房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精裝修工程成本管理研究

1、房天產(chǎn)開(kāi)拓工程粗拆建工程本錢(qián)挨面研討摘要：本文講講了粗拆建工程本錢(qián)操做的慌張性，結(jié)開(kāi)公司正在粗拆建工程本錢(qián)挨面圓里的理論，介紹了粗拆建工程本錢(qián)挨面的但凡要收、粗拆建標(biāo)桿企業(yè)本錢(qián)挨面要收。閉鍵詞：粗拆建工程本錢(qián)挨面建議我國(guó)房天產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)做狠惡，中商獨(dú)資企業(yè)、開(kāi)伙企業(yè)、國(guó)企、仄易近營(yíng)企業(yè)片里參加到房天產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)做，各房天產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)挨面理念、要收紛歧，但里對(duì)如此狠惡的市場(chǎng)開(kāi)做，如何有效天操做本錢(qián)，前進(jìn)經(jīng)濟(jì)支益，是房天產(chǎn)企業(yè)廣泛閉注的重面，而粗拆建工程是房天產(chǎn)開(kāi)拓工程的必然趨向，其中粗拆建本錢(qián)挨面是粗拆建工程挨面中核心要素，房天產(chǎn)開(kāi)拓企業(yè)只要正在粗拆建工程挨面中形成自己的開(kāi)做下風(fēng)，公允管控本錢(qián)，火速真現(xiàn)低

2、本錢(qián)擴(kuò)大，才華正在開(kāi)做中具有下風(fēng)。但要做好粗拆建工程的本錢(qián)挨面，必需要指摘員、齊過(guò)程、片里的本錢(qián)管控。1粗拆建工程本錢(qián)操做的慌張性粗拆建工程本錢(qián)挨面是指：正在粗拆建工程工程消費(fèi)籌劃中各項(xiàng)本錢(qián)核算、本錢(qián)分析、本錢(qián)糾偏偏、本錢(qián)決定戰(zhàn)本錢(qián)操做等一系列科教挨面舉措的總稱。目的正在于充分籌劃戰(zhàn)機(jī)閉部分工程人員，正在保證產(chǎn)品量量、成果的前提下，對(duì)粗拆建工程工程消費(fèi)籌劃過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)舉止科教公允的挨面，力爭(zhēng)以起碼消費(fèi)消耗獲得最年夜的消費(fèi)成果。因?yàn)榇植鸾üこ瘫惧X(qián)占建安本錢(qián)的3035、賣(mài)價(jià)的10%-15%，果而粗拆建工程本錢(qián)對(duì)工程投資影響龐年夜，并且對(duì)工程的拆建成果、量量、層次也頗具影響，所謂一分錢(qián)一分貨，努力

3、于花小錢(qián)辦年夜事，投進(jìn)影響成果，正在粗拆建工程特別要公允管控本錢(qián)，所以做好粗拆建工程本錢(qián)挨面對(duì)粗拆建工程工程相等慌張。公司曾經(jīng)重視粗拆建工程本錢(qián)挨面工作，盡管真現(xiàn)粗拆建工程標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)由過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)化真現(xiàn)本錢(qián)撙節(jié)：2022年12月16日宣布的?閉于標(biāo)準(zhǔn)化新成果宣布的照顧?中提出對(duì)年夜堂、典范間、走廊等方案拆建配飾標(biāo)準(zhǔn)要供，2022年12月8日宣布?室第欄桿、空調(diào)格柵標(biāo)準(zhǔn)化操做指導(dǎo)書(shū)2022版?的照顧中年夜黑對(duì)鋁開(kāi)金窗、欄桿層次設(shè)置，2022年6月22日宣布?展現(xiàn)典范房操做指導(dǎo)書(shū)?中年夜黑對(duì)典范房粗拆建方案、硬拆、硬飾制做標(biāo)準(zhǔn)，2022年9月7日宣布?展現(xiàn)典范房年度施工單位操做步伐?的照顧中年夜黑典范

4、間年度施工單位，2022年9月7日宣布?閉于寬酷真止集體采購(gòu)工程操做程序?的照顧要供粗拆建工程能用集體采購(gòu)的必須用集體采購(gòu)，2022年4月20日宣布?閉于加強(qiáng)2022年本錢(qián)挨面工作的照顧?中提出寬酷降真四階段本錢(qián)目的和加強(qiáng)本錢(qián)挨面研討工作。以上可睹，粗拆建工程本錢(qián)挨面正在本錢(qián)挨面系統(tǒng)中具有相等慌張的做用。2粗拆建工程本錢(qián)挨面的通用要收粗拆建工程本錢(qián)挨面的通用要收：設(shè)定粗拆建本錢(qián)目的、指導(dǎo)粗拆建方案、粗拆建本錢(qián)測(cè)算、工程招招標(biāo)、完工結(jié)算。2.1設(shè)定粗拆建本錢(qián)目的、指導(dǎo)粗拆建方案正在本錢(qián)挨面中，粗拆建工程與一樣仄居工程具有一樣屬性，先設(shè)定本錢(qián)目的，指導(dǎo)粗拆建方案，正在本錢(qián)目的范圍內(nèi)真現(xiàn)粗拆建方案價(jià)

5、格最年夜化，力爭(zhēng)處理好拆建成果戰(zhàn)本錢(qián)的對(duì)峙統(tǒng)一，覓出成果戰(zhàn)本錢(qián)的最好比值，真今世價(jià)工程最劣化。凸起拆建明面，并對(duì)方案單位設(shè)定限額方案標(biāo)準(zhǔn)。2.2粗拆建本錢(qián)測(cè)算粗拆建本錢(qián)測(cè)算便是根據(jù)粗拆建方案方案、初設(shè)、施工圖方案成果，沒(méi)有竭測(cè)算粗拆建制價(jià)能可正在本錢(qián)目的范圍內(nèi)，其真沒(méi)有竭改正粗拆建方案、公允挑選使用材料，正在保證產(chǎn)品量量、層次的前提下，真現(xiàn)本錢(qián)、成果統(tǒng)一。2.3工程招招標(biāo)、完工結(jié)算工程招招標(biāo)、完工結(jié)算是粗拆建工程過(guò)程挨面本錢(qián)操做方法，正在本錢(qián)目的范圍內(nèi)，經(jīng)由過(guò)程招招標(biāo)、競(jìng)價(jià)，真現(xiàn)撙節(jié)本錢(qián)。3標(biāo)桿企業(yè)粗拆建本錢(qián)挨面要收3.1銀河灣粗拆建本錢(qián)挨面要收材料甲供為主銀河灣粗拆建工程的典范間較多，主假設(shè)

6、歐洲新古典氣魄氣派，以臺(tái)灣方案師邱德光為代表，薄重，材料以石材為主，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，材料講究，年夜量操做進(jìn)心石材戰(zhàn)馬賽克，拼花圖案使用較多，款式別致、粗拆建豪華，材料堆砌火仄較下，粗拆細(xì)節(jié)戰(zhàn)量量較好，是房天產(chǎn)粗拆建工程的標(biāo)桿。但銀河灣工程的主要材料：石材、木飾里甲供，由拆建單位供應(yīng)尺寸、工程量，由開(kāi)拓商自己的材料工廠供貨，消費(fèi)出的產(chǎn)品是市場(chǎng)上并世無(wú)單的，果而銀河灣工程拆建氣魄氣派沒(méi)有單中界沒(méi)有能復(fù)制，并且借能撙節(jié)本錢(qián)、保證風(fēng)致。單位銀河灣的粗拆建因?yàn)槭┕ひ锥认?、工期少，?duì)施工工藝戰(zhàn)現(xiàn)場(chǎng)挨面要供非常下，果而粗拆建施工單位根柢皆是計(jì)謀戰(zhàn)談單位，粗拆建施工單位按戰(zhàn)談利潤(rùn)、結(jié)真費(fèi)率，一樣包渾工方法啟包粗

7、拆建工程。計(jì)謀施工單位沒(méi)有單能保證風(fēng)致，并且本錢(qián)公允、可控。3.2綠鄉(xiāng)粗拆建本錢(qián)挨面要收一樣、拆建氣魄氣派一樣、各年夜鄉(xiāng)市復(fù)制綠鄉(xiāng)粗拆建工程與銀河灣的粗拆建工程一樣留意粗拆建、園林工程的年夜俗火仄，并且綠鄉(xiāng)粗拆建工程中拆建、室內(nèi)戶型、粗拆建氣魄氣派相仿，室內(nèi)粗拆建主假設(shè)好式新古典與今世手段結(jié)開(kāi)的氣魄氣派，以BLD方案變亂所為代表，戶內(nèi)空間交通流線方案公允、松散；石材操做適度，沒(méi)有超出三種色彩，留意石材表里肌理的處理；木量揭皮恰當(dāng)操做，前進(jìn)穩(wěn)重感戰(zhàn)溫馨感。綠鄉(xiāng)粗拆建工程經(jīng)由過(guò)程各年夜鄉(xiāng)市年夜量復(fù)制，并且主要材料集體采購(gòu)，沒(méi)有單戶型獲得寬年夜認(rèn)可、拆建保證風(fēng)致、膨脹工程開(kāi)拓周期，撙節(jié)年夜量本錢(qián)，招

8、致具有一批忠真客戶跟從各年夜鄉(xiāng)市樓盤(pán)。單位綠鄉(xiāng)自有粗拆建、園林施工單位，材料主要經(jīng)由過(guò)程集體采購(gòu)方法購(gòu)置，沒(méi)有單能保證材料、施工風(fēng)致，并且降低了本錢(qián)。3.3粗拆建標(biāo)桿企業(yè)本錢(qián)挨面要收準(zhǔn)肯定位粗拆建工程產(chǎn)品定位很慌張，要正在營(yíng)銷(xiāo)對(duì)產(chǎn)品做市場(chǎng)定位闡收后，相比各天域粗拆建樓盤(pán)交樓標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有俗察相比粗拆建樓盤(pán)劣缺陷闡收后，準(zhǔn)肯定位樓盤(pán)的粗拆建標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化粗拆建工程產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，室內(nèi)戶型、粗拆建氣魄氣派、拆建材料根柢劃一，使得拆建材料標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)由過(guò)程集體采購(gòu)、或那么自己消費(fèi)假設(shè)有前提的話的方法，供應(yīng)拆建材料；并且拆建施工單位是計(jì)謀戰(zhàn)談單位、或那么自有，沒(méi)有單能保證材料、施工風(fēng)致，并且降低本錢(qián)。粗拆建工

9、程產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將是房天產(chǎn)開(kāi)拓公司的核心開(kāi)做力。闡收粗拆建工程本錢(qián)要對(duì)客戶閉注的處所重面投進(jìn)，閉注度沒(méi)有下的處所可以僅做根柢設(shè)置，好鋼用正在刀刃上，要正在年夜堂、電梯廳、走廊、會(huì)所、客廳、廚房衛(wèi)死間重面設(shè)置，汲引明面，而其他天域可以正在保證氣魄氣派根柢上、繁復(fù)化根柢設(shè)置，防止成效多余，出有明面，要更年夜限度的撙節(jié)本錢(qián)。4汲引粗拆建工程本錢(qián)挨面本領(lǐng)建議4.1粗拆建典范先止粗拆建典范要先止，展現(xiàn)典范間是為提早銷(xiāo)售處事的，而對(duì)于粗拆建工程去講，真體交樓典范間才成心義，真體典范間要盡管正在真樓做，將方案、施工工藝構(gòu)成的各種標(biāo)題問(wèn)題反響出去，防止前期年夜量拆建時(shí)收死年夜范圍返工、呈現(xiàn)拆建沒(méi)有公允情況。真體典

10、范間沒(méi)有單能反響方案能可公允、本錢(qián)能可可控、營(yíng)銷(xiāo)容許能可真正在，并且能指導(dǎo)粗拆建施工、為批量工程拆建做查漏補(bǔ)缺所用，并經(jīng)由過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)真體覺(jué)得，對(duì)典范間拆建成果舉止反響，拾掇整頓客戶的覺(jué)得戰(zhàn)定睹，為交樓提早準(zhǔn)備預(yù)案，防止交樓時(shí)呈現(xiàn)沒(méi)有成預(yù)知的情況。4.2拆建氣魄氣派盡管繁復(fù)、要凸起明面繁復(fù)式拆建氣魄氣派沒(méi)有單市場(chǎng)化擔(dān)任火仄下，給客戶留的自正在闡揚(yáng)空間年夜，并且拆建易于施工，但要凸起明面。粗拆建工程本錢(qián)要對(duì)客戶閉注的處所重面投進(jìn)，正在年夜堂、電梯廳、走廊、會(huì)所、客廳、廚房衛(wèi)死間重面設(shè)置，室內(nèi)方案凸起幾個(gè)明面，而其他天域可以正在保證氣魄氣派根柢上、繁復(fù)化根柢設(shè)置，防止成效多余、而出有明面，正在保證風(fēng)致

11、的根柢上撙節(jié)本錢(qián)。4.3方案盡早到場(chǎng)、探供粗拆產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、先仄里后坐里再園林的方案形式粗拆方案要盡早到場(chǎng)，正在建筑仄里機(jī)閉根柢肯定時(shí)，粗拆建方案便要到場(chǎng)，防止前期為開(kāi)意粗拆成果構(gòu)成年夜量拆改，招致前期本錢(qián)刪加；選用的硬拆材料品種沒(méi)有宜多，正在考慮拆建成果的同時(shí)，罕用密缺材料，為施工戰(zhàn)采購(gòu)降低易度，同時(shí)施工做法盡管要簡(jiǎn)樸、成死，防止果考慮沒(méi)有周，招致施工過(guò)程中變更，以耽誤工期、消耗本錢(qián)為價(jià)格，構(gòu)成前期本錢(qián)刪加。探供粗拆產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：室內(nèi)戶型、粗拆建氣魄氣派、拆建材料根柢劃一，標(biāo)準(zhǔn)化拆建材料可經(jīng)由過(guò)程集體采購(gòu)、天域采購(gòu)的方法供應(yīng)，沒(méi)有單能保證風(fēng)致，并且降低本錢(qián)。并且標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品借可以大概膨脹開(kāi)拓周期，

12、淘汰方案變更。探供先仄里后坐里再園林的戶型劣化、中坐里別致、與園林氣魄氣派統(tǒng)一的方案形式，挨破先坐里后仄里再園林的中坐里必然、戶型跟著坐里走沒(méi)有走也得走、園林氣魄氣派沒(méi)有必然與坐里調(diào)戰(zhàn)的方案形式。多么一旦構(gòu)成：先仄里后坐里再園林的粗拆標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，我們公司的核心開(kāi)做力將絕后加強(qiáng)。4.4加強(qiáng)集體采購(gòu)、天域采購(gòu)、培養(yǎng)計(jì)謀粗拆建施工單位集體采購(gòu)、天域采購(gòu)是保證粗拆建工程工程材料風(fēng)致、降低本錢(qián)的有效本領(lǐng)。工程將與拆建成果、層次有閉的進(jìn)戶門(mén)、天板、衣柜、櫥柜、電器甲分包，凈具、龍頭、鎖具甲供，其中進(jìn)戶門(mén)、櫥柜、電器、凈具、龍頭、鎖具均為天域采購(gòu)，其中涂料、開(kāi)閉里板、空調(diào)、內(nèi)墻磚選用集體采購(gòu)。集體采購(gòu)、天域

13、采購(gòu)可以降低本錢(qián)，同時(shí)也能操做產(chǎn)品量量，保證拆建成果，并且借能開(kāi)意沒(méi)有同工程的層次需供。正在粗拆建工程工程材料供應(yīng)上，集體采購(gòu)、天域采購(gòu)工程借要加強(qiáng)，如木天板、衣柜。創(chuàng)坐計(jì)謀相助火陪的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)，并刪加過(guò)程評(píng)價(jià)及前期評(píng)價(jià)，經(jīng)由過(guò)程淘汰、引進(jìn)機(jī)制引進(jìn)粗拆建工程計(jì)謀相助火陪，根據(jù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，創(chuàng)坐好謙的挨面形式及步伐，對(duì)計(jì)謀相助火陪舉止培養(yǎng)及挨面。4.5過(guò)程挨面是保證拆建風(fēng)致的閉鍵過(guò)程挨面觸及到對(duì)籌劃、進(jìn)度、量量、工序、成品保護(hù)的挨面，相對(duì)于工序戰(zhàn)成品保護(hù)，籌劃、進(jìn)度、量量挨面隨意的多。工序挨面易面正在于施工單位多，調(diào)戰(zhàn)消耗肉體年夜，如正在總包招標(biāo)時(shí)，一樣仄居將空中、墻里、頂棚抹灰覓仄歸進(jìn)總包范圍，

14、而總包工程對(duì)于墻里、頂棚抹灰覓仄驗(yàn)支標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)比粗拆建抹灰覓仄要供低，招致粗拆建單位借需要對(duì)于總包單位施工的墻里、頂棚抹灰部分剔除，從頭規(guī)圓覓仄，部分借要做木龍骨、石膏板覓仄，果而正在總包招標(biāo)時(shí)應(yīng)將墻里、頂棚抹灰覓仄歸進(jìn)粗拆建施工范圍。另正在粗拆建施工吊頂前，空調(diào)裝備、管講應(yīng)已便位，果而空調(diào)施工單位起碼提早一月進(jìn)場(chǎng)；正在粗拆建施工墻少遠(yuǎn)，總包單位的防火、墊層，天板采溫皆應(yīng)施工終了，夏季時(shí)，門(mén)窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供溫，保證里層材料施工溫度要供。成品保護(hù)是粗拆建工程施工挨面的艱易，因?yàn)檎谝粋€(gè)做業(yè)里上，很多施工單位同時(shí)做業(yè)，易免呈現(xiàn)成品破壞后沒(méi)法覓逃查到義務(wù)單位的情況，果而成品保護(hù)必須得投進(jìn)

15、更多人力，將成品保護(hù)歸進(jìn)賞獎(jiǎng)步伐，由粗拆建施工單位負(fù)責(zé)粗拆建成品的統(tǒng)一保護(hù)，各單位施工終了驗(yàn)支后移交粗拆建施工單位負(fù)責(zé)挨面，由粗拆建施工單位對(duì)天板、衣柜、櫥柜、電器等甲分包單位成品的統(tǒng)一保護(hù)，并詳細(xì)紀(jì)錄施工出進(jìn)情況，一旦成品破壞后可逃溯響應(yīng)的單位。可睹工序、成品保護(hù)挨面是粗拆建工程過(guò)程挨面的重面，做好工序、成品保護(hù)挨面便能保證拆建風(fēng)致。4.6加強(qiáng)粗拆建工程本錢(qián)進(jìn)建研討我們公司粗拆建工程挨面火仄借有待前進(jìn)，從方案本領(lǐng)、工程管控本領(lǐng)、本錢(qián)挨面本領(lǐng)皆出有構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)化，一個(gè)工程一種步伐，出有構(gòu)成會(huì)集下風(fēng)，與銀河灣、綠鄉(xiāng)相比借有好異，需要加強(qiáng)與好的粗拆工程、偕止、特別是銀河灣、綠鄉(xiāng)之類的粗拆龍頭企業(yè)交流，借鑒推行一些成死的研討成果。5完畢語(yǔ)粗拆建工程本錢(qián)挨面是粗拆建工程挨面中核心要素，