帝庭園營銷策劃案

1、帝庭園營銷策劃案帝庭園營銷策劃案一、前言1、昆明住宅市場總體概述昆明城市住宅建設發(fā)展較快。自1996年以來，昆明市投入住宅 建設的資金達68億元，開工住宅面積733萬平方米,1998年10月為 止,已竣工面積379萬平方米。截至1998年10月,昆明市區(qū)內已建 成面積超過2萬平方米的新型住宅小區(qū)達82個，全市人均住房面積 為10.6平方米。隨昆明市城市化進程加快，城市人口占地持續(xù)增長，城市規(guī)模不 斷擴大，對住房的需求量也將進一步加大。據有關人口資料顯示，昆明五華、盤龍兩個城區(qū)的人口,1965年 為42萬人,1995年達908萬人，包括西山區(qū)、官渡區(qū)非農業(yè)人口在 內，城市人口實際已達180萬人,

2、另約有50萬暫住人口。住房制度的改革將會形成住宅市場良性發(fā)展機制。隨著住房制度政策的進一步深入，商品房市場更加活躍,資金的 流動更趨向合理化，居住質量也會相應綜合提高。住宅消費在居民的消費比重中逐漸增加，成為居民的消費熱點 和投資手段。昆明市城鎮(zhèn)居民人均生活水平的逐步提高，居民生活質量亦隨 著提高，隨著居民生活由”溫飽型”向”小康型”過渡。日常見品 及一般性家用耐用品逐步飽和后，消費熱點轉向住房、汽車消費這 一消費趨勢。2、昆明市近期房地產市場分析亞洲金融風暴，整個亞太地區(qū)都深受其害。云南昆明也或多或 少受其影響，這對房地產市場亦有一定的負面影響。舉世矚目的云南昆明世界園藝博覽會，在經過幾年的

3、籌備階段, 花費數十億人民幣，在5月1日正式開放。這個世界性的博覽會，為 昆明帶來不少商業(yè)機會,數十億的市政基礎設施建設為昆明市房地 產注入一股新的活力，同時為期半年的為數可觀的游客消費為昆明 市的社會經濟更上一個臺階。由世博會引發(fā)昆明市各個經濟領域的發(fā)展不可估量，其中房地 產品發(fā)展更應是多種經濟產業(yè)綜合發(fā)展的結果，人們對投資房地產 市場的信心亦因此而增強，幾個樓盤的旺銷亦說明這個事實。3、昆明市中高檔住宅市場分析當前定位于中高檔住宅的豪華住宅項目較多，據昆明市業(yè)內人 士分析,面積在150平方米以上，售價超過3500,小區(qū)綠化率在40% 的配套設施較完善、建筑質量較好，都可均稱為豪華住宅。據統

4、計, 昆明市在建或已建好的豪華住宅約有30萬平方米,而正在銷售約 為10萬多平方米，尚有20萬平方米末推出市場。隨著市場競爭的加劇，房地產市場由非理性市場逐漸過渡到理 性市場發(fā)展，這就決定了住宅市場必定向中高檔、高品味、營造社 區(qū)環(huán)境好、規(guī)劃完善的配套設施的精品住宅市場發(fā)展。因此，開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，都較注重精品意識，努力樹立良好的 口碑,才能在以后的市場競爭中立于不敗之地。二、客戶定位根據帝庭園的物業(yè)定位，對潛在的目標客戶群進行鎖定，周邊 地、州、縣富裕階層有產業(yè)在昆明。職業(yè).外企企業(yè)主.老板階層;私營企業(yè)主、大型企業(yè)股份占有人；.企業(yè)的高層經理階層；.金融、證券、貿易、電子、藝術界成功人士

5、；.富裕市民（股市暴利者、經商及小生意發(fā)達者）.較有經濟實力的企業(yè)集團.特殊富裕階層心理目標客戶層的心理分析：.目標客戶收入較高，有一定的社會閱歷和經濟基礎.對高素質的住房需求殷切，向往高品味的生活空間，崇尚時尚生活.有著較理智的投資意識，投資前，對樓盤的諸多因素進行綜合考慮.交通方便，寧靜優(yōu)雅，小區(qū)綠化好的小區(qū)便是首選.對物業(yè)管理服務要求甚高，要求有嚴密的保安措施及便利的管 理服務.對具有投資升值的空間的物業(yè)備加關注二、項目評析1位置介紹帝庭園位于昆明市中心北部即原昆明紡織廠后門，屬于舊城改 造項目，東面為帝庭園二期工程及規(guī)劃中的城市綠化廣場，緊臨昆明 市環(huán)城東路。南面為在建下崗工人一條街，

6、接近昆明市中心主干道人民東 路。西面為幾幢散亂的居民住宅樓。北面為富春加工產（配置照片）周邊環(huán)境錯亂斑雜，并無景觀。2、工程技術資料帝庭園總建筑面積逾4萬平方米,18為平面或戶型,910或 1011層為躍層,面積從133261平方米不等。標準層戶型:三房二廳二衛(wèi):面積135.55平方米，共15套面積133.44平方米，共15套四房二廳二衛(wèi):面積167.38平方米，共17套面積150.8平方米，共31套面積163.14平方米，共36套面積147.46平方米，共32套五房二廳二衛(wèi):面積174.88平方米，共51套躍層戶型：六房三廳三衛(wèi):面積223.65平方米，共2套面積224.63平方米，共2套面

7、積260.78平方米，共6套面積260.28平方米，共6套面積251.69平方米，共4套面積256.26平方米，共4套總戶型共221套，其中標準層為197套,躍層為24套；戶型比例為:三房、四房、五房、躍層為30:116:51:24帝庭園的容積率為5.71,綠化率為65%。3、項目分析帝庭園處于市中心區(qū)北部，屬舊城改造項目，亦有優(yōu)勢亦有不足 之處。優(yōu)勢:1）處于市中心北部，位置較優(yōu)越，有較大的升值潛力；2）周邊皆無交通要道,居住生活安靜宜人；3）一梯兩戶，用戶備感方便；4）中心庭院，小區(qū)氛圍容易營造；5）附近有規(guī)劃中的綠化廣場；6）歐陸式園林風格，可展示唯美空間，彌補了小區(qū)外圍景觀 不足；7）24小時全天候保安服務，令業(yè)主高枕無憂；8）酒店式物業(yè)管理令業(yè)主備感居家生活安享便利；不足之處：1）四周皆無宜人景觀；2）昆明紡織廠在未來幾年的搬遷和其它項目的興建 均會影響住戶生活；3）戶型功能大多不合理,臥室旁有電梯，擾人休息，且多數臥 室門正對客廳；4）小區(qū)呈圍分式建筑，通風不順暢；5