記錄在不動(dòng)產(chǎn)交易中的問題研究

1、記錄在不動(dòng)產(chǎn)交易中的問題研究摘要記錄涉及的理論和實(shí)務(wù)很普遍，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中，須經(jīng)記錄。記錄制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中，對(duì)交易的動(dòng)與靜的平安愛惜起著和諧作用。記錄在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中的效勞又是公私法的交織合力。記錄的公示公信原那么愛惜了動(dòng)的交易平安，記錄錯(cuò)誤那么旨在保護(hù)靜的權(quán)利。記錄錯(cuò)誤也因此產(chǎn)生了時(shí)效的問題。關(guān)鍵詞記錄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效勞記錄錯(cuò)誤請(qǐng)求權(quán)時(shí)效AStudyonRegistrationinRealPropertyTransactionAbstract:Theoriesandpracticesconcerningregistrationsystemarecomprehensiveandregi

2、strationmustberecordedinthecourseofrealpropertytitlechanging.Registrationsystemplaysacoordinativeroletothedynamicandstaticsafetyofthetransaction.Theeffectoftheregistrationintherealpropertytitlechangingisauniteeffortofprivatelawandpubliclaw.Thedoctrineofpublicnoticesafeguardsthesafetyoftransaction,wh

3、iletheregistrationmistakesystemprotectsthestaticright.Registrationthusgeneratesaproblemoflimitation.KeyWords:registration;realpropertytitle;effect;registrationmistake;claimlimitation在民法物權(quán)的變更中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更須記錄，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)須交付。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更，關(guān)系至巨，作為國(guó)家公權(quán)利記錄在交易進(jìn)程中起到了重要的作用1。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的記錄制度涉及的內(nèi)容很普遍，那個(gè)地址圍繞著以下設(shè)例，論述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更記錄制度中的

4、三個(gè)問題。乙擅自將租賃的甲所有的衡宇A(yù)與丙簽定生意合同，并于生意合同成立后，進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)記錄，將衡宇A(yù)記錄于丙的名下。在本例中咱們?cè)囂岢鲆韵聠栴}：一、記錄制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中的效勞；二、記錄錯(cuò)誤的責(zé)任；3、記錄的請(qǐng)求權(quán)時(shí)效問題。2一、記錄在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中的效勞記錄一樣以為屬于行政許可或行政確認(rèn)。記錄是指行政機(jī)關(guān)為實(shí)現(xiàn)必然的行政治理目的，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，依相對(duì)人申請(qǐng)，對(duì)符合法定條件的涉及相對(duì)人人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等方面的法律事實(shí)予以書面記載的行為。3一、比較法研究在羅馬法及繼受羅馬法系國(guó)家，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，都采納不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記錄制度作為公示、公信原那么的基礎(chǔ)。可是，依照

5、不同的立法背景，大陸法系的國(guó)家對(duì)記錄制度采納了三種不同的模式：O1法國(guó)主義。即記錄不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更契約的成立或生效要件，變更僅須當(dāng)事人之意思表示已足，是不是記錄由當(dāng)事人自主決定，假設(shè)記錄那么僅產(chǎn)生對(duì)抗效勞。故又稱之為意思主義。在這種立法例下，債權(quán)與物權(quán)變更的意思表示合二為一，債權(quán)行為和物權(quán)行為不嚴(yán)格區(qū)分。此種法國(guó)的立法例，與法國(guó)那時(shí)制定民法典時(shí)，崇尚個(gè)人自由主義的思潮有關(guān)。記錄作為國(guó)家的公權(quán)的行使被嚴(yán)格排斥在民法之外。另外日本也采納這種立法模式。02德國(guó)主義。既記錄是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的意思表示外的法定形式，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)契約成立或生效要件。德國(guó)民法采納，又稱為形式主義。此種立法例嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)與

6、債權(quán)行為（分離主義），在債權(quán)合意之外，另須作成物權(quán)合意，而且須履行必然的法定形式記錄（公示原那么），始發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更。此種德國(guó)立法例，與德國(guó)那時(shí)的立法背景也是相關(guān)的，德國(guó)是在繼受日耳曼法和一般法的基礎(chǔ)上，而且在歷史法學(xué)派理論的阻礙下，于德國(guó)那時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度背景下，借鑒了法國(guó)的民法典，制定了德國(guó)民法。尤其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更上，深受日耳曼法和德國(guó)那時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的阻礙。03折衷主義。既記錄是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的法定形式，是契約成立或生效要件，可是在物權(quán)和債權(quán)行為上不作區(qū)分。也即是只要做成一個(gè)債權(quán)契約，不須在債權(quán)行為外另作成物權(quán)行為。此種法例折衷了法國(guó)主義和德國(guó)主義，瑞士采納之。4記錄作為公示

7、方式，一樣會(huì)產(chǎn)生了公信力和推定力，可是這在各國(guó)立法例又有不同。比如日本，采納記錄形式主義審查方式，記錄簿上的記錄一樣沒有公信力，盡管記錄也產(chǎn)生推定力，可是這種推定力不阻礙真正的權(quán)利人5。而另一些法例那么以為，記錄簿上的記錄產(chǎn)生了絕對(duì)的公信力，并產(chǎn)生推定力，以愛惜第三人的利益。二、記錄的效勞從以上看出，不動(dòng)產(chǎn)記錄與物權(quán)制度有緊密的相關(guān)性，物權(quán)獨(dú)立性和無(wú)因性是產(chǎn)生不合重要的因素。在那個(gè)地址，物權(quán)的獨(dú)立性和無(wú)因性理論離咱們的論題就遠(yuǎn)了6?？墒?，不管是不是采納這種理論，就目前大多數(shù)羅馬法系國(guó)家來(lái)講，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中多有記錄制度。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更也采納的是記錄公示?？墒?，考察以上各國(guó)對(duì)記錄是契

8、約的成立要件，仍是生效要件，或?qū)挂兄煌挠^點(diǎn)。O1對(duì)抗要件。這種立法例為法國(guó)、日本等國(guó)家采納。記錄不阻礙不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，在當(dāng)事人作不作成記錄，由當(dāng)事人申請(qǐng)。可是不記錄并非阻礙不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)契約的成立，只是不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效勞。例如在日本，記錄也不產(chǎn)生絕對(duì)的公信力。02成立或生效要件。這種立法例的國(guó)家有德國(guó)、瑞士等國(guó)家，我國(guó)臺(tái)灣也采納這種立法例。也既是在當(dāng)事人沒有作成記錄前，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變更。只有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變更記錄后，始發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn)，所有人始取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。在這種模式下，又有記錄為契約成立要件說(shuō)和生效要件說(shuō)兩種觀點(diǎn)。生效要件說(shuō)要緊以為，記錄系行政法上的公法行為，而契約系民法

9、上私行為，法律行為的作成只要符合私法上的要件即可7。可是，在那個(gè)地址，生效要件和成立要件的區(qū)別意義，在物權(quán)理論下可能不大。只是為了嚴(yán)格的在民法貫徹公私法的傳統(tǒng)界限，把它作為生效要件可能在理論成心義。就以上采納不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更記錄制度的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采納。2這種立法例。記錄作為一種公法上的行為，具有什么樣的效勞？一樣而言，作為國(guó)家的公權(quán)利，通常享有絕對(duì)的效勞。多數(shù)國(guó)家給予記錄行為絕對(duì)的公信力，并因此在法律上產(chǎn)生絕對(duì)的推定力，這確實(shí)是物權(quán)上公信原那么8。其為了愛惜因信任記錄的第三人的利益而設(shè)。二、記錄錯(cuò)誤的責(zé)任記錄作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中的一項(xiàng)重要的制度，對(duì)愛惜不動(dòng)產(chǎn)交易中的動(dòng)的交易平安起著外部的表

10、征作用，使當(dāng)事人的交易迅速，平安，奠定了一套不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的信譽(yù)制度基礎(chǔ)?？墒怯涗浺灿信c事實(shí)不符合的情形，既記錄錯(cuò)誤。記錄錯(cuò)誤包括記錄機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤，也包括當(dāng)事人造成的錯(cuò)誤，和因訛詐、脅迫、歹意串通所為的虛假意思表示。依照有權(quán)利必有救濟(jì)的原那么，法律上規(guī)定一項(xiàng)權(quán)利（力）方法，就會(huì)設(shè)定一種預(yù)防救濟(jì)的方法。為了愛惜真正權(quán)利人的利益，考慮到平穩(wěn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中動(dòng)與靜的平安，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中的記錄錯(cuò)誤，各國(guó)采納以下的立法例。一、事前的審查制度，比如采納實(shí)質(zhì)審查記錄形式；二、事后的補(bǔ)救方法，即是關(guān)于真正的權(quán)利人進(jìn)行事后的救濟(jì)。由于事前的審查制度要求實(shí)質(zhì)的審查，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，關(guān)于交易的迅速有阻礙，而且公法行為對(duì)私

11、權(quán)有過量干與之嫌；而事后的審查制度那么更符合私法的原那么。因此，大多數(shù)國(guó)家采納這種方式9。記錄錯(cuò)誤的責(zé)任一樣各國(guó)采納以下三種方式救濟(jì)。一、國(guó)家補(bǔ)償制度，德國(guó)、瑞士等國(guó)家采納這種制度。我國(guó)的臺(tái)灣也采納這種立法例。因?yàn)橛涗泴儆谛姓袨椋勒招姓绦蜻M(jìn)行救濟(jì)，或通過行政訴訟進(jìn)行救濟(jì)?？墒窃谂_(tái)灣，須在記錄費(fèi)用中提存10%作為記錄儲(chǔ)金10，這與下面談到一點(diǎn)相似；二、保險(xiǎn)基金制度，英、美國(guó)家采納之。既是在記錄手續(xù)費(fèi)用中，提取必然的比例作為保險(xiǎn)基金的制度。3、侵權(quán)損害責(zé)任，即是由侵權(quán)行為人負(fù)補(bǔ)償責(zé)任。這是通過民事訴訟的方式救濟(jì)。各國(guó)在記錄制度中的記錄錯(cuò)誤責(zé)任立法例，都是值得借鑒的模式?？墒?，一種制度的有效運(yùn)

12、行須與配套的制度并行，而且他的實(shí)行理由應(yīng)該是符合歷史的，而不單單是邏輯的。因此，在借鑒外國(guó)的模式時(shí)，本國(guó)的現(xiàn)實(shí)是必需考慮的。在目前，我國(guó)沒有在這方面的先例，依照記錄行為是屬于具體的行政行為，咱們能夠借鑒國(guó)家補(bǔ)償?shù)闹贫龋闪⑽覈?guó)的記錄錯(cuò)誤責(zé)任的基礎(chǔ)，而且能夠借鑒英、美的制度，交納必然的費(fèi)用作為基金。三、記錄產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)時(shí)效制度不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更須經(jīng)記錄，因記錄產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)會(huì)可不能罹于時(shí)效呢？若是罹于時(shí)效，那么又如何來(lái)肯按時(shí)效的長(zhǎng)短呢？或說(shuō)依照什么法律規(guī)定？在私法上，那個(gè)地址的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)11能夠存在于物權(quán)、債權(quán)和侵權(quán)行為法中；另外，由記錄產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)還有可能存在于公法中。那么因記錄產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

13、是什么呢？一、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在行政法中。記錄錯(cuò)誤而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，產(chǎn)生了國(guó)家補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)，那個(gè)地址的請(qǐng)求權(quán)由于行政違法行為引發(fā)的，其產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)適用國(guó)家補(bǔ)償法上的訴訟時(shí)效制度，即時(shí)效為兩年（國(guó)家補(bǔ)償法第三十二條）。2、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在私法中。記錄作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件（或成立要件），記錄是契約生效（或成立）的一個(gè)要件，所有人有義務(wù)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變更記錄，不進(jìn)行變更記錄的，不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的效勞。在形式主義立法例下，當(dāng)契約兩邊作成債權(quán)合意時(shí)，債權(quán)契約成立，另須作成物權(quán)契約合意，并通過記錄方完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易。若是債權(quán)契約不成立，或物權(quán)契約的意思表示錯(cuò)誤使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更不能，其產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)與記錄

14、無(wú)關(guān)。當(dāng)契約兩邊作成債權(quán)契約和物權(quán)合意時(shí)，卻沒有進(jìn)行記錄，其買方當(dāng)事人（包括已經(jīng)取得占有）尚未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，所有權(quán)仍然屬于賣方當(dāng)事人?，F(xiàn)在產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)緣故在于物權(quán)契約，記錄作為物權(quán)契約的一部份（物權(quán)合意是另一部份），沒有記錄那么物權(quán)行為尚未完成，其請(qǐng)求記錄應(yīng)該不罹滅于時(shí)效?？墒莻鶛?quán)契約將罹滅于時(shí)效（我國(guó)為2年民法通那么第135條），當(dāng)債權(quán)時(shí)效完成以后，現(xiàn)在，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的物權(quán)合意仍然有效，可是其不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)后又會(huì)產(chǎn)生不妥得利的債權(quán)（還有不同窗說(shuō)觀點(diǎn)以為產(chǎn)生物上返還權(quán)物上請(qǐng)求權(quán)，一樣以為此也罹滅于時(shí)效，但此與記錄也無(wú)關(guān)），它也將罹滅于時(shí)效（我國(guó)為2年民法通那么第135條）。也就說(shuō)，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物

15、權(quán)變更的債權(quán)契約罹滅于時(shí)效時(shí)，其物權(quán)契約仍然有效，可是又產(chǎn)生了新的債權(quán)不妥得利此與記錄無(wú)關(guān)，將罹滅于時(shí)效，或產(chǎn)生物上返還權(quán)，通說(shuō)也以為罹滅于時(shí)效。在折衷主義立法例下，記錄是成立（或生效）要件，可是其沒有嚴(yán)格的獨(dú)立出物權(quán)契約，因此記錄的時(shí)效將隨同債權(quán)罹滅。在意思主義的立法例下，記錄屬于對(duì)抗要件。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更中，存在著這方面的法律漏洞，但能夠確信的是由記錄產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)將罹滅于時(shí)效。從上面的不同的立法例能夠看出，不同的立法模式下，記錄引發(fā)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是不一樣的，適用的時(shí)效標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。關(guān)于我國(guó)來(lái)講，目前尚未統(tǒng)一的物權(quán)法，或財(cái)產(chǎn)法，在那個(gè)問題上，能夠參考外國(guó)的立法模式，比較以上立法例，我以為借

16、鑒折衷主義的立法例，較符合目前我國(guó)的法制狀況。四、結(jié)論綜合以上的論述，具體的結(jié)合前文提出的案例，做如下的分析。第一如圖示：債權(quán)契約甲乙一、甲與乙之間為衡宇租賃契約，屬于債權(quán)行為，甲移轉(zhuǎn)A占有于乙（直接占有），乙為有權(quán)占有A,但無(wú)對(duì)A的處分權(quán)。（合同法第十三章租賃合同）二、乙與丙之間為不動(dòng)產(chǎn)生意契約。在形式主義立法例下，須作成債權(quán)契約、物權(quán)合意和記錄。在意思主義立法例下，只須作成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)A生意契約，能夠作成記錄以生對(duì)抗效勞。在折衷主義立法例下，也只須作成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)A生意契約，但另須作成記錄。在形式主義立法例下，債權(quán)契約有效，物權(quán)契約無(wú)效，記錄錯(cuò)誤，現(xiàn)在，丙對(duì)A的占有組成不妥得利，產(chǎn)生不妥得利請(qǐng)

17、求權(quán)（還有學(xué)說(shuō)以為乙對(duì)丙產(chǎn)生物上返還請(qǐng)求權(quán)）（我國(guó)時(shí)效為2年民法通那么第135條，以下同）。折衷主義立法例下，契約無(wú)效，記錄錯(cuò)誤。我國(guó)現(xiàn)行的法律比較接近于折衷主義模式，能夠以為現(xiàn)在記錄錯(cuò)誤。3、丙對(duì)A的善意取得，在有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法例下，丙對(duì)A能夠主張不動(dòng)產(chǎn)善意取得。在我國(guó)，沒有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。故丙對(duì)A不能主張善意取得。4、乙對(duì)A無(wú)處分權(quán)，在無(wú)法律規(guī)定的情形下取得利益，乙組成不妥得利，甲、丙能夠?qū)σ艺?qǐng)求不妥得利的債權(quán)（時(shí)效為2年），乙同時(shí)對(duì)甲組成侵權(quán)行為，甲能夠?qū)σ艺?qǐng)求損害補(bǔ)償（時(shí)效為2年）?，F(xiàn)在，甲對(duì)乙的請(qǐng)求權(quán)發(fā)生競(jìng)合，通常情形作為侵權(quán)行為來(lái)處置。五、甲對(duì)A擁有所有權(quán)，甲是A真正

18、所有權(quán)人，甲能夠請(qǐng)求記錄機(jī)關(guān)涂消記錄、變更記錄（也會(huì)罹滅于時(shí)效）。在記錄變更后，甲始能行使對(duì)丙的物上返還權(quán)（此不能是不妥得利債權(quán)，因?yàn)閭南鄬?duì)性決定的）（時(shí)效為2年）。六、記錄錯(cuò)誤的責(zé)任，由于我國(guó)沒有類似的判例，在那個(gè)地址我以為記錄行為屬于國(guó)家具體的行政行為，應(yīng)該具有可訴性，我國(guó)也已經(jīng)制定國(guó)家補(bǔ)償法。再者，我國(guó)的記錄制度實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查形式。因此，記錄錯(cuò)誤能夠采納國(guó)家補(bǔ)償責(zé)任原那么。另外，也能夠在記錄費(fèi)用中提取必然的比例作為基金。在本例中，假設(shè)又設(shè)丙將A生意于丁，并進(jìn)行了A的移轉(zhuǎn)記錄?，F(xiàn)在，不動(dòng)產(chǎn)生意的動(dòng)與靜的交易平安愛惜到底誰(shuí)者優(yōu)先，更是突出的表現(xiàn)出來(lái)。動(dòng)的愛惜記錄的公示公信原那么，靜的和諧記錄的錯(cuò)誤制度，二者之間的彼此合力是民法追求的目標(biāo)。在參考各國(guó)的立法例時(shí)，我國(guó)如何成立不動(dòng)產(chǎn)變更的記錄制度，其背后可能不單單是法律移的進(jìn)程，更是植的盡力。法律理論的鋪墊，法律經(jīng)濟(jì)價(jià)值的分析，法律文化的支撐和整個(gè)公私法的合力多是一項(xiàng)制度成立的基礎(chǔ)。參考文獻(xiàn)：不動(dòng)產(chǎn)記錄在我國(guó)唐朝就有文碟制度，唐朝恢復(fù)實(shí)行均田制度，采納戶籍制度，土地生意受到限制。在宋以下，也