面面積1446000平方米米，養(yǎng)生俱俱樂部3300000平方方米，養(yǎng)養(yǎng)生別墅墅 、養(yǎng)養(yǎng)生公寓寓建筑面面積30000000平方方米、養(yǎng)養(yǎng)生度假假酒店建建筑面積積460000平平方米、養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老醫(yī)院院建筑面面積4220000平方米米，養(yǎng)生護護理服務務中心建建筑面積積300

53、000平方方米，社區(qū)商商業(yè)中心心574000平方方米，園園林景觀觀4000000平平方方，廣場2處處各50000平平方米。項目基礎礎指標表表序號指標單位指標備注1總用地面面積畝120002綜合容積積率0.53覆蓋率15%4總建筑面面積40000004.1公眾福利利護理院院1460004.2養(yǎng)生俱樂樂部3000004.3養(yǎng)生別墅墅 、養(yǎng)養(yǎng)生公寓寓18000004.4養(yǎng)生度假假酒店4600004.5養(yǎng)生養(yǎng)老老醫(yī)院4200004.6養(yǎng)生護理理、服務務中心3000004.7社區(qū)商業(yè)業(yè)中心5740005園林景觀觀40000006廣場兼停停車位面面積1000008.2.2項目目投資估估算根據(jù)測算算，項目目

54、總投資資13779766.588萬元，其其中，土土地費用用36000萬元元，占總總投資的的2.661%；前期工工程費用用56669.000萬元元（包括括規(guī)劃設設計、勘勘測、各各種政府府規(guī)費、臨時設設施等），占總總投資的的 4.111%；建安安工程費費10445200.000萬元，占占總投資資的755.755%；基礎礎設施費費（含園園林景觀觀）1002200.000萬元，占占總投資資的7.41%；其他費費用（工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)管管費）10445.000萬元元，占總總投資的的0.776%；管理理費用339011.688萬元，占占總投資資的2.83%；銷售售費用550022.166萬元，占總投投資的33.

55、633%；不可可預見費費40118.774萬元元，占總總投資的的2.991%。前期工程程費估算算表單位：萬萬元序號項目名稱稱金額估算說明明1規(guī)劃、設設計、可可研費35855.000建安造價價的3.43%2水文、地地質(zhì)勘查查費48.000總建筑面面積1.2元/m23道路費836.00建安造價價的0.8%4土地平整整費12000.000用地面積積15元元/m22合計56699.000基礎設施建設費估算表單位：萬元序號項目名稱建設費用合計估算說明1供電工程1320.001320.00建筑面積33元/m22供水工程800.00800.00建筑面積12元/m23供氣工程0.000.004排污工程1600

56、.001600.00建筑面積25元/m25小區(qū)道路工程0.000.006路燈工程500.00500.00建筑面積10元/m27小區(qū)綠化工程6000.006000.00綠化面積150元/m28環(huán)衛(wèi)工程0.000.009消防工程0.000.00建筑面積35元/m210弱電工程0.000.00建筑面積15元/m2合計10220.0010220.00建筑安裝裝工程費費用估算算表單位：萬萬元序號項目名稱稱建筑面積積建安工程程費金額合計計單價(元元)金額1公眾福利利護理院院146000.00014000.00020444.00020444.0002養(yǎng)生俱樂樂部300000.00021000.0006300

57、0.00063000.0003養(yǎng)生別墅墅、養(yǎng)生生公寓1800000.0018000.000324000.000324000.0004養(yǎng)生度假假酒店460000.00084000.000386440.000386440.0005養(yǎng)生養(yǎng)老老醫(yī)院420000.00025000.000105000.000105000.0006養(yǎng)生護理理、服務務中心300000.00022000.00066000.00066000.0007社區(qū)商業(yè)業(yè)中心574000.00014000.00080366.00080366.000合計4000000.001045520.001045520.00項目投入入總資金金估算匯匯總表

58、單位：萬萬元序號項目名稱稱投資額占總投資資的%估算說明明1開發(fā)建設設投資1379976.58100.00%1.1土地費用用36000.0002.611%1.2前期工程程費56699.0004.111%1.3基礎設施施建設費費102220.0007.411%1.4建筑安裝裝工程費費1045520.0075.775%1.5公共配套套設施建建設費0.0000.000%1.6開發(fā)間接接費0.0000.000%1.7管理費用用39011.6882.833%1.8財務費用用0.0000.000%1.9銷售費用用50022.1663.633%1.100開發(fā)期稅稅費0.0000.000%1.111其他費用用1

59、0455.0000.766%1.122不可預見見費40188.7442.911%2經(jīng)營資金金0.0000.000%3項目投入入總資金金1379976.58100.00%3.1開發(fā)產(chǎn)品品成本455332.22733.000%3.2自營資產(chǎn)產(chǎn)投資924444.33167.000% 形成：房屋、建筑物物924444.33167.000% 機器設設備0.0000.000% 無形資資產(chǎn)0.0000.000% 遞延資資產(chǎn)0.0000.000%3.4經(jīng)營資金金0.0000.000%8.2.3資金金使用計計劃在建設期期內(nèi)，根根據(jù)工程程建設進進度和實實際需要要逐步投投入資金金。開發(fā)建設設用款及及長期借借款計劃劃

60、表單位：萬萬元序號項 目目建設期123451土地費用用36000.0000.0000.0000.0000.0002前期工程程費30000.00010000.00010000.000300.00369.003基礎設施施建設費費0.0000.0000.0000.000102220.0004建筑安裝裝工程費費209000.000210000.000210000.000210000.000206220.0005公共配套套設施建建設費0.0000.0000.0000.0000.0006開發(fā)間接接費0.0000.0000.0000.0000.0007管理費用用22.447821.00821.0011000