蘇州新區(qū)項目提案報告定位分析

1、蘇州新區(qū)項目提案報告 定位分析定位分析一、開發(fā)理念定位倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活活最主要要的是一一種生活活觀念和和生活方方式。在在繼承地地吸收的的基礎(chǔ)上上，根據(jù)據(jù)蘇州新新區(qū)的環(huán)環(huán)境、風風貌、人人文特點點提出適適合當?shù)氐厥袌鲋兄心繕讼M者所所普遍認認同和響響應(yīng)的“健康、生態(tài)、水景”生活理理念。二、市場場定位：【生態(tài)活活水景觀觀住宅】根據(jù)目標標消費者者的特征征，定位位為“水景生生態(tài)住宅宅”，并且且根據(jù)市市場狀況況，既生生動又形形象地賦賦予這一一定位以以豐富的的內(nèi)涵，與市場場上眾多多的水景景，。即即現(xiàn)代人人追求“健康生生活”，它力力圖以“現(xiàn)代版版的水景景住宅；鄰里化化的社區(qū)區(qū)配套；詩意綠

2、綠色的生生態(tài)居住住環(huán)境以以及和諧諧人本的的物業(yè)服服務(wù)。這這四大要要素來打打造新區(qū)區(qū)人居新新生活。在市場場中建立立獨特的的品牌個個性，塑塑造人性性化的品品牌氣質(zhì)質(zhì)，以展展現(xiàn)強勢勢的品牌牌張力，吸引消消費者，最終創(chuàng)創(chuàng)造競爭爭優(yōu)勢。三、價格格定位建議住宅宅均價44,8000元/平米。高于現(xiàn)現(xiàn)在本區(qū)區(qū)域同質(zhì)質(zhì)競爭個個案（蘇蘇香名園園）的均均價44400元元/平米米，但項項目推案案時間應(yīng)應(yīng)在20005年年的下半半年，市市場的上上升可以以支撐這這一價位位。項目的的高品味味和檔次次決定售售價高于于其他鄰鄰近個案案項目與與蘇州其其他區(qū)位位的樓盤盤相比，具有超超值景觀觀價值和和升值潛潛力，價價廉物美美，物超超所

3、值。四、目標標消費者者簡析經(jīng)過廣泛泛細致的的調(diào)查與與分析，目標消消費者的的特征清清晰地展展現(xiàn)在了了我們面面前：1、年齡齡：288555歲之間間，主力力人群為為3545歲歲。2、社會會階層：當?shù)丶凹爸苓吘泳用瘢滦聟^(qū)工作作人員，市區(qū)二二次置業(yè)業(yè)者3、性別別：男性性為主。4、面積積需求：三房1110-1200平方米米，二房房80-1000平方米米。5、區(qū)域域：新區(qū)區(qū)，市區(qū)區(qū)，吳中中區(qū)。放放眼整個個市區(qū)，以新區(qū)區(qū)和吳中中區(qū)為主主，發(fā)揮揮地域優(yōu)優(yōu)勢。6、購房房目的：改善現(xiàn)現(xiàn)居住狀狀況；外外地來蘇蘇發(fā)展落落戶蘇州州的；銀銀行負利利率，各各類稅收收增長，股市低低糜，把把現(xiàn)有富富裕的資資金購買買房產(chǎn)，將不動

4、動產(chǎn)作為為投資理理財?shù)?；產(chǎn)品建議議一、產(chǎn)品品建議（一）項項目的整整體建議議1、在規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方面，通過對對社區(qū)的的整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計計來削弱弱周邊環(huán)環(huán)境所造造成的不不利影響響，同時時形成社社區(qū)內(nèi)部部景觀與與外部景景觀的呼呼應(yīng)，達達到項目目與周邊邊環(huán)境融融為一體體的目的的，建議議采取水水景社區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃形式。2、注重重中庭水水景園林林設(shè)計，確保各各朝向的的景觀量量，注重重塑造產(chǎn)產(chǎn)品和營營造環(huán)境境及居住住氛圍，強調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的均均好性。3、注重重商業(yè)配配套的完完善。4、通過過產(chǎn)品設(shè)設(shè)計來強強調(diào)項目目的高品品質(zhì)性，樹立區(qū)區(qū)域內(nèi)極極具競爭爭優(yōu)勢的的項目形形象。5、建立立天然活活水循環(huán)環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要要能

5、順暢暢地流動動循環(huán)，其次，它應(yīng)有有一定的的凈化能能力，維維持景觀觀水質(zhì)。因此，建議項項目利用用兩面環(huán)環(huán)水的地地理優(yōu)勢勢，將河河水引入入小區(qū)，經(jīng)由天天然活水水凈化系系統(tǒng)，使使小區(qū)內(nèi)內(nèi)的水質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，景觀更更優(yōu)美。同時，凈化系系統(tǒng)還會會帶來獨獨特的景景觀，如如“濕地景景觀”。（二）產(chǎn)產(chǎn)品細節(jié)節(jié)建議1、建筑筑形式（1）建建筑風格格建筑風格格定位為為新現(xiàn)代代主義簡簡約風格格：為了了體現(xiàn)小小區(qū)的主主題，整整體風格格上的處處理應(yīng)以以整個小小區(qū)建筑筑物的風風格來達達到體現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的的主題的的目的，整體風風格引入入新現(xiàn)代代主義簡簡約風格格?，F(xiàn)代代風格的的作品大大都以體體現(xiàn)時代代特征為為主，沒沒有過份份

6、的裝飾飾，一切切從功能能出發(fā)，講究造造型比例例適度、空間構(gòu)構(gòu)圖明確確美觀，強調(diào)建建筑外觀觀的明快快、簡潔潔。（2）外外立面強調(diào)健健康、舒舒適內(nèi)涵涵的體現(xiàn)現(xiàn)。造型與與環(huán)境相相協(xié)調(diào)，強調(diào)空空間的個個性與可可識別性性，隨著著規(guī)劃布布局平行行展開，住宅造造型也隨隨之變化。注重室室內(nèi)外空空間的流流動性，立面以以大面積積玻璃窗窗加以色色調(diào)豐富富的外墻墻面，強強調(diào)輕盈盈、通透透的效果，與中庭庭園林和和周邊綠綠化有機機結(jié)合。采用高高級外飾飾面磚，可以達達到整潔潔的效果果，并能能保持持持久。色彩應(yīng)應(yīng)追求簡簡潔現(xiàn)代代的視覺覺感受，通過色色彩的運運用營造造休閑、舒適、時尚、自然的的家居氛氛圍。（3）窗窗各戶的的窗與

7、窗窗之間應(yīng)應(yīng)考慮角角度，避避免對望望，影響響房間的的私密性性。充分運運用飄窗窗、角窗窗、落地地窗等窗窗體語言言，使住住戶充分分享受陽陽光和景景觀，飄飄窗500CM，高度50CMM。盡可能能多的采采用采光光和觀景景好的落落地窗設(shè)設(shè)計，增增強室內(nèi)內(nèi)的采光光性和舒舒適性。2、戶型型設(shè)計目前，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場競爭異異常激烈烈，人們們對現(xiàn)代代生活品品質(zhì)的要要求不斷斷提高，對居住住環(huán)境舒舒適性的的高品位位需求不不斷提升升。因此此，對于于打造一一個成功功的房地地產(chǎn)項目目產(chǎn)品而而言戶型型面積的的選擇及及組合是是至關(guān)重重要的。戶型建議議主力面面積控制制在8001220平米米。市調(diào)調(diào)表明，面積緊緊湊的戶戶型銷

8、售售迅速，且總價價易于控控制。建建議兩房房面積控控制在8801100左左右，三三房面積積控制在在11001220左右右。玄關(guān)的的設(shè)計，不只是是過渡空空間，可可安置衣衣帽柜和和鞋柜?？蛷d開開間至少少4.55M，客客廳具備備較高級級家庭影影院的功功能?？蛷d觀觀景陽臺臺面積夠夠大，可可作為其其它功能能。大戶型型主臥帶帶陽臺室室，可拓拓展小書書房，健健身房等等其它功功能。飯廳緊緊臨廚房房，具備備形成開開放式條條件。廚房呈呈方正或或L形格格局，便便于櫥柜柜布置，充分考考慮生活活動線。廚房帶帶服務(wù)型型家政小小陽臺，兼作洗洗衣房，服務(wù)陽陽臺設(shè)有有電源，上下水水。衛(wèi)生間間干濕區(qū)區(qū)功能分分隔。主臥帶帶衛(wèi)生間間，

9、部分分大戶型型可再加加入走入入式衣帽帽間。飄窗、角窗、落地窗窗、雙陽陽臺充分分享受陽陽光和景景觀，更更顯通透透，飄窗窗50CCM，高高度500CM，較為舒適適。設(shè)儲物物間，中中小居室室可考慮慮半間房房設(shè)計充充分考慮慮景觀因因素，在在窗戶的的設(shè)計上上要充分分體現(xiàn)與與景觀的積積極迎合合關(guān)系。創(chuàng)新戶戶型，疊疊拼、復(fù)復(fù)式、錯錯層，充充分體現(xiàn)現(xiàn)多元化化戶型的的設(shè)計。解放首首層，首首層公共共部分做做到明亮亮通透、舒適、自然主主義的導(dǎo)導(dǎo)入，豪豪華、親親切。在項目目多層和和小高層層設(shè)計地地下室，多層的的地下室室設(shè)計成成具備儲儲藏室功功能，在在銷售時時可進行行分割，贈贈送每戶戶1015平平米的地地下儲藏藏室。增

10、增加項目目的產(chǎn)品品競爭力力。二、園林林設(shè)計建建議現(xiàn)在住宅宅對區(qū)域域環(huán)境的的要求較較高，對對周邊環(huán)環(huán)境的要要求更高高，真正正的住宅宅應(yīng)具有有人文親親和力，且具有有不可復(fù)復(fù)制的人人文特征征。在水景景及中庭庭園林上上文章作作足，園園林設(shè)計計兼顧觀觀賞性與與實用性性，富有有新意又又滿足小小區(qū)住戶戶親近綠色色自然的的追求，以提升升社區(qū)檔檔次及居居住舒適適度。在園林林風格設(shè)設(shè)計方面面，目前前主要有有兩種，一種是是重視整整體恢弘弘的歐式式風格，一種是是重視細細節(jié)小品的的日式風風格，本本項目應(yīng)應(yīng)取兩種種風格之之所長，并結(jié)合合江南中中式園林林的設(shè)計計理念來來進行規(guī)規(guī)劃和設(shè)計計。在售樓樓時即應(yīng)應(yīng)全部或或部分實實現(xiàn)

11、園林林景觀，以增強強消費者者現(xiàn)場感感，烘托托營銷氣氣氛，達達到對項項目所提倡倡的健康康、綠色色、自然然概念的的認可，并在一一定程度度上增強強對本案案開發(fā)商商資金實實力的認認同。在營銷銷中強調(diào)調(diào)外國知知名園林林設(shè)計師師為小區(qū)區(qū)量身定定做，以以迎合目目標客群群的偏好好。三、物業(yè)業(yè)管理一個小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理公公司形象象和品牌牌可以直直接影響響到物業(yè)業(yè)的銷售售，一個個好的物物業(yè)管理理公司不不僅可以以為業(yè)主主提供更更加滿意意的服務(wù)務(wù)，還為為項目的的品質(zhì)和和檔次的的提升起起著很大大的作用用。目前物業(yè)業(yè)公司可可提供的的服務(wù)主主要有：生活居居家服務(wù)務(wù)：與住住戶的信信息聯(lián)絡(luò)絡(luò)服務(wù)、房屋建建筑管理理、公共共設(shè)施、

12、設(shè)備管管理、園園區(qū)交通通管理、消消防管理理、安全全管理、綠化管管理、衛(wèi)衛(wèi)生管理理、社區(qū)區(qū)文化活活動。加值委委托服務(wù)務(wù)：家政政服務(wù)、教育衛(wèi)衛(wèi)生、園園區(qū)配套套服務(wù)、固定配配套服務(wù)務(wù)、商務(wù)務(wù)服務(wù)、便民代代辦服務(wù)。經(jīng)營管管理服務(wù)務(wù)：房產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)、停停車場管管理、康康樂運動動、養(yǎng)生生保健、旅游組組織。在物業(yè)業(yè)費的制制定方面面應(yīng)考慮慮到周邊邊項目的的情況和和入住人人群承受受能力，建議不不超過22元。在選擇物物業(yè)管理理公司的的時候應(yīng)應(yīng)重點考考慮其品品牌形象象和服務(wù)務(wù)內(nèi)容等等因素。建議物業(yè)業(yè)管理公公司名單單：上海陸家家嘴物業(yè)業(yè)管理公公司戴德梁行行物業(yè)管管理公司司四、智能能化（1）小小區(qū)智能能化系統(tǒng)統(tǒng)最低應(yīng)

13、應(yīng)具有小小區(qū)智能能化管理理、三表表計量（IC卡卡或遠傳傳）、小小區(qū)電子子廣告牌牌、家庭庭保安報報警、防防火、防防煤氣泄泄露報警警、緊急急求助報報警、家家庭電器器自動化化控制（包括音音頻和視視頻）等等功能。（2）智智能化系系統(tǒng)應(yīng)能能實現(xiàn)在在線化物物業(yè)管理理及服務(wù)務(wù)的物業(yè)業(yè)管理智智能化，網(wǎng)上沖沖浪、電電子購物物、遠程程教育、VODD視頻點點播等的的家庭生生活智能能化，和和安全保保障智能能化等功功能。（3）在在項目入入口處設(shè)設(shè)計液晶晶電視屏屏幕，每每日以字字幕的形形式滾動動播出時時事新聞聞，天氣氣預(yù)報，小區(qū)重重要活動動，物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)等信信息。五、配套套建議1、 會所建建議：健身俱樂樂部美容美發(fā)發(fā)廳閱覽室棋牌室乒乓球室室、臺球球等活動動室醫(yī)療診所所警署聯(lián)系系處2、商業(yè)業(yè)配套建議在項項目商業(yè)業(yè)以招商商的形式式引進一一家知名名的超市市，解除除客戶購購物的后后顧之憂憂，同時時為項目目增加一一個賣點點。3、停車車系統(tǒng)現(xiàn)在隨著著汽車逐逐步走進